BÁO CÁO - Pháp Luật Kinh Doanh Bất Động Sản - Chủ Đề - Đánh giá chung về thị trường bất động sản hiện nay - Hãy nhận diện các rủi ro có thể gặp phải khi tham gia TTKDBĐS và cách kiểm soát

LỜI MỞ ĐẦU Thị trường bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng kinh tế quốc dân Trong phần tài sản cố định nước có kinh tế thị trường ổn định bất động sản chiếm khoảng 60% giá trị Không chiếm giá trị lớn mà thị trường bất động sản có ảnh hưởng mạnh mẽ đến thị trường khác như: thị trường vốn, thị trường hàng hóa, dịch vụ Khi thị trường bất động sản biến động làm cho thị trường khác biến động theo Hơn thị trường bất động Việt Nam so với nước phát triển non trẻ nên nhiều hạn chế gặp nhiều rủi ro Do mà đầu tư kinh doanh bất động sản thu lại nguồn lợi cao rủi ro chẳng may xảy gây nên không hậu khó lường Và để tìm hiểu kỹ thuận lợi rủi ro cá nhân hay tổ chức kinh doanh bất động sản, nhóm em xin chọn đề : “Đánh giá chung thị trường bất động sản nay? Hãy nhận diện rủi ro gặp phải tham gia thị trường kinh doanh bất động sản cách kiểm soát” NỘI DUNG I TỔNG QUAN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN (BĐS) Khái niệm thị trường bất động sản Theo quy định Khoản Điều 147 BLDS 2005: “Bất động sản tài sản di dời được, bao gồm đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định” Đặc điểm môi trường bất động sản a Tính cá biệt khan hiếm: Đặc điểm BĐS xuất phát từ tính cá biệt tính khan đất đai Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất đai miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính tính khan hiếm, tính cố định khơng di dời đất đai nên hàng hố BĐS có tính cá biệt Trong khu vực nhỏ kể hai BĐS cạnh có yếu tố khơng giống Trên thị trường BĐS khó tồn hai BĐS hồn tồn giống chúng có vị trí khơng gian khác kể hai cơng trình cạnh xây theo thiết kế Ngay tồ cao ốc phịng có hướng cấu tạo nhà khác Ngồi ra, nhà đầu tư, kiến trúc sư quan tâm đến tính dị biệt để tạo hấp dẫn khách hàng thoả mãn sở thích cá nhân b Tính bền lâu: Do đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem bị huỷ hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, vật kiến trúc cơng trình xây dựng đất sau xây dựng sau thời gian sử dụng cải tạo nâng cấp tồn hàng trăm năm lâu Vì vậy, tính bền lâu BĐS tuổi thọ vật kiến trúc cơng trình xây dựng c Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu ảnh hưởng lẫn lớn, giá trị BĐS bị tác động BĐS khác Đặc biệt, trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp nâng cáo giá trị sử dụng BĐS khu vực Trong thực tế, việc xây dựng BĐS làm tôn thêm vẻ đẹp hấp dẫn BĐS khác tượng phổ biến d Các tính chất khác: -Tính thích ứng: Lợi ích BĐS sinh trình sử dụng BĐS q trình sử dụng điều chỉnh công mà giữ nét đặc trưng nó, đồng thời đảm bảo yêu cầu sử dụng người tiêu dùng việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh hoạt động khác -Tính phụ thuộc vào lực quản lý : Hàng hố BĐS địi hỏi khả chi phí quản lý cao so với hàng hố thơng thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, BĐS địi hỏi cần có khả quản lý thích hợp tương xứng -Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu chi phối yếu tố mạnh hàng hố thơng thường khác Nhu cầu BĐS vùng, khu vực, quốc gia khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán người dân sinh sống Yếu tố tâm lý xã hội, chí vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu hình thức BĐS II ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN NAY Thị trường tốt lên Rất nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường BĐS nước bước vào chu kỳ phát triển kéo dài từ 5-7 năm, điểm bắt đầu từ năm 2015 Tại hội thảo đây, chuyên gia dẫn lại số liệu giao dịch thị trường BĐS, chủ yếu phân khúc thị trường hộ Theo đó, năm 2015, toàn thị trường khoản khoảng 42.000 hộ Đây số giao dịch lớn từ trước đến Điều cho thấy, quy mô thị trường BĐS mở rộng nước khơng cịn gói gọn thành phố lớn TP.HCM Hà Nội… Riêng TP.HCM, quy mô thị trường mở rộng hướng Nam - Đông Nam - Tây Bắc khơng cịn gói gọi khu Nam khu Đông trước Tổng nguồn cung năm 2016 khoảng 57.000 hộ, chưa kể đến dự án phân lơ bán nền, khách hàng mua đất xây nhà vùng ven Bình quân, quý, Cty kinh doanh BĐS đưa thị trường 10.000 hộ, chẳng hạn quý II/2016, TP.HCM có thêm gần 11.000 hộ, tăng quý I/2016 20% thấp nguồn cung quý II/2015 gần 10% Tại Hà Nội, tổng cộng 6.100 hộ mở bán từ 17 dự án, tăng 19% so với quý trước, giảm 23% kỳ Trong quý II ghi nhận trở lại phân khúc cao cấp, bao gồm lượng mở bán từ dự án, cung cấp cho thị trường khoảng 700 Một điểm để giới BĐS lạc quan tin thị trường tốt lên mặt giá tăng chóng mặt kể từ năm 2015 Phân khúc thị trường hộ liên tục tăng từ năm 2015 đến Đối với thị trường hộ bình dân, giá tăng khoảng 8% tính từ cuối năm 2015 đến Riêng phân khúc hộ cao cấp tăng từ 1-3% Đối với phân phúc đất nền, nhà phố khu vực trọng điểm phát triển đô thị quận 7, quận 2, quận 9, Thủ Đức… giá tăng 10% đến 30% tính từ năm 2015 đến Căn diễn biến chiều rộng thị trường, số lượng giao dịch gia tăng tất phân khúc, nhiều chuyên gia tin thị trường bất động sản giai đoạn phát triển ổn định Những diễn biến tiêu cực thị trường thời gian vừa qua khiến giao dịch chậm lại thị trường phản ứng với sách mà cụ thể việc sửa đổi Thông tư 36 Hiện nay, Thông tư 06 lộ diện, với quy định không khắc nghiệt, thị trường sớm thích nghi vượt qua Xấu Có thực tế diễn biến thị trường từ đầu năm 2016 đến diễn biến xấu rõ ràng, đặc biệt phân khúc thị trường hộ trung cao cấp Nhận định thị trường xấu ý kiến chủ quan hay hai chuyên gia đơn lẻ, điều xuất phát từ số thật từ kết nghiên cứu thị trường loạt Cty chuyên nghiên cứu thị trường BĐS Báo cáo thị trường BĐS quý II/2016 TP.HCM cho thấy, lượng hộ giao dịch thành công giảm gần 50% so với kỳ Cụ thể, số lượng hộ giao dịch thành công quý II/2016 TP.HCM đạt gần 5.900 hộ, giảm 45% so với kỳ năm 2015 giảm 35% so với quý I/2016 Các báo cáo thị trường Cty có chênh lệch số hộ giao dịch thành công nửa đầu năm 2016 có mẫu số chung từ đầu năm đến thị trường có xu hướng xuống rõ, quý II/2016 giao dịch giảm so với quý I/2016 giảm so với kỳ năm 2015 Một số liệu khác đáng lo ngại hơn, tỉ lệ hấp thu dự án thấp kỷ lục, quý I/2016 tỉ lệ hấp thu dự án 17%, bước sang quý II/2016 tỉ lệ tiếp tục giảm xuống 16% Các Cty nghiên cứu thị trường có chung nhận định, nhu cầu không theo kịp tốc độ gia tăng nguồn cung, nguyên nhân làm cho giá nhà khơng thể tăng, chí cịn giảm 3.Khó bật lên Theo chuyên gia uy tín, năm 2015, thị trường BĐS thức tỉnh, thu hút dòng vốn tham gia thị trường Ở nước, có tham gia giới đầu tư thứ cấp người mua nhà để Cũng nước, Cty BĐS bắt đầu bung vốn đổ vào phát triển dự án BĐS Dòng vốn thứ dịng vốn ngoại đổ vào thị trường thông qua dự án đầu tư trực tiếp gián tiếp thơng qua Cty nước Chính “hợp lưu” dòng vốn làm thị trường BĐS phình to, đẩy nguồn cung tăng với cấp số nhân Chỉ tính riêng TP.HCM, tổng nguồn cung năm 2016 2017 gấp lần nguồn cung năm 2015 tăng mạnh năm Cũng theo chuyên gia này, nguồn cung gia tăng nhanh chóng sức cầu nước không theo kịp Nhu cầu nhà tự nhiên, năm tăng tối đa 7%, dựa vào nhu cầu nhà khơng thể tạo sức bật cho thị trường BĐS thời gian qua Riêng nhu cầu đầu tư, mua hộ kênh đầu tư ẩn số Có gia tăng đáng kể nhà đầu tư thứ cấp mua nhà với kỳ vọng bán lại giá tăng Chính lực lượng đơng đảo nhà đầu tư thứ cấp tham gia thị trường làm cho số lượng giao dịch thành công bùng nổ Nhưng năm nay, giá phân khúc hộ trung cao cấp tăng không đáng kể Diễn biến thị trường không kỳ vọng nhà đầu tư thứ cấp, mặt giá không tăng nhà đầu tư thứ cấp bán lại quỹ hộ “ôm” Khi nhà đầu tư thứ cấp quay vòng vốn, thị trường bị động lực III NHỮNG RỦI RO KHI THAM GIA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁCH KIỂM SOÁT Những rủi ro thường gặp tham gia thị trường bất động sản a Rủi ro nguồn vốn: Các Công ty đầu tư bất động sản phải sử dụng nguồn vốn vay, vốn vay lãi suất tiền vay yếu tố ảnh hưởng lớn hiệu kinh doanh Rủi ro nguồn vốn xảy công ty không đặt chiến lược kinh doanh với nhiều biện pháp khai thác để nhanh chóng thu hồi nguồn vốn đầu tư, để dự án kéo dài dẫn đến khơng cịn hiệu quả, khả tốn nợ vay ngân hàng Do Cơng ty chủ động tích cực tránh trường hợp rủi ro nhằm nâng cao hiệu chiến lược đầu tư bất động sản lĩnh vực đầu tư đòi hỏi phải có nguồn vốn trung, dài hạn vững mạnh, kế hoạch tài ổn định Do thiếu tính công khai minh bạch nên thị trường BĐS chịu tác động tin đồn, chiêu trị làm giá, tạo sóng giới đầu Mặt khác, có tỷ lệ lớn giao dịch thị trường nhà đất phi thức nhà, đất thiếu pháp lý, qui hoạch không ổn định, qui hoạch “treo”, thủ tục rườm rà phức tạp, chí nhiều Tập đồn kinh tế biến mặt sản xuất thành hàng hóa BĐS non và/hoặc kinh doanh BĐS ngồi chức Với mơi trường “dưới chuẩn” tạo điều kiện cho hoạt động cò mồi, đầu cơ, bơm giá BĐS phát triển mạnh, tạo sốt ảo, kích thích đầu theo phong trào chắn kéo theo việc gia tăng rủi ro cho TD BĐS (tiêu dùng bất động sản) b, Rủi ro lãi suất tỉ giá  Tác động đến nhà đầu tư: Lãi suất cao tạo rủi ro lớn cho nhà đầu tư dự án đầu tư nước có tỉ lệ vốn vay cao , thị trường BĐS tạo lợi nhuận lớn, nên họ sẵn sàng chấp nhận rủi ro để vay khoản nợ lớn để mua bất động sản, đầu tư chi phí cho Phần lớn nhà đầu tư bất động sản Viêt Nam vay nguồn vốn từ ngân hàng thương mại để tạo lợi nhuận cho mình, biết rủi ro xảy ra, nhà đầu tư phịng ngừa rủi ro Vì phân tích khơng đắn, tiếp cận thông tin thị trường không minh bạch, không giải đầu cho thị trường (nhất việc phân khúc thị trường mắc nhiều sai lầm lớn)… nên mức độ rủi ro lãi suất vượt tầm kiểm soát nhà đầu tư, tạo khoản nợ xấu , không đe dọa cho nhà đầu tư ngành mà gây thiệt hại lớn đến kinh tế Việt Nam thông qua nguy sụp đổ hệ thống ngân hàng thương mại ảnh hưởng đến kinh tế vĩ mô  Áp lực tỷ giá doanh nghiệp định đầu tư ngoại tệ: Khi thị trường lãi suất tăng cao, nhiều nhà đầu tư chuyển hướng sang đầu tư ngoại tệ với lãi suất nhỏ hơn, việc tăng nhu cầu sử dụng, vay ngoại tệ cho BĐS tăng mạnh, làm cho giá ngoại tệ tăng nhanh theo nhu cầu, lượng cung tiền vào thị trường lớn gây bất ổn lãi suất, lạm phát, thiếu hụt ngoại hối phủ hàng loạt bất ổn kinh tế Ngược lại giá ngoại tệ giảm, khả nhà đầu tư phải chịu lỗ lớn Đòi hỏi nhà đầu tư phải xác định xu hướng thị trường đưa định xác, hiệu cao  Tác động người tiêu dùng BĐS: Do lãi suất tăng cao, nhà đầu tư chuyển hướng gửi tiền vào ngân hàng để thu lãi làm cho tồn kho BĐS tăng cao.Người tiêu dùng BĐS cuối khơng có khả vay vốn để mua BĐS phục vụ nhu cầu sử dụng, nên hàng tồn kho khơng thể tiêu thụ được.Trước tình trạng phủ phải can thiệp, quy định mức lãi trần cho ngân hàng để cứu doanh nghiệp, nhà đầu tư BĐS giảm bớt gánh nặng chi phí Nhưng khoản nợ nhà đầu tư ngày khó tốn, tồn kho lại khơng thể giải được, thị trường BĐS xuống giá liên tục, nợ xấu từ ngành ngày lớn nguy đỗ vỡ xảy thời gian tới c, Rủi ro giá Rủi ro giá phát sinh có chênh lệch đồng Việt Nam so với vàng đô la Khi vàng đồng đô la tăng mạnh giá bán bất động sản thị trường không tăng theo tương xứng, khách hàng cân nhắc kỹ chọn kênh đầu tư cho phù hợp, thách thức lớn cho Công ty đầu tư kinh doanh Bất động sản "đánh đu" với vàng, đô la  Giá đất lấy chuẩn giá vàng Bất động sản có độ trễ định so với biến động thị trường vàng la Thế nhưng, phản ứng, phản ứng mạnh mẽ, khốc liệt… Mà, việc định giá đất lại thực vô tội vạ, “bơm vá” đội ngũ “cò” đất Ngoại trừ giao dịch có liên quan đến quan nhà nước, cịn lại bảng giá đất UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành năm chẳng có ý nghĩa nhiều thị trường  Giá nhà tính theo la Dù có quy định giao dịch tiền Việt Nam, thị trường bất động sản, phần lớn sản phẩm rao bán cho thuê đô la cách cơng khai Thậm chí, nhiều trang thơng tin bất động sản, sản phẩm hộ nhiều người chào giá “đô” Đây hệ thời gian dài tượng lạm dụng USD diễn phổ biến thị trường Với việc định giá bán theo USD, chủ đầu tư đạt mục tiêu đẩy rủi ro phía khách hàng Và thực tế đem lại cho thị trường bất động sản Việt Nam thêm nhiều rủi ro… d, Cho vay chấp bất động sản dự án làm cho rủi ro chồng chất Một dự án bất động sản chấp để vay vốn ngân hàng, sau lại ngân hàng cho vay để khách hàng mua hộ dự án đó.Như vậy, rủi ro từ việc cho vay chấp tài sản dự án bất động sản lớn, ngân hàng hai lần giải ngân cho hai khoản vay khác mà có tài sản bảo đảm Đối với dự án tòa nhà văn phòng, khu hộ , dù chủ đầu tư có chuẩn bị vốn lớn đến đâu, phải phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng trung dài hạn Xét cho cùng, tăng trưởng quốc gia nhờ phần quan trọng tăng trưởng dư nợ tín dụng, mà phần tăng trưởng dư nợ tín dụng thường gắn chặt với tăng trưởng bất động sản Trong trường hợp cho vay này, tài sản bảo đảm bên vay đưa vào chấp tài sản hình thành nguồn vốn vay: bất động sản từ dự án Đây phần chiếm tỷ trọng lớn cấu cho vay ngân hàng kinh tế Tài sản bảo đảm cơng trình, tịa nhà hình thành tương lai định giá theo cấu vốn đầu tư: tổng tài sản, dự toán vốn đầu tư, dự toán khai thác Kinh doanh bất động sản dự án thường nhắm vào tòa nhà văn phòng, hộ hướng tới mục tiêu bán cho thuê Nhiều trường hợp chủ đầu tư đề nghị ngân hàng hỗ trợ khâu bán hàng thơng qua quy trình khép kín ngân hàng phối hợp cho vay mua sản phẩm bất động sản chủ đầu tư dự án sản phẩm tín dụng tiêu dùng cho vay mua nhà Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay tiền để mua hộ tài sản bảo đảm hộ Như vậy, tài sản lại chủ đầu tư người vay mua nhà chấp Hoạt động vay chấp sai lệch: nhà cung cấp nhà thầu lại chấp tài sản vật tư, hàng hóa lưu động xi măng, sắt thép, thang máy nguồn trả nợ thu bán hàng từ dự án Khi người vay khơng có khả tốn, ngân hàng tiến hành xiết nợ, xử lý tài sản chấp vật tư, hàng hóa Nhưng chấp dự án, tồn vật tư, hàng hóa tính tốn hình thành nên giá trị dự án lần chấp trước Tính ra, tài sản bảo đảm mà giá trị cho vay dựa tài sản đảm bảo nhân lên gấp 2, gấp lần.Thực tế ghi nhận, có ngân hàng nhận đề nghị cho vay dự án hộ, có dự tốn hàng trăm tỷ đồng Thủ tục pháp lý dự án hoàn tất, chủ đầu tư có giấy phép xây dựng Ngân hàng cho vay với tài sản bảo đảm tồn dự án Sau giải ngân, chủ dự án lại bán hộ dạng góp vốn đầu tư Những người góp vốn đầu tư chủ sở hữu phần dự án Khi phát điều này, Ngân hàng dừng giải ngân tiến hành thu hồi nợ trước hạn vướng mắc sở hữu, dẫn đến tài sản bảo đảm Ngân hàng khơng cịn Ngân hàng đối mặt với tranh chấp mới, tranh chấp với chủ nợ khác, đó, có người góp vốn với chủ đầu tư để sở hữu bất động sản Cách kiểm soát Thứ nhất, cần phải kiểm soát chặt chẽ thị trường bất động sản Bộ Xây dựng phối hợp với quan, địa phương kiểm soát chặt chẽ thị trường bất động sản, chống đầu cơ, thao túng giá lĩnh vực Bộ Xây dựng đề nghị địa phương đánh giá xác tình hình sử dụng nhà dự án phát triển nhà qua năm dự kiến năm tiếp theo; tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà; đồng thời, phân tích diễn biến thị trường bất động sản thời gian vừa qua, đề xuất chế sách để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh Thứ hai, cần phải tăng cường quản lý nhà nước để kiểm soát thị trường bất động sản Chúng ta phải tăng cường vai trò quản lý nhà nước để kiểm soát thị trường, bảo đảm cho thị trường BĐS phát triển theo quy hoạch, kế hoạch, định hướng, ổn định bền vững góp phần phát triển kinh tế - xã hội đất nước Để tạo mơi trường pháp lý thơng thống, bình đẳng để huy động hiệu nguồn lực xã hội tham gia vào thị trường BĐS; tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư, doanh nghiệp người dân tham gia hoạt động kinh doanh BĐS; tăng cường hội nhập quốc tế, tạo điều kiện thuận lợi thu hút đầu tư nước vào lĩnh vực kinh doanh BĐS, sở bảo đảm chủ quyền quốc gia, giữ vững an ninh trị trật tự, an toàn xã hội Thứ ba, Nhà nước cần có quy định để buộc chủ dự án phải huy ddiingj minh bạch thông qua loại giấy tờ xác nhận giao dịch đẩm bảo, giấy cam kết có cơng chứng chiết khấu cơng trình qua sản giao dịch thức Thứ tư, trước tình trang lãi suất tâng cao, phủ cần phải can thiệp, quy định mức lãi trần cho ngân hàng để cứu doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản giảm bớt gnahs nặng chi phí Thứ năm, cần tăng tính minh bạch thị trường bất động sản Sự cải thiện tính minh bạch thị trường ghi nhận nhiều khía cạnh khác Từ minh bạch hố thơng tin quy hoạch, quy trình thủ tục đầu tư minh bạch thông tin dự án người mua, khách thuê… nhằm bảo quyền lợi khách hàng đầu cuối Sự phát triển công nghệ mạnh mẽ với việc bất động sản thị trường thu hút dòng vốn đầu tư lớn Việt Nam yếu tố đảm bảo cho việc cải thiện tính minh bạch thị trường bất động sản tương lai KẾT BÀI Rủi ro kinh doanh bất động sản tất yếu khách quan tránh khỏi Lợi nhuận cao đôi với rủi ro cao chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản phải cân nhắc đầu tư cách kỹ lưỡng để đầu tư cho hiệu Đồng thời nhà nước cần có nhiều sách phù hợp can thiệp kịp thời vào thị trường bất động sản để hạn chế tối thiểu rủi ro mà doanh nghiệp nhà đầu tư gặp phải Thị trường bất động sản phát triển kinh té phát triển, với sách nhà nước thời gian vừa qua, cá nhân, nhà đầu tư tin tưởng vào tương lai ổn định, phát triểm mạnh kinh tế bất động sản DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Đất đai 2013 Luật Dân 2005 http://vietstock.vn/2016/04/thi-truong-bat-dong-san-va-noi-lo-muon-thuo-khatvon-763-469818.htm http://123doc.org/document/315872-tong-quan-ve-thi-truong-bat-dong-san-o- viet-nam-hien-nay.htm?page=4 http://123doc.org/document/2729845-tieu-luan-nhung-rui-ro-cua-thi-truong-batdong-san.htm http://batdongsan.com.vn/loi-khuyen-cho-nha-dau-tu https://luatduonggia.vn/khai-quat-chung-ve-thi-truong-bat-dong-san https://luatminhkhue.vn/kien-thuc-luat-dat-dai/chuyen-de-thi-truong-bat-dong- san.aspx