Tiểu Luận - Thị Trường Bất Động Sản - Đề Tài - Đầu Tư Kinh Doanh Bất Động Sản

Trường hợp đầu tư bằng cách sửa chữa, xây nhà để bán được gọi là đầu tưgia tăng giá trị bất động sảnĐầu tư xây dựng cao ốc hay căn hộ cho thuê, bán Đầu tư dự án bất động sản để bán, cho

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

KHOA TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

BỘ MÔN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÔN HỌC: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

GIẢNG VIÊN: GVC.TS PHẠM PHƯƠNG NAM

TIỂU LUẬN 2:

Nội dung cơ bản :

1.Sơ đồ tư duy chương III

ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

4.1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

4.1.1 Các loại dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.

* Khái niệm:

Đầu tư bất động sản là dùng lượng tiền, vàng để mua bất động sản và bán rathị trường vào thời điểm khác với giá chênh lệch Gọi là đầu tư mua bán

Trường hợp đầu tư bằng cách sửa chữa, xây nhà để bán được gọi là đầu tưgia tăng giá trị bất động sản

Đầu tư xây dựng cao ốc hay căn hộ cho thuê, bán

Đầu tư dự án bất động sản để bán, cho thuê như xây dựng tổ hợp biệt thự,khu dân cư …

Do nhu cầu mua nhà, đất của người dân càng ngày càng cao phụ thuộc vàotốc độ đô thị hoá, kinh tế ngày càng tăng trưởng, tốc độ tăng dân số … nên đầu tư bấtđộng sản là một trong những loại hình đầu tư an toàn và lợi nhuận cao

Lợi nhuận do đầu tư vào bất động sản tương đối lớn nên thu hút được rấtnhiều người đầu tư và đây là một nguyên nhân quan trọng làm cho thị trường bấtđộng sản sốt trong thời gian qua khiến cho giá bất động sản tăng vọt và đang ở mứccao Và cũng chính khi việc đầu tư không còn lợi nhuận những nhà đầu tư có xuhướng rút dần ra khỏi thị trường làm cho thị trường ngày càng yếu dần và dẫn đếnhiện tượng đóng băng Chính vì vậy những nhà đầu tư khôn ngoan luôn chọn chomình thời điểm cần thiết để rút ra khỏi thị trường

Đầu tư bất động sản là một lĩnh vực kinh doanh nhạy cảm phụ thụ rất lớnvào quyết định của nhà đầu tư

Đầu tư Bất động sản là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản là Bấtđộng sản mua, bán, khai thác và cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ bất động sản,hoạt động đầu tư bất động sản nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội

* Các loại dự án đầu tư kinh doanh bất động sản:

Các loại dự án đầu tư kinh doanh BĐS

Đầu tư các khu dân cư: Ví dụ như nhà ở, chung cư, khu nghỉ dưỡng nơi mà

các cá nhân hay gia đình sẽ trả tiền cho bạn để được sống trong căn bất động sản đó.Thời gian sống trong căn bất động sản dựa vào thỏa thuận thuê, mua của bạn vàkhách hàng

Đầu tư bất động sản thương mại: Đầu tư vào các tòa nhà văn phòng Bạn

xây dựng một tòa nhà (quy mô phụ thuộc vài vốn của bạn) với các phòng riêng biệtthì bạn có thể cho các công ty thuê để sử dụng làm văn phòng

Đầu tư theo ngành: Bạn có thể sử dụng bất động sản làm mặt bằng để mở

các nhà kho, nơi rửa xe hay bất kì loại ngành nào khác Doanh thu có được từ cácngành này hoặc đơn giản chỉ là phí thuê mặt bằng khi bạn sở hữu bất động sản và chongười khác thuê để kinh doanh Loại hình này có 2 đặc điểm là "phí" và "dịch vụ"

"Phí" là tiền sử dụng mặt bằng, còn "dịch vụ" là những hình thức dịch vụ đi kèm màbạn có thể cung cấp để làm tăng thêm thu nhập như dịch vụ hút bụi kèm tại các điểmrửa xe

Đầu tư mặt bằng bán lẻ: Bao gồm các trung tâm mua sắm, các cửa hàng bán

lẻ Bạn sở hữu chúng và cho người khác thuê để kinh doanh bán lẻ Ngoài việc nhậnđược tiền thuê định kì, nhiều trường hợp bạn sẽ nhận được phần trăm hoa hồng theodoanh số của các cửa hàng khi luôn giữ cho bất động sản trở thành nơi kinh doanh uytín

Đầu tư bất động sản hỗn hợp: Bạn có thể kết hợp bất kì hình thức nào ở trên

vào một dự án duy nhất Tôi có quen một nhà đầu tư tại Califonia, người gần đây đãđầu tư mài triệu USD vào một thành phố tầm trung ở vùng Midwest Ông đã tiếp cậnmột ngân hàng xin tài trợ vốn để xây nên một tòa nhà đa chức năng Ngân hàng choông ấy vay và nhận được ưu đãi là sẽ được dùng tầng 1 để cho thuê, điều này đã tạolợi nhuận đáng kể cho chủ sở hữu Một số tầng khác được sử dụng để cho các công

ty bảo hiểm và các doanh nghiệp thuê làm văn phòng Những khu bán lẻ xung quanhkhối văn phòng nhanh chóng được thuê bởi cửa hàng bánh mì Panera, một phòng tậpthể dục thẩm mỹ, một cửa hàng bán lẻ cao cấp - Quiznos, một loạt các sân golf ảo vàmột salon tóc

Sử dụng bất động sản hỗn hợp là hình thức đầu tư phổ biến với những nhàđầu tư có nguồn vốn đáng kể vì điều này đã giúp họ thực hiện đa dạng hóa, yếu tốthiết yếu để kiểm soát rủi ro

4.1.2 Lựa chọn loại hình đầu tư kinh doanh bất động sản.

Hoạt động đầu tư bất động sản rất đa dạng, việc phân loại có nghĩa trongkhâu thẩm định dự án, quản lý việc thực hiện các hoạt động đầu tư bất động sản

Có thể phân loại theo các tiêu thức sau:

- Theo quan hệ quản lý của chủ đầu tư: đầu tư trực tiếp, đầu tư gián tiếp.

Đầu tư trực tiếp: là hình thức đầu tư do nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư và thamgia quản lý hoạt động đầu tư Điều 21, luật đầu tư quy định các hình thức đầu tư trựctiếp:

1 Thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn của nhà đầu tư trong nước hoặc100% vốn của nhà đầu tư nước ngoài

2 Thành lập tổ chức kinh tế liên doanh giữa các nhà đầu tư trong nước vànhà đầu tư nước ngoài.

3 Đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC, hợp đồng BOT, hợp đồng BTO,hợp đồng BT

4 Đầu tư phát triển kinh doanh

5 Mua cổ phần hoặc góp vốn để tham gia quản lý hoạt động đầu tư

6 Đầu tư thực hiện việc sáp nhập và mua lại doanh nghiệp

7 Các hình thức đầu tư trực tiếp khác

Đầu tư gián tiếp: là hình thức đầu tư thông qua việc mua cổ phần , cổ phiếu ,trái phiếu, các loại giấy tờ có giá khác, quỹ đầu tư chứng khoán và thông qua cácđịnh chế tài chính trung gian khác mà nhà đầu tư không trực tiếp tham gia đầu tư.Điều 26 Luật đầu tư quy định các hình thức đầu tư gián tiếp:

1 Nhà đầu tư thực hiện đầu tư gián tiếp tại Việt Nam theo các hình thức sauđây:

a) Mua cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu và các giấy tờ có giá khác;

b) Thông qua quỹ đầu tư chứng khoán;

c) Thông qua các định chế tài chính trung gian khác

2 Đầu tư thông qua mua, bán cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu và giấy tờ có giákhác của tổ chức, cá nhân và thủ tục thực hiện hoạt động đầu tư gián tiếp theo quyđịnh của pháp luật về chứng khoán và các quy định khác của pháp luật có liên quan

- Theo nội dung kinh tế của đầu tư: đầu tư xây dựng cơ bản, đầu tư tài sản

lưu động, đầu tư lao động

Đầu tư xây dựng cơ bản là việc cá nhân, tổ chức (cả khu vực nhà nước và tưnhân) bỏ vốn ra xây các công trình về giao thông, nhà ở, các công trình phúc lợi côngcộng, hạ tầng cơ sở nói chung, sau khi các công trình hoàn thành được đưa vào sửdụng mới tiến hành thu hồi vốn theo hợp đồng quy phạm pháp luật

Tài sản lưu động bao gồm tiền, tương đương tiền, tài khoản phải thu, kho,phần của các tài khoản trả trước đó sẽ được sử dụng trong vòng một năm, và đầu tưngắn hạn

- Theo hình thức đầu tư: đầu tư mới, đầu tư theo chiều sâu, đầu tư mở rộng

các công trình hiện có

Đầu tư mới: theo hình thức xây mới, tạo lập mới bất động sản

Đầu tư theo chiều sâu: dịch vụ chăm sóc khách hàng hậu mãi, đó là nhữngchiêu mà doanh nghiệp BĐS tung ra để câu khách hàng, như mua nhà tặng ô tô, hỗtrợ lãi suất, chiếu khấu theo nhóm mua…

Đầu tư mở rộng các công trình hiện có: sửa chữa, nâng cấp, cơi nới các bấtđộng sản để bán

- Theo thời hạn đầu tư: đầu tư dài hạn (trên 10 năm), đầu tư trung hạn (từ 5

năm – 10 năm), đầu tư ngắn hạn (5 năm trở xuống)

4.2 TRÌNH TỰ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.

4.2.1 Lựa chọn địa điểm đầu tư.

Khu đất kinh doanh bất động sản có 2 dạng:

1 Đất thuê lại từ đối tác kinh doanh khác hoặc thuê đất của nhà nước

2 Mua đất của đối tác khác

Nhà đầu tư thường tính đến việc mua khu đất ở đâu, giá bao nhiêu, khi nàomua… dựa trên sự phù hợp của khu đất với mục đích đầu tư

Khu đất phù hợp là khu đất tọa lạc tại những vị trí có thể phát triển kinhdoanh và khả thi về mặt pháp lý

Một khu đất được xem là khả thi về mặt pháp lý nếu khu đất đó thuộc diệnđược phép đầu tư khai thác kinh doanh bởi chính quyền địa phương

Để biết được thông tin quy hoạch khu đất, nhà đầu tư có thể tìm đến cơquan quản lý quy hoạch của tỉnh như sở quy hoạch xây dựng, sở tài nguyên và môitrường hoặc những chuyên viên phụ trách quy hoạch của UBND tỉnh nơi quản lý khuđất

Sự phù hợp của khu đất được thể hiện trên các mặt:

- Phù hợp với mục đích đầu tư

- Phù hợp với khả năng tài chính

- Phù hợp với điều kiện kinh doanh

- Phù hợp với quy hoạch của địa phương

- Phù hợp với tiện ích công cộng

- …

Kết quả của bước tìm kiếm và khẳng định sự phù hợp của khu đất là nhàđầu tư phải ký được hợp đồng cho thuê, mua đất từ đối tác và chấp thuận đầu tư củachính quyền địa phương

4.2.2 Xây dựng ý tưởng kinh doanh

Nhà đầu tư quan tâm đến khu đất quy hoạch cho mục đích kinh doanh vàkinh doanh theo mô hình nào

Nhà đầu tư phải dựa vào kinh nghiệm và tầm nhìn của mình để đề xuất ýtưởng kinh doanh

Ý tưởng kinh doanh trên một khu đất có thể:

+ Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng;

+ Dự án căn hộ cho thuê;

+ Dự án trung tâm thương mại;

+ Dự án khách sạn, nhà hàng;

+ Dự án về dịch vụ nhà ở;

+ Dự án hạ tầng khu công nghiệp;

+ Dự án kết hợp cung cấp các loại hình dịch vụ trên;

+ Các loại mô hình khác

Ý tưởng kinh doanh có thể có trước khi tìm được lô đất thích hợp

Nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp thường có ý tưởng kinh doanhtrước về loại hình kinh doanh

4.2.3 Nghiên cứu thị trường.

Việc nghiên cứu thị trường để kiểm định lại ý tưởng kinh doanh là việcchuyển từ quyết định trong môi trường có rủi ro sang quyết định trong môi trườngchắc chắn

Nghiên cứu thị trường phải dự báo được triển vọng và dung lượng của từngloại thị trường dịch vụ

Nghiên cứu thị trường sẽ kiểm định tính khả thi của ý tưởng kinh doanh vàkiến nghị các hướng phát triển dự án

Công tác nghiên cứu, đánh giá thị trường của doanh nghiệp Việt Nam chưađược đầu tư đúng mức Trong khi các doanh nghiệp nước ngoài lại đặc biệt coi trọngvấn đề này “Thị trường bất đọng sản cũng giống thị trường chứng khoán ở nguyêntắc đi ngược Khi chúng ta bước vào bàn đàm phán thì ngay lúc đó cũng phải nghĩđến chiến lược rút lui ra sao nếu thỏa thuận không đạt được” VietRees(25/7/2008)

4.2.4 Thiết kế ý tưởng.

Thiết kế ý tưởng dự án được căn cứ trên các tiêu chí sau:

+ Xác lập mô hình kinh doanh hiệu quả

+ Thiết kế ý tưởng kiến trúc có phong cách đặc trưng, ấn tượng, có tínhhiệu dụng cao, có cảnh quan đẹp

+ Chứng minh được hiệu quả đầu tư

+ Đảm bảo chất lượng, tiến độ và ngân sách của quá trình xây dựng

+ Đảm bảo nguồn thu và lợi nhuận

Dựa trên những tiêu chí trên, ý tưởng dự án phải thể hiện đầy đử những nộidung sau:

+ Mô hình kinh doanh cung cấp dịch vụ gì, tính vượt trội của các dịch vụ

do dự án cung cấp so với các dịch vụ hiện hữu trên thị trường hiện nay

+ Ý tưởng kiến trúc như thế nào, sự độc đáo của kiến trúc

+ Ước tính toàn bộ chi phí dự án

+ Dự kiến phương án hợp tác kinh doanh

+ Ước tính nguồn vốn vay

+ Thiết lập mô hình phân tích dựa trên những giả định cơ bản về dự án-Phân tích dòng tiền cho toàn bộ dòng đời của dự án bao gồm:

+ Chi phí đầu tư, nguồn vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay,lợi nhuận, các chỉ số tài chính như NPV, IRR, thời gian hoàn thành vốn…

-Phân tích độ nhạy với các biến thiên về suất đầu tư và giá thuê dự kiến

4.2.6 Tìm nguồn tài chính tài trợ cho dự án và lập hồ sơ dự án, xin cấp phép, vay vốn và triển khai dự án

- Theo thiết kế cơ cấu nguồn vốn dự án, chủ đầu tư cân đối vốn của mình

và quyết định huy động vốn tài trợ cho dự án

- Trên thị trường tài chính hiện nay đã mở ra nhiều cơ hội huy động vốnqua các kênh phát hành cổ phiếu, trái phiếu công ty hoặc vay

- Tuy nhiên, với các kênh huy động đó chỉ khả thi khi dự án đã được cấpphép, phê duyệt hoặc đã chi tiết đước các hạng mục đầu tư

- Để đạt được sự cấp phép chủ đầu tư phải chứng minh được năng lực tàichính nên đòi hỏi phải tiến hành huy động vốn trước

- Việc huy động vốn trong giai đoạn này, chủ đầu tư tìm đối tác tham giahợp tác đầu tư thong qua ký kết biên bản thỏa thuận hợp tác đầu tư với các nội dungsau:

+ Thỏa thuận về chi phí

+ Thỏa thuận về thời gian

+ Thỏa thuận về nhân lực

+ Thỏa thuận về cách làm

-Sau khi các bên tham giia góp vốn ký kết văn bản hợp tác đầu tư, họ tiếnhành lập hồ sơ dự án, bao gồm nội dung sau:

+ Đánh giá tiền khả thi

+ Các tài liệu, văn bản ghi nhận trao đổi nội bộ với đối tác

+ Báo cáo khả thi xây dựng, xác định dự án hoàn chỉnh

-Nhà thầu sử dụng hồ sơ dự án để thực hiện các hoạt động xin phép đầu tư,thiết kế chi tiết, vay vốn để bắt đầu triển khai dự án

4.2.7 Triển khai dự án

- Triển khai dự án gồm các công việc sau:

+ Thiết kế chi tiết

+ Đấu thầu và chọn thầu xây dựng

+ Vay vốn và giải ngân vốn chủ sở hữu

+ Phương án tổ chức giám sát, quản lý

-Phương án tổ chức giám sát, quản lý và khai thác dự án có thể do chủ đầu

tư thực hiện

-Nếu dự án có tính phức tạp cao trong khi nhân lực của doanh nghiệp hoặcchủ đầu tư không đủ khả năng quản lý thì sử dụng đến dịch vụ tư vấn thực hiện cáccông việc sau:

+ Lập kế hoạch xây dựng và quản lý chất lượng

+ Bán và tiếp thị

+ Tư vấn và quản lý tài sản

4.3 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHÍNH CỦA HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS

4.3.1 Nghiên cứu thị trường :

Hiểu rõ thị trường, nhu cầu, đặc tính, hành vi và thái độ của khách hàng,của người mua hoặc thuê bất động sản là rất quan trọng dẫn đến thành công

4.3.1.1, Nghiên cứu phát triển bất động sản

- Nghiên cứu tiền khả thi (PFS)

- Nghiên cứu khả thi (FS)

Phân tích rõ 2 loại nghiên cứu này như sau:

* Sự giống nhau:

- Cả 2 đều là một trong những bước chuẩn bị của giai đoạn chuẩn bị đầu tư

- Nó giúp nhà quản trị đưa ra quyết định trong việc lựa chọn có làm bướctiếp theo hay không.

- Các thông tin cần thu thập hoàn thành báo cáo

+ Thị trường

+ XH, thể chế

+ Nguồn cung cấp yếu tố đầu vào

+ Công nghệ kỹ thuật

+ Điều kiện cơ bản của địa điểm xây dựng

- Phần mở đầu giới thiệu tóm tắt nội dung và các kết luận chủ yếu của báocáo nhằm gây ấn tượng và khái niệm sơ bộ về dự án Gồm:

+ Tên dự án, tên và địa chỉ chủ đầu tư, cơ quan chủ quản đầu tư, thời hạnđầu tư

+ Khu vực địa điểm dự kiến lựa chọn

+ Mục tiêu đầu tư, sản phẩm và công suất nhà máy

+ Công nghệ dự kiến lựa chọn và nguyên liệu chủ yếu cũng như nguồn cungcấp

+ Nhu cầu sử dụng về lao động

+ Ước tính tổng chi phí đầu tư và khả năng cung cấp tài chính cho dự án vàlợi ích kinh tế mà dự án có thể đem lại

- Cả 2 báo cáo đều do các nhà chuyên môn (về kinh tế và kỹ thuật) lập ra

* Sự khác nhau:

- Vị trí:

+ Nghiên cứu tiền khả thi: là bước 2 của giai đoạn chuẩn bị đầu tư

+ Nghiên cứu khả thi: là bước cuối cùng của giai đoạn chuẩn bị đầu tư

- Sản phẩm:

+ NCTKT: báo cáo đầu tư xây dựng công trình

+ NCKT: dự án đầu tư xây dựng công trình

- Phương pháp nghiên cứu:

+ NCTKT: chỉ lấy số liệu nghiên cứu trong 1 năm hoạt động của dự án+ NCKT: lấy số liệu nghiên cứu suốt đời dự án

- Ý nghĩa pháp lý:

+ NCTKT: ko có ý nghĩa pháp lý

+ NCKT: có ý nghĩa pháp lý

- Mức độ cần thiết:

+ NCTKT: chỉ có dự án quan trọng quốc gia mới bắt buộc phải có

+ NCKT: cần thiết đối với hầu hết các dự án đầu tư

- Chi phí:

+ NCKT: 1 thuyết minh dự án & 1 thiết kế cơ sở

- Nội dung chi tiết

- Độ chính xác của thông tin

- Phương pháp thu thập thông tin

- Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả đầu tư

+ NCTKT: nhóm giản đơn

+ NCKT: nhóm chiết khấu dòng tiền, có bổ sung bằng nhóm giản đơn

- Kết quả nghiên cứu:

+ NCTKT: phục vụ cho các nghiên cứu tiếp theo

+ NCKT: là cơ sở đưa ra các quyết định

- Kết luận:

+ NCTKT: chỉ có các kết luận sơ bộ

+ NCKT: đưa ra thêm kiến nghị

- Nghiên cứu mô hình phát triển dự án

- Định vị loại hình bất động sản phát triển

- Nghiên cứu cạnh tranh

Báo cáo bao gồm các phân tích để hiểu rõ hơn về điều kiện phát triển, cácnghiên cứu về dân số và mô hình nhân khẩu học để xác định khả năng hấp thụ của thịtrường trong tương lai, các nghiên cứu về thị trường bán lẻ nhằm xác định xu hướngtiêu dùng trong tương lai, kế hoạch sử dụng đất và phát triển cơ sở hạ tầng, tiêuchuẩn và hiệu quả hoạt động trong khu vực

4.3.1.2, Nghiên cứu khách hàng

Khách hàng là trọng tâm

- Nghiên cứu định lượng nhu cầu thị trường

- Nghiên cứu đo lường độ phù hợp và chấp nhận của người mua

- Nghiên cứu tâm lý, hành vi khách hàng

- Nghiên cứu và xác định giá bán

4.3.2, Nguồn vốn cho thi trường BĐS:

4.3.2.1, Tình hình nguồn vốn cho TTBĐS hiện nay:

* Thị trường BĐS tồn kho và thiếu vốn:

- Tìm nguồn vốn và những giải pháp “hâm nóng” thị trường là nội dungchính tại hội thảo “Giải pháp và cơ hội tiếp cận tín dụng cho thị trường bất động sản”vừa được Bộ Xây dựng tổ chức ngày 12-9, tại Hà Nội

- Mặc dù các ngân hàng đã có những chính sách nới lỏng hạn chế tín dụngđối với thị trường bất động sản, nhưng đến thời điểm này, cơ hội tiếp cận tín dụngcủa các doanh nghiệp bất động sản vẫn ở “cửa hẹp”.

- Hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đều mang đến hộithảo một nỗi lo trĩu nặng, đó là số lượng hàng tồn quá lớn Theo thống kê sơ bộ củahơn 60 doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán Hà Nội và TPHCM, hiện lượnghàng tồn trị giá hơn 84.000 tỷ đồng, chiếm tới xấp xỉ 46% tổng tài sản của các doanhnghiệp này Như tại Công ty CP Nhà Việt Nam, tỷ lệ hàng tồn đang chiếm tới 90%tổng tài sản, tương đương 636 tỷ đồng Những con số được đưa ra mới chỉ là bề nổicủa tảng băng

4.3.2.2, Giải pháp về nguồn vốn cho TTBĐS:

Bất động sản là lĩnh vực đầu tư đòi hỏi phải có nguồn vốn vững mạnh, kếhoạch tài chính dài hạn Tuy nhiên, hiện nay tình trạng thiếu vốn luôn là vấn đề khiếncác doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này phải trăn trở

Nguồn vốn có tính quyết định và vai trò lớn nhất cung cấp cho thị trườngbất động sản là từ hệ thống ngân hàng

Các kênh cấp vốn cho doanh nghiệp bất động sản và thị trường bất động sảnbao gồm: kênh tín dụng từ các ngân hàng thương mại, kênh thông qua hệ thống thếchấp và tái thế chấp trong hệ thống ngân hàng, kênh tiết kiệm bất động sản, kênhthông qua trái phiếu, cổ phiếu bất động sản, kênh thông qua các quỹ đầu tư, kênh đầu

tư từ các nhà đầu tư tiềm năng, kênh đầu tư từ nước ngoài

Giải pháp khơi nguồn vốn cho thị trường bất động sản: tăng cường tínnhiệm của các doanh nghiệp bất động sản để thu hút vốn từ các nhà đầu tư tiềm năng.Đẩy mạnh việc mua lại, sáp nhập và các loại hình liên doanh; tăng cường các hoạtđộng thu hút vốn trên thị trường cổ phiếu thông qua niêm yết doanh nghiệp lên sànchứng khoán; tăng cường huy động các nhà đầu tư nước ngoài; hình thành hệ thống tàichính bất động sản theo mô hình của một số quốc gia phát triển đang vận hành rấtthành công (đặc biệt là quỹ đầu tư tín thác bất động sản)

4.4 PHÂN TÍCH RỦI RO TRONG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.

Đầu tư bất động sản có thể kiếm được lợi nhuận lớn nhưng cũng phải đốimặt với rất nhiều rủi ro Các rủi ro đó có thể gộp thành hai loại: những nhân tố ảnhhưởng đến toàn bộ các hạng mục đầu tư mà người đầu tư không thể khống chế, gọi làrủi ro hệ thống và những nhân tố chỉ ảnh hưởng đến một hạng mục mà thôi và ngườiđầu tư có thể khống chế, gọi là rủi ro cá biệt

4.4.1 Rủi ro hệ thống

Người đầu tư rất khó phán đoán và đối phó với các rủi ro hệ thống như rủi

ro do lạm phát, do cung cầu thị trường, rủi ro về chuyển đổi thành tiền, về lãi suất, vềchính sách và do các tai họa gây ra

- Do lạm phát: Vì chu kỳ đầu tư bất động sản đòi hỏi một thời gian nhất

định nên giá trị của đồng vốn bỏ ra đầu tư so với lúc thu hồi lại có thể bị giảm đi dolạm phát

- Do cung cầu của thị trường: Cung và cầu trên thị trường bất động sản sở

tại luôn luôn biến động, do đó giá cả bất động sản cũng biến động không ngừng, làmcho lãi suất thu thực tế khác với lãi suất thu dự tính Để đối phó với rủi ro này, ngườiđầu tư cần theo dõi sát kinh tế địa phương và tiến hành phấn tích tỉ mỉ kết quả đầu tư

để đưa ra quyết định phù hợp và kịp thời

4.4.2 Rủi ro cá biệt.

Phần lớn các rủi ro cá biệt liên quan đến sự phân tích đánh giá sai nhân tốnào đó của thị trường, chẳng hạn định giá sai, dự đoán sai thị hiếu người tiêu dung,chọn địa điểm thiếu chính xác… Ngoài ra còn có những biến động trên thị trường nóichung, chẳng hạn xuất hiện cơ may mới trên thị trường khác mà nhà đầu tư bất độngsản lại bị buộc chặt vào dự án đã triển khai, không thể tận dụng được, hoặc là dòngvốn đầu tư chuyển hướng về đó làm cho khó huy động vốn vào thị trường bất độngsản hoặc như do quản lý sơ suất, nhà đầu tư bị lừa đảo hoặc dính vào các vụ kiện cáokéo dài tốn công tốn của mà bị thiệt hại lớn…

Người đầu tư bất động sản cần tìm mọi cách để né tránh, khống chế vàchuyển hướng rủi ro, nói cách khác là phải giỏi nhận thức và quản lý rủi ro

Thị trường bất động sản là thị trường động, rủi ro nhiều Khi phân tíchđánh giá thị trường cần hết sức khách quan, không nên quá say sưa với các mặt lợinhuận, đưa ra những kết luận khá lạc quan Nhưng cũng nên nhận thức rằng rủi rolớn nhất là rủi ro do không hành động gì cả Người đầu tư bất động sản, nhất là đầu

tư phát triển, thường được xem là người mạo hiểm Thực ra họ là những người mạohiểm sau khi đã tính toán hết sức cẩn thận

4.5 ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

4.5.1.Giá trị hiện tại thuần (NPV)

* NPV: Net Present Value

Giá trị hiện tại thuần là chỉ tiêu là thể hiện số lời sau khi đã thực hiện hoàn vốn, có nghĩa là nó là hiệu số của tổng giá trị thu hồi trừ đi tổng giá vốn đã đầu tư

Có thể nói NPV là một chỉ tiêu tốt nhất để đánh giá khả năng sinh lời của một dự án đầu tư kinh daonh bất động sản

NPV: Giá trị hiện tại ròng

CF0: vốn bỏ ra ban đầu, giả định vốn đầu tư được bỏ ra một lần, vào đầu năm thứ t của dự án

CFt: dòng tiền xuất hiện tại năm thứ t của dự án

N: số năm thực hiện dự án

r: lãi suất chiết khấu, giả định không đổi qua các năm

* Tiêu chuẩn lựa chọn dự án

Đối với chủ đầu tư, dự án chỉ được chấp nhận khi NPV ≥ 0, nếu phải lựachọn giữa nhiều dự án thì dự án có NPV dương và lớn nhất sẽ được ưu tiên lựa chọn

- Nếu NPV = 0, tuỳ thuộc vào tính chất quan trọng và tình hình của dự án

mà doanh nghiệp có thể chấp nhận hay loại bỏ dự án

- Nếu NPV < 0 chứng tỏ dự án đầu tư bị lỗ loại bỏ

* ý nghĩa

- NPV phản ánh giá trị tăng thêm cho chủ đầu tư

+ NPV dương: việc thực hiện dự án sẽ tạo ra giá trị tăng thêm cho chủ đầu

tư, nói cách khác dự án không những bù đắp đủ vốn đầu tư bỏ ra mà còn tạo ra lợinhuận, lợi nhuận này được xem xét trên cơ sở giá trị thời gian của tiền

+ NPV âm: dự án không đủ bù đắp vốn đầu tư, đem lại thua lỗ cho chủđầu tư

- NPV chỉ mang ý nghĩa về tài chính, việc tính toán NPV cho các dự án xãhội, môi trường phức tạp hơn nhiều, phải lượng hoá các tác động xã hội hay môitrường lên dòng tiền của dự án Khi đó NPV mới phản ánh lợi ích tăng thêm từ việcthực hiện dự án xã hội đó

* Ưu, nhược điểm:

- Ưu điểm:

+ Khi dự án có thời gian đầu tư dài thì NPV là một lựa chọn để đánh giá

có hiệu quả nhất, vì khi thời gian đầu tư dài thì chỉ số lãi suất chiết khấu (i) sẽ thayđổi nên sẽ không dẫn đến sự sai lệch trong tính toán

+ Cho phép đo lường trực tiếp giá trị tăng thêm do vốn đầu tư tạo ra, từ

đó giúp cho việc đánh giá và lựa chọn phù hợp với mục tiêu tối đa hoá lợi nhuậncucar doanh nghiệp

+ Có thể tính NPV của dự án đầu tư kết hợp bằng cách cộng giá trị hiện tạithuần của các dự án với nhau:

+ Mặc dù khi tính toán đã biết được dự án có NPV lớn hơn 0 thì sẽ sinhlời, tuy nhiên điều này chưa đảm bảo được là dự án sẽ có tính khả thi

+ Việc xác định chỉ số lãi suất chiết khấu của dự án không đơn giản.

+ Không thể đưa ra kết quả lựa chọn nếu các dự án không đồng nhất vềmặt thời gian cũng như khi xếp hạng ưu tiên trong việc lựa chọn các dự án đầu tư khinguồn vốn của doanh nghiệp bị giớ hạn

3.5.2 Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR)

* IRR: Internal Return Rate

Tỷ suất hoàn vốn nội bộ là lãi suất mà chiết khấu với mức lãi suất đó làmcho giá trị hiện tại của các khoản tiền thuần hàng năm trong tương lai do đầu tư manglại bằng với vốn đầu tư ban đầu

Nói cách khác, IRR là lãi suất mà chiết khấu với mức lãi suất dó làm chogiá trị hiện tại thuần (NPV) của khoản đầu tư bằng 0

* Cách xác định

Thông thường IR được xác định bằng phương pháp nội suy, gồm 3 bước:

- Bước 1: Chọn một mức lãi suất chiết khấu tuỳ ý r1 sau đó tính giá trị hiệntại thuần cuẩ dự án (NPV1) theo lãi suất r1

- Bước 2: Chọn tiếp mức lãi suất r2 thoả mãn điều kiện:

Nếu NPV1 > 0, chọn r2 > r1 sao cho với r2 sẽ làm cho NPV2 < 0 và ngượclại

Để đảm bảo độ chính xác hơn thì chênh lệch giữa r1 và r2 trong khoảng 5%

- Bước 3: tìm tỷ suất doanh lợi nội bộ của dự án:

IRR=r1+ NPV1

NPV1 −NPV2

(r2−r1)

IRR là chỉ tiêu cơ bản trong phân tích tài chính dự án Chỉ tiêu này phảnánh tỷ suất hoàn vốn của dự án, với giả định các dòng tiền thu được trong các nămđược tái đầu tư với lãi suất bằng lãi suất chiết khấu.

* Tiêu chuẩn lựa chọn dự án

- TH1: Tỷ suất hoàn vốn nội bộ của dự án nhỏ hơn chi phí sử dụng vốn(IRR<r) thì loại bỏ dự án

- TH2: Tỷ suất hoàn vốn nội bộ của dự án bằng chi phí sử dụng vốn(IRR=r) thì tuỳ theo điều kiện cụ thể và sự cần thiết của dự án mà doanh nghiệp cóthể chấp nhận hoặc loại bỏ dự án

- TH3: Tỷ suất hoàn vốn nội bộ của dự án lớn hơn chi phí sử dụng vốn(IRR>r) thì chấp nhận dự án Nếu dự án thuộc loại trừ nhau thì chọn dự án có tỷ suấtdoanh lợi nội bộ cao nhất

* Ý nghĩa

IRR đo lường tủ lệ hoàn vốn của một dự án đầu tư và cũng được sử dụnglàm tiêu chuẩn để xem xét dự án IRR chính là khả năng sinh lời đích thực của bảnthân dự án IRR chỉ thay đổ0 khi các yếu tố nội tại, tức giá trị các dòng ngân lưu thayđổi Như vậy khi NPV=0 không có nghĩa là dự án không mang lại hiệu quả nào mà làkhi NPV=0 thì dự án đã mang lại cho đồng vốn của chủ đầu tư một suất sinh lời bằngIRR

* Ưu, nhược điểm:

+ Cho phép đánh giá khả năng bù đắp chi phí sử dụng vốn của dự án đầu

tư so với tính rủi ro của nó (trong khi phương pháp NPV không cung cấp cho banlãnh đạo doanh nghiệp những thông tin như vậy)

- Nhược điểm:

+ Thu nhập của dự án được giả định tái đầu tư với lãi suất bằng với tỷ suấthoàn vốn nội bộ của dự án không phù hợp với thực tế, nhất là dự án có tỷ suấtdoanh lợi nội bộ ở mức cao.

+ Không chú trọng đến quy mô vốn đầu tư nên có thể dẫn đến trường hợpkết luận chưa thoả đáng khi đánh giá dự án, vì tỷ suất hoàn vốn nội bộ luôn cao đốivới những dự án có quy mô nhỏ

+ Áp dụng phương pháp này khó khăn trong đánh giá lựa chọn dự án cónhiều tỷ suất hoàn vốn nội bộ và có thể dẫn đến sai lầm trong việc lựa chọn dự án

3.5.3 Chỉ số doanh lợi (PI)

* Khái niệm

PI: Profitability Index

Chỉ số doanh lợi là chỉ số phản ánh khả năng sinh lợi của dự án, được xácđịnh bằng tỷ lệ giữa tổng giá trị hiện tại của các khoản thu nhập từ dự án và vốn đầu

tư ban đầu của dự án

PI: Chỉ số doanh lợi của dự án

CFt: Dòng tiền thuần của dự án đầu tư ở năm t

CF0: Vốn đầu tư ban đầu của dự án

- PI càng cao thì dự án càng dễ được chấp nhận, nhưng tối thiểu phải bằnglãi suất chiết khấu.

- Thực chất chỉ tiêu này là chỉ tiêu mở rộng của chỉ tiêu NPV:

+ Nếu PI < 1, tức NPV < 0 : Loại bỏ dự án

+ Nếu PI = 1, tức NPV = 0: Tuỳ thuộc vào dự án có thể chấp thuận hayloại bỏ dự án

+ Nếu PI > 1, tức NPV > 0: Nếu đây là dự án độc lập thì lựa chọn tất cả

Nếu đây là dự án xung khắc thì thông thường

dự án có PI cao nhất sẽ được lựa chọn

* Ưu, nhược điểm:

+ Trong trường hợp nguồn vốn bị giới hạn, nếu phải ưu tiên lựa chọn một

số dự án trong nhiều dự án khác nhau thì phương pháp này tỏ ra hữu hiệu hơn

- Nhược điểm:

+ Phải biết lãi suất chiết khấu trước mới tính được PI

+ Cũng giống như phương pháp tỷ số hoàn vốn nội bộ, phương pháp chỉ

số sinh lời không phản ánh trực tiếp giá trị tăng thêm của dự án đầu tư

3.5.4 Thời gian hoàn vốn (PP)

a Khái niệm

PP: Payback Period

Thời gian hoàn vốn là khoảng thời gian cần thiết để thu hồi đủ số vốn đầu

tư ban đầu của dự án

Thời gian hoàn vốn càng ngắn thì dự án càng hấp dẫn

Chỉ tiêu này phù hợp với những dự án có tính rủi ro cao, yêu cầu hoàn vốn

nhanh

Xác định đúng thời gian hoàn vốn sẽ đảm bảo cho nhà đầu tư có thể luân

chuyển được đồng vốn nhịp nhàng hơn, hạn chế việc để đồng tiền đứng yên hoặc

không kịp cho kế hoạch đầu tư mới

b Cách xác định

* Trường hợp 1: Nếu dự án đầu tư tạo ra dòng tiền thuần đều đặn hàng

năm thì thời gian thu hồi vốn đầu tư được xác định như sau:

Thời gianhoàn vốn= Vốn đầu t ư ban đ ầu

Dòng tiềnthuần hàng nămcủa đầutư

* Trường hợp 2: Nếu dự án đầu tư tạo ra dòng tiền thuần không ổn định ở

các năm Thời gian thu hồi vốn đầu tư được xác định như sau:

Xác định số năm thu hồi vốn đầu tư bằng cách tính số vốn đầu tư còn phải

thu hồi ở cuối năm lần lượt theo thứ tự:

Vốn đầu t ư còn ph ảithu hồi ở cuối năm=Số vốn đầu t ư chưathu h ồiở cuối năm(t−1)−Dòng tiền thuầnđầu t ư năm t

Khí số vốn đầu tư còn phải thu hồi ở cuối năm nào đó nhỏ hơn dòng tiền

thuần cuẩ đầu tư năm kế tiếp thì cần xác định thời gian (số tháng) thu hồi nốt vốn đầu

tư trong năm kế tiếp:

Số tháng thuhồi vốn đầu t ư trong năm t= Số vốn đầu t ư chưa thu h ồicuối năm(t−1)

Dòng tiền thuầncủa nămt × 12

Tổng số năm và số tháng thu hồi vốn đầu tư chính là thời gian thu hồivốn đầu tư của dự án

c Ý nghĩa

- PP phản ánh thời gian thu hồi vốn đầu tư vào dự án, nó cho biết sau bao

lâu thì dự án thu hồi đủ vốn đầu tư Do vậy PP cho biết khả năng tạo thu nhập của dự

án từ khi thực hiện cho đến khi thu hồi đủ vốn

- PP giúp cho người thẩm định có một cái nhìn tương đối chính xác về mức

độ rủi ro của dự án

d Ưu, nhược điểm

* Ưu điểm:

- Đơn giản, dễ tính toán

- Xác định được thời gian thu hồi vốn  giải pháp rút ngắn thời gian đó

- Phù hợp với việc xem xét dự án đầu tư quy mô vừa và nhỏ hoặc với chiếnlược thu hồi vốn nhanh, tăng vòng quay vốn

* Nhược điểm:

- Không đề cập đến sự diễn biến của chi phí và lợi ích của dự án sau khihoàn vốn Một dự án tuy có thời gian thu hồi vốn dài hơn song lợi ích tăng nhanhhơn thì vẫn là một dự án tốt

- Dễ ngộ nhận phải chọn dự án có thời gian thu hồi vốn nhỏ nhất, do đó cóthể bỏ qua các dự án có NPV lớn

- Chú trọng xem xét lợi ích ngắn hạn hơn là lợi ích dài hạn, ít chú trọngđến việc xem xét các khoản thus au thời gian hoàn vốn Do đó kỳ hoàn vốn ngắnchưa chắc là một sự hướng dẫn chính xác để lựa chọn dự án nầy hơn dự án kia, đặcbiệt đối với dự án có mức sinh lời chậm

4.6 HỢP ĐỒNG TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

4.6.1 Khái niệm về hợp đồng

Hợp đồng được hiểu theo nghĩa rộng là sự thỏa thuận giữa hai hay nhiềubên về một vấn đề nhất định trong xã hội nhằm làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứtcác quyền và nghĩa vụ của các bên đó

Bộ Luật Dân sự 2005 đã đưa ra khái niệm về hợp đồng dân sự một cáchkhái quát như sau:

“Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi

hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.” (Điều 388 Bộ Luật dân sự.)

Để được coi là sự thỏa thuận thì hợp đồng phải thể hiện được sự tự do bày

tỏ ý chí của các bên tham gia quan hệ hợp đồng Nguyên tắc tự do hợp đồng chophép các cá nhân, tổ chức được tự do quyết định việc giao kết hợp đồng với ai, nhưthế nào, vào thời điểm nào Quan hệ hợp đồng này phải diễn ra trong những mốiquan hệ xã hội nhất định và xuất phát từ lợi ích của mỗi bên

Việc giao kết hợp đồng làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền vànghĩa vụ pháp lý của các bên trong quan hệ hợp đồng Tức là, thông qua hợp đồng,các bên xác lập được đối tượng nghĩa vụ của hợp đồng Hợp đồng sẽ không có hiệulực pháp lý đối với những nghĩa vụ không thể thực hiện được.

4.6.2 Các loại hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động sản

Bao gồm các loại hợp đồng sau:

- Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

+ Tên, địa chỉ của bên bán và bên mua;

+ Các thông tin về nhà, công trình xây dựng;

+ Giá mua bán;

+ Phương thức và thời hạn thanh toán;

+ Thời hạn giao, nhận nhà, công trình xây dựng và hồ sơ kèm theo;

+ Quyền và nghĩa vụ của các bên;

+ Bảo hành;

+ Giải quyết tranh chấp;

+ Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định

b) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau

+ Tên, địa chỉ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng;

+ Các thông tin về quyền sử dụng đất;

+ Giá chuyển nhượng;

+ Phương thức và thời hạn thanh toán;

+ Thời hạn giao, nhận đất và hồ sơ kèm theo;

+ Quyền và nghĩa vụ của các bên;

+ Giải quyết tranh chấp;

+ Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định

c) Hợp đồng thuê bất động sản bao gồm các nội dung sau :

+ Tên, địa chỉ của bên cho thuê và bên thuê;

+ Các thông tin về bất động sản;

+ Giá thuê bất động sản;

+ Phương thức và thời hạn thanh toán;

+ Thời hạn cho thuê bất động sản; thời hạn giao, nhận bất động sản;

+ Giá thuê mua;

+ Phương thức và thời hạn thanh toán;

+ Thời hạn cho thuê mua;

+ Thỏa thuận về việc chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng trướckhi hết hạn thuê mua (nếu có);

+ Thời điểm giao nhà, công trình xây dựng;

+ Thời điểm, điều kiện và thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà, công trìnhxây dựng cho bên thuê mua;

+ Quyền và nghĩa vụ của các bên;

+ Giải quyết tranh chấp;

+ Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định

d) Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng bao gồm các nội dung

+ Tên, địa chỉ của bên cho thuê mua và bên thuê mua;

+ Các thông tin về nhà, công trình xây dựng;

+ Giá thuê mua;

+ Phương thức và thời hạn thanh toán;

+ Thời hạn cho thuê mua;

+ Thỏa thuận về việc chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng trướckhi hết hạn thuê mua (nếu có);

+ Thời điểm giao nhà, công trình xây dựng;

+ Thời điểm, điều kiện và thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà, công trìnhxây dựng cho bên thuê mua;

+ Quyền và nghĩa vụ của các bên;

+ Giải quyết tranh chấp;

+ Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định

e) Hợp đồng môi giới bất động sản bao gồm các nội dung sau :

+ Tên, địa chỉ của bên môi giới và bên được môi giới;

+ Đối tượng và nội dung môi giới;

+ Yêu cầu và kết quả dịch vụ môi giới;

+ Thời hạn thực hiện môi giới;

+ Thù lao môi giới, hoa hồng môi giới;

+ Phương thức, thời hạn thanh toán;

+ Quyền và nghĩa vụ của các bên;

+ Giải quyết tranh chấp;

+ Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định

f) Hợp đồng định giá bất động sản bao gồm các nội dung sau :

+ Tên, địa chỉ của bên định giá và bên yêu cầu định giá;

+ Bất động sản được định giá;

+ Thời hạn và tiến độ thực hiện;

+ Giá dịch vụ định giá;

+ Phương thức, thời hạn thanh toán;

+ Quyền và nghĩa vụ của các bên;

+ Giải quyết tranh chấp;