BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH TRẦN THỊ THANH HÀ HỒN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ HÀ NỘI - 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH TRẦN THỊ THANH HÀ HỒN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY CHUYÊN NGÀNH: TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG MÃ SỐ: 62.34.02.01 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS Nguyễn Minh Hoàng GS.,TSKH Đặng Hùng Võ HÀ NỘI - 2018 T i xin t i C m o n yl ng tr nh nghi n u ri ng số liệu, kết n u lu n n l trung th Nh ng tƣ liệu ƣ gố tr h s ng lu n n ều nguồn n r r ng T giả Lu n n Trần Thị Th nh H MỤC LỤC MỤC 1.1 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.2 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4 1.2.5 1.3 1.3.1 1.3.1.1 1.3.1.2 1.3.2 1.3.2.1 1.3.2.2 1.3.2.3 1.3.2.4 1.3.3 1.3.4 1.3.4.1 1.3.4.2 1.3.4.3 1.3.4.4 1.3.4.5 1.4 1.4.1 NỘI DUNG TRANG TRANG BÌA PHỤ LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG 27 PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 27 Tổng quan bất động sản 27 Khái niệm bất động sản 28 Đặc điểm bất động sản 30 Phân loại bất động sản 33 Thẩm định giá bất động sản 33 Khái niệm thẩm định giá bất động sản 34 Cơ sở giá trị thẩm định giá bất động sản 36 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị bất động sản 37 Mục đích thẩm định giá bất động sản 37 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 39 Quy trình phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản 39 Quy trình thẩm định giá bất động sản Khái niệm quy trình thẩm định giá bất động sản 39 Nội dung quy trình thẩm định giá bất động sản 41 49 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản Phương pháp so sánh trực tiếp 50 Phương pháp thu nhập 55 Phương pháp chi phí 61 Phương pháp thặng dư 69 Mục tiêu, yêu cầu quy trình phương pháp thẩm định giá bất 71 động sản Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xây dựng, vận dụng quy trình 72 phương pháp thẩm định giá bất động sản Năng lực chuyên môn đạo đức nghề nghiệp thẩm định viên 72 Hệ thống sở liệu bất động sản 73 Mức độ minh bạch ổn định thị trường bất động sản 74 Công tác quản lý nhà nước hoạt động thẩm định giá 75 Công tác tổ chức hoạt động thẩm định giá 75 Kinh nghiệm quốc tế học rút cho Việt Nam quy trình 76 phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản Kinh nghiệm quốc tế quy trình phương pháp thẩm định giá 76 bất động sản 1.4.1.1 1.4.1.2 1.4.1.3 1.4.1.4 1.4.1.5 1.4.2 2.1 2.1.1 2.1.2 2.2 2.2.1 2.2.1.1 2.2.1.2 2.2.2 2.2.2.1 2.2.2.2 2.3 2.3.1 2.3.2 2.3.2.1 2.3.2.2 2.3.3 2.3.3.1 Kinh nghiệm Úc Kinh nghiệm Hoa kỳ Kinh nghiệm Pháp Anh Kinh nghiệm Thái Lan Kinh nghiệm Singapore Malaysia Bài học rút cho Việt Nam quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản 77 78 81 82 83 KẾT LUẬN CHƢƠNG CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Khái quát thẩm định giá bất động sản Việt Nam Sự phát triển thẩm định giá bất động sản Việt Nam Các văn pháp lý chủ yếu áp dụng thẩm định giá bất động sản Thực trạng quy trình phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam thời gian qua Quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản ban hành theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Quy trình thẩm định giá bất động sản ban hành theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Phương pháp thẩm định giá bất động sản ban hành theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Thực trạng xây dựng, vận dụng quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam Thực trạng xây dựng vận dụng quy trình thẩm định giá bất động sản doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam Thực trạng vận dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam Đánh giá thực trạng quy trình phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam Đánh giá chung quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam Thành cơng quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam Thành công quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản ban hành theo hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 86 Thành công xây dựng quy trình vận dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam Hạn chế quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam Những hạn chế quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản 84 87 87 87 95 96 96 96 100 112 112 115 130 130 134 134 135 136 136 2.3.3.2 2.3.4 2.3.4.1 2.3.4.2 3.1 3.1.1 3.1.2 3.2 3.2.1 3.2.1.1 3.2.1.2 3.2.2 3.2.2.1 3.2.2.2 3.2.2.3 3.2.2.4 3.2.2.5 3.2.2.6 3.2.2.7 3.2.2.8 3.2.3 3.2.3.1 3.2.3.2 3.2.3.3 tiêu chuẩn thẩm định giá Hạn chế xây dựng vận dụng quy trình, phương pháp thẩm định giá bất động sản doanh nghiệp thẩm định giá Nguyên nhân hạn chế Nguyên nhân chủ quan Nguyên nhân khách quan KẾT LUẬN CHƢƠNG CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Định hƣớng hồn thiện quy trình phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam đến năm 2025 Định hướng hoạt động thẩm định giá bất động sản Việt Nam Quan điểm hồn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam Các giải pháp hồn thiện quy trình phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam Nhóm giải pháp hồn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản Bổ sung thêm bước làm tăng tính chặt chẽ quy trình độ tin cậy kết thẩm định giá bất động sản Hoàn thiện nội dung bước quy trình thẩm định giá bất động sản theo hướng chi tiết sửa đổi số nội dung cho phù hợp Nhóm giải pháp hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản Hoàn thiện Tiêu chuẩn thẩm định giá phương pháp thẩm định giá bất động sản Hoàn thiện việc thu thập, lựa chọn thông tin bất động sản so sánh Giải pháp kiểm tra, phân tích giao dịch bất động sản so sánh nhằm đáp ứng yêu cầu so sánh với bất động sản mục tiêu Giải pháp phân tích điều chỉnh khác biệt bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu cần thẩm định phương pháp Giải pháp lựa chọn mức giá đại diện làm sở ước tính cho giá trị bất động sản mục tiêu cần thẩm định Giải pháp ước tính chi phí mức độ giảm giá cơng trình xây dựng phương pháp chi phí, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư Giải pháp ước tính thu nhập, chi phí từ bất động sản phương pháp thu nhập Giải pháp ước tính doanh thu phát triển phương pháp thặng dư Nhóm giải pháp hỗ trợ Xây dựng hệ thống sở liệu hoàn chỉnh bất động sản doanh nghiệp thẩm định giá Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ, trọng phẩm chất đạo đức nghề nghiệp đồng thời có chế độ đãi ngộ phù hợp cho đội ngũ nhân phục vụ cho thẩm định giá doanh nghiệp thẩm định giá Tăng cường vai trò quản lý nhà nước thẩm định giá 136 142 142 146 148 149 149 149 150 152 152 152 155 160 160 164 168 169 170 172 173 176 177 177 183 184 3.3 3.3.1 3.3.2 Kiến nghị Nhà nước cần tăng cường quản lý hoạt động thị trường bất động sản Kiến nghị với Hội Thẩm định giá Việt Nam KẾT LUẬN CHƢƠNG KẾT LUẬN DANH MỤC CÔNG TRÌNH CƠNG BỐ CỦA TÁC GIẢ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nội dung đầy đủ BĐS Bất ộng sản TĐG Thẩm ịnh gi TĐV Thẩm ịnh vi n 190 190 192 193 194 196 197 202 DANH MỤC BẢNG STT 10 11 12 13 14 15 16 TÊN BẢNG TRANG Bảng 1: Tiến ộ qu tr nh iều tr Bảng 1: Số o nh nghiệp thẩm ịnh gi v số thẩm ịnh vi n hành nghề 2009 – Tháng 6/2016 Bảng 2: Số TĐV o nh nghiệp TĐG v tỷ trọng o nh nghiệp TĐG theo số TĐV tổng số o nh nghiệp TĐG năm 2016 Bảng 3: Loại t i sản ƣ TĐG h yếu o nh nghệp TĐG Bảng 4: Điều hỉnh m gi hỉ n theo yếu tố so s nh Bảng 5: Ý kiến u hỏi “Do nh nghiệp x y ng quy tr nh TĐG BĐS ri ng kh ng” Bảng 2.6: Ý kiến u hỏi “Do nh nghiệp bổ sung th m bƣớ v o quy tr nh TĐG BĐS kh ng” Bảng 7: Tổng h p ý kiến TĐV o nh nghiệp TĐG kh khăn v n ng quy tr nh TĐG BĐS Bảng 8: Tổng h p ý kiến o nh nghiệp l họn s ng phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản Bảng 9: Tổng h p ý kiến nh gi khả th qu n phƣơng ph p so s nh ể TĐG BĐS 25 90 91 94 103 112 112 114 116 nội ung li n 117 Bảng 10: Tổng h p ý kiến nh gi khả th nội ung li n qu n phƣơng ph p thu nh p ể TĐG BĐS Bảng 11: Tổng h p ý kiến nh gi khả th nội ung liên qu n phƣơng ph p hi ph , hiết trừ ể TĐG BĐS Bảng 12: Tổng h p ý kiến nh gi khả th nội ung li n qu n phƣơng ph p thặng ƣ ể TĐG BĐS Bảng 13: Kết khảo s t m ộ p ng ti u h quy tr nh TĐG - R r ng, ầy bƣớ , hi tiết Bản 2.14: Kết khảo s t m ộ p ng ti u h quy tr nh v phƣơng ph p TĐG - T nh phù h p Bảng 15: Kết khảo s t m ộ p ng ti u h quy tr nh TĐG - Giúp TĐV ƣ r kết thời gi n ngắn 122 124 128 130 131 132 17 Bảng 16: Kết khảo s t m ộ p ng ti u h quy tr nh v phƣơng ph p TĐG - Chi ph TĐG thấp Bảng 17: Kết khảo s t m ộ p ng ti u h quy 132 18 tr nh v phƣơng ph p TĐG - Kết TĐG 133 19 20 21 ộ tin y o Bảng 18: Kết khảo s t tỷ lệ số trƣờng h p y u ầu TĐG BĐS lại o nh nghiệp TĐG Bảng 19: Kết khảo s t việ o nh nghiệp sở liệu ri ng thẩm ịnh gi bất ộng sản Bảng 20: Kết khảo s t m ộ o tạo, bồi ƣỡng ho ội ngũ thẩm ịnh gi bất ộng sản o nh nghiệp 133 143 144 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 Bảng 21: Kết khảo s t thời gi n TĐG BĐS o nh nghiệp Bảng 1: Kết khảo s t hƣớng v n ng Phƣơng ph p So s nh Th ng tin bất ộng sản so s nh phải m ng t nh ại iện ho gi o ị h khu v Bảng 3.2: Kết khảo s t ý kiến hƣớng v n ng phƣơng ph p so sánh - Cần nh gi t nh hất ộ l p, kh h qu n gi o ị h BĐS so sánh Bảng 3: Kết khảo s t hƣớng v n ng Phƣơng ph p so s nh L họn m gi ại iện thể v o h t nh b nh qu n m gi hỉ n Bảng 4: Kết ý kiến hƣớng v n ng phƣơng ph p thu nh p Bảng 5: Kết nh gi m qu n trọng giải ph p x y ng sở liệu TĐG BĐS ho n hỉnh Bảng 6: D nh m th ng tin ấp quố gi , tỉnh, th nh phố Bảng 7: D nh m th ng tin ấp qu n, huyện Bảng 8: D nh m th ng tin khu v l n n ối với số loại h nh bất ộng sản Bảng 3.9: D nh m th ng tin, số liệu thể bất ộng sản TĐG Bảng 10: Đ nh gi m 32 o nh nghiệp TĐG 167 168 171 173 177 178 179 179 181 qu n trọng giải ph p ho n thiện quy tr nh v phƣơng ph p TĐG BĐS - Đ o tạo, bồi ƣỡng n ng TĐG 144 o tr nh ộ ội ngũ 183 DANH MỤC BIỂU ĐỒ TÊN BIỂU ĐỒ STT Biểu TRANG Biểu 1: Số o nh nghiệp TĐG v số TĐV h nh nghề năm 2009 Tháng 6/2016 Biểu 2: Số TĐV o nh nghiệp TĐG v tỷ trọng o nh nghiệp TĐG theo số TĐV tổng số o nh nghiệp TĐG năm 2016 90 92 DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC PHỤ LỤC STT Ph l 1: M u phiếu iều tr khảo s t Ph l 2: V d ng tr n ất thẩm ịnh gi quyền s TRANG 202 ng ất v ng tr nh x y 206 ...BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH TRẦN THỊ THANH HÀ HỒN THI? ??N QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY CHUYÊN NGÀNH:... Quan điểm hoàn thi? ??n quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam Các giải pháp hoàn thi? ??n quy trình phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam Nhóm giải pháp hồn thi? ??n quy trình... sản Hoàn thi? ??n nội dung bước quy trình thẩm định giá bất động sản theo hướng chi tiết sửa đổi số nội dung cho phù hợp Nhóm giải pháp hồn thi? ??n phương pháp thẩm định giá bất động sản Hoàn thi? ??n Tiêu