Nghiên cứu phương pháp thẩm định giá bất động sản phù hợp với điều kiện của dự án khu đô thị an phú sinh thành phố quảng ngãi

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỎ - ĐỊA CHẤT NGUYỄN ĐỨC TOÀN NGHIÊN CỨU PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHÙ HỢP VỚI ĐIỀU KIỆN CỦA DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ AN PHÚ SINH THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ HÀ NỘI - 2013 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỎ - ĐỊA CHẤT NGUYỄN ĐỨC TOÀN NGHIÊN CỨU PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHÙ HỢP VỚI ĐIỀU KIỆN CỦA DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ AN PHÚ SINH THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI Ngành: Quản lý kinh tế Mã số: 60340410 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC GS.TSKH Nguyễn Hữu Hà HÀ NỘI - 2013 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn với đề tài “Nghiên cứu phương pháp thẩm định giá bất động sản phù hợp với điều kiện dự án khu đô thị An Phú Sinh - Thành phố Quảng Ngãi” công trình nghiên cứu khoa học riêng cá nhân tơi Các số liệu có nguồn gốc rõ ràng, kết luận văn trung thực kết luận khoa học luận văn chưa công bố cơng trình nghiên cứu khoa học trước Hà Nội, ngày 13 tháng 10 năm 2013 Tác giả Nguyễn Đức Toàn LỜI CẢM ƠN Tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới GS.TSKH Nguyễn Hữu Hà, người giành nhiều quan tâm giúp đỡ suốt trình hướng dẫn tác giả làm luận văn thạc sĩ kinh tế Tác giả xin chân thành cảm ơn thầy, cô Khoa Kinh tế Quản trị kinh doanh, Trường Đại học Mỏ - Địa chất - Hà Nội, gia đình bạn đồng nghiệp giúp đỡ tác giả q trình hồn thành luận văn thạc sĩ kinh tế Do hiểu biết trình độ cịn hạn chế, nên chắn luận văn có thiếu sót, mong nhận nhiều đóng góp ý kiến thầy, bạn đồng nghiệp luận văn hoàn thiện MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Lời cảm ơn Mục lục Danh mục chữ viết tắt Danh mục bảng MỞ ĐẦU Chương 1: TỔNG QUAN LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG 1.1 Tổng quan lý luận thẩm định giá bất động sản 1.1.1 Bất động sản 1.1.2 Khái niệm thẩm định giá 1.1.3 Vai trò thẩm định giá bất động sản 1.1.4 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 1.1.5 Quy trình thẩm định giá bất động sản 27 1.2 Tổng quan thực tiễn thẩm định giá bất động sản giới 30 1.2.1 Hoạt động thẩm định giá Thái Lan 31 1.2.2 Hoạt động thẩm định giá Singapore 33 1.2.3 Hoạt động thẩm định giá Malaysia 35 1.2.4 Hoạt động thẩm định giá Thụy Điển 36 1.2.5 Hoạt động thẩm định giá Australia 37 1.2.6 Hoạt động thẩm định giá Việt Nam học kinh nghiệm 38 1.3 Các cơng trình nghiên cứu thẩm định giá bất động sản 40 Chương 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VIỆC VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 42 2.1 Tình hình thẩm định giá nước ta nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định giá bất động sản 42 2.1.1 Tình hình phát triển hoạt động thẩm định giá nước ta 42 2.1.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến việc thẩm định giá bất động sản nước ta 44 2.2 Thực trạng vận dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam 48 2.2.1 Thực trạng công tác quản lý nhà nước thẩm định giá 48 2.2.2 Khái quát chung trình vận dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam 49 2.2.3 Tình hình thẩm định giá bất động sản ngân hàng thương mại 51 2.3 Đánh giá chung phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam 53 2.3.1 Những kết đạt 53 2.3.2 Những tồn thẩm định giá bất động sản Việt Nam 56 2.4 Lựa chọn phương pháp thẩm định giá để áp dụng cho dự án khu đô thị An Phú Sinh - Thành phố Quảng Ngãi 59 Chương 3: ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ ĐỂ THẨM ĐỊNH GIÁ DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ AN PHÚ SINH - THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI 61 3.1 Định hướng phát triển thẩm định giá bất động sản Việt Nam 61 3.2 Quan điểm tác giả lựa chọn áp dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản 62 3.2.1 Bất động sản đất đai 62 3.2.2 Bất động sản nhà 62 3.2.3 Bất động sản cơng trình xây dựng 63 3.3 Các giải pháp để áp dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam 63 3.3.1 Giải pháp xây dựng tổ chức hệ thống thông tin phục vụ công tác thẩm định giá 63 3.3.2 Giải pháp tổ chức Hiệp hội thẩm định giá 68 3.3.3 Giải pháp thị trường 69 3.4 Áp dụng phương pháp so sánh phương pháp thặng dư để thẩm định giá dự án khu đô thị An Phú Sinh - Thành phố Quảng Ngãi 74 3.4.1 Giới thiệu sơ lược dự án khu đô thị An Phú Sinh 74 3.4.2 Kết thẩm định giá dự án khu đô thị An Phú Sinh 77 3.5 Kết luận kiến nghị việc áp dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam 102 3.5.1 Kết luận 102 3.5.2 Kiến nghị việc áp dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam 103 KẾT LUẬN 108 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ TSTĐG Tài sản thẩm định giá TSSS1 Tài sản so sánh TSSS2 Tài sản so sánh TSSS3 Tài sản so sánh BĐS Bất động sản QSDĐ Quyền sử dụng đất CTXD Cơng trình xây dựng UBND Ủy ban nhân dân TNHH Trách nhiệm hữu hạn MTV Một thành viên VT1 Vị trí VT2 Vị trí KV2 Khu vực KV3 Khu vực ĐL4 Đường loại IVSC Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế VREA Hiệp hội bất động sản nhà đất Việt Nam WTO Tổ chức thương mại giới Tp.HCM Thành phố Hồ Chí Minh DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 3.1 Bảng quy hoạch sử dụng đất 75 Bảng 3.2 Bảng diện tích nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất 77 Bảng 3.3 Bảng thông tin bất động sản so sánh 78 Bảng 3.4 Bảng điều chỉnh tài sản so sánh tài sản thẩm định giá 81 Bảng 3.5 Bảng đơn giá loại đường thuộc dự án 83 Bảng 3.6 Bảng đơn giá thị trường loại đường tương ứng 83 Bảng 3.7 Bảng giá trị thị trường lô đất 84 Bảng 3.8 Bảng thông tin bất động sản so sánh 85 Bảng 3.9 Bảng điều chỉnh tài sản so sánh tài sản thẩm định giá 87 Bảng 3.10 Bảng tỷ lệ tăng giá đất bình quân hàng năm 91 Bảng 3.11 Bảng tính tốn chi tiết đơn giá đất tăng hàng năm 92 Bảng 3.12 Bảng hệ số tăng giá đất hàng năm 93 Bảng 3.13 Bảng tỷ lệ dự kiến bán đất hàng năm 93 Bảng 3.14 Bảng hệ số chiết khấu 93 Bảng 3.15 Bảng tổng hợp doanh thu hàng năm theo tiến độ bán hàng 93 Bảng 3.16 Bảng chi tiết doanh thu hàng năm theo tiến độ bán hàng 94 Bảng 3.17 Bảng tổng doanh thu hàng năm quy 96 Bảng 3.18 Bảng chiết khấu doanh thu hàng năm giá trị 97 Bảng 3.19 Bảng chi phí lãi vay 99 Bảng 3.20 Bảng chiết khấu lãi vay hàng năm 99 Bảng 3.21 Bảng tính dự phịng yếu tố trượt giá 101 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hiện nay, thẩm định giá bất động sản trở thành dịch vụ quan trọng, cần thiết quan tâm phát triển, hồn thiện mà cịn nghiệp vụ thiếu hoạt động thị trường bất động sản Muốn phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, quốc gia sử dụng công cụ hữu hiệu hoạt động quản lý nhà nước thị trường này, việc thẩm định giá bất động sản Thẩm định giá bất động sản xác, phù hợp tạo cứ, cở sở, điều kiện thuận lợi cho việc gia nhập, huy động vốn vào thị trường bất động sản hoạt động cổ phần hóa doanh nghiệp Trên giới, có nhiều phương pháp thẩm định giá bất động sản khác nhau, phương pháp có ưu nhược điểm phù hợp với điều kiện cụ thể tài sản, môi trường vi mô vĩ mô thời kỳ Đồng thời phương pháp địi hỏi u cầu thơng tin đầu vào khác Trong đó, nước giới có thị trường bất động sản phát triển Mỹ, Anh, Đức chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh thẩm định giá Tuy nhiên, với quốc gia phát triển Việt Nam thẩm định giá bất động sản bắt đầu phát triển số năm gần đây, nhiều vấn đề bất cập cần quan tâm giải thỏa đáng Cụ thể, vào năm 2006, thị trường bất động sản Việt Nam đứng cuối bảng xếp hạng số minh bạch Đến năm 2009, tăng lên vài bậc bảng xếp hạng số minh bạch Jones Lang LaSalle - tập đoàn dịch vụ địa ốc quản lý tài lớn giới nhìn chung số minh bạch nước ta thấp, làm phát sinh nhiều xúc nan giải thị trường bất động sản Một nguyên nhân thực trạng thiếu yếu dịch vụ hỗ trợ thị trường, có dịch vụ thẩm định giá Thêm vào nội dung phương pháp thẩm định giá mặt lý thuyết quy định văn pháp lý Việt Nam hướng dẫn thực nhiều điểm bất hợp lý dẫn đến việc vận dụng 97 Bảng 3.18 Bảng chiết khấu doanh thu hàng năm giá trị Thành phần Năm thứ Hệ số chiết khấu Doanh thu hàng năm 0,881 Năm thứ Năm thứ Năm thứ Năm thứ Năm thứ Năm thứ 0,776 0,684 0,603 0,531 0,468 0,412 160.944.546.386 263.396.151.340 478.960.915.408 418.053.595.372 456.114.483.930 248.820.276.579 124.935.121.106 180.144.845.575 288.613.491.726 221.948.725.334 213.352.970.710 102.545.058.644 Chiết khấu doanh thu hàng năm 98 * Tổng doanh thu phát triển dự án: Tổng doanh thu phát triển dự án: DT = Σ (TRi) (3.5) Tổng doanh thu sau chiết khấu là: 1.131.540.213.095đồng Làm trịn: 1.131.540.213.000 đồng B Tổng chi phí phát triển - Tổng chi phí phát triển = Gđt + LV + BT + DP + LDN + Gbh (3.6) Chi phí đầu tư ban đầu (Gđt) = Ght + Chi phí khác thực dự án a) Chi phí đầu tư hạ tầng (Ght): - Suất vốn đầu tư theo Quyết định số 439/QĐ-BXD ngày 26/4/2013 Bộ Xây dựng việc công bố Tập suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu cơng trình năm 2012: 809.000 đồng/m2 - Diện tích đất đầu tư hạ tầng kỹ thuật: 429.070 m2 Chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật là: (429.070 m2 x 809.000 đồng/m2)/1,1 = 315.561.481.818 đồng b) Chi phí khác thực dự án đầu tư - Chi phí thuê tư vấn nước ngồi: Căn Thơng tư số 07/2012/TT-BXD ngày 26/10/2012 Bộ Xây dựng hướng dẫn xác định quản lý chi phí th tư vấn nước ngồi hoạt động xây dựng Việt Nam + Theo hợp đồng số 20111003 ngày 9/10/2011: 13.019.596.007 đồng Chi phí lãi vay (LV): - Lãi suất vay: 13,5%/năm - Thời hạn vay: năm - Hạn mức vay: 67% (Gđt) Tổng mức đầu tư - Cách xác định: Công thức: LVi = [((1 + 13,5%)i - 1) x (Gđt x Vi x 67%)] Trong đó: i: năm vay thứ i Gđt: Chi phí đầu tư ban đầu Vi: tỷ lệ phân bổ vốn năm thứ i (3.7) 99 Bảng 3.19 Bảng chi phí lãi vay Năm thực đầu tư Năm thứ Năm thứ Năm thứ Năm thứ 25% 30% 25% 20% Tỷ lệ phân bổ vốn Vi LVi 36.298.421.156 30.521.636.863 15.863.134.594 5.944.031.698 Bảng 3.20 Bảng chiết khấu lãi vay hàng năm Tính theo cơng thức: LVi x (1/(1+r)i) (3.8) Trong đó: LVi lãi vay năm thứ i Năm thực đầu tư LVi Hệ số chiết khấu 1/(1+r)i Năm thứ Năm thứ Năm thứ Năm thứ 36.298.421.156 30.521.636.863 15.863.134.594 5.944.031.698 0,881 0,776 0,684 0,603 LVi x (1/(1+r)i) 31.980.987.802 23.692.784.151 10.849.292.661 3.581.769.802 LV = Σ {LVi x (1/(1+r)i)} (3.9) Tổng lãi vay sau nhân hệ số chiết khấu là: 70.104.834.417 đồng Chi phí bồi thường giải phóng mặt (BT): - Theo Quyết định số 925/QĐ-UBND Ngày 19/03/2012 UBND thành phố Quảng Ngãi việc phê duyệt Phương án dự toán chi tiết bồi thường, hỗ trợ dự án khu đô thị An Phú Sinh thành phố Quảng Ngãi (Phương án bồi thường Đợt I - Phường Nghĩa Chánh) là: 24.373.848.394đồng (1) 100 - Theo Quyết định số 1784/QĐ-UBND Ngày 02/5/2012 UBND thành phố Quảng Ngãi việc phê duyệt Phương án dự toán chi tiết bồi thường, hỗ trợ dự án khu đô thị An Phú Sinh thành phố Quảng Ngãi (Phương án bồi thường Đợt II - Phường Nghĩa Chánh) là: 33.573.744.429đồng (2) - Theo Quyết định số 5472/QĐ-UBND Ngày 31/8/2012 UBND thành phố Quảng Ngãi việc phê duyệt Phương án dự toán chi tiết bồi thường, hỗ trợ dự án khu đô thị An Phú Sinh thành phố Quảng Ngãi (Phương án bồi thường Đợt III - Phường Nghĩa Chánh) là: 5.871.528.199đồng (3) - Khái tốn phần chi phí bồi thường giải phóng mặt cần phải thực dự án là: 244.080.903.282 đồng (4) Tổng cộng: + + + = 307.900.024.304 đồng Chi phí dự phịng (DP): Căn Thơng tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 Bộ Xây dựng: - Dự phòng chi phí cho yếu tố khối lượng cơng việc phát sinh (DP1): tính 10% tổng chi phí đầu tư ban đầu (Gđt): DP1 = Gđt x 10% = 328.581.077.825 x 10% = 32.858.107.783 đồng - Dự phòng yếu tố trượt giá (DP2): Áp dụng số giá (Ibq) = 11,4, tính dự phịng trượt giá chi phí hạ tầng (Ght) thời gian thực dự án: 66.809.456.160 đồng 101 Bảng 3.21 Bảng tính dự phịng yếu tố trượt giá Tính theo cơng thức: DPi = {((1 + 11,4%)i - 1) x (Ght x Vi)} Trong đó: (3.10) - i năm trượt giá thứ i - Ght Chi phí đầu tư hạ tầng - Vi tỷ lệ phân bổ vốn năm thứ i Năm thực đầu tư Năm thứ Năm thứ Năm thứ Năm thứ Tỷ lệ phân bổ vốn Vi 25% 30% 25% 20% Ght x Vi 78.890.370.455 94.668.444.545 78.890.370.455 63.112.296.364 ((1 + 11,4%)i - 1) x (Ght x Vi) 8.993.502.232 22.814.716.462 30.173.164.014 34.085.125.555 Hệ số chiết khấu 0,881 0,776 0,684 0,603 DPi 7.923.790.513 17.710.195.394 20.636.368.239 20.539.102.014 Tổng cộng 66.809.456.160 102 DP = DP1 + DP2 = 99.667.563.942 đồng Chi phí quảng cáo bán hàng (Gbh): - Tham khảo Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 Bộ Tài chính, đồng thời xem xét tình hình thực tế khó khăn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản địa bàn tỉnh Quảng Ngãi, tác giả đề nghị áp dụng 2% tổng doanh thu phát triển: Gbh = 2% x 1.131.540.213.095 = 22.630.804.262 đồng Lợi nhuận doanh nghiệp (LDN): - Tham khảo Thơng tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 Bộ Tài chính, đồng thời xem xét tình hình thực tế khó khăn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản địa bàn tỉnh Quảng Ngãi, tác giả đề nghị 15% tổng doanh thu phát triển: LDN = 15% x 1.131.540.213.095 = 169.731.031.964 đồng Tổng chi phí phát triển dự án: = Gđt + LV + BT + DP + Gbh + LDN = 998.615.336.714 đồng, Làm tròn: 998.615.337.000 đồng C Giá trị thặng dư bất động sản (số tiền sử dụng đất phải nộp) Giá trị thặng dư = Tổng doanh thu phát triển - Tổng chi phí đầu tư = 1.131.540.213.000 đồng - 998.615.337.000 đồng = 132.924.876.000 đồng 3.5 Kết luận kiến nghị việc áp dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam 3.5.1 Kết luận Kết phương pháp so sánh: 138.196.322.336 đồng Kết phương pháp thặng dư: 132.924.876.000 đồng Kết tính tốn theo phương pháp trên, tác giả đề nghị chọn mức giá 132.924.876.000 đồng phương pháp thặng dư để làm sở xác định số tiền sử dụng đất phải nộp lý sau: 103 - Phương pháp so sánh sánh áp dụng để thẩm định giá tài sản cần thẩm định giá có giao dịch phổ biến thị trường, kết phương pháp so sánh mang tính tham khảo, đối chiếu với phương pháp thặng dư liệu đầu vào phương pháp thặng dư - Phương pháp thặng dư áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản có tiềm phát triển dự án phát triển bất động sản , lựa chọn phù hợp với thực tế quy hoạch phát triển dự án khu đô thị An Phú Sinh 3.5.2 Kiến nghị việc áp dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam 3.5.2.1 Đối với nhà nước Thứ nhất: Môi trường pháp lý thẩm định giá, cụ thể Luật Giá ngày 20/6/2012, Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 Chính phủ Quy định chi tiết thi hành Luật Giá thẩm định giá số quy phạm pháp luật có liên quan chưa có tính thống cao, có nội dung mâu thuẫn, chồng chéo, chí xung đột nhau, đặc biệt quy định thẩm định giá Luật Kinh doanh bất động sản Thứ hai: Đã xuất tình trạng cạnh tranh không lành mạnh việc cung cấp dịch vụ thẩm định giá doanh nghiệp thẩm định giá cách hạ giá dịch vụ xuống mức thấp, “chạy đua” thời gian không phù hợp để thu hút khách hàng, không giảm giá dịch vụ thẩm định giá với chất lượng dịch vụ thẩm định giá Đồng thời có thẩm định viên giá có hành vi thơng đồng với khách hàng để xác định giá trị tài sản sai lệch với giá trị thị trường nó, làm thiệt hại đến lợi ích bên liên quan tham gia thị trường Thứ ba: Tính pháp lý việc cơng bố kết thẩm định giá sử dụng kết thẩm định giá chưa đặt vị trí loại hình dịch vụ tư vấn gây khó khăn cho cơng tác giải tranh chấp có tranh chấp kết thẩm định giá doanh nghiệp thẩm định giá, khách hàng có tài sản cần thẩm định giá bên có liên quan 104 Thứ tư: Việc cấp phép thành lập doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá doanh nghiệp nước doanh nghiệp nước ngồi chưa có phối kết hợp chặt chẽ quan có thẩm quyền cấp phép quan quản lý điều kiện hành nghề thẩm định giá doanh nghiệp Việc quản lý điều kiện hành nghề thẩm định giá doanh nghiệp, thẩm định viên giá bất cập định, nên tượng “cho thuê” thẻ thẩm định viên giá để doanh nghiệp có đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá xảy Thứ năm: Các chế tài để xử lý vi phạm lĩnh vực thẩm định giá doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định viên giá xảy vi phạm chưa thiết kế chặt chẽ cịn lúng túng thực tế xử lý trường hợp không thực nguyên tắc thẩm định giá, không tuân thủ quy định hành nghề, vi phạm đạo đức nghề nghiệp Từ thực tiễn trên, địi hỏi phải có giải pháp khắc phục, mà giải pháp toàn diện trước mắt lại phải hồn thiện mơi trường pháp lý thẩm định giá Nếu khơng làm sẽ: Khơng khắc phục tồn tại, bất cập nêu khơng khó khăn cho việc tồn tại, phát triển nghề thẩm định gây khó khăn cho cơng tác quản lý nhà nước thẩm định giá Không tạo đồng mặt pháp lý, tổ chức đạo thực công tác định giá, thẩm định giá quy phạm pháp luật hành dễ dẫn đến tùy tiện, chủ quan hoạt động nghiệp vụ, rủi ro ngành nghề làm thiệt hại đến lợi ích đối tượng tham gia thị trường thẩm định giá Khơng đạt mục tiêu góp phần xây dựng thị trường tài sản hoàn chỉnh, minh bạch, xác định giá trị thị trường tài sản phục vụ nhu cầu xã hội Không tạo điều kiện thuận lợi để đẩy nhanh trình hội nhập quốc tế thẩm định giá nước ta với nước giới 105 * Những định hướng mà tác giả đề xuất sửa đổi là: Về đối tượng điều chỉnh phải quy định áp dụng cho tất cà tổ chức, cá nhân cung cấp dịch vụ thẩm định giá mang tính chất tư vấn sử dụng dịch vụ tư vấn thẩm định giá; doanh nghiệp định giá, thẩm định viên giá; quan, tổ chức, cá nhân sử dụng kết thẩm định giá; quan quản lý nhà nước thẩm định giá Về tiêu chuẩn thẩm định giá cần quy định rõ hành nghề thẩm định giá phải áp dụng tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Bộ Tài ban hành tiêu chuẩn, hướng dẫn thẩm định giá Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) Bộ Tài cơng nhận Quy định rõ loại tài sản cần phải thẩm định giá, việc sử dụng kết thẩm định giá số vấn đề mà trước chưa có quy định như: Quyền trách nhiệm khách hàng có tài sản thẩm định giá; quyền trách nhiệm người liên quan sử dụng kết thẩm định giá khách hàng thẩm định giá; điều kiện thành lập doanh nghiệp thẩm định giá chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá; loại dịch vụ thẩm định giá Quy định cụ thể nguyên tắc, xác định giá dịch vụ thẩm định giá để doanh nghiệp thỏa thuận giá dịch vụ với khách hàng, ngăn ngừa tình trạng cạnh tranh không lành mạnh giá doanh nghiệp thẩm định giá Quy định chi tiết quyền nghĩa vụ doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định viên giá Những nội dung cấm doanh nghiệp thẩm định giá thẩm định viên giá Đặc biệt quy định chặt chẽ giá trị pháp lý chứng thư thẩm định giá Quy định việc xử lý tranh chấp kết thẩm định giá; khen thưởng, xử lý vi phạm khiếu nại, tố cáo lĩnh vực thẩm định giá Đó định hướng lớn mà tác giả đề xuất phải hoàn chỉnh, doanh nghiệp thẩm định giá “đội quân xung kích” lĩnh vực này, phải có trách nhiệm góp sức với quan quản lý nhà nước để hoàn thiện, tạo mơi trường 106 pháp lý hồn chỉnh hơn, có hiệu cho nghề nghiệp mới, nghề nghiệp thiếu kinh tế thị trường 3.5.2.2 Đối với sở đào tạo chuyên ngành thẩm định giá Nâng cao chất lượng đầu vào chặt chẽ quản lý đầu học viên, nghề thẩm định giá đòi hỏi khối lượng kiến thức không nhỏ, nâng cao điều kiện xét tuyển Thường xuyên tổ chức hội thảo, hội nghị diễn đàn thẩm định giá với có mặt chuyên gia, tổ chức thẩm định giá nước để thu thập, học hỏi kinh nghiệm thẩm định giá nước giới, trao đổi tư liệu đào tạo với nước, cung cấp đầy đủ tư liệu thống, chi tiết cho học viên 3.5.2.3 Đối với tổ chức hoạt động thẩm định giá bất động sản Các doanh nghiệp thẩm định giá nên thành lập phòng thẩm định giá bất động sản, phòng hoạt động độc lập với phịng khác, có phòng ban riêng, đầu tư trang thiết bị kỹ thuật, tuyển dụng nhân viên chuyên ngành với số lượng phù hợp với khối lượng cơng việc Hồn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản quy định liên quan doanh nghiệp, xây dựng văn hướng dẫn nghiệp vụ chi tiết Nâng cao hiệu cơng tác thẩm định giá, tăng tính khoa học tiến hành thực công tác trên, doanh nghiệp nên tổ chức cho cán học khóa học chuyên sâu thẩm định giá bất động sản đáp ứng nhu cầu thực công tác thẩm định giá doanh nghiệp Đồng thời doanh nghiệp thuê số chuyên gia lĩnh vực để tăng thêm khả đánh giá cách toàn diện Doanh nghiệp nên tuyển thêm người có kinh nghiệm, sinh viên thuộc chuyên ngành thẩm định giá hay có khả chuyên môn để bổ sung nguồn nhân lực thiếu hụt, bổ sung hoạt động thẩm định giá ngày có yêu cầu cao Có chế độ đãi ngộ hợp lý, thưởng phạt nghiêm minh nhằm khuyến khích, nâng cao tinh thần trách nhiệm chủ động công việc 107 Tóm lại: sở tài liệu thu thập từ dự án, qua nghiên cứu, khảo sát thông tin thị trường phương pháp lựa chọn áp dụng tính tốn Tác giả đề nghị kết thẩm định giá trị thị trường nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất dự án khu đô thị An Phú Sinh, thành phố Quảng Ngãi thời điểm tháng 8/2013 132.924.876.000 đồng (Một trăm ba mươi hai tỷ chín trăm hai mươi bốn triệu tám trăm bảy mươi sáu nghìn đồng) Kính đề nghị Sở, ngành chức tham mưu cho UBND tỉnh Quảng Ngãi phê duyệt kết để nhà đầu tư hoàn thiện thủ tục triển khai bước dự án 108 KẾT LUẬN Trong xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế, xu hướng tồn cầu hóa kinh tế giới diễn mạnh mẽ nhanh chóng, hút tất quốc gia, dân tộc địa cầu, Việt Nam nằm số khơng thể tránh khỏi, Việt Nam phải tự vận động tìm cho hướng đúng, phù hợp với tình hình phát triển kinh tế thị trường có quản lý nhà nước Như nhu cầu cấp bách việc vận hành kinh tế xã hội, ngành thẩm định giá Việt Nam đời bước vào sống Có thể nói rằng, ngành thẩm định giá Việt Nam có bước muộn so với nước giới, đã, phát triển chiều sâu rộng Có thể coi thẩm định giá cơng cụ góp phần vào việc nâng cao hiệu kinh doanh doanh nghiệp, kinh tế, hạn chế thất thoát, tiêu cực, nâng cao khả cạnh tranh… Tuy nhiên trình hình thành phát triển hoạt động thẩm định giá nói chung thẩm định giá bất động sản nói riêng gặp nhiều bất cập Theo giới chuyên gia, nhà đầu tư nước đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam non trẻ giai đoạn đầu phát triển, nhận thức người tiêu dùng trở nên “sành điệu”, yếu tố lựa chọn người tiêu dùng “món hàng” mà họ bỏ tiền để mua có ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Hơn nữa, yếu tố đầu mối quan tâm khơng nhà đầu tư, nhìn tương lai phát triển thị trường bất động sản đầu chuyện khó thể tránh khỏi, đầu đầu tư có khác biệt chỗ: đầu tư việc mua bất động sản để sử dụng ngay, đầu mua bất động sản để chờ thời giá tăng, hưởng chênh lệch giá Trong đó, thị trường bất động sản thị trường “đầu vào” loại hình sản xuất kinh doanh kinh tế thị trường, chiếm vị trí độc tơn kênh phân phối đất đai cho nhà kinh doanh lĩnh vực trồng trọt, chăn ni, xây dựng cơng trình kiến trúc, tài sản gắn liền đất giữ vai trò chủ yếu việc điều hòa cung cầu, 109 thực “kích cung” “kích cầu” theo tín hiệu thị trường, thị trường bất động sản nơi chuyển tài sản bất động sản chưa phải hàng hóa thành tài sản bất động sản hàng hóa để giao dịch thị trường Vai trò thị trường bất động sản xác định mối quan hệ tác động thị trường thị trường khác tổng thể kinh tế quốc dân, hoạt động thị trường bất động sản người mua người bán bất động sản, mà họ với tổ chức trung gian làm cầu nối; cầu nối tổ chức thẩm định giá bất động sản hình thành hoạt động vùng có thị trường bất động sản hoạt động mạnh, tổ chức triển khai hoạt động thống kê giá bất động sản, đưa khoa học để dự báo giá cả, công bố giá để làm sở cho giao dịch thị trường Do đó, xác định yếu tố tác động đến thị trường bất động sản không mối quan tâm nhà thẩm định mà nhà kinh tế, nhà quản lý, yếu tố quan trọng gia nhập Tổ chức Thương mại giới (WTO), gia nhập địi hỏi Việt Nam cần phải hoàn thiện khung pháp lý bất động sản Yếu tố thứ hai tác động đến thị trường bất động sản khía cạnh vĩ mô kinh tế yếu tố thứ ba đầu tư trực tiếp nước Như cần phát triển thị trường bất động sản đối tượng tham gia thị trường không mục tiêu kinh tế mà cịn có ý nghĩa xã hội, góp phần đưa Việt Nam sớm trở thành nước công nghiệp, phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Với mong muốn cung cấp trao đổi tác giả với người quan tâm đến việc xây dựng phát triển ngành thẩm định ngày nâng cao đáp ứng nhu cầu xã hội q trình cơng nghiệp hố, đại hố đất nước, q trình hội nhập kinh tế quốc tế nhằm góp phần nâng cao lực phát triển ngành thẩm định giá Việt Nam lên tầm cao DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2005), Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 Bộ Tài việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, Hà Nội Bộ Tài (2005), Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 Bộ Tài việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2), Hà Nội Bộ Tài (2007), Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá, Quyển I, Quyển II, Nhà xuất Hà Nội, Hà Nội Bộ Tài (2007), Thơng tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 Bộ Tài Hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Hà Nội Bộ Tài (2008), Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 Bộ Tài việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3), Hà Nội Bộ Xây dựng (2013), Quyết định số 439/QĐ-BXD ngày 26/4/2013 Bộ Xây dựng việc công bố Tập suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu cơng trình năm 2012, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Hà Nội Chính phủ (2005), Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 Chính phủ Thẩm định giá, Hà Nội Chính phủ (2007), Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ Sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Hà Nội 10 Chính phủ (2007), Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản, Hà Nội 11 Chính phủ (2013), Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 Chính phủ Quy định chi tiết thi hành Luật Giá thẩm định giá, Hà Nội 12 Quốc hội (2003), Luật Đất đai ngày 26/11/2003, Hà Nội 13 Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản ngày 29/6/2006, Hà Nội 14 Quốc hội (2012), Luật Giá ngày 20/6/2012, Hà Nội 15 Phan Thị Thái (2009), Bài giảng phương pháp định giá tài sản giá trị doanh nghiệp, Hà Nội 16 Tô Công Thành (2012), Phát triển dịch vụ thẩm định giá Việt Nam, Nhà xuất kinh tế Tp.HCM, Tp.HCM 17 Nguyễn Văn Thọ (2008), Thẩm định giá bất động sản, lý luận thực tiễn, Nhà xuất tổng hợp Tp.HCM, Tp.HCM 18 Nguyễn Ngọc Tuấn (2011), Thẩm định giá bất động sản, Nhà xuất tài chính, Hà Nội 19 UBND tỉnh Quảng Ngãi (2012), Quyết định số 49/2012/QĐ-UBND ngày 27/12/2012 UBND tỉnh Quảng Ngãi Ban hành Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ngãi năm 2013, Quảng Ngãi ... ? ?Nghiên cứu phương pháp thẩm định giá bất động sản phù hợp với điều kiện dự án khu đô thị An Phú Sinh - Thành phố Quảng Ngãi? ?? nhằm nghiên cứu cách thỏa đáng ưu nhược điểm điều kiện áp dụng phương. .. cho dự án khu đô thị An Phú Sinh - Thành phố Quảng Ngãi 59 Chương 3: ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ ĐỂ THẨM ĐỊNH GIÁ DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ AN PHÚ SINH - THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI... CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn với đề tài ? ?Nghiên cứu phương pháp thẩm định giá bất động sản phù hợp với điều kiện dự án khu đô thị An Phú Sinh - Thành phố Quảng Ngãi? ?? cơng trình nghiên cứu