QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ NHÀ Ở THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM – TECHCOMBANK

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP VIỆN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN  KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ NHÀ Ở THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNGMẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM – TECH.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP VIỆN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN  - KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ NHÀ Ở THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM – TECHCOMBANK NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 403 Giảng viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện: Mã sinh viên: Lớp: Khóa học: ThS Phạm Thanh Quế Nguyễn Thị Ngọc Hiền 1354030571 58A_QLĐĐ 2013 - 2017 Hà Nội - năm 2017 LỜI CẢM ƠN Trong trình nghiên cứu đề tài khoa học em xin bày tỏ lời biết ơn chân thành đến tồn thể Thầy Cơ giáo Viện Quản lý đất đai Phát triển nông thôn, trường Đại học Lâm nghiệp Việt Nam thời gian qua trang bị kiến thức tảng vững chắc, tạo điều kiến tốt để em tiếp thu kiến thức hồn thành đề tài khóa luận tốt nghiệp khóa học 2013-2017, đề tài: “Quy trình định giá bất động sản nhà chấp Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ thương Việt Nam Techcombank” Em xin chân thành cảm ơn đến cô giáo – ThS Phạm Thanh Quế - Bộ môn Quy hoạch Quản lý đất đai, người trực tiếp hướng dẫn em thực đề tài Xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo toàn thể cán Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Chi nhánh Hà Tây – Phòng giao dịch Sơn Tây, tạo điều kiện cho em có tài liệu thông tin cần thiết với động viên giúp đỡ từ gia dình, người thân, bạn bè để em hồn thành khóa luận tốt nghiệp Với vốn kiến thức hạn chế thời gian nghiên cứu cịn ít, vậy, q trình nghiên cứu xử lý số liệu tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận ý kiến nhận xét đóng góp q báu Thầy Cơ để em kịp thời rút kinh nghiệm sửa chữa cho khóa luận tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày … tháng … năm …… Sinh viên thực Nguyễn Thị Ngọc Hiền i MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i MỤC LỤC ii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT v DANH MỤC BẢNG vi DANH MỤC SƠ ĐỒ vii PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU PHẦN TỒNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP .3 2.1.1 Khái niệm Bất động sản 2.1.2 Khái niệm Bất động sản chấp 2.2 ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2.2.1 Khái niệm định giá bất động sản 2.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 2.3 CÁC CĂN CỨ VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2.3.1 Các định giá bất động sản 2.3.2 Các nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động định giá 10 2.4 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 13 2.5 QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 14 2.5.1 Xác định tổng quát tài sản định giá xác định giá trị thị trường giá trị phi thị trường làm sở định giá 15 2.5.2 Lập kế hoạch định giá .15 2.5.3 Khảo sát thực tế, thu thập thông tin 15 2.5.4 Phân tích thơng tin 16 ii 2.5.5 Xác định giá trị tài sản định giá 16 2.5.6 Lập báo cáo kết định giá, chứng thư định giá gửi cho khách hàng, bên liên quan 16 2.6 ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN THẾ GIỚI VÀ VIỆT NAM 17 2.6.1 Thế giới 17 2.6.2 Việt Nam .17 PHẦN VẬT LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 20 3.1 ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 20 3.2 THỜI ĐIỂM NGHIÊN CỨU 23 3.3 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 23 3.4 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 23 3.5 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24 3.5.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 24 3.5.2 Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu .24 3.5.3 Phương pháp định giá bất động sản 25 PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 28 4.1 ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA BỘ PHẬN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN – CÔNG TY SAO MỘC - TECHCOMBANK .28 4.2 QUY ĐỊNH NHẬN TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TECHCOMBANK 29 4.3 QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI TECHCOMBANK 30 4.4 ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ NHÀ Ở THẾ CHẤP THEO QUY TRÌNH 34 4.4.1 Giai đoạn 1: Lập gửi phiếu yêu cầu, giới thiệu định giá .35 4.4.2 Giai đoạn 2: Thực định giá bất động sản 35 4.4.3 Giai đoạn 3: Trả kết định giá lưu trữ hồ sơ định giá 43 4.4.4 Nhận xét, so sánh quy định, quy trình định giá bất động sản Techcombank với TT36/2014/TT-BTNMT: 43 iii 4.5 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI TECHCOMBANK 44 4.6 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP TẠI TECHCOMBANK 46 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 48 5.1 KẾT LUẬN 48 5.2 KIẾN NGHỊ 48 TÀI LIỆU THAM KHẢO 50 PHỤ LỤC iv DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản Công ty Sao Mộc Công ty trách nhiệm hữu hạn thành viên tư vấn định giá Sao Mộc CBĐG CVKH ĐGTS ĐGTSBĐ GCN HS KSV MB QSD QSH Techcombank TMCP TSBĐ UBND VNĐ Cán định giá Chuyên viên khách hàng Định giá tài sản Định giá tài sản bảo đảm Giấy chứng nhận Hồ sơ Kiểm soát viên Mẫu biểu Quyền sử dụng Quyền sở hữu Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam Techcombank Thương mại cổ phần Tài sản bảo đảm Ủy ban nhân dân Việt Nam đồng v DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1: Thống kê số lượng định giá tài sản năm 2015 - 2016 29 Bảng 4.2: Phân tích thơng tin bất động sản định giá bất động sản so sánh .37 Bảng 4.3: Điều chỉnh yếu tố so sánh đưa mức giá dẫn 39 vi DANH MỤC SƠ ĐỒ Sơ đồ 3.1: Cơ cấu tổ chức Techcombank Sơn Tây 20 Sơ đồ 3.2: Cơ cấu tổ chức phận định giá tài sản 21 Sơ đồ 4.1: Quy trình định giá bất động sản chấp 31 vii PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Hiện nay, với phát triển kinh tế thị trường, hệ thống ngân hàng ngày mở rộng trở thành phần khơng thể thiếu Các hoạt động ngân hàng đóng góp nhiều cho tất ngành, lĩnh vực kinh tế quốc dân, có thị trường bất động sản Sự phát triển thị trường bất động sản thu hút ngày nhiều ngân hàng thương mại tham gia tài trợ vốn thông qua cho vay chấp bất động sản Với ngân hàng, hoạt động tìm kiếm lợi nhuận thơng qua hoạt động vay vay, hoạt động mang lại nhiều lợi nhuận cho ngân hàng tiềm ẩn đầy rủi ro Để đảm bảo an toàn tức hạn chế mức rủi ro thấp nhất, ngân hàng đưa yêu cầu người vay phải chấp tài sản mà chủ yếu bất động sản Đối với xã hội, hoạt động góp phần tạo hội cho nhiều tổ chức, cá nhân tham gia thông qua nguồn vốn chấp bất động sản, góp phần quản lý thị trường bất động sản Trong lĩnh vực cho vay chấp, công tác định giá bất động sản chấp, quản lí xử lí bất động sản chấp công tác quan trọng Căn vào đó, ngân hàng xác định mức cho vay hợp lý, vừa đáp ứng nhu cầu vốn khách hàng, vừa đảm bảo khả thu hồi vốn khách hàng trả nợ buộc ngân hàng phải phát mại bất động sản Hiện nay, nhiều yếu tố môi trường pháp lý chưa đầy đủ, tính khơng hợp lý giá đất nhà nước ban hành với giá thị trường, công tác định giá, xử lý bất động sản chấp nhiều bất cập hoạt động cho vay chấp bất động sản Việt Nam đạt hiệu chưa cao Techcombank ngân hàng thương mại cổ phần hàng đầu Việt Nam với quy trình định giá bất động sản tương đối hoàn thiện Trong trình thực tập ngân hàng Techcombank, em có hội tìm hiểu quy trình định giá bất động sản ngân hàng Bên cạnh mặt tích cực quy trình định giá cịn mặt thiếu xót cần quan tâm hồn thiện Hoạt động cho vay chấp nhiều loại hình bất động sản hầu hết định giá cho vay chấp nhà ở, loại hình bất động sản chiếm phần lớn giao dịch thị trường nên quy trình định giá bất động sản nhà ngân hàng quan tâm tới Vì vậy, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Quy trình định giá bất động sản nhà chấp Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Techcombank” 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Nghiên cứu quy trình định giá bất động sản nhà chấp Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Techcombank - Đề xuất số giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá chấp hệ thống ngân hàng thời gian tới 1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU - Phạm vi nội dung: Quy trình định giá bất động sản nhà chấp Ngân hàng - Phạm vi không gian: số bất động sản nhà chấp địa bàn thị xã Sơn Tây - thành phố Hà Nội - Phạm vi thời gian: từ năm 2015-2017 địa bàn thị xã Sơn Tây - thành phố Hà Nội - Phạm vi phương pháp định giá: sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp chi phí Đây là phương pháp định giá thường sử dụng Bởi phương pháp so sánh trực tiếp dựa vào giao dịch mua bán BĐS tương tự thị trường để cung cấp số liệu thực tế so sánh với BĐS cần định giá đối tượng nghiên cứu bất động sản nhà chấp, giao dịch phổ biến thị trường Đối với cơng trình đất khó để tìm tài sản tương đồng, cán định giá sử dụng phương pháp chi phí để ước tính chi phí để xây dựng lại thay cơng trình có đất Chúng tơi cam kết tồn nội dung với trạng thời điểm khảo sát CVĐG Chủ sở hữu tài sản/Đại diện chủ sở hữu (Ký, ghi rõ họ tên) Cấn Xuân Thắng (Ký, ghi rõ họ tên) Cán bên thứ (nếu có) Tơi là: Nguyễn Xn Kỳ (Ký, ghi rõ họ tên) Không Mối quan hệ với chủ sở hữu: chủ Tơi xin cam đoan nội dung hoàn toàn phù hợp với thực địa Xin xác nhận đất kiểm tra đất ghi giấy chứng nhận Nếu sai, chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật PHỤ LỤC 05 BÁO CÁO TƯ VẤN VỀ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NGÂN HÀNG TMCP KỸ THƯƠNG TECHCOMBANK CN SƠN TÂY PHIẾU YÊU CẦU ĐỊNH GIÁ/TƯ VẤN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Loại PYC: Định giá Định giá lại I THÔNG TIN CHUNG Khách hàng yêu cầu định giá: NGUYỄN XUÂN KỲ (111308546) Mối quan hệ CSH & KH: Cá nhân – Cá nhân: Chính CSH Chủ sở hữu: Đồng sở hữu: Chi tiết quan hệ CSH & KH Mục đích tư vấn: Đơn vị giới thiệu: Thời điểm yêu cầu: Thời điểm tiếp nhận yêu cầu II MÔ TẢ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN Vị trí bất động sản: - Mức độ tồn vẹn: Tồn phần - Vị trí BĐS: Vị trí cịn lại - Địa BĐS: - Khả tiếp cận: Pháp lý chứng NGUYỄN XUÂN KỲ (111308546) BĐS – Cấp Techcombank CN Sơn Tây tín dụng cho 9:41 AM 9/2/2017 9:44 AM 9/2/2017 Thửa đất số 44; TBĐ số 02, -/-, KDC Cụm 2, Xã Phương Độ, H Phúc Thọ, TP Hà Nội Cách đình làng Phương Độ khoảng 60m Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất số BS 297824 UBND huyện Phúc Thọ cấp ngày 15 tháng năm 2014 - Tính pháp lý: - Chi tiết: Đủ tính pháp lý Đặc điểm bất động sản a) Về quyền sử dụng đất: - Mô tả chi tiết đất Tại thời điểm khảo sát: - Thửa đất tọa lạc tại: Xã Phương Độ, H Phúc Thọ, TP Hà Nội (nay KDC cụm 2, xã Phương Độ, H Phúc Thọ, TP Hà Nội) - Thửa đất có mặt tiền: Mặt tiền hướng Đông Bắc rộng 7,2 m tiếp giáp với đường rộng từ 4.8 đến 6.6m; Mặt tiền hướng Đông Nam rộng 26.4m tiếp giáp với ngõ rộng từ 2.4 đến 2.6m Ngõ từ đất trục đường rộng từ 4.8 đến 6.6m Cách trục đường ~310m Thửa đất thuộc Vị trí ONT Đường đê song đường bê tơng có độ rộng lưu thơng ≥ 4m - Hình dáng đất: Tương đối vng vức - Ưu điểm: có mặt tiền - Mục đích sử dụng đất: - Nhược điểm: TSĐG cách Đình làng Phương Độ khoảng 60m Đất - Nguồn gốc sử dụng đất: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Thời hạn sử dụng đất Chi tiết thời hạn sử dụng đất: - Tổng diện tích thực tế: Lâu dài ổn định 184 m2 Phi nơng nghiệp: 184m2 Nơng nghiệp: 0m2 - Diện tích đất phù hợp 184 m2 quy hoạch: - Diện tích đất tính giá 184 m2 trị: - Quy mơ BĐS: Trên 100m2 b) Về tài sản gắn liền với đất: - Loại BĐS Nhà gắn liền với đất - Mô tả tài sản gắn liền Tại thời điểm khảo sát, CTXD đất là: với đất nhà tầng, kết cấu bê tông cốt thép lợp tơn chống nóng, xây dựng khoảng năm 2013, chất lượng cịn lại ~ 85%, diện tích xây dựng ~ 65m2, diện tích sử dụng ~130m2 CTXD khơng cơng nhận GCN khơng có GPXD, chúng tơi đề xuất tính giá trị CTXD giá trị thị trường vào giá trị định giá - Ngoài ra, xung quanh CTXD có bán mái lợp tơn, diện tích khoảng 119m2, kết cấu đơn giản nên chúng tơi đề xuất khơng tính giá trị phần diện tích bán mái lợp tơn vào giá trị định giá coi phần khơng tách rời tài sản định giá Diện tích CTXD khơng bao gồm phần diện tích bán mái - Tổng diện tích sàn sử 130m2 dụng thực tế: - Diện tích sàn sử dụng 0m2 phù hợp quy hoạch: - Diện tích sàn sử dụng 130m2 tính giá trị: III KẾT QUẢ TƯ VẤN GIÁ Mục đích sử dụng BĐS Để - Chi tiết mục đích sử dụng BĐS Trị giá bất động sản: a) Tóm tắt Khoản mục Theo đơn giá Theo đơn giá tư nhà nước vấn (đồng) (đồng) (1) Trị giá quyền sử dụng đất phi nông nghiệp A B ĐG phần diện tích vi phạm lộ giới 110,400,000 579,968,000 0 cơng nhận Diện tích vi phạm lộ giới công nhận (m2) ĐG phần diện tích phù hợp với 600,000 3,152,000 (2) Trị giá quyền sử dụng đất nơng 0 quy hoạch Diện tích phù hợp quy hoạch (m2) 184 nghiệp ĐG đất nông nghiệp Diện tích đất nơng nghiệp 0 (3) Lợi thương mại tài sản tư vấn 184 497,250,000 Hiện tài sản gắn liền với đất chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý quyền sở hữu nên công ty Sao Mộc xem xét giá trị tài sản gắn liền với đất lợi tài sản tư vấn Tổng trị giá BĐS (1+2+3) Trị giá tài sản làm tròn: 1,077,000,000 đồng Bằng chữ: Một tỷ bảy mươi bảy triệu đồng chẵn 1,077,218,000 b) Giải thích phương pháp Phương pháp so sánh: Phương pháp so sánh áp dụng cho đất phi nông nghiệp: Thông tin khảo sát Tiêu chí ID TS TĐG TSSS1 TSSS2 TSSS3 ID 000086457 ID 000076415 ID 00076416 (khảo sát ngày (khảo sát ngày (khảo sát ngày 22/11/2016) 05/7/2016 kiểm tháng tra 11/2016) – 05/7/2016 lại kiểm tra – lại tháng 11/2016) Nguồn tin Địa BĐS Vị trí anh 098476479 Diện tích sàn xây kích thước -/-, KDC Cụm Xã Phương Độ, Võng Xuyên, H Võng Xuyên, H 2, Xã Phương H Phúc Thọ, Phúc Thọ, TP Phúc Thọ, TP Độ, H Phúc TP Hà Nội VT lại Mơ CTXD tả Hình dáng Pháp lý Giao thơng Hà Nội VT lại 184 m2 (Mặt tiền 7.2 + Hà Nội VT2 VT2 102 m2 (Mặt 126 m2 (Mặt 100 m2 (Mặt 102 126 100 tiền 5m) 26.4m) 184 tích dựng (m2) 0973762568 44; TBĐ số 02, /- KDC Cụm 3, Tỉnh lộ 418, Xã Tỉnh lộ 418, Xã đất (m2) Diện Huyền: Thửa đất số Chưa xác định, - Chưa xác định, Chưa xác định, Nội mô, Bảo: chị & 0984876479 098979826 Thọ, TP Hà Quy Thắng: anh tiền 5m) tiền 4.5m) 130 0 Nhà tầng Đất trống Đất trống Đất trống Tương đối Vuông vức vuông vức Đầy đủ Đầy đủ Vuông vức Đầy đủ Vuông vức Đầy đủ Ngõ từ - Đường từ BĐS - Đường từ BĐS - Đường từ BĐS đất đường trục đường rộng từ 4.8m rộng đến Cách đường đến trục đường khoảng rộng 6.6m 3.7m đến 6.0m trục - Cách đường khoảng 310m đến 6.5m trục - khoảng 600m đến đường khoảng rộng Cách đường trục trục khoảng 20m trục khoảng 5.5m đến 6.5m - Cách tài sản định giá khoảng Lợi kinh doanh Môi trường, an ninh Cơ sở hạ tầng Yếu khác tố Giá rao bán (đồng) Giá bán / thương lượng (đồng) Giá CTXD Giá (đồng) Đơn đất giá đất (đồng/ m2) 380m Trung bình Tốt (đơng dân cư) Trung bình Tốt (gần chợ) Trung bình Trung bình Trung bình Trung bình Khá Khá Khá Khá - Cách Đình - mặt tiền - Không gần - mặt tiền - Không gần - mặt tiền 420,000,000 567,000,000 550,000,000 357,000,000 453,600,000 412,500,000 - - - - mặt tiền làng Phương Độ khoảng 60m Đình Đình - Khơng gần Đình 357,000,000 453,600,000 412,500,000 3,500,000 3,600,000 4,125,000 Nhận xét, phân tích, đánh giá: - BĐS SS lợi về: quy mơ kích thước, hình dáng, lợi kinh doanh lợi về: giao thông, yếu tố khác so với BĐS ĐG - BĐS SS lợi về: quy mơ kích thước, hình dáng, giao thông lợi về: yếu tố khác so với BĐS ĐG - BĐS SS lợi về: quy mơ kích thước, hình dáng, giao thông, lợi T T A B C D D D kinh doanh, lợi về: yếu tố khác so với BĐS ĐG Bảng điều chỉnh: Yếu tố so sánh Giá bán thương (đồng) giá lượng Diện tích đất (m2) Đơn giá đất (đồng/ m2) Điều chỉnh theo yếu tố so sánh Pháp lý Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều (đồng/ m2) chỉnh Quy mơ, kích thước Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều (đồng/ m2) D / TS TĐG chỉnh Hình dáng Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh 184 TS TĐG Đầy đủ 100% 184 m2 (Mặt tiền 7.2 + 26.4m) 100% Tương đối vuông vức 100% TSSS1 TSSS2 357,000,000 102 TSSS3 453,600,000 412,500,000 126 100 3,500,000 3,600,000 4,125,000 Đầy đủ Đầy đủ Đầy đủ 0 TSSS1 100% 102 m2 (Mặt tiền 5m) 106% -5.66% -198,113 TSSS2 100% 126 m2 (Mặt tiền 5m) 104% -3.85% -138,462 TSSS3 100% 100 m2 (Mặt tiền 4.5m) 106% -5.66% -233,491 Vuông vức Vuông vức Vuông vức -4.76% -4.76% -4.76% 105% -166,667 105% -171,429 105% -196,429 (đồng/ m2) - Ngõ từ - Đường từ BĐS đất trục đến trục đường D đường chính rộng ~3.7m rộng từ 4.8m đến 6.0m Giao thơng đến 6.6m - Cách trục Tỷ lệ ~310m Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều (đồng/ m2) D D ~600m đường - Cách tài sản định D - Cách trục đường chỉnh Lợi kinh doanh Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều (đồng/ m2) chỉnh Môi trường an ninh Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều (đồng/ m2) Cơ sở hạ tầng Tỷ lệ chỉnh Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều (đồng/ m2) chỉnh 100.00% Trung bình 100.00% Trung bình 100.00% Khá 100.00% giá ~380m 95.00% 5.26% 184,211 - Đường từ BĐS đến trục đường ~6.5m rộng - Cách trục đường ~20m trục ~5.5m đường 6.5m rộng đến 105.00% -327,273 -196,429 -9.09% Trung bình -9.09% 0.00% -318,182 BĐS đến 110.00% Tốt (đông dân cư) 110.00% - Đường từ -4.76% Tốt (gần chợ) 100.00% 110.00% -375,000 -9.09% Trung bình Trung bình Trung bình 0 100.00% 0.00% Khá 100.00% 0.00% Khá 100.00% 0.00% Khá 100.00% 100.00% 100.00% 0 0.00% 0.00% 0.00% D - Cách Đình Yếu tố khác Tỷ lệ làng Phương Độ khoảng Tỷ lệ điều chỉnh Mức E - mặt tiền điều (đồng/ m2) chỉnh 60m 100.00% Mức giá dẫn (đồng/ m2) Thống mức giá - mặt tiền - mặt tiền 95.00% 95.00% 95.00% 184,211 189,474 217,105 - mặt tiền - Không gần Đình 5.26% G chỉnh (đồng/m2) Tổng giá trị điều chỉnh tuyệt m2) đối (đồng/ 5.26% Đình 5.26% 3,152,311 3,340,758 5 -314,541 -447,689 -784,242 1,051,383 826,637 1,218,453 Số lần điều chỉnh Tổng giá trị điều Đình - Khơng gần 3,185,459 dẫn (lần) - Không gần Kết luận - Đơn giá thị trường đề xuất: 3,125,000 đồng/m2 (Đã làm tròn) Phương pháp khác Đơn giá CTXD đề xuất: 4,500,000 VNĐ/m2 - Tổng giá trị CTXD: 4,500,000 VNĐ/m2 x 130 m2 x 85% = 497,250,000VNĐ Các thông tin khác: - Quy hoạch nơi BĐS tọa lạc: Trong khu quy hoạch – Đủ điều kiện - Khả chuyển nhượng Trung bình - Chi tiết quy hoạch: nhận làm tài sản bảo đảm 10 - Khu vực thường giao dịch VNĐ chuyển nhượng bằng: - Ý kiến khác (nếu có): - Đơn giá ban hành (nếu có): - Chênh lệch so với ĐG đất PNN phần diện tích phù hợp quy hoạch: đồng/m2 IV KIẾN NGHỊ CTXD tính giá trị ngơi nhà tầng, diện tích xây dựng ~65m2, diện tích sử dụng ~130m2 CTXD khơng cơng nhận GCN khơng có GPXD 11 PHỤ LỤC 06 CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ (theo mẫu Chứng thư thẩm định giá Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 TĐGVN 06 - Thông tư số 28/2015/TT-BTC ) CTY TNHH MTV TƯ VẤN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM & TĐG SAO MỘC Độc lập – Tự – Hạnh phúc HUB A18 Ngày 10 tháng 02 năm 2017 Số: 17.02.0361/CTMB CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ Kính gửi: ơng NGUYỄN XN KỲ (111308546) Căn Hợp đồng dịch vụ tư vấn giá tài sản số ID 253786 ngày 9/02/2017 ký kết Công ty TNHH MTV Tư vấn & Thẩm định giá Sao Mộc khách hàng NGUYỄN XUÂN KỲ Căn Báo cáo tư vấn giá bất động sản số ID 000081694 ngày 9/02/2017 Công ty TNHH MTV Tư vấn & Thẩm định giá Sao Mộc Công ty TNHH MTV Tư vấn & Thẩm định giá Sao Mộc cung cấp Chứng thư thẩm định giá số 17.02.0361/CT-MB ngày 10/02/2017 với nội dung sau đây: Khách hàng thẩm định giá - Tên khách hàng: NGUYỄN XUÂN KỲ - Địa chỉ: Cụm 2, xã Phương Độ, huyện Phúc Thọ, TP Hà Nội - Số điện thoại: 0984217056 Thông tin tài sản thẩm định giá - Địa tài sản thẩm định giá: Thửa đất số 44; TBĐ số 02, -/-, KDC Cụm 2, Xã Phương Độ, H Phúc Thọ, TP Hà Nội - Loại BĐS: đất 12 - Chứng từ pháp lý: giấy chứng nhận QSDĐ số bìa: BS 297824 Hồ sơ gốc/Số vào sổ cấp giấy chứng nhận QSDĐ số: CH00099 UBND huyện Phúc Thọ cấp ngày 15 tháng năm 2014 Thời điểm thẩm định giá: 9/2/2017 Mục đích thẩm định giá: BĐS – Cấp tín dụng cho Techcombank Căn pháp lý - Luật Đất đai 2013 - Luật Xây dựng 2014 - Luật giá 2013 - Nghị định 89/2013//NĐ-CP ngày 06/8/2013 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật giá thẩm định giá - Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành việc thu tiền sử dụng đất - Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 Bộ Tài ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá số 01 - Những quy tắc đạo đức hành nghề định giá, 02 - Giá trị thị trường làm sở cho định giá, 03 - Giá trị phi thị trường làm sở cho định giá 04 - Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động định giá - Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 6/3/2015 Bộ Tài ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá số 05 - Quy trình thẩm định giá, 06 - Báo cáo kết thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá hồ sơ thẩm định giá, 07 Phân loại tài sản thẩm định giá - Thông tư số 126/2016/TT-BTC ngày 20/8/2016 Bộ Tài ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá số 08 - Cách tiếp cận từ thị trường, 09 Cách tiếp cận từ chi phí, 10 - Cách tiếp cận từ thu nhập - Quyết định 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 UBND thành phố Hà Nội quy định giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019 - Quyết định 63/2013/QĐ-UBND ngày 25/12/2013 việc quy định giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội Cơ sở giá trị tài sản thẩm định giá Cơ sở giá trị thị trường: “Giá trị thị trường mức giá ước tính tài sản thời điểm, địa điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn 13 sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, bên tham gia hành động cách có hiểu biết, thận trọng khơng bị ép buộc” (TĐGVN02) Giả thiết giả thiết đặc biệt Trên sở nghiên cứu hồ sơ pháp lý, hồ sơ kỹ thuật phương thức thẩm định, Công ty TNHH MTV Tư vấn & Thẩm định giá Sao Mộc đưa giả thiết hạn chế định giá trị bất động sản định giá cụ thể sau: kết thẩm định giá đất phi nông nghiệp, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (tính theo phương pháp so sánh phương pháp chi phí) phụ thuộc nhiều điều kiện thị trường kinh nghiệm cán định giá Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá - Phương pháp so sánh (cách tiếp cận từ thị trường) - Phương pháp chi phí tái tạo/thay (cách tiếp cận từ chi phí) Kết thẩm định giá Giá trị: 1,077,000,000 đồng Bằng chữ: Một tỷ bảy mươi bảy triệu đồng chẵn 10 Những điều khoản loại trừ hạn chế kết thẩm định giá: khơng 11 Thời hạn có hiệu lực kết thẩm định giá: 06 tháng kể từ thời điểm ban hành 12 Các tài liệu kèm theo - Báo cáo tư vấn giá bất động sản Chứng thư thẩm định giá phát hành 03 tiếng Việt kèm theo Báo cáo tư vấn giá bất động sản số ID 000081694 ngày 9/2/2017 Công ty TNHH MTV Tư vấn & Thẩm định giá Sao Mộc Công ty TNHH MTV Tư vấn & Thẩm định giá Sao Mộc giữ 01 bản, khách hàng thẩm định giá giữ 02 bản, có giá trị Mọi hình thức chép Chứng thư thẩm định giá khơng có đồng ý văn Công ty TNHH MTV Tư vấn & Thẩm định giá Sao Mộc hành vi vi phạm pháp luật THẨM ĐỊNH VIÊN CÔNG TY TNHH MTV TƯ VẤN 14 & TĐG SAO MỘC Họ tên Họ tên Số thẻ thẩm định viên giá: Số thẻ thẩm định viên giá: 15