Tiểu Luận - Môn Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản - Đề Tài - Chính Sách Bồi Thường , Hỗ Trợ Tái Định Cư Khi Cải Tạo , Xây Dựng Lại Chung Cư Cũ

TRƯỜNGHỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI MÔN QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỢNG SẢN ĐỀ TÀI CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG , HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ KHI CẢI TẠO , XÂY DỰNG LẠI CHUNG CƯ CŨ NỘI DUNG Nội dung sách Đối tượng nghiêm cứu đề tài Kết luận I NỢI DUNG CHÍNH SÁCH - Trên địa thành phố Hà Nội có tổng số 1.500 chung cư cũ Tại thành phố Hồ Chí Minh có 470 chung cư cũ Hiện có khoảng 27.000 hộ gia đình sinh sống hộ thuộc chung cư cũ, có 1.440 hộ thuộc sở hữu nhà nước - Xây dựng lại khu chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp với mục tiêu đến năm 2020 hoàn thành việc cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ hư hỏng, hết niên hạn sử dụng thị nước nhấn mạnh việc đẩy mạnh xã hội hóa cải tạo chung cư cũ I NỢI DUNG CHÍNH SÁCH Thứ 1: Phát luật khoanh vùng loại chung cư cũ rơi vào tình trạng - Nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, nhà chung cư bị lún, nứt, nghiêng tượng bất thường khác theo tiêu chuẩn đánh giá mức độ nguy hiểm kết cấu nhà chung cư kết luận kiểm định chất lượng quan có thẩm quyền ban hành mà cần phải di dời, phá dỡ thời gian định để bảo đảm an toàn cho người sử dụng (nhà chung cư bị hư hỏng nặng) - Nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, nhà chung cư bị xuống cấp, lún, nứt, nghiêng tượng bất thường khác theo tiêu chuẩn đánh giá mức độ nguy hiểm kết cấu nhà chung cư kết luận kiểm định chất lượng quan có thẩm quyền ban hành mà cần phải di dời, phá dỡ khẩn cấp (nhà chung cư nguy hiểm) Thứ hai, phương thức thực cải tạo, xây dựng khu chung cư cũ theo phương thức xã hội hóa   +) Các chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại lựa chọn doanh nghiệp kinh doanh bất động tham gia đầu tư vốn góp vốn thực việc phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư +) Nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại mà hết thời hạn mười hai tháng nhà chung cư bị hư hỏng nặng ba tháng nhà chung cư nguy hiểm, chủ sở hữu không lựa chọn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để thực phá dỡ, xây dựng lại Nhà nước thực việc cưỡng chế phá dỡ để trực tiếp đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nguồn vốn ngân sách nhà nước, vốn vay ưu đãi nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển Nhà nước đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao I NỘI DUNG CHÍNH SÁCH Thứ ba, Khi thực cải tạo, xây dựng khu chung cư phải đảm bảo kết hợp hài hịa lợi ích Nhà nước - người dân - chủ đầu tư - Cơ quan nhà nước với vai trị kiến tạo sách, chế, duyệt quy hoạch khu vực chỉnh trang với quy mô hợp lý, thực thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tái định cư, hỗ trợ tín dụng ưu đãi, điều phối chung - Chủ đầu tư: Chủ đầu tư người bỏ vốn để thực dự án Tùy vào mục tiêu dự án mà chủ đầu tư Nhà nước, doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp phi nhà nước hay loại hình thương nhân… - Người dân: Cộng đồng dân cư khu vực dự án vừa chủ thể tham gia vừa người thụ hưởng, cần đạt đồng thuận với quan nhà nước chủ đầu tư để thực dự án;Nếu dự án thực mà khơng mang lại lợi ích cho người dân với tư cách cộng đồng khơng cịn dự án mang tính chất an sinh-xã hội nghĩa Trực tiếp hay gián tiếp, phận lớn người dân phải hưởng lợi định từ dự án Thứ tư, Việc thực dự án cải tạo, xây dựng khu chung cư cũ phải thực theo quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (1)Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư vốn góp vốn chủ sở hữu nhà chung cư để thực dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chủ sở hữu nhà chung cư bố trí nhà có diện tích tối thiểu lớn diện tích nhà cũ Nếu chủ sở hữu nhà chung cư có nhu cầu tái định cư chỗ mà hộ chung cư cũ có từ hộ trở lên ngồi phần diện tích nhà bố trí theo quy định, chủ sở hữu ưu tiên mua thêm hộ địa điểm theo giá kinh doanh chủ đầu tư dự án chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận (2) Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà có chênh lệch giá trị nhà cũ nhà việc tốn giá trị chênh lệch thực theo phương án bố trí tái định cư phê duyệt; doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư việc tốn giá trị chênh lệch thực theo thỏa thuận bên I NỢI DUNG CHÍNH SÁCH CƠ BẢN THỰC TIỄN TRIỂN KHAI KHUNG CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ KHI CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI CHUNG CƯ CŨ Cơ quan quản lý nhà nước liên quan đến hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư - Trong trường hợp nhà nước làm chủ đầu tư xây dựng cơng trình cải tạo xây dựng lại chung cư cũ gặp phải khó khăn, cụ thể là: Thứ nhất, khó khăn việc tạo quỹ đất tái định cư Thứ hai, vấn đề xây dựng sở hạ tầng cho khu tái định cư Thứ ba, tình trạng pháp lý phức tạp chung cư cũ THỰC TIỄN TRIỂN KHAI KHUNG CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ KHI CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI CHUNG CƯ ĐỐI VỚI NHÀ ĐẦU TƯ THỰC HIỆN DỰ ÁN CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ a Khả sinh lợi từ dự án khơng nhiều Có điều kiện Thứ nhất, tịa nhà xây dựng phải có tổng diện tích xây dựng gấp tối thiểu lần diện tích tòa nhà chung cư cũ, tương đương với chiều cao phải đạt từ 15 - 18 tầng, điều vi phạm quy định khống chế quy hoạch chiều cao xây dựng khu vực trung tâm Thứ hai, chủ đầu tư phải sử dụng toàn diện tích mặt tầng 1vào kinh doanh thương mại, điều gặp phải phản kháng hộ dân tầng 1đang sinh sống hoạt động kinh doanh chỗ b)UBND cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức phê duyệt quy hoạch khu vực có chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp hết niên hạn sử dụng phạm vi địa bàn sau lựa chọn chủ đầu tư Tuy nhiên, thực tế khó khăn vốn, cơng tác điều tra, khảo sát khu nhà cũ phức tạp, địa phương chủ yếu thực việc chọn chủ đầu tư trước giao chủ đầu tư tiến hành khảo sát, điều tra c) Nghị định 101-2015 quy định công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư bị hư hỏng, xuống cấp phải thực đồng theo dự án tổng thể Nhưng thực tế doanh nghiệp thường quan tâm thực cải tạo riêng lẻ khối nhà chung cư cũ nằm vị trí có khả sinh lợi cao mà chưa triển khai cải tạo theo mơ hình dự án tổng thể, đồng bộ, lực tài kinh nghiệm số chủ đầu tư chưa đáp ứng yêu cầu triển khai dự án đồng có quy mơ lớn I NỘI DUNG CHÍNH SÁCH MỢT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ TRIỂN KHAI THỰC HIỆN KHUNG CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ KHI CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI CHUNG CƯ CŨ Cơ quan quản lý nhà nước liên quan đến hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư Cơ quan quản lý nhà nước cần thực công tác quy hoạch đô thị cách đại, khoa học nhằm tạo quỹ đất để tái định cư cho người dân Cơ quan quản lý nhà nước cần tích cực chủ động giữ vai trò bên trọng tài trình đàm phán phương án bồi thường chủ sở hữu chung cư chủ đầu tư Tăng cường hỗ trợ nhà đầu tư thực dự án thực dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đặc biệt thuế TNDN Cân lợi ích chủ đầu tư thực dự án Chủ sở hữu nhà chung cư cũ có tài sản đối tượng thuộc dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư - Tạo chế đồng thuận việc góp vốn để đầu tư chủ sở hữu nhà đầu tư - Bố trí tái định cư phá dỡ nhà chung cư II) ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU CỦA CHÍNH SÁCH  Chính sách tập chung vào khu chung cư cũ, khu tập thể cũ địa bàn thành phố lớn, mà chủ yếu tập trung Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) bị hư hỏng, xuống cấp hết niên hạn sử dụng III KẾT LUẬN Quá trình bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước cải tạo chung cư cũ trình dài gian nan Mặc dù nhiều năm qua quyền địa phương có động thái tích cực việc ban hành khung sách tổ chức thực triển khai dự án nhằm cải tạo chung cư cũ, nhiên thực tế theo báo cáo Sở Xây dựng TP.HCM 10 năm qua TP.HCM tháo dỡ để xây 32 chung cư cũ hư hỏng với khoảng 4.000 hộ gia đình Như vậy, tốc độ cải tạo chung cư cũ TP.HCM chậm, chưa đáp ứng yêu cầu đảm bảo sống người dân sống chung cư cũ chương trình chỉnh trang đô thị Theo báo cáo đại diện Sở Xây dựng, tổng quỹ nhà chung cư tái định cư địa bàn thành phố Hà Nội hoàn thành việc đầu tư xây dựng đưa vào sử dụng từ năm 2001 bao gồm 173 tồ nhà với 15.210 hộ Trong đó, TP có định bố trí sử dụng 14.081 cho hộ gia đình tái định cư, số 1.129 cịn lại chưa có định bố trí Có thể thấy phát triển sở hạ tầng nước ta không theo kịp với phát triển kinh tế Do đó, việc lên kế hoạch thực dự án thời điểm tại, tầm nhìn đến năm 2020-2030, người dân thị lớn có nơi sinh sống ổn định thật cần thiết Điều địi hỏi phối hợp chặt chẽ từ nhiều bên với mục tiêu hài hòa lợi ích Nhà nước, doanh nghiệp người dân Cảm ơn cô bạn lắng nghe