Thẩm định giá bất động sản nguyễn thị ngọc hiền

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP VIỆN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN  BÀI TẬP MÔN THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Giảng viên hướng dẫn PGS TS Ngô Thị Phương Thảo Học viên thực hiện Ngu.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP VIỆN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN  - BÀI TẬP MÔN: THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Giảng viên hướng dẫn: Học viên thực hiện: Hà Nội – 2023 PGS.TS Ngô Thị Phương Thảo Nguyễn Thị Ngọc Hiền Câu Phân tích nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS thị trường? 1.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS a Các yếu tố tự nhiên: - Vị trí BĐS: Mỗi BĐS đồng thời tồn hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối vị trí tương đối, loại vị trí quan trọng việc xác định giá trị BĐS Đối với BĐS nằm trung tâm đô thị hay vùng có giá trị lớn BĐS nhà đất loại nằm vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Đối với BĐS nằm ngã hay ngã 3, trục lộ giao thơng quan trọng lại có giá trị cao BĐS nằm vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Vị trí BĐS ảnh hưởng tới khả sinh lời, khả sinh lời mang lại cao giá trị BĐS lớn Việc xem xét đánh giá ưu vị trí BĐS quan trọng, đặc biệt việc xác định giá đất - Kích thước, hình thể, diện tích đất lơ đất: diện tích, kích thước đất tối ưu thỏa mãn loại nhu cầu đa số dân cư vùng - Loại hình BĐS tọa lạc: địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với BĐS khác vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS khu vực thấp thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị triều cường giá BĐS thấp hơn, ngược lại giá cao - Hình thức (kiến trúc) bên ngồi BĐS (đối với BĐS nhà công trình xây dựng khác): BĐS có giá xây dựng BĐS có kiến trúc phù hợp với thị hiếu giá cao ngược lại - Đặc điểm mặt đất lịng đất (độ dày lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…) mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá trị BĐS tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ đất quan trọng giá trị sử dụng vào mục đích nơng nghiệp lại khơng quan trọng cho mục đích xây dựng Về tính chất vật lý, đất mềm, thiết kế thi cơng cơng trình phải cân nhắc kỹ thuật, số để tránh sụt lún cơng trình - Tình trạng mơi trường: mơi trường lành hay bị ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ảnh hưởng trực tiếp đến giá BĐS - Các tiện lợi nguy rủi ro tự nhiên: thiên tai, lũ lụt Cũng ảnh hưởng đến giá BĐS b Các yếu tố kinh tế: - Khả mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS (như giá thuê) mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá BĐS Khi khả tạo thu nhập cao giá chuyển nhượng cao ngược lại - Những tiện nghi gắn liền với BĐS hệ thống điện nước, vệ sinh, điều hòa; chất lượng cao, giá BĐS cao c Các yếu tố liên quan đến thị trường: - Tính hữu dụng BĐS - Nhu cầu BĐS thị trường: thời điểm thị trường, nhu cầu sử dụng loạt hình BĐS tăng (cầu tằng), giá trị BĐS tăng ngược lại 1.2 Các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS: Tình trạng pháp lý BĐS, giấy tờ chứng thực pháp lý quyền sử dụng đất, sở hữu nhà cơng trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, chấp BĐS, tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, hạn chế quyền sở hữu chung 1.3 Các yếu tố chung bên a Các yếu tố trị pháp lý: Sự thay đổi đường lối sách Nhà nước quyền địa phương có tác động đến thị trường BĐS nói chung đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng, cụ thể: - Các sách có tác động gián tiếp: khuyến khích đầu tư bên ngồi vào địa phương làm tăng nhu cầu BĐS qua làm cho giá BĐS gia tăng - Các sách tác động trực tiếp như: + Chính sách cho phép Việt Kiều mua BĐS Việt Nam + Chính sách cho phép người khơng có hộ thành phố mua nhà thành phố + Chính sách tài áp dụng người nhà nước giao đất, cho thuê đất + Chính sách tín dụng hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS + Chính sách thuế nhà nước BĐS b Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mơ: yếu tố kinh tế liên quan như: - Tình hình cung cầu BĐS khu vực: cung cầu ảnh hưởng tới giá trị BĐS, cung giảm, cầu tăng khiến giá trị BĐS tăng ngược lại - Đăc điểm người tham gia thị trường BĐS khu vực - Hiện trạng vùng lân cận - Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm vùng - Thu nhập bình quân hàng năm người dân vùng - Khả đáp ứng nhu cầu tín dụng hệ thống tín dụng - Số lượng lơ, đất - Mức giá bình quân lại đất vùng - Tỷ lệ thuế mức thuế suất - Mức độ lạm phát chung - Tình hình thị trường lao động, chứng khốn, tín dụng c Các yếu tố xã hội: Các yếu tố xã hội tác động lớn đến giá trị BĐS Một khu vực mật độ dân số tự nhiên tăng cao tốc độ tăng dân số học giá BĐS nơi tăng lên cân cung - cầu bị phá vỡ Mặt khác yếu tố khác ảnh hưởng: chất lương dịch vụ, giáo dục, y tế, an ninh trật tự… Câu Lựa chọn BĐS cụ thể sử dụng phương pháp định giá thích hợp để định giá BĐS ( theo mẫu phiếu định giá đính kèm)? Bảng thơng tin bất động sản mục tiêu bất động sản so sánh Tiêu chí BĐS BĐS BĐS Tgian khảo sát Khảo sát T5/2023, bán T4/2023 Khảo sát T5/2023, bán T5/2023 Khảo sát T5/2023 Nguồn tin Anh Thắng - 0976767055 Chị Hoa - 0978003666 Anh Thắng - 0976767055 Thửa đất số A21; TBĐ số -/-; KDC Dộc Lùn Nghĩa Phủ, Phường Trung Hưng, TX Sơn Tây, TP Hà Nội Thửa đất số C67; TBĐ số -/-; KDC Dộc Lùn Nghĩa Phủ, Phường Trung Hưng, TX Sơn Tây, TP Hà Nội Thửa đất số D109; TBĐ số -/-; KDC Dộc Lùn Nghĩa Phủ, Phường Trung Hưng, TX Sơn Tây, TP Hà Nội Vị trí Vị trí Vị trí Địa BĐS BĐS mục tiêu Thửa đất số C77; TBĐ số -/-; KDC Dộc Lùn Nghĩa Phủ, Phường Trung Hưng, TX Sơn Tây, TP Hà Nội Vị trí ( 1) Quy mơ, kích thước Vị trí - DT đất 60m2 - Mặt tiền 4m Diện tích 60 đất ( m2) Diện tích sàn xây 210 dựng ( m2) Mơ tả Nhà tầng + tum CTXD Hình dáng Vuông vức Pháp lý Đầy đủ - DT đất 60m2 - Mặt tiền 4m - DT đất 60m2 - Mặt tiền 4m - DT đất 60m2 - Mặt tiền 4m 60 60 60 0 Đất trống Đất trống Đất trống Vuông vức Đầy đủ Vuông vức Đầy đủ Vuông vức Đầy đủ Giao thông Thuộc khu C - Đường/ ngõ tiếp giáp: 6.5 8m - Ngõ trục chính: 6.5 - 8m - Khoảng cách đến trục chính: 201m Thuộc khu A - Đường/ ngõ tiếp giáp: 6.5 - 8m - Ngõ trục chính: 6.5 - 8m - Khoảng cách đến trục chính: 100m Thuộc khu C - Đường/ ngõ tiếp giáp: 6.5 - 8m - Ngõ trục chính: 6.5 - 8m - Khoảng cách đến trục chính: 145m Thuộc khu D - Đường/ ngõ tiếp giáp: 6.5 - 8m - Ngõ trục chính: 6.5 - 8m - Khoảng cách đến trục chính: 210m Trung bình Trung bình Trung bình Trung bình Tốt Tốt Tốt Tốt Tốt Tốt Tốt Tốt - Cốt thấp mặt đường - Cốt thấp mặt đường - Cốt thấp mặt đường - Cột điện án ngữ mặt tiền 880,000,000 860,000,000 800,000,000 880,000,000 860,000,000 720,000,000 0 880,000,000 860,000,000 720,000,000 14,666,667 14,333,333 12,000,000 Lợi kinh doanh Môi trường, an ninh CSHT Yếu tố khác - Cốt cao mặt đường Giá rao bán ( đồng) Giá bán/ thương lượng (đồng) ( 2) Giá CTXD Giá đất (đồng) Đơn giá đất (đồng/ m2) (1): Vị trí Vị trí đất xác định theo Điều Điều 5, QĐ 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 việc quy định giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội (2): Giá bán/thương lượng Tại thời điểm định giá tháng 5/2023, xung quanh khu vực BĐS mục tiêu có TSSS bất động sản giao dịch thành công TSSS rao bán thị trường Các bất động sản đất đô thị, để đảm bảo tỷ lệ thành công giao dịch bất động sản này, chuyên viên định giá lấy giá thương lượng giá rao bán/giá định giá bất động sản sau giảm 10% để điều chỉnh yếu tố so sánh Bảng điều chỉnh giá bất động sản mục tiêu TT Yếu tố so sánh A Giá bán / giá thương lượng ( đồng) B C D D1 Diện tích đất ( m2) Đơn giá đất Điều chỉnh theo yếu tố so sánh Pháp lý Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh BĐS mục tiêu BĐS BĐS BĐS 880,000,000 860,000,000 720,000,000 60 60 14,666,667 60 14,333,333 60 12,000,000 TS TĐG TSSS1 TSSS2 TSSS3 Đầy đủ 100% Đầy đủ 100% Đầy đủ 100% Đầy đủ 100% 0 0 0 D2 Quy mơ, kích thước D3 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Hình dáng Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh D4 Giao thông Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh - Diện tích đất 60m2 - Mặt tiền 4m - Diện tích đất 60m2 - Mặt tiền 4m 100% 100.00% - Diện tích đất 60m2 - Mặt tiền 4m 100.00% 0.00% 0.00% 0.00% Vuông vức 100% Vuông vức 100% Vuông vức 100% 0.00% 0.00% 0.00% 0 Thuộc khu A - Đường/ ngõ tiếp giáp: 6.5 - 8m - Ngõ trục chính: 6.5 - 8m - Khoảng cách đến trục chính: 100m Thuộc khu C - Đường/ ngõ tiếp giáp: 6.5 - 8m - Ngõ trục chính: 6.5 - 8m - Khoảng cách đến trục chính: 145m 103% 100.00% 95.00% -2.91% 0.00% 5.26% -427,184 631,579 Trung bình Trung bình Trung bình Trung bình 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 0.00% 0.00% 0.00% Vuông vức 100% Thuộc khu C - Đường/ ngõ tiếp giáp: 6.5 - 8m - Ngõ trục chính: 6.5 - 8m - Khoảng cách đến trục chính: 201m 100.00% Mức điều chỉnh D5 Lợi kinh doanh Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh - Diện tích đất 60m2 - Mặt tiền 4m 100.00% Thuộc khu D - Đường/ ngõ tiếp giáp: 6.5 - 8m - Ngõ trục chính: 6.5 8m - Khoảng cách đến trục chính: 210m D6 D7 Môi trường an ninh Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Cơ sở hạ tầng Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Tốt 100.00% Tốt 100.00% Tốt 100.00% Tốt 100.00% 0.00% 0.00% 0.00% Tốt 100.00% Tốt 100.00% Tốt 100.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0 - Cốt cao mặt đường - Cốt thấp mặt đường - Cốt thấp mặt đường 100.00% 98.00% 98.00% - Cốt thấp mặt đường - Cột điện án ngữ mặt tiền 93% 2.04% 299,320 14,538,802 2.04% 292,517 14,625,850 7.53% 903,226 13,534,805 2 -127,865 292,517 1,534,805 726,504 292,517 1,534,805 Tốt 100.00% Mức điều chỉnh ( đồng/ m2) D8 Yếu tố khác E Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Mức giá dẫn G Thống mức giá dẫn Số lần điều chỉnh ( lần) Tổng giá trị điều chỉnh Tổng giá trị điều chỉnh tuyệt đối Xác định đơn giá đất ( sử dụng phương pháp so sánh) Sử dụng thông tin khu vực lân cận BĐS mục tiêu rao bán rao bán thị trường ( ưu tiên thông tin giao dịch thành công) Đối với thông tin rao bán, giảm giá rao bán 10% đất đô thị để lấy giá thương lượng, sát với giá giao dịch Các yếu tố lợi giảm trừ giá trị , yếu tố lợi tăng giá trị bất động sản - Yếu tố giao thông: + BĐS thuộc khu A, gần trục hơn, giao thơng gần ( theo đơn giá khởi điểm UBND thị xã thời điểm đấu giá cao khu sau khu A gần mặt phố Chùa Thông khu lại), yếu tố thuận lợi nên giảm trừ để BĐS mục tiêu + BĐS thuộc khu C ( giống BĐS mục tiêu) không điều chỉnh + BĐS thuộc khu D, xa trục BĐS mục tiêu, điều chỉnh tăng để BĐS mục tiêu - Yếu tố khác: BĐS 1, có cốt thấp mặt đường, khu mua BĐS xây dựng tốn chi phí để san lấp mặt xây dựng cơng trình, điều chỉnh tăng để BĐS mục tiêu Ngoài BĐS có yếu tố “Cột điện án ngữ mặt tiền” liên quan tới cảm quan phong thủy, giao dịch điểm trừ cho BĐS này, điều chỉnh tăng BĐS có yếu tố khác biệt so với BĐS mục tiêu BĐS có yếu tố khác biệt so với BĐS mục tiêu Đơn giá đất lựa chọn theo đơn giá có số lần điều chỉnh theo BĐS 2: 14,625,850 đồng/m2 Giá trị CTXD ( sử dụng phương pháp chi phí): Giá trị CTXD = Đơn giá xây dựng * tổng diện tích sàn CTXD * chất lượng cịn lại Đơn giá xây dựng: đối chiếu theo đơn giá xây dựng nhà từ 2-3 tầng Bộ xây dựng Tổng diện tích sàn tổng diện tích xây dựng tầng Chất lượng cịn lại (%) (Theo Thơng tư số 45/2018/TT-BTC ngày 07 tháng 05 năm 2018 Bộ trưởng Bộ Tài chính, hướng dẫn chế độ quản lý, tính hao mịn, khấu hao tài sản cố định quan, tổ chức, đơn vị tài sản cố định Nhà nước giao cho doanh nghiệp quản lý khơng tính thành phần vốn nhà nước doanh nghiệp, ví dụ nhà cơng trình xây dựng cấp II có thời gian sử dụng 50 năm, tỷ lệ hao mòn 2%/năm) Đơn giá CTXD đề xuất là: 4,500,000VNĐ/m2 CTXD nhà tầng, DT xây dựng tầng 1,2,3 60m2 / tầng, diện tích xây dựng tầng tum 30m2 => Tổng diện tích sàn sử dụng 210m2 CTXD xây dựng năm 2021, CLCL ~ 96% ( nhà cơng trình xây dựng cấp II có thời gian sử dụng 50 năm, tỷ lệ hao mòn 2%/năm) Giá trị CTXD là: 4,500,000VNĐ/m2 * 210m2 * 96% = 907,200,000 VNĐ/m2 PHIẾU ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Chủ sở hữu: Nguyễn Thị Thoa Mục đích định giá: Định giá cấp tín dụng cho ngân hàng I.CHỨNG TỪ PHÁP LÝ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyề sở hữu nhà số CM 007613 Sở Tài Nguyên Môi trường TP Hà Nội cấp ngày 03/4/2018 II MÔ TẢ BẤT ĐỘNG SẢN - - Bất động sản tọa lạc số C77 Khu dân cư Dộc Lùn Nghĩa Phủ Phường Trung Hưng - Thị xã Sơn Tây Thành phố Hà Nội Vị trí phố Chùa Thơng ( Đoạn từ Cầu Mỗ đến hết bến xe Sơn Tây) theo QĐ 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 việc quy định giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội Về đất Chiều rộng: 4m Chiều dài: 15m Diện tích sử dụng thực tế: 60m2 Diện tích sử dụng hợp lệ 60 m2 Về tài sản gắn liền với đất Năm xây dựng: 2021 Loại nhà: Nhà cấp II: tầng + tum Cấu trúc: Bê tông cốt thép + Số tầng: tầng + tum Tường: gạch + Mái bê tơng cốt thép + mái tơn chống nóng, Nền: bê tơng, Mặt sàn: Gạch Ceramic Tổng diện tích sử dụng thực tế 210 m2 Tổng diện tích sử dụng tính giá trị 210 m2 III ĐỊNH GIÁ ĐẤT Đơn giá đất: a Đơn giá đất theo qui định nhà nước: 7,128,000 đồng/ m2 b Đơn giá đất thị trường: 14,625,850 đồng/ m2 Đơn giá xây dựng: 4,5000,000 đồng/ m2 Tổng giá trị bất động sản: 1,785,000,000 đồng Khoản mục a Giá trị quyền SD đất ( đồng) Khung giá đất UBND tỉnh/ TP quy định 427,680,000 877,551,020 60 60 7,128,000 14,625,850 -Diện tích đất hợp lệ ( m2) -Đơn giá đất Giá đất định giá ( giá thị trường) b Giá trị tài sản gắn liền với đất 907,200,000 - -Tổng diện tích SD tính giá trị 210 - -Đơn giá xây dựng (đ/m2) c Tổng trị giá BĐS (a +b) 4,500,000 427,680,000 1,784,751,020 Trị giá BĐS theo giá thị trường ( làm tròn): 1,785,000,000 đồng Bằng chữ: Một tỷ, bảy trăm tám mươi lăm triệu đồng chẵn IV NHẬN XÉT VÀ ĐỀ NGHỊ - Về quy hoạch giải tỏa: khơng có - Về mục đích sử dụng BĐS: để - Vị trí BĐS mối tương quan với trung tâm khu vực gần nhất/ khoảng cách từ đến địa điểm giao thông công cộng/ trường học/bệnh viện/trụ sở UBND: gần khu trung tâm thị xã Sơn Tây, cơng trình phụ trợ - Điều kiện tự nhiên môi trường xung quanh: tốt, hệ thống hạ tầng đồng bộ, đầy đủ, đảm bảo nhu cầu điện, nước… - Có tranh chấp với BĐS liền kề: khơng có tranh chấp - Những giả thiết hạn chế định giá giá trị tài sản ( có) - Khả mua bán: trung bình - Các thơng tin khác: V NGÀY ĐỊNH GIÁ Hà Nội, ngày 02 tháng năm 2023 - Họ tên học viên Nguyễn Thị Ngọc Hiền - Lớp 25B - Quản lý đất đai - Trường: Đại học Lâm Nghiệp