Tiểu Luận -Môn Nguyên Lý Chung Về Định Giá Tài Sản -Chủ Đề - Nghiên Cứu Quy Trình, Báo Cáo, Chứng Thư Định Giá Bất Động Sản Tại Công Ty Tnhh Quản Lý Nợ Và Khai Thác Tài Sản MBAMC

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG MÔN NGUYÊN LÝ CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Chủ đề thảo luận: Nghiên cứu quy trình, báo cáo, chứng thư định giá bất động sản Công ty TNHH Quản lý nợ khai thác tài sản MBAMC MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU Giới thiệu công ty TNHH quản lý nợ khai thác tài sản MBAMC 1.1 Lịch sử hình thành mục tiêu phát triển, giá trị cốt lõi 1.2 Các lĩnh vực hoạt động 1.3 Cơ cấu tổ chức Giới thiệu quy trình định giá tổng quát bất động sản 2.1 Quy trình định giá bất động sản 2.1.1 Xác định nhiệm vụ định giá bất động sản 2.1.2 Khảo sát trường, thu thập thông tin bất động sản 2.1.3 Phân tích thơng tin bất động sản 2.1.4 Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản 2.1.5 Xác định giá bất động sản 2.1.6 Lập hồ sơ chứng thư định giá 14 2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến quy trình định giá bất động sản 18 2.2.1 Nhân tố người 18 2.2.2 Nhân tố khách quan: .18 2.3 Thực trạng chung định giá bất động sản Việt Nam 19 Ví dụ thực tế vận dụng quy trình định giá bất động sản của cơng ty TNHH quản lý nợ khai thác tài sản MBAMC 19 Đánh giá, đề xuất, kiến nghị công tác thẩm định giá 32 4.1 Đánh giá 32 4.2 Đề xuất 33 4.2.1 Về quy trình phương pháp định giá 33 4.2.2 Về liệu lưu trữ liệu 34 4.2.3 Về cán thẩm định 34 4.2.4 Đề xuất khác: 35 4.3 Một số kiến nghị 35 4.3.1 Kiến nghị với nhà nước ngành có liên quan .35 4.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng nhà nước ngân hàng thương mại khác 35 4.3.3 Kiến nghị với ngân hàng thương mại cổ phần quân đội .36 4.3.4 Kiến nghị với chủ đầu tư .36 LỜI MỞ ĐẦU Trong năm gần hoạt động định giá tài sản phát triển trở thành nhu cầu cần thiết nhiều lĩnh vực như: kinh doanh chứng khốn, bất động sản, máy móc thiết bị, doanh nghiệp… lĩnh vực lại có mục đích định giá khác cách thức thực khác Trong thực trạng định giá Bất động sản ngân hàng thương mại có nhiều vấn đề cần phải bàn đến Theo quy định nghị định 163/2006/ NĐ-CP ban hành ngày 29/12/2006 Chính phủ, việc vay vốn Ngân hàng thương mại phải có tài sản đảm bảo Mục đích quy định phần giúp Ngân hàng giảm bớt rủi ro trường hợp khách hàng khơng tốn nợ, phần làm động lực thúc đẩy khách hàng trả nợ rào cản đối với đối tượng vay có chủ định lừa đảo Tuy nhiên, xác định đúng giá trị tài sản bảo đảm tốn khơng dễ Việc tính đúng, tính đủ giá trị tài sản bảo đảm không đảm bảo quyền lợi cho khách hàng mà mang lại lợi ích cho Ngân hàng Trước kia, tất bất động sản bảo đảm ngân hàng cán tín dụng phụ trách, mà người lại không đào tạo cách định giá bất động sản nên họ dựa vào kinh nghiệm thân, kết định giá bất động sản chấp thường khơng xác, điều khơng đảm bảo an tồn tín dụng, gây ảnh hưởng khơng tốt đến hoạt động tín dụng ngân hàng.Từ ảnh hưởng đến tồn ngân hàng có ảnh hưởng đến kinh tế ngân hàng đóng góp nhiều việc ổn định kiểm soát kinh tế Ngày 7/11/2001 Ngân hàng nhà nước định số 1389/2001/QĐNHNN việc thành lập công ty quản lý nợ khai thác tài sản trực thuộc Ngân hàng thương mại Quyết định sở để Ngân hàng thương mại thành lập Công ty quản lý nợ khai thác tài sản, hay gọi tắt AMC (Assets Management Company) Ngân hàng thương mại cổ phần quân đội ngân hàng thành lập công ty quản lý nợ khai thác tài sản, với tên giao dịch MBAMC Công ty thành lập 13 năm đạt nhiều thành công, có quy trình định giá hồn thiện Tuy nhiên, cơng tác định giá cơng ty cịn số hạn chế cách thức áp dụng phương pháp trình định giá Xuất phát từ vấn đề thực tiễn lý luận nêu trên, nhóm em xin lựa chọn đề tài “Nghiên cứu quy trình, báo cáo, chứng thư định giá bất động sản Công ty TNHH Quản lý nợ khai thác tài sản MBAMC” để hoàn thành tiểu luận học phần Giới thiệu công ty TNHH quản lý nợ khai thác tài sản MBAMC 1.1 Lịch sử hình thành mục tiêu phát triển, giá trị cốt lõi Năm 2001 từ chủ trương xây dựng Công ty Quản lý nợ & Khai thác tài sản trực thuộc Ngân hàng Quân Đội với nhiệm vụ thu hồi khoản nợ khó địi nhằm mục đích làm lành mạnh hố hoạt động tài tín dụng, ý tưởng thành lập Cơng ty hình thành Sau gần năm tích cực ch̉n bị ngày 20-11-2002, Công ty TNHH quản lý nợ & Khai thác tài sản Ngân hàng Quân Đội thức thành lập vào hoạt động với nhân ban đầu gồm có 01 Giám đốc 03 chuyên viên gồm xử lý nợ, 01 kế toán Với số vốn điều lệ tỷ đồng đến vốn tăng gần 600 tỷ 100 cán nhân viên Tỷ suất lợi nhuận vốn chủ sở hữu bình quân đạt 30% - 35%, lợi nhuận năm sau cao năm trước từ 20% - 30% Công ty triển khai nhiệm vụ sản xuất kinh doanh miền Bắc, Trung, Nam để Chi nhánh Ngân hàng Quân Đội xử lý khoản nợ tồn đọng, định giá tài sản triển khai đầu tư dự án Trải qua 10 năm xây dựng đơn vị với phương châm học tập, rút kinh nghiệm hồn chỉnh mơ hình, đến Cơng ty có mơ hình phù hợp với nhiệm vụ kinh doanh MB giao Tình hình đơn vị ổn định, đồn kết, cán nhân viên n tâm cơng tác xây dựng đơn vị Công ty trưởng thành mặt, gây dựng niềm tin tưởng từ Ban lãnh đạo MB cổ đông  Mục tiêu phát triển Hoạt động khơng lợi nhuận thân mà sức mạnh hệ thống Ngân hàng Qn Đội Làm lành mạnh hố tình hình tài Ngân hàng phù hợp với quyền lợi cổ đông  Giá trị cốt lõi Tin cậy, chuyên nghiệp, phát triển, hiệu Không ngừng đổi mới, đa dạng hóa sản phẩm phù hợp với xu thị trường nhu cầu khách hàng 1.2 Các lĩnh vực hoạt động Nhiệm vụ chính: Xử lý nợ tồn đọng MB định giá tài sản, khai thác tài sản Ngoài làm số nhiệm vụ khác MB uỷ quyền bao gồm quản lý dự án đầu tư, thiết kế, quản lý phát triển mạng lưới, tham gia liên doanh liên kết… Thu hồi xử lý công nợ: Triển khai thu hồi khoản nợ đáp ứng yêu cầu Ngân hàng Quân Đội Mở rộng quan hệ mua bán, thu hồi công nợ, triển khai công tác mua bán nợ từ tổ chức tín dụng khác Thẩm định tài sản: Định giá tài sản đảm bảo nợ vay Kinh doanh bất động sản: Cùng với phát triển Ngân hàng TMCP Quân đội, Công ty Quản lý nợ khai thác tài sản triển khai dự án đầu tư, đầu tư khai thác tài sản có Ngân hàng Quân đội Phát triển nghiên cứu thị trường đầu tư dự án bất động sản phát huy mạnh nhà đầu tư tài Ngân hàng Quân đội Quản lý Phát triển dự án đầu tư: Lập dự án đầu tư tư vấn đầu tư quản lý dự án Phát triển mạng lưới ngân hàng Quân Đội: Ban quản lý dự án Ngân hàng TMCP Quân đội trực thuộc công ty Quản lý nợ khai thác tài sản đáp ứng yêu cầu phát triển Ngân hàng Quân đội, mở rộng mạng lưới toàn quốc 1.3 Cơ cấu tổ chức Giới thiệu quy trình định giá tổng quát bất động sản 2.1 Quy trình định giá bất động sản 2.1.1 Xác định nhiệm vụ định giá bất động sản Bất động sản có nhiều loại, có loại dùng để ( nhà ở, đất ), có loại dùng vào việc kinh doanh dịch vụ, nhằm thu lợi nhuận ( khách sạn, nhà hàng ), có loại dùng vào công sở, trường học Nhiệm vụ định giá bất động sản phân thành nhiều loại, đưa số loại sau đây: nhiệm vụ bảo toàn tài sản, mua sắm tài sản, chuyển đổi quyền sở hữu tài sản, chấp, tính thuế, lý tài sản… 2.1.2 Khảo sát trường, thu thập thông tin bất động sản  Khảo sát trường Định giá viên phải trực tiếp khảo sát trường: Đối với bất động sản, định giá viên phải khảo sát thu thập số liệu về: + Vị trí thực tế bất động sản so sánh với vị trí đồ địa chính, mơ tả pháp lý liên quan đến bất động sản + Chi tiết bên bên bất động sản + Đối với cơng trình xây dựng dở dang, định giá viên phải kết hợp khảo sát thực địa với báo cáo chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng cơng trình - Trong q trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cho việc định giá, định giá viên cần chụp ảnh bất động sản theo dạng (tòan cảnh, chi tiết), hướng khác  Thu thập thông tin Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát trường, định giá viên phải thu thập thông tin sau: - Các thơng tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập bất động sản so sánh - Các thông tin yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua - người bán tiềm - Các thông tin tính pháp lý bất động sản - Với bất động sản cần thu thập thêm thông tin điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội mội trường tác động đến giá trị BĐS cần định giá - Để thực định giá, định giá viên phải dựa thông tin thu thập từ nguồn khác Định giá viên phải nêu rõ nguồn thông tin báo cáo định giá phải kiểm chứng để bảo đảm độ xác thơng tin 2.1.3 Phân tích thơng tin bất động sản Là trình đánh giá tác động yếu tố đến mức giá bất động sản cần định giá 1- Phân tích thơng tin từ khảo sát trường bất động sản 2- Phân tích đặc trưng thị trường bất động sản cần định giá a Bản chất hành vi ứng xử người tham gia thị trường b Xu hướng cung cầu thị trường bất động sản 3- Phân tích khách hàng: 4- Phân tích việc sử dụng tốt tối ưu bất động sản 2.1.4 Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản - Phương pháp so sánh trực tiếp - Phương pháp thu nhập - Phương pháp chiết trừ - Phương pháp thặng dư 2.1.5 Xác định giá bất động sản a) Xác định tổng quát bất động sản cần định giá loại hình giá trị làm sở định giá 1- Các đặc điểm pháp lý, kinh tế kỹ thuật bất động sản cần định giá 2- Mục đích định giá: Định giá viên phải xác định nhận thức mục đích định giá khách hàng Mục đích định giá phải nêu rõ báo cáo định giá 3- Xác định khách hàng, yêu cầu khách hàng; người sử dụng kết định giá 4- Những điều kiện ràng buộc xác định đối tượng định giá 5- Việc đưa điều kiện hạn chế ràng buộc định giá viên phải dựa sở: a- Có xác nhận văn khách hàng sở nhận thức rõ ràng điều kiện tác động đến bên thứ ba thông qua kết định giá b- Phù hợp với quy định luật pháp quy định hành khác có liên quan c- Trong trình định giá, định giá viên thấy điều kiện hạn chế ràng buộc đưa không chặt chẽ thiếu sở phải xem xét lại thơng báo cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức định giá cho khách hàng 6- Xác định thời điểm định giá 7- Xác định nguồn liệu cần thiết cho định giá 8- Xác định sở giá trị bất động sản Việc xác định giá trị làm sở cho định giá phải phù hợp với quy định pháp luật hành văn quy phạm pháp luật quan nhà nước có thẩm quyền ban hành b) Lập kế hoạch định giá 1- Việc lập kế hoạch định giá nhằm xác định rõ bước công việc phải làm thời gian thực từng bước công việc toàn thời gian cho định giá 2- Nội dung kế hoạch phải thể công việc sau: - Xác định yếu tố cung-cầu thích hợp với chức năng, đặc tính quyền gắn liền với bất động sản mua/bán đặc điểm thị trường - Xác định tài liệu cần thu thập thị trường, bất động sản, tài liệu so sánh - Xác định phát triển nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy phải kiểm chứng - Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập phân tích liệu, thời hạn cho phép trình tự phải thực - Lập đề cương báo cáo kết định giá c) Cách thức định giá bất động sản MBAMC  Định giá bất động sản: Công thức sử dụng: Giá trị bất động sản cấu thành với giá trị quyền sử dụng đất giá trị cơng trình xây dựng đất ( có) Vbds= V đất+ Vct Trong đó: Vbđs giá trị bất động sản Vđất giá trị quyền sử dụng đất Vct giá trị cơng trình xây dựng  Định giá cơng trình xây dựng đất Quy định diện tích hợp pháp cơng trình: 10