Tiểu Luận Định Giá Bất Động Sản Đề Tài Thực Trạng Thị Trường Bất Động Sản Hà Nội

Đề tài : Thực trạng thị trường Bất động sản Hà Nội Mở đầu I Mục đích nghiên cứu Bất động sản (BĐS) gắn liền với sống thành viên xã hội Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường BĐS thị trường đầu vào trình sản xuất thị trường quan trọng kinh tế Trong trình chuyển đổi sang kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng XHCN có quản lý Nhà nước năm vừa qua, thị trường BĐS nước ta hình thành phát triển với tốc độ nhanh phức tạp Thủ đô Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh nơi tập trung nhiều điều kiện ưu việt thu hút vốn đầu tư nước quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai trị trung tâm kinh tế văn hố khoa học kỹ thuật đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại, liên kết thúc đẩy lôi kéo vùng khác phát triển Để tăng cường đầu tư vùng đô thị khu công nghiệp Nhà nước cần quan tâm đến việc xây dựng sách ưu tiên luật pháp nhằm bảo hộ quyền lợi hợp pháp lợi ích đáng chủ đầu tư hình thành đồng loại thị trường hàng hoá, dịch vụ, sức lao động, vốn, kỹ thuật công nghệ bật lên thị trường BĐS Thực tế cho thấy đầu tư phát triển mức thị trường BĐS rạo kết to lớn:  Kinh doanh BĐS tạo lợi nhuận lớn dễ dàng hấp dẫn vốn đầu tư BĐS vốn nước vốn tích luỹ tầng lớp dân cư  Nhà nước tăng nguồn thu, đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất  Thị trường BĐS quản lý điều chỉnh Nhà nước phát triển lành mạnh, tượng kinh doanh ngầm đựơc xoá bỏ  Nhà đất lĩnh vực quan trọng chứa đựng yếu tố kinh tế – xã hội – trị, quản lý phát triển mức thị trường BĐS kéo theo nhiều yếu tố khác như: sử dụng đất mục đích tránh lãng phí đất, tạo chỗ cho nhân dân, đảm bảo sách quy hoạch Nhà nước… Tuy nhiên tác động chế thị trường, biện pháp quản lý yếu thiếu đồng nên thị trường BĐS nước ta hình thành tự phát thiếu tổ chức ngồi tầm quản lý Tình hình phát triển thị trường BĐS chưa lành mạnh ảnh hưởng lớn tới phát triển nông thôn đô thị theo quy hoạch gây thất thu cho ngân sách nhà nước ảnh hưởng không nhỏ tới tâm lý người dân Những tiêu cực trình hoạt động thể rõ điểm sau:  Tỷ lệ giao dịch phi thức cao Thị trường “ngầm” phát triển mạnh nạn đầu đất đai gây hỗn loạn thị trường  Mất cân cung cầu  Thị trường nóng lạnh bất thường, gía dễ biến động  Thông tin thị trường không đầy đủ, thiếu minh bạch khó tiếp cận nên xuất nhiều “cò mồi” đất đai nhà  Quy trình mua bán phức tạp qua nhiều khâu trung gian khơng cần thiết, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao  Trong năm qua Nhà nước tập trung nhiều sức lực tiền nhằm giải vấn đề thực tế vấn đề nhiều bế tắc cần khắc phục giải quýêt Điều thúc đẩy nhà quản lý phải nhanh chóng tìm biện pháp hỗ trợ nhằm quản lý thúc đẩy phát triển thị trường BĐS II Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Thị trường BĐS thị trường rộng lớn bao gồm thị trường đất thị trường nhà đất Trong thị trường nhà đất phân thành nhiều loại theo phạm vi Theo yếu tố sử dụng phân thành: thị trường nhà ở, thị trường khách sạn, thị trường văn phòng, thị trường cơng nghiệp Theo khu vực địa lý có thị trường nhà đất đô thị, thị trường nhà đất nông thôn, thị trường nhà đất đô thị lớn… Thị trường nhà đất Hà Nội - thị trường BĐS phát triển tương đối sớm tương đối phức tạp thu hút quan tâm nhà quản lý có ảnh hưởng sâu sắc tới kinh tế Đối tượng nghiên cứu khoa học thị trường nhà đất nghiên cứu yếu tố thị trường nhà đất như: cung, cầu, giá nhà đất mối quan hệ chúng đồng thời nghiên cứu nguyên tắc, phương pháp định giá nhà đất tác động Nhà nước loại thị trường nhằm góp phần phát triển thị trường nhà đất đạt hiệu cao Các phương pháp dùng để nghiên cứu là: phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp hệ thống, phương pháp thống kê, phương pháp toán học, phương pháp tổng kết thực tiễn để làm sáng tỏ phong phú thêm vấn đề lý luận III Nội dung đề tài Chương I: Một số vấn đề thị trường BĐS I Khái niệm BĐS II Khái niệm thị trường BĐS Khái niệm Tính tất yếu việc hình thành phát triển thị trường BĐS Phân loại thị trường BĐS III Khái quát thị trường nhà đất Khái niệm thị trường nhà đất Đặc điểm thị trường nhà đất Vị trí thị trường nhà đất kinh tế quốc dân Chương II Thực trạng tình hình phát triển thị trường BĐS Hà Nội I Thực trạng thị trường BĐS Hà Nội năm gần II Những mặt việc phát triển thị trường BĐS Hà Nội III Những tồn yếu phát triển thị trường BĐS Hà Nội IV Nguyên nhân yếu hậu V Một số biện pháp thúc đẩy thị trường BĐS Hà Nội Chương I Một số vấn đề bất động sản thị trường bất động sản I.Khái niệm bất động sản (BĐS) Trong trình phát triển nhân loại, tài sản chia thành “ bất động sản” “ động sản” Sự phân loại có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo BĐS khơng đất đai, cải lòng đất mà cịn tạo sức lao động người mảnh đất Tuy nhiên có nước lại có quan niệm khác tài sản “ gắn liền” với đất đai coi BĐS Điều 520 Luật dân Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi BĐS, bứt khỏi coi động sản Tương tự, quy định thể Luật dân Nhật Bản, Luật dân Bắc Kỳ Sài Gịn cũ Trong điều 100 Luật dân Thái Lan quy định: “BĐS đất đai vật gắn liền với đất đai hợp thành hệ thống với đất đai tài sản gắn với việc sở hữu đất” Luật dân Đức đưa khái niệm BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất Hiện có nhiều quan niệm khác BĐS, có ba khái niệm sau: Khái niệm 1: BĐS đất, với nhà phương tiện khác đất Đây khái niệm chưa đủ không quy định rõ phương tiện đất coi BĐS Khái niệm 2: BĐS 1, Đất 2, Nhà công trình khác xây đất Khái niệm khác khái niệm chỗ: coi vật không di dời BĐS, có hai thứ khơng di dời đất nhà Khái niệm tách nhà khỏi đất Khái niệm 3: Theo điều 181 Bộ luật dân (năm 1995) BĐS tài sản không di dời bao gồm: - Đất - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất kể tài sản xây dựng gắn liền với nhà - Các tài sản khác gắn liền với đất - Các tài sản khác pháp luật quy định II Khái niệm thị trường bất động sản Khái niệm Từ thực chuyển đổi kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam nỗ lực xây dựng phát triển đồng yếu tố kinh tế thị trường Đến hình thành đầy đủ phận kinh tế thị trường, số thị trường phát triển thị trường sản phẩm đầu ra, thị trường hàng hoá số sản phẩm phục vụ, thị trường sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng việc phát triển sản xuất kinh doanh thị trường vốn, thị trường lao động, đặc biệt thị trường BĐS giai đoạn phát triển mạnh Có thể thấy thân thị trường BĐS khơng tự dưng mà có, phụ thuộc vào yếu tố BĐS coi hàng hoá, trao đổi, mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng v.v… Nói chung hoạt động kinh doanh BĐS Hiện quan niệm thị trường BĐS đựơc tranh luận lên số ý kiến sau: Khái niệm 1: Thị trường BĐS thị trường hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, chấp, chuyển nhượng sử dụng BĐS theo quy luật thị trường có quản lý Nhà nước Khái niệm 2: Thị trường bất động sản tổng hoà giao dịch dân BĐS địa bàn định, thời gian định Khái niệm 3: Thị trường BĐS tổ chức quyền có liên quan đến đất cho chúng trao đổi giá trị cá nhân thực thể Các quyền độc lập với đặc tính vật chất mà thường gọi đất Có thể mơ tả thị trường BĐS theo mơ hình sau: Quản lý nhà nước Ngườimua Quy luật đặc thù BĐS - Quy luật cung cầu Quy luật giá trị - Khan Ngườibán -Cạnh tranh - Độc quyền Giá đất Lợi ích kinh Người sở hữu Người sử dụng Giá đất Quan hệ quốc tế hội nhập Tính tất yếu trình hình thành phát triển thị trường BĐS Quá trình hình thành phát triển thị trường BĐS trình tất yếu khách quan gắn liền với trình phát triển sản xuất hàng hoá Cơ sở kinh tế – xã hội đời tồn sản xuất hàng hoá phân công lao động người sản xuất người sản xuất khác, quan hệ khác tư liệu sản xuất quy định Con người nhu cầu ăn mặc, làm việc, lao động… nhà nhu cầu khơng thể thiếu đựơc sống Hiện dân số tăng nhanh, q trình thị hố diễn nhanh chóng, mức sống người ngày tăng lên … nhu cầu nhà đất đai tăng lên, đất đai nhà lại có hạn, việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê… hoạt động tất yếu phải diễn Bên cạnh yếu tố xã hội tâm lý, thói quen tập quán ảnh hưởng đáng kể tới việc nảy sinh nhu cầu BĐS Thị trường BĐS phận hệ thống thị trường Nói có nghĩa thị trường BĐS loại thị trường, tồn phát triển theo quy luật riêng chịu ảnh hưởng loại thị trường khác nhiều yếu tố kinh tế, xã hội khác Xã hội phát triển nhà đất, đất có vai trò quan trọng Việt Nam phát triển kinh tế theo định hướng xã hội chủ nghĩa, bối cảnh phải hiểu rõ thị trường BĐS phận cấu thành thị trường nước nhà có tính tới điều kiện hội nhập quốc tế Phân loại thị trường BĐS * Theo cấp thị trường Thị trường cấp I: Thị trường cấp I: thị trường người sở hữu đất chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác Thị trường hoàn toàn Nhà nước khống chế Thị trường cấp II: thị trường người cấp quyền sử dụng đất tái chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong thị trường người bán người mua người sở hữu đất đai họ tham gia mua bán quyền sử dụng đất Thị trường cấp III: thị trường người sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng đất cho thuê BĐS nằm đất đai Phân loại thị trường BĐS Theo cấp thị trường  Thị trường cấp I  Thị trường cấp II  Trị trường cấp III Theo đối tượng thị trường  Thị trường nhà  Thị trường khách sạn  Thị trường nhà cho thuê  Thị trường VP Theo mục đích sử dụng Theo khu vực  Thị trường  Thị trường BĐS đô mua bán  Thị trường thị  cho thuê Thị trường chấp, bảo hiểm  Thị trường BĐS nông  thôn Thị trường BĐS đô thị lớn