Khóa Luận Tốt Nghiệp - Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản - Đề Tài - Đánh Giá Công Tác Định Giá Bất Động Sản Tại Công Ty Trách Nhiệm Hữu Hạn Quản Lý Nợ Và Khai Thác Tài Sản – Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Quân Đội Chi Nhánh Đà Nẵng

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ KHOA TÀI NGUYÊN ĐẤT VÀ MÔI TRƯỜNG NÔNG NGHIỆP KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP TÊN ĐỀ TÀI: Đánh giá công tác định giá bất động sản tại Công ty trách nhiệm hữu hạn quản lý nợ và khai thác tài sản – Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội chi nhánh Đà Nẵng 1 NỘI DUNG BÁO CÁO 1 Đặt vấn đề 2 Đối tượng, phạm vi, nội dung, phương pháp nghiên cứu 3 Kết quả nghiên cứu 4 Kết luận và kiến nghị 2 1 ĐẶT VẤN ĐỀ Đánh giá công tác định giá bất động sản tại công ty MB AMC – Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội chi nhánh Đà Nẵng3 1.1 MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI Nghiên cứu đánh giá công tác định giá bất động sản tại công ty MB AMC Thấy được những thuận lợi và bất cập còn tồn tại trong công tác định giá bất động sản tại công ty Đề xuất các giải pháp phù hợp nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả công tác định giá bất động sản tại công ty MB AMC 4 2 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU Các loại Quy định, BĐS được chính sách định giá tại định giá bất công ty MB động sản tại công ty MB AMC và các yếu tố ảnh AMC hưởng đến giá trị BĐS 5 2.1 PHẠM VI NGHIÊN CỨU * Phạm vi không gian: - TP Đà Nẵng: - Diện tích tự nhiên: 1.283,4 km2 * Phạm vi thời gian: - Thời gian nghiên cứu: 05/01/2015 - 08/05/2015 - Thời gian thu thập số Hình 1 Sơ đồ vị trí hành chính liệu: từ năm 2013 - 2014 thành phố Đà Nẵng 6 2.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Tình hình hoạt động của công ty Quy trình, chính sách định giá tại công ty Công tác định giá BĐS tại công ty MB AMC Định hướng nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá BĐS tại công ty MB AMC Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện trong công tác định giá bất động sản tại công ty MB AMC 7 2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ĐĐiiềềuuttrraa,,tthhuutthhậậppssốốlliiệệuu 1 Xử lý, phân tích, tổng 2 5 PPhhưươơnnggpphhááppkkếếtthhừừaa hợp số liệu PHƯƠNG PHÁP 3 KKhhảảoossáátt,,pphhỏỏnnggvvấấnn 8 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 9 3.1 Khái quát về Công ty MB AMC chi nhánh Đà Nẵng - Là công ty quản lý nợ và khai thác tài sản trực thuộc tổng Công ty MB AMC và Ngân hàng TMCP Quân đội - Nhiệm vụ thu hồi và hạn chế tối đa các khoản nợ xấu của khu vực miền Trung và Tây Nguyên - Chức nẵng: Xử lý nợ, định giá tài sản, dự án đầu tư, kho quản chấp, khai thác tài sản Hình 2 ảnh trụ sở và văn phòng làm việc của MB AMC 10 3.4 Dẫn chứng cụ thể về quy trình thẩm định giá BĐS tại công ty MB AMC - Ngày 03/04/2015 Công ty MB AMC nhận được hồ sơ của khách hàng là công ty cổ phần kỹ thuật và công nghệ Thái Hưng Thịnh từ phía Ngân hàng MB cung cấp - Thời điểm thẩm định giá ngày 06/04/2015 * Cách thức tiến hành định giá như sau : - Bước 1 Khảo sát hiện trạng BĐS và xác minh thông tin BĐS cần định giá Đặc điểm BĐS thẩm định (BĐS TĐ) Đất ở Nhà ở Diện tích đất thực tế: 148.3 m2 Loại công trình: Nhà ở dân Diện tích trên GCN : 148.3 m2 sinh Chiều rộng : 8.24 Diện tích đất XD: 108.4 m2 Chiều dài : 17.05 Diện tích sàn XD: 289.2 m2 Hướng : Tây Bắc Số tầng xây dựng: 2 + lửng Hình dạng thửa đất: Tương đối Năm XD: 2000 vuông vức Số năm đã sử dụng: 12 Số mặt tiếp giáp : 1.0 Năm sử dụng tối đa : 30 Cấp công trình: Cấp 4 Hình 3 ảnh BĐS cần thẩm định giá 15 - Bước 2 Thu thập thông tin về các bất động sản so sánh (BĐS SS) NỘI DUNG BĐS SS 1 BĐS SS 2 BĐS SS 3 Địa chỉ Nhà 3 tầng số 70 Thanh Hải, Đà Nhà cấp 4 đường Thanh Thủy, Nhà cấp 4 đường Thanh Nẵng Đà Nẵng Thủy, Đà Nẵng Vị trí tương đối Cùng khu vực TSTĐ, Cách TSTĐ Cùng khu vực TSTĐ, Cách Cùng khu vực TSTĐ, khoảng 50m TSTĐ khoảng 100m Cách TSTĐ khoảng Mặt tiền (m) 4 6.8 100m Đất Chiều sâu (m) 17 19.5 76 132.6 4.5 Diện tích (m2) Nở hậu Nở hậu 18 1 81 Hình dạng Thanh Hải 1 Vuông vức Thanh Thủy 1 Số mặt tiền tiếp giáp 5.5 Thanh Thủy Đất ở 7.5 Đường tiếp giáp Trung bình Đất ở 7.5 Trung bình Đất ở Lộ giới giao thông (m) 76 100 Trung bình Mục đích sử dụng 220.0 100.0 Lợi thế kinh doanh 3.000.000 1.500.000 80 660.000.000 150.000.000 80.0 Diện tích xây dựng(m2) 2.000.000 Tổng diện tích sử dụng (m2) Rao bán Rao bán 160.000.000 Đơn giá CTXD (đồng/m2) 2.300.000.000 2.900.000.000 Rao bán Giá trị CTXD trên đất 2.185.000.000 2.842.000.000 2.150.000.000 Tình trạng giao dịch 20.065.789 20.301.659 1.935.000.000 Giá Rao bán (đồng) 11/2014 11/2014 21.913.580 0905797808 0914894477 Giá ước tính/ Giá Giao dịch (đồng) 11/2014 16 0905819091 Đơn Giá QSDĐ (đồng/m2) Thời điểm Thông tin liên hệ - Bước 3 Xác định giá trị đất và công trình BĐS thẩm định + Xác định giá đất BĐS cần thẩm định giá YẾU TỐ ĐIỀU CHỈNH BĐS TĐ BĐS SS 1 BĐS SS 2 BĐS SS 3 6.8 4.5 Mặt tiền (m) 8.24 4 19.5 18 95% 94% Kích thước Chiều sâu (m) 17.05 17 Tỷ lệ (%) 100% 93% Diện tích Thông số (m2) 148.3 76 132.6 81 Lợi thế KD Tỷ lệ (%) 100% 110% 101% 110% Thông số Trung bình Trung bình Trung bình Trung bình Tỷ lệ (%) 100% 100% 100% 100% Hình dạng Thông số Tương đối vuông vức Nở hậu Nở hậu Vuông vức Tỷ lệ (%) 100% 107% 107% 104% 5.5 5.5 7.5 7.5 Lộ giới giao thông (m) Thông số Tỷ lệ (%) 100% 100% 110% 110% - 8.11% -11.36% -15.64% Tổng tỷ lệ điều chỉnh (%) -1.626.550 -2.306.249 -3.428.378 Mức giá điều chỉnh (đồng/m2) Mức giá chỉ dẫn về BĐSTĐ (đồng/m2) 18.439.240 17.995.410 18.485.202 Số lần điều chỉnh 3 4 4 Mức giá thị trường (đồng/m2 đất ở) Tỷ lệ BĐS TĐ – Tỷ lệ BĐS SS Tỷ lệ giá trị định giá/giá trị thị trường 18.000.000 Tỷ lệ BĐS SS (%) Tỷ lệ điều chỉnh = Mức giá cho mục đích thế chấp 100% 17 18.000.000 Như vậy BĐS TĐ với diện tích 148.3 m2 sẽ có giá là 18.000.000 * 148.3 = 2.669.400.000 (đồng) + Xác định giá trị công trình xây dựng Tỷ lệ CLSD CL 60.0% Tỷ lệ CLSD CL 50.0% (PP khấu hao) (PP kỹ thuật) Tỷ lệ CLSD CL bình quân 55.0% Đơn giá xây dựng (đồng/m2) 2.500.000 Giá trị công trình (đồng) 397.650.000 - Giá trị công trình sẽ được tính = Tỷ lệ CLSD CL bình quân * Đơn giá xây dựng (đồng/m2) * Diện tích sàn XD (m2) Ta có : Giá trị công trình = 55% * 2.500.000 * 289.2 = 397.650.000 (đồng) * Như vậy, sau khi xác định được giá trị thửa đất và công trình xây dựng ta có được tổng giá trị BĐS cần thẩm định là 397.650.000 + 2.669.400.000 = 3.067.000.000 (đồng) 18 - Bước 4 Hoàn thiện báo cáo định giá Báo cáo định giá hoàn chỉnh được trình lên phụ trách phòng định giá xem xét Nếu không có gì cần chỉnh sửa thì báo cáo được trình lên phó giám đốc chi nhánh kí duyệt - Bước 5 Ra chứng thư Ra chứng thư thẩm định giá, báo và gửi kết quả cho khách hàng Lưu trữ hồ sơ 19 3.5 Kết quả khảo sát, phỏng vấn khách hàng sử dụng dịch vụ định giá tại công ty MB AMC Nội dung câu hỏi Chỉ tiêu đánh giá Số phiếu Tỷ lệ PĐT Đối với BĐS nội thành được định giá ‘lần 1” thì Nhanh 37 92,5% thời hoàn thành chứng thư là “48h00” và BĐS ngoại Chậm thành “60h00” như vậy Anh/chị cảm thấy thời gian Bình thường 0 0% hoàn thành chứng thư là 3 7,5% 1) Về thời gian Đối với BĐS nội thành được định giá ‘lần 2” (tái Nhanh 37 92,5% hoàn thành chứng thẩm) thì thời gian hoàn thành chứng thư là Chậm 0 0% thư “36h00” và BĐS ngoại thành “48h00” như vậy Bình thường Anh/chị cảm thấy thời gian hoàn thành chứng thư là 3 7,5% Chuyên nghiệp 35 87,5% Khi tiến hành thực hiện khảo sát hiện trạng tài sản Thiếu chuyên nghiệp, cho khách hàng, Anh/chị cảm thấy chuyên viên chưa kiểm tra kỹ hiện 5 12,5% 2) Về quy trình định giá làm việc trạng BĐS làm việc và các Bình thường 0 0% bước tiếp nhận Tiếp nhận hồ sơ 24 60% Anh/chị thường gặp khó khăn trong bước Hỗ trợ khách hàng 9 22,5% Không gặp khó khăn 7 17,5% 20