HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH TRẦN THỊ THANH HÀ HỒN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY Chuyên ngành: Tài - Ngân hàng Mã số: 62.34.02.01 TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ HÀ NỘI – 2018 CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI HỌC VIỆN TÀI CHÍNH Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Minh Hoàng GS.,TSKH Đặng Hùng Võ Phản biện 1: … Phản biện 2: … Phản biện 3: … Luận án bảo vệ Hội đồng chấm luận án cấp Học viện họp Học viện Tài Vào hồi … 00’ ngày … tháng … năm 2018 Có thể tìm hiểu luận án tại: - Thư viện Quốc gia - Thư viện Học viện Tài DANH MỤC CÁC CƠNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN DANH MỤC CƠNG TRÌNH CƠNG BỚ CỦA TÁC GIẢ Trần Thị Thanh Hà – Vương Minh Phương (2012), “Giải pháp huy động vốn cho thị trường bất động sản”, Tạp chí Nghiên cứu Tài Kế tốn, (Số 6) tháng 6/2012 Trần Thị Thanh Hà – Nguyễn Minh Hoàng (2016), “Các yếu tố ảnh hưởng tới công tác thẩm định giá tài sản theo phương pháp so sánh trực tiếp”, Tạp chí Kinh tế Châu Á – Thái Bình Dương, Kỳ tháng 6/2016 Trần Thị Thanh Hà (2016) “Bàn kỹ thuật thẩm định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp Việt Nam nay”, Tạp chí Kinh tế dự báo, (Số 25), tháng 10/2016 Trần Thị Thanh Hà – Vương Minh Phương (2016), “Quản lý cho thuê chuyển nhượng nhà thuộc sở hữu nhà nước thành phố Hà Nội”, Tạp chí Con số Sự kiện, Số 11/2016 Trần Thị Thanh Hà (2017), “Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam phương pháp thẩm định giá”, Tạp chí Thanh tra Tài chính, (Số1+2) Tháng 1/2017 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài luận án Thẩm định giá bất động sản có vai trị quan trọng giúp cho Nhà nước, tổ chức, cá nhân đưa định liên quan đến việc sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, chấp kinh doanh bất động sản Có thể nói quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản yếu tố quan trọng định kết quả, chất lượng hoạt động thẩm định giá bất động sản Tuy nhiên, thẩm định giá bất động sản lĩnh vực phát triển Việt Nam, hệ thống văn pháp lý thẩm định giá bất động sản cịn chưa đầy đủ, thơng tin cịn thiếu tính minh bạch…đặc biệt quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản ban hành hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam doanh nghiệp nhiều điểm bất cập, chưa phù hợp nên chất lượng thẩm định giá bất động sản nhìn chung cịn thấp, chưa đáp ứng u cầu thị trường kỳ vọng xã hội Bên cạnh đó, tình hình nghiên cứu quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản nói riêng hạn chế Xuất phát từ lý mà nghiên cứu sinh lựa chọn đề tài “Hồn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam nay” làm đề tài nghiên cứu luận án Tổng quan cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án Luận án nghiên cứu công trình khoa học, luận án tiến sĩ, báo nước ngồi nước có liên quan đến quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Luận án phân tích hạn chế nghiên cứu khoảng trống cần nghiên cứu - Những hạn chế nghiên cứu: + Các cơng trình khơng vào phân tích, đánh giá quy trình phuơng pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam mà nghiên cứu phương pháp thẩm định giá mục đích định chấp loại bất động sản cụ thể đất đai hay định giá sản phẩm doanh nghiệp nhằm xác định giá bán thị trường + Do khác biệt trình độ phát triển kinh tế, văn hố- xã hội nên có điểm khơng tương đồng cách nhìn nhận, đánh giá quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam số nước phát triển giới - Hướng nghiên cứu tiếp theo: Luận án nghiên cứu quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản, yếu tố ảnh hưởng đến việc xây dựng, vận dụng quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản; mục tiêu yêu cầu quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Luận án nghiên cứu quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản ban hành theo hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam việc xây dựng vận dụng quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản doanh nghiệp có chức thẩm định giá để có đánh giá sát thực, đầy đủ hai góc độ pháp lý vận dụng doanh nghiệp, từ đề xuất giải pháp phù hợp Mục tiêu nghiên cứu Luận án nghiên cứu làm rõ lý luận quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản, đánh giá thực trạng quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam, có tham khảo kinh nghiệm nước để từ đề xuất giải pháp hồn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam hai góc độ: Hồn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản tiêu chuẩn thẩm định giá việc xây dựng, vận dụng quy trình thẩm định giá bất động sản doanh nghiệp có chức thẩm định giá Việt Nam Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Nghiên cứu quy trình, phương pháp thẩm định giá bất động sản việc xây dựng, vận dụng quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam 4.2 Phạm vi nghiên cứu - Về nội dung: Nghiên cứu quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản, đặc biệt tập trung vào quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản ban hành theo Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam việc xây dựng vận dụng quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản doanh nghiệp có chức thẩm định giá - Về không gian: Tập trung nghiên cứu quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam - Về thời gian: Phân tích thực trạng quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam từ năm 2005 đến nay, từ đề xuất giải pháp hồn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam Phương pháp nghiên cứu Luận án vận dụng lý luận phương pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng, vật lịch sử, phương pháp tiếp cận hệ thống, phương pháp thống kê, phương pháp so sánh, phương pháp phân tích tổng hợp Luận án sử dụng hai nguồn số liệu: số liệu thứ cấp từ báo cáo thông tin qua sách báo, thư viện; số liệu sơ cấp thu thập phương pháp điều tra vấn Đóng góp luận án 6.1 Những đóng góp lý luận - Hệ thống hố lý luận quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Luận án phân tích yếu tố ảnh hưởng tới việc xây dựng vận dụng quy trình, phương pháp thẩm định giá bất động sản Luận án đưa yêu cầu quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản - Luận án phân tích kinh nghiệm số nước việc xây dựng quy trình sử dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản, qua tổng hợp để rút học kinh nghiệm cho Việt Nam 6.2 Những đóng góp phân tích đánh giá thực trạng - Luận án trình bày khái quát hoạt động thẩm định giá bất động sản Việt Nam qua giai đoạn từ trước năm 2005 đến - Phân tích, đánh giá thực trạng quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam từ năm 2005 đến hai góc độ: Quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản ban hành theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam việc xây dựng vận dụng quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản doanh nghiệp có chức thẩm định giá 6.3 Những đóng góp giải pháp đề xuất - Đưa quan điểm hoàn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam - Luận án đề xuất hệ thống giải pháp chia thành 02 nhóm giải pháp 01 nhóm giải pháp hỗ trợ nhằm hồn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam Kết cấu luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục bảng, biểu, danh mục tài liệu tham khảo phụ lục, luận án kết cấu gồm ba chương: Chương 1: Lý luận chung quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Chương 2: Thực trạng quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam Chương 3: Giải pháp hoàn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam Chương 1: Lý luận chung quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Tại chương này, luận án nghiên cứu nội dung sau: Tổng quan bất động sản Phần luận án phân tích khái niệm bất động sản, đặc điểm bất động sản gắn với hoạt động thẩm định giá bất động sản tiêu thức phân loại bất động sản Theo đó, bất động sản đất đai, tài sản gắn liền với đất đai không di dời khả di dời hạn chế Bất động sản không đất đai, nhà, cơng trình xây dựng mà cịn bao gồm tài sản gắn liền với đất đai hợp thành thể theo không gian ba chiều với cấu trúc công xác định Bất động sản có đặc điểm như: tính cố định vị trí, tính bền vững, tính khác biệt, tính khan hiếm, có giá trị lớn, tính ảnh hưởng lẫn Bất động sản phân loại theo tiêu thức như: đặc tính vật chất, mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất, theo đặc điểm hình thành khả tham gia thị trường Thẩm định giá bất động sản Luận án vào phân tích nội dụng bất động sản, thẩm định giá bất động sản Luận án sâu phân tích đặc điểm bất động sản gắn với hoạt động thẩm định giá bất động sản, yếu tố tác động tới giá trị bất động sản, khái niệm thẩm định giá bất động sản, sở giá trị, nguyên tắc thẩm định giá bất động sản Đây nội dung quan trọng xác định quy trình thẩm định giá bất động sản Các nguyên tắc sở để xây dựng nên phương pháp thẩm định giá bất động sản Quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản - Quy trình thẩm định giá bất động sản Quy trình thẩm định giá bất động sản q trình có hệ thống mà thẩm định viên cần phải tuân thủ để cung cấp cho khách hàng câu trả lời giá trị bất động sản Quy trình thẩm định giá bất động sản bước thẩm định viên phải tuân thủ nhằm đến kết luận khách quan, để minh họa cho mức giá chủ ý hình thành từ trước Quy trình thẩm định giá bắt đầu thẩm định viên đồng ý nhận nhiệm vụ kết thúc báo cáo thẩm định giá hồn thành Quy trình thẩm định giá thơng thường bao gồm bước sau: Bước 1: Xác định vấn đề thẩm định giá Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá Bước 3: Khảo sát trường thu thập thơng tin Bước 4: Phân tích thơng tin Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản cần thẩm định giá Bước 6: Lập báo cáo thẩm định giá Luận án nghiên cứu, phân tích nội dung bước quy trình thẩm định giá bất động sản - Luận án nghiên cứu phương pháp thẩm định giá bất động sản: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư với nội dung như: Khái niệm, sở lý luận, trình tự tiến hành, kỹ thuật thẩm định giá, ưu nhược điểm điều kiện áp dụng phương pháp - Mục tiêu, yêu cầu quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản + Mục tiêu quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản: kết thẩm định giá bất động sản hợp lý, số đông chấp nhận; kết thẩm định giá phản ánh lợi ích bên liên quan + Yêu cầu quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản: rõ ràng, cụ thể, phù hợp, hiệu lực hiệu - Luận án phân tích yếu tố ảnh hưởng đến việc xây dựng quy trình vận dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản như: lực chuyên môn đạo đức người thẩm định giá, hệ thống sở liệu tổ chức, doanh nghiệp thẩm định giá, mức độ minh bạch tính ổn định thị trường bất động sản, công tác quản lý nhà nước hoạt động thẩm định giá, công tác tổ chức hoạt động thẩm định giá Kinh nghiệm quốc tế học rút cho Việt Nam quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Luận án nghiên cứu kinh nghiệm nước: Úc, Hoa Kỳ, Pháp, Anh, Thái Lan, Singapore Malaysia quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Từ nghiên cứu kinh nghiệm tổ chức thực hoạt động thẩm định giá nước rút học cho công tác thẩm định giá bất động sản Việt nam: - Thứ nhất, phương pháp áp dụng: Phương pháp so sánh chi phí phổ biến thẩm định giá nhà đất, nhiên để đạt độ xác cao cần có kết hợp với phương pháp khác - Thứ hai, quy trình thẩm định giá: Quy trình thẩm định giá nước thực tương đối chặt chẽ Các quy định thủ tục 10 * Về xây dựng quy trình thẩm định giá bất động sản Các tổ chức, doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam xây dựng Quy trình thẩm định giá bất động sản cho doanh nghiệp, tổ chức dựa quy trình chung Tiêu chuẩn thẩm định giá số ban hành kèm theo Quyết định 77/QĐ- BTC ngày 1/11/2005 từ năm 2015 đến dựa trên quy trình chung Tiêu chuẩn thẩm định giá số (Ban hành kèm theo Thơng tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 Bộ Tài chính) Quy trình doanh nghiệp thường chi tiết có bổ sung số bước so với quy trình thẩm định giá tiêu chuẩn * Vận dụng thực quy trình thẩm định giá bất động sản công bố doanh nghiệp thẩm định giá Các doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá xây dựng cơng bố quy trình thẩm định giá bất động sản đơn vị nhìn chung đầy đủ bước quy trình thẩm định giá tài sản nói chung theo Tiêu chuẩn thẩm định giá số 05 Trong trình vận dụng thực quy trình thẩm định giá cơng bố, thẩm định viên gặp khó khăn với mức độ khác bước quy trình Các thẩm định viên bỏ qua không thực thưc sơ sài số bước quy trình * Thực trạng vận dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản doanh nghiệp thẩm định giá - Lựa chọn phương pháp: thẩm định viên phân tích lựa chọn phương pháp thẩm định giá bất động sản phù hợp với loại BĐS, mục đích thẩm định giá, sở giá trị tài sản, mức độ sẵn có liệu, thơng tin để áp dụng phương pháp thẩm định giá - Vận dụng phương pháp: Luận án nghiên cứu, phân tích việc vận dụng bước phương pháp so sánh, thu nhập, chi phí, chiết trừ, thặng dư doanh nghiệp có chức thẩm định giá 11 Luận án khảo sát tổng hợp ý kiến thẩm định viên doanh nghiệp thẩm định giá khó khăn vận dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản Đánh giá thực trạng quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam * Đánh giá chung quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam Nhìn chung, quy trình thẩm định giá bất động sản ban hành tương đối rõ ràng, cụ thể; bước đầu có phù hợp với đối tượng thẩm định giá điều kiện thực tiễn thẩm định giá Việt Nam Nội dung quy trình phương pháp thẩm định giá sửa đổi theo hướng tiếp cận với Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Quy trình phương pháp thẩm định giá ban hành chung cho bất động sản máy thiết bị nhiên số bước quy trình phương pháp có thích thêm làm rõ cho đối tượng thẩm định giá bất động sản hay máy thiết bị, giúp thẩm định viên đưa kết thời ngắn, chi phí thẩm định giá thấp * Thành cơng xây dựng quy trình vận dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam Các thẩm định viên nhìn chung cập nhật văn pháp quy có liên quan đến thẩm định giá bất động sản Quy trình thẩm định giá bất động sản bao gồm thẩm định giá bước Việc lựa chọn phương pháp để thẩm định giá thẩm định viên phù hợp với loại bất động sản, mục đích thẩm định giá phù hợp với điều kiện thông tin thu thập Khi xác định giá trị bất động sản, thẩm định viên có tham khảo giá giao dịch thực thành công để đưa vào sử dụng 12 trình thẩm định giá Các thẩm định viên điều chỉnh khác biệt bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu dựa yếu tố chủ yếu Trong việc ước tính chi phí xây dựng cơng trình, thẩm định viên có điều chỉnh đơn giá xây dựng theo số giá, đảm bảo tính cập nhật số liệu * Hạn chế quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam - Về quy trình thẩm định giá Tiêu chuẩn thẩm định giá + Việc thẩm định giá bất động sản đòi hỏi việc tiếp nhận nghiên cứu hồ sơ bất động sản phải tiến hành cẩn trọng bước riêng bước quy trình thẩm định giá Khâu kiểm sốt chất lượng chưa đề cập tới bước quy trình mà quy định cách rải rác, rời rạc số nội dung công việc + Cách đặt tên Bước quy trình thẩm định giá chưa phản ánh nội dung công việc mà thẩm định viên phải tiến hành Việc đặt tên bước hướng dẫn nội dung công việc không phù hợp với tên bước dẫn đến khó hiểu, khó bao quát xác định cụ thể, hợp lý công việc phải tiến hành + Quy trình thẩm định giá bất động sản quy định hướng dẫn chung với quy trình thẩm định giá máy thiết bị nên mức độ chi tiết cụ thể hố cịn hạn chế - Hạn chế phương pháp thẩm định giá bất động sản tiêu chuẩn + Những điểm hạn chế hướng dẫn cách tiếp cận thị trường phương pháp so sánh Tiêu chuẩn thẩm định giá số 8:  Về khái niệm “Giao dịch phổ biến thị trường” Hướng dẫn chưa đầy đủ ba tài sản tương tự có giao dịch mua, bán thị trường thời điểm giao dịch lại xa 13 có biến động giá lớn so với thời điểm thẩm định giá  Về thời điểm giao dịch tài sản so sánh  Về yếu tố so sánh: Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 liệt kê yếu tố so sánh số loại bất động sản, yêu cầu thẩm định viên vào để điều chỉnh chứng giao dịch cho loại tài sản, song hệ thống yếu tố so sánh chung chung, chưa đầy đủ  Về việc điều chỉnh yếu tố định tính: Việc dùng tỷ lệ phần trăm để điều chỉnh cho yếu tố định tính Tiêu chuẩn số gợi ý định hướng, hướng dẫn chưa cụ thể, rõ ràng gây khó khăn cho thẩm định viên áp dụng  Về việc xác định mức giá tài sản thẩm định giá thông qua mức giá dẫn tài sản so sánh + Hạn chế hướng dẫn cách tiếp cận thu nhập Tiêu chuẩn số 10:  Tiêu chuẩn số 10 nêu khơng đầy đủ khơng xác điều kiện áp dụng phûông pháp vốn hóa trực tiếp  Các công thức phản ánh chất kinh tế phương pháp, song tiêu chuẩn chưa yêu cầu thẩm định viên phải lập luận giải trình độ tin cậy thơng tin dự báo cách đánh giá độ tin cậy thẩm định viên - Hạn chế xây dựng vận dụng quy trình, phương pháp thẩm định giá bất động sản doanh nghiệp thẩm định giá + Thẩm định viên doanh nghiệp chưa thực đầy đủ bước theo quy trình mà doanh nghiệp đề Những nội dung quy trình mà thẩm định viên thực đơn giản, sơ lược như: Mơ tả bất động sản cịn chưa rõ ràng, chưa đầy đủ thông tin cần thiết; đề cập tới hạn chế nguồn liệu thẩm 14 định giá; khơng trọng phân tích, đánh giá điều kiện vĩ mô, môi trường kinh tế, xu hướng phát triển, quy hoạch khu vực, địa phương; phân tích bất động sản mục tiêu bất động sản so sánh chưa toàn diện Một số doanh nghiệp thẩm định giá chưa cập nhật đầy đủ văn pháp lý, viện dẫn áp dụng văn hết hiệu lực không phù hợp + Việc vận dụng phương pháp để thẩm định giá bất động sản cụ thể cịn nhiều hạn chế:  Thơng tin tài sản so sánh khơng mang tính chất đại diện cho giao dịch khu vực; không giải trình lý chọn bất động sản so sánh  Bất động sản so sánh nhiều trường hợp khác biệt nhiều yếu tố chủ yếu khơng đảm bảo tính chất tương đồng BĐS so sánh so với bất động sản mục tiêu  Nhiều thẩm định viên sử dụng thông tin mức giá chào mua, chào bán mà không tìm hiểu kỹ, khơng phân tích điều chỉnh nên mức độ tin cậy thơng tin thấp mức giá báo mua bán chưa phản ánh giá trị thị trường bất động sản  Một số doanh nghiệp thẩm định giá khơng thực theo bước trình tự phương pháp, cụ thể thẩm định viên bỏ qua bước kiểm tra phân tích giao dịch so sánh  Các tỷ lệ điều chỉnh chưa có rõ ràng, khơng có lập luận, phân tích cụ thể Các tỷ lệ tỷ lệ rút từ q trình thống kê, phân tích giao dịch thị trường bất động sản có đặc điểm tương đồng mà mang nặng yếu tố cảm tính  Đối với thẩm định giá đất, thẩm định viên thường lựa chọn mức giá đại diện theo cách lấy mức giá trung bình mức giá dẫn Tuy nhiên, trường hợp mức giá dẫn chênh lệch lớn cách tính trung bình khơng đảm bảo tính chất đại diện cho mức 15 giá kết thẩm định giá khơng có độ tin cậy cao  Các thẩm định viên chủ yếu sử dụng phương pháp phân tích theo cặp BĐS mà chưa quan tâm sử dụng phương pháp phân tích khác  Khi ước tính chi phí thay cơng trình xây dựng, TĐV sử dụng đơn giá xây suất đầu tư Bộ Xây dựng mà khơng có điều chỉnh cho phù hợp với đặc điểm, kết cấu cơng trình mục tiêu cụ thể  Tỷ lệ giảm giá cơng trình xây dựng phương pháp chi phí tính dựa vào kết cấu chính, theo cơng thức bình qn gia quyền đánh giá dược tỷ lệ giảm giá yếu tố tự nhiên chưa đánh giá tỷ lệ giảm giá lỗi thời chức  TĐV tính tốn tỷ lệ chiết khấu khơng có sở khoa học rõ ràng Khả dự báo thu nhập chi phí tương lai xác định tỷ suất vốn hoá, tỷ suất chiết khấu thách thức lớn TĐV điều kiện Việt Nam  Khi ước tính doanh thu phát triển chi phí phát triển phương pháp thặng dư, thẩm định viên chưa xem xét đến yếu tố thị trường tương lai * Nguyên nhân hạn chế - Nguyên nhân chủ quan + Cơ sở liệu doanh nghiệp thẩm định giá không đầy đủ khiến cho việc thẩm định giá bất động sản gặp nhiều khó khăn + Đội ngũ cán thẩm định giá thiếu chưa đáp ứng yêu cầu trình độ chun mơn + Áp lực thời gian chi phí thẩm định giá + Một số thẩm định viên không giữ vững phẩm chất đạo đức nghề nghiệp, có dàn xếp với khách hàng kết thẩm định giá + Do công tác quản lý nhà nước thẩm định giá 16 - Nguyên nhân khách quan + Thứ nhất, chi phí đầu vào ngày tăng cao giá dịch vụ thẩm định giá có xu hướng giảm tạo sức ép lớn hoạt động doanh nghiệp + Thứ hai, công ty thẩm định giá thành lập tăng nhanh, gây sức ép cạnh tranh doanh nghiệp, dẫn đến cạnh tranh giá chất lượng dịch vụ doanh nghiệp thẩm định giá thị trường ngày liệt; chí phát sinh cạnh tranh không lành mạnh doanh nghiệp thẩm định giá theo hình thức giảm giá dịch vụ, khơng phù hợp với xác định giá dịch vụ thẩm định giá theo quy định, giảm thời gian phát hành chứng thư làm ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ thẩm định giá + Thứ ba, số khách hàng có tư tưởng lợi dụng doanh nghiệp thẩm định giá làm sai lệch kết thẩm định giá trị tài sản nhằm mục đích trục lợi + Thứ tư, nhiều khách hàng không thực điều khoản toán theo hợp đồng ký làm ảnh hưởng đến doanh nghiệp + Thứ năm, nhiều Ngân hàng thực ký kết hợp đồng thẩm định giá với doanh nghiệp thẩm định giá có tên “danh sách ngắn” ngân hàng tự rà sốt cơng bố Tuy nhiên hàng năm ngân hàng không thông báo rộng rãi tiêu chuẩn việc rà soát để doanh nghiệp thẩm định giá làm hồ sơ lực, nên việc tiếp xúc khách hàng thuộc khối ngân hàng khó khăn, khơng cơng doanh nghiệp thẩm định giá + Thứ sáu, hoạt động bất ổn thiếu tính minh bạch thị trường bất động sản Việt Nam + Thứ bẩy, thơng tin thiếu sở khẳng định tính trung thực khách quan gây khó khăn cho cán thẩm định giá 17 + Thứ tám, số hướng dẫn xác định giá tài sản Bộ, ngành địa phương ban hành không dựa nguyên tắc thẩm định giá, mẫu thuẫn với lý thuyết chung thẩm định giá sở hình thành giá trị thị trường giá trị phi thị trường Chương 3: Giải pháp hồn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam Định hướng hồn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam đến năm 2025 Dựa định hướng phát triển hoạt đông thẩm định giá Việt Nam, luận án đưa quan điểm hồn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam - Quan điểm hoàn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam + Hoàn thiện đồng quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản theo hướng phù hợp với quy định pháp luật thẩm định giá pháp luật có liên quan, với thông lệ chuẩn mực quốc tế thẩm định giá trình hội nhập + Đảm bảo tính khách quan, khoa học, cơng khai, minh bạch hoạt động thẩm định giá bất động sản + Làm rõ hơn, cụ thể chi tiết bước cơng việc + Phải đảm bảo tính chuyên nghiệp hoạt động thẩm định giá tăng cường vai trò quản lý, giám sát nhà nước hiệp hội hoạt động thẩm định giá + Hồn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản phải nhằm nâng cao chất lượng thẩm định giá, giảm khả sai sót thẩm định giá bất động sản Các giải pháp hoàn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam 18 * Nhóm giải pháp hồn thiện quy trình Quy trình thẩm định giá bất động sản theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 mà TĐV áp dụng cần bổ sung hai bước để tăng tính chặt chẽ độ tin cậy kết thẩm định giá bước “Tiếp nhận yêu cầu thẩm định giá hồ sơ bất động sản thẩm định giá” bước “Lập dự thảo báo cáo kết thẩm định giá kiểm sốt chất lượng” Theo đó, quy trình thẩm định giá bất động sản bao gồm bước, đồng thời nội dung bước cần chi tiết hơn, đảm bảo cho người thẩm định giá dễ dàng vận dụng với nội dung cụ thể sau: - Bổ sung thêm bước làm tăng tính chặt chẽ quy trình độ tin cậy kết thẩm định giá bất động sản Cần bổ sung hai bước làm tăng tính chặt chẽ quy trình độ tin cậy kết thẩm định giá bất động sản: Thứ bước “tiếp nhận yêu cầu thẩm định giá, hồ sơ bất động sản thẩm định giá”; thứ hai bước “lập dự thảo báo cáo kết quả, chứng thư thẩm định giá kiểm sốt chất lượng” Đây bước có vai trị quan trọng quy trình thẩm định giá bất động sản - Hoàn thiện nội dung bước quy trình thẩm định giá bất động sản theo hướng chi tiết sửa đổi số nội dung cho phù hợp + Hoàn thiện nội dung Bước 2: Xác định tổng quát tài sản cần thẩm định giá xác định sở giá trị thẩm định giá + Hoàn thiện nội dung Bước khảo sát thực tế BĐS cần thẩm định giá + Làm rõ nội dung Bước hướng dẫn phân tích thơng tin quy trình thẩm định giá phân tích thị trường bất động sản phân tích việc sử dụng tốt hiệu bất động sản 19 + Hoàn thiện nội dung Bước “Xác định giá trị bất động sản cần thẩm định giá” Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam - Về hướng dẫn lựa chọn phương pháp thẩm định giá + Sửa đổi quy định bắt buộc áp dụng từ hai phương pháp thẩm định giá trở lên tài sản + Bổ sung thêm hướng dẫn thống mức giá áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá khác * Nhóm giải pháp hồn thiện phương pháp - Hoàn thiện tiêu chuẩn thẩm định giá phương pháp thẩm định giá bất động sản + Cần bổ sung phần thảo luận phương pháp thẩm định giá cách tiếp cận, ưu điểm hạn chế điều kiện áp dụng phương pháp + Tiêu chuẩn thẩm định giá số 8:  Thời gian giao dịch tài sản so sánh nên giữ nguyên với thời hạn 01 năm hợp lý mang lại độ cập nhật thơng tin tốt  Nội dung khái niệm “Giao dịch phổ biến thị trường” cần có hướng dẫn cụ thể nội dung theo hướng quan tâm tới thời gian diễn giao dịch so sánh biến động giá từ khoảng thời gian giao dịch tài sản so sánh xảy tính thời điểm thẩm định giá  Bổ sung yêu cầu thẩm định viên giải trình lý lựa chọn bất động sản đưa vào so sánh để làm tăng tính thuyết phục mức độ độc lập, khách quan độ tin cậy kết thẩm định giá  Bổ sung việc lựa chọn mức giá đại diện theo cách tính trung bình mức giá dẫn + Tiêu chuẩn thẩm định giá số 9: Cần làm rõ thuật ngữ hao mòn chức năng, hao mòn khuyết thiếu cho khái niệm phản ánh 20 đầy đủ chất, phạm vi hao mòn chức + Tiêu chuẩn thẩm định giá số 10: Bổ sung thêm điều kiện áp dụng phương pháp vốn hố thu nhập khía cạnh thời hạn đem lại khoản thu nhập vĩnh viễn hay hữu hạn; quy định yêu cầu thẩm định viên phải lập luận giải trình độ tin cậy thơng tin dự báo - Hồn thiện việc thu thập, lựa chọn thơng tin bất động sản so sánh + Khảo sát lựa chọn thông tin bất động sản so sánh phải phù hợp loại bất động sản tương đồng với bất động sản mục tiêu yếu tố chủ yếu + Lựa chọn thông tin bất động sản so sánh phải mang tính chất đại diện cho giao dịch khu vực - Giải pháp kiểm tra, phân tích giao dịch bất động sản so sánh nhằm đáp ứng yêu cầu so sánh với bất động sản mục tiêu Thẩm định viên phải nghiên cứu, phân tích trả lời câu hỏi nhằm đánh giá tính chất độc lập, khách quan giao dịch so sánh - Giải pháp phân tích điều chỉnh khác biệt bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu cần thẩm định phương pháp + Mỗi điều chỉnh phải kết từ việc điều tra, thống kê giao dịch thị trường Tất điều chỉnh cần phân tích, trình bày rõ ràng báo cáo thẩm định giá + Thẩm định viên nên sử dụng phương pháp phân tích liệu khác ngồi phương pháp phân tích liệu theo cặp - Giải pháp lựa chọn mức giá đại diện làm sở ước tính cho giá trị bất động sản mục tiêu cần thẩm định 21 + Để tìm mức giá đại diện tiến hành theo cách khác nhau, xem xét lựa chọn mức giá đại diện theo cách tính trung bình mức giá dẫn + Đảm bảo chênh lệch mức giá đại diện không vượt 10% so với mức giá dẫn khác Nếu chênh lệch vượt 10% người thẩm định giá phải tiếp tục điều chỉnh thêm số khác biệt để thu hẹp khoảng chênh lệch - Giải pháp ước tính chi phí mức độ giảm giá cơng trình xây dựng phương pháp chi phí, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư + Đối với việc ước tính chi phí thay cơng trình xây dựng, cần có điều chỉnh suất đầu tư, đơn giá xây dựng cho phù hợp với cơng trình mục tiêu + Cần phân tích cách kỹ lưỡng để điều chỉnh hợp lý phản ánh kỳ vọng thị trường + Cần đánh giá cách toàn diện tiêu chuẩn thiết kế hành, tiêu chuẩn mức độ đại trang thiết bị cần đạt thời điểm thẩm định giá, thực trạng thiết kế trang thiết bị công trình mục tiêu, vấn đề quy hoạch thay đổi quy hoạch tương để ước tính giảm giá lỗi thời chức - Giải pháp ước tính thu nhập, chi phí từ bất động sản phương pháp thu nhập + Làm rõ khoản thu nhập chi phí từ bất động sản + Cần phản ánh khơng chắn có liên quan đến rủi ro đầu tư; đánh giá triển vọng tương lai mức thu nhập ước tính chi phí ước tính việc lựa chọn phương pháp vốn hóa thích hợp sử dụng + Thực phân tích dịng thu nhập, tỷ luất lợi nhuận bất động sản tương tự để ước tính cho bất động sản mục tiêu, cân nhắc 22 phản ánh mong đợi nhà đầu tư cân nhắc lựa chọn đầu tư bất động sản tương tự khác thời có sẵn thị trường với rủi ro tương tự + Để dự báo cơng trình cịn phục vụ kể từ thời điểm thẩm định giá, thẩm định viên cần dựa vào nguồn thông tin khác nhau, không nên dựa vào thông tin đơn lẻ - Giải pháp ước tính doanh thu phát triển phương pháp thặng dư Thẩm định viên cần xem xét yếu tố đánh giá rủi ro liên quan đến việc hoàn thành dự án phát triển để ước tính hợp lý doanh thu chi phí phát triển * Nhóm giải pháp hỗ trợ - Xây dựng hệ thống sở liệu hoàn chỉnh bất động sản doanh nghiệp thẩm định giá - Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ, trọng phẩm chất đạo đức nghề nghiệp, có chế độ đãi ngộ phù hợp cho đội ngũ nhân phục vụ cho thẩm định giá doanh nghiệp thẩm định giá - Tăng cường vai trò quản lý nhà nước thẩm định giá Kiến nghị Luận án đưa kiến nghị nhà nước tăng cường quản lý hoạt động thị trường BĐS kiến nghị với Hội Thẩm định giá Việt Nam KẾT LUẬN Luận án “Hồn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam nay” hoàn thành nhằm hồn thiện lý luận quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Trên sở đó, tìm hiểu nghiên cứu, đưa giải pháp đổi mới, hồn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt 23 Nam Trong phạm vi nghiên cứu, luận án thực nội dung sau đây: Thứ nhất, nghiên cứu cách tồn diện có hệ thống vấn đề lý luận bất động sản, thẩm định giá bất động sản, quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Thứ hai, luận án phân tích yếu tố tác động tới giá trị bất động sản; mục tiêu, yêu cầu quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Luận án phân tích yếu tố ảnh hưởng đến việc xây dựng quy trình vận dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản Thứ ba, Luận án nghiên cứu, phân tích kinh nghiệm quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản quốc gia rút học kinh nghiệm cho Việt Nam quy trình, phương pháp áp dụng, thu thập, phân tích thơng tin, vai trị quản lý nhà nước thẩm định giá bất động sản Thứ tư, Luận án phân tích thực trạng quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản ban hành theo hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam việc xây dựng vận dụng quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản doanh nghiệp có chức thẩm định giá Qua nghiên cứu thực tiễn, đối chiếu với vấn đề lý luận nghiên cứu, luận án có đánh giá quan trọng thành công, hạn nguyên nhân dẫn tới hạn chế Đây sở cho việc hồn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam Thứ năm, luận án đưa quan điểm hoàn thiện giải pháp hồn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam Các giải pháp xây dựng sở điều kiện kinh tế - xã hội Việt Nam, phù hợp thông lệ quốc tế, phù hợp với định hướng phát triển hoạt động thẩm định hệ thống 24 pháp luật Việt Nam Đối với giải pháp, luận án đưa phân tích, lý giải, lựa chọn đề xuất ý kiến cho việc xây dựng nội dung cụ thể cho bước quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam xây dựng vận dụng quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản doanh nghiệp thẩm định giá Thứ sáu, luận án tiến hành điều tra cần thiết với nhóm đối tượng thẩm định viên hành nghề doanh nghiệp thẩm định giá nội dung quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, quy trình phương pháp doanh nghiệp thẩm định điều kiện có liên quan tới thẩm định giá bất động sản để có nhìn khách quan, khoa học phục vụ cho việc đánh giá, đề xuất giải pháp ... CỦA TÁC GIẢ Trần Thị Thanh Hà – Vương Minh Phương (2012), “Giải pháp huy động vốn cho thị trường bất động sản”, Tạp chí Nghiên cứu Tài Kế tốn, (Số 6) tháng 6/2012 Trần Thị Thanh Hà – Nguyễn Minh... tháng 6/2016 Trần Thị Thanh Hà (2016) “Bàn kỹ thuật thẩm định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp Việt Nam nay”, Tạp chí Kinh tế dự báo, (Số 25), tháng 10/2016 Trần Thị Thanh Hà – Vương Minh... Nội”, Tạp chí Con số Sự kiện, Số 11/2016 Trần Thị Thanh Hà (2017), “Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam phương pháp thẩm định giá”, Tạp chí Thanh tra Tài chính, (Số1+2) Tháng 1/2017 LỜI MỞ