Đánh giá công tác định giá bất động sản tại công ty trách nhiệm hữu hạn quản lý nợ và khai thác tài sản (MB AMC) – ngân hàng thương mại cổ phần quân đội (MB) chi nhánh đà nẵng

Tuy nhiên, một thực tế là việc định giá bất động sản thế chấp vẫn thườngdiễn ra những bất cập trong công tác tổ chức định giá khiến cho việc xác địnhgiá trị của bất động sản, việc xây dự

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾKhoa Tài Nguyên Đất Và Môi Trường Nông Nghiệp

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP TÊN ĐỀ TÀI:

Đánh giá công tác định giá bất động sản tại Công ty trách nhiệm hữu hạn quản lý nợ và khai thác tài sản – Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội chi nhánh Đà Nẵng

Sinh viên thực hiện : Hồ Văn Thành

Lời Cảm Ơn

Sau thời gian học tập, rèn luyện tại Trường Đại học Nông Lâm Huế và thựctập tốt nghiệp tại Công Ty TNHH quản lí nợ và khai thác tài sản, tôi đã hoànthành đề tài “Đánh giá công tác định giá bất động sản tại Công Ty Trách Nhiệmhữu hạn quản lý nợ và khai thác tài sản – Ngân hàng thương mại cổ phần QuânĐội chi nhánh Đà Nẵng”

Để hoàn thành chương trình học và thực hiện đề tài tôi đã nhận được sựquan tâm, giúp đỡ quý báu của quý Thầy, Cô trong Ban giám hiệu trường Đạihọc Nông Lâm Huế, Khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp, PhòngĐào tạo đại học của nhà trường Xin trân trọng gửi tới quý Thầy, Cô lòng biết

ơn chân thành và tình cảm quý mến nhất

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn đến Cô giáo TS Nguyễn Hoàng Khánh Linh,người hướng dẫn khoa học, đã tận tâm giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiêncứu và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp

Tôi xin chân thành cảm ơn đến các tập thể và cá nhân: Công ty trách nhiệmhữu hạn quản lí nợ và khai thác tài sản – Ngân hàng thương mại cổ phần QuânĐội chi nhánh Đà Nẵng và một số khách hàng tham gia khảo sát, phỏng vấn đãgiúp đỡ tận tình, tạo điều kiện để tôi hoàn thành khóa luận này

Do thời gian nghiên cứu có hạn, kinh nghiệm bản thân còn hạn chế nênkhông thể tránh được những thiếu sót Kính mong nhận được sự đóng góp ý kiếncủa quý thầy cô và bạn bè để đề tài được hoàn thiện hơn

Tôi xin chân thành cảm ơn !

Huế, ngày 18 tháng 05 năm 2015

Sinh Viên

Hồ Văn Thành

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1 Sơ đồ quy trình nghiệp vụ định giá 24

Bảng 4.2 Các nội dung thẩm định bất động sản 27

Bảng 4.3 Tình hình hoạt động định giá của phòng định giá tài sản MB AMC chi nhánh Đà Nẵng qua các năm 29

Bảng 4.4 Kết quả hoạt động định giá của phòng định giá tài sản MB AMC chi nhánh Đà Nẵng qua các năm 30

Bảng 4.5 Đặc điểm BĐS thẩm định 33

Bảng 4.6 Mô tả vị trí BĐS thẩm định giá 33

Bảng 4.7 Thông tin các bất động sản so sánh 35

Bảng 4.8 Bảng điều chỉnh các yếu tố BĐS 36

Bảng 4.9 Kết quả tính toán giá trị công trình 37

Bảng 4.10 Kết quả khảo sát khách hàng 40

Bảng 4.11 Kết quả khảo sát chuyên viên định giá 45

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 4.1 Biểu đồ so sánh doanh thu năm 2013 và năm 2014 31

Biểu đồ 4.2 Tỷ lệ PĐT đánh giá của khách về thời gian hoàn thành chứng thư lần 1, lần 2 và Tỷ lệ PĐT đánh giá nghiệp vụ khảo sát hiện trạng tài sản 42

Biểu đồ 4.3 Tỷ lệ PĐT đánh giá công tác phân giao hồ sơ và Tỷ lệ PĐT đánh giá công tác thu thậpthông tin BĐS SS 47

DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Sơ đồ vị trí hành chính thành phố Đà Nẵng 18

Hình 4.2 Sơ đồ cơ cấu tổ chức của công ty MB AMC 21

Hình 4.3 Sơ đồ cơ cấu tổ chức phòng thẩm định giá tài sản 22

Hình 4.4 Sơ đồ xác định giá bất động sản 28

Hình 4.5 Sơ đồ vị trí tương đối của bất động sản thẩm định 34

Hình 4.6 Hình ảnh BĐS cần thẩm định giá 34

BẢNG CHÚ GIẢI NHỮNG CỤM TỪ VIẾT TẮT

MB AMC Công Ty Trách Nhiêm hữu hạn quản lý nợ và khai thác tài sản –

Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội

MB Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Quân Đội

PĐT Phiếu điều tra

CVĐG Chuyên viên định giá

MỤC LỤC

PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1

1.1.Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu và yêu cầu 2

1.2.1 Mục tiêu chung 2

1.2.2 Mục tiêu cụ thể 2

1.2.3 Yêu cầu 2

PHẦN 2: TỔNG QUAN VÀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

2.1 Cơ sở lí luận và các vấn đề nghiên cứu 3

2.1.1 Bất động sản 3

2.1.1.1 Khái niệm bất động sản 3

2.1.1.2 Đặc điểm bất động sản 3

2.1.1.3 Vai trò bất động sản 4

2.1.2 Định giá bất động sản 4

2.1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản 4

2.1.2.2 Mục đích và vai trò định giá bất động sản 4

2.1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 5

2.1.2.4 Căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản 6

2.1.2.5 Các phương pháp định giá bất động sản 8

2.2 Cơ sở thực tiễn 13

2.2.1 Tình hình định giá bất động sản trên thế giới 13

2.2.2 Tình hình định giá bất động sản tại Việt Nam 13

2.3 Một số ngiên cứu liên quan 14

PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 16

3.1 Đối tượng nghiên cứu 16

3.2 Phạm vi nghiên cứu 16

3.3 Nội dung nghiên cứu 16

3.4 Phương pháp nghiên cứu 16

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 16

3.4.2 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 16

3.4.3 Phương pháp so sánh 17

3.4.4 Phương pháp phân tích thống kê, xử lý số liệu 17

3.4.5 Phương pháp kế thừa 17

PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 18

4.1 Khái quát chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Thành Phố Đà Nẵng .18

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 18

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 19

4.2 Khái quát về Công ty trách nhiệm hữu hạn quản lý nợ và khai thác tài sản -Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội chi nhánh Đà Nẵng 20

4.3 Công tác định giá bất động sản tại công ty MB AMC chi nhánh Đà Nẵng 22 4.3.1 Các quy định của công ty MB AMC về định giá bất động sản 22

4.3.1.1 Nguyên tắc trong thẩm định giá 22

4.3.1.2 Cơ sở thẩm định giá 22

4.3.1.3 Hồ sơ pháp lý của BĐS 23

4.3.1.4 Thủ tục hợp đồng định giá BĐS 23

4.3.2 Quy trình định giá BĐS của công ty MB AMC 24

4.3.3 Các phương pháp định giá BĐS tại công ty MB AMC 25

4.3.3.1 Định giá BĐS 25

4.3.3.2 Định giá CTXD trên đất 25

4.3.3.3 Định giá QSDĐ 26

4.3.4 Kết quả hoạt động định giá bất động sản của công ty MB AMC 28

4.3.4.1 Tình hình hoạt động định giá của công ty MB AMC năm 2013 và năm 2014 28

4.3.4.2 Dẫn chứng cụ thể về quy trình thẩm định giá BĐS tại công ty MB AMC

32

4.3.4.3 Kết quả khảo sát, phỏng vấn khách hàng sử dụng dịch vụ định giá tại công ty MB AMC 38

4.3.4.4 Kết quả khảo sát, phỏng vấn chuyên viên định giá tại công ty MB AMC .43

4.4 Đánh giá công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty MB AMC 48

4.4.1 Kết quả đạt được 48

4.4.2 Những tồn tại hạn chế 49

4.4.3 Nguyên nhân 49

4.5 Định hướng nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty MB AMC 50

4.6 Các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại công ty MB AMCchi nhánh Đà Nẵng 50

PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 52

5.1 Kết luận 52

5.2 Kiến Nghị 52

PHẦN 6: TÀI LIỆU THAM KHẢO 53

PHẦN 1

MỞ ĐẦU 1.1.Tính cấp thiết của đề tài

Trong giai đoạn nền kinh tế hội nhập, xu thế toàn cầu hoá diễn ra ngàycàng nhanh thì hoạt động tín dụng tại các ngân hàng thương mại hiện nay rấtquan trọng Việc sử dụng bất động sản (BĐS) làm tài sản thế chấp ngày càngdiễn ra phổ biến Các tác nhân trong nền kinh tế muốn đẩy nhanh sản xuất, mởrộng sản xuất kinh doanh thì nhu cầu về vốn là rất lớn, lượng vốn này chủ yếuđược vay tại các ngân hàng Chất lượng, giá trị của các tài sản thế chấp sẽ quyếtđịnh việc ngân hàng cho vay hay không và mức cho vay tối đa là bao nhiêu Đểlàm được điều này công tác định giá bất động sản tại các ngân hàng có vai trò vôcùng quan trọng Việc định giá đúng giá trị của bất động sản sẽ là cơ sở để ngânhàng quyết định mức cho vay Hiện nay, hoạt động định giá bất động sản thếchấp đang diễn ra khá bài bản tại nhiều ngân hàng

Trong những năm gần đây, sự phát triển của thị trường bất động sản đã thuhút ngày càng nhiều các ngân hàng thương mại tham gia tài trợ vốn thông quacho vay thế chấp bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội (MB)

là một trong những Ngân hàng hàng đầu Việt Nam đi tiên phong trong lĩnh vực

đó Tuy nhiên, một thực tế là việc định giá bất động sản thế chấp vẫn thườngdiễn ra những bất cập trong công tác tổ chức định giá khiến cho việc xác địnhgiá trị của bất động sản, việc xây dựng khung giá đất thị trường không sát vớigiá trị thực của bất động sản Bên cạnh đó việc áp dụng và mở rộng các phươngpháp đôi khi cũng chưa được linh hoạt, điều đó đã gây ra tình trạng khiếu nạicủa khách hàng cá nhân và các doanh nghiệp yêu cầu tái thẩm định lại ngàycàng phổ biến, khi mà nhu cầu sử dụng vốn ngày càng lớn để đáp ứng nhu cầucon người

Từ những bất cập trong công tác tổ chức định giá, việc áp dụng các phươngpháp định giá còn chưa được linh hoạt, việc khiếu nại yêu cầu tái thẩm định còn

phổ biến Chính vì vậy, tôi quyết định lựa chọn đề tài: “Đánh giá công tác định

giá bất động sản tại Công ty trách nhiệm hữu hạn quản lý nợ và khai thác tài sản (MB AMC) – Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội (MB) chi nhánh

Đà Nẵng” Với hy vọng có thể tìm hiểu sâu hơn về hoạt động thẩm định giá bất

động sản nói chung và công tác định giá bất động sản tại Công ty trách nhiệmhữu hạn quản lý nợ và khai thác tài sản – Ngân hàng thương mại cổ phần Quân

Đội chi nhánh Đà Nẵng nói riêng Đồng thời có thể đưa ra một số kiến nghịnhằm đẩy mạnh hoạt động định giá bất động sản cho công ty MB AMC.

1.2 Mục tiêu và yêu cầu

- Đề xuất những giải pháp để hoàn thiện công tác định giá bất động sản tạicông ty MB AMC – Ngân hàng MB chi nhánh Đà Nẵng

- Nắm bắt được phương pháp và quy trình định giá bất động sản

- Cập nhập đầy đủ các văn bản, bộ luật có liên quan đến công tác định giábất động sản

PHẦN 2 TỔNG QUAN VÀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Cơ sở lí luận và các vấn đề nghiên cứu

2.1.1 Bất động sản

2.1.1.1 Khái niệm bất động sản

Theo Bộ luật Dân sự năm 2011 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tạiĐiều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, côngtrình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trìnhxây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luậtquy định” [10]

2.1.1.2 Đặc điểm bất động sản

- Tính cá biệt và khan hiếm

Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đấtđai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có giới hạn nhấtđịnh, không thể tăng thêm hay giảm đi theo ý muốn của con người Tính khanhiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khuvực, vùng, địa phương, lãnh thổ Chính vì tính khan hiếm, tính cố định vàkhông di dời được của đất đai nên BĐS có tính cá biệt Trong cùng một khu vựcnhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau Trên thực

tế khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khácnhau, kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế Ngay trongmột tòa cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau.Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc

để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá nhân từ đólàm cho BĐS có tính cá biệt và khan hiếm

- Tính lâu bền

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xemnhư không thể bị hủy hoại, trừ khi có thiên tai,sạt lở, vùi lấp Đồng thời các vậtkiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thờigian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm và có thể lâuhơn nữa Vì vậy, tính lâu bền của BĐS là do đất đai không bị mất đi, thời gian

sử dụng lâu dài, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nên BĐS rấtphong phú và đa dạng Nói chung quy thì BĐS là một tài sản có tính lâu bền

- Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau

BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này thay đổi cóthể tác động và làm thay đổi giá trị của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợpNhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp vànâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó Trong thực tế, việc xâydựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượngkhá phổ biến

2.1.1.3 Vai trò bất động sản

- Ứng với mỗi loại hình BĐS và mục đích sử dụng khác nhau thì BĐS cócác vai trò khác nhau Tuy nhiên, nhìn chung thì BĐS có các vai trò:

- Tư liệu sản xuất đặc biệt

- Điều kiện cơ bản tối thiểu của đời sống xã hội

- Đảm bảo cho quá trình tái sản xuất và phát triển [2]

2.1.2 Định giá bất động sản

2.1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản

Có rất nhiều cách khác nhau để hiểu về định giá BĐS Thông thường thìngười ta thường sử dụng các khái niệm sau:

- Định giá BĐS là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữa BĐS cụ thểbằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã xác định

- Định giá BĐS là một nghệ thuật khoa học về ước tính giá trị cho một mụcđích cụ thể của BĐS cụ thể tại thời điểm nhất định, có cân nhắc đến tất cả đặcđiểm của BĐS cũng như xem xét đến tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thịtrường, bao gồm cả các loại đầu tư lựa chọn [2]

2.1.2.2 Mục đích và vai trò định giá bất động sản

Mục đích định giá BĐS

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, mọi hoạt động kinhdoanh đều chịu tác động của khái niệm giá trị Việc định giá nhằm hướng đếnmục tiêu tìm kiếm giá trị của BĐS trên thị trường Chính vì vậy, định giá giá trịBĐS có vai trò rất quan trọng trong các quyết định mua bán, cho thuê, thế chấp,bảo hiểm, đầu tư [2]

Vai trò định giá BĐS

Định giá BĐS là căn cứ nền tảng, cần thiết để thực hiện quản lí tài sản có

hiệu quả bao gồm từ việc sử dụng tài sản đến việc mua các tài sản mới vàchuyển nhượng các tài sản hiện đang sử dụng Định gái BĐS là hình thức phântích kinh tế ứng dụng, định giá đất và công trình trên đất.

2.1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với giá trị của bất động sản

- Yếu tố tự nhiên

Vị trí của BĐS: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại cao thì giátrị của BĐS càng lớn Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí là vị trí tuyệtđối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trênđều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS

Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diệntích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cưtrong vùng

Địa hình BĐS tọa lạc: địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với cácBĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Ở những khu vựcthấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thìgiá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là cáccông trình xây dựng khác): Nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào cókiến trúc phù hơp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại

- Yếu tố kinh tế

Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS manglại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó Khi khả năng tạo ra thunhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điềuhòa nhiệt độ, thông tin liên lạc… Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượngcàng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng

Các yếu tố liên quan đến thị trường

- Tính hữu ích của bất động sản

- Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường

- Tình trạng khan hiếm của loại bất động sản trên thị trường

Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền

sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạngcho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sỡ hữu nhà, sựhạn chế quyền sở hữu chung [7].

Các yếu tố chung bên ngoài

Các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhànước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến thị trường và kéotheo sự biến động về giá của BĐS [7]

Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: các yếu tố kinh tế liên quan như quy luậtcung - cầu, lực lượng tham gia vào thị trường, điều kiện thị trường, mức tăngtrưởng tổng sản phẩm quốc nội, thu nhập bình quân hàng năm của dân cư trongvùng…

Các yếu tố xã hội: Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS Mộtkhu vực mà dân số tăng đột ngột do tốc độ tăng dân số cơ học thì giá trị của BĐSnơi khu vực đó sẽ tăng lên (do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ nghiêm trọng) Mặtkhác, các yếu tố khác trong khu vực cũng tác động đến như: y tế, giáo dục, trình

độ dân trí, an ninh, tập quán của người dân… làm thay đổi giá BĐS

2.1.2.4 Căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản

Căn cứ định giá BĐS

Căn cứ Luật Dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm

2005 [10]

Căn cứ vào Mục 3, Chương II Pháp lệnh giá số 40/2002/PL - UBTV

QH 10 ngày 26/04/2002 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định về Thẩmđịnh giá [7]

Căn cứ Nghị định 101/2005/NĐ - CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ vềThẩm định giá [5] và Thông tư số 17/2006/TT - BTC ngày 13/03/2006 của BộTài chính về việc hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ – CP [3]

Nguyên tắc định giá BĐS

- Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất

Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mứchữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, cóthể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớnnhất cho tài sản

- Nguyên tắc thay thế

Khi có hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giáthấp hơn thì tài sản đó sẽ hấp dẫn người mua và khả năng bán được trước là rất cao.Giới hạn trên của giá trị bất động sản có xu hướng được tạo ra bởi chi phímua một bất động sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện là không có

sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế Khi đó, một người muathận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản thay thế như vậy trongthị trường mở

- Nguyên tắc cung - cầu

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tàisản đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung

và cầu về tài sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịchvới cung về tài sản

Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó cócác yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với nhữngthuộc tính của tài sản khác Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm nàyđược phản ánh trong cung – cầu và giá trị tài sản

- Nguyên tắc cân bằng

Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khảnăng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất Do đó, để ước tính mức sửdụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạttới sự cân bằng như vậy hay không

- Nguyên tắc thay đổi

Giá trị tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phảnánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị.Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi Do đó, trong thẩmđịnh giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các

nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức

sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

- Nguyên tắc cạnh tranh

Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quámức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận Đốivới tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau

và giữa tài sản này với tài sản khác Do đó, giá trị của tài sản được hình thành làkết quả của sự cạnh tranh trên thị trường

- Nguyên tắc dự báo

Khi ước tính giá trị nên luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai hơn là

sự thực hiện quá khứ Định giá là nhiệm vụ dự kiến lợi ích nhận được từ quyền

sở hữu tài sản Những dự tính của người mua hay người chủ sở hữu có thể ảnhhưởng trực tiếp đến giá trị thị trường

- Nguyên tắc ngoại ứng

Giá trị của bất động sản chịu tác động của yếu tố bên ngoài nó và ngượclại Có những chi phí làm tăng chi phí bất động sản thì mới làm giá bất động sảntăng, lại có những cái không mất chi phí nhưng giá bất động sản vẫn tăng

2.1.2.5 Các phương pháp định giá bất động sản

- Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phântích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịchthành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá hoặcgần với thời điểm thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cầnđịnh giá [4]

Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản

có giao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường [4]

- Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh

Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giao dịch, giá niêm yết

hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sảncần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường

Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các

tài sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá

đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cầnthẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá

Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so

sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn

Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài

sản cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo

sự khác biệt về các yếu tố so sánh với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giáchỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh

Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh,

rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sảncần thẩm định

- Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phítạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá thị trườngcủa tài sản cần thẩm định giá [4]

Phương pháp chi phí dựa trên giả định các hàng hoá có tính thay thế lẫnnhau Chính vì thế, giá trị tài sản cần định giá có thể được đo bằng chi phí làm ramột tài sản tương tự Lập luận trong phương pháp này cho rằng một người mua

có đầy đủ thông tin sẽ không bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn so với chiphí bỏ ra để làm ra (tạo ra) một tài sản tương tự [4]

Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc BĐS bằng cách coi đó là đất

trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyêntắc xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giáđất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn các Bộ, ngành có liên quan, Ủyban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương

Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế công

trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phíphải nộp theo quy định của pháp luật

Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ

giảm giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất

Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao

mòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình

Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS cần thẩm định giá bằng cách cộng (+) kết

quả bước 1 và kết quả bước 4

Giá trị thị trường của một tài sản bằng với giá trị hiện tại (giá trị tại thờiđiểm cần thẩm định giá) của các khoản thu nhập ròng có thể thu về trong tươnglai từ tài sản [4].

Phương pháp thu nhập được chia thành 2 phương pháp:

- Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từtài sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn

R

I

V 

Trong đó:

V: là giá trị tài sản cần định giá

I: là thu nhập ròng do tài sản mang lại (trong 1 năm)

R: là tỷ lệ vốn hóa

Các bước tiến hành:

Bước 1: Ước tính thu nhập do tài sản mang lại Mỗi loại thu nhập ứng với

mỗi loại tỷ suất vốn hóa thích hợp

Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu

nhập

Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp.

- Phương pháp dòng tiền chiết khấu: là phương pháp ước tính giá trị của tàisản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi của dòng tiền dự kiến phátsinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, có tính đến yếu tố lạm phát và không

ổn định của thu nhập Phương pháp dòng tiền chiết khấu áp dụng thích hợp đểthẩm định giá những tài sản mang lại thu nhập ổn định hoặc không ổn định hàngnăm, trong tương lai

Các bước tiến hành:

Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản.

Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản.

Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí Bước 4:Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ.

Bươc 5: Ước tính tỷ suất vốn hóa thích hợp.

Bước 6: Xác định giá trị tài sản.

- Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trườngcủa tài sản cần thẩm định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ướctính bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản trừ đi tất

cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó [4]

Phương pháp thặng dư được xây dựng dựa trên nguyên tắc “đóng góp”, tức

là giá trị hiện tại của BĐS (giá trị chưa được phát triển) chính là giá trị còn lạisau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển (giá trị tài sản mới) trừ đi tất cả cácchi phí để tạo ra sự phát triển đó (chi phí đầu tư thêm để có tài sản mới) [4].Giá trị hiện tại của BĐS = Giá trị phát triển BĐS – Chi phí để phát triển BĐSCác bước tiến hành

Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu

quả nhất của dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tàichính và mang lại giá trị cao nhất cho dự án

Bước 2:Ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi tổng

doanh thu đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá

Trong đó:

DT: Tổng doanh thu phát triển của dự án

DTt: Doanh thu dự tính của dự án vào năm thứ t

n: Thời gian hay dòng đời của dự án

r: Tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường tính theo lãi suấtvốn vay ngân hàng)

1 ( 1 )

1 ( 1 )

Bước 3: Ước tính chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án,

chuyển đổi chi phí đầu tư đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá

Công thức:

Trong đó:

CP: Hiện giá tổng chi phí đầu tư dự án

CPt: Chi phí ước tính năm t

n: Thời gian hay dòng đời của dự án

r: Tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường tính theo lãi suấtvốn vay ngân hàng)

Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của bước

2 trừ (-) bước 3

Công thức:

V = DT-CPTrong đó:

V:Giá trị BĐS cần thẩm định giáDT:Tổng doanh thu của dự ánCP:Tổng chi phí đầu tư dự án

- Phương pháp lợi nhuận

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năngsinh lời của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cầnthẩm định giá Là phương pháp xác định giá BĐS bằng cách vốn hóa khoản lợinhuận ròng thu được trong quá trình kinh doanh [4]

Các bước tiến hành

Bước 1: Xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ; bao gồm

tất cả các khoản thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo ngành nghề kinhdoanh đã đăng ký với cấp có thẩm quyền

Bước 2: Xác định tổng chi phí.

Bước 3: Xác định thu nhập thực từ BĐS.

Bước 4: Áp dụng công thức để tìm ra giá trị của BĐS.

Giá trị thị trường của BĐS = Thu nhập thực hàng năm

Tỷ suất vốn hóa

2.2 Cơ sở thực tiễn

2.2.1 Tình hình định giá bất động sản trên thế giới

Ở nhiều nước dịch vụ định giá BĐS đã phát triển từ lâu, các nước đều đưa

ra các tiêu chuẩn và quy định cho hoạt động của loại dịch vụ này Cụ thể nhữngquy định về đào tạo, thời gian kinh nghiệm, về cấp chứng chỉ và giấy phép hànhnghề, tiêu chuẩn chuyên môn Ở nhiều nước đã tổ chức hiệp hội định giá và hiệphội định giá quốc tế Những hiệp hội này thường cung cấp các khóa đào tạo cơbản và nâng cao về nghề định giá và đưa ra tiêu chuẩn hoạt động của nghềnghiệp như tiêu chuẩn hành nghề định giá, tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp Định giá BĐS là lĩnh vực được nhiều quốc gia trên thế giới, kể cả các nướcphát triển cũng như đang phát triển đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua Tạicác nước như Mỹ, Thụy Điển, Anh, Pháp, Úc, Malaysia, Singapore, Thái Lan,Trung Quốc định giá BĐS đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế.Việc định giá BĐS diễn ra trong hành lang pháp lý đã được xác lập trong đó cácnội dung được thể chế hóa rất đầy đủ và chi tiết

Về tổ chức, chức năng, nhiêm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan định giáđược chia làm 2 mô hình tổ chức định giá BĐS chính

Tổ chức định giá của nhà nước: Xây dựng giá BĐS, thực hiện quản lý nhànước về công tác định giá BĐS trên phạm vi cả nước

Tổ chức định giá của tư nhân: Được hình thành và phát triển trong cơ chếthị trường nhằm đáp ứng các nhu cầu thường xuyên, đa dạng của khu vực sởhữu tư nhân về BĐS như thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê, nhận thừa kế, bảohiểm, đầu tư phát triển và giải quyết tranh chấp về giá BĐS của các bên có liênquan Tổ chức định giá tư nhân hoạt động chủ yếu dưới hình thức công ty tráchnhiệm hữu hạn

2.2.2 Tình hình định giá bất động sản tại Việt Nam

Hiện nay định giá BĐS tại Việt Nam được tiến hành nhằm phục vụ cho cáccông tác: Tính các khoản thuế liên quan đến đất đai và tài sản trên đất, cổ phầnhóa, sáp nhập, thanh lý tài sản, thế chấp, bảo hiểm, cung cấp thông tin thịtrường, tư vấn giá trị thị trường BĐS

Để định giá BĐS được thống nhất từ Trung Ương đến địa phương, cơ quanđịnh giá BĐS có thẩm quyền bao gồm: Bộ Tài chính; Sở Tài chính các tỉnh,thành phố Các cơ quan này sẽ trao trách nhiệm cho các thành viên định giáBĐS Các thành viên định giá BĐS là những người được cơ quan có thẩm quyềngiao nhiệm vụ cho từng vụ việc cụ thể, thông qua một Ủy ban hoặc Hội đồng cótrách nhiệm định giá BĐS phục vụ cho mục đích của từng cuộc định giá cụ thể.Bên cạch các cơ quan thuộc Nhà nước có chức năng định giá BĐS thì ViệtNam củng có hơn 79 công ty có chức năng định giá BĐS, được Nhà nước cấpphép đủ điều kiện thực hiện công tác thẩm định giá BĐS Các công ty định giáBĐS thực hiện định giá BĐS cho từng nhu cầu, mục đích riêng của mình và yêucầu của khách hàng yêu cầu định giá BĐS [1].

Việc phát triển công tác định giá BĐS ở cả 2 khu vực Nhà nước và tư nhân

đã góp phần vào sự phát triển của nền kinh tế, giúp quản lý và sử dụng BĐShiệu quả, giảm tải rủi ro trong lĩnh vực BĐS

2.3 Một số ngiên cứu liên quan

1 Bùi Thị Hồng Anh, “Công tác định giá bất động sản thế chấp tại ngânhàng thương mại cổ phần Đại Tín chi nhánh Hà Nội”

Một số kết quả đạt được của đề tài:

Xác định được nguyên nhân, hạn chế trong công tác định giá bất động sảnthế chấp tại ngân hàng

Đưa ra được những định hướng,giải pháp nhằm nâng cao chất lượng trongcông tác định giá BĐS thế chấp cho ngân hàng thương mại cổ phần Đại Tín chinhánh Hà Nội [1]

2 Th.s Phan Nguyễn Linh Đa, “Hoàn thiện công tác định giá bất động sảntại Công Ty TNHH thẩm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng”

Một số kết quả đạt được của đề tài:

Xác định được những tồn tại hạn chế trong công tác định giá tại công ty.Tìm ra được những nguyên nhân khách quan, chủ quan dẫn đến những hạn chếtrong công tác định giá, để từ đó đề ra các giải pháp nhằm hoàn thiện công tácđịnh giá tại Công Ty TNHH thẩm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng [6]

3 T.S Ngô Thị Phương Thảo, “Đinh giá bất động sản thế chấp trong cácngân hàng thương mại Việt Nam”

Một số kết quả đạt được của đề tài:

Đánh giá được kết quả định giá bất động sản trong hoạt động cho vay củacác ngân hàng thương mại Việt Nam

Định hướng nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản trong hoạtđộng cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam

Dự báo được nhu cầu định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàngthương mại Việt Nam trong tương lai [11]

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG

VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Đối tượng nghiên cứu

- Các loại bất động sản được định giá tại công ty MB AMC

- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản

- Quy định, chính sách định giá bất động sản tại công ty MB AMC

3.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: Đề tài được thực hiện tại địa bàn thành Phố Đà Nẵng

- Phạm vi thời gian : Đề tài được tiến hành từ 01/2015-05/2015

- Phạm vi số liệu : Nghiên cứu số liệu từ năm 2013-2014

3.3 Nội dung nghiên cứu

- Đánh giá công tác định giá bất động sản tại công ty trách nhiệm hữu hạnquản lý nợ và khai thác tài sản – Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội chinhánh Đà Nẵng

- Định hướng nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá BĐS tại công ty

MB AMC

- Giải pháp nhằm hoàn thiện trong công tác định giá bất động sản tại công

ty trách nhiệm hữu hạn quản lý nợ và khai thác tài sản

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

Các số liệu cần thiết được thu thập bằng các phương pháp như sau:

- Phương pháp điều tra phỏng vấn

Tiến hành khảo sát, phỏng vấn khách hàng 40 phiếu và chuyên viên địnhgiá tại công ty MB AMC 10 phiếu Tổng cộng là 50 phiếu điều tra

- Phương pháp quan sát thực địa, chụp ảnh trong quá trình thu thập số liệu

3.4.2 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

Thu thập tại các cơ quan chuyên môn bao gồm các nguồn số liệu thông tin

và thuộc tính:

- Số liệu về điều kiện tự nhiên: Vị trí địa lý, địa hình, khí hậu…

- Số liệu về điều kiện kinh tế - xã hội

3.4.3 Phương pháp so sánh

So sánh số liệu giữa các năm để từ đó rút ra được nhận xét cũng như đánhgiá được tính hiệu quả của việc thực hiện các chỉ tiêu nghiên cứu.

3.4.4 Phương pháp phân tích thống kê, xử lý số liệu

Nhóm toàn bộ các đối tượng điều tra có cùng chỉ tiêu, xác định các giá trịtrung bình của chỉ tiêu, phân tích tương quan giữa các yếu tố, xử lý số liệu vàđưa ra giá trị có tính chính xác cao

3.4.5 Phương pháp kế thừa

Tham khảo các tài liệu, khoá luận, các bài viết đã được công bố, đề tài sẽ

kế thừa những số liệu có liên quan để hoàn thiện các nội dung nghiên cứu của

đề tài

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

4.1 Khái quát chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Thành Phố Đà Nẵng

4.1.1 Điều kiện tự nhiên

a) Vị trí địa lý

Đà Nẵng nằm ở 15055’ đến 16014’ vĩ Bắc, 107018’ đến 108020’; phía Bắcgiáp với tỉnh Thừa Thiên Huế, phía Tây và Nam giáp với tỉnh Quảng Nam, phíaĐông giáp với Biển Đông, cách thủ đô Hà Nội 764km về phía Bắc, cách thành phố

Hồ Chí Minh 964km về phía Nam và cách thành phố Huế 108km về phía Bắc

Đà Nẵng có diện tích tự nhiên: 1.283,4 km2

Đà Nẵng có 6 quận nội thành, 2 huyện và 56 phường, xã Các quận: Cẩm

Lệ, Hải Châu, Liên Chiểu, Ngũ Hành Sơn, Sơn Trà, Thanh Khê và 2 huyện làhuyện Hòa Vang và huyện đảo Hoàng Sa [13]

83,4% Lượng mưa trung bình năm là 2.504,47 mm Số giờ nắng bình quân là2.156,2 giờ/năm.

- Địa hình

Địa hình đồi núi chiếm diện tích lớn trên 70%, độ cao khoảng 700-1.500m,

độ dốc trên 400 là nơi tập trung nhiều rừng đầu nguồn

Hệ thống sông ngòi ngắn và dốc, bắt nguồn từ phía Tây, Tây Bắc thành phố

- Dân số: 951.572 người; mật độ: 757,8 người/km2

- Lao động: Lực lượng lao động toàn thành phố là 453.400 người, chiếm48% tổng dân số của thành phố

+ Công nhân kỹ thuật : 37.130 người

+ Trung cấp : 25.580 người

+ Đại học và cao đẳng : 81.770 người

+ Khác : 309.000 người

+ Tỷ lệ lao động qua đào tạo : 52%

+ Tỷ lệ lao động qua đào tạo nghề : 39%

- Theo quy hoạch phát triển nhân lực của thành phố đến năm 2020, ĐàNẵng có 70% lao động qua đào tạo, trong đó có 21% có trình độ đại học, caođẳng; 16% trung cấp chuyên nghiệp và 33% công nhân kỹ thuật [14]

b) Kinh tế, văn hóa- xã hội

- Kinh tế: Đà Nẵng được xác định là một trong những trung tâm kinh tế với

tế với tốc độ tăng trưởng kinh tế liên tục ở mức cao và khá ổn định Với những

ưu đãi thiên nhiên ban tặng và những nỗ lực không ngừng của chính quyềnthành phố trong việc nâng cao chất lượng phục vụ khách du lịch, Đà Nẵng đã vàđang trở thành 1 trong những điểm hẹn du lịc hấp dẫn nhất trong khu vực [14]

Cơ cấu kinh tế: Dịch vụ 52,98% - Công nghệ và xây dựng 43,84% - Nôngnghiệp 3,84%, mục tiêu đến năm 2020 là : Dịch vụ 55,6% - Công nghệ và xâydựng 42,8% - Nông nghiệp 1,6%

- Văn hóa - xã hội

Đà Nẵng là một trung tâm giáo dục - đào tạo lớn nhất khu vực miền Trung

- Tây Nguyên và là trung tâm giáo dục lớn thứ 3 của Việt Nam

Đà Nẵng có 01 Đại học vùng là Đại học Đà Nẵng với 06 trường thành viên,

04 trường đại học độc lập, 13 trường cao đẳng, 7 trường trung cấp nghề [14]

4.2 Khái quát về Công ty trách nhiệm hữu hạn quản lý nợ và khai thác tài sản - Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội chi nhánh Đà Nẵng

- Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội (MB)

Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội được thành lập vào ngày 04thàng 11 năm 1994, có trụ sở chính đặt tại Hà Nội, đến nay qua 20 năm hoạtđộng, Ngân hàng Quân Đội đã liên tục kinh doanh có hiệu quả và là một trongnhững ngân hàng có uy tín hàng đầu tại Việt Nam Thời điểm năm 2009 vốnđiều lệ của ngân hàng là 7,3 nghìn tỷ đồng, tổng tài sản của ngân hàng năm

2009 là hơn 69 nghìn tỷ đồng Hiện nay, Ngân hàng Quân đội đã có mạng lướikhắp cả nước với trên 100 điểm giao dịch Ngân hàng còn có cả chi nhánh tạiLào và Campuchia [16]

- Công ty MB AMC chi nhánh Đà Nẵng (MB AMC)

Từ chủ trương xây dựng một Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản trựcthuộc tổng Công ty MB AMC và Ngân hàng TMCP Quân đội với nhiệm vụ thuhồi và hạn chế tối đa các khoản nợ xấu của khu vực miền Trung và Tây Nguyên.Nhằm mục đích cung cấp đầy đủ - kịp thời - chuyên nghiệp các sản phẩm vàdịch vụ, góp phần hạn chế các rủi ro trong hoạt động kinh doanh của MB trênđịa bàn Đà Nẵng nói riêng, khu vực miền Trung và Tây Nguyên nói chung, giúp

MB hoạt động hiệu quả, tăng trưởng bền vững, không ngừng nâng cao năng lựccạnh tranh và hội nhập kinh tế Từ khi thành lập và hoạt động cho đến nay, tậpthể cán bộ công nhân viên của MB AMC chi nhánh Đà Nẵng không ngừng nỗlực đi lên từ một công ty AMC quy mô nhỏ, trãi qua muôn vàn khó khăn, với sựcống hiến nhiệt tình của các nhân viên, đến nay MB AMC chi nhánh Đà Nẵng

đã trở thành một trong những AMC uy tín hàng đầu của nhóm ngân hàngTMCP, với hệ thống mạng lưới kinh doanh được mở rộng khắp khu vực miềnTrung và Tây Nguyên

Hình 4.2 Sơ đồ cơ cấu tổ chức của công ty MB AMC

(Nguồn: MB AMC)

Cơ cấu tổ chức của công ty MB AMC chi nhánh Đà Nẵng bao gồm 1 giámđốc, 2 phó giám đốc, 4 phòng trực thuộc và các chi nhánh văn phòng đại diện tạicác tỉnh thuộc khu vực miền Trung và Tây Nguyên

Phòng định giá tài sản được thành lập với chức năng chủ yếu sau đây

- Thẩm định giá các tài sản đảm bảo cho vay của Ngân hàng Quân Đội

- Tư vấn kiểm tra tài sản đảm bảo

- Đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tạimột thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế

Về cơ cấu và tổ chức nhân sự của phòng định giá tài sản bao gồm: 01 Phógiám đốc, 01 Trưởng phòng định giá, 01 Phó phòng định giá, 01 Chuyên viên hỗtrợ, 03 Chuyên viên thẩm định giá hoạt động tại công ty, 01 cộng tác viên, 02Nhân viên học việc tại công ty, 06 Chuyên viên định giá hoạt động tại các khuvực: Huế, Quảng Ngãi, Bình Định, Khánh Hòa,Gia Lai, Đăklăk, 03 cộng tácviên hoạt động tại các khu vực: Huế, Khánh Hòa, Đăklăk

GIÁM ĐỐC MB AMC

Hình 4.3 Sơ đồ cơ cấu tổ chức phòng thẩm định giá tài sản

(Nguồn: MB AMC)

4.3 Công tác định giá bất động sản tại công ty MB AMC chi nhánh Đà Nẵng

4.3.1 Các quy định của công ty MB AMC về định giá bất động sản.

Các quy định của công ty MB AMC chi nhánh Đà Nẵng được thể hiện rõtại Chương II, Phụ lục số 01 về hướng dẫn nghiệp vụ thẩm định TSĐB là BĐS,được ban hành kèm theo Quyết định số /QĐ-MBAMC của Tổng giám đốccông ty Quản lý nợ và KTTS – Ngân hàng TMCP Quân Đội

4.3.1.1 Nguyên tắc trong thẩm định giá

+ Tuân thủ đúng các quy định, tiêu chuẩn của Nhà nước về Thẩm định giá

và MB trong phạm vi thẩm định TSBĐ

+ Quá trình thẩm định TSBĐ phải được thực hiện độc lập về chuyên môn,nghiệp vụ

+ Tuân thủ các quy tắc đạo đức nghề nghiệp thẩm định giá

+ Báo cáo thẩm định TSBĐ phải đảm bảo tính trung thực và khách quan.+ Kết quả thẩm định giá chỉ có tính chất tại thời điểm thẩm định Thời hiệucủa thẩm định tối đa là 6 tháng kể từ ngày thẩm định, tùy theo từng loại tài sản

và tính chất của tài sản Quá thời hiệu này, TSBĐ phải được thẩm định như một

hồ sơ mới

4.3.1.2 Cơ sở thẩm định giá

Cơ sở giá trị thị trường: Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ướctính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định, giữa một bên làngười mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giaodịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường

PHÓ GIÁM ĐỐC

TRƯỞNG PHÒNG

Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theonhững căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theocác mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quátrình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị tài sảnchuyển dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế

4.3.1.3 Hồ sơ pháp lý của BĐS

- Quyền sử dụng đất

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất, Các giấy

tờ, chứng từ khác có liên quan chứng minh nghĩa vụ tài chính của khách hàng.+ Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc thuê đất

+ Sơ đồ hoặc trích lục vị trí đất, Quyết định giao đất

- Công trình xây dựng trên đất

+ Giấy phép xây dựng, Bản vẽ thiết kế, bản vẽ hoàn công;

+ Hồ sơ dự toán, quyết toán công trình, Hợp đồng thi công, hóa đơn tài chính.+ Biên bản nghiệm thu công trình hoàn thành

- Dự án đầu tư BĐS

+ Giấy chứng nhận đầu tư, bản vẽ hiện trạng khu đất

+ Quyết định phê duyệt đầu tư của cơ quan có thẩm quyền;

+ Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước, hồ sơ dự toán triển khai dự án.+ Chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc do Sở Quy hoạch kiến trúc quy định

+ Giấy phép xây dựng đối với công trình, dự án công trình

+ Bản vẽ xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt

4.3.1.4 Thủ tục hợp đồng định giá BĐS

- Đối với khách hàng có mục đính vay vốn tại MB

Bước 1: Khách hàng có nhu cầu thẩm định giá BĐS làm việc với MB MB

giới thiệu khác hàng có nhu cầu định giá BĐS qua MB AMC

Bước 2: MB và khách hàng tiến hành cung cấp thông tin, hồ sơ pháp lý liên

quan đến tài sản và khách hàng đến bộ phận tiếp nhận hồ sơ của MB AMC

Bước 3: Khách hàng và MB AMC tiến hành ký kết hợp đồng dịch vụ định

giá tài sản theo sự thỏa thuận giữa hai bên

- Đối với khách hàng có mục đích định giá BĐS khác.

Thủ tục hợp đồng định giá BĐS được tiến hành như thủ tục đối với kháchhàng có mục đích vay vốn, nhưng bỏ qua bước trung gian tiếp xúc với MB.Khách hàng trực tiếp liên hệ, cung cấp thông tin, ký kết hợp đồng với MB AMCtại trụ sở công ty

4.3.2 Quy trình định giá BĐS của công ty MB AMC

Bảng 4.1 Sơ đồ quy trình nghiệp vụ định giá

Các bước

thực hiện

Người thực hiện

Trình tự công việc

Hình thức tác nghiệp

hồ sơ MB AMC

- Tiếp nhận yêu cầu thẩm định

- Vào sổ tiếp nhận, xác nhận thời gian tiếp nhận hồ sơ

- Chuyển yêu cầu

và hồ sơ lên cấpquản lý phòng

- Liên lạc qua điện thoại

- Xác nhậnqua mail

- Chuyển trực tiếp lên cấp phòng

1h từ khi 2bên ghi nhận thời gian tại bước 1

- Phiếu tiếpnhận hồ sơ

và ghi nhận thời gian

Bước 2

Trưởngphòng/phóphòng Địnhgiá MBAMC

- Kiểm tra, đánh giá tính pháp lý của tài sản

- Giao hồ sơ thẩmđịnh cho chuyênviên định giá

- Trựctiếp

3h từ khitiếp nhận

hồ sơ từbước 2

- Mẫu giaoviệc theo dõi tiến độ

Bước 3 Cán bộ

MBAMC

- Nhận hồ sơ được giao

- Liên hệ với khách hàng và

MB lên lịch hẹn khảo sát thực tế

- Liên hệ qua điện thoại

1h từ nhậnnhiệm vụ

từ bước 3

- Mẫu giaoviệc theo dõi tiến độ

Bước 4 Cán bộ

MBAMC,khách

- Cán bộ MB AMC phối hợp với khách hàng

- Trựctiếp

Tối đa không quá 12h từ

- Biên bản khảo sát tàisản

hoặc người hướngdẫn thực hiện khảo sát tài sản

- Trựctiếp

- Thời gianhoàn thiện báo cáo, tối đa 12h

- Biên bản bàn giao báo cáo thẩm định

Tổng thời gian thực hiện 1 hồ sơ

(Nguồn: MB AMC)

4.3.3 Các phương pháp định giá BĐS tại công ty MB AMC

* Nội dung cụ thể hướng dẫn định giá của MB AMC

+ Phương pháp sử dụng: phương pháp chi phí

+ Đối tượng áp dụng: công trình, vật kiến trúc xây dựng trên đất như nhà ở,nhà xưởng, trụ sở cơ quan, văn phòng

+ Quy định tính diện tích hợp pháp của công trình:

Công trình xây dựng: chỉ tính giá trị diện tích xây dựng thực tế trên Giấyphép xây dựng và bản vẽ thiết kế công trình

Nhà: chỉ tính giá trị phần diện tích được cấp phép xây dựng

Công trình không có Giấy phép xây dựng hoặc chưa đăng ký quyền sở hữucông trình trên GCN thì không tính giá trị