TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP VIỆN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN TIỂU LUẬN MÔN HỆ THỐNG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI PHÁT TRIỂN GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Tác giả Nguyễn Thị Ngọc Hiền
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP VIỆN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN - TIỂU LUẬN MÔN: HỆ THỐNG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI PHÁT TRIỂN GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Giảng viên hướng dẫn: TS Xuân Thị Thu Thảo Học viên thực hiện: Nguyễn Thị Ngọc Hiền Mã sinh viên: 1788501031016 Lớp: 25B_QLĐĐ Khóa học: 2017 - 2019 Hà Nội - 2019 MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ Khái niệm 1.1 Giao đất 1.2 Cho thuê đất 1.3 Chuyển mục đích sử dụng đất Căn để giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất .4 Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án đầu tư 4 Hình thức giao đất, cho th đất, chuyển mục đích sử dụng đất .5 4.1 Hình thức giao đất 4.2 Hình thức cho thuê đất 4.3 Chuyển mục đích sử dụng đất Thành tựu đạt công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Việt Nam 10 Tồn tại, bất cập công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất 11 Giải pháp khắc phục 11 Thực trạng giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất địa bàn thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội 12 8.1 Thành tựu 12 8.2 Tồn 12 8.3 Giải pháp khắc phục 13 ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai sản phẩm tự nhiên, có trước lao động Trong q trình lao động người tác động vào đất đai để tạo sản phẩm cần thiết phục vụ cho người, đất đai vừa sản phẩm tự nhiên, đồng thời vừa sản phẩm lao động người.“Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng, sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng” (Luật Đất Đai 1993) Đất đai gắn liền với khí hậu, mơi trường phạm vi tồn cầu, vùng miền lãnh thổ Đất đai tài nguyên vô quý giá quốc gia, điều kiện tồn tại, phát triển người Trong hoạt động kinh tế xã hội lĩnh vực, đất nguồn tài nguyên thiếu Tuy vậy, ngành cụ thể đất đai có vị trí khác Trong cơng nghiệp ngành khác ngồi nơng nghiệp, trừ cơng nghiệp khai khống, đất đai nói chung làm móng, làm địa điểm, làm sở để tiến hành thao tác Trái lại, nông nghiệp đặc biệt ngành trồng trọt đất đai có vị trí đặc biệt Tuy nhiên diện tích đất có hạn nên việc quản lý, sử dụng đất đai cách hợp lý, hiệu quả, bền vững nhu cầu tất yếu Như vậy, để đảm bảo tầm quan trọng đặc biệt đất đai việc phát triển kinh tế, tạo ổn định trị giải vấn đề xã hội, văn hướng dẫn thực công tác Quản lý Nhà nước đất đai liên tục cập nhật, bổ sung sửa đổi cho phù hợp với điều kiện kinh tế, trị đất nước Vấn đề cấp bách đặt cho công tác quản lý nhà nước đất đai phải có biện pháp quản lý chặt chẽ có hiệu quả, nhằm nâng cao hiệu sử dụng đất xảy tranh chấp đất đai gây trật tự xã hội Trong cơng tác giao đất, cho th đất, chuyển mục đích sử dụng đất công tác quan tâm hàng đầu công tác quản lý nhà nước đất đai Khái niệm 1.1 Giao đất Nhà nước giao đất việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất định hành cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất 1.2 Cho thuê đất Nhà nước cho thuê đất việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất 1.3 Chuyển mục đích sử dụng đất Chuyển mục đích sử dụng đất việc quan Nhà nước có thẩm quyền định hành cho phép chuyển mục đích sử dụng với diện tích đất cụ thể từ mục đích sang mục đích khác Căn để giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Căn để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phụ thuộc: - Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt - Nhu cầu sử dụng đất thể dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 52, Luật đất đai 2013) Đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất đất có người sử dụng cho người khác: - Việc Nhà nước định giao đất, cho thuê đất đất có người sử dụng cho người khác thực sau quan nhà nước có thẩm quyền định thu hồi đất theo quy định Luật phải thực xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định pháp luật trường hợp phải giải phóng mặt (Điều 53, Luật đất đai 2013) Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án đầu tư Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào mục đích khác mà khơng thuộc trường hợp Quốc hội định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư quan nhà nước có thẩm quyền định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có văn sau đây: - Văn chấp thuận Thủ tướng Chính phủ trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên; - Nghị Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trường hợp chuyển mục đích sử dụng 10 héc ta đất trồng lúa; 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng Đối với dự án sử dụng đất đảo xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển quan nhà nước có thẩm quyền định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất chấp thuận văn bộ, ngành có liên quan Người Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án đầu tư phải có điều kiện sau đây: - Có lực tài để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ dự án đầu tư; - Ký quỹ theo quy định pháp luật đầu tư; - Không vi phạm quy định pháp luật đất đai trường hợp sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư khác Hình thức giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất 4.1 Hình thức giao đất Có hình thức giao đất giao đất có thu tiền giao đất khơng thu tiền sử dụng đất a Giao đất không thu tiền sử dụng đất Theo Điều 54, Luật đất đai 2013 Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trường hợp sau đây: - Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối giao đất nông nghiệp hạn mức quy định Điều 129; - Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích cơng cộng khơng nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định khoản Điều 55; - Tổ chức nghiệp công lập chưa tự chủ tài sử dụng đất xây dựng cơng trình nghiệp; - Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà phục vụ tái định cư theo dự án Nhà nước; - Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định Điều 159 b Giao đất có thu tiền sử dụng đất Theo điều 55, Luật đất đai 2013, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trường hợp sau đây: - Hộ gia đình, cá nhân giao đất ở; - Tổ chức kinh tế giao đất để thực dự án đầu tư xây dựng nhà để bán để bán kết hợp cho thuê; - Người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước giao đất để thực dự án đầu tư xây dựng nhà để bán để bán kết hợp cho thuê; - Tổ chức kinh tế giao đất thực dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng 4.2 Hình thức cho th đất Có hình thức cho th đất là: cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm cho thuê thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê a Cho thuê thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; - Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao quy định Điều 129 - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất sở sản xuất phi nông nghiệp; - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh; - Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất để thực dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực dự án đầu tư nhà thuê; - Tổ chức kinh tế, tổ chức nghiệp cơng lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước sử dụng đất xây dựng cơng trình nghiệp; - Tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc b Cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh 4.3 Chuyển mục đích sử dụng đất Theo điều 57, Luật đất đai 2013 chuyển mục đích sử dụng đất có số hình thức sau: - Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải phép quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm: + Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; + Chuyển đất trồng hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất ni trồng thủy sản hình thức ao, hồ, đầm; + Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác nhóm đất nơng nghiệp; + Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; + Chuyển đất phi nông nghiệp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất; + Chuyển đất phi nông nghiệp đất sang đất ở; + Chuyển đất xây dựng cơng trình nghiệp, đất sử dụng vào mục đích cơng cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng cơng trình nghiệp sang đất sở sản xuất phi nơng nghiệp - Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định khoản Điều người sử dụng đất phải thực nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền nghĩa vụ người sử dụng đất áp dụng theo loại đất sau chuyển mục đích sử dụng * Trình tự thực hiện: Bước Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ Bộ phận tiếp nhận trả kết thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện - Cán tiếp nhận hồ sơ kiểm tra nội dung hồ sơ: + Trường hợp hồ sơ đầy đủ, hợp lệ viết giấy biên nhận giao cho người nộp + Trường hợp hồ sơ thiếu khơng hợp lệ cán tiếp nhận phải hướng dẫn cho người đến nộp bổ sung đầy đủ theo quy định Ngay ngày làm việc, Bộ phận tiếp nhận trả kết có trách nhiệm chuyển hồ sơ tiếp nhận đến phận chun mơn có trách nhiệm tham mưu giải Bước Phịng Tài ngun Mơi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất Bước Phịng Tài ngun Mơi trường cấp huyện gửi số liệu địa cho quan thuế để xác định nghĩa vụ tài Bước Phịng Tài ngun Mơi trường có trách nhiệm trình Ủy ban nhân dân cấp huyện định cho chuyển mục đích sử dụng đất; Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên Ủy ban nhân dân cấp huyện trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận trước Ủy ban nhân dân cấp huyện định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Bước Phịng Tài ngun Môi trường đạo cập nhật, chỉnh lý sở liệu đất đai, hồ sơ địa Bước Người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài theo quy định Bước Phịng Tài ngun Mơi trường chuyển Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉnh lý cho Bộ phận tiếp nhận trả kết thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện để trao cho người sử dụng đất Bước Nhận kết Bộ phận tiếp nhận trả kết thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện theo bước sau: Cán trả kết kiểm tra giấy biên nhận, giấy Chứng minh nhân dân người đứng tên Giấy chứng nhận thu lệ phí theo quy định trước trả Giấy chứng nhận * Thành phần, số lượng hồ sơ Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất * Thời hạn giải - Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thời gian tối đa 03 ngày, quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định - Thời hạn giải quyết: + Không 15 ngày (khơng kể thời gian thực nghĩa vụ tài người sử dụng đất) + Không 30 ngày xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn Thành tựu đạt cơng tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Việt Nam Trong thời gian qua, cấp trung ương tập trung triển khai thi hành sách, pháp luật, theo dõi, đánh giá tình hình thi hành Luật Đất đai địa phương, kịp thời tháo gỡ vướng mắc khó khăn cơng tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất Việc giao đất, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất đất theo Luật Đất đai 2013 khắc phục tình trạng giao đất, cho thuê đất đất tràn lan trước đây; sàng lọc nhà đầu tư có lực bảo đảm đưa đất vào sử dụng, khơng để đất đai lãng phí bỏ hoang Công tác, giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất địa phương triển khai thực theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất xét duyệt, bảo đảm quy định pháp luật đất đai Việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng đặc dụng, phịng hộ kiểm sốt chặt chẽ 10 Tồn tại, bất cập công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất - Thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất số khâu chưa thực quy định như: thực thủ tục giao đất, cho thuê đất tổ chức sử dụng đất - Việc giao đất, cho thuê đất khu, cụm công nghiệp nhiều địa phương chưa thực theo quy định, nhiều khu công nghiệp thực giao đất sản xuất chưa xây dựng xong cơng trình hạ tầng, tiềm ẩn nhiều nguy môi trường - Chất lượng quy hoạch sử dụng đất làm giao đất, cho thuê đất chưa đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, thiếu tính dự báo lâu dài.Việc lập, tổ chức triển khai giám sát thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa quan tâm mức - Công tác thẩm định nhu cầu sử dụng đất cịn mang tính hình thức thiếu chế, điều kiện thực tế để thực - Về hình thức giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đất thực tế cịn nhiều điểm chưa phù hợp - Quy định thời hạn, hạn mức sử dụng đất nông nghiệp Luật đất đai cịn làm hạn chế đến việc tích tụ đất đai để đầu tư phát triển sản xuất nông nghiệp hàng hóa quy mơ lớn Giải pháp khắc phục - Công tác kiểm tra, xử lý vi phạm sau giao đất, cho thuê đất chưa tiến hành cách thường xuyên Chưa thống thủ tục đầu tư, xây dựng đất đai việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất - Cần đơn giản hóa thủ tục liên quan đến vấn đề giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân - Thực chặt chẽ việc giao đất, cho thuê đất khu công nghiệp, thẩm định điều tra rõ yêu cầu giao đất, cho thuê đất doanh 11 nghiệp Tiếp tục hồn thiện sách, pháp luật, điều chỉnh lại hình thức giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho phù hợp với địa phương - Cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trường hợp tiếp tục sử dụng, gia hạn sử dụng đất nông nghiệp trồng hàng năm Thực trạng giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất địa bàn thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội 8.1 Thành tựu Việc giao đất ổn định lâu dài cho đối tượng sử dụng bước tiến nhận thức quản lý đất đai, khắc phục tình trạng đất vô chủ, sử dụng hiệu quả, đồng thời tạo điều kiện cho đối tượng yên tâm đầu tư để phát triển sản xuất kinh doanh Công tác giao đất, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất đất theo Luật Đất đai 2013 khắc phục tình trạng giao đất, cho thuê đất đất tràn lan trước đây; sàng lọc nhà đầu tư có lực bảo đảm đưa đất vào sử dụng, khơng để đất đai lãng phí bỏ hoang Cơng tác, giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất địa bàn thị xã Sơn Tây triển khai thực theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất xét duyệt, bảo đảm quy định pháp luật đất đai Việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa kiểm sốt chặt chẽ 8.2 Tồn - Cho thuê trái thẩm quyền 42.598 m2 đất; dự án thuê đất không nằm kế hoạch sử dụng đất; dự án chuyển nhượng tài sản gắn với đất thuê cho cá nhân khác chưa làm lại thủ tục thuê đất Ngồi ra, cịn số dự án khác địa bàn thị xã sử dụng đất để kinh doanh chưa có định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho th đất Đồng thời, có dự án thuê đất địa bàn thực không mục đích, sử dụng đất lớn diện tích thuê UBND thị xã chưa thu tiền thu đất theo số m2 thực tế Tại phường Trung Sơn Trầm, Trung Hưng Công ty cổ phần đầu tư thương mại 12 dịch vụ Phúc Lộc xuất số dự án cơng trình xây dựng khơng có giấy phép, khơng bị xử lý hành theo quy định… - Tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất Năm 2011 địa bàn xã Cổ Đông,thị xã Sơn Tây có 17.580m2 đất lúa 30.000m2 đất khác hộ bị chuyển đổi mục đích sử dụng chưa có định phê duyệt, phần diện tích chuyển đổi thành hồ nước, đất trồng năm, chí có thơng tin phần đất trở thành khu du lịch 8.3 Giải pháp khắc phục - Phổ biến tuyên truyền, truyền thông sách pháp luật đất đai cho cơng dân - Thu hồi phần đất giao, cho thuê sai quy trình, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất - Tăng cường tra, kiểm tra công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Thành lập tổ kiểm tra, chấn chỉnh tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất xây dựng trái phép - Tăng cường thẩm định nhu cầu sử dụng đất, điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất - Tuân thủ định làm theo quy hoạch sử dụng đất ban hành - Chỉ thực thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp phép xây dựng cơng trình phải thực trình tự, thủ tục quy định pháp luật đất đai xây dựng Không giải thủ tục hợp thức hóa tất trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất với diện tích lớn để tiến hành xây dựng hạ tầng, sau đó, tách chuyển nhượng thành khu dân cư tự phát mà không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan có thẩm quyền phê duyệt 13