Nghiên cứu định giá đất ở tại đô thị theo tiếp cận vị thế chất lượng, áp dụng thử nghiệm tại khu vực quận cầu giấy, thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN Lê Phương Thúy NGHIÊN CỨU ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ THEO TIẾP CẬN VỊ THẾ CHẤT LƯỢNG, ÁP DỤNG THỬ NGHIỆM TẠI KHU VỰC QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN ÁN TIẾN SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Hà Nội 2021 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN Lê Phương Thúy NGHIÊN CỨU ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ THEO TIẾP CẬN VỊ THẾ CHẤT LƯỢNG, ÁP DỤNG THỬ NGHIỆM TẠI KHU VỰC QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành Quản lý đất đai Mã số 9850103 01.

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN Lê Phương Thúy NGHIÊN CỨU ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ THEO TIẾP CẬN VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG, ÁP DỤNG THỬ NGHIỆM TẠI KHU VỰC QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN ÁN TIẾN SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Hà Nội - 2021 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN Lê Phương Thúy NGHIÊN CỨU ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ THEO TIẾP CẬN VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG, ÁP DỤNG THỬ NGHIỆM TẠI KHU VỰC QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 9850103.01 LUẬN ÁN TIẾN SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS Trần Quốc Bình TS Hồng Hữu Phê 2021 | PDF | 187 Pages buihuuhanh@gmail.com Hà Nội - 2021 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu luận án trung thực chưa cơng bố cơng trình khác Tác giả luận án Lê Phương Thúy LỜI CẢM ƠN Cơng trình nghiên cứu luận án tiến sĩ chuyên ngành Quản lý đất đai, thực Khoa Địa lý, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên Đây khóa đào tạo tiến sĩ Quản lý đất đai lần ĐHQG Hà Nội (khóa 2016-2019) Để hồn thành luận án này, xin trân trọng cảm ơn giúp đỡ từ phía Ban Lãnh đạo Khoa Địa lý, phận quản lý Sau Đại học Khoa Địa lý, tạo nhiều điều kiện thuận lợi thủ tục, thời gian để tơi tập trung nghiên cứu hồn thành học phần chương trình học Tơi xin trân trọng cảm ơn nhà khoa học ngồi Khoa Địa lý giúp đỡ, đóng góp ý kiến cho luận án Đặc biệt, xin bày tỏ lòng biết ơn tới hai người hướng dẫn khoa học PGS.TS Trần Quốc Bình TS Hồng Hữu Phê đồng hành nghiên cứu truyền cảm hứng, động lực cho tơi Ngồi ra, tơi xin trân trọng cảm ơn ý kiến đóng góp nhà khoa học Học viện Nông nghiệp Việt Nam, Đại học Xây dựng, Tổng cục Quản lý đất đai, Hội Trắc địa Bản đồ Viễn thám, Tơi xin cảm ơn cán Phịng Tài ngun Môi trường quận Cầu Giấy, Sở Tài nguyên Môi trường Hà Nội cung cấp nhiều tài liệu hữu ích khu vực nghiên cứu Tơi xin cảm ơn hỗ trợ từ đề tài QG.19.14 nguồn nhân lực kinh phí để tơi hồn thành nội dung nghiên cứu quận Cầu Giấy Cuối cùng, xin bày tỏ cảm ơn chân thành đến gia đình bạn bè, đồng nghiệp ln giúp đỡ, động viên tơi suốt q trình thực luận án Xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2021 Tác giả luận án Lê Phương Thúy ii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC i DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT iv DANH MỤC BẢNG v DANH MỤC HÌNH vi MỞ ĐẦU Chương TỔNG QUAN VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ 1.1.1 Khái niệm, nguồn gốc đặc điểm đất đô thị 1.1.2 Các quan điểm giá trị đất đai đo lường giá trị đất đai 1.1.3 Các phương pháp kỹ thuật định giá đất 15 1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 24 1.2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ THEO TIẾP CẬN VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG 28 1.2.1 Khái niệm Vị thế, Chất lượng mối quan hệ Vị với Chất lượng 28 1.2.2 Quan điểm giá trị đất đai với hai thành phần Vị Chất lượng 31 1.2.3 Các hướng nghiên cứu lý thuyết Vị - Chất lượng 32 1.2.4 Mơ hình cấu trúc vị trí dân cư đô thị theo tiếp cận Vị - Chất lượng 34 1.2.5 Cách đo lường giá trị vị giá trị chất lượng đất đai 36 1.2.6 Cực vị 37 1.2.7 Nhận xét cách tiếp cận Vị - Chất lượng nghiên cứu giá đất đô thị 43 i 1.3 KHUNG LÝ THUYẾT, QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VỀ GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ THEO TIẾP CẬN VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG 45 1.3.1 Khung lý thuyết chung nghiên cứu giá đất đô thị theo tiếp cận Vị - Chất lượng 45 1.3.2 Quy trình phương pháp nghiên cứu 46 TIỂU KẾT CHƯƠNG 52 Chương XÂY DỰNG BỘ TIÊU CHÍ VÀ PHƯƠNG PHÁP NHẬN DẠNG CỰC VỊ THẾ VỀ GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ THEO TIẾP CẬN VỊ THẾ CHẤT LƯỢNG 53 2.1 XÂY DỰNG BỘ TIÊU CHÍ PHÂN LOẠI CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ THEO TIẾP CẬN VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG 53 2.1.1 Cơ sở khoa học xây dựng tiêu chí phân loại yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị theo tiếp cận Vị - Chất lượng 54 2.1.2 Cơ sở pháp lý hành giá đất Việt Nam 61 2.1.3 Xây dựng tiêu chí phân loại yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị theo tiếp cận Vị - Chất lượng 65 2.2 PHƯƠNG PHÁP NHẬN DẠNG CỰC VỊ THẾ ĐỐI VỚI GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ 69 2.2.1 Cách tiếp cận chung nhận dạng cực vị 69 2.2.2 Quy trình nhận dạng cực vị giá đất đô thị 71 2.3 ỨNG DỤNG BỘ TIÊU CHÍ VÀ NHẬN DẠNG CỰC VỊ THẾ TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ 80 TIỂU KẾT CHƯƠNG 84 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở TẠI QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI THEO TIẾP CẬN VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG 85 3.1 KHÁI QUÁT VỀ QUẬN CẦU GIẤY 85 3.1.1 Các yếu tố tự nhiên 85 3.1.2 Đặc điểm dịch vụ hệ sinh thái đô thị 86 3.1.3 Đặc điểm kinh tế, văn hóa, xã hội 87 3.1.4 Tình hình sử dụng đất, quản lý giá đất đô thị 90 ii 3.1.5 Các nghiên cứu giá đất liên quan đến khu vực nghiên cứu 92 3.1.6 Đánh giá chung yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất thị quận Cầu Giấy 93 3.2 DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU 95 3.2.1 Điều tra, thu thập tài liệu, liệu 95 3.2.2 Phân tích, xử lý tài liệu, liệu 97 3.3 XÁC LẬP CẤU HÌNH KHƠNG GIAN ĐƠ THỊ QUẬN CẦU GIẤY THEO MẠNG LƯỚI GIAO THÔNG 99 3.4 NHẬN DẠNG CỰC VỊ THẾ VỀ GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ QUẬN CẦU GIẤY 102 3.4.1 Nhận dạng khái quát cực vị 102 3.4.2 Nhận dạng chi tiết cực vị 104 3.5 ỨNG DỤNG CÁC CỰC VỊ THẾ TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ CỦA QUẬN CẦU GIẤY 119 3.5.1 Phân vùng vị 119 3.5.2 Thành lập đồ phân vùng giá đất đô thị quận Cầu Giấy 121 3.6 DỰ BÁO XU HƯỚNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ QUẬN CẦU GIẤY 123 3.6.1 Dự báo xu hướng dịch chuyển cực vị 123 3.6.2 Dự báo thay đổi giá đất đô thị địa bàn quận Cầu Giấy 125 3.7 ĐỊNH HƯỚNG GIẢI PHÁP QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY 127 3.7.1 Đề xuất mơ hình chung quản lý giá đất đô thị 127 3.7.2 Đề xuất số giải pháp quản lý giá đất đô thị địa bàn quận Cầu Giấy 130 TIỂU KẾT CHƯƠNG 134 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 135 DANH MỤC CƠNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN 138 TÀI LIỆU THAM KHẢO 139 PHỤ LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa từ AHP Analytical Hierachy Process (Quy trình phân tích thứ bậc) ANP Analytical Network Process (Quy trình phân tích mạng) BĐS Bất động sản CNTT Cơng nghệ thông tin CSDL Cơ sở liệu GIS Geographic Information System (Hệ thống thông tin địa lý) HST Hệ sinh thái PTBV Phát triển bền vững SQTO Status-Quality Trade Off theory (Lý thuyết Vị - Chất lượng) TN&MT Tài nguyên Môi trường UBND Ủy ban nhân dân UQoL Urban Quality of Life (Chất lượng sống đô thị) iv DANH MỤC BẢNG Bảng 1.1 Phương pháp điều tra thực địa luận án 48 Bảng 1.2 Phương pháp tham khảo ý kiến chuyên gia luận án 49 Bảng 2.1 Các nguyên tắc tiêu chí phân loại yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị đáp ứng chất lượng sống đô thị 67 Bảng 2.2 Các tiêu chí thành phần tiêu gợi ý tiêu chí phân loại yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị 68 Bảng 3.1 Thống kê số lượng mẫu điều tra địa bàn nghiên cứu 96 Bảng 3.2 Thống kê giá trị cấu hình khơng gian đường giao thơng quận Cầu Giấy 101 Bảng 3.3 Danh mục đề xuất tiêu ảnh hưởng đến giá đất đô thị quận Cầu Giấy 105 Bảng 3.4 Kết phân tích tương quan tiêu với giá đất đô thị 107 Bảng 3.5 Trọng số tiêu 109 Bảng 3.6 Phân khoảng điểm tiêu thuộc nhóm khoảng cách nhóm phân khoảng theo giá trị trung bình 111 Bảng 3.7 Phân khoảng điểm cho tiêu thuộc nhóm phân loại 113 v DANH MỤC HÌNH Hình 1.1 Vị nơi ở, chất lượng nhà đường ngưỡng 30 Hình 1.2 Mơ hình William Alonso 1964 35 Hình 1.3 Cấu trúc biểu diễn thành phố đa cực lý thuyết Vị - Chất lượng 36 Hình 1.4 Khung lý thuyết chung nghiên cứu giá đất đô thị theo tiếp cận Vị - Chất lượng 45 Hình 1.5 Quy trình nghiên cứu luận án 45 Hình 2.1 Quy trình bước xây dựng tiêu chí phân loại yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị 53 Hình 2.2 Các thành phần chất lượng sống đô thị 58 Hình 2.3 Cơ sở xây dựng tiêu chí cho việc phân loại yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị 59 Hình 2.4 Bộ tiêu chí phân loại yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị theo tiếp cận Vị - Chất lượng 65 Hình 2.5 Cấu trúc tiêu chí phân loại yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị 66 Hình 2.6 Sơ đồ logic nhận dạng cực vị 70 Hình 2.7 Quy trình nhận dạng cực vị giá đất đô thị 72 Hình 2.8 Ví dụ minh họa giá trị kết nối 75 Hình 2.9 Minh họa giá trị tích hợp 75 Hình 2.10 Quy trình phân tích ANP 77 Hình 2.11 Quy trình định giá hàng loạt đất đô thị theo tiếp cận Vị - Chất lượng 81 Hình 2.12 Quá trình nội suy giá đất dựa số IUQoL 83 Hình 3.1 Phân bố mẫu điều tra địa bàn nghiên cứu 97 Hình 3.2 Sơ đồ liên kết khơng gian quận Cầu Giấy thành phố Hà Nội (phần nội thành) 100 vi PL - 11 - PL - 12 - PL - 13 - Phụ lục Một số hàm thành viên phổ biến logic mờ 0⁡⁡⁡⁡⁡⁡𝑥 < 𝑎 ⁡ 𝑥−𝑎 ⁡⁡⁡𝑎 ≤ 𝑥≤𝑚 𝑚−𝑎 ⁡ S(𝑥)⁡= 𝑏−𝑥 ⁡⁡⁡𝑚 ≤ 𝑥 ≤ 𝑏 𝑏−𝑚 ⁡ { 0⁡⁡⁡⁡⁡⁡𝑥 > 𝑏 S(x) x b m a Hàm tam giác 0⁡⁡⁡⁡⁡⁡𝑥 < 𝑎 ⁡ 𝑥−𝑎 ⁡⁡⁡𝑎 ≤ 𝑥 ≤ 𝑐 S(x) 𝑐−𝑎 S(𝑥)⁡= 1⁡⁡⁡⁡⁡⁡⁡𝑐 ≤ 𝑥 ≤ 𝑑 ⁡ 𝑏−𝑥 ⁡⁡⁡𝑑 ≤ 𝑥 ≤ 𝑏 𝑏−𝑑 ⁡ { 0⁡⁡⁡⁡⁡⁡𝑥 > 𝑏 a d c x b Hàm hình thang S(x) 1⁡⁡⁡⁡⁡⁡𝑥 < 𝑎 𝑏−𝑥 S(𝑥)⁡= {𝑏−𝑎 ⁡⁡⁡𝑎 ≤ 𝑥 ≤ 𝑏 0⁡⁡⁡⁡⁡⁡𝑥 > 𝑏 a x b Hàm L S(x) 0⁡⁡⁡⁡⁡⁡𝑥 < 𝑎 𝑥−𝑎 S(𝑥)⁡= {𝑏−𝑎 ⁡⁡⁡𝑎 ≤ 𝑥 ≤ 𝑏 1⁡⁡⁡⁡⁡⁡𝑥 > 𝑏 a b Hàm Gamma tuyến tính PL - 14 - x Phụ lục Cơ cấu loại đất quận Cầu Giấy năm 2019 STT 1.1 1.1.1 1.1.2 2.1 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.4.1 2.2.4.2 2.2.4.3 2.2.4.4 2.2.4.5 2.2.4.6 2.2.4.7 2.2.5 2.2.5.1 2.2.5.2 2.2.6 2.2.6.1 2.2.6.2 2.2.6.3 2.2.6.4 2.2.6.5 2.2.6.6 2.2.6.7 2.2.6.8 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 Chỉ tiêu sử dụng đất Tổng diện tích đất tự nhiên Đất nơng nghiệp Đất sản xuất nông nghiệp Đất trồng hàng năm Đất trồng lâu năm Đất phi nông nghiệp Đất Đất đô thị Đất chuyên dùng Đất xây dựng trụ sở quan Đất quốc phòng Đất an ninh Đất xây dựng cơng trình nghiệp Đất xây dựng trụ sở tổ chức nghiệp Đất xây dựng sở văn hóa Đất xây dựng sở dịch vụ xã hội Đất xây dựng sở y tế Đất xây dựng sở giáo dục đào tạo Đất xây dựng sở thể dục thể thao Đất xây dựng sở khoa học công nghệ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp Đất thương mại, dịch vụ Đất sở sản xuất phi nông nghiệp Đất có mục đích cơng cộng Đất giao thơng Đất thủy lợi Đất sinh hoạt cộng đồng Đất khu vui chơi, giải trí cơng cộng Đất cơng trình lượng Đất cơng trình bưu chính, viễn thơng Đất chợ Đất cơng trình cơng cộng khác Đất sở tơn giáo Đất sở tín ngưỡng Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng Đất sông, ngịi, kênh, rạch, suối Đất có mặt nước chun dùng Đất chưa sử dụng NNP SXN CHN CLN PNN OCT ODT CDG TSC CQP CAN DSN DTS DVH DXH DYT DGD DTT DKH CSK TMD SKC CCC DGT DTL DSH DKV DNL DBV DCH DCK TON TIN Diện tích (ha) 1226,0 28,4 28,4 4,7 23,7 1.174,5 475,4 475,4 663,9 24,1 32,0 16,5 158,8 13,7 12,3 4,0 8,7 102,7 6,7 10,6 66,6 60,2 6,4 366,0 290,6 3,3 2,5 55,9 0,7 2,4 3,7 7,0 6,5 3,4 Cơ cấu (%) 100 2,32 2,32 0,38 1,93 95,81 38,77 38,77 54.15 1,97 2,61 1,35 12,95 1,12 1,0 0,33 0,71 8,38 0,55 0,86 5,43 4,91 0,52 29,85 23,7 0,27 0,2 4,56 0,06 0,2 0,3 0,57 0,53 0,28 NTD 13,4 1,1 SON MNC CSD 9,3 2,6 23,0 0,76 0,21 1,88 Mã (Nguồn: UBND quận Cầu Giấy [63]) PL - 15 - Phụ lục Vị trí điểm quan trắc mơi trường khơng khí địa bàn nghiên cứu PL - 16 - Phụ lục 10 Kết phân tích mẫu khơng khí địa bàn quận Cầu Giấy năm 2018 Phường Nghĩa Tân Nghĩa Đô Dịch Vọng Dịch Vọng Hậu Quan Hoa Yên Hòa Trung Hịa Mai Dịch Nghĩa Tân Nghĩa Đơ Dịch Vọng Dịch Vọng Hậu Quan Hoa Yên Hòa Trung Hòa Mai Dịch Kí hiệu mẫu Tiếng ồn (dBA) Bụi lơ lửng (µg/m3) SO2 (µg/m3) NO2 (µg/m3) CO (µg/m3) K1 77,4 380 215 173 K2 74,6 307 197 K3 76,6 398 K4 81,1 K5 Tọa độ VN 2000 X Y 17540 2327574 581919 142 16500 2327091 582365 224 176 15450 2327897 583386 366 206 155 14200 2327603 583427 75,2 332 201 143 12750 2326620 582354 K6 74,9 321 147 145 13115 2325840 581578 K7 75,4 387 195 163 14250 2325813 581666 K8 79,0 398 175 154 12806 2326450 581825 K9 74,7 334 166 135 13250 2326340 583409 K10 78,1 382 213 153 14750 2325858 583044 K11 79,5 340 214 165 13250 2324968 581931 K12 72,7 285 153 134 11480 2324372 582757 K13 75,3 354 166 124 13115 2323292 582489 K14 74,0 345 201 132 11800 2323620 584033 K15 76,5 352 218 164 12980 2326719 580042 K16 73,4 321 144 108 11094 2326970 580900 K17 65,4 106 96 65 7455 2327098 582147 K18 59,4 121 102 77 6578 2327310 582131 K19 62,4 134 98 82 7776 2327497 588206 K20 70,2 165 110 93 5806 2327812 583405 K21 61,3 126 88 63 6890 2326007 582273 K22 66,1 118 81 65 7776 2325828 582052 K23 65,4 145 91 83 8250 2326078 581688 K24 68 163 122 103 6750 2325753 581376 K25 63,1 138 125 115 7200 2326136 583076 K26 65,2 111 114 101 7776 2326196 582803 K27 59,7 104 87 83 6980 2324270 582642 K28 64,9 112 103 114 6806 2324536 582578 K29 66,7 156 104 92 5411 2324246 582866 K30 64,9 150 97 95 7960 2323495 582769 K31 62,2 153 96 101 6899 2327210 580311 K32 68,7 202 107 92 8056 2327145 580645 70 300 350 200 30.000 QCVN 05:2013/BTNMT (Nguồn: Báo cáo công tác bảo vệ môi trường quận Cầu Giấy, 2018) PL - 17 - Phụ lục 11 Giá trị WQI mẫu nước mặt địa bàn quận Cầu Giấy năm 2018 WQI 10 Chất lượng Ô nhiễm nặng NM-TH02 10 Kém NM-TH03 73 Trung bình NM-TH04 70 Trung bình NM-TH05 75 Trung bình NM-TH06 82 Tốt NM-TH07 11 Kém NM-NĐ01 Ô nhiễm nặng NM-NĐ02 10 Kém 10 NM-QH01 51 Xấu 11 NM-QH02 69 Trung bình 12 NM-QH03 11 Kém 13 NM-DV01 79 Tốt 14 NM-DV02 80 Tốt 15 NM-DV03 82 Tốt 16 NM-DV04 88 Tốt 17 NM-DV05 87 Tốt 18 NM-DV06 76 Tốt 19 NM-DV07 82 Tốt 20 NM-YH01 11 Kém 21 NM-YH02 46 Xấu 22 NM-YH03 69 Trung bình 23 NM-MD01 44 Xấu 24 NM-MD02 22 Kém STT Kí hiệu mẫu NM-TH01 Phường Trung Hịa Nghĩa Đơ Quan Hoa Dịch Vọng Yên Hòa Mai Dịch (Nguồn: Tác giả tính tốn theo hướng dẫn Tổng cục Mơi trường) PL - 18 - Phụ lục 12 Một phần kết phân tích tương quan phần mềm SPSS Giá đất Diện tích Mặt tiền Vị trí Cấp đường Hình dạng Tiếng ồn Nồng độ bụi Khơng gian xanh Giá trị kết nối Lưu lượng chuyển động tổng thể Lưu lượng chuyển động khu vực Giá trị tích hợp tổng thể Giá trị tích hợp khu vực Giá đất Diện tích Mặt tiền Vị trí Cấp đường Hình dạng Tiếng ồn Nồng độ bụi Không gian xanh Giá trị kết nối Lưu lượng chuyển động tổng thể Lưu lượng chuyển động khu vực Giá trị tích hợp tổng thể Giá trị tích hợp khu vực 0.275** 0.034 -0.419** -0.139** -0.117* 0.042 0.275** 0.140** -0.099* -0.106* -0.164** -0.079 0.034 0.0140** -0.184** 0.101* 0.002 -0.037 -0.419** -0.099* -0.184** 0.093 0.009 -0.094 -0.139** -0.106* 0.101* 0.093 0.237** -0.099* -0.117* -0.164** 0.002 0.009 0.237** 0.032 0.042 -0.079 -0.037 -0.094 -0.099* 0.032 0.044 -0.067 -0.079 -0.058 -0.148** -0.014 0.955** 0.137** 0.092 0.023 -0.113* -0.187** -0.031 -0.040 0.112* 0.065 0.058 -0.182** 0.002 0.022 -0.041 0.263** 0.011 -0.037 -0.203** -0.022 -0.027 0.119* 0.077 0.063 0.044 -0.044 -0.001 0.040 -0.107* 0.240** 0.038 0.061 -0.367** -0.027 0.012 -0.030 0.297** 0.197** 0.141** -0.178** 0.066 0.008 -0.320** 0.044 -0.067 -0.079 -0.058 -0.148** -0.014 0.955** -0.041 -0.041 0.114* -0.105* -0.064 -0.344** 0.137** 0.092 0.023 -0.113* -0.187** -0.031 -0.040 -0.041 0.063 0.025 -0.054 0.081 0.063 0.112* 0.065 0.058 -0.182** 0.002 0.022 -0.041 -0.041 0.063 0.226** 0.301** 0.462** 0.272** -0.037 ** -0.027 * * ** 0.440 ** 0.311 ** 0.316 ** 0.550 ** 0.263 ** 0.011 -0.203 -0.022 0.119 0.114 0.025 0.226 ** ** 0.271 * -0.105 * -0.054 0.301 0.271 ** 0.077 0.063 0.044 -0.044 -0.001 0.040 -0.107 0.240** 0.038 0.061 -0.367** -0.027 0.012 -0.030 -0.064 0.081 0.462** 0.440** 0.316** 0.602** 0.297** 0.197** 0.141** -0.178** 0.066 0.008 -0.320** -0.344** 0.063 0.272** 0.311** 0.550** 0.602** PL - 19 - Phụ lục 13 Minh họa đánh giá mức độ quan trọng tính tốn siêu ma trận phần mềm SuperDecisions PL - 20 - PL - 21 - PL - 22 - Phụ lục 14 Tổng hợp ý kiến điều tra thực tế khu vực a Kết vấn Làng quốc tế Thăng Long (32 phiếu) STT Các tiêu chí 10 11 12 13 14 Chất lượng khơng khí Chất lượng nước sinh hoạt Khơng gian xanh Tiếng ồn Trường học Chợ, siêu thị, cửa hàng tiện ích Cơ sở y tế Mức độ thuận tiện giao thông Ngân hàng Tiếp cận dịch vụ hành cơng An ninh Tiếp cận hoạt động văn hóa, giải trí Mức độ hài lịng nơi Khu lý tưởng quận Cầu Giấy 15 Cơng viên Nghĩa Đơ có sức hút với người dân sinh sống quận Cầu Giấy Rất hài Hài lòng lòng 30/32 2/32 30/32 2/32 32/32 25/32 5/32 32/32 32/32 31/32 1/32 29/32 1/32 30/32 2/32 28/32 3/32 32/32 32/32 28/32 4/32 Khu vực 28/32 Sức hút Sức hút lớn lớn 23/32 5/32 Phân vân Khơng hài lịng Rất khơng hài lịng 2/32 1/32 1/32 1/32 Khu vực khác 4/32 Sức hút Sức Khơng có vừa phải hút sức hút 4/32 b Kết vấn khu dân cư gần Công viên Cầu Giấy (35 phiếu) STT Các tiêu chí 10 11 12 13 14 Chất lượng khơng khí Chất lượng nước sinh hoạt Không gian xanh Tiếng ồn Trường học Chợ, siêu thị, cửa hàng tiện ích Cơ sở y tế Mức độ thuận tiện giao thông Ngân hàng Tiếp cận dịch vụ hành cơng An ninh Tiếp cận hoạt động văn hóa, giải trí Mức độ hài lịng nơi Khu lý tưởng quận Cầu Giấy 15 Cơng viên Cầu Giấy có sức hút với người dân sinh sống quận Cầu Giấy Rất hài Hài lòng lòng 29/35 6/35 32/35 3/35 30/35 5/35 21/35 7/35 32/35 3/35 34/35 1/35 33/35 2/35 35/35 34/35 1/35 30/35 5/35 33/35 2/35 27/35 6/35 29/35 6/35 Khu vực 30/35 Sức hút Sức hút lớn lớn 30/35 5/35 PL - 23 - Phân vân Khơng hài lịng 2/35 5/35 Rất khơng hài lịng 2/35 Khu vực khác 5/35 Sức hút Sức Khơng có vừa phải hút sức hút c Kết vấn Khu thị Trung Hịa – Nhân Chính (25 phiếu) STT Các tiêu chí 10 11 12 13 14 Chất lượng khơng khí Chất lượng nước sinh hoạt Khơng gian xanh Tiếng ồn Trường học Chợ, siêu thị, cửa hàng tiện ích Cơ sở y tế Mức độ thuận tiện giao thông Ngân hàng Tiếp cận dịch vụ hành cơng An ninh Tiếp cận hoạt động văn hóa, giải trí Mức độ hài lịng nơi Khu lý tưởng quận Cầu Giấy 15 Khu thị Trung Hịa – Nhân Chính có sức hút với người dân sinh sống quận Cầu Giấy Rất hài Hài lòng lòng 20/25 5/25 20/25 3/25 23/25 2/25 19/25 2/25 23/25 1/25 25/25 22/25 3/25 23/25 1/25 25/25 21/25 4/25 24/25 1/25 24/25 1/25 20/25 4/25 Khu vực 19/25 Sức hút Sức hút lớn lớn 15/25 PL - 24 - 7/25 Phân vân Khơng hài lịng Rất khơng hài lịng 2/25 1/25 3/25 1/25 1/25 1/25 Khu vực khác 6/25 Sức hút Sức hút Khơng vừa có sức phải hút 3/25 Phụ lục 15 Đánh giá độ xác phương pháp nội suy giá đất IDW STT Địa Số hiệu Vị trí Giá giao dịch (triệu đồng/m2) Giá tính tốn (triệu đồng/m2) Phần trăm chênh lệch Phố Mai Dịch 21538 Vị trí 105,0 112,4 0,070 Hồ Tùng Mậu 10219 Vị trí 221,9 214,5 0,033 Hồ Tùng Mậu 9718 Vị trí 75,6 70,2 0,071 Phạm Thận Duật 20473 Vị trí 174,6 172,0 0,015 Tơ Hiệu 18452 Vị trí 243,0 252,0 0,037 Nghĩa Tân 41956 Vị trí 103,0 112,0 0,087 Trần Quốc Vượng 4259 Vị trí 143,0 127,7 0,107 Trần Quốc Vượng 11652 Vị trí 97,0 103,1 0,063 Trần Quốc Hoàn 22916 Vị trí 243,4 225,5 0,073 10 Dịch Vọng 2070 Vị trí 122,0 131,0 0,074 11 Dịch Vọng 1253 Vị trí 86,8 84,5 0,026 12 Dịch Vọng 1938 Vị trí 200,0 210,0 0,050 99 Vị trí 203,0 211,5 0,042 14 Trần Thái Tơng 12754 Vị trí 290,0 316,9 0,093 15 Trần Thái Tơng 2791 Vị trí 207,0 225,5 0,089 16 Nguyễn Văn Huyên 6030 Vị trí 275,0 290,0 0,054 17 Nguyễn Khánh Tồn 13881 Vị trí 52,7 60,5 0,148 18 Quan Hoa 7102 Vị trí 89,5 100,2 0,119 19 Hoa Bằng 38867 Vị trí 97,6 108,0 0,106 20 n Hịa 38080 Vị trí 92,0 97,0 0,054 21 Võ Chí Cơng 15709 Vị trí 101,8 103,3 0,015 22 Lạc Long Quân 25672 Vị trí 270,0 263,0 0,026 23 Trần Duy Hưng 30590 Vị trí 70,0 68,0 0,029 24 Trần Duy Hưng 29358 Vị trí 235,0 224,6 0,044 25 Trần Duy Hưng 30591 Vị trí 70,0 66,8 0,045 26 Nguyễn Chánh 27520 Vị trí 240,0 227,0 0,054 27 Nguyễn Thị Định 32140 Vị trí 300,0 276,5 0,078 28 Nguyễn Ngọc Vũ 30852 Vị trí 160,0 165,8 0,036 29 Lê Văn Lương 27664 Vị trí 200,0 208,7 0,044 30 Hoàng Đạo Thúy 24524 Vị trí 150,0 145,7 0,029 13 Trương Cơng Giai Phần trăm sai số tuyệt đối trung bình (MAPE) 0,06 Sai số trung phương (RMSE) 11,2 PL - 25 - ... GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN Lê Phương Thúy NGHIÊN CỨU ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ THEO TIẾP CẬN VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG, ÁP DỤNG THỬ NGHIỆM TẠI KHU VỰC QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI... ? ?Nghiên cứu định giá đất đô thị theo tiếp cận Vị - Chất lượng, áp dụng thử nghiệm khu vực quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội? ?? có ý nghĩa khoa học ý nghĩa thực tiễn cao Mục tiêu nghiên cứu - Xác định. .. thông; nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị quận Cầu Giấy, nghiên cứu nhận dạng cực vị quận Cầu Giấy, từ ứng dụng định giá đất định hướng giải pháp quản lý giá đất đô thị địa bàn Quận