Tiểu Luận - Thị Trường Bất Động - Đề Tài - Chu Kì Của Thị Trường Bất Động Sản

NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢNMỞ ĐẦU Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọngcủa nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theohướng phát triển kinh

NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

MỞ ĐẦU

Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọngcủa nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theohướng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và có

sự quản lý của Nhà nước như ở Việt Nam

Thực hiện đường lối đổi mới của Đảng và cùng với quá trìnhchuyển đổi của nền kinh tế xã hội, nền kinh tế nước ta trong nhữngnăm qua đã đạt được nhiều thành tựu to lớn Sự ra đời của Luật đất đainăm 1993, 1998, năm 2001 và 2003, đã thể chế hoá đất đai thuộc sởhữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Luật đất đai quy định,Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân,

cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị xã hội, hộ gia đình, cá nhân sửdụng ổn định lâu dài Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất cóquyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại, thừa kế,thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Những quyền nàycũng được áp dụng nhưng hạn chế đối với tổ chức kinh tế được nhànước giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất Và Nhà nước cũng quyđịnh về quyền sở hữu tài sản, xác lập quyền sở hữu tài sản, nghĩa vụtôn trọng ranh giới các bất động sản, quy định về hợp đồng dân sựmua bán tài sản, hợp đồng mua bán nhà, thuê nhà, quy định về hợpđồng chuyển nhượng, chuyển đổi và cho thuê quyền sử dụng đất….Đó

là những quy định giao dịch dân sự về đất đai, nhà ở và các công trìnhxây dựng khác, tạo hành lang pháp lý cho việc phát triển thị trườngbất động sản

Thị trường bất động sản hình thành và phát triển góp phần xáclập quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất, đổi mới quản

lý đất đai, nâng cao hiệu qủa sử dụng tài nguyên đất, tác động đếntăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư vào bất độngsản, tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường hàng hoá, thịtrường lao động tạo cơ hội về nhà ở cho mọi tầng lớp nhân dân Thịtrường bất động sản là loại thị trường nhạy cảm, dễ bị biến động khi

có sự thay đổi về kinh tế, chính trị, chính sách…Để thị trường bấtđộng sản phát triển lành mạnh có sự kiểm soát của nhà nước thì sự canthiệp của nhà nước phải phù hợp với quy luật thị trường, có như vậythì thị trường bất động sản mới đi đúng hướng của nó và do vậy Nhànước điều khiển được sự phát triển của nền kinh tế xã hội của đất nướctheo một chiến lược đã định cho tương lai

Thị trường bất động sản khi được giải quyết một cách hợp lý thìkhông những tạo cơ sở vững chắc để khắc phục mọi tiêu cực trongquản lý và sử dụng đất, một mặt bảo vệ nguồn tài nguyên vô vùng quýgiá này mà thị trường bất động sản cùng với các thị trường lao động,thị trường vốn và các thị trường khác còn thúc đẩy sự phát triển mộtcách vững chắc nền kinh tế và do đó dần xây dung được đồng bộ cácloại thị trường trong nền kinh tế thị trường định hướng Xã Hội ChủNghĩa

Vì vậy việc nghiên cứu thị trường bất động sản đang là một vấn

đề rất cấp thiết và đặc biệt đối với sự phát triển của nền kinh tế nước

ta hiện nay, nhằm góp phần giúp Nhà nước khắc phục những tồn tạitiêu cực, những nảy sinh trong quá trình thực hiện phát triển nền kinh

tế và mặt khác góp phần cho công tác định hướng phát triển thị trườngbất động sản

Bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt nhưng do BĐS đã là hàng hoánên cơ chế hoạt động của BĐS cũng gần giống với các loại hàng hoá thôngthường khác như cũng vận động theo quy luật giá cả, quy luật cung cầu…Tuy nhiên nó cũng có những đặc thù riêng do tính chất và đặc điểm riêngbiệt hàng hoá BĐS

Nghiên cứu thị trường BĐS là việc xác định và phân tích thị trường đốivới một loại hàng hoá BĐS cụ thể, bao gồm 4 nội dung chính

1 Phân tích cầu của thị trường BĐS

Khi tiến hành phân tích cầu của thị trường BĐS, cần phải xác định, phânloại đối tượng khách hàng, phân tích nhu cầu của từng đối tượng khách hàng

về các loại hàng hoá BĐS và khả năng thanh toán của họ, phân tích các yếu

tố tác động đến cầu của từng loại hàng hóa BĐS Mục đích của phân tích cầu

là dự đoán xu hướng phát triển của cầu một loại hàng hoá BĐS cụ thể để chonhà đầu tư có thể đưa ra một quyết định đầu tư, một chiến lược kinh doanhhợp lý và hiệu quả

Cầu về bất động sản là khối lượng bất động sản mà ngườitiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với mộtmức giá nhất định để nhận được khối lượng bất động sản đó trênthị trường

Cầu về đất đai bao gồm đất đai cho sản xuất, đất đai chocông nghiệp, giao thông, các công trình công cộng, dịch vụ, dulịch, cầu về đất xây dựng và các loại nhà, công trình khác Trênthị trường bất động sản, trong quan hệ thương mại, ngoài cầu nhàđất thông thường, cũng xuất hiện cầu giả tạo của những người

buôn bán bất động sản Điều đó làm tăng giả tạo nhu cầu về nhà

ở, có thể gây ra căng thẳng thêm quan hệ cung cầu nhà ở và làmgiá nhà đất tăng lên tại thời điểm nhất định

Đặc điểm của cầu hàng hoá BĐS:

Cầu hàng hoá BĐS mang tính không gian và thời gian: cầu hàng hoáBĐS thường gia tăng vào cuối năm hơn các thời điểm khác ở trong năm vìvới tâm lý tiêu dùng tăng vào dịp tết, người tiêu dùng thường mua sắm vàocuối năm Ngoài ra nhu cầu về BĐS ở các nơi khác nhau thì cũng khác nhau.Cầu về các loại hình BĐS: nhà ở, đất đai…cũng không giống nhau ở các địađiểm không gian và thời gian khác nhau Kèm theo đó là sự thay đổi củaphong tục tập quán của các vùng miền khác nhau nên cầu cũng thay đổi theothời gian, địa điểm

Điều kiện đển xuất hiện cầu hàng hoá BĐS:

Một là: Phải có nhu cầu về hàng hoá BĐS nhưng không tự thoả mãn

được bằng nguồn vốn có hạn của mình

Hai là: Các nguồn lực tài chính ( tức là khả năng thanh toán) phải đáp

ứng được nhu cầu để đảm bảo giao dịch có thể thực hiện được

Ba là: Phải có thị trường và chỉ có thị trường nơi đó người mua và

người bán gặp gỡ, được pháp luật chấp nhận bảo đảm cho hoạt động muabán

Khi các điều kiện đó được thoả mãn thì cầu mới thực sự trở thành cầukinh tế trên thị trường

Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu hàng hoá BĐS:

- Quy mô và cơ cấu dân cư tăng thì cầu về hàng hoá BĐS cũng tăng

theo Đồng thời dân số trẻ cũng làm tăng cầu BĐS Thu nhập, tỷ trọng giađình, trình độ văn hoá, học vấn cũng ảnh hưởng không nhỏ đến cầu hànghoá BĐS

- Thu nhập tác động mạnh mẽ đến cầu hàng hoá vì nó liên quan đến

khả năng chi trả các khoản giao dịch, mua bán BĐS Thu nhập thấp tức làkhả năng thanh toán cũng thấp do đó cầu về hàng hoá BĐS là không đáng

kể Ngược lại, nếu thu nhập của người dân tăng tức là khả năng thanh toáncũng tăng theo thì cầu cũng tăng và thay đổi theo hướng mở rộng quy mô,góp phần nâng cao chất lượng hàng hoá BĐS

- Quá trình đô thị hoá ảnh hưởng đến cơ cấu dân cư Số lượng dân cư

thành thị tăng lên dẫn đến sự phát triển cơ sở hạ tầng, các ngành sản xuấtphát triển kéo theo cầu về hàng hoá BĐS cũng thay đổi về số lượng, chấtlượng và chủng loại Trong thời gian qua ở nước ta quá trình đô thị hoá diễn

ra mạnh mẽ điều đó làm cho thị trường BĐS trở nên sôi động hơn

- Cung và cầu hàng hoá BĐS thay thế có thể ảnh hưởng lẫn nhau, sự

thay đổi của hàng hoá thay thế này sẽ dẫn đến sự thay đổi của hàng hoá thaythế khác Làm cho người mua có nhiều cơ hội lựa chọn hơn cả về chấtlượng, giá cả… và họ sẽ chọn hình thức, loại hàng hoá BĐS mang lại lợi íchtối ưu nhất

- Sự phát triển của cơ sở hạ tầng là điều kiện cho sự khai thác theo

đúng mục đích cầu hàng hoá BĐS làm tăng khả năng tiếp cận và tăng cungBĐS Người mua luôn đòi hỏi về hàng hoá BĐS tốt nhất, chỉ khi nào BĐS ởnơi thuận lợi cho sự giao lưu, tiếp cận thị mới tạo ra được sự thoả mãn chongười sử dụng

- Thị hiếu của người mua thay đổi về kiến trúc, vị trí, kiểu dáng, chất

lượng, phong tục tập quán Khi đời sống của người dân càng cao thì đỏi hỏi

về hình thức, chất lượng càng cao hơn BĐS càng đáp ứng được nhiều yêucầu của khách hang thì giá cả thoả thuận càng cao

- Chính sách tiền tệ liên quan đến cung - cầu tiền tệ, sức mua và khả

năng thanh toán của tiền Người mua và người bán có thể thoả thuận cáchình thức thanh toán khác nhau Người mua trên thị trường quan tâm đếncông cụ thanh toán sao cho đạt hiệu quả và lợi ích tối ưu nhất Nhà nước cóthể kích cầu bằng cách tăng lượng tiền trong lưu thong, chính sách tỷ giá vềgiá vàng, mức lạm phát cũng làm thay đổi cầu

- Chính sách quản lý BĐS: Do BĐS là một tài sản có giá trị lớn không

chỉ của người sử dụng mà còn cho cả quốc gia nên Nhà nước có vai trò thựchiện vai trò quản lý, điều hành chi phối thị trường BĐS bằng chính sách vàhành lang pháp lý.,

- Chính sách về thuế sẽ tác động đến cầu, người mua phản ứng vớichính sách đó rất mạnh Ví dụ như: Thuế tăng thì sẽ làm giảm lượng cầu vềBĐS và ngược lại Các chính sách như chuyển đổi mục đích sử dụng đất,chính sách đầu tư xây dựng nhà cho thuê, xây dựng mức giá cho thuê củaNhà nước, các quy định về tiêu chuẩn hoá các khu đô thị, tiêu chuẩn hoá vềxây dựng nhà ở, khu công nghiệp, khu vui chơi giải trí… cũng ảnh hưởngđến cầu hàng hoá BĐS

Thực trạng về cầu hàng hoá BĐS ở Việt Nam hiện nay

Cầu về BĐS hiện nay ở nước ta gồm hai nguồn: Cầu xuất phát từ

nhu cầu sử dụng BĐS thực sự, có nghĩa là những người dùng BĐS để sửdụng và cầu xuất phát từ mua BĐS để đầu cơ, họ chờ giá BĐS tăng giá rồibán ra thu lợi nhuận

Cầu xuất phát từ nhu cầu sử dụng BĐS thực sự

Hiện nay, nguồn cầu này đang lên nhanh chóng do nhiều nguyênnhân Trước hết, cầu thực sự về BĐS tăng lên do sự gia tăng về dân số TheoTổng cục Thống kê, tốc độ tăng dân số tự nhiên hiện nay ở nước ta khoảng1,4%/năm Như vậy, hàng năm dân số Việt Nam tăng khoảng 1,12 triệungười Với mức nhà ở bình quân hiện nay vào khoảng 10m2/người thì diệntích nhà ở cần xây dựng thêm mỗi năm là 11,2 triệu m2

Thứ hai, thu nhập tăng sẽ làm tăng trực tiếp cầu về nhà ở Ngoài việcthu nhập tăng do GDP tăng ở Việt Nam hiện nay còn có nguồn thu nhập khálớn từ các khoản kiều hối, đó là các khoản tiền do người Việt Nam định cư ởnước ngoài gửi về cho thân nhân trong nước Theo thống kê chính thức thìcon số đó là khoảng 2 tỷ USD/ năm và một phần không nhỏ số tiền này đượcdung để mua BĐS, do đó cũng tạo ra một lượng cầu đáng kể trong thị trườngBĐS Việt Nam

Sau khi Việt Nam gia nhập WTO, có rất nhiều tổ chức, doanh nghiệp,

cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam làm cho cầu về BĐS nhà ở, vănphòng làm việc, nhà xưởng, nhà kho v.v…tăng lên mạnh mẽ

Cầu về BĐS thông qua hoạt động đầu cơ

Hoạt động đầu cơ BĐS là hiện tượng mà các cá nhân hoặc doanhnghiệp tuy không có nhu cầu sử dụng BĐS nhưng họ vẫn mua BĐS với sốlượng lớn nhỏ tuỳ thuộc vào khoản tiền nhàn rỗi của mình và có thể bằng

các nguồn vốn huy động khác như bạn bè, họ hang hoặc vay của các tổ chứctín dụng để bán ra kiếm lời khi giá BĐS tăng Hoạt động này đã gây ranhững con “sốt ảo” về giá, đẩy giá đất lên rất cao, làm cho những người thực

sự có nhu cầu về BĐS kho tiếp cận được với hầng hoá BĐS trên thị trường

Cầu giảm mạnh xuất phát từ các nguyên nhân sau

Cầu giảm mạnh do giá bất động sản ở Việt Nam hiện đang được đánh giá ở mức quá cao so với thu nhập thực tế:

Một Việt kiều tại Pháp phân tích trên một tờ báo: “Tại châu Âu, mộtngôi nhà điển hình giá thường gấp 4-5 lần lương hàng năm, khi con số nàylên đến hơn 6 lần họ đã coi đó là điều không bình thường Còn ở VN thunhập bình quân của tầng lớp khá giả ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCMvào khoảng 5.000 USD/năm trong khi giá phổ biến của một căn hộ hạngtrung ở đây khoảng 50.000 USD tức là gấp 10 lần lương hàng năm Điều đó

có nghĩa là giá bất động sản ở VN đang ở mức không bình thường so với

mặt bằng chung của thế giới” Ở Hà Nội, ngay cả giá bán cho các đối tượngchính sách cũng ở mức 6 triệu đồng/m2, mức giá phi thực tế đối với khảnăng mua của đối tượng này Theo qui luật của thị trường tất yếu khi giá quácao so với thu nhập thực tế thì đương nhiên sẽ làm cho cầu giảm mạnh, đây

là nguyên nhân chính làm TTBĐS bị đóng băng trong thời gian vừa qua

Tâm lý “chờ đợi” của người dân:

Vì giá bất động sản được đánh giá đã là quá cao so với thế giới và so với thu nhập của người dân Việt Nam nên người dân kỳ vọng vào giá bất động sản sẽ xuống trong thời gian tới; Đồng thời do Nhà nước đã xiết chặt

và quản lý hoạt động mua bán bất động sản và cơ chế chính sách về quản lý

đất đai của Nhà nước đang trong quá trình chỉnh sửa và hoàn thiện nên tâm

lý của người dân còn “chờ đợi” chưa mua ngay

- Nhu cầu đối với Thị trường mua bán đất dự án, căn hộ giảm do:

Nhà nước điều chỉnh giá đất: Ngày 1/1/2005, bảng giá đất mới đượcđiều chỉnh theo hướng sát với giá thực tế làm cho chi phí đền bù giải toả lêncao (bình quân chi phí đền bù giải phóng mặt bằng theo nguyên tắc phải thoảthuận với dân hiện nay theo quy định của Luật Đất đai cao hơn 10 lần so vớichi phí đền bù trước kia, đó là chưa kể đến các chi phí không nằm trong quyđịnh như phải hỗ trợ cho địa phương để giải phóng mặt bằng nhanh hơn),các dự án tiếp tục gặp khó khăn nên đầu tư các khu đô thị giảm mạnh

Lợi nhuận thu từ kinh doanh bất động sản giảm mạnh: Do số lượng vốn để kinh doanh bất động sản rất lớn, tính “lỏng” của bất động sản lại rất kém cùng với việc thị trường bất động sản “đóng băng” và giảm nhiệt nhanh chóng đã làm lợi nhuận từ việc kinh doanh bất động sản giảm mạnh,

trong khi các lĩnh vực đầu tư khác như vàng, ngoại tệ, cổ phiếu, lãi suất tráiphiếu Chính phủ, địa phương và lãi suất Ngân hàng lại có mức lợi tức rấtcao Nếu chỉ tính trong năm 2005 chỉ số VN-Index tăng khoảng gần 40%,đồng thời trên thị trường OTC giá cổ phiếu của nhiều ngân hàng tăng mạnhlên tới khoảng 200-500% nên đây là những điểm thu hút mạnh mẽ vốn củacác nhà đầu tư Mặt khác, khi lãi suất tăng thì chi phí cho một đồng vốn vayngân hàng để đầu tư vào các dự án cũng tăng lên và lãi phải trả ngân hàngcũng tăng, làm cho nhà đầu tư gặp khó khăn và người dân không dám vayngân hàng để mua nhà Đây là nguyên nhân những nhà đầu tư chuyển hướng

kinh doanh sang các lĩnh vực khác ngoài bất động sản.

- Giá vàng liên tục tăng cao từ 2004 trở lại đây

Trong khi giá bất động sản được đánh giá là quá cao nhưng khi giao

dịch thường lại được tính bằng vàng nên việc giá vàng gia tăng mạnh mẽtrong năm 2005 càng góp phần làm cho TTBĐS “đóng băng” hơn nữa.Không chỉ các căn nhà trị giá 200 – 300 cây vàng bị đóng băng gần nhưhoàn toàn mà đến cả các căn nhà có giá dưới 100 cây Thị trường mua bánđất dự án, căn hộ mặc dầu không bị ảnh hưởng nhiều khi giá vàng lên xuống

do việc thanh toán bằng tiền đồng, nhưng khi giá vàng lên cao cũng khiếncho nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc giải ngân với ngân hàng

- Tiêu cực trong xây dựng và đất đai:

Ngoài ra, còn phải kể đến thông tin về tiêu cực trong xây dựng nhà ởchung cư, chất lượng xây dựng các công trình nói chung và cụ thể chấtlượng nhà chung cư không đảm bảo, các vụ việc làm sổ đỏ sai quy định như

ở Trị An, Sóc Sơn, Đồ Sơn… Tất cả những nguyên nhân trên làm cho thị

trường bất động sản ở nước ta trong thời gian qua trở nên ngày càng “lạnh”.

2 Phân tích cung hàng hoá BĐS

Phân tích cung hàng hóa BĐS có vai trò rất quan trọng, quyết định đếnchiến lược KD của các doanh nghiệp Khi tiến hành phân tích cung, phải xácđịnh được khối lượng cung hàng hoá BĐS tiềm năng trên thị trường thôngqua việc xác định các nguồn cung hàng hoá BĐS trên thị trường Việc đánhgiá chất lượng của các nguồn cung cũng rất quan trọng, vì chất lượng củamỗi nguồn cung phù hợp với một đối tượng nhất định Bên cạnh đó là đánhgiá các yếu tố tác động đến cung một loại BĐS cụ thể Trong đó quan trọngnhất là phân tích tác động của hệ thống luật pháp và chính sách của NN đếncác nguồn cung BĐS trên thị trường; các chính sách về tài chính tín dụngv.v và các hoàn cảnh, điều kiện kinh tế cá biệt khác của từng địa phương

Cung hàng hoá BĐS là khối lượng hàng hoá BĐS sẵn sàng để đem ratrao đổi trên thị trường tại một thời điểm nhất định với một mức giá nhấtđịnh.

Nguồn cung bất động sản bao gồm nguồn cung từ khu vựcNhà nước và nguồn cung từ khu vực tư nhân Nguồn cung từ Nhànước do các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước đầu tư xây dựngnhà ở bằng nguồn vốn ngân sách và do các quỹ nhà ở khác thuộc

sở hữu nhà nước Nguồn cung tư nhân hình thành từ các tổ chức,công ty hoặc cá nhân thực hiện theo các quy tắc chính thức củaNhà nước về quản lý xây dựng và phát triển nhà ở, mục đíchnhằm thu lợi nhuận tối đa

Điều kiện để cung hàng hoá BĐS trở thành cung thực tế trên thị trường là:

Một là: Quỹ đất đai và BĐS phải đạt được các tiêu chuẩn, yêu cầu của

người mua

Hai là: Người sở hữu BĐS không có ý định sử dụng BĐS này và sẵn

sang đem ra trao đổi giao dịch, chuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu chongười mua

Ba là: Giá cả để thực hiện chuyển quyền giao phải phù hợp với thoả

thuận giữa người mua và người bán

Bốn là: Phải có thị trường và các giao dịch trên thị trường

Các nhân tố ảnh hưởng đến cung hàng hoá BĐS:

- Các yếu tố thị trường, giá cả, cung - cầu: Quan hệ cung cầu trên thị

trường bị ảnh hưởng bởi nhiều nhân tố khác nhau, nó rất nhạy cảm với thịtrường nên rất dễ bị biến động

- Các chính sách của Nhà nước: Nhà nước tham gia điều tiết quản lý

thị trường, tham gia vào các quán trình kinh tế xã hội trong đó có việc lậpquy hoạch sử dụng đất, lập và hướng dẫn thi hành chính sách pháp luật

Có thể thấy có sự ảnh hưởng của các chính sách pháp luật đến thịtrường qua các thời kỳ của nó Trước đây, Nhà nước không cho mua bán đấtđai (trước năm 1993) thì thị trường BĐS không tồn tại Mặc dù vậy, các quátrình mua bán vẫn diễn ra để đáp ứng yêu cầu của người dân nhưng với hìnhthức mua bán ngầm Sau này Nhà nước đã thay đổi chính sách, công nhận vàcho phép mua bán quyền sử dụng đất, nó tạo điều kiện cho thị trường BĐShình thành và phát triển như một tất yếu Đồng thời Nhà nước cũng thu đượcthuế đưa vào ngân sách

- Sự phát triển của cơ sở hạ tầng là điểu kiện tốt để phát triển và tiếp

cận BĐS, tạo điều kiện tốt cho vùng, khu vực nâng cao thu nhập và nhu cầucủa người dân, khuyến khích các nhà đầu tư phát triển để đáp ứng nhu cầuthị trường

- Các yếu tố chi phí đầu vào: Hàng hoá BĐS thường có giá trị lớn,

phần nhiều chi phí để có được BĐS là chi phí nguyên nhiên vật liệu Khi chiphí đầu vào thay đổi theo hướng giảm thì làm cho các nhà đầu tư sửa chữa,cải tạo công trình, xây mới… và ngược lại

BĐS bao gồm đất đai và các công trình xây dựng trên đất Trong đóđất đai là thành phần quan trọng của BĐS Do đó nghiên cứu nguồn cung về