Tiểu Luận - Môn Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản - Đề Tài - Chính Sách Bồi Thường , Hỗ Trợ Tái Định Cư Khi Cải Tạo , Xây Dựng Lại Chung Cư Cũ

TIỂU LUẬN MÔN QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐỀ TÀI CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG , HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ KHI CẢI TẠO , XÂY DỰNG LẠI CHUNG CƯ CŨ I) Nội dung sách Trên địa thành phố Hà Nội có tổng số 1.500 chung cư cũ có quy mơ từ đến tầng, chủ yếu xây dựng từ năm 1960 đến cuối năm 1990, ngồi cịn số nhà xây dựng từ trước năm 1954 Trong thành phố Hồ Chí Minh có 470 chung cư cũ, có tuổi đời 40 năm toạ lạc 15 quận/huyện, chiếm khoảng 1/3 số lượng chung cư thành phố Hiện có khoảng 27.000 hộ gia đình sinh sống hộ thuộc chung cư cũ, có 1.440 hộ thuộc sở hữu nhà nước Quận có nhiều chung cư cũ quận với 203 chung cư Về bản, khung sách cho cải tạo, xây dựng khu chung cư cũ thiết kế, tạo môi trường sở pháp lý cho trình triển khai thực tiễn Cụ thể quy định liên quan đến phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ quy định Luật Nhà năm 2015, Nghị định 101/2015/ NĐ-CP việc cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp với mục tiêu đến năm 2020 hoàn thành việc cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ hư hỏng, hết niên hạn sử dụng thị nước nhấn mạnh việc đẩy mạnh xã hội hóa cải tạo chung cư cũ Đáng ý, sách đưa nội dung để triển khai thực việc cải tạo, xây dựng khu chung cư cũ, cụ thể: Thứ nhất, pháp luật khoanh vùng loại chung cư cũ rơi vào tình trạng: (1) Nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, nhà chung cư bị lún, nứt, nghiêng tượng bất thường khác theo tiêu chuẩn đánh giá mức độ nguy hiểm kết cấu nhà chung cư kết luận kiểm định chất lượng quan có thẩm quyền ban hành mà cần phải di dời, phá dỡ thời gian định để bảo đảm an toàn cho người sử dụng (sau gọi chung nhà chung cư bị hư hỏng nặng) (2) Nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, nhà chung cư bị xuống cấp, lún, nứt, nghiêng tượng bất thường khác theo tiêu chuẩn đánh giá mức độ nguy hiểm kết cấu nhà chung cư kết luận kiểm định chất lượng quan có thẩm quyền ban hành mà cần phải di dời, phá dỡ khẩn cấp (sau gọi chung nhà chung cư nguy hiểm) quan quản lý nhà nước tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải có biện pháp nhằm phá dỡ phần toàn nhà chung cư cũ để cải tạo, nâng cấp mặt ngồi, kết cấu cơng trình, mở rộng diện tích, điều chỉnh cấu diện tích hộ nhà chung cư xây dựng nhà chung cư theo quy hoạch quan có thẩm quyền phê duyệt nhằm tạo khu nhà có chất lượng tốt hơn, góp phần cải thiện nâng cao điều kiện sống nhân dân, cải tạo mặt kiến trúc đô thị theo hướng văn minh, đại Thứ hai, phương thức thực cải tạo, xây dựng khu chung cư cũ theo phương thức xã hội hóa Khuyến khích chủ đầu tư dự án chủ sở hữu hộ hợp pháp thỏa thuận thực dự án phương thức hợp tác kinh doanh Cụ thể trường hợp: +) Các chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại lựa chọn doanh nghiệp kinh doanh bất động tham gia đầu tư vốn góp vốn thực việc phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư +) Nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại mà hết thời hạn mười hai tháng nhà chung cư bị hư hỏng nặng ba tháng nhà chung cư nguy hiểm, chủ sở hữu không lựa chọn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để thực phá dỡ, xây dựng lại Nhà nước thực việc cưỡng chế phá dỡ để trực tiếp đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nguồn vốn ngân sách nhà nước, vốn vay ưu đãi nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển Nhà nước đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao Thứ ba, Khi thực cải tạo, xây dựng khu chung cư phải đảm bảo kết hợp hài hịa lợi ích Nhà nước người dân - chủ đầu tư (i) Cơ quan nhà nước với vai trị kiến tạo sách, chế, duyệt quy hoạch khu vực chỉnh trang với quy mô hợp lý, thực thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tái định cư, hỗ trợ tín dụng ưu đãi, điều phối chung, có vai trị lớn hệ thống quyền cấp huyện xã việc vận động, thuyết phục người dân đồng thuận (ii) Chủ đầu tư: Chủ đầu tư người bỏ vốn để thực dự án Tùy vào mục tiêu dự án mà chủ đầu tư Nhà nước, doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp phi nhà nước hay loại hình thương nhân…Trong đa số trường hợp, mục tiêu mà tổ chức kinh tế muốn trở thành chủ đầu tư cho dự án vấn đề “lợi ích”, “sinh lời” (iii) Người dân: Cộng đồng dân cư khu vực dự án vừa chủ thể tham gia vừa người thụ hưởng, cần đạt đồng thuận với quan nhà nước chủ đầu tư để thực dự án;Nếu dự án thực mà không mang lại lợi ích cho người dân với tư cách cộng đồng khơng cịn dự án mang tính chất an sinh-xã hội nghĩa Trực tiếp hay gián tiếp, phận lớn người dân phải hưởng lợi định từ dự án Một điểm đáng ý việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải triển khai thực theo dự án, không thực việc xây dựng lại đơn lẻ nhà bảo đảm phù hợp với yêu cầu theo dự án, sở quy hoạch chi tiết, cải tạo đồng bộ, tổng thể Mỗi khu vực có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại triển khai nhiều dự án phù hợp với quy hoạch đô thị quan có thẩm quyền phê duyệt tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng ban hành.Tuy nhiên, tình hình cụ thể khu vực triển khai thực dự án, UBND cấp tỉnh định cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất tối thiểu gấp lần hệ số sử dụng đất theo quy hoạch cũ khu vực dự án; khơng hạn chế chiều cao cơng trình quy hoạch khu vực dự án cho phép Quy định xem chế “mở” cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng lại chung cư cũ Bởi từ trước đến nay, việc cải tạo chung cư cũ bị vướng hệ số sử dụng đất số tầng bị hạn chế đa phần chung cư cũ nằm khu vực nội đô, điều ảnh hưởng đến khả hoàn vốn, khiến doanh nghiệp không mặn mà Trước thực phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chủ đầu tư phải tổ chức lập phương án tái định cư để báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư phê duyệt Phương án tái định cư phải thông báo đến khu dân cư nơi có nhà chung cư bị phá dỡ, cơng bố công khai phương tiện thông tin đại chúng địa phương, Cổng thông tin điện tử Ủy ban nhân dân quan quản lý nhà cấp tỉnh Quá trình lựa chọn chủ đầu tư thực dự án cần công khai, minh bạch chủ đầu tư phải có đủ lực tài khả thực dự án Thứ tư, Việc thực dự án cải tạo, xây dựng khu chung cư cũ phải thực theo quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Cho đến pháp luật Việt Nam chưa có quy định khái niệm tái định cư sử dụng cụm từ nhiều Luật đất đai 2013 (1)Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư vốn góp vốn chủ sở hữu nhà chung cư để thực dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chủ sở hữu nhà chung cư bố trí nhà có diện tích tối thiểu lớn diện tích nhà cũ Nếu chủ sở hữu nhà chung cư có nhu cầu tái định cư chỗ mà hộ chung cư cũ có từ hộ trở lên ngồi phần diện tích nhà bố trí theo quy định, chủ sở hữu ưu tiên mua thêm hộ địa điểm theo giá kinh doanh chủ đầu tư dự án chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận (2) Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà có chênh lệch giá trị nhà cũ nhà việc tốn giá trị chênh lệch thực theo phương án bố trí tái định cư phê duyệt; doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư việc toán giá trị chênh lệch thực theo thỏa thuận bên Ngoài ra, Các dự án cải tạo, xây dựng khu chung cư cũ nhận ưu đãi chế, sách đất đai (miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tiền chuyển mục đích sử dụng đất), huy động vốn đầu tư(vay vốn từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài hoạt động Việt Nam với lãi suất ưu đãi); cung cấp miễn phí thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà tiến khoa học kỹ thuật thi công, xây lắp nhằm đảm bảo giảm giá thành xây dựng cơng trình; miễn nộp lệ phí trước bạ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo quy định pháp luật lệ phí trước bạ chủ sở hữu bồi thường nhà * Thực tiễn triển khai khung sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ Cơ quan quản lý nhà nước liên quan đến hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư Trong trường hợp nhà nước làm chủ đầu tư xây dựng công trình cải tạo xây dựng lại chung cư cũ gặp phải khó khăn, cụ thể là: - Thứ nhất, khó khăn việc tạo quỹ đất tái định cư - Thứ hai, vấn đề xây dựng sở hạ tầng cho khu tái định cư - Thứ ba, tình trạng pháp lýphức tạpcủa chung cư cũ Đối với nhà đầu tư thực dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư a) Khả sinh lợi từ dự án không nhiều Nguyên nhân diện tích mặt chung cư cũ thường nhỏ, hạ tầng xung quanh hạn chế (thiếu công viên, khu vui chơi, chung cư cũ nằm hẻm sâu khó khăn việc di chuyển) Do đó, chung cư xây dựng lại chung cư cũ chưa đem lại lợi nhuận cho nhà đầu tư, chí gây lỗ vốn Theo tính tốn nhà đầu tư, để bù đắp tiền vốn bỏ có lãi sau hồn trả diện tích nhà cho người dân , việc đầu tư tòa nhà phải thỏa mãn điều kiện: Thứ nhất, tòa nhà xây dựng phải có tổng diện tích xây dựng gấp tối thiểu lần diện tích tịa nhà chung cư cũ, tương đương với chiều cao phải đạt từ 15 - 18 tầng, điều vi phạm quy định khống chế quy hoạch chiều cao xây dựng khu vực trung tâm Thứ hai, chủ đầu tư phải sử dụng tồn diện tích mặt tầng 1vào kinh doanh thương mại, điều gặp phải phản kháng hộ dân tầng 1đang sinh sống hoạt động kinh doanh chỗ Vì vậy, doanh nghiệp mặn mà lựa chọn số tịa nhà chung cư cũ có vị trí thực đắc địa với lợi thương mại cao khắc phục ràng buộc nêu b)Theo quy định nghị định 101-2015/NĐ-CP công tác lập quy hoạch cải tạo, xây dựng khu nhà cũ phải tiến hành trước, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức phê duyệt quy hoạch khu vực có chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp hết niên hạn sử dụng phạm vi địa bàn sau lựa chọn chủ đầu tư Tuy nhiên, thực tế khó khăn vốn, cơng tác điều tra, khảo sát khu nhà cũ phức tạp, địa phương chủ yếu thực việc chọn chủ đầu tư trước giao chủ đầu tư tiến hành khảo sát, điều tra Đây nguyên nhân chủ yếu dẫn tới chủ sở hữu hộ thiếu tin tưởng tính cơng khai, minh bạch lựa chọn nhà đầu tư c) Nghị định 101-2015 quy định công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư bị hư hỏng, xuống cấp phải thực đồng theo dự án tổng thể Nhưng thực tế doanh nghiệp thường quan tâm thực cải tạo riêng lẻ khối nhà chung cư cũ nằm vị trí có khả sinh lợi cao mà chưa triển khai cải tạo theo mơ hình dự án tổng thể, đồng bộ, lực tài kinh nghiệm số chủ đầu tư chưa đáp ứng yêu cầu triển khai dự án đồng có quy mơ lớn Bên cạnh đó, có nhiều nhà đầu tư lớn dù điều kiện tài cao phải bỏ vướng phải nhiều tiêu chí rườm rà, thủ tục vượt xa khả họ * Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu triển khai thực khung sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ Cơ quan quản lý nhà nước liên quan đến hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư - Cơ quan quản lý nhà nước cần thực công tác quy hoạch đô thị cách đại, khoa học nhằm tạo quỹ đất để tái định cư cho người dân Ví dụ gộp chung nhiều khu nhà chung cư cũ để xây dựng lại, mặt dư làm công viên, nơi sinh hoạt chung cho hộ dân,… Bên cạnh xây dựng sở hạ tầng đồng hợp lý, đảm bảo sống cho hộ dân sau chuyển đến nơi - Cơ quan quản lý nhà nước cần tích cực chủ động giữ vai trị bên trọng tài trình đàm phán phương án bồi thường chủ sở hữu chung cư chủ đầu tư - Tăng cường hỗ trợ nhà đầu tư thực dự án thực dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đặc biệt thuế TNDN - Xây dựng kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư: UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư có trách nhiệm tổ chức rà sốt, thống kê loại nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ xây dựng kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư Nội dung kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư công bố công khai phương tiện thông tin đại chúng địa phương, Cổng thông tin điện tử UBND cấp tỉnh quan quản lý nhà cấp tỉnh sau phê duyệt .2 Cân lợi ích chủ đầu tư thực dự án Chủ sở hữu nhà chung cư cũ có tài sản đối tượng thuộc dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư - Tạo chế đồng thuận việc góp vốn để đầu tư chủ sở hữu nhà đầu tư - Bố trí tái định cư phá dỡ nhà chung cư II) Đối tượng nghiên cứu sách 10 Chính sách tập chung vào khu chung cư cũ, khu tập thể cũ địa bàn thành phố lớn, mà chủ yếu tập trung Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) bị hư hỏng, xuống cấp hết niên hạn sử dụng III) Kết luận Quá trình bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước cải tạo chung cư cũ trình dài gian nan Mặc dù nhiều năm qua quyền địa phương có động thái tích cực việc ban hành khung sách tổ chức thực triển khai dự án nhằm cải tạo chung cư cũ, nhiên thực tế theo báo cáo Sở Xây dựng TP.HCM 10 năm qua TP.HCM tháo dỡ để xây 32 chung cư cũ hư hỏng với khoảng 4.000 hộ gia đình Như vậy, tốc độ cải tạo chung cư cũ TP.HCM chậm, chưa đáp ứng yêu cầu đảm bảo sống người dân sống chung cư cũ chương trình chỉnh trang đô thị Theo báo cáo đại diện Sở Xây dựng, tổng quỹ nhà chung cư tái định cư địa bàn thành phố Hà Nội hoàn thành việc đầu tư xây dựng đưa vào sử dụng từ năm 2001 bao gồm 173 nhà với 15.210 hộ Trong đó, TP có định bố trí sử dụng 14.081 cho hộ gia đình tái định cư, số 1.129 cịn lại chưa có định bố trí Có thể thấy phát triển sở hạ tầng nước ta không theo kịp với phát triển kinh tế Do đó, việc lên kế hoạch thực dự án thời điểm tại, tầm nhìn đến năm 2020-2030, người dân đô thị lớn có nơi sinh sống ổn định thật cần thiết Điều địi hỏi phối hợp chặt chẽ từ nhiều bên với mục tiêu hài hịa lợi ích Nhà nước, doanh nghiệp người dân 11 12