Khóa Luận Tốt Nghiệp - Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản - Đề Tài - Đánh Giá Công Tác Định Giá Bất Động Sản Tại Công Ty Trách Nhiệm Hữu Hạn Quản Lý Nợ Và Khai Thác Tài Sản – Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Quân Đội Chi Nhánh Đà Nẵng

Kết quả hoạt động định giá của phòng định giá tài sản MB AMC chi nhánh Đà Nẵng năm 2013 và năm 2014 chứng thư Doanh thu đồng Phí thẩm định giá khách hàng còn nợ... Dẫn chứng cụ thể về qu

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ KHOA TÀI NGUYÊN ĐẤT VÀ MÔI TRƯỜNG NÔNG NGHIỆP

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

NỘI DUNG BÁO CÁO

Kết quả nghiên cứu Kết luận và kiến nghị

2

1 ĐẶT VẤN ĐỀ

Đánh giá công tác định giá bất động sản tại công ty MB AMC – Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội chi nhánh Đà Nẵng3

Nghiên cứu đánh giá công tác định giá bất động sản tại công

2 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU

Quy định, chính sách định giá bất động sản tại công ty MB AMC

5

C hín

h sá ch

G IẢ I

P

H

h h ườ ng

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.

Tình hình hoạt động của công ty

Công tác định giá BĐS tại công ty

2.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện trong công tác định giá bất động sản tại công ty MB AMC.

Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện trong công tác định giá bất động sản tại công ty MB AMC.

Quy trình, chính sách định giá tại công ty

7

5 2

3

PHƯƠNG PHÁP

Điều tra, thu thập số liệu

3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

9

3.1 Khái quát về Công ty MB AMC chi nhánh Đà Nẵng

- Là công ty quản lý nợ và khai thác tài sản trực thuộc tổng Công ty

MB AMC và Ngân hàng TMCP Quân đội.

- Nhiệm vụ thu hồi và hạn chế tối đa các khoản nợ xấu của khu vực miền Trung và Tây Nguyên.

- Chức nẵng: Xử lý nợ, định giá tài sản, dự án đầu tư, kho quản chấp, khai thác tài sản.

Hình 2 ảnh trụ sở và văn phòng làm việc của

5 2

Quy trình

B3:

CVĐG: Liên lạc, hẹn khách hàng thời gian KSTS

kiện hồ sơ

B2:

TP/PP ĐG: Kiểm tra tính pháp lý và điều

kiện hồ sơ

3.2 Quy trình tác nghiệp và định giá BĐS tại công ty MB

AMC

11

3.3 Kết quả hoạt động định giá bất động sản của công ty MB AMC

Bảng 3.1 Tình hình hoạt động định giá của phòng định giá tài sản MB

AMC chi nhánh Đà Nẵng năm 2013 và năm 2014

Năm Qúy Số lượng chứng thư Tổng giá trị tài sản

Bảng 3.2 Kết quả hoạt động định giá của phòng định giá tài sản MB

AMC chi nhánh Đà Nẵng năm 2013 và năm 2014

chứng thư

Doanh thu (đồng)

Phí thẩm định giá khách hàng còn nợ

Qúy I 0 Qúy II Qúy III Qúy IV

Biểu đồ 3.2 so sánh doanh thu năm 2013 và năm

2014

- Năm 2013: Phí TĐG khách hàng nợ ở QIII/

2013 là 46.501.000 đồng tăng gấp 2 lần so

với QII/2013 chỉ với 20.980.850 đồng.

- Năm 2014 : SLCT QII là 426 chứng thư

giảm xuồng còn 341 chứng thư ở QIII/2014

- Năm 2013: Phí TĐG khách hàng nợ ở QIII/

2013 là 46.501.000 đồng tăng gấp 2 lần so

với QII/2013 chỉ với 20.980.850 đồng.

- Năm 2014 : SLCT QII là 426 chứng thư

giảm xuồng còn 341 chứng thư ở QIII/2014

- Năm 2013: SLCT QIV là 338 chứng thư tăng gần gấp 2 so với QIII/2013 với 183 chứng thư.

- Năm 2014: Phí TĐG khách hàng nợ ở QIV/2014 là 110.881.000 đồng tăng gấp 5 lần so với QIII/2014 chỉ với 20.779.000 đồng.

- Năm 2013: SLCT QIV là 338 chứng thư tăng gần gấp 2 so với QIII/2013 với 183 chứng thư.

- Năm 2014: Phí TĐG khách hàng nợ ở QIV/2014 là 110.881.000 đồng tăng gấp 5 lần so với QIII/2014 chỉ với 20.779.000 đồng.

14

3.4 Dẫn chứng cụ thể về quy trình thẩm định giá BĐS tại công ty MB AMC

- Ngày 03/04/2015 Công ty MB AMC nhận được hồ sơ của khách hàng là công ty cổ phần kỹ thuật và công nghệ Thái Hưng Thịnh từ phía Ngân hàng MB cung cấp.

- Thời điểm thẩm định giá ngày 06/04/2015

* Cách thức tiến hành định giá như sau :

- Bước 1 Khảo sát hiện trạng BĐS và xác minh thông tin BĐS cần định giá

Số năm đã sử dụng: 12 Năm sử dụng tối đa : 30 Cấp công trình: Cấp 4 Đặc điểm BĐS thẩm định (BĐS TĐ)

Hình 3 ảnh BĐS cần thẩm định giá 15

- Bước 2 Thu thập thông tin về các bất động sản so sánh (BĐS SS)

Vị trí tương đối Cùng khu vực TSTĐ, Cách TSTĐ

khoảng 50m.

Cùng khu vực TSTĐ, Cách TSTĐ khoảng 100m.

Cùng khu vực TSTĐ, Cách TSTĐ khoảng 100m.

Đất

Đường tiếp giáp Thanh Hải Thanh Thủy Thanh Thủy

Giá Rao bán (đồng) 2.300.000.000 2.900.000.000 2.150.000.000 Giá ước tính/ Giá Giao dịch (đồng) 2.185.000.000 2.842.000.000 1.935.000.000 Đơn Giá QSDĐ (đồng/m 2 ) 20.065.789 20.301.659 21.913.580

Thông tin liên hệ 0905797808 0914894477 0905819091

16

- Bước 3 Xác định giá trị đất và công trình BĐS thẩm định

+ Xác định giá đất BĐS cần thẩm định giá

Kích thước

Mặt tiền (m) 8.24 4 6.8 4.5Chiều sâu (m) 17.05 17 19.5 18

Như vậy BĐS TĐ với diện tích 148.3 m2 sẽ có giá là

18.000.000 * 148.3 = 2.669.400.000 (đồng )

+ Xác định giá trị công trình xây dựng

Tỷ lệ CLSD CL (PP khấu hao) 60.0% Tỷ lệ CLSD CL

Báo cáo định giá hoàn chỉnh được trình lên phụ trách phòng định

giá xem xét Nếu không có gì cần chỉnh sửa thì báo cáo được

trình lên phó giám đốc chi nhánh kí duyệt.

Ra chứng thư thẩm định giá, báo và gửi kết quả cho khách

3.5 Kết quả khảo sát, phỏng vấn khách hàng sử dụng dịch vụ định giá tại

hoàn thành chứng thư là

Nhanh 37 92,5%Chậm 0 0%Bình thường 3 7,5%

Đối với BĐS nội thành được định giá ‘lần 2” (tái thẩm) thì thời gian hoàn thành chứng thư là

“36h00” và BĐS ngoại thành “48h00” như vậy Anh/chị cảm thấy thời gian hoàn thành chứng thư là

Nhanh 37 92,5%Chậm 0 0%Bình thường 3 7,5%

chưa kiểm tra kỹ hiện trạng BĐS

5 12,5%Bình thường 0 0%

Anh/chị thường gặp khó khăn trong bước

Tiếp nhận hồ sơ 24 60%

Hỗ trợ khách hàng 9 22,5%Không gặp khó khăn 7 17,5%20

Biểu đồ 3.2 Tỷ lệ PĐT đánh giá thời gian hoàn thành chứng thư lần 1, lần 2 và Tỷ lệ PĐT đánh

giá nghiệp vụ khảo sát hiện trạng tài sản

* Ý kiến khách hàng Phạm Văn Quang lí do gặp phải khó khăn trong bước tiếp nhận hồ sơ là:

“Đối với những khách hàng muốn vay vốn tại Ngân hàng MB thông qua việc thế chấp BĐS, thì hồ sơ của khách hàng trước khi được MB AMC thẩm định phải trãi qua bước trung gian là hồ sơ phải nộp tại Ngân hàng MB sau

đó cán bộ MB mới chuyển hồ sơ sang MB AMC để tiến hành định giá Như vậy, làm tốn thời gian chờ đợi của khách hàng trong khi khách hàng rất cần vay vốn gấp và đôi khi cán bộ MB vì một số lí do nào đó lại không chuyển đủ hồ sơ của khách hàng đã cung cấp đầy đủ như đã yêu cầu cho phía MB AMC khiến khách hàng phải mất thời gian bổ sung hồ sơ hoặc chờ cán bộ MB tìm kiếm lại hồ sơ của khách hàng bổ sung cho phía MB AMC”

* Khách hàng Lương Hữu Anh gặp phải khó khăn trong bước hỗ trợ khách hàng với lí do như sau:

“Khi khách hàng xin số điện thoại của chuyên viên định giá đến khảo sát hiện trạng tài sản, thì chuyên viên không muốn cung cấp hoặc chỉ cho số điện thoại của bộ phận hỗ trợ công ty, điều này khiến cho mong muốn được liên lạc, làm việc trực tiếp với chuyên viên định giá của khách hàng gặp khó khăn”. 21

87,5%

12,5% 0%

Tỷ lệ PĐT đánh giá nghiệp vụ khảo sát hiện

trạng tài sản

Chuyên nghiệp

Thiếu chuyên nghiệp Bình thường

92,5%

0%

7,5%

Tỷ lệ PĐT đánh giá thời gian hoàn thành chứng thư lần 1 và lần 2

Nhanh Chậm Bình thường

3.6 Kết quả khảo sát, phỏng vấn chuyên viên định giá tại công ty MB AMC.

Nội dung câu hỏi Chỉ tiêu Số phiếu Tỷ lệ PĐT 1) Trong quá trình thực hiện thẩm định giá cho

khách hàng Anh/chị thường hay mắc phải những lỗi

2) Theo Anh/chị 1ngày 1 chuyên viên định giá được

phân giao từ 3 đến 5 hồ sơ/ngày như vậy Anh/chị

3) Những khó khăn trong bước khảo sát hiện trạng

BĐS Anh/chị thường hay gặp phải là

Không được gặp trực tiếp chủ sở hữu tài sản 2 20%

Chụp ảnh hiện trạng BĐS 5 50%

4) Anh/chị đã có lần nào thẩm định giá phi thị

trường cho khách hàng chưa

Nếu chọn "Có " xin vui lòng trả lời tiếp : Lí do Anh/chị thẩm định giá phi thị trường

Chịu áp lực chi phối từ khách hàng và MB 9 90%

5) Trong quá trình thẩm định giá, các BĐS được đưa

vào so sánh với BĐS cần thẩm định giá, được

Anh/chị thu thập thông tin thông qua

Đi điều tra, tìm hiểu thu thập thực tế trên địa bàn 2 20%

Thông qua các trang web mua bán BĐS 5 50%

* Chuyên viên định giá Trần Trọng Kha cho biết lí do thường gặp phải khó

khăn khi chụp ảnh hiện trạng BĐS trong quá trình khảo sát hiện trạng tài sản

để dẫn đến lỗi hình ảnh trong quá trình thực hiện thẩm định giá là.

“Khách hàng thường gây khó khăn hoặc không hợp tác, tạo điều kiện thuận lợi để chuyên viên định giá tiến hành chụp ảnh hiện trạng BĐS Họ có tâm lí

lo ngại, e sợ hàng xóm hay những người xung quanh dèm pha khi biết mình thế chấp BĐS để vay vốn Ngân hàng Chính khó khăn này làm cho chuyên viên định giá thường mắc phải lỗi hình ảnh”. 22

Biểu đồ 3.3 Tỷ lệ PĐT đánh giá công tác phân giao hồ sơ và Tỷ lệ PĐT đánh giá

công tác thu thập thông tin BĐS SS

* Theo chuyên viên định giá Trương Văn Thiên lí do anh đã từng thực hiện định giá phi thị trường vì chịu áp lực từ phía khách hàng và MB là.

“Nếu như chuyên viên định giá đưa ra mức giá BĐS được khách hàng sử dụng để thế chấp vay vốn tại Ngân hàng

MB quá thấp hoặc không làm khách hàng hài lòng về mức giá đã báo cáo hay thậm chí không hỗ trợ tăng mức giá BĐS thẩm định như mong muốn của khách hàng Thông thường khách hàng sẽ gây sức ép lên chuyên viên định giá, bằng cách đe dọa hủy hồ sơ không vay vốn tại Ngân hàng MB nữa mà chuyển sang vay tại các Ngân hàng khác Áp lực sẽ gia tăng, khi các cán bộ của phòng kinh doanh MB thấy khách muốn hủy không vay vốn tại Ngân hàng nữa, họ sẽ quay sang tác động lên các chuyên viên định giá bằng nhiều cách khác nhau với mục đích mong muốn chuyên viên định giá hỗ trợ nâng giá BĐS đã thẩm định lên để khách hàng có thể vay vốn tại Ngân hàng MB cũng như nhằm giữ chân khách hàng”.

23

90%

10% 0%

Tỷ lệ PĐT đánh giá công tác phân giao hồ sơ

Qúa nhiều

hồ sơ Bình thường

Ít hồ sơ

3.7 Đánh giá công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty MB AMC

Thời

gian

Phương pháp TĐG

Văn bản pháp luật

Cơ sở vật chất

kỹ thuật

Chuyên Viên Định giá

Những tồn tại hạn chế

Mẫu thuận Lợi ích

25

3.8 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất

động sản tại công ty MB AMC

Đầu tư trang thiết bị kỹ thuật

Tăng hạn mức phê duyệt cấp quản lí

Tuyển dụng cộng tác viên

Xây dựng HTTT về BĐS Đổi mới nhận thức của lãnh đạo ngân hàng

Thường xuyên đào tạo, bồi dưỡng ngiệp vụ cho CVĐG

GIẢI PHÁP

26

Năm 2014 1.344 chứng

1.482.481.750

đồng

27

KIẾN NGHỊ

Thành lập cơ quan chuyên môn làm tham mưu về thẩm định giá

Cung cấp cổng thông tin tìm

kiếm BĐS GCNQSDĐ và sở hữu nhà ở Đẩy mạnh việc cấp Ban hành văn bản pháp

Xin chân thành cảm ơn

quý thầy cô giáo và các bạn đã

chú ý lắng nghe!

29