Khái niệm bất động sản
Bất động sản bao gồm các tài sản như đất đai, nhà ở, và công trình xây dựng liên quan đến đất đai, cũng như các tài sản gắn liền với những công trình này và các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
(Điều 174, Bộ Luật Dân sự năm 2005).
Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản chỉ xuất hiện khi bất động sản được xem như hàng hóa Điều này có nghĩa là ở những nơi và thời điểm mà bất động sản chưa được công nhận là hàng hóa, thị trường bất động sản sẽ không tồn tại Tuy nhiên, do sự khác biệt trong quan niệm về hàng hóa bất động sản và phạm vi hoạt động của thị trường, có nhiều quan điểm khác nhau về bản chất của thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản và thị trường đất đai thường được coi là một, bởi vì tài sản như nhà ở và công trình phải gắn liền với đất đai để được xem là bất động sản Tuy nhiên, thực tế cho thấy thị trường đất đai chỉ là một phần của thị trường bất động sản, và hàng hóa đất đai chỉ là một loại hoặc một phần trong hàng hóa bất động sản.
Thị trường bất động sản thường được hiểu là thị trường nhà và đất, một quan điểm phổ biến tại Việt Nam Tuy nhiên, chỉ xem nhà và đất đai là hàng hóa chính để trao đổi, mua bán là một cách nhìn chưa đầy đủ Thực tế, nhà và đất chỉ là một phần trong tổng thể hàng hóa bất động sản, do đó cần có cái nhìn rộng hơn về thị trường này.
Thị trường bất động sản được hiểu là nơi diễn ra các hoạt động mua, bán, trao đổi và thế chấp quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản theo quy luật thị trường Quan điểm này giúp người đọc dễ dàng hình dung về phạm vi và nội dung của thị trường Tuy nhiên, bên cạnh những quy luật thị trường, các hoạt động trong lĩnh vực này còn bị điều tiết và quản lý bởi Nhà nước Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản ở nhiều quốc gia đều chịu sự điều chỉnh của pháp luật Dân sự, Luật Đất đai và sự can thiệp của Nhà nước.
Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản trong một khu vực cụ thể và trong khoảng thời gian xác định.
Tại Việt Nam, theo Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai 2003, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước quản lý, quy định chế độ sử dụng thông qua giao và cho thuê quyền sử dụng đất Các tổ chức, cá nhân được giao hoặc cho thuê đất có quyền sử dụng theo luật, bao gồm chuyển đổi mục đích sử dụng, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp, và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Do đó, hàng hóa đất đai trên thị trường thực chất là quyền sử dụng đất, làm cho thị trường bất động sản ở Việt Nam chủ yếu liên quan đến giao dịch về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cùng các công trình gắn liền.
Cơ sở và các yếu tố tác động đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản
Cơ sở hình thành: 1.1.3.2.Các yếu tố tác động 1.1.4.Các đặc điểm của thị trường bất động sản
-Sự phát triển của nền sản xuất hàng hóa:
Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là một yếu tố tất yếu, phản ánh sự phát triển khách quan của sản xuất hàng hóa Sự liên kết này cho thấy thị trường bất động sản không chỉ là một lĩnh vực độc lập mà còn gắn liền với sự tăng trưởng kinh tế và nhu cầu về nhà ở, đất đai trong xã hội.
Cơ sở kinh tế - xã hội cho sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hoá bao gồm phân công lao động và sự khác biệt về kinh tế giữa các nhà sản xuất Những khác biệt này xuất phát từ các quan hệ khác nhau liên quan đến tư liệu sản xuất Do đó, chế độ tư hữu tư liệu sản xuất đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành và phát triển sản xuất hàng hoá.
Ruộng đất là tư liệu sản xuất ban đầu mà giai cấp thống trị chiếm hữu Sự sở hữu tư nhân về ruộng đất, kết hợp với sự phát triển của sản xuất hàng hóa, đã dẫn đến sự hình thành các hình thức trao đổi, mua bán và thuê mướn ruộng đất Những hình thức này chính là những giao dịch cơ bản và ban đầu của thị trường bất động sản.
Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong quá trình sản xuất, do đó sự phát triển của sản xuất yêu cầu thị trường bất động sản phải mở rộng về quy mô, số lượng và chất lượng hàng hóa Thị trường cũng ngày càng đa dạng các loại hình giao dịch và mở rộng đối tượng tham gia Đồng thời, sự phát triển của nền kinh tế thị trường, mức sống của người dân tăng lên, cùng với sự gia tăng dân số và đô thị hóa mạnh mẽ, đã tạo ra nhu cầu giao dịch bất động sản ngày càng cao.
-Sự hình thành đồng bộ của các thị trường khác trong nền kinh tế:
Thị trường bất động sản là một thị trường trong hệ thống các thị trường gắn liền với quá trình sản xuất kinh doanh
Bất động sản, vốn và lao động là những yếu tố đầu vào chính của sản xuất, không chỉ góp phần vào hoạt động sản xuất hàng hóa mà còn tương tác với nhau để tạo ra sự chuyển dịch hiệu quả trong nền kinh tế Việc hình thành thị trường bất động sản cần được xem xét trong mối quan hệ đồng bộ với các thị trường khác, điều này là cần thiết để thúc đẩy sự phát triển bền vững của toàn bộ hệ thống kinh tế.
1.1.3.2.Các yếu tố tác động Cũng như các thị trường khác, sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản cũng chịu sự ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội, dân cư…Tuy nhiên, sự ảnh hưởng của các yếu tố này đến thị trường bất động sản lại có những đặc điểm, biểu hiện riêng, cụ thể:
-Sự phát triển kinh tế:
Sự phát triển kinh tế của một quốc gia dẫn đến gia tăng nhu cầu sử dụng đất cho các lĩnh vực sản xuất, đặc biệt là phi nông nghiệp Điều này yêu cầu chuyển đổi đất từ nông - lâm nghiệp sang công nghiệp, thương mại và dịch vụ, qua đó thúc đẩy giao dịch bất động sản và phát triển thị trường bất động sản Đồng thời, sự phát triển kinh tế cũng thúc đẩy khoa học, kỹ thuật và công nghệ, ảnh hưởng trực tiếp đến việc tạo lập, thay thế và cải tạo hàng hóa bất động sản để đáp ứng nhu cầu mới của nền kinh tế và xã hội.
Tăng dân số dẫn đến nhu cầu gia tăng về hàng hóa trên thị trường, yêu cầu các ngành sản xuất mở rộng quy mô và từ đó làm tăng nhu cầu sử dụng đất Tuy nhiên, với đất đai có hạn và sự chuyển đổi đất nông nghiệp sang mục đích phi nông nghiệp, áp lực nhu cầu lớn luôn tồn tại và cần được giải quyết chủ yếu thông qua thị trường.
Sự gia tăng dân số tạo ra áp lực lớn đối với nhu cầu nhà ở và đất ở, đồng thời thúc đẩy nhu cầu về các hoạt động xã hội, dịch vụ thương mại, khám chữa bệnh, giáo dục, cũng như các hoạt động vui chơi, giải trí và thể dục thể thao Tất cả những yếu tố này đều góp phần làm tăng cầu về bất động sản, đặc biệt là tại các khu vực dân cư và trung tâm thương mại, dịch vụ.
Pháp luật đóng vai trò quyết định trong sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản, thông qua các quy định về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp và góp vốn liên doanh Yếu tố pháp lý này có khả năng thúc đẩy, hạn chế hoặc thậm chí xóa bỏ sự tồn tại của thị trường bất động sản, do đặc tính hàng hóa bất động sản gắn liền với đất đai, mà Nhà nước luôn nắm quyền điều chỉnh.
Chính sách kinh tế của Chính phủ Trung ương và Chính quyền Địa phương cũng là nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản
Các chính sách khuyến khích sản xuất theo vùng sẽ được kết hợp với quy hoạch phát triển, xác định mục đích sử dụng đất, từ đó chuyển đổi các khu vực từ nông nghiệp sang công nghiệp hoặc xây dựng đô thị mới Sự chuyển đổi này sẽ tăng cường các đơn vị sản xuất, gia tăng dân số và nhu cầu bất động sản, thúc đẩy giao dịch trên thị trường Ngược lại, những vùng không được đầu tư phát triển sẽ không kích thích cầu bất động sản cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở, dẫn đến giao dịch bất động sản trầm lắng và ảnh hưởng tiêu cực đến tốc độ phát triển của thị trường bất động sản tại khu vực đó.
Tập quán và truyền thống đóng vai trò quan trọng trong thị trường bất động sản, ảnh hưởng trực tiếp đến các giao dịch mua bán, cho thuê và thế chấp Chúng không chỉ thúc đẩy hoặc hạn chế các giao dịch mà còn đảm bảo độ tin cậy giữa các bên liên quan, từ đó ảnh hưởng đến tiến trình thanh toán giữa họ.
Thị hiếu người tiêu dùng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản qua hai khía cạnh chính: thứ nhất, vị trí, hình dạng và phương hướng của bất động sản cần phù hợp với nhu cầu sử dụng cụ thể; thứ hai, kiến trúc và kiểu dáng, từ hiện đại đến cổ điển, cũng đóng vai trò quan trọng trong việc tác động đến cung và cầu trong thị trường bất động sản.
1.1.4.Các đặc điểm của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản bao gồm các hàng hóa như đất đai, nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình gắn liền với đất Đối với nhà cửa, vật kiến trúc và công trình gắn liền với đất, khi tách rời khỏi đất đai, chúng trở thành hàng hóa bình thường Điều này cho phép xác định giá trị và giá trị còn lại của chúng dựa trên giá trị và giá trị sử dụng.
Hàng hóa bất động sản có tính đặc biệt khi kết hợp đất đai và các vật dụng gắn liền với nó, tạo thành một loại hàng hóa duy nhất Điều này cho thấy tính chất đặc biệt của đất đai ảnh hưởng đến các đặc điểm của thị trường bất động sản.
Các thành tố của thị trường bất động sản
Cung cầu 1.1.5.2.Hàng hoá của thị trường bất động sản 1.1.5.3.Giá cả của hàng hoá, các yếu tố tác động và vấn đề định giá bất động sản 1.1.5.4.Các hoạt động trên thị trường bất động sản 1.1.5.5.Các chủ thể tham gia thị trường 1.1.6.Tác động của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế
Cũng như các thị trường khác, thành tố hàng đầu của thị trường bất động sản là cung-cầu về bất động sản
Cầu bất động sản được xác định bởi nhu cầu sở hữu và sử dụng các loại bất động sản Nhu cầu sở hữu không chỉ xuất phát từ việc sử dụng vật chất mà còn từ mục đích kinh doanh hoặc tích trữ tài chính Ngược lại, nhu cầu sử dụng chủ yếu liên quan đến việc khai thác phần vật chất của bất động sản, như trồng trọt trên đất ruộng hay xây dựng nhà ở và văn phòng cho thuê Do đó, người có nhu cầu sử dụng bất động sản không nhất thiết phải là người sở hữu, mà thường thuê từ những chủ sở hữu bất động sản.
Do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản, cung bất động sản thường thay đổi chậm hơn so với nhu cầu trên thị trường Sự chậm trễ này chủ yếu xuất phát từ quy trình và thủ tục tạo lập, thay đổi bất động sản, cần nhiều thời gian hơn so với các loại hàng hóa thông thường khác.
Việc xác định cung-cầu hàng hóa cho thị trường bất động sản trong các giai đoạn ngắn, trung, dài hạn là một vấn đề phức tạp, phụ thuộc vào nhiều yếu tố không ổn định như tỷ lệ tăng dân số, yêu cầu cải thiện nhà ở, và nhu cầu mở rộng sản xuất công-nông nghiệp Điều này dẫn đến khó khăn trong việc xác định mức cầu phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của từng vùng, có thể gây ra tình trạng căng thẳng về cầu hoặc thừa cung trên thị trường Những trạng thái này ảnh hưởng trực tiếp đến giá cả hàng hóa bất động sản và sự ổn định của thị trường bất động sản nói chung.
1.1.5.2.Hàng hoá của thị trường bất động sản
Hàng hóa bất động sản có thể xác định gồm 2 loại chủ yếu: đất đai và các vật kiến trúc đã xây dựng xong gắn liền với đất
Đất đai, mặc dù không thể đáp ứng nhu cầu cư trú của con người khi tách rời khỏi nhà cửa và các công trình kiến trúc, nhưng lại mang giá trị phát triển tiềm ẩn thông qua đầu tư Cuối cùng, đất đai trở thành không gian lưu trú cho con người, do đó, nó thuộc phạm trù bất động sản và là một phần quan trọng trong lĩnh vực này.
*Nhà cửa, vật kiến trúc gắn liền với đất:
Vật kiến trúc gắn liền với đất có thể kể đến như:
Các loại hình công trình nhà ở như nhà ở phổ thông, biệt thự và chung cư đã phát triển qua các giai đoạn khác nhau, tương ứng với sự gia tăng thu nhập của người dân.
Các công trình thương nghiệp như khách sạn, nhà hàng, nhà xưởng, siêu thị và chợ yêu cầu vốn đầu tư lớn và vị trí được lựa chọn cẩn thận Địa điểm cần phù hợp với mục tiêu sản xuất, kinh doanh của nhà đầu tư và đồng thời phải tương thích với điều kiện kinh tế, xã hội của khu vực xung quanh.
Ngoài ra, còn tồn tại những công trình đặc biệt như trung tâm giải trí, trường học, bến cảng và sân bay Đây là những loại hình đầu tư dài hạn với lượng giao dịch hạn chế.
Nhìn chung, hàng hóa bất động sản có những đặc điểm sau:
Tính cố định của bất động sản xuất phát từ sự gắn liền với hàng hóa đất đai và các công trình, vật kiến trúc khác Đất đai là tài nguyên quốc gia không thể thay đổi về diện tích, điều này khiến bất động sản trở nên khan hiếm và đặc biệt.
Hàng hóa bất động sản có tính chất độc đáo do vị trí cố định, với mỗi bất động sản trên thị trường đều mang những đặc điểm riêng biệt Sự khác biệt này được hình thành từ hai yếu tố chính: đầu tiên là tính vị trí, và thứ hai là sự đa dạng về kiểu dáng, kiến trúc cùng các công trình phụ đi kèm.
Mặc dù mỗi loại hình bất động sản có đặc điểm riêng, nhưng chúng lại có sự ảnh hưởng lẫn nhau mạnh mẽ, đặc biệt khi có sự thay đổi về kết cấu hạ tầng kỹ thuật hoặc khi các công trình xây dựng lớn được triển khai Những bất động sản lân cận sẽ ngay lập tức chịu tác động về giá cả do những biến động này.
Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ từ các chính sách pháp luật và kinh tế của Nhà nước, do đất đai là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia Các giao dịch bất động sản ảnh hưởng lớn đến các hoạt động kinh tế-xã hội khác, vì vậy vấn đề về đất đai, nhà ở và các công trình gắn liền với đất cần được quản lý chặt chẽ nhằm giảm thiểu tác động tiêu cực đến nền kinh tế Đồng thời, việc này cũng giúp phát huy tối đa các nguồn lực từ thị trường bất động sản.
1.1.5.3.Giá cả của hàng hoá, các yếu tố tác động và vấn đề định giá bất động sản
Các đặ c tr ư ng v ề giá b ấ t độ ng s ả n:
Hàng hóa bất động sản, giống như các loại hàng hóa thông thường khác, được hình thành từ mối quan hệ cung cầu trên thị trường Tuy nhiên, do tính chất đặc biệt của nó, giá cả bất động sản có những đặc điểm khác biệt so với các loại hàng hóa khác.
Giá cả bất động sản được xác định qua các giao dịch cụ thể và mang tính chất khác biệt, điều này xuất phát từ tính cá biệt của từng bất động sản cũng như những người tham gia trong các giao dịch đó.
+ Mang tính khu vực sâu sắc
+ Trong dài hạn, giá cả bất động sản có xu hướng tăng lên vì đất đai là loại tài nguyên có giới hạn
+ Giá cả thay đổi nhanh chóng theo thời gian, do đó, giá bất động sản chỉ có giá trị tại thời điểm định giá
Các y ế u t ố tác độ ng đế n giá c ả hàng hóa b ấ t độ ng s ả n:
- Đứng ở góc độ vĩ mô, những yếu tố tác động chủ yếu đến giá bất động sản như:
+Các quy định về sở hữu, sử dụng, thuê, chuyển nhượng bất động sản của Nhà nước trong từng thời kỳ
Các chính sách và nghĩa vụ tài chính liên quan đến quyền sử dụng đất do Nhà nước quy định, như thuế, tiền thuê và tiền sử dụng đất, ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí tạo lập và chi phí sử dụng Điều này dẫn đến tác động rõ rệt đến giá bất động sản.
Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc hoạch định và công bố quy hoạch sử dụng đất đai cho từng khu vực, điều này ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản trên thị trường.
Vai trò của Nhà nước trong quản lý thị trường bất động sản 1.Những hạn chế của thị trường bất động sản hoạt động
Vai trò của Nhà nước trong quản lý thị trường bất động sản
Trước những tác động tiêu cực từ thị trường bất động sản hoạt động theo cơ chế thị trường, cần thiết phải có một lực lượng trung tâm để điều phối và tác động vào các hoạt động của thị trường Lực lượng này không chỉ phát huy những mặt tích cực mà còn xây dựng các chính sách và quy tắc nhằm loại bỏ những tiêu cực phát sinh trong quá trình hoạt động của thị trường bất động sản.
Nhà nước, với các công cụ pháp luật hiện có, là chủ thể duy nhất có khả năng tác động tích cực đến thị trường bất động sản Tuy nhiên, cần xác định rõ Nhà nước nên can thiệp vào những lĩnh vực nào, trong khi những lĩnh vực khác nên để thị trường tự quyết định theo nguyên tắc “bàn tay vô hình”.
Chính phủ của mỗi quốc gia tác động đến thị trường bất động sản thông qua các hình thức khác nhau, xuất phát từ những đặc điểm riêng biệt của hàng hóa và thị trường này Tuy nhiên, nhìn chung, các quốc gia sẽ can thiệp vào thị trường bất động sản trên nhiều khía cạnh khác nhau.
Nhà nước sẽ xây dựng khung pháp lý phù hợp với các nguyên tắc thị trường nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của thị trường bất động sản Việc thiết lập các quy định pháp lý này là cần thiết để đảm bảo sự phát triển bền vững và minh bạch trong lĩnh vực bất động sản.
Để đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong quản lý tài sản, cần xác định rõ cấu trúc sở hữu và cách sử dụng tài sản của cá nhân, dòng họ, tổ chức hoạt động vì lợi nhuận, phi lợi nhuận, cũng như các cơ quan nhà nước.
Các quy định về quyền tham gia thị trường bất động sản xác định rõ quyền hạn và nghĩa vụ của từng chủ thể, bao gồm quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền thế chấp, cầm cố, cho thuê và phát mãi tài sản bất động sản.
Để đảm bảo hiệu quả trong lĩnh vực bất động sản, cần xây dựng các quy trình mua bán rõ ràng và cơ chế thanh toán an toàn Đồng thời, việc thiết lập trình tự giải quyết tranh chấp cũng rất quan trọng, nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan Vai trò của các cơ quan nhà nước trong việc giải quyết tranh chấp là cần thiết để duy trì trật tự và công bằng trong thị trường bất động sản.
Để đảm bảo thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh và cạnh tranh công khai, cần thiết phải tạo ra các quy định pháp lý về tài chính Những quy định này sẽ giúp chống lại các hoạt động đầu cơ và lũng đoạn thị trường, đồng thời điều tiết hiệu quả hoạt động của toàn bộ thị trường bất động sản.
*Qu ả n lý, Nhà nước sẽ xây dựng một hệ thống quản lý bất động sản dựa trên các tiêu chí:
+Ranh giới bất động sản
+Tình trạng sở hữu, sử dụng và các quyền thụ hưởng của các cá nhân và tổ chức tham gia thị trường
* Thiết lập một h ệ th ố ng thông tin về bất động sản.
Các chính sách tài chính của Nhà nước đối với bất động sản và giao dịch bất động sản 1.Khái niệm chính sách tài chính về bất động sản
Quá trình phát triển thị trường bất động sản
Quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta có thể chia ra hai thời kỳ:
-Thời kỳ trước khi bước vào công cuộc đổi mới nền kinh tế (từ 1987 trở về trước)
-Thời kỳ đổi mới, phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội Chủ nghĩa (từ 1987 đến nay)
Thị trường bất động sản Việt Nam đã hình thành từ trước thời kỳ đổi mới kinh tế, nhưng giai đoạn đầu còn sơ khai và không chính thức Mặc dù không được Nhà nước công nhận, hoạt động trên thị trường này đã gia tăng về số lượng và quy mô, ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực kinh tế-xã hội Từ khi chuyển sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và Luật Đất đai ra đời, thị trường bất động sản đã phát triển nhanh chóng hơn.
Những kết quả đạt được của hoạt động thị trường bất động sản
Sự đóng góp của thị trường bất động sản trong giai đoạn này được thể hiện trên các mặt:
Thị trường quyền sử dụng đất đã nhanh chóng hình thành và phát triển, đóng vai trò quan trọng như một tư liệu sản xuất đặc biệt Sự phát triển này không chỉ thúc đẩy các ngành công nghiệp, nông nghiệp, giao thông vận tải và xây dựng mà còn góp phần vào sự phát triển của các loại hình dịch vụ và du lịch trong nền kinh tế.
Thị trường nhà ở phát triển nhanh chóng đã thúc đẩy đầu tư trong và ngoài nước, cải thiện nhu cầu chỗ ở cho người dân và tạo ra sự thay đổi tích cực trong nền kinh tế và xã hội Việt Nam Sự phát triển này cũng giúp huy động một lượng vốn lớn từ dân cư vào nền kinh tế.
-Phát triển thị trường bất động sản đã thúc đẩy sự phát triển của các đô thị và vùng nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại hơn
Thực tế vận hành của thị trường bất động sản đã góp phần quan trọng vào việc cải thiện công tác quản lý Nhà nước và hoàn thiện thể chế thị trường bất động sản, nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển và hội nhập.
Những tồn tại của thị trường bất động sản trong thời gian qua.24 2.1.4.Nguyên nhân tồn tại
Thị trường bất động sản tại Việt Nam, thông qua các hoạt động mua bán, cho thuê, thế chấp và quản lý, đã góp phần tích cực vào sự phát triển kinh tế Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích này, thị trường cũng bộc lộ nhiều nhược điểm và khuyết tật cần được khắc phục.
*Những tồn tại về cung, cầu trên thị trường bất động sản:
Cung và cầu bất động sản không gặp nhau, dẫn đến đầu cơ gia tăng và giá cả tăng cao bất hợp lý, ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư và gây mất ổn định xã hội Tình trạng này kéo dài nhiều năm mà không có giải pháp can thiệp từ Nhà nước, làm tăng khoảng cách giàu nghèo và phát sinh các vấn đề xã hội phức tạp như tham nhũng và lừa đảo Đặc biệt, hiện tượng "sốt" nhà đất và đầu cơ bất động sản trở nên phổ biến ở các đô thị lớn như thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội.
*Những tồn tại về giao dịch trên thị trường bất động sản:
Theo Bộ Xây dựng, hiện nay gần 80% bất động sản trên thị trường chưa được cấp giấy phép sử dụng đất, dẫn đến một tỷ lệ lớn giao dịch không được thực hiện qua hệ thống đăng ký của Nhà nước Điều này tạo ra khó khăn trong việc kiểm soát các hoạt động mua, bán và cho thuê bất động sản, đồng thời gây thiệt hại cho ngân sách Nhà nước do mất đi nguồn thu từ thuế và lệ phí liên quan.
*Những tồn tại về quản lý Nhà nước:
Công tác lập và quản lý quy hoạch hiện đang gặp nhiều khó khăn, chưa đạt yêu cầu trong việc sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, điều này ảnh hưởng đến các mục tiêu phát triển kinh tế và xã hội.
Các cấp địa phương chưa kiểm soát chặt chẽ các giao dịch bất động sản, dẫn đến sự gia tăng nhanh chóng của các giao dịch ngầm, gây thất thu lớn cho ngân sách Nhà nước.
Tình trạng thả nổi trong lĩnh vực nhà ở, để thị trường tự do quyết định mà không có sự can thiệp của Nhà nước, đã dẫn đến sự mất trật tự nghiêm trọng trong thị trường bất động sản Điều này bao gồm vi phạm quy hoạch chung, giao dịch không thông qua cơ quan quản lý Nhà nước, và các hoạt động đầu cơ làm lũng đoạn thị trường.
Cơ cấu thị trường bất động sản Việt Nam còn chưa hoàn chỉnh, với nhiều thành tố hình thành tự phát mà không theo quy định của Nhà nước Mặc dù một số thành tố đã có, nhưng vẫn chưa được hoàn thiện So với thị trường bất động sản hoàn chỉnh, Việt Nam còn chậm trong việc phát triển các tổ chức định giá, tư vấn và giao dịch bất động sản, cũng như các tổ chức bảo hiểm và hệ thống thông tin phục vụ cho thị trường.
Sự chậm trễ trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là nguyên nhân chính dẫn đến các hoạt động ngầm trên thị trường bất động sản hiện nay Thêm vào đó, sự không phù hợp trong các quy định về nghĩa vụ tài chính đối với bất động sản và giao dịch bất động sản cũng góp phần vào tình trạng này.
Các quy định về cấp vốn của tổ chức tín dụng và ngân hàng đối với hoạt động bất động sản còn hạn chế khả năng sử dụng “kép” của tài sản này.
Chính sách giá cả đất đai trong nền kinh tế thị trường dưới sự quản lý của Nhà nước đang chịu sự điều tiết chủ yếu từ Nhà nước Điều này đã dẫn đến sự chênh lệch giữa giá thị trường và giá quy định, tạo ra những khe hở lớn trong thu chi ngân sách Hệ quả là các hiện tượng đầu cơ và tiêu cực trong bộ máy quản lý Nhà nước về bất động sản ngày càng gia tăng.
Chính sách tài chính có vai trò quan trọng trong việc thiết lập trật tự và ổn định thị trường bất động sản Nó không chỉ giúp Nhà nước quản lý hiệu quả thị trường này mà còn khơi dậy tiềm năng phát triển của bất động sản, góp phần vào sự phát triển chung của nền kinh tế.
Thực trạng các chính sách tài chính đối với bất động sản và giao dịch bất động sản 1.Chính sách tài chính đối với bất động sản và giao dịch bất động sản trước khi ban hành Luật Đất đai 2003
Thuế sử dụng đất nông nghiệp
Thuế sử dụng đất nông nghiệp được áp dụng nhằm tăng cường quản lý nhà nước, khuyến khích người dân sử dụng đất một cách tiết kiệm và điều tiết một phần thu nhập từ đất vào ngân sách nhà nước phục vụ sản xuất nông nghiệp, đồng thời đảm bảo sự công bằng giữa các chủ thể sử dụng đất.
Số tiền thuế phải nộp được xác định dựa trên tích của 3 nhân tố: di ệ n tích đấ t, đị nh su ấ t thu ế , giá thóc :
Tiền nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp
= diện tích đất nông nghiệp X Định suất thuế X Giá thóc
Định suất thuế là khối lượng thóc quy định cho từng loại đất cụ thể, theo Nghị định 74/CP ngày 25/10/1993 về thi hành Luật Thuế Sử dụng đất nông nghiệp, cùng với giá thóc do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định.
-Những bất hợp lý nảy sinh:
Giá thóc tính thuế không đồng nhất giữa các địa phương gây ra sự bất công trong nghĩa vụ tài chính của người dân, đặc biệt là ở các khu vực giáp ranh.
Ví dụ: Ủy ban nhân thành phố Hồ Chí Minh quy định giá thóc tính thuế là
Giá thóc tại Long An chỉ 1.200đ/kg, trong khi các vùng lân cận có giá lên đến 1.500đ/kg và một số nơi khác đạt 1.700đ/kg Điều này tạo ra nghịch lý khi người dân ở hai vùng gần nhau lại có mức giá thóc khác biệt, mặc dù đất nông nghiệp ở các khu vực này có tính năng sử dụng tương tự nhau.
Căn cứ tính thuế hiện nay dựa vào hoa lợi trên đất, điều này không tạo động lực cho nông dân trong việc cải tạo đất, nâng cao năng suất và thay đổi cơ cấu cây trồng.
Thuế đất nông nghiệp được áp dụng nhằm nâng cao quản lý của Nhà nước, nhưng cách tính thuế cũ không còn phù hợp với sự biến động của thị trường bất động sản Điều này dẫn đến việc Nhà nước khó khăn trong việc quản lý toàn diện diện tích đất nông nghiệp, đồng thời không khuyến khích người sử dụng đất cải tạo, nâng cao năng suất cây trồng và chuyển đổi cơ cấu mùa vụ Hệ quả là sự phát triển của nền nông nghiệp bị kìm hãm, ảnh hưởng đến gần 70% dân số là nông dân.
Lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ là khoản chi phí mà người nhận quyền sở hữu nhà hoặc quyền sử dụng đất cần phải nộp khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng.
-Mục tiêu chủ yếu của quy định về lệ phí là nhằm tăng cường quản lý đăng ký tài sản bất động sản với nhà nước
-Lệ phí trước bạ được tính theo tỷ lệ % trên giá trị tài sản theo giá tại các quy định hiện hành của Nhà nước, như vậy:
Mức thu lệ phí trước bạ nhà, đất = diện tích nhà, đất X Giá đất, giá nhà X tỷ lệ % thu lệ phí trước bạ Trong đó:
Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ bao gồm toàn bộ diện tích thực tế trong khuôn viên của tổ chức hoặc cá nhân được phép đăng ký sử dụng Đối với nhà, diện tích chịu lệ phí trước bạ là tổng diện tích sàn, bao gồm cả các công trình phụ đi kèm.
*Giá đất, nhà tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định
Theo Nghị định 193/CP, tỷ lệ thu lệ phí trước bạ đối với nhà và đất là 1%, tuy nhiên mức nộp tối đa không vượt quá 500 triệu đồng cho mỗi tài sản.
Lệ phí trước bạ là khoản phí trùng lặp, vì người bán đã thanh toán tiền chuyển quyền, nhưng người mua vẫn phải trả thêm một khoản để Nhà nước công nhận quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu, thực chất là để được cấp giấy chứng nhận.
Đất, nhà và các công trình kiến trúc được coi là hàng hóa trong thị trường, và việc trao đổi thành công giữa người mua và người bán đồng nghĩa với việc chuyển quyền sở hữu Tuy nhiên, do tính chất đặc biệt của bất động sản, giao dịch này phải tuân theo sự điều tiết của Nhà nước Mặc dù giao dịch mua bán đã hoàn tất, việc xác nhận quyền sở hữu cần qua một giai đoạn trung gian với sự xác nhận của Nhà nước, nơi quyền sở hữu hoặc sử dụng mới được thiết lập cho người mua và quyền của người bán sẽ bị huỷ bỏ Đây là công việc thuộc quản lý hành chính nhà nước và không nhất thiết phải chịu phí theo tỷ lệ phần trăm của giá trị tài sản.
Mặc dù tỷ lệ thu lệ phí trước bạ chỉ là 1%, nhưng khi cộng với 4% thuế chuyển quyền sử dụng đất, tổng mức phí lên tới 5% trên giá trị tài sản do Nhà nước quy định Mức thu này được coi là khá cao, đặc biệt khi chỉ để thực hiện việc chuyển quyền và đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu Do đó, nó đang trở thành rào cản cho các giao dịch hợp pháp trên thị trường bất động sản Từ góc độ Nhà nước, tỷ lệ thu 5% này có thể tạo ra nguồn thu cho ngân sách, nhưng thực tế, khi các giao dịch chuyển nhượng diễn ra dưới hình thức trao tay mà không qua cơ quan quản lý, khoản thất thu ngân sách sẽ lớn hơn nhiều.
Thuế nhà đất
Thuế nhà, đất là loại thuế đánh vào nhà, đất ở, đất xây dựng công trình
Tuy nhiên theo quy định tại Điều 1 Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992, Nhà nước
Hiện tại, vẫn chưa có quy định cụ thể về thuế nhà Đến nay, chỉ có Nghị định 94/NĐ-CP ban hành ngày 25/8/1994 liên quan đến việc thi hành Pháp lệnh Thuế nhà đất, cùng với Thông tư 83/TC-TCT ngày 07/10/1994 hướng dẫn thực hiện Nghị định này.
Thuế nhà đất, tương tự như thuế sử dụng đất nông nghiệp, là một chính sách quan trọng trong quản lý nhà nước về đất ở và đất xây dựng Chính sách này không chỉ đảm bảo sự công bằng trong việc sử dụng đất nông nghiệp và phi nông nghiệp mà còn góp phần vào quản lý hiệu quả tài nguyên đất đai.
Tiền thuế được xác định dựa trên các yếu tố như diện tích đất, mức thuế sử dụng đất nông nghiệp cao nhất trong khu vực, bội số thuế sử dụng đất nông nghiệp và hệ số phân bổ theo tầng đối với các nhà cao tầng và chung cư.
Thuế nhà đất diện tích đất x
Mức thuế sử dụng đất nông nghiệp
X bội số thuế sử dụng đất nông nghiệp
X Hệ số phân bổ theo tầng
-Những vấn đề tồn tại:
Thuế nhà đất chủ yếu ảnh hưởng đến loại đất không phải nông nghiệp, nhưng cách tính thuế lại dựa vào giá trị đất nông nghiệp Điều này dẫn đến những hạn chế trong việc áp dụng giá thóc tính thuế, ảnh hưởng đến việc xác định thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế nhà đất.
Hạng đất làm cơ sở tính thuế được thiết lập từ năm 1993 theo nghị định 73/CP, có hiệu lực trong 10 năm Tuy nhiên, đến nay, hệ thống này đã trở nên lạc hậu trước sự phát triển nhanh chóng của đô thị hóa, khi nhiều vùng nông thôn đã chuyển mình thành đô thị Các tiêu chuẩn điều chỉnh mức giá tính thuế không còn phù hợp với những biến động của thị trường đất đai hiện nay.
Thuế nhà đất và thuế sử dụng đất nông nghiệp đều liên quan đến quản lý Nhà nước về đất đai, nhưng thị trường bất động sản hiện nay đã phát triển vượt bậc so với 10 năm trước Giá đất ở và đất xây dựng tại đô thị cao gấp hàng trăm, thậm chí hàng ngàn lần so với đất nông nghiệp ở nông thôn Tuy nhiên, theo quy định hiện hành, thuế nhà đất chỉ tính tối đa bằng 32 lần thuế sử dụng đất nông nghiệp, dẫn đến tình trạng bất hợp lý và thất thu ngân sách Nhà nước.
Thuế chuyển quyền sử dụng đất
Thuế chuyển quyền sử dụng đất là loại thuế áp dụng cho hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các cá nhân hoặc tổ chức Mục đích của thuế này là nhằm quản lý và điều tiết việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
+Tăng cường quản lý hoạt động sử dụng đất đai của các chủ thể trong toàn xã hội
+Hạn chế chuyển mục đích sử dụng đất trái phép (chủ yếu từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp)
+Điều tiết thu nhập của những người chuyển nhượng quyền sử dụng đất
+Tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước
Xác định mức chịu thuế trên 3 nhân tố: diện tích chuyển quyền sử dụng đất, giá đất và thuế suất
Thuế chuyển quyền sử dụng đất = diện tích đất chuyển quyền x Giá đất x thuế suất
Trong đó, giá đất tính thuế là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, hoặc là giá trúng đấu giá;
Thuế suất 2% đối với các loại đất nông nghiệp, 4% đối với đất ở và đất xây dựng
-Những vấn đề tồn tại
Thuế chuyển quyền sử dụng đất là loại thuế gián thu nhằm điều tiết thu nhập của người chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tức là thuế đánh vào lợi nhuận từ giao dịch này Mức thuế được tính dựa trên giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, điều này có nghĩa là bất kể người chuyển nhượng có lãi hay lỗ, họ vẫn phải nộp thuế.
4% (diện tích x giá đất), đây là điều bất hợp lý đối với người nộp thuế vì phương thức tính chưa thể hiện đúng mục đích của loại thuế này
Quy định giá tính thuế dựa trên giá trúng đấu giá, thường tương đương với giá giao dịch thực tế trên thị trường, có thể dẫn đến bất hợp lý khi một bất động sản lân cận được chuyển nhượng với giá chịu thuế theo mức giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, trong khi mức giá này thường thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế trên thị trường.
Mức thuế suất 4% đối với đất ở và xây dựng, mặc dù thấp hơn so với 20% vào năm 1994, đã dẫn đến việc hình thành các giao dịch ngầm do căn cứ tính thuế không hợp lý Việc mua bán không qua quản lý Nhà nước, không đóng phí, thuế chuyển quyền sử dụng đất đã tạo ra tài sản bất hợp pháp, khiến bất động sản không thể trở thành hàng hóa trên thị trường chính thức Theo thống kê của Bộ Xây dựng, các giao dịch ngầm chiếm đến 80% tổng lượng giao dịch, hạn chế nguồn hàng hóa hợp pháp và làm cho thị trường bất động sản không sôi động, không đáp ứng được nhu cầu phát triển kinh tế Hơn nữa, sự không kiểm soát các giao dịch này đã góp phần vào tình trạng đầu cơ và các cơn sốt nóng trên thị trường bất động sản.
Tiền thuê đất
Năm 1990, Bộ Tài chính ban hành chính sách tiền thuê đất, mặt nước và mặt biển cho các dự án đầu tư nước ngoài Đến năm 1995, quy định về tiền thuê đất được áp dụng cho tổ chức, cá nhân và hộ gia đình trong nước.
Theo quy định hiện hành, tiền thuê đất được chia thành hai khu vực:
Khu vực đầu tư nước ngoài tại Việt Nam có giá thuê đất, mặt nước và mặt biển được xác định bằng ngoại tệ (đô la Mỹ), với sự phân biệt giữa đất ở đô thị và nông thôn Trong đô thị, đơn giá thuê đất được phân loại theo các loại đô thị khác nhau, trong khi ở nông thôn, giá thuê được phân chia theo các vùng khác nhau Theo quyết định 189/QĐ-BTC ngày 24/11/2000, giá thuê đất cho khu vực đầu tư nước ngoài được xác định trong khung giá tối thiểu và tối đa, và các địa phương sẽ căn cứ vào khung giá do Bộ Tài chính quy định để xác định đơn giá thuê đất cho từng dự án cụ thể.
Giá thuê đất trong nước được xác định theo tỷ lệ phần trăm giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, hiện tại áp dụng 0,5% cho lĩnh vực sản xuất vật chất và 0,7% cho lĩnh vực thương mại, dịch vụ Từ năm 1995 đến nay, nhiều địa phương chưa điều chỉnh giá đất, dẫn đến mức giá thuê đất bình quân toàn quốc chỉ đạt 510đ/m² Theo chính sách hiện hành, bên cạnh việc nộp tiền thuê đất, các doanh nghiệp còn phải bồi thường và hỗ trợ cho những người có đất bị thu hồi.
Để thu hút vốn đầu tư, nhiều địa phương đã áp dụng mức tiền thuê đất thấp hơn quy định của Bộ Tài chính và triển khai các chính sách bồi thường hỗ trợ cho doanh nghiệp.
-Những vấn đề tồn tại
Mức đóng góp từ tiền thuê đất vào ngân sách đã liên tục tăng qua các năm, với các con số cụ thể như năm 2000 đạt 390 tỷ đồng, năm 2001 là 442 tỷ đồng, năm 2002 là 459 tỷ đồng, năm 2003 là 470 tỷ đồng và năm 2004 tăng mạnh lên 843 tỷ đồng Sự gia tăng này không chỉ tạo nguồn thu cho ngân sách mà còn hình thành nguồn vốn quan trọng cho các hoạt động phát triển khác.
Việt Nam đã thu hút 4 tỷ đô la Mỹ từ việc đầu tư liên doanh, liên kết với các tổ chức và cá nhân nước ngoài, theo số liệu từ Bộ Tài chính Tuy nhiên, chính sách này cũng gặp phải một số hạn chế đáng kể.
Các quy định của Bộ Tài chính về xác định tiền thuê đất cho khu vực trong nước và đầu tư nước ngoài khá phức tạp, yêu cầu xem xét nhiều yếu tố Vì vậy, các doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tự tính toán chi phí thuê đất khi lập dự án đầu tư.
Theo quy định hiện hành, doanh nghiệp phải chịu chi phí thuê đất và bồi thường, dẫn đến gánh nặng tài chính lớn Chi phí bồi thường và giải tỏa, bao gồm giá trị đất và tài sản trên đất, thường tương đương với giá thị trường khi doanh nghiệp tự thỏa thuận với người dân Tuy nhiên, doanh nghiệp không được quyền sử dụng đất vô thời hạn mà phải ký hợp đồng thuê đất có thời hạn với Nhà nước, tự xây dựng cơ sở hạ tầng và hoàn trả đất khi hết hạn hợp đồng.
Chính sách tiền thuê đất hiện tại vẫn còn sự phân biệt giữa các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước và các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Giá thuê đất cho các dự án đầu tư nước ngoài hiện thấp hơn nhiều so với mức giá trên thị trường, chỉ khoảng 10% giá thuê trung bình Thông tin này được tổng hợp từ việc theo dõi giá thuê đất hiện hành.
Do các doanh nghiệp không thể tự xác định giá thuê đất, họ gặp khó khăn trong việc chủ động tính toán chi phí thuê đất khi lập dự án đầu tư.
Quy định về chi trả bồi thường, giải tỏa khu đất, tự đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật và đóng tiền thuê đất hàng năm cho Nhà nước đã làm gia tăng chi phí cho doanh nghiệp, điều này không chỉ gây khó khăn cho các doanh nghiệp trong nước mà còn không khuyến khích đầu tư nước ngoài, đặc biệt khi so sánh chi phí thuê đất với các quốc gia trong khu vực.
Việc phân biệt chính sách thuê đất giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài tạo ra sự bất bình đẳng về nghĩa vụ giữa các đối tượng được Nhà nước cho thuê đất Điều này không chỉ ảnh hưởng đến sự công bằng trong môi trường đầu tư mà còn tác động đến sự phát triển bền vững của nền kinh tế.
Giá thuê đất cho các đối tượng trong nước hiện nay thấp hơn nhiều so với giá thị trường, dẫn đến tình trạng sử dụng đất lãng phí và không hiệu quả Điều này không khuyến khích việc đưa đất vào sản xuất và khai thác giá trị gia tăng Hơn nữa, giá thuê đất rẻ còn tạo điều kiện cho việc cho thuê lại với giá thị trường, gây thất thu ngân sách Nhà nước và làm giảm khả năng quản lý thực trạng sử dụng đất công.
Thu tiền sử dụng đất
Chính sách này nhằm điều chỉnh hoạt động sử dụng đất theo quy hoạch, hạn chế việc chuyển đổi mục đích sử dụng một cách tùy tiện, đồng thời tăng cường quản lý các hoạt động sử dụng đất trái phép và khuyến khích người sử dụng đất tiết kiệm.
Căn cứ xác định tiền sử dụng đất là diện tích đất, giá đất:
Tiền sử dụng đất được tính bằng công thức diện tích x giá đất Theo Nghị định 38/2000/NĐ-CP và Thông tư 115/2000/TT-BTC, mức nộp tiền sử dụng đất sẽ khác nhau tùy thuộc vào từng đối tượng và trường hợp cụ thể.
Đối với đất được Nhà nước giao, mức nộp tiền sử dụng đất sẽ là 100% nếu không thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, và không thấp hơn 10% nếu có thực hiện bồi thường.
Đối với đất chuyển mục đích sử dụng, mức nộp tiền sử dụng đất là 40% đối với diện tích trong hạn mức và trong trường hợp được chuyển mục đích theo quy hoạch hoặc tự chuyển mục đích trước 15/10/1995 Đối với đất ngoài hạn mức, đất tự chuyển mục đích sau 15/10/1995 và chuyển đất thuê sang giao cho các tổ chức sử dụng đất, mức nộp là 100%.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất yêu cầu nộp 20% tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức nếu sử dụng ổn định từ ngày 18/12/1980 (đất đô thị) và 31/5/1990 (đất khu dân cư nông thôn) đến 15/10/1993 Sau ngày 15/10/1993, tỷ lệ nộp sẽ là 100% Đối với đất nhận chuyển nhượng từ người sử dụng trước đó không có giấy tờ hợp lệ, cần nộp 40%, và 100% đối với đất ở ngoài hạn mức.
Trường hợp thanh lý, hóa giá nhà thuộc sở hữu Nhà nước có quy định cụ thể về tiền sử dụng đất Trước ngày 05/7/1994, người dân cần nộp 40% tiền sử dụng đất cho diện tích trong hạn mức sau khi trừ diện tích gắn liền với nhà ở, và 100% cho đất ngoài hạn mức Sau ngày 05/7/1994, mức nộp vẫn giữ nguyên 40% cho diện tích trong hạn mức, 100% cho diện tích ngoài hạn mức đất ở, và 10% đối với nhà nhiều tầng nhiều hộ ở.
Một trong những vấn đề nổi bật hiện nay là việc những người đang sinh sống ổn định vẫn phải đóng tiền sử dụng đất, như thể họ phải mua lại chính mảnh đất của mình Hơn nữa, sau khi Luật Đất đai mới được ban hành vào năm 1993, khái niệm tiền sử dụng đất đã ra đời nhưng lại áp dụng hồi tố cho tất cả các trường hợp trước đó Điều này gây khó khăn trong việc xác định thời gian sử dụng đất, đặc biệt là khi không có giấy tờ rõ ràng, và thường chỉ có thể dựa vào xác nhận từ phường xã Từ đó, nhiều mánh lới đã xuất hiện nhằm lách luật để giảm tiền sử dụng đất bằng cách điều chỉnh ngày sử dụng.
Quy định không thống nhất trong áp dụng giá tính thuế gây ra sự không công bằng trong nghĩa vụ tài chính của người dân Giá đất tính thuế theo khung giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, như quyết định 05/QĐ-UB-QLĐT tại thành phố Hồ Chí Minh, đã không còn phù hợp với giá trị chuyển nhượng thực tế trên thị trường Trong khi đó, giá tiền sử dụng đất trong đấu giá lại dựa vào giá trúng đấu giá, với giá khởi điểm thường được xác định theo giá trị thực tế Điều này dẫn đến sự chênh lệch lớn giữa giá áp dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và giá trúng đấu giá.
Mức giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hiện nay thấp hơn nhiều so với giá thực tế trên thị trường, có nơi chỉ bằng khoảng 10% giá chuyển nhượng thực tế Điều này tạo ra lỗ hổng lớn cho những đối tượng xin giao đất có thu tiền sử dụng đất theo giá quy định, sau đó chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá thị trường để thu lợi chênh lệch, có thể lên đến mức chênh lệch rất cao.
Vào năm 1995, tại thành phố Hồ Chí Minh, giá đất chính thức chỉ chiếm 30-40% so với giá giao dịch thực tế trên thị trường Sau 2-3 đợt tăng giá, mức giá đất theo quyết định 05/QĐ-UB-QLĐT chỉ đạt chưa đến 10% giá thực tế, cho thấy sự chênh lệch lớn giữa giá quy định và giá thị trường.
Chỉ cho phép khấu trừ chi phí bồi thường tối đa bằng 90%tiền sử dụng đất phải nộp
Những bất hợp lý trong thời gian tính tiền sử dụng đất đã gây ra ách tắc lớn trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân, với hơn 80% cư dân đô thị vẫn chưa nhận được giấy đỏ và giấy hồng Vấn đề này đã đẩy một lượng lớn bất động sản không đủ tiêu chuẩn ra khỏi thị trường, khiến Nhà nước không thể kiểm soát được Đây cũng là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến sự phát triển của thị trường bất động sản phi chính thức trong thời gian qua.
Khấu trừ chi phí bồi thường vào tiền sử dụng đất là hợp lý, nhưng mức khấu trừ tối đa 90% đã tạo áp lực lớn lên người được giao đất, đặc biệt là doanh nghiệp và nhà đầu tư Chi phí này trở nên quá cao, tương đương với giá mua quyền sử dụng đất trên thị trường.
Đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất
Thời gian qua, sự không thoả đáng trong công tác giải phóng mặt bằng đã ảnh hưởng lớn đến tiến trình thực hiện các dự án kinh tế, gây khó khăn trong việc tạo ra mặt bằng sạch phục vụ cho các mục tiêu phát triển của Nhà nước.
Căn cứ Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất:
Việc đền bù thiệt hại cho người sử dụng đất sẽ được thực hiện khi Nhà nước quyết định thu hồi đất nhằm phục vụ cho các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng.
+Nguyên tắc được đền bù là bằng tiền, nhà ở hoặc bằng đất
Giá đất để tính đền bù thiệt hại được quy định bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Nếu mức giá này không phản ánh đúng giá chuyển nhượng trên thị trường, sẽ áp dụng hệ số K phù hợp để điều chỉnh, đảm bảo giá bồi thường tương đương với giá thị trường thực tế.
Đền bù tài sản liên quan đến nhà, công trình kiến trúc, cây trồng, vật nuôi và các tài sản khác gắn liền với đất sẽ được thực hiện tại thời điểm thu hồi đất Đối với nhà và công trình kiến trúc, mức đền bù sẽ dựa trên thiệt hại thực tế và giá trị hiện có của tài sản.
+ một tỷ lệ % trên giá trị hiện có của nhà, công trình kiến trúc
Nhưng mức đền bù không lớn hơn 100% và không nhỏ hơn 60% giá trị nhà, công trình theo giá xây dựng mới, với kỹ thuật tương đương
Người có đất bị thu hồi không chỉ nhận được bồi thường cho đất, nhà và công trình kiến trúc mà còn được hưởng các khoản trợ cấp để hỗ trợ việc chuyển đổi, ổn định sản xuất và cải thiện đời sống.
-Những vấn đề tồn tại
Hệ số nhân K theo thông tư 145/1998/TT-BTC là công cụ xác định đền bù đất ở dựa trên giá thị trường, trong khi giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định đã không được điều chỉnh trong hơn 10 năm và đang ở mức thấp Tại thành phố Hồ Chí Minh, hệ số K có thể lên tới hơn 13 lần giá đất quy định, ví dụ như đơn giá đền bù cho dự án xây dựng chợ và khu nhà ở tại phường Thới An, quận 12 vào tháng 10/2003 là 2.500.000đ/m², trong khi giá đất theo quyết định 05/QĐ-UB ngày 01/4/1995 chỉ là 180.000đ/m².
Theo quy định, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao đất phải bồi thường cho người bị thu hồi đất với giá gần sát thị trường Sau đó, họ cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất, và mức đóng tiền sử dụng đất sẽ được khấu trừ vào tiền đã chi đền bù, nhưng không quá 90% tổng số tiền phải đóng Tuy nhiên, giá đền bù thực hiện theo giá thị trường, trong khi tiền sử dụng đất lại theo giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, dẫn đến chênh lệch lớn giữa chi phí đền bù và số tiền phải nộp.
Việc thu hồi đất diễn ra theo từng dự án đã được phê duyệt, khiến người dân thường nhầm lẫn giữa mục đích sử dụng đất hiện tại và mục đích của dự án Điều này dẫn đến việc họ yêu cầu mức bồi thường cao hơn giá trị thực của đất.
Hiện tại, chưa có cơ chế chia sẻ hợp lý giữa những người được hưởng lợi từ việc giải phóng mặt bằng và những người phải di dời theo yêu cầu của dự án.
Nhà nước không chỉ thu hồi đất cho các dự án lớn phục vụ lợi ích quốc gia, mà còn thực hiện thu hồi đất cho các dự án nhỏ nhằm phục vụ lợi ích kinh tế của doanh nghiệp Điều này tạo ấn tượng rằng Nhà nước đang chuyển nhượng quyền lợi từ người này sang người khác.
Việc xác định giá đền bù cho tài sản như nhà, công trình và kiến trúc cần dựa trên giá trị còn lại của tài sản, tuy nhiên, điều này chưa đủ để đảm bảo tái tạo chỗ ở cho những người bị thu hồi đất.
Giá đền bù đất đai tại các dự án thường không phản ánh đúng giá thị trường do sự biến động của giá cả và lo ngại khiếu kiện giữa các dự án Tại thành phố Hồ Chí Minh, giá đất có thể lên tới 120.000.000đ/m², nhưng mức bồi thường cao nhất chỉ khoảng 43.000.000đ/m², tương đương 40% giá thị trường, hoặc thậm chí chỉ 3,6 triệu đồng/m² so với giá thực tế 25 triệu đồng/m², chỉ đạt 14% Sự chênh lệch này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân mà còn có tác động tiêu cực đến việc tái tạo chỗ ở, dẫn đến tình trạng bần cùng hóa cho một bộ phận dân cư trong quá trình đô thị hóa.
Sự bất hợp lý trong giá đền bù đã xâm phạm quyền lợi của người dân, dẫn đến tình trạng không chấp nhận di dời, làm cho đất đai không được giải phóng và gây khó khăn cho việc triển khai các dự án kinh tế Hệ quả là một lượng lớn vốn đầu tư bị tồn đọng, gây lãng phí cho nền kinh tế, trong khi đó, nhiều bất động sản không thể tham gia vào hoạt động của thị trường Thị trường bất động sản thiếu giao dịch hàng hóa cũ, hàng hóa mới chậm được đưa vào, khiến các mục tiêu của thị trường không được đáp ứng Thị trường vốn phải gánh chịu chi phí lớn do các dự án bị ngưng trệ, ảnh hưởng đến cuộc sống và thu nhập của nhiều người bị thu hồi đất.
Bất bình đẳng trong việc thu hồi đất xuất hiện giữa những người bị ảnh hưởng và những người sử dụng đất xung quanh các dự án, đặc biệt là các công trình mở rộng đường giao thông Những hộ dân có đất bị thu hồi thường ở vị trí thuận lợi hơn, trong khi những người có đất ở vị trí kém hơn lại được chuyển đến khu vực có giá trị sinh lợi cao hơn.
Chính sách về giá đất
Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định tại điều
4, Nghị định 87/Chính phủ ngày 17/8/1994, được áp dụng làm cơ sở tính:
+Thuế chuyển quyền sử dụng đất
+Thu tiền khi giao đất
+Tính giá trị tài sản khi giao đất
+Bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi
Nghị định 87/Chính phủ quy định việc áp dụng hệ số điều chỉnh khung giá (K) cho đất trong cùng loại đô thị, tùy thuộc vào khả năng sinh lợi và mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng khác nhau.
-Những hạn chế và tác động
Theo Nghị định 87/CP, giá đất do các địa phương ban hành không được vượt khung giá của Chính phủ, nhưng thực tế mức giá này thường thấp hơn giá trị thị trường Chẳng hạn, tại thành phố Hồ Chí Minh, giá tối đa do Ủy ban nhân dân Thành phố quy định là 13.800.000đ/m², cao hơn 20% so với khung giá quy định, nhưng chỉ đạt 30-40% giá trị thực tế Sự chênh lệch này đã dẫn đến nhiều vấn đề trong quản lý và sử dụng đất, gây ra hiệu quả không cao trong thời gian qua.
Việc xác định giá trị đất thấp trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất có thể ảnh hưởng lớn đến mục đích sử dụng đất Sự chênh lệch giữa tiền sử dụng đất phải nộp và giá thị trường thực tế tạo điều kiện cho người được giao đất dễ dàng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dẫn đến mức lợi nhuận có thể đạt từ 60-70% so với giá trị thực tế trên thị trường.
Giá cho thuê đất thấp dẫn đến tình trạng lãng phí và sử dụng đất không hiệu quả, cũng như việc cho thuê lại để hưởng chênh lệch giá Hơn nữa, mức giá thuê thấp còn gây thất thu cho ngân sách Nhà nước.
Áp dụng mức giá bồi thường thấp trong giải phóng mặt bằng đã gây ra nhiều vụ khiếu kiện do quyền lợi của người dân bị xâm phạm Để giảm thiểu tình trạng này, Bộ Tài chính và các địa phương đã sử dụng hệ số điều chỉnh (K) trong việc tính toán giá bồi thường.
Nguyên tắc xác định hệ số (K) theo thông tư hướng dẫn 145/TT-BTC ngày 04/11/1998 như sau: hệ số K = Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế ở địa phương
Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành
Hệ số K chỉ là hình thức chấp nhận giá chuyển nhượng đất thực tế, trong khi Bộ Tài chính chưa quy định rõ phương pháp xác định giá này Sự thiếu hướng dẫn chi tiết dẫn đến việc áp dụng khác nhau giữa các địa phương, gây ra khiếu kiện về giá đất bồi thường không hợp lý, đặc biệt tại những khu vực đô thị hóa nhanh như thành phố Hồ Chí Minh.
Những đổi mới cơ bản trong chính sách tài chính đối với bất động sản và giao dịch bất động sản theo Luật Đất đai 2003 và những hạn chế cần khắc phục
Trước tình hình thị trường bất động sản bất ổn và tình trạng đầu cơ gia tăng, việc quản lý và sử dụng đất gặp nhiều khó khăn Các chính sách tài chính hiện tại chưa đủ mạnh để điều tiết và thúc đẩy thị trường theo hướng tích cực, dẫn đến việc sử dụng đất không hiệu quả Luật Đất đai 2003, có hiệu lực từ 01/7/2003, đã được ban hành với nhiều điểm mới so với Luật Đất đai 1993, đặc biệt trong lĩnh vực chính sách tài chính.
2.2.2.1.Quy đị nh v ề giá đấ t: Để khắc phục tình trạng giá đất do Ủy ban nhân dân Tỉnh, Thành phố quy định cách ly quá xa so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, Luật Đất đai 2003 và Nghị định 188/2004/NĐ-CP đã có những quy định chặt chẽ về giá đất nhằm tránh tình trạng lợi dụng chênh lệch giá để hưởng lợi của các tổ chức, cá nhân đồng thời để hạn chế những khiếu kiện về bồi thường, Nghị định cũng có những quy định rõ ràng về phương pháp xác định giá trên thị trường
Giá đất được xác định dựa trên giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, đã loại trừ các yếu tố như đầu cơ, biến động do quy hoạch, chuyển nhượng dưới áp lực, và quan hệ huyết thống (theo điều 3, Nghị định 188/NĐ-CP).
Phạm vi áp dụng giá cũng được mở rộng: 7 mục đích, trong đó có đến 6 mục đích là nghĩa vụ tài chính của người dân đối với Nhà nước:
+Tính thuế sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất
+Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất +Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất
Xác định giá trị quyền sử dụng đất là bước quan trọng trong quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước, nhằm tính vào tài sản của doanh nghiệp Việc lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất giúp đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quản lý tài sản công.
+Thu lệ phí trước bạ khi nhận chuyển quyền sử dụng đất
Nhà nước có nghĩa vụ tính toán tiền bồi thường cho những người bị thu hồi đất do hành vi vi phạm pháp luật về đất đai gây thiệt hại Việc xác định mức bồi thường này không chỉ đảm bảo quyền lợi cho người bị ảnh hưởng mà còn góp phần duy trì trật tự và công bằng trong quản lý đất đai.
Với cùng một bảng giá đất áp dụng cho 7 mục đích khác nhau, sẽ xảy ra sự khập khiểng Nếu giá đất được xác định theo đúng giá thị trường, mục đích bồi thường sẽ được thỏa mãn Tuy nhiên, 6 mục đích còn lại liên quan đến nghĩa vụ của người dân đối với Nhà nước sẽ tạo ra gánh nặng không thể chịu nổi cho người dân.
Chi phí thuế gia tăng, khả năng trốn thuế cao, và sự giảm sút trong khả năng quản lý thị trường bất động sản của Nhà nước dẫn đến việc thị trường giao dịch bất động sản phi chính thức có khả năng hoạt động mạnh mẽ hơn.
Sự gia tăng tiền thuê đất và tiền sử dụng đất đang tác động tiêu cực đến hoạt động sản xuất của doanh nghiệp, làm giảm sức hấp dẫn của môi trường đầu tư, đặc biệt là đối với các nhà đầu tư trực tiếp nước ngoài.
Trước những khó khăn hiện tại, việc xây dựng bảng giá đất tại các địa phương đã theo xu hướng "giá thấp" nhằm đạt được 6 mục tiêu về thu tài chính, hạn chế giảm thu ngân sách Tại thành phố Hồ Chí Minh, giá đất theo quyết định 316/2004/QĐ-UB chỉ bằng khoảng 50% khung giá đất do Chính phủ ban hành, tương đương 30-40% giá thực tế trên thị trường Tại tỉnh Đồng Nai, giá đất quy định khoảng 40% khung giá, tỉnh Bình Dương là 40-50%, thành phố Hà Nội 50%, và tỉnh Tây Ninh từ 50-80% Tuy nhiên, vấn đề giá tính bồi thường lại gây ra nhiều khó khăn cho các nhà quản lý do khả năng khiếu kiện cao và vi phạm Luật Đất đai 2003 trong việc xác định giá đất trở nên phổ biến trên toàn quốc.
2.2.2.2.Thu ế chuy ể n quy ề n s ử d ụ ng đấ t và l ệ phí tr ướ c b ạ :
Thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ, mặc dù có những hạn chế và ảnh hưởng đến giao dịch bất động sản, vẫn là nguyên nhân chính dẫn đến sự gia tăng hoạt động ngầm trên thị trường phi chính thức Hiện tại, mức thuế suất vẫn giữ nguyên ở 4% cho thuế chuyển quyền sử dụng và 1% cho lệ phí trước bạ, được tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định Trong bối cảnh Luật Đất đai 2003 và Nghị định 188/2004/NĐ-CP đang được thực thi, giá đất có xu hướng tăng lên, dẫn đến nghĩa vụ thuế và lệ phí của người nộp thuế cũng tăng theo Nếu vấn đề này không được xử lý kịp thời, sẽ rất khó để ngăn chặn các giao dịch bất động sản không qua cơ quan quản lý Nhà nước, gây thất thu ngân sách và tiềm ẩn rủi ro cho thị trường.
Bộ Tài chính đang xem xét áp dụng một luật thuế sử dụng đất thay thế cho thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế nhà đất, nhằm thống nhất và đơn giản hóa cách tính thuế Công thức tính thuế sẽ là: mức thuế = thuế suất x diện tích x giá đất, thay vì dựa vào giá thóc như trước Tuy nhiên, vẫn còn nhiều tranh cãi về việc có nên thay thế ngay hai loại thuế này và mức thuế suất nào là hợp lý để đảm bảo tính công bằng, với mức đóng góp của đất ở và công trình xây dựng cao hơn đất nông nghiệp.
Trong bối cảnh hiện tại, doanh thu từ việc sử dụng đất nông nghiệp chỉ chiếm khoảng 2,6% tổng thu ngân sách, với mức thu bình quân hàng năm dao động từ 1.600 đến 1.800 tỷ đồng, theo thông tin từ Tổng Cục Thuế.
Nguồn ngân sách từ thuế sử dụng đất nông nghiệp đóng vai trò quan trọng đối với các tỉnh, đặc biệt là khu vực đồng bằng sông Cửu Long, nơi mà loại thuế này có thể chiếm tới 40-50% ngân sách của tỉnh Hiện tại, các địa phương đang đầu tư lại số thu từ thuế này vào nông nghiệp Việc áp dụng một loại thuế sử dụng đất thống nhất có thể dẫn đến việc mất đi nguồn thu “chủ lực” của một số địa phương, gây khó khăn cho các chương trình cải tạo nông nghiệp tại đây.
Bộ Tài chính đang thu thập ý kiến từ các tỉnh, thành phố về việc có nên bỏ thuế sử dụng đất nông nghiệp hay không Hiện tại, vẫn chưa có kết quả cụ thể nào về vấn đề này, đặc biệt là khi cân nhắc những khó khăn mà các địa phương gặp phải trong việc thống nhất luật thuế sử dụng đất.
Mặc dù Luật Đất đai 2003 có hiệu lực từ 01/7/2003 và nhiều nghị định liên quan đã được ban hành, Nghị định về tiền thuê đất vẫn đang trong quá trình dự thảo Các quy định chung về tiền thuê đất trong Luật Đất đai 2003 thể hiện quan điểm đổi mới của Nhà nước, với thay đổi quan trọng là người thuê đất chỉ phải trả tiền thuê mà không phải chi trả tiền bồi thường như trước đây Trong trường hợp người được Nhà nước cho thuê đất vẫn phải chi trả tiền bồi thường, số tiền này sẽ được trừ vào tiền thuê đất phải nộp, với mức trừ tối đa bằng 100% tiền sử dụng đất Mặc dù đây là một bước đột phá trong vấn đề thuê đất, việc khấu trừ chi phí bồi thường vào tiền thuê đất hàng năm trên thực tế gặp nhiều khó khăn.
Các giải pháp tài chính về bất động sản và giao dịch bất động sản 1.Chính sách giá cả hàng hoá bất động sản
Chính sách liên quan đến thuế
Mặc dù Chính phủ chưa thay đổi chính sách thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế nhà đất, phương án thay thế bằng một chính sách thuế sử dụng đất chung cho cả đất nông nghiệp, đất ở và đất xây dựng công trình đang được tham khảo ý kiến địa phương Đây là một cải cách lớn, chuyển đổi từ việc gắn thuế với giá thóc và định suất thóc sang việc gắn thuế với giá đất.
Tranh cãi chủ yếu xoay quanh việc mức đóng góp từ đất ở và đất xây dựng công trình nên cao hơn so với đất nông nghiệp, do đó cần thiết phải quy định hai tỷ lệ thu riêng biệt cho hai nhóm đất này.
Thuế sử dụng đất nên được áp dụng thay thế cho thuế nhà đất và thuế sử dụng đất nông nghiệp Mọi người sử dụng đất cần có mức đóng góp công bằng, không phân biệt mục đích sử dụng Các trường hợp cụ thể sẽ được xem xét để đảm bảo tính công bằng trong việc thu thuế.
Theo quy định hiện hành, mức thuế suất được chia thành hai loại: thuế suất cao áp dụng cho đất ở và đất xây dựng công trình, trong khi thuế suất thấp hơn được áp dụng cho đất nông nghiệp Điều này phản ánh thực tế rằng giá đất ở và đất xây dựng công trình hiện nay luôn cao hơn nhiều so với giá đất nông nghiệp.
Theo quy định của Bộ Tài chính, giá đất nông nghiệp chỉ chiếm khoảng 0,15% giá đất ở và 0,22% giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Do đó, mức thuế sử dụng đất ở và đất xây dựng công trình sẽ cao hơn so với đất nông nghiệp.
Quy định mức thuế suất đồng nhất cho tất cả các mục đích sử dụng đất nhằm tạo sự công bằng giữa các người sử dụng Sự khác biệt về giá đất theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh dẫn đến mức thuế sử dụng đất ở và đất xây dựng công trình cao hơn so với đất nông nghiệp Để đảm bảo công bằng, mức thuế sử dụng đất của người dân sẽ là một mức cố định trong hạn mức sử dụng, trong khi ngoài hạn mức, cần xác định mức thuế tăng thêm mà người sử dụng đất phải nộp.
3.2.2.2.Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất
Thuế gián thu từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một phần quan trọng trong hệ thống thuế Để xác định mức nộp thuế chính xác hơn, cần điều chỉnh công thức tính thuế từ 4% x diện tích đất x giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhằm phản ánh đúng bản chất và tinh thần của thuế này.
Thuế CQSD đất = thuế suất X Thu nhập ròng từ hoạt động CQSD đất Trong đó:
Thu nhập ròng từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tính bằng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ đi giá mua quyền sử dụng đất và các chi phí đầu tư liên quan đến đất.
+Thuế suất thuế chuyển quyền sử dụng đất được quy định theo biểu thuế luỹ tiến
Việc điều chỉnh cách xác định mức nộp thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất được xem là một biện pháp hiệu quả trong việc chống đầu cơ đất, giúp điều tiết thu nhập từ hoạt động này Cần phân biệt giữa chuyển nhượng vì nhu cầu thực sự như di chuyển chỗ ở và chuyển nhượng do đầu cơ, tuy nhiên, việc phân định này gặp khó khăn Để xác định, có thể phân tích thời gian mà nhà đầu tư giữ bất động sản so với thời gian tối thiểu để chứng minh bất động sản được sử dụng ổn định, dựa trên các chứng từ như hóa đơn điện, nước Các cơ quan chức năng sẽ dựa vào thời gian lưu giữ trung bình để quyết định mức thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất áp dụng cho từng trường hợp.
Cách xác định mức thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất có nhiều ưu điểm, nhưng việc áp dụng vào thực tế sẽ gặp một số khó khăn nhất định.
+Trong điều kiện hiện nay, xác định được giá giao dịch trong chuyển nhượng mua bán thực là rất khó do tâm lý trốn thuế của người dân cao
Các chi phí đầu tư vào đất thường khó xác định ngay, mặc dù có thể được xác minh qua các chứng từ thanh toán Chỉ các tổ chức kinh doanh bất động sản mới có đủ bằng chứng về chi phí đầu tư này, trong khi cá nhân và hộ gia đình thường gặp khó khăn trong việc thu thập và lưu trữ chứng từ, dẫn đến khó khăn khi tính trừ vào thu nhập chịu thuế.
Để giải quyết hai khó khăn nêu trên, cần xây dựng một hệ thống thông tin bất động sản hoàn hảo trên toàn quốc, giúp cung cấp thông tin chính xác về tình trạng và lịch sử sở hữu, chuyển nhượng bất động sản Bên cạnh đó, phát triển hệ thống thanh toán qua ngân hàng và khuyến khích việc thanh toán bằng hóa đơn, chứng từ là rất cần thiết Hơn nữa, việc thiết lập một hệ thống định giá bất động sản bài bản cũng rất quan trọng, nhằm đảm bảo kiểm tra và định giá chính xác, phục vụ cho việc xác định thu nhập chịu thuế.
Hiện nay, người chuyển nhượng bất động sản phải nộp 4% thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất dựa trên giá trị đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định Mức thuế này được coi là cao, góp phần gia tăng hoạt động mua bán và chuyển nhượng đất đai ngầm trên thị trường Để cải thiện tình hình, cần xác định lại cách tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, đồng thời điều chỉnh thuế suất theo hướng hợp lý Mặc dù thuế suất có thể tăng, nhưng tỷ lệ tăng cần được tính toán cẩn thận để hạn chế đầu cơ bất động sản, giảm tình trạng trốn thuế, và ngăn chặn sự gia tăng giao dịch trên thị trường phi chính thức.
Việc xác nhận và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà chỉ mang tính chất hành chính và quản lý của Nhà nước trong thị trường bất động sản Do đó, lệ phí nên được ấn định ở mức cố định thấp để khuyến khích các hoạt động chuyển nhượng hợp pháp.
Nhiều ý kiến cho rằng cần áp dụng một hoặc một số loại thuế đối với các hoạt động đầu cơ trên thị trường bất động sản Mục tiêu là hạn chế tình trạng đầu cơ và giúp đất đai trở về giá trị thực cũng như giá trị sử dụng hợp lý của nó.
Chính sách tiền sử dụng đất
Hiện nay, chính sách thu tiền sử dụng đất theo Nghị định 198/2004/NĐ-
CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 gần như giải quyết được những hạn chế của Nghị định 38/CP ngày 23 tháng 8 năm 2000
Trong bối cảnh hiện nay, giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh đã tăng, dẫn đến tiền sử dụng đất cũng tăng theo Các nhà đầu tư trước đây phải nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích giao, mặc dù chỉ một phần diện tích được sử dụng cho xây dựng nhà ở Tại các thành phố lớn như Hà Nội và Hồ Chí Minh, nhà đầu tư còn phải chịu điều tiết một tỷ lệ phần trăm vào quỹ nhà, đất địa phương Tuy nhiên, với việc giá đất tăng mạnh, điều này gây khó khăn tài chính cho các cá nhân và tổ chức Để hỗ trợ các nhà đầu tư trong việc tăng cung hàng hóa trên thị trường bất động sản, cần có chính sách miễn giảm, chỉ thu tiền sử dụng đất cho phần diện tích xây dựng kinh doanh, không tính cho các khu vực công cộng Đồng thời, nên bỏ quy định tỷ lệ điều tiết vào quỹ địa phương và thay thế bằng quỹ đóng góp tự nguyện cho chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp.
Theo quy định mới, các tổ chức kinh doanh nhà ở phải nộp tiền sử dụng đất ngay sau khi có quyết định giao đất, không được chậm nộp quá 5 năm như trước đây Điều này tạo ra gánh nặng chi phí cho các doanh nghiệp bất động sản, khi họ phải đồng thời chi trả cho xây dựng và tiền sử dụng đất Để giải quyết vấn đề vốn, Chính phủ cần có biện pháp thu hút thị trường vốn, cho phép các tổ chức bất động sản vay ngân hàng và thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ngoài ra, các doanh nghiệp cũng có thể phát hành trái phiếu để huy động vốn từ dân cư, giúp thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán phát triển mạnh mẽ hơn.
Chính sách bồi thường
Việc các địa phương sử dụng các khoản hỗ trợ như trợ cấp giá đất khi giá bồi thường theo quy định của Ủy ban nhân dân Tỉnh, Thành phố thấp hơn giá thực tế trên thị trường, thậm chí có nơi còn thấp hơn giá bồi thường hiện tại, là không đúng quy định của Luật Mặc dù phương thức này đang giúp giải quyết một số vướng mắc về giá bồi thường, nhưng vẫn cần tuân thủ đúng quy định pháp luật để đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong quá trình bồi thường.
Để đảm bảo tính khả thi trong việc bồi thường đất, các địa phương cần điều chỉnh giá đất hàng năm theo quy định của Nghị định 188/2004/NĐ-CP, đảm bảo giá bồi thường sát với giá thị trường Việc này sẽ giúp hạn chế tình trạng chênh lệch hỗ trợ giữa các địa phương và ngăn ngừa việc trợ cấp vượt quá giá đất bồi thường Đồng thời, giá đất bồi thường cần căn cứ vào quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và thực tế chuyển nhượng, nhằm đẩy nhanh tiến độ bồi thường, giảm chi phí đầu tư và thúc đẩy các dự án nhanh chóng đi vào hoạt động, góp phần phát triển kinh tế.
Đối với các dự án nhỏ, nếu nhà đầu tư đã thỏa thuận được với hơn 80% người dân về diện tích đất, thì cấp có thẩm quyền địa phương nên cho phép thu hồi phần diện tích còn lại không thể thỏa thuận để nhanh chóng giải phóng mặt bằng Điều này sẽ giúp nhà đầu tư triển khai dự án một cách hiệu quả hơn Đối với các dự án có diện tích thu hồi đất lớn, sự tham gia của chính quyền địa phương là cần thiết để hỗ trợ công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng.
Các giải pháp khác hỗ trợ sự phát triển thị trường bất động sản: 1.Tăng cung hàng hoá trên thị trường bất động sản
Tăng các hình thức huy động vốn đầu tư vào thị trường bất động sản
3.3.2.Tăng các hình thức huy động vốn đầu tư vào thị trường bất động sản:
Các hoạt động trên thị trường bất động sản như mua bán, chuyển nhượng và xây dựng đều yêu cầu một lượng vốn lớn, điều này khiến không phải tổ chức hay cá nhân nào cũng có khả năng đáp ứng bằng nguồn vốn tự có.
Trong thời gian qua, đối với các dự án xây dựng, nhà đầu tư thường tiếp cận với các nguồn vốn như:
Tín dụng ngân hàng thường gặp khó khăn trong việc đến tay các nhà đầu tư do thời gian xử lý lâu và yêu cầu tài sản đảm bảo Nhiều nhà đầu tư áp dụng chính sách chậm nộp tiền sử dụng đất theo Nghị định 38/CP, dẫn đến việc chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gây khó khăn trong việc đảm bảo tài sản cho khoản vay Hơn nữa, quy định mới về nộp tiền thuê đất hàng năm đã làm ngưng cấp tín dụng có tài sản đảm bảo cho các trường hợp có thời gian thuê còn lại trên 5 năm, khiến khả năng tiếp cận nguồn vốn ngân hàng của nhà đầu tư càng bị hạn chế.
Phân lô và chuyển nhượng đất thô cho người có nhu cầu là phương thức phổ biến hiện nay của các nhà đầu tư, cho phép người mua tự xây dựng hoặc yêu cầu nhà đầu tư hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật Tuy nhiên, theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP, các chủ đầu tư cần hoàn tất xây dựng trước khi thực hiện chuyển nhượng, dẫn đến việc nguồn vốn từ người mua không được tận dụng hiệu quả.
Trong bối cảnh nền kinh tế đang tăng trưởng, thị trường bất động sản sẽ cần nhiều nguồn tài trợ vốn hơn Khi các nguồn vốn truyền thống trở nên khó tiếp cận, việc đa dạng hóa các nguồn tài trợ và phát triển các phương thức đầu tư mới vào thị trường bất động sản trở nên rất cần thiết.
Hiện nay, nguồn vốn nhàn rỗi trong dân cư vẫn còn dồi dào, trong khi nguồn tín dụng từ ngân hàng chưa chú trọng nhiều đến đầu tư bất động sản do rủi ro thanh khoản cao Thị trường chứng khoán chính thức và phi chính thức đã được hình thành và hoạt động tại Việt Nam, tạo cơ hội để kết hợp các yếu tố sẵn có nhằm xây dựng các phương thức huy động vốn hiệu quả.
Các chủ đầu tư, bao gồm doanh nghiệp tư nhân và Nhà nước, có khả năng phát hành trái phiếu trên thị trường chứng khoán để huy động vốn cho dự án Trong quá trình triển khai, họ có thể thu hút vốn bằng trái phiếu, cho phép các chủ nợ nhận lại vốn và lãi cố định khi dự án hoàn thành Ngoài ra, các chủ nợ cũng có thể chuyển nhượng trái phiếu trong quá trình thi công hoặc nhận sản phẩm của dự án nếu trái phiếu là trái phiếu chuyển đổi.
Ngân hàng có thể đóng vai trò trung gian giữa nhà đầu tư cần vốn và khách hàng có nhu cầu sản phẩm dự án, thay thế cho hình thức phân lô bán nền đất hiện tại Thông qua việc kiểm tra và giải ngân vốn theo tiến trình xây dựng, khách hàng sẽ đảm bảo nhận được sản phẩm hoàn thiện, trong khi nhà đầu tư có nguồn vốn cần thiết cho dự án Đây có thể được coi là nền tảng cho hoạt động bảo hiểm tài sản mua theo dự án trong tương lai.
Liên kết xây dựng dựa trên chuyên môn của các chủ đầu tư thông qua hợp đồng kinh tế là một phương thức sử dụng vốn hiệu quả Đây là hình thức góp vốn cổ phần theo từng dự án, trong đó mỗi chủ đầu tư thực hiện một giai đoạn cụ thể dựa trên lĩnh vực chuyên môn của mình Lợi nhuận sẽ được phân chia theo tỷ lệ vốn góp trong tổng vốn đầu tư của dự án.
Nhà nước cần triển khai các chính sách ưu đãi cụ thể nhằm thu hút nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản, tạo nguồn vốn lớn cho ngành này Việc thu hút đầu tư nước ngoài không chỉ giúp tăng cường nguồn tài chính mà còn mang lại kinh nghiệm về kỹ thuật xây dựng và quản trị dự án, góp phần nâng cao chất lượng và hiệu quả trong lĩnh vực bất động sản.
3.3.3.Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất :
Hiện nay, nhiều địa phương trên cả nước vẫn còn tồn đọng một lượng lớn hồ sơ nhà, đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng Để tăng cường hàng hóa trên thị trường và hạn chế giao dịch không qua cơ quan quản lý, các cơ quan chức năng cần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà Quy trình cấp giấy chứng nhận cần được rút ngắn, và thông tin về hồ sơ cần được công khai để giảm bớt khó khăn cho người dân Hơn nữa, việc đưa quy trình cấp giấy chứng nhận lên mạng thông tin quốc gia sẽ giúp người dân theo dõi tiến độ hồ sơ và biết được các giấy tờ cần bổ sung kịp thời, từ đó nhanh chóng hoàn tất thủ tục.
3.3.4.Nhanh chóng thành lập hệ thống thông tin về các bất động sản trên thị trường, bổ sung và hoàn thiện các nhân tố khác của thị trường:
Hệ thống thông tin về bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc thực hiện hiệu quả các chính sách tài chính và quản lý Nhà nước trong lĩnh vực này Theo Điều 9 của Luật Đất đai 2003, việc đăng ký và theo dõi biến động sử dụng đất tại các địa phương được quy định rõ ràng, với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên-Môi trường Do đó, cơ sở pháp lý đã được thiết lập, và cần phải nhanh chóng thành lập và đưa vào hoạt động thực tế.
Hoàn thiện các nhân tố khác của thị trường
Trước khi có quy định về tổ chức hoạt động dịch vụ trong quản lý và sử dụng đất (Điều 11 Nghị định 181/2004/NĐ-CP), nhu cầu thị trường đã dẫn đến sự hình thành nhanh chóng các hoạt động cấp thông tin về bất động sản và tư vấn giá đất mà không có sự quản lý của Nhà nước Điều này đã khiến các hoạt động này dần chuyển sang hoạt động môi giới nhà đất (“cò” nhà, đất), gây ra những biến động lớn trên thị trường bất động sản từ khoảng năm 1993 cho đến nay.
Theo Luật Đất đai 2003, các cơ quan chức năng cần tổ chức lại hoạt động dịch vụ trong quản lý và sử dụng đất, nhằm đưa các hoạt động bất động sản trở về đúng chức năng Đồng thời, cần tăng cường tư vấn giá đất, định giá đất và phát triển các sàn giao dịch bất động sản hợp pháp, nhằm nâng cao chất lượng và số lượng dịch vụ Những nỗ lực này sẽ góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển theo hướng tích cực.
Dự kiến một số ảnh hưởng và tác động của các giải pháp……………77 Kết luận
Điều chỉnh giá đất sát với giá thị trường là cần thiết để hình thành các tổ chức khai thác quỹ đất Việc hoàn thiện công tác bồi thường sẽ giúp giải phóng mặt bằng nhanh chóng, giảm thiểu khiếu kiện liên quan đến giá đất Nhờ đó, đất sạch có thể được đưa vào đầu tư xây dựng và sản xuất, tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế.
Sửa đổi và bổ sung chính sách thuế, lệ phí bất động sản nhằm thúc đẩy cấp giấy chứng nhận và xây dựng mạng lưới thông tin bất động sản giúp Nhà nước quản lý thị trường hiệu quả, ngăn ngừa tác động tiêu cực từ biến động thị trường Điều này không chỉ hạn chế lãng phí đất đai mà còn khuyến khích sử dụng đất cho sản xuất kinh doanh Qua đó, Nhà nước có thể thu ngân sách từ thuế và lệ phí, đồng thời điều chỉnh quan hệ cung cầu, giảm thiểu cầu giả tạo và hoạt động đầu cơ trên thị trường bất động sản.
Điều chỉnh chính sách thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất là cần thiết để hỗ trợ người được giao đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính Đồng thời, việc này cũng giúp huy động vốn nhàn rỗi trong xã hội và thu hút đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản.
Khi các tổ chức trung gian trong thị trường bất động sản, như tài chính, tín dụng, bảo hiểm, và tư vấn, được hình thành và sắp xếp lại một cách nhanh chóng, người tham gia thị trường sẽ được hưởng nhiều tiện ích hơn Điều này giúp cung cấp hàng hóa bất động sản với chất lượng và độ an toàn sử dụng cao hơn.
Dựa trên lý luận và phân tích thực tiễn thị trường bất động sản tại Việt Nam, bài viết đã hoàn thành mục tiêu bằng cách xác định các giải pháp khắc phục khiếm khuyết của thị trường Đồng thời, đề xuất các biện pháp nhằm khai thông hoạt động và phát triển thị trường bất động sản trong tương lai.
Các thành quả của đề tài được tóm lược như sau:
-Xác định được mục tiêu của chính sách tài chính về bất động sản và giao dịch bất động sản tại Việt Nam trong thời gian tới
-Đưa ra chính sách thuế mới về chống đầu cơ trên thị trường bất động sản
Để hoàn thiện các chính sách thuế và tài chính, cần đề xuất các giải pháp cho chính sách tiền thuê đất, giải quyết vấn đề tài chính liên quan đến bồi thường và giải tỏa, cùng với việc cải tiến chính sách thuế sử dụng đất và thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.
Để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam, cần xác định các giải pháp hỗ trợ như tăng cường nguồn vốn cho hoạt động của thị trường và hoàn thiện các yếu tố cần thiết để tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển bền vững.
Dự kiến, các giải pháp mới sẽ có ảnh hưởng đáng kể đến hoạt động giao dịch trên thị trường bất động sản trong thời gian tới, góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững và tăng cường tính minh bạch Những thay đổi này không chỉ cải thiện khả năng tiếp cận thông tin mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư, nâng cao hiệu quả giao dịch và khuyến khích sự tham gia của các bên liên quan.
Với những kết quả đạt được như trên, tác giả rất mong nhận được sự đồng tình và góp ý của quý thầy cô, bạn bè và đồng nghiệp