Một số vấn đề định giá đất giải phóng mặt bằng qua dự án nâng cấp, cải tạo, xây dựng học viện quốc phòng ở quận cầu giấy thành phố hà nội

lời mở đầu Đất đai tài nguyên có hạn, nhng vô quan trọng, đặc biệt thủ đô Hà Nội Để trở thành thành phố, xanh, sạch, đẹp tơng lai, nhu cầu sử dụng đất đai cho mục đích mở rộng phát triển đô thị, khu dân c, xây dựng cụm công nghiệp, du lịch, dịch vụ hạ tầng sở tăng cao Việc bố trí đất đai đáp ứng đợc nhu cầu đòi hỏi phải có phơng ¸n QH sư dơng ®Êt ®ai thèng nhÊt Khi c¸c phơng án QH sử dụng đất đai đà đợc phê duyệt ban hành chủ dự án, quan có thẩm quyền liên quan tiến hành giải phóng mặt (GPMB) để làm sở tiền đề cho việc xây dựng dự án QH GPMB phải trải qua nhiều giai đoạn Trong giai đoạn bồi thờng thiệt hại cho dân, cho đơn vị quan bị thu hồi đất khâu định giá BĐS nói chung định giá đất nói riêng vấn đề gây nhiều khó khăn Bởi việc liên quan tới quyền lợi nhiều hộ dân, nhiều đơn vị bị thu hồi đất, liên quan đến quyền lợi, lợi ích lâu dài cộng đồng, hệ hôm mai sau Để đảm bảo quyền lợi cho ngời bị thu hồi đất, qua trình thực qua thực tiễn Ngày 24-4-1998 Chính phủ đà ban hành Nghị định số 22/1998NĐ-CP thành phố Hà Nội đà ban hành Quyết định số 20/1998 ngày 30-61998 sở phân cấp Chính phủ đền bù thiệt hại Nhà nớc thu hồi đất địa bàn thành phố để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Theo Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 Chính phủ quy định khung giá loại đất áp dụng chung cho nớc thời gian dài Trên thực tế, việc ban hành khung giá đất không hợp lý với điều kiện đất đai đa dạng nớc ta đáp ứng đợc thay đổi liên tục diễn địa bàn Theo quy định Nghị Định 22, giá đất để tính đền bù thiệt hại Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng quy định sở giá đợc quy định khung giá Chính Phủ nhân với hệ số K Việc xác định hệ số K lý thuyết thực tế khó khăn, phức tạp Để hiểu rõ thêm công việc định giá đất đền bù Nhà nớc thu hồi đất để GPMB Em nghiên cứu đề tài: hMột số vấn đề định giá đất giải phóng mặt qua dự án nâng cấp, cải tạo, xây dựng Học viện Quốc phòng Quận Cầu Giấy - thành phố Hà Nội Luận văn gồm chơng: Chơng I : Cơ sở lý luận định giá đất bồi thơng GPMB Chơng II :Thực trạng công tác định giá đất để GPMB địa bàn Quận Cầu Giấy - Hà Nội Chơng III: Phơng hớng số giải pháp hoàn thiện định giá đất bồi thờng GPMB địa bàn Quận Cầu Giấy Hà Nội * Mục tiêu đề tài: + Trình bày kiến thức quy định, công tác tiến hành định giá đất đền bù Nhà nớc thu hồi đất + Kiểm tra đánh giá thực trạng, tiềm đất đai để có sở phơng pháp định giá loại đất cho phù hợp với giai đoạn + Làm sở để quản lý thống đất đai theo quy định pháp luật, bảo vệ tài nguyên đất, nhằm phát triển sử dụng đất lâu bền * Giới hạn đề tài Đối tợng nghiên cứu đề tài toàn diện tích đất tự nhiên Quận Cầu Giấy, đợc tính toán phân bổ cho mục đích sử dụng Đặc biệt trọng tới phần diện tích đất đai để xây dựng, nâng cấp, cải tạo Học viện Quốc phòng Do tính chất phức tạp công việc định giá đất bồi thờng GPMB nhiều khó khăn thực tế địa bàn, đòi hỏi tiết cụ thể nên dự án HVQP đợc thực từ năm 1997 đến nay.: Đề tài tổng hợp kết nghiên cứu điều kiện tự nhiên kinh tế xà hội, trạng sử dụng đất thực trạng định giá đất bồi thờng GPMB địa bàn Quận Cầu Giấy - Hà Nội thời gian qua Chủ trơng Đảng Nhà nớc, ph¬ng híng nhiƯm vơ thêi gian tíi cđa Qn Cầu Giấy * Phơng pháp nghiên cứu Đề tài đợc trình bày sở lý luận Chủ nghĩa Mác Lê-nin quan điểm Đảng, nhà nớc ta việc GPMB Nhà nớc thu hồi đất Những phơng pháp vận dụng chủ yếu: + Phơng pháp vật biện chứng + Phơng pháp thống kê + Phơng pháp toán + Phơng pháp phân tích Để hoàn thiện luận văn này, nhờ giúp đỡ tận tình GĐ Đỗ Luỹ CBCNV Ban quản lý dự án HVQP đà quan tâm đaọ, cung cấp thông tin tài liệu, số liệu cần thiết Cùng với đạo hớng dẫn tận tình thâỳ giáo GS.TSKH Lê Đình Thắng đà tham gia công sức đóng góp nhiều ý kiến thiết thực cho luận văn nhằm làm sáng tỏ thêm vấn đề định giá đất bồi thờng Nhà nớc thu hồi đất giai đoạn Em xin chân thành cảm ơn thầy Lê Đình Thắng, GĐ Đỗ Luỹ CBCNV Ban quản lý dự án HVQP đà giúp em hoàn thành đề tài luận văn CHƯƠNG I Cơ sở lý luận định giá đất bồi thờng giải phóng mặt I Tính tất yếu định giá đất bồi thờng Khái niệm định giá định giá đất bồi thờng Có nhiều cách khác để hiểu định giá tài sản đất Thông thờng ngời ta sử dụng khái niệm sau: - Định giá nghệ thuật hay khoa học ớc tính giá trị mục đích cụ thể tài sản cụ thể thời điểm xác định, có cân nhắc tới tất đặc điểm tài sản nh xem xét tới tất yếu tố kinh tế thị trờng bao gồm loại đầu t lựa chọn - Định giá bất động sản công việc phức tạp không mang tính khoa học mà nghệ thuật đòi hỏi ngời làm công tác định giá phải có kiến thức chuyên môn nghề nghiệp nhạy cảm tốt với thị trờng Đất đai loại hàng hoá đặc biệt, Việt nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nớc giao đất cho tổ chức, gia đình, hộ cá nhân sử dụng lâu dài, định giá đất hiểu nh sau: Định giá đất ớc tính giá trị lợi ích có đợc từ quyền sử dụng đất dới hình thức tiền tệ cho mục đích sử dụng đất định Định giá đất bồi thờng mục đích việc định giá đất thay tài sản bị thu hồi tiền vất (đất, ) Sự cần thiết phải định giá bồi thờng 2.1 Sự cần thiết phải định giá Trên thực tế có nhiều lý khác đòi hỏi phải định giá tài sản Có thể có giá trị khác cho tài sản thời điểm cụ thể, điều phụ thuộc vào mục đích định giá Với mục đích xác định giá đất nh cần phải giải quyết, điều hoà hai lợi ích có tính đối lập nhau: Xác định giá đất để tính nguồn thu Ngân sách Nhà nớc nh tính thuế, tiền giao đất, tiền thuê đất, lệ phí trớc bạ xác định giá đất để ®Ịn bï cho ngêi sư dơng ®Êt nhµ níc thu hồi, chấp, bán đấu giá quyền sử dụng đất để trả nợ để thi hành án Đó hai mặt đối lập lợi Từ dẫn đến tình trạng, đất ngời sử dụng đất, nhng họ làm nghĩa vụ muốn giá đất thấp tốt, nhng để hởng quyền nh đền bù, kê khai tài sản giá đất cao có lợi Trong giai đoạn thời gian tới khu đô thị phạm vi nớc có quy mô tốc độ đầu t - đô thị cao Các dự án mở rộng không gian thành phố, cải tạo nút giao thông, xây dựng tuyến đờng, di chuyển xí nghiệp cũ, dự án xây dựng khu đô thị mới, phát triển nhà liên quan mật thiết với giải phóng mặt Định giá đền bù giải phóng mặt liên quan nhiỊu lÜnh vùc kinh tÕ - x· héi, ph¸p luật tổ chức, gia đình thành viên cộng đồng, việc định giá quan trọng Nó góp phần đảm bảo công xà hội mà Nhà nớc tiến hành đền bù góp phần hoàn thiện luật pháp Luật đất đai Nh có khác gía địa phơng, giá thị trờng biểu tổng hợp nhân tố hình thành giá đất nh: vị trí đất, địa hình đất, quan hệ tự nhiên, quan hệ cung cầu, sách ®iỊu tiÕt cđa Nhµ níc ®Êt ®ai ë ViƯt nam có khác vùng mục đích sử dụng (đất nông nghiệp, đất đô thị, đất nông thôn ) Vì xác định giá đất cần xác định giá cho loại đất cụ thể theo phơng pháp riêng cho phù hợp với mục đích sử dụng loại đất phải tuân theo nguyên tắc định giá định Mục đích đền bù đất trả lại phần đất bị thu hồi cho ngời bị thu hồi đất để họ tiếp tục sản xuất sở quy hoạch, kế hoạch, dự án đà đợc Nhà nớc phê duyệt Giá đất Chính phủ quy định nhằm phơc vơ mơc ®Ých: - TÝnh th chun qun sử dụng đất loại thuế khác theo luật định - Để thu tiền giao đất cho thuê đất - Để tính giá đền bù Nhà nớc thu hồi Do đặc điểm phải ổn định, dễ thu, dễ làm dễ kiểm tra nên mục đích công tác định giá phục vụ việc tính thuế tiền giao đất cho thuê đất thờng không đợc sát với giá thực tế, điều làm cho ngời phải nộp khoản tiền dễ dàng chấp nhận họ có lời định giá tài sản cần đóng chấp Nhng ngợc lại việc đền bù phục vơ viƯc thu håi ®Êt tøc chun qun sư dơng đất từ ngời sử dụng sang Nhà nớc Chính mục đích đền bù định giá không thực tế ngời diện đợc đền bù không thoả mÃn định giá thấp không đủ điều kiện vật chất để tái tạo t liệu sản xuất Đây nguyên nhân dẫn đến tình trạng chậm trễ việc đền bù giải phóng mặt 2.2.Giải phóng mặt giải pháp để sử dụng đất đai hợp lý hiệu Khi thu hồi đất Nhà nớc thực đền bù đất tiền Đền bù tiền đợc xác định dựa sở định giá đền bù quy định hớng dẫn Chính Phủ Đền bù đất viƯc dïng ®Êt ®ai ®Ịn bï cho ngêi cã ®Êt bị thu hồi Nguồn đất để đền bù gồm: quỹ ®Êt cha sư dơng, ®Êt ®ỵc khai hoang b»ng vèn ngân sách, đất đợc tạo lập, đất dùng để xây dựng sở hạ tầng phục vụ việc thu hồi, đất thu hồi từ ngời sử dụng đất không quy định đất công ích Việc thu hồi đất đợc dựa quy hoạch đà đợc Nhà nớc phê duyệt, dự án xây dựng kinh tế, phát triển đất nớc Do việc đền bù đất đợc dựa sở quy hoạch tổng thể đất nớc, địa phơng, khu vực, nên ®Ịn bï ®Êt ®ai thu håi ®Êt lµ mét cách tốt để sử dụng đất đai hợp lý hiệu Chúng ta biết mục đích đền bù đất trả lại phần đất bị thu hồi cho ngời bị thu hồi đất để họ tiếp tục sản xuất sở quy hoạch, kế hoạch, dự án đà đợc Nhà nớc phê duyệt Trong dự án, quy hoạch, kế hoạch xác định rõ vị trí mức đất để đền bù thiệt hại thu hồi đất Đây phần đất cha cã mơc ®Ých sư dơng VËy ®Ịn bï đất ta đà làm tăng tổng diện tích đất đa vào sử dụng, nhiên cần phải nghiên cứu kỹ vấn đề để tránh làm lÃng phí tiền của Nhà nớc nhân dân, tránh việc sử dụng đất đai không hợp lý, làm suất sử dụng đất bị giảm Nh đền bù đất yêu cầu phải thực theo quy hoạch đà đợc phê duyệt quy hoạch phải đợc xây dựng sở nghiên cứu kỹ lỡng, có khoa häc vỊ mơc ®Ých sư dơng cho cã hiƯu Bởi quỹ đất có giới hạn, đa dạng cho vấn đề sử dụng, quỹ đất nông nghiệp hạn chế Do thu hồi đất cần phải cân nhắc nghiên cứu thật kỹ sở quỹ đất có Thu hồi đất thực đền bù ®Êt sÏ gióp Nhµ níc thùc hiƯn viƯc tra, kiĨm tra vÊn ®Ị sư dơng ®Êt ®ai Khi ®Ịn bù đất dựa nguyên tắc đất sử dụng ®óng mơc ®Ých, cã ®đ giÊy tê hỵp lƯ theo quy định Nghị định 22/1998/NĐ- CP Chính Phủ Nhà nớc thu hồi đất đợc đền bù đất Nh đất không đủ giấy tờ hợp lệ Nhà nớc lấy lại phần đất mà không cần phải bồi thờng thiệt hại Mặt khác, vấn đề sử dụng đất đai sai mục đích xảy nhiều nơi Do đó, đền bù đất phần đất đợc sử dụng theo mục đích Nhà nớc Nhà nớc dễ dàng quản lý đất đai Điều giúp sử dụng đất đai hợp lý hiệu II Cơ sở khoa học thực tiễn việc định giá đất bồi thờng GPMB A Cơ sở khoa học công tác định giá đất bồi thờng Vấn đề giá đất nhân tố ảnh hởng a Giá đất Giá đất phạm trï kinh tÕ mang tÝnh khoa häc, v× vËy nã đợc hình thành tác động ý thøc chđ quan, b»ng mƯnh lƯnh hµnh chÝnh ý chí Chỉ sở nắm vững yếu tố cấu thành giá loại đất, xây dựng đợc mức giá phù hợp, khách quan có đợc cách thức tác động vào đất theo mục tiêu kinh tế- xà hội * Bản chất giá đất: Khi tiến hành mua bán, trao đổi, chuyển nhợng đất đai hay chuyển dịch quyền sử dụng đất đai Nghĩa đất đai tham gia vào thị trờng, nh loại hàng hoá đặc biệt Mà mức giá đất đai dựa vào mức địa tô đà xác định Địa tô phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu ruộng đất Nó hình thái dới quyền sở hữu ruộng đất đợc thực mặt kinh tế tức đem lại thu nhập cho ngời sở hữu ruộng đất Để đợc sử dụng đất địa chủ vào kinh doanh sản xuất, nhà t phải trả cho chủ đất khoản tiền định theo hợp đồng Số tiền đợc hình thành cách khách quan không phụ thuộc riêng vào ý muốn chủ ruộng hay chủ t theo mặt chung lợi nhuận toàn kinh tế Nh vậy, mặt chất kinh tế địa tô khoản tiền mà chủ t phải trả cho chủ ruộng đất Vì vậy, giá phải trả cho sử dụng đất Trong chế độ sở hữu t nhân ruộng đất địa tô thuộc chủ ruộng đất, chủ ruộng chủ sở hữu ruộng đất ngời sử dụng phải trả cho chủ ruộng Địa tô mà ngời sử dụng ruộng đất phải trả cho chủ ruộng đợc quy định độ phì nhiêu vị trí đất đai, theo Mác địa tô chênh lệch I Đây sở cho việc quy định mức địa tô mà ngời sử dụng đất phải trả cho chủ sở hữu ruộng đất Khác với địa tô chênh lệch I hình thái địa tô có đợc sở điều kiện tự nhiên thuận lợi Địa tô chênh lệch II hình thái địa tô có đợc sở đầu t thâm canh nhà t kinh doanh, tức khoản đầu t liên tiếp đám đất mà có Những khoản đầu t làm tăng sản lợng ruộng đất biến ruộng đất từ chỗ vật chất đơn thành ruộng đất t Do đó, địa tô II thuộc ngời sử dụng đất Địa tô I địa tô II chênh lệch lợi nhuận việc kinh doanh đất đai khu khác Về chất hai loại địa tô khác có nguồn gốc khác nhau, nhng cã mèi liªn hƯ mËt thiÕt cã thĨ chun hoá cho Dù chế độ sở hữu nào, ngời sử dụng ruộng đất phải trả khoản tiền vào việc sử dụng đất tất yếu Trong điều kiện sở hữu ruộng đất sở hữu toàn dân mà Nhà nớc ngời đại diện việc ngời sử dụng đất phải nộp khoản tiền việc sử dụng đất lẽ đơng nhiên Nhà nớc sử dụng khoản tiền đóng góp ngời sử dụng đất để điều tiết thu nhập ngời sử dụng đất điều kiện khác có đầu t cải tạo đất vùng gặp khó khăn Trong điều kiện Nhà nớc thu hồi đất phục vụ công trình công cộng lợi ích công cộng đơn vị quan phải nộp khoản tiền cho Nhà nớc để sử dụng đất đai Số tiền dùng để bù đắp thiệt hại đất tài sản cho ngời bị thu hồi đất Việc thu hồi đất trờng hợp giống nh hành vi chuyển quyền sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất, nhng hành vi chuyển quyền sử dụng đất đặc biệt, tự nguyện mà bắt buộc phần bất lợi không mong muốn lại thuộc ngời bị thu hồi Bởi việc giải thoả đáng lợi ích ngời bị thu hồi đất cần thiết quan trọng thể việc đền bù thiệt hại đất tài sản ®Êt bÞ thu håi Nh chóng ta biÕt theo lý luận địa tô Mác độ phì nhiêu vị trí đất đai sở cho việc tính toán mức phải trả cho ngời sử dụng đất bị thu hồi Độ phì nhiêu vị trí đất đai bao gồm yếu tố tự nhiên nhân tạo tức vị trí mảnh ®Êt ®ang ®ỵc sư dơng Nh vËy, ®Ĩ tÝnh møc phải trả ta phải vào yếu tố sau: - Loại đất bị thu hồi: dựa phân loại theo mục đích sử dụng hành nh đất nông nghiệp, đất đô thị, đất - Căn vào loại công trình xây dựng đất b Các nhân tố ảnh hởng đến giá đất: - Mục đích sử dụng: tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng loại đất mà chúng mang giá trị khác thay đổi mục đích sử dụng giá trị đất bị thay đổi Ví dụ nh đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp có thay đổi mục đích sử dụng sang đất giá đất tăng lên nhanh khả sinh lợi từ đất cao nhiều lần so với đất nông nghiệp - Độ màu mỡ ruộng đất: Nhân tố thờng dùng để xác định giá cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối đất có mặt nớc nuôi trồng thuỷ sản Với vị trí làm điều kiện canh tác nhng đất có chất đất tốt hơn, cho suất cao có giá thành cao khác Đối với đất nông thôn đất đô thị nhân tố chất đất khả kết cấu đất, độ bền vững tầng đất đai - Vị trí: điều kiện thiếu hay nói cách khác điều kiện việc xác định giá loại đất đặc biệt đất đô thị Vị trí đất có ý nghĩa lớn việc xác định giá trị mảnh đất Đất vị trí đẹp, có khả sinh lợi cao có giá nhiều mảnh đất có diện tích nhng vị trí khác, xấu hơn, khả sinh lợi không cao - Địa hình: Giá trị đất phụ thuộc vào điều kiện địa hình, đơng nhiên vùng đồng giá đất cao vùng trung du miền núi - Chính sách điều tiết Nhà nớc: Điều chủ yếu vấn đề sách sử dụng đất, sách kinh tế, tài giá loại đất (thời hạn giao đất, cho thuê đất; diện tích đất theo hạn định, mức thu loại thuế ) chơng trình quy hoạch đất đai Nhà nớc (chơng trình quy hoạch phát triển tổng thể, quy hoạch chi tiết khu vùc, theo tõng mơc ®Ých sư dơng ) Trong tất yếu tố có ảnh hởng đến công tác định giá đền bù đất nhng viết đề tài sâu vào phân tích yếu tố đặc biệt quan trọng sau: - Quan hệ cung cầu đất đai Đất đai loại hàng hoá đặc biệt Do vậy, nh loại hàng hoá khác chịu chi phối quy luật kinh tế cụ thể là: quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu quy luật giá trị Trong yếu tố tác động đến giá đất, có yếu tố lợng hoá đợc có yếu tố lợng hoá đợc Nhân tố cung cầu đất khó lợng hoá song lại nhân tố tác động mạnh đến giá đất, làm cho giá đất biến động Cũng nh cung cầu loại hàng hoá khác, cung cầu đất đai thị trờng mang tính không gian thời gian, tính chất vùng mang tính đặc thù Xét mặt nhu cầu, kể nhu cầu sử dụng đất nhu cầu có khả toán mang tính chất ổn định tơng đối theo vùng, hình thành quan hệ đất theo vùng mang tính ổn định chuyển hoá cung cầu vùng Đặc điểm ảnh hởng lớn đến giá đất, gây chênh lệch giá đất địa phơng, vùng khác Thông thờng, nhu cầu đất thành phố lớn khả quỹ tiền tệ dân c dùng để mua đất lớn nên tơng quan cung cầu đất thành phố, đô thị chênh lệch lớn Để đảm bảo yêu cầu quy luật cung cầu tất yếu giá đất phải tăng cao thành phố, nhu cầu đất đai quận khác nhau, nên giá đất hình thành khác Ta thấy giá đất địa phơng - vùng khu vực nhỏ có chênh lệch lớn Trong thùc tÕ chóng ta thÊy râ ®Êt ®ai ë đô thị cao đất đai vùng khác tác ®éng lín cđa quan hƯ cung cÇu Quan hƯ cung cầu ảnh hởng đến giá thị trờng nh ảnh hởng đến giá đền bù - Giá trị sinh lời Giá trị sinh lời yếu tố quan trọng tác động đến giá đất đai, việc quan tâm đến giá trị đất đai ngời ta quan tâm đến khả sinh lời mảnh đất Đối với đất nông nghiệp, giá trị sinh lời phụ thuộc chủ yếu vào độ phì đất, khả tới tiêu khả vận chuyển sản phẩm đến nơi tiêu thụ Đất tốt vị trí thuận lợi gần nơi tiêu thụ giá cao Đối với đất đô thị, giá trị sinh lời lại phụ thuộc chủ yếu vào vị trí lô đất, khả hoàn thiện sở hạ tầng nơi Đất đô thị sử dụng vào mục đích thơng mại, dịch vụ, giá trị sinh lời phụ thuộc vào vị trí lô đất đo gần hay xa khu trung tâm, vị trí mặt đờng, điều kiện sinh hoạt khả phát triển kinh tế vùng - Mục đích sử dụng thích hợp nhất, đảm bảo có lợi nhất: loại đất nào, vị trí việc sử dụng đất mang lại hiệu cao đợc đặt lên hàng đầu Vì khả sinh lợi đất lớn giá đất cao, ®iỊu kiƯn ®Ịu híng tíi viƯc sư dơng ®Êt thÝch hợp - Điều kiện tự nhiên lô đất: vị trí, hình thể, chất lợng môi trờng Khi chất lợng sống ngời ngày cao đòi hỏi chất lợng môi trờng cần phải tốt Chất lợng nguồn nớc, mức độ ô nhiễm môi trờng xung quanh - Điều kiện kinh tế- xà hội: Cơ sở hạ tầng, kỹ thuật hạ tầng kinh tế Đây yêu cầu công trình xây dựng sau việc giải phóng mặt bằng, điều kiện hạ tầng không tốt dẫn đến toàn công việc bị trì trệ ảnh hởng đến tiến độ thi công dự án Các nguyên tắc phơng pháp định giá đất 2.1 Nguyên tắc định giá đất a Nguyên tắc sử dụng cao sử dụng tốt Căn khái niệm giá trị lý thuyết sử dụng cao tốt có lợi cao Hoặc đợc định nghĩa việc sử dụng thời điểm định giá có khả thu nhập ròng lớn khoảng thời gian cho trớc Nhng điều quan trọng cần nhận thức điều không đợc hiểu giới hạn đồng tiền Đôi khi, thu nhập thực lại dới dạng tiện nghi Cụm từ then chốt thứ định nghĩa là: "Trong khoảng thời gian cho trớc" Ngời định giá dự báo trớc việc sử dụng để tạo lợi nhuận thực lớn đất đai thời điểm định giá lại tiếp tục không xác định chí khoảng thời gian đà nói tới Tuy nhiên, ngời định giá không nên có t gièng nh ngêi mua thĨ ë chỵ (thị trờng) Vì vậy, định khoảng thời gian cã thĨ, viƯc sư dơng cao nhÊt vµ tèt tiếp tục đem lại hiệu quả, phản ánh qua quan điểm ngời mua b Nguyên tắc dự báo trớc: Giá thị trờng giá trị tất lợi nhuận tơng lai có từ tài sản sở hữu mang lại Những lợi ích dới dạng nguồn thu nhập tiện nghi; Những lợi ích tơng lai đợc dự báo lợi ích dựa nghiên cứu trớc thị trờng Ngời đánh giá không đợc phép đa ý kiến cá nhân làm ảnh hởng đến việc xác định lợi ích tơng lai Việc mua bán tài sản sở hữu thu nhập trớc có tầm quan trọng chúng cho thấy điều đợc dự kiến tơng lai Nguyên tắc dự báo vận dụng kết hợp với nguyên tắc thay đổi c Nguyên tắc thay đổi: Nguyên tắc cho giá thị trờng không giữ nguyên lực lợng kinh tế xà hội tác động làm thay đổi tài sản sở hữu môi trờng Ngoài ra, thân tài sản sở hữu thay đổi không ngừng Ví dụ, chất lợng đất trồng trọt đợc thay đổi lực lợng tự nhiên tôn tạo làm thay đổi tuổi Do thay đổi diễn liên tục nên việc ớc đoán giá thị trờng có giá trị vào thời điển Nguyên tắc thay đổi vận dụng kết hợp với nguyên tắc dự báo d Nguyên tắc cân đối: Khi áp dụng vào vùng lân cận, nguyên tắc cân đối giá thị trờng tối đa đạt tới sử dụng toàn đất đai trạng thái thoả đáng VÝ dơ, mét khu d©n c l©n cËn cđa mét gia đình đòi hỏi phơng tiện thơng mại nh cửa hàng bách hoá, trạm xăng, cửa hàng tân dợc Nó cần phơng tiện đảm bảo cho dân chúng nh nhà thờ, trờng học, vui chơi việc sử dụng hoàn hảo đạt đền cân đối tài sản sở hữu riêng đạt tới giá thị trờng tối đa Khi nguyên tắc cân đối ¸p dơng cho vïng phơ cËn, nã sÏ kÕt hỵp với nguyên tắc cạnh tranh e Nguyên tắc cạnh tranh: Nguyên tắc cho đạt đợc lợi nhuận bản, việc cạnh tranh có sức hấp dẫn điều dẫn tới cách ngôn "Lợi nhuận có xu hớng trở thành bánh mỳ cạnh tranh" Một vùng lân cận đợc đảm bảo với số lợng định cửa hàng, trạm xăng, trạm dịch vụ, trạm trung tâm buôn bán Sự d thừa loại phơng tiện dẫn tới làm giảm giá phần lớn, không muốn nói tất sở khác f Nguyên tắc phù hợp: Nguyên tắc cho giá thị trờng tối đa đạt đợc mức độ chấp nhận đợc tính đồng kinh tế xà hội dự kiến tơng lai Khi áp dụng nguyên tắc cho tôn tạo, tính đồng chấp nhận mang ý nghĩa tính tơng đồng, đồng đơn điệu Khi áp dụng cho ngời dân, có ý nghĩa tơng đơng tuổi tác, thu nhập, sở giáo dục g Nguyên tắc thống Nguyên tắc phân chia toàn quốc thành nhiều vùng giá trị phù hợp với nhà đất Những điều kiện liên quan tới giá trị vùng phải thống Trong vùng lại phân chia thành nhiều vùng lÃnh thổ nhỏ để điều kiện tác động đến giá trị đợc tính toán theo nguyên tắc thống h Nguyên tắc tơng quan cung cầu: Nguyên tắc cho biết giá thị trờng đợc xác định tơng tác cung cầu Nếu dân số khu vực tăng đột biến thu nhập tăng lên Nếu nh tỷ lệ lÃi suất chấp thời điểm tăng mạnh giảm nhu cầu 2.2 Phơng pháp định giá đất bồi thờng 2.2.1 Các phơng pháp truyền thống Khả sinh lời đất kết tác động tổng hợp yếu tố tự nhiên, kinh tế, xà hội vào đất Đánh giá đất mặt tự nhiên đợc xây dựng yếu tố khách quan, quan trọng đất khả cho sản phẩm tự nhiên Phần lớn tính chất ổn định nh: địa hình, loại thổ nhỡng, độ dày tầng đất, vị trí địa lý, điều kiện canh tác Yếu tố kinh tế đợc sử dụng chung nh yếu tố quan sát dùng để so sánh, đánh giá kết phân hạng đất Thờng đợc dùng suất bình quân nhiều năm, mức thu nhập bình quân Đánh giá kinh tế đất hợp lý biểu kết hợp chặt chẽ giá trị tự nhiên giá trị kinh tế đất Giá trị kinh tế có cách thể hiện: tơng đối theo cấp hạng theo tiền Giá tiền ruộng, khoảnh đất số tiền gửi vào ngân hàng thu đợc lợi tức ngang với địa tô ruộng thu đợc Đó giai đoạn