CÁC GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 1.. Giai đoạn từ sau Cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1980 - Đất đai tồn tại nhiều hình thức sở hữu + Sở hữu tư nhân + Sở h
Trang 1THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
VIỆT NAM
Trang 2Các giai đoạn của thị trường BĐS Việt nam Các giai đoạn của thị trường BĐS Việt nam
Các giai đoạn của thị trường BĐS thế giới Các giai đoạn của thị trường BĐS thế giới
So sánh hai thị trường
So sánh hai thị trường Thị trường
BĐS Trâu Quỳ
Thị trường
BĐS Trâu Quỳ
NỘI DUNG
Trang 3I CÁC GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
1 Giai đoạn từ sau Cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1980
- Đất đai tồn tại nhiều hình thức sở hữu
+ Sở hữu tư nhân
+ Sở hữu công cộng
+ Sở hữu của các tổ chức
+ Sở hữu nhà nước
Hoạt động mua bán, kinh doanh BĐS diễn ra bình thường
- Sau cải cách ruộng đất và cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh ở miền bắc đất đai – bất động sản đã được phân phối lại
• Các giao dịch mua bán
• Chuyển nhượng thuê mướn
• Cầm cố đất đai – bất động sản Vẫn diễn ra nhưng không phổ biến
Trang 4I CÁC GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
- Các bên tham gia giao dịch tự tìm đến nhau, tự thỏa thuận giá cả và thực hiện thủ tục theo thủ tục của từng địa phương Trong giai đoạn này mặc dù nhà nước chưa có
văn bản pháp luật nào quy định về giao dịch BĐS nhưng nhà nước vẫn thừa nhận làm thủ tục mua bán, thuế mướn BĐS và vẫn thu lệ phí đăng kí quyền sở hữu nhà và đất
Đặc điểm của thị trường BĐS trong giai đoạn này là một thị trường tự phát ở một số vùng, một số địa phương theo yêu cầu của thực tế, chưa có khung pháp luật cho thị trường BĐS, chưa xuất hiện các tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ cung cấp thông tin thị trường BĐS
- Năm 1980 các hoạt động giao dịch BĐS ở một giai đoạn mới, hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm mua bán đất đai
Do đó việc đăng kí quyền sở hữu tài sản, đăng kí quyền sử dụng đất không được thực hiện và Nhà nước được giao cho kinh tế Nhà nước và kinh tế hợp tác xã
2 Giai đoạn từ sau năm 1980 đến nay
Trang 5I CÁC GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
- Dẫn đến các quan hệ chuyển dịch, mua bán đất đai thuế mướn cầm cố đất đai
không được thừa nhận
- Từ năm 1986 quá trình đổi mới kinh tế sang kinh tế thị trường, yêu cầu sdđ phục vụ cho phát triển cơ sở hạ tầng xã hội, xây dựng và phát triển sản xuất công nghiệp,thương mại, dịch vụ thuộc các thành phần kinh tế gia tăng mạnh mẽ Hiện tượng mua, bán đất đai BĐS xuất hiện trở lại, diễn ra sôi động và xuất hiện ở các đô thị giai đoạn 1991-1993 chủ yếu là mua bán nhà ở gắn liền với sdđ Luật đất đai năm 1988 quy định “Người thừa
kế nhà ở hoặc chưa có nhà ở khi được người khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thì được quyền
sử dụng đất ở đó ngôi nhà đó”
Hình thức giao dịch: Chủ yếu là giao dịch trao tay, tự viết cam kết hai bên, một số
trường hợp được xác nhận của ủy ban xã, thị trấn
- Hiện tượng tự chuyển đất nông nghiệp thành đất ở, đầu cơ nâng giá, hạ giá là phổ biến không tuân thủ quy định của nhà nước về đất đai
- Chính sự quản lý lỏng lẻo của nhà nước về đất đai chưa bắt kịp được thị trường đã diễn
ra nhiều hành vi giao đất không đúng thẩm quyền làm nảy sinh khiếu kiện đất đai trong giai đoạn này
Trang 6I CÁC GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
Cơn sốt đất lần thứ nhất (1993-1994)
- Thị trường BĐS sốt mạnh ở phân khúc đất và quyền sử dụng đất do nhu cầu về nhà ở
và đất sản xuất kinh doanh ngày càng tăng => luật đát đai năm 1993 ra đời
-Nội dung bộ luật 1993: cho phép người có quyền sử dụng đát được chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê,thế chấp, góp vốn và thừa kế quyền sử dụng đất
Đóng băng lần thứ nhất (1995-1999)
-Trước tình hình thị trường sốt nóng, nhà nước đã can thiệp vào thị trường bằng 2 nghị định là Nghị định số 18 và 87 về thuê đất, nhằm ngăn chặn hiện tượng đầu cơ Theo đó, người sử dụng đất phải trả tiền hai lần ( tiền chuyển quyền sử dụng đất và tiền thuê đất ) Với sự tác động từ 2 nghị định trên đã buộc các nhà đầu cơ sử dụng đòn bẩy tài chính để tham gia thị trường phải bán tháo đất đai đang nắm giữ để trả tiền cho Ngân hàng Làn sóng xả hàng của các nhà đầu cơ đã làm cho thị trường ở trạng thái cung vượt cầu, thị trường lao dốc
- Nhiều dự án BĐS đầu tư vào nước ta thất bại
Cơn sốt lần thứ 2 ( 2001 – 2002)
Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá
cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng Quý II năm 2001
Trang 7- Cơn sốt đất lần thứ hai diễn ra do người đầu tư dự đoán và đánh giá chủ trương cho Việt kiều mua nhà và ban hành giá đất mới sẽ có triển vọng cho thị trường nhà đất nên nhiều người đầu tư mua đất khắp nơi ở vùng ven
-Theo ước tính của Viện Kinh tế Tp.HCM, lượng đầu tư này đạt đến khoảng 6 tỉ USD Đáng chú ý nó chỉ “chôn” ở đất chứ không tạo ra hàng hóa là nhà ở và các công trình xây dựng khác Số liệu của Sở Địa chính - Nhà đất cho thấy trong hơn 6.000 Ha đất đô thị hóa
ở vùng ven, chỉ có khoảng 10% diện tích có xây dựng hạ tầng, nhà ở! Do đó có thể kết luận sơ bộ rằng nhu cầu của thị trường nhà đất trong cơn sốt đất lần thứ hai là nhu cầu ảo
và giá bất động sản phần nhiều là giá đầu cơ, chưa phải là giá trị thật Phân khúc “sốt” mạnh trong thị trường giai đoạn này chính là Nhà mặt tiền và Đất dự án
Đóng băng lần thứ hai (2002 – 2006)
Cơn sốt đất lần thứ ba (2007 -2008)
- Không giống như hai lần sốt đất trước đó, lần sốt đất này tập trung mạnh mẽ vào phân khúc Căn hộ cao cấp và Biệt thự
Đóng băng lần 3 ( 2008 – 2013).
- Đứng trước thực trạng bong bóng thị trường bất động sản ngày càng lớn cùng với tốc
độ lạm phát tăng một cách chóng mặt, chính phủ đã tiến hành điều tiết thị trường bằng các chính sách tiền tệ với việc kiểm soát tín dụng chặt chẽ, đặc biệt là tín dụng phi sản xuất với hàng loạt các biện pháp được chính phủ thực hiện nhằm ổn định thị trường và kiềm chế lạm phát
Trang 8Chỉ tiêu Chung cư
(căn) Giá trị(tỷ
đồng)
Nhà thấp tầng (căn)
Giá trị (tỷ đồng) Tồn kho BĐS giảm so với
Tháng 12/2013
Cả nước 15.774 24.114 13.058 21.344 17,62%
Hà Nội 1.911 2.136 2.582 7.550 25,32% Tp.HCM 6.618 11.267 716 2.004 14,64% Năm 2014
•lần đầu tiên mở cửa cho ngưới nước ngoài mua và sở hữu nhà
•Vốn FDI bỏ vào BĐS tăng gấp 3 lần
Báo cáo về tồn kho BĐS của Bộ Xây dựng tại tháng 11 năm 2014
Trang 9• M&A BĐS sôi động (thị trường mua bán sát nhập)
Trang 10Việt Nam Thế giới Trước 1990 Hầu như không tồn tại TT BĐS
thường chỉ là các giao dịch ngầm, phi thị trường
Diễn ra sôi nổi nhưng tình hình không được ổn định
- Năm 1836, Tổng thống thứ bảy của
Mỹ, Andrew Jackson, đóng cửa Ngân hàng Liên bang Ông biến các quỹ đầu tư thành ngân hàng Tuy nhiên đến 1837, vị tổng thống thứ tám là Martin Van Buren không hoàn thành những việc dang dở của người tiền nhiệm và đưa kinh tế quay lại thời kỳ tăm tối “Ngày thứ Ba đen tối” khi chứng khoán rơi tự do, tàn phá
hệ thống tài chính Mỹ
So sánh quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam và thế giới
Trang 11Việt Nam Thế giới Sau 1990 Trải qua 3 lần sốt và đóng băng TT
BĐS ảm đạm giống như TT BĐS thế giới
BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở NHẬT BẢN: 1996 Giá bất động sản tại Nhật Bản không ngừng leo thang vào cuối những năm 1980
KHỦNG HOẢNG NGÂN HÀNG TẠI ARGENTINA, 2001 – 2002: Hệ thống ngân hàng Argentina sụp đổ vào vào tháng 12/2001, nhấn chìm một trong những trung tâm kinh tế năng động và thành công nhất tại khu vực Nam Mỹ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN MỸ,
2002 – 2006: Việc kinh doanh nhà đất ở
Mỹ bùng nổ đây là thời kì hoàng kim KHỦNG HOẢNG KINH TẾ TOÀN CẦU, 2008 – 2009: Những vụ sụp đổ liên tiếp kéo kinh tế Mỹ vào cuộc khủng hoảng trầm trọng
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN MĨ KHÔI PHỤC, 2015