Tiểu Luận - Thị Trường Bất Động Sản - Đề Tài - Hệ Thống Pháp Luật Về Thị Trường, Thị Trường Bất Động Sản & Bất Động Sàn

Q OD2 D1 P - Sự thay đổi thu nhập - Sự thay đổi giá cả hàng hóa có thể thay thế - Sự thay đổi dự báo về tương lai - Sự thay đổi chính sách của chính phủ b, Cung trong thị trường bất động

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

KHOA TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

BỘ MÔN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÔN HỌC: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

HỆ THỐNG PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG, THỊ TRƯỜNG BẤT

ĐỘNG SẢN & BẤT ĐỘNG SÀN

Nội dung chính gồm:

Tóm tắt nội dung chương I

Sơ đồ tư duy chương I

Tài liệu niên quan đến bất động sản & thị trường bất động sản Tóm tắt nội dung của các tài liệu

TÓM TẮT NỘI DUNG CHƯƠNG I:

CHƯƠNG I

I KHÁI NIỆM CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1 Khái niệm, chức năng, phân loại và hệ thống thị trường a) Khái niệm về thị trường

- Thị trường là nơi người mua và người bán tự tìm đến vớinhau qua tiếp xúc trao đổi, thăm dò để nhận được lời giải đáp mà mỗibên cần biết

- Thị trường là nơi trao đổi hàng hóa bao gồm cả hàng hóahữu hình lẫn vô hình

- Thị trường thể hiện tổng hòa các quan hệ trao đổi hàng hóa,tức là quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa sản xuất

và lưu thông, giữa cung ứng và nhu cầu và cũng là đầu mối thực hiệngiá trị af chuyển dịch giá trị của hàng hóa

- Thị trường thể hiện yêu cầu tiêu thụ đối với mỗi chủng loạihàng hóa, tức là thể hiện đặc trưng bản chất của thị trường Mọi hoạtđộng kinh doanh của doanh nghiệp là nhằm thỏa mãn nhu cầu củangười tiêu dùng là nhân ật chủ đạo của thị trường

Chủ thể của thị trường gồm: người sản xuất hàng hóa, ngườitiêu dùng hàng hóa và người môi giới

Khách thể của thị trường là số hàng hóa có thể đưa ra trao đổimua bán, các hàng hóa tiêu dùng, các tư liệu sản xuất và các yếu tốcần cho sản xuất.

b) Chức năng của thị trường

- Chức năng trao đổi

- Chức năng điều tiết

- Chức năng thông tin

- Chức năng liên hệ kinh tếc) Phân loại thị trường

- Căn cứ vào địa vị của chủ thể: thị trường bên bán, thị trường bên mua về thị trường cân bằng

d) Hệ thống thị trườngMỗi loại thị trường vừa có tính độc lập tương đối, lại vừa kiềm chế và ỷ lại thúc đẩy lẫn nhau, trở thành bộ phận hữu cơ của hệ thốngthị trường cả nước Trong hệ thống này thì thị trường hàng hóa là cơ

sở, các thị trường khác đều phục vụ cho thị trường hàng hóa ở mức

Thị trường mang tính khu vực Do đặc điểm cố định, không di chuyểnđược bất động sản mà ở mỗi nước, mỗi đô thị, mỗi vị trí thị trường bất động sản

có những điều kiện thị trường, quan hệ cung cầu khác nhau

Cần đến các dịch vụ của các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao Bấtđộng sản thường có giá trị cao, được sử dụng lâu dài nên khi mua sắm rất cẩnthận tính toán, cần hỏi ý kiến của các chuyên viên Vì vậy mà tư vấn chuyênnghiệp phải trình độ cao

Dễ nẩy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc quyềntrên thị trường Vì thị trường bất động sản mang tính khu vực và nó vẫn chưahoàn chỉnh nên sự cạnh tranh không mạnh, dễ nảy sinh tình trạng đầu cơ, đẩygiá lên cao

b Các chức năng

Phân phối tài nguyên và lợi ích bất động sản Tài nguyên đất đai có hạn,chu kỳ đầu tư phát triển bất động sản lại dài và chậm so với thay đổi của yêucầu thị trường nên cần có sự điều tiết, phân phối lợi ích của BĐS thông qua giácả

Thể hiện sự thay đổi cầu đối với thị trường bất động sản Nguyên nhân là

do thay đổi dự báo lợi ích thu được trong tương lai, ảnh hưởng chính sách thuếcủa chính phủ, thay đổi mức thu nhập và thị hiếu người tiêu dùng, thay đổi khảnăng cung cấp vốn và đất đai

Chỉ đạo việc cung ứng để thích ứng với thay đổi cầu Để thay đổi việccung ứng có 2 phương án: phát triển thêm nhiều bất động sản hay cách sử dụngbất động sản hoặc có thể thay đổi quan hệ giá cả giữa bán và cho thuê

Chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi điều kiện cung

2.1 Quan hệ cung cầu trong thị trường bất động sản

a, Cầu trong thị trường bất động sản

Q O

D2

D1 P

- Sự thay đổi thu nhập

- Sự thay đổi giá cả hàng hóa có thể thay thế

- Sự thay đổi dự báo về tương lai

- Sự thay đổi chính sách của chính phủ

b, Cung trong thị trường bất động sản

Cũng như đối với cầu, còn có nhiều nhân tố ảnh hưởng tới cung như:

- Giá thành khai phát bất động sản

- Sự thay đổi chính sách của chính phủ

- Sự thay đổi dự báo tương lai

c, Cân bằng cung cầu

d, Tính đàn hồi của cung và cầu

+ Tính đàn hồi của cầu thể hiện trên 2 mặt

- Tính đàn hồi của giá cầu được biểu thị bằng hệ số PFD (hệ số đàn hồi giá cầu)

Tỷ lệ % sự thay đổi số lượng cầu

Hệ số PED =

Tỷ lệ % sự thay đổi của giá cầu

- Tính đàn hồi của thu nhập bên cầu được biểu thị bằng hệ số YED (hệ số đàn hồi thu nhập bên cầu):

Tỷ lệ % sự thay đổi số lượng cầu

Hệ số YED =

Tỷ lệ % sự thay đổi thu nhập+ Tính đàn hồi của cung được định nghĩa tương tự như tính đàn hồi của cầu và được biểu thị bằng hệ số PES (hệ số đàn hồi của cung)

Tỷ lệ % sự thay đổi số lượng cung

cả hai loại giá này đều có ảnh hưởng quyết định đến số lượng cầu Tỷ số giữa giá thuê tháng R trên giá cả P được gọi là tỷ suất tư bản hóa: i = R/P, tỷ suất nàycàng cao thì thu hồi vốn càng nhanh

Khi xác định i, người kinh doanh cần xét đến 4 mặt sau đây:

(1) Lãi suất dài hạn trong hoạt động kinh tế

(2) Dự báo lãi suất tăng giá thuê

(3) Các rủi ro đối với thu nhập từ giá thuê

(4) Chính sách thuế đối với bất động sản

+ Ảnh hưởng của tăng trưởng kinh tế đối với yêu cầu sử dụng bất động sản+ Ảnh hưởng của lãi suất dài hạn đối với yêu cầu sử dụng bất động sản

+ Ảnh hưởng của tín dụng ngắn hạn đối với lượng nhà mới xây

3, Marketing – Điều tra và phân tích thị trường

Điều tra phân tích thị trường gồm 4 giai đoạn:

 Marketing

 Điều tra thị trường

 Phân tích thị trường và đối sách của doanh nghiệp

 Phân đoạn – lựa chọn và định vị thị trường

a, Marketing

Thị trường hình thành xuất hiện các quan điểm kinh doanh:

 Quan điểm định hướng vào sản xuất: người tiêu dùng thích sản phẩmđược bán rộng rãi với giá hạ

 Quan điểm định hướng vào hoàn thiện sản phẩm: người tiêu dùng thíchsản phẩm chất lượng cao, nhiều công dụng, tính năng mới

 Quan điểm tập trung vào bán hàng hóa: người tiêu dùng bảo thủ trongmua sắm

=> tập trung thúc đẩy tiêu thụ và khuyến mãi ( marketing truyền thống)Marketing hiện đại hướng tới sự hài hòa lợi ích người tiêu dùng, nhà kinh doanh

và xã hội ( quan điểm marketing đạo đức xã hội)

b, Điều tra phân tích thị trường

Điều tra thị trường bao gồm

 Điều tra môi trường kinh doanh: môi trường pháp luật và chính trị, môitrường kinh tế, vật giá, lạm phát…vv

 Điều tra kỹ thuật và công nghệ: trình độ công nghệ tiên tiến của sản phẩm

 Điều tra tình hình cạnh tranh: điều tra đối tượng và sản phẩm cạnh tranh

 Điều tra nhân tố marketing: điều tra sản phẩm, giá cả, sách lược xúctiến… => phân tích thị trường, thích ứng với thay đổi của thị trường, nâng caonăng lực ứng biến của doanh nghiệp, mở rộng thị trường

Điều tra thị trường cần phải khoa học, người điều tra cần sang tạo, vận dụng tốt các phương pháp điều tra, có tính hoài nghi chình đáng và đạo đức nghề nghiệCác bước điều tra thị trường

c, Phân tích thị và đối sách của doanh nghiệp

Mỗi doanh nghiệp đều có ảnh hưởng qua lại với bộ phận nào đó của môi trường kinh doanh tổng thể => bộ phận đó gọi là môi trường tương quan

Môi trường tương quan biến đổi dẫn tới 2 xu thế của doanh nghiệp: xu

thế đe dọa và xu thế tạo cơ hội thị trường thuận lợi

Phân tích, đánh giá các xu thế => có thể xuất hiện 4 trường hợp

 Nghiệp vụ lý tưởng: cơ hội cao mà đe dọa thấp

 Nghiệp vụ mọa hiểm: cơ hội cao mà đe dọa cũng cao

 Nghiệp vụ chin muồi: cơ hội thấp nhưng đe dọa cũng thấp

 Nghiệp vụ khó khăn: cơ hội thấp mà đe dọa cao

Đứng trước mối đe dọa => Doanh nghiệp phải căn cứ tình hình cụ thể đưa ra 1 trong các đối sách

 Chống trả: hạn chế hoặc xoay chuyển nhân tố bất lợi

 Hòa hoãn: điều chỉnh tổ hợp marketing để giảm bớt mối đe dọa của môitrường

 Chuyển dịch: chuyển đến thị trường có lãi hơn

d, Phân đoạn – lựa chọn và định vị thị trường

chiến lược Marketing hiện đại bao gồm phân đoạn thị trường

(segmenting), lựa chọn thị trường (targeting), định vị thị trường (positioning)

 Phân đoạn thị trường

Thị trường tổng thể có nhiều đối thủ cạnh tranh, khả năng mua và khả

năng tài chính của các khách hàng rất khác nhau, mà mỗi doanh nghiệp có 1 thế mạnh nào đó trong việc thỏa mãn nhu cầu thị trường => phân đoạn thị trường

Trong 1 đoạn thị trường khách hàng sẽ có nhu cầu, phản ứng giống nhau trước cùng 1 kích thích marketing

Báo cáo kết quả

Thu thập thông tin

Phân tích thông tin

Tiêu thức phân đoạn thị trường: địa lý, dân sô xã hội, tâm lý hành vi tiêu dùng

 Lựa chọn thị trương mục tiêu

Phân đoạn thì trường => lựa chọn thị trường mục tiêu dựa vào quy mô, sựtăng trưởng, sức hấp dẫn của đoạn, mục tiêu khả năng cuả doanh nghiệp

 Định vị thị trường

Định vị thị trường là thiết kế 1 sản phẩm có các đặc tính khác biệt với hàng hóa của đối thủ cạnh tranh, tạo được hình ảnh riêng với khách hàng

=> sản phẩm phải co lợi thế cạnh tranh với sản phẩm có sẵn hoặc chiếm lĩnh 1

vị trí mới mà chưa sản phẩm nào có

Người làm marketing phải nhận dạng và phân tích các đối thủ cạh tranh

để đưa ra chiến lược cạnh tranh

SƠ ĐỒ TƯ DUY CHƯƠNG I

r

1 Khái niệm, chức năng, phân loại, hệ thống thị

a Khái niệm

b Chức

c Phân Loại d.Hệ thống thị trường

I Khái niệm chung về thị

trường

2 Cơ chế vận hành thị trường

và vai trò quản

lý của Chính Phủ

a Cơ chế thị trường

b Vai trò quản lú của Chính Phủ

c Phân tích TT

và đối sách của

b Điều tra thị trường

b Các chức năng

2.Đặc tính và chức năng của thị trường BĐS

e Sự vận hành d Tính đàn

c Cân bằng cung cầu

b Cung trong

TT BĐS

a Cầu trong thị trường BĐS

3 Quan hệ cung cầu trong thị trường BĐS

a các đặc tính

d Phân đoạn, lựa chọn, định vịTT

Khái Niệm

a Bất động

b Thị trường BĐS

TÀI LIỆU NIÊN QUAN ĐẾN BẤT ĐỘNG SẢN & THỊ

TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1 Thông tư hướng dẫn phương pháp

tính đơn giá dự toán, xây dựng dự

toán kinh phí thực hiện lập và điều

chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng

đất

Thông tư BTNMT

3 Thị trường bất động sản: Nhìn lại

Diễn biến giá cả và dự báo xu hướng

PGS-TS Ngô Trí LongPhóViện Trưởng Viện NCKHThị Trường Giá cả Tổng Biên tập Bản Tin Thịtrường

4 Luật kinh doanh bất động sản

Số 63/2006/QH11 ngày29/06/2006 của Quốc hội nướcCộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt

thi hành Luật Đất đai

Bộ Tài nguyên và Môi trường Số01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng 4 năm 2005

6 Nghị Định của Chính Phủ 2004

Về thi hành Luật Đất đai

Số 181/2004/NĐ-CP ngày

29 tháng 10 năm 2004

7 Quyết Định của Bộ Xây Dựng

Về Việc đính chính thông tư số

HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨAVIỆT NAM SỐ

60/2005/QH11 NGÀY 29 THÁNG 11 NĂM 2005

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

SỐ 59/2005/QH11 NGÀY 29 THÁNG 11 NĂM 2005

NƯỚC CỘNG HOÀ XàHỘI CHỦ NGHĨA VIỆT

12 Luật nhà ở Luật số 56/2005/QH11 được

Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá

XI, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 29/11/2005, có hiệu lực từngày 1/7/2006

KỲ HỌP THỨ 10

SỐ 82/2006/QH11 NGÀY 29THÁNG 11 NĂM 2006

Cộng hoà xã hội chủ nghĩa ViệtNam năm 1992 đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị quyết số51/2001/QH10 ngày 25 tháng

12 năm 2001 của Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 10;

Luật này quy định về cư trú

15 Luật Quy hoạch đô thị CỦA QUỐC HỘI KHOÁ XII,

KỲ HỌP THỨ 5

SỐ 30/2009/QH12 NGÀY 17 THÁNG 6 NĂM 2009

16 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp Căn cứ vào Hiến pháp nước

Cộng hoà xã hội chủ nghĩa ViệtNam năm 1992;

Luật này quy định thuế thu nhập doanh nghiệp

17 Luật Thuế thu nhập cá nhân Căn cứ Hiến pháp nước Cộng

hoà xã hội chủ nghĩa Việt Namnăm 1992 đã được sửa đổi, bổsung một số điều theo Nghịquyết số 51/2001/QH10;

Quốc hội ban hành Luật thuếthu nhập cá nhân,

18 Luật Quản lý thuế Luật Quản lý Thuế số 78/2006/

QH11 ngày 29 tháng 11 năm

2006 của Quốc hội khoá XI, kỳhọp thứ 10 năm 2006

19 Luật Thuế giá trị gia tăng

Căn cứ vào Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa ViệtNam năm 1992;

Luật này quy định thuế giá trị gia tăng

20 Các quy định về Thuế môn bài Theo Mục II Nghị định số

75/2002/NĐ-CP ngày 30/8/2002 của Chính phủ

21 Các quy định về Lệ phí trước bạ

Bộ Tài chính vừa ban hành Thông tư số 124/2011/TT-BTChướng dẫn về lệ phí trước bạ và

sẽ có hiệu lực thi hành từ 15/10/2011

24 Quyết định 1013/QĐ-BTNMT Bộ tài

nguyên và môi trường Kiểm tra tình

hình sử dụng đất của quy hoạch và dự

án đầu tư

Thủ tướng chính phủ19/01/2007

25 Quyết định 08/2006/QĐ-BTNMT Bộ Bộ tài nguyên và môi trường

tài nguyên và môi trường Banh hành

quy định về giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất

02/08/2006

26 Quyết định 216/2005/QĐ-TTg Thủ

tướng chính phủ Ban hành quy chế

đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất

có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê

Bộ tài nguyên và môi trường Hướng

dẫn việc đăng kí thế chấp , bảo lãnh

bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn

liền với đất

Thủ tướng chính phủ31/08/2005

28 Thông tư liên tịch

05/2005/TTLT-BTP-BTNMT

Bộ tài nguyên và môi trường Hướng

dẫn việc đăng kí thế chấp , bảo lãnh

30 Thông tư liên tịch

83/2003/TTLT-BTC-BTNMT của Bộ Tài chính và

Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc

hướng dẫn việc phân cấp, quản lý và

thanh quyết toán kinh phí đo đạc bản

Bộ Tài nguyên và Môi trường về

việc hướng dẫn về trình tự đăng ký

và cung cấp thông tin về thế chấp,

bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài

sản gắn liền với đất

Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên

và Môi trường 04/07/2003

33 Quyết định 273/QĐ-TTg của Thủ

tướng Chính phủ về việc kiểm tra việc

đầu tư xây dựng và quản lý, sử dụng

đất đai

Thủ tướng Chính phủ12/04/2002

34

Công văn về việc vướng mắc chính

sách thu liên quan đến đất đai

CỦA TỔNG CỤC THUẾ

-BỘ TÀI CHÍNH SỐ 237/TCT/NV7

NGÀY 18 THÁNG 01 NĂM 2002 VỀ VIỆC VƯỚNG MẮC

VỀ CHÍNH SÁCH THU LIÊN QUAN ĐẾN ĐẤT ĐAI

15/01/2002

35 Báo cáo 69/BC-BXD về ban hành các

văn bản hướng dẫn Luật Kinh doanh

bất động sản

Bộ xây dựng

Số VB: 69/BC-BXDNgày ban hành: 28/09/

2009

36 Quyết định 29/2007/QĐ-BXD về

chương trình khung đào tạo, bồi

dưỡng

kiến thức về môi giới bất động sản,

định giá bất động sản và quản lý, điều

hành sàn giao dịch bất động sản

Bộ xây dựng

Số VB: BXD

12/2011/TT-Ngày ban hành:01/09/

2011

39 Nghị định 74/2005/NĐ-CP về phòng,

chống rửa tiền

Chính PhủSố:74/2005/NĐ-CPNgày ban hành :17/06/

2011

42 Luật đấu thầu Quốc hội nước cộng hòa xã hội

chủ nghĩa ViệtNam,số 61/2005/QH10 ngày 29 tháng

11 năm 2005

chủ nghĩa ViệtNam,số 59/2005/QH11 ngày 29 tháng

11 năm 2005

44 Nghị định về mua bán và kinh doanh

nhà ở

Số 61/1994/NĐ-CP ngày 05 tháng 07 năm 1994

45 Nghị định về Quy định chi tiết và

hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở

Số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 09 năm 2006

46 Thông tư hướng dẫn thực hiện một số

nội dung của nghị định số

71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm

2010 của chính phủ quy đinh chi tiết

và hướng dẫn thi hành luật nhà ở

Số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010

47 Hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân

đối với một số trường hợp chuyển

nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng

là bất động sản

Số 161/2009/TT-BTC ngày 12 tháng 8 năm 2009

48 Thông tư quy định chi tiết một số nội

doanh bất động sản; khai thác, sản

xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng;

quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật;

quản lý phát triển nhà và công sở

49 Thông tư quy định một số nội dung về

cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu

nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng

mua bán căn hộ nhà chung cư trong

dự án đầu tư xây dựng của tổ chức

kinh doanh nhà ở

Số 01/2009/TT-BXD ngày 25 tháng 02 năm 2009

50 Thông tư hướng dẫn thực hiện một số

nội dung của nghị định số

153/2007/NĐ- CP ngày 15 tháng 10

năm 2007 của chính phủ quy định chi

tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh

doanh bất động sản

Số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008

51 Chỉ thị về việc triển khai thi hành luật

kinh doanh bất động sản

Số 11/2007/CT-TTg ngày 08 tháng 05 năm 2007

52 Nghị định về xử phạt vi phạm hành

chính trong hoạt động xây dựng; kinh

doanh bất động sản; khai thác, sản

xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng;

quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật;

quản lý phát triển nhà và công sở

Số 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng 02 năm 2009

53 Nghị địnhquy định chi tiết và hướng

dẫn thi hành luật kinh doanh bất động

sản

Số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007

54 Nghị quyết về một số giải pháp phát

triển lành mạnh thị trường bất động

sản

Số 06/2004/NQ-CP ngày 19 tháng 5 năm 2004

Tóm tắt nội dung :

Số1 Thông tư Số: 04/2006/TT- BTNMT hướng dẫn phương pháp tính đơn giá dự toán, xây dựng dự toán kinh phí thực hiện lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Căn cứ Nghị định số 60/2003/NĐ – CP ngày 06 tháng 6 năm 2003 của Chínhphủ về việc thi hành Luật Ngân sách Nhà nước;

Căn cứ Nghị định số 181/2004/NĐ- CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chínhphủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003;

Căn cứ Quyết định số 04/2005/QĐ – BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2005 của

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc ban hành Quy trình lập và điềuchỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

Căn cứ Quyết định số 10/2005/QĐ – BTNMT ngày 24 tháng 10 năm 2005 của

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc ban hành Định mức kinh tế

-kỹ thuật lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

Sau khi có ý kiến thống nhất của Bộ Tài chính tại Công văn số HCSN ngày 10 tháng 4 năm 2006 và Bộ Kế hoạch và Đầu tư tại Công văn số2983/BKH – KHGDTN& MT ngày 26 tháng 4 năm 2006; Bộ Tài nguyên vàMôi trường hướng dẫn phương pháp tính đơn giá dự toán, xây dựng dự toánkinh phí thực hiện lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:

4758/BTC-I CÁC QUY ĐỊNH CHUNG

1 Thông tư này áp dụng để tính đơn giá dự toán, xây dựng dự toán kinh phíthực hiện lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp từ nguồnngân sách Nhà nước

2 Dự toán kinh phí thực hiện lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất bao gồm đầy đủ các khoản mục chi phí (chi phí đơn giá và chi phíngoài đơn giá) để hoàn thành các công việc theo Quy trình lập và điều chỉnhquy hoạch, kế hoạch sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành tạiQuyết định số 04/2005/QĐ – BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2005

3 Chi phí trong đơn giá được xác định trên cơ sở đơn giá dự toán và quy

mô diện tích đối với cả nước hoặc điều chỉnh theo các hệ số quy định trong địnhmức; đơn giá dự toán được tính trên cơ sở Định mức kinh tế - kỹthuật lập vàđiều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trườngban hành tại Quyết định số 10/2005/QĐ – BTNMT ngày 24 tháng 10 năm 2005

và cơ cấu chi phí theo quy định tại mục 1, phần II dưới đây:

4 Chi phí ngoài đơn giá được xác định theo tỷ lệ % trên chi phí đơn giá(quy định tại mục 2 Phần II dưới đây) và phải lập dự toán chi tiết trình cấp cóthẩm quyền phê duyệt trước khi thực hiện; quyết toán theo chứng từ chi thực tếhợp pháp theo quy định của pháp luật

II ĐƠN GIÁ DỰ TOÁN

Đơn giá dự toán bao gồm chi phí trực tiếp và chi phí chung, được xác định theo

cơ cấu như sau:

Đơn giá dự toán = Chi phí trực tiếp (1) + Chi phí chung (2)

Chi phí trực tiếp là các khoản mục chi phí trực tiếp cấu thành nên giá trị sản

phẩm gồm: chi phí nhân công, chi phí vật liệu, chi phí công cụ - dụng cụ, chiphí khấu hao máy móc - thiết bị và chi phí năng lượng

Chi phí Chi phí Chi phí Chi phí Chi phí Chi phí trực = nhân + vật + công cụ + khấu hao + năng

tiếp công liệu dụng cụ thiết bị lượng

(a) (b) (c) (d) (e)

a) Chi phí nhân công là giá trị công lao động, tham gia trực tiếp trong quá trình

thực hiện sản phẩm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

b) Chi phí vật liệu là giá trị vật liệu chính, vật liệu phụ dùng trực tiếp trong quá

trình thực hiện sản phẩm như giấy, bút, mực

c) Chi phí công cụ, dụng cụ là giá trị công cụ, dụng cụ sử dụng trực tiếp trong

quá trình thực hiện sản phẩm như bảo hộ lao động, bàn, ghế, dụng cụ kỹ thuật

d) Chi phí khấu hao máy móc thiết bị (đối với doanh nghiệp thực hiện) là hao

phí về máy móc thiết bị dụng cụ trong quá trình thực hiện sản phẩm, được xácđịnh trên cơ sở danh mục máy, số ca sử dụng máy theo định mức và mức khấuhao một ca máy;

e) Chi phí năng lượng là chi phí sử dụng năng lượng hoặc nhiên liệu dùng cho

máy móc thiết bị vận hành trong thời gian thực hiện công việc

2 Chi phí chung

Là chi phí có tính chất chung của đơn vị trực tiếp thực hiện như: Chi phí tiềnlương và các khoản có tính chất lương (bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, kinh phícông đoàn) cho bộ máy quản lý; chi phí điện, nước, điện thoại, xăng xe, côngtác phí, văn phòng phẩm, công cụ- dụng cụ cho bộ máy quản lý; chi phí sửachữa thiết bị, công cụ, dụng cụ đối với đơn vị sự nghiệp (hoặc chi phí khấu haotài sản cố định phục vụ bộ máy quản lý đối với doanh nghiệp); chi hội nghị triểnkhai, tổng kết công tác, chi phí chuyển quân, chi phí thuê nhà trọ cho lực lượngthi công, chi phí nghiệm thu, bàn giao sản phẩm và các chi khác mang tính chấtquản lý có liên quan đến việc thực hiện sản phẩm Chi phí này được xác địnhtheo tỷ lệ % tính trên chi phí trực tiếp, quy định cho từng loại

III CHI PHÍ NGOÀI ĐƠN GIÁ

1 Nội dung chi phí ngoài đơn giá

1.1.Chi phí khảo sát, lập, thẩm định và xét duyệt dự án: bao gồm chi cho

công tác điều tra khảo sát, thu thập các thông tin, tài liệu, số liệu, bản đồ cầnthiết phục vụ lập dự án; xây dựng dự án; hội thảo; thẩm định, nghiệm thu, xétduyệt dự án

1.2 Chi phí thẩm định, xét duyệt sản phẩm lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

a) Chi phí thẩm định, xét duyệt sản phẩm lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất cả nước

b) Chi phí thẩm định, xét duyệt sản phẩm lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtcủa vùng

c) Chi phí thẩm định, xét duyệt sản phẩm lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất cấp tỉnh gồm:

d) Chi phí thẩm định, xét duyệt sản phẩm lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất cấp huỵên:

e) Chi phí thẩm định, xét duyệt sản phẩm lập và điều chỉnh quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất chi tiết cấp xã:

1.3 Chi phí công bố quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất.

a) Công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cả nước và vùng

b) Công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh

c) Công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã

d) Công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã

1.4 Chi phí quản lý đối với dự án lập và điều chỉnh quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất được đảm bảo từ nguồn vốn đầu tư xây dựng cơ bản.

Chi phí quản lý dự án là toàn bộ chi phí cần thiết cho chủ đầu tư sửdụng đểquản lý trong suốt quá trình đầu tư dự án, bao gồm: vật tư văn phòng phẩm,công tác phí, xăng xe, cầu đường phục vụ công tác kiểm tra, giám sátquá trìnhthực hiện của chủ đầu tư (Ban quản lý dự án) và chi cho công tácthanh quyếttoán vốn, các chi phí khác có liên quan đến quản lý dự án đầu tư

2 Mức chi các khoản chi phí ngoài đơn giá

Mức tối đa được xác định theo tỷ lệ % trên chi phí trong các đơn giá

IV LẬP DỰ TOÁN

- Căn cứ vào điều kiện tự nhiên – kinh tế- xã hội (quy mô diện tích, mật độ dân

số, số đơn vị hành chính trực thuộc, loại đô thị, GDP bình quân đầu người, tốc

độ tăng trưởng kinh tế …) của địa bàn cần lập và điều chỉnh quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất, đơn giá được ban hành và các mức chi phí ngoài đơn giá nêutrên, đơn vị lập dự toán kinh phí dự án và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt.

- Phương pháp lập dự toán chi tiết theo Phụ lục kèm theo Thông tư này.

V TỔ CHỨC THỰC HIỆN

1 Các đơn vị trực thuộc xây dựng đơn giá dự toán lập và điều chỉnh quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất và vùng trình Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành saukhi có ý kiến thoả thuận bằng văn bản của Bộ Tài chính; các Sở Tài nguyên vàMôi trường xây dựng đơn giá dự toán lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất các cấp tỉnh, huyện, xã trình Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trựcthuộc Trung ương ban hành

2 Thông tư này có hiệu lực thi hành sau 15 ngày, kể từ ngày đăng Công báo

3 Trong quá trình thực hiện nếu có khó khăn, vướng mắc thì phản ánh về BộTài nguyên và Môi trường để xem xét, giải quyết./

SỐ 2 Thị trường bất động sản: diễn biến và giải pháp

TS Hoàng Văn Cường Giám đốc TT Đào tạo Địa chính và Bất động sản

Đại học Kinh tế quốc dân

Đường lối phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng Xã hội chủnghĩa được xác định từ năm 1986, song 10 năm sau, đến năm 1996, khái niệm

"Thị trường bất động sản" mới được chính thức đề cập trong văn kiện Đại hộiĐảng toàn quốc lần thứ VIII Tuy là một thị trường sơ khai, mới được hìnhthành và phát triển, song thị trường bất động sản lại là thị trường có nhiều diễnbiến sôi động, phức tạp, chứa đựng nhiều vấn đề nổi cộm cần giải quyết Trongkhuôn khổ bài tham luận này, chúng ta cùng nhìn lại diễn biến thị trường bấtđộng sản ở nước ta trên 10 năm qua và giải pháp tháo gỡ thúc đẩy sự phát triểnthị trường trong thời gian tới

Cơ sở ra đời thị trường bất động sản ở Việt Nam

Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản, song các quanniệm cùng có một điểm chung khái quát về thị trường bất động sản là tổng hoàcác quan hệ giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua các quan hệhàng hoá tiền tệ Bất động sản bao gồm nhiều loại khác nhau, song mọi bất độngsản đều gắn liền không tách rời yếu tố đất đai Do vậy, các đặc trưng của hànghoá và thị trường đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộhoạt động của thị trường bất động sản

Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân

và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai Từ năm 1986, mặc dù đã xácđịnh đường lối chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường, song Luật đất đainăm 1987 vẫn quy định: "Nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọi hìnhthức" Tuy nhiên, để đảm bảo cho người dân có thể tìm kiếm nhà ở, luật nàycũng quy định: "Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi đượcngười khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩmquyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất ở cóngôi nhà đó Như vậy, trong giai đoạn này, pháp luật không cho phép mua bán,không thừa nhận sự phát triển thị trường bất động sản là đất đai Tuy nhiên,những giao dịch mua bán về đất ở vẫn diễn ra ngầm núp bóng dưới hình thứcmua bán nhà ở và chủ yếu được mua bán trao tay, tự cam kết giữa người mua vàngười bán

Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyếnkhích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ đượcphát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của lựclượng sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai Trước đòi hỏi của thực tếphát triển, Hiến pháp năm 1992 đã quy định: "Tổ chức, hộ gia đình, cá nhânđược Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy

định pháp luật" Trên cơ sở đó, Luật Đất đai năm 1993 đã quy định:" Hộ giađình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất." Lần đầu tiên khái niệm giá đấtđược chính thức sử dụng: "Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuếchuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất " Như vậy,

từ khi Luật Đất đai năm 1993 được ban hành với việc quy định 5 quyền củangười sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuêquyền sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triểncủa thị trị bất động sản trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở ViệtNam Trong các văn kiện Đại hội Đảng khoá VIII và khoá IX đều nhấn mạnhtầm trọng và sự cần thiết phải chủ động phát triển, tổ chức quản lý tốt thị trườngbất động sản nhằm tạo lập sự đồng bộ hệ thống thị trường ở nước ta

Diễn biến thị trường bát động sản ở nước ta trong những năm qua

Sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993, lần đầu tiên cho phép các hộ giađình, cá nhân được chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất,theo cách hiểu của người dân là mua bán đất đai Từ chỗ mua bán đất đai là bấthợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà nay được thừa nhận là hợppháp và công khai mua bán đã mở ra cơ hội cho nhiều người dân có tiền, có nhucầu có nhà đất riêng yên tâm thực hiện mong ước của mình bằng cách tham giavào dòng người đi tìm mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một cách chính thức.Lượng cầu chính thức về nhà, đất ở bắt đầu tăng lên từ sau ngày luật đất đai

1993 chính thức có hiệu lực Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăngtrưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về bất động sản không chỉ đápứng cho nhu cầu thực tại mà lớn hơn còn tạo ra kỳ vọng cho các nhà đầu tưhướng tới tương lai Trong bối cảnh đó, nhiều người có tiềm lực tiền vốn chưabiết đầu tư vào đâu ngoài cất trữ và gửi tiết kiệm trong bối cảnh lạm phát phi

mã, nay chuyển sang đầu tư mua bán đất đai-bất động sản Thêm vào đó, luồngvốn đầu tư cá nhân từ nước ngoài chuyển về, trong số đó phải kể đến những

người xuất khẩu lao động tại thị trường các nước đông âu, điển hình là nhữngngười lao động tại Đức đã mang về một lượng ngoại tệ đáng kể sau khi chấmdứt hợp đồng lao động khi sát nhập Đông-Tây Đức Những nhân tố trên đã tạo

ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai-bất động sản và là nhân tố cơ bản khởiđầu cho cơn sốt thị trường bất động sản những năm 1994-1995 Cơn sốt nhà đấtđược bắt đầu từ các thành phố lớn, như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau đólan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước Lượng hàng hoá bấtđộng sản tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7-10 lần sovới các năm trước đây với mức giá tăng bình quân 4-5 lần Một phần các bấtđộng sản tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinhdoanh dịch vụ; một phần không nhỏ các bất động sản giao dịch nhằm mục đichđầu cơ chờ tăng giá Đến những năm 1997-1998, do ảnh hưởng của khủng tàichính tiền tệ khu vực Châu á, các nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hànglàm giá nhà đất liên tục giảm, thị trường đóng băng và không ít người đầu cơ rơivào tình trạng phá sản Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăngtrưởng mạnh của nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mớisau khi ký kết hiệp định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chínhsách cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu vềnhất đất gia tăng Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quyhoạch và kế hoạch 2001-2010, trong đó Chính quyền các tỉnh, thành phố thựchiện công bố quy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội đến 2010 và 2020theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch pháttriển mở mang đô thị Tương lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho cácvùng đất đai nằm trong quy hoạch Đó là động lực thúc đẩy các nhà đầu tư tìmkiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ đất đai đón trước quy hoạch Đó là nhân

tố thúc đẩy gia tăng đột biến về cầu tạo ra một làn sóng đầu cơ mới trên thịtrường nhà đất, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh vàmột số thành phố lớn đang có cơ hội phát triển Cơn sốt trên thị trường nhà đất

bắt đầu bùng phát từ năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003, khi dự thảo Luật đấtđai được thông qua, với những quy định mới về kiểm soát cung cầu đất đai vàthị trường bất động sản Từ khi Luật đất đai 2003 chính thức có hiệu lực vớinhững quy định chi tiết của Nghị định 181/NĐ-CP, thị trường bất động sảnbước vào giai đoạn trầm lắng và đóng băng cục bộ

Kiểm soát, điều tiết giá quyền sử dụng đất-cơ sở bình ổn thị trường bất động sản

Giá quyền sử dụng thường chiếm một tỷ trọng rất lớn trong tổng giá trịbất động sản cũng như khối lượng hàng hoá và tổng gía trị giao dịch về quyền

sử dụng đất thường chiếm một tỷ trọng rất lớn trong tổng giá trị giao dịch củathị trường bất động sản Do vậy, sự biến động của thị trường bất động sảnthường bắt đầu từ những biến động về giá quyền sử dụng đất Chính vì thế, đểbình ổn thị trường bất động sản, vấn đề cốt lõi và xuất phát điểm phải đi từ việcđiều tiết và kiểm soát giá quyền sử dụng đất Chính sách kiểm soát và bình ổngiá quyền sử dụng đất phải hướng tác động vào điều chỉnh những cơ chế tạo ra

sự biến động cuả giá cả trên thị trường Giá quyền sử dụng đất thay đổi có thể

do giá trị của đất đai tăng lên, hoặc do sự mất cân đối cung cầu làm thay đổiđiểm cân bằng dẫn đến thay đổi giá cả

Trước hết, nguồn gốc sự thay đổi giá cả do giá trị đất đai thay đổi Trongtrường hợp này, giá quyền sử dụng đất chỉ thay đổi mang tính chất cục bộ riêngtừng mảnh đất có sự thay đổi về giá trị Sự thay đổi giá trị mảnh đất này có thể

do sự gia tăng đầu tư, làm tăng thêm các yếu tố kết tinh là tăng giá trị

Sự gia tăng các yếu tố đầu tư có thể thực hiện trực tiếp trên đất đai - bấtđộng sản hiện có như xây dựng thêm, cải tạo làm giá trị tăng thêm tương ứngvới phần giá trị đầu tư cho chính bất động sản đó, do vậy ở đây chỉ xuất hiện sựtăng giá cá biệt về từng mảnh đất và bất động sản

Sự gia tăng giá trị đất đai bất động sản cũng có thể do việc đầu tư làmthay đổi các điều kiện của bất động sản như xây dựng các công trình hạ tầng,cải tạo môi trường sẽ mang lại sự gia tăng giá trị cho cả một vùng đất đai vànhiều bất động sản lân cận Trong trường hợp này, phần giá trị gia tăng khôngphải do người chủ sở hữu và sử dụng nhà đất tạo ra mà thực chất do đầu tư xãhội mang lại Do vậy phần giá trị tăng thêm này phải được thu về cho toàn xãhội để tái đầu tư trở lại cho các quá trình phát triển sau Khi nhà nước thực hiệnđầu tư cải tạo cơ sở hạ tầng, thực chất đã làm tăng địa tô chênh lệch I cho đấtđai tại khu vực đó Vịệc điều tiết địa tô chênh lệch I phải tương ứng với phầnđịa tô I xuất hiện khi sử dụng đất đai và công trình bất động sản đó Nếu đất đaivẫn được người chủ cũ sử dụng, địa tô chênh lệch I chỉ biểu hiện bằng lợi íchthu được nhiều hơn khi sử dụng ngiôi nhà đó, như: doanh thu của cửa hàng tăngthêm, việc sinh hoạt tiện lợi hơn Do vậy việc thu địa tô I chỉ tương đương vớiphần tăng thêm của thu nhập thông qua chính sách thu thuế sử dụng.

Trong nhiều trường hợp, không có sự thay đổi về đầu tư xây dựng cơ sở hạtầng, không có đầu tư cải tạo, song các hoạt động kinh tế xã hội ở vùng đó trởlên sôi động hơn trước thì giá cả quyền sử dụng đất và bất động sản ở đó cũngtăng thêm Sự tăng thêm về giá trị bất động sản trong trường hợp này là do lợiích mang lại từ đất đai mà bất động sản đó tồn tại Hay nói cách khác giá trị củabất động sản thay đổi do sự thay đổi về mức sinh lợi của đất đai Khi đó, giá cảbất động sản chỉ biến động tăng lên đối với vùng đất có mức sinh lợi tăng.Trong trường hợp khi mức sinh lợi hiện tại không thay đổi, những giá cả bấtđộng sản vẫn có thể tăng do người ta kỳ vọng vào sự thay đổi về thu nhập từ bấtđộng sản đó trong tương lai Yếu tố mang lại lợi ích kỳ vọng cho bất động sảnchính là triển vọng phát triển tương lai của mảnh đất đó Triển vọng phát triểntương lai của mỗi vùng đất phụ thuộc vào định hướng quy hoạch đất đai và quyhoạch kinh tế xã hội và các chính sách khuyến khích của Nhà nước Như vậy,chính những hoạt động đầu tư cuả xã hội đã làm cho lợi ích kỳ vọng của bất

động sản tăng lên làm tăng giá cả của đất đai, bất động sản Vấn đề đặt ra làNhà nước phải có chính sách để sự thay đổi về lợi ích kỳ vọng không làm biếnđộng giá cả của đất đai Để giải quyết tình trạng này, đi đôi với việc thay đổiquy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng như những thay đổi về định hướng pháttriển kinh tế xã hội, Nhà nước phải thực hiện chính sách điều tiết đồng thời lợiích gia tăng mang lại do thay đổi quy hoạch Nói cách khác, cùng với việc xâydựng và công bố các phương án quy hoạch, Nhà nước phải xây dựng và banhành các chính sách tài chính đi kèm với những thay đổi về quy hoạch, thay đổimục đích sử dụng đất Chính sách điều tiết phần lợi ích kỳ vọng gia tăng đượcxác định căn cứ vào mức giá trị kỳ vọng gia tăng, tỷ suất sinh lợi trung bình củanền kinh tế và khoảng thời gian kể từ khi thay đổi quy hoạch đến khi giá trị kỳvọng trở thành hiện thực.

Để tránh các cơn sốt xẩy ra, trước hết cần chủ động duy trì sự cân bằng cungcầu, nhất là dự báo trước những biến động gia tăng đột biến của cầu để chủđộng tạo nguồn cung cân bằng Nhà nước, với tiềm lực sẵn có cần tạo ra mộtquỹ nhà đất và sẵn sàng tham gia trực tiếp bổ sung vào các nguồn cung cũngnhư tham gia trực tiếp là một bộ phận cầu trên thị trường thông qua điều tiết quỹnhà đất thuộc sở hữu Nhà nước Nghiên cứu xác định và thực thi một cách đồng

bộ các cơ chế chính sách và giải pháp trên đây chính là góp phần thực thi cácnội dung cơ bản của quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản/

SỐ 3 Thị trường bất động sản: Nhìn lại Diễn biến giá cả và dự báo xu hướng

PGS-TS Ngô Trí Long

Phó Viện Trưởng Viện NCKH Thị Trường Giá cả Tổng Biên tập Bản Tin Thị trường

I Diễn biến giá nhà đất 2001-2005

Năm 2001, sau gần 10 năm giá nhà đất lên cơn sốt lần thứ nhất 1992), khi một loạt các chính sách của Nhà nước về phát triển kinh tế xã hội cótác động, giá nhà đất lại có nhiều biến động Đặc biệt, giá tăng nhanh và liên tụctrong khoảng từ đầu quý II năm 2001 đến cuối năm 2002 Thời điểm này, giánhà đất ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh tăng đột biến và ởmức cao liên tục, nhất là từ tháng 4 năm 2001 đến tháng 3 năm 2002 So với giáquy định của thành phố Hà Nội, giá mua bán trên thị trường bình quân tăng 6-7lần, có nới tăng hơn 10 lần Cơn sốt nhà đất tại 2 thành phố lớn nhanh chóng lan

(1990-ra vùng giáp (1990-ranh và các huyện ngoại thành, thậm chí đã tác động tới một sốtỉnh thành trong cả nước làm cho giá nhà đất của một số tỉnh thành trong cảnước, làm giá nhà đất biến động theo Việc mua bán không câu nệ giấy tờ, thậmchí không thông qua thủ tục quy định, được biến tướng dưới nhiều hình thức,tạo nên một thị trường nhà đất với mặt bằng giá cả vượt xa khung giá nhà nướcquy định

Tại Hà Nội, kết quả so sánh giá thị trường của 2000 thửa đất so với giáthành phố quy định cho thấy: Tại loại đường phố I.A, giá đất bình quân cao hơn6,57 lần Trong đó, vị trí 4 có mức tăng cao nhất là 10 lần; vị trí 1 có mức tăngthấp nhất là 4,5 lần Loại đường phố I.B, giá đất bình quân cao hơn 7,11 lần.Loại đường phố II.A, giá đất bình quân cao hơn 8,37 lần Trong đó vị trí 3 cómức tăng cao nhất là 9,44 lần; vị trí 1 có mức tăng thấp nhất là 7,35 lần Loạiđường phố II.B giá đát bình quân cao hơn 8,76 lần, trong đó vị trí 4 có mức tăngcao nhất là 12,33 lần, vị trí 2 có mức tăng thấp nhất là 6,69 lần Loại đường phốIII.A, giá đất bình quân cao hơn 10,59 lần Trong đó vị trí 4 có mức tăng caonhất là 13,9 lần, vị trí 1 có mức tăng thấp nhất là 6,34 lần Loại đường III.B giáđất bình quân cao hơn 14,23 lần Trong đó, vị trí 3 có mức tăng cao nhất là

20,92 lần, vị trí 1 có mức tăng thấp nhất là 8,40 lần Loại đường phố IV.B giáđất bình quân cao hơn 23,17 lần Trong đó vị trí 3 có mức tăng cao nhất là 30,0lần, vị trí 1 có mức tăng thấp nhất là 15,65 lần.

Giai đoạn từ tháng 6 năm 2002 đến năm 2004, giá đất đô thị tại Hà Nộichững lại và giữ ở mức rất cao, đặc biệt là giá đất tại các quận trung tâm thànhphố Cá biệt, có những ngôi nhà mặt phố khu vực quận Hòan Kiếm đã được bánhàng mấy chục cây vàng/m2 Đơn cử tại phố Hàng Gai, một ngôi nhà mặt phố

đã được bán với giá 45 cây vàng/m2

Số nhà đất rao bán từ tháng 4/2001 đến tháng 3/2002 tăng lên, nhưng tỷ

lệ giao dịch thành công rất thấp, chỉ khoảng gần 10% Trong khu vực đô thị, thịtrường nhà ở đang dần chiếm ưu thế so với thị trường chuyển quyền sử dụngđất; thị trường quyền sử dụng đất đang có xu hướng chuyển dần về các khu vựcven đô

Trong năm 2003, đầu 2004, thị trường căn hộ chung cư vẫn hút khách.Giá các căn hộ ở các khu đô thị mới ở mức khá cao Tại khu Trung Hòa NhânChính, giá các căn hộ dao động trong khoảng 7 triệu đến trên 12 triệu đ/m2 Tạicác khu Định Công, Linh Đàm, giá căn hộ trung bình cũng vào khoảng 6 triệuđến 10 triệu đ/m2…

1 Thị trường nhà đất giảm sút

Từ giữa năm 2004 đến nay, tại thị trường ở các thành phố lớn như HàNội, TP Hồ Chí Minh, bất động sản chào bán nhiều nhưng giao dịch thành côngnhỏ, chủ yếu là những giao dịch xuất phát từ nhu cầu thực

Tại Hà Nội, năm 2005 giá đất ở một số khu vực đang có xu hướng giảm.Nhiều trung tâm giao dịch địa ốc ở Hà Nội, lượng người rao bán và người muađều giảm mạnh so với cùng kỳ năm ngoái Tỷ lệ giao dịch về đất, nhà thành

công rất thấp, kể cả tại những khu vực vốn sôi động như các quận mới LongBiên, Hoàng Mai Nhà chung cư nay cũng kém sôi động Giá đất tại nhiều khuvực trong thành phố đang có xu hướng giảm vài triệu đ/m2

Nhà phố vẫn giữ giá ở mức rất cao, giao dịch không nhiều

Ngay cả nhà chung cư, một loại bất động sản tiện dụng và vừa túi tiềncủa nhiều người, cũng không còn cảnh tranh mua tranh bán như trước Mứcchênh lệch so với giá gốc của chủ đầu tư cũng giảm đáng kể, từ chỗ 50-100triệu đ/căn trong năm 2004, giảm còn khoảng 30-50 triệu đ/căn trong năm 2005(không bao gồm loại căn hộ cao cấp) Tuy nhiên, dù giao dịch chậm, giá chung

cư vẫn giữ ở mức cao, khoảng trên 6 triệu đến 12 triệu đ/m2, tùy vào vị trí vàtiện nghi của từng tòa nhà

Thị trường đấu giá những tháng đầu năm 2005 ở trong tình trạng ế ẩm.Ngay cả các dự án có hạ tầng tốt, giao thông thuận tiện đi lại ngay trong nộithành ở quận Đống Đa, quận Tây Hồ cũng không còn hút khách Nhiều dự ánkhông thể đấu giá nổi vì không đủ số lượng người tham gia Ngay cả khi giá đất

do UBND thành phố Hà Nội quy định cho các dự án đấu giá quyền sử dụng đấttrên địa bàn đã hạ, thị trường cũng không sôi động hơn Cuối năm, tuy các cuộcđấu giá đất được tổ chức thành công nhiều hơn, nhưng tổng số tiền đấu giá thu

về cũng chỉ đạt hơn 1000 tỷ đồng, không hoàn thành được kế hoạch 2000 tỷđồng

Đây là lần thứ ba trong 10 năm trở lại đây giao dịch nhà đất trên thịtrường bất động sản giảm sút nghiêm trọng Lần đóng băng nhà đất vào các năm

1994 - 1996 đã để lại hậu quả rất nặng nề; nhiều doanh nghiệp kinh doanh bấtđộng sản bị phá sản, nhiều ngân hàng thương mại gặp khó khăn lớn Lần đóngbăng nhà đất này có quy mô lớn hơn, phạm vi rộng hơn, tính chất phức tạp hơn

so với đợt đóng băng những năm 1994-1996 nên hậu quả có thể nghiêm trọnghơn.

2 Thị trường văn phòng và nhà cho thuê vẫn phát triển tốt

Trái với thị trường nhà đất nói chung, thị trường văn phòng và căn hộ chothuê đang rất sôi động Năm 2005, các toà nhà văn phòng hạng A và B ở HàNội đều đạt hiệu suất cho thuê rất cao Với chỉ vỏn vẹn một vài phần trăm cònlại, Hà Nội đã trở thành một trong những nơi dẫn đầu khu vực về tỷ lệ diện tíchvăn phòng còn trống, thấp hơn cả những thành phố sầm uất như Bankok,Kualalumpur Kỷ lục này là kết quả tất yếu khi mà lượng cung có hạn trongkhi cầu liên tục gia tăng

Thời gian tới, lượng cung văn phòng hạng A và B vẫn có xu hướng thiếuhụt, bởi cầu về loại bất động sản này tiếp tục tăng lên cùng với sự gia tăng mạnh

mẽ của đầu tư trực tiếp nước ngoài, sự mở rộng hoạt động kinh doanh của cáctập đoàn đa quốc gia, các tổ chức phi chính phủ và các cơ quan ngoại giao tại

Hà Nội

Trong thời gian tới, có nhiều yếu tố tác động làm tăng cầu như: kinh tếtiếp tục tăng trưởng, dự án FDI gia tăng, sự xuất hiện của các công ty đa quốcgia mới và sự mở rộng của các công ty đang hoạt động tại Việt Nam, sự gia tăng

số lượng người nước ngoài và các cơ quan ngoại giao, các tổ chức phi chínhphủ quốc tế Mặt khác, thị trường đã có sự cải thiện đáng kể về chất lượng, dịch

vụ tốt hơn và khả năng chi trả cũng cao hơn

3 Các khu thương mại nhu cầu lớn giá thuê cao

Năm 2005, lượng cung trên thị trường khu thương mại không đáng kể,trong khi nhu cầu vẫn rất lớn, giá thuê cao là tất yếu

Trong thời gian tới, dự kiến nhu cầu thuê mặt bằng tại các khu thươngmại tiếp tục tăng lên do ngày càng nhiều công ty bán lẻ nước ngoài mới thâmnhập thị trường trong nước, các thương hiệu quốc tế mới có mặt tại Việt Nam,thu nhập có thể chi tiêu tăng lên và thói quen tiêu dùng cũng thay đổi theo xuhướng tập trung vào sản phẩm chất lượng cao tại các trung tâm thương mại, siêuthị lớn…

II Nguyên nhân

Tình trạng nguội lạnh kéo dài, gần như triền miên trên thị trường bấtđộng sản, do những nguyên nhân sau:

Một là, giá nhà đất hiện tại trên thị bất động sản ở nước ta đã ở mức cao

so với khu vực và một số nơi trên thế giới Nếu đem so sánh với mặt bằng thunhập bình quân tính theo đầu người của nước ta so với các nước, thì mức giánhà đất đó lại càng xa vời, đến mức không tưởng Đó là một điều nghịch lý

Hiện nay, trên thị trường bất động sản, cung thấp hơn cầu nhiều, nhưnggiá cả hai đầu không gặp nhau Người dân có nhu cầu thực không có khả năngthanh toán ở mức giá hiện tại

Hai là, theo quy luật thị trường, sau khi giá nhà đất lên cơn sốt cao, cầu

sẽ giảm dần Bên cạnh đó Nhà nước lại có những biện pháp tác động để hạ sốt

và bình ổn giá trên thị trường bất động sản Do vậy, thị trường bắt đầu trầmlắng, nguội dần rồi đến đóng băng Khi đó, chỉ những người thực sự có nhu cầumua hoặc bán mới tiến hành giao dịch để đi đến sự thoả thuận giá thực của thịtrường tại thời điểm đó Thị trường trầm lắng, đóng băng thì sự đầu tư mua bánnhà đất sẽ không đem lại siêu lợi nhuận như khi thị trường lên cơn sốt nóng.Mua bán nhà đất thời điểm này sẽ đọng vốn, khó kiếm lời, nhiều khi còn mấtvốn do hạ giá

Ba là, trong suốt năm 2004, tâm lý nghe ngóng, chờ đợi chính sách mới

về thi hành Luật Đất đai 2003, những quy định về thuế chuyển quyền sử dụngđất, rồi khung giá đất mới, các chính sách điều tiết thu nhập của việc chuyểnnhượng bất động sản,…đã làm cho cả người mua và người bán đều chưa sẵnsàng nhập cuộc, tỷ lệ giao dịch thành công thấp

Một nhân tố có tác động lớn tới thị trường bất động sản là chính sách đất đai Theo dõi của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy, từ cuối năm 2004

trở lại đây, khối lượng giao dịch về nhà đất trên thị trường ngày càng giảm sút,gây khó khăn cho phần lớn các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Đây là hậu quả của tình trạng trong một thời gian dài đã buông lỏng quản

lý thị trường bất động sản, buông lỏng quản lý quy hoạch đầu tư phát triển các

dự án hạ tầng khu dân cư Hệ thống pháp luật về bất động sản nói chung và kinhdoanh bất động sản nói riêng của Việt Nam, trên thực tế tuy đã có nhưng còntản mạn, chưa đầy đủ và thiếu đồng bộ Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Xâydựng đã có những quy định về thị trường bất động sản nhưng chưa rõ ràng

Luật Đất đai có quy định về chuyển quyền sử dụng đất, đầu giá đất nhưngchỉ mới điều chỉnh đối với thị trường sơ cấp (giao dịch giữa một bên là Nhànước, một bên là tổ chức hay cá nhân), còn thị trường bất động sản thực sự làthị trường giao dịch thứ cấp (mua bán giữa cá nhân với cá nhân, cá nhân với tổchức) thì còn rất ít những quy định cụ thể

Ơ’ nước ta, 100% đất đai thuộc sở hữu toàn dân, mà nhà nước là đại diệnchủ sở hữu Trên thực tiễn, các chính sách của Nhà nước thiên về chức năngquản lý, còn vai trò chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thì làm chưa trúng, chưa đầy

đủ, chưa triệt để và thiếu nhất quán

SỐ 4.LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2006

Số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006 của Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam

Căn cứ vào Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đãđược sửa đổi, bổ sung theo Nghị quyết số 51/2001/QH10 ngày 25 tháng 12năm 2001 của Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 10;

Luật này quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản

Điều 5 Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản

Điều 6 Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh

Điều 7 Điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh

Điều 8 Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản Điều 9 Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trongnước

Điều 10 Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhânnước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Điều 12 Chính sách đầu tư kinh doanh bất động sản

Điều 13 Trách nhiệm quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sảnĐiều 14 Mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng tiền trước,trả chậm, trả dần

Điều 15 Hiệp hội bất động sản

Điều 18 Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh

Điều 19 Quyền của chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án

hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp

Điều 20 Nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án

hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp

Điều 21 Chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án

hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp

MỤC 2

MUA BÁN NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG

Điều 22 Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng

Điều 23 Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán

Điều 24 Quyền của bên bán nhà, công trình xây dựng

Điều 25 Nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng

Điều 26 Quyền của bên mua nhà, công trình xây dựng

Điều 27 Nghĩa vụ của bên mua nhà, công trình xây dựng

MỤC 2

MUA BÁN NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG

Điều 28 Nguyên tắc thuê nhà, công trình xây dựng

Điều 29 Quyền của bên cho thuê nhà, công trình xây dựng

Điều 30 Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà, công trình xây dựngĐiều 31 Quyền của bên thuê nhà, công trình xây dựng

Điều 32 Nghĩa vụ của bên thuê nhà, công trình xây dựng

MỤC 4

THUÊ MUA NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG

Điều 33 Nguyên tắc thuê mua nhà, công trình xây dựng

Điều 34 Quyền của bên cho thuê mua nhà, công trình xây dựngĐiều 35 Nghĩa vụ của bên cho thuê mua nhà, công trình xây dựngĐiều 36 Quyền của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng

Điều 37 Nghĩa vụ của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng

CHƯƠNG III

KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Điều 38 Đầu tư tạo lập quỹ đất có hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuêĐiều 39 Chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất

Điều 40 Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đấtĐiều 41 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đấtĐiều 42 Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê quyền sử dụng đất

Điều 43 Quyền và nghĩa vụ của bên thuê quyền sử dụng đất

CHƯƠNG IV

KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN

MỤC 1

MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

Điều 44 Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản

Điều 45 Nội dung môi giới bất động sản

Điều 46 Thù lao môi giới bất động sản

Điều 47 Hoa hồng môi giới bất động sản

Điều 48 Quyền của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản

Điều 49 Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản

Điều 50 Chứng chỉ môi giới bất động sản

MỤC 2

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Điều 51 Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản

Điều 52 Chứng thư định giá bất động sản

Điều 53 Quyền của tổ chức, cá nhân định giá bất động sản

Điều 54 Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân định giá bất động sản

Điều 58 Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

Điều 59 Kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản

Điều 60 Quyền của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản

Điều 61 Nghĩa vụ của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sảnĐiều 62 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bấtđộng sản

MỤC 4

CÁC DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN KHÁC

Điều 63 Tư vấn bất động sản

Điều 64 Đấu giá bất động sản

Điều 65 Quảng cáo bất động sản