Mục đích quản lý quản lý hành chính nhà nước về đất đai Trên cơ sở ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật đất đai nhằm tạo cơ sở pháp lý đảm bảo quyền sở hữu nhà nước về đất đai (quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, hướng dẫn, thanh tra xử lý vi phạm pháp luật, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất..) và bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, góp phần giải quyết tốt mọi tranh chấp đất đai, vì tạo cơ sở vững chắc cho việc tính thuế và thuê bất động sản; Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản bao gồm cả hệ thống thế chấp quyền sử dụng đất đai và quyền sở hữu bất động sản; Trên cơ sở điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng, thống kê, kiểm kê đất nhà nước nắm chắc số lượng và chất lượng đất đai nhằm;+ Tạo cơ sở khoa học quy hoạch sử dụng đất đai hợp lý, hiệu quả;+ Giúp nhà nươc quản lý chặt chẽ đất đai, xây dựng chính sách sử dụng đối với toàn bộ đất đai của cả nước.+ Phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế xã hội của đất nước và ổn định an ninh, chính trị. Hỗ trợ quản lý tốt môi trường cho phát triển bền vững.Như vậy, quản lý đất đai nhằm bảo vệ quyền lợi cho mọi đối tượng; khi quyền và nghĩa vụ của các đối tượng sở hữu và sử dụng đất được giải quyết thỏa đáng thì sẽ mang lại ổn định xã hội, an ninh chính trị và có tác dụng thúc đẩy phát triển kinh tế.
CHƯƠNG I TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ HÀNH CHÍNH NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI I Khái niệm mục đích quản lý nhà nước đất đai Hành (Adminstration) giải thích theo nhiều cách khác nhau: Hành hoạt động người nhằm đạt mục tiêu tổ chức; Hành hoạt động hay trình liên quan đến cách thức để đạt kết mơ tả trước (có chủ định) Hành việc làm định đạo thành viên hoạt động để đạt mục tiêu mà nhà lãnh đạo trị vạch ra; Hành hành vi sử dụng chung nhiều người tổ chức Hành thể thức mà hay nhiều người thỏa thuận với để đến mục đích chung Hành nhấn mạnh đến thể thức hợp tác đó, hai hay nhiều người có hợp tác có hành Hành bao gồm người phương tiện vật chất Như vậy, Quản lý hành nhà nước phạm trù hành học tồn yếu tố thể chế, nguồn nhân lực phương tiên vật Khái niệm quản lý hành đất đai Quản lý Nhà nước xuất với Nhà nước quản lý công việc Nhà nước Quản lý Nhà nước xét mặt chức bao gồm hoạt động lập pháp quan lập pháp, hoạt động hành (hoạt động chấp hành điều hành) Chính phủ hoạt động tư pháp hệ thống tư pháp Trong hệ thống xã hội có nhiều chủ thể tham gia quản lý xã hội: Đảng nhà nước, tổ chức trị xã hội, đoàn thể, hiệp hội Quản lý Nhà nước dạng quản lý xã hội dạng đặc biệt, mang tính quyền lực nhà nước sử dụng pháp luật nhà nước để điều chỉnh hành vi hoạt động người tất lĩnh vực đời sống, xã hội quan máy nhà nước thực nhằm thỏa mãn nhu cầu hợp pháp người trì ổn định phát triển xã hội Quản lý quản lý hành nhà nước hoạt động thực thi quyền hành pháp nhà nước Nói cách khác quản lý quản lý hành nhà nước (hành cơng, administration) dạng quản lý xã hội đặc biệt; tác động có tổ chức điều chỉnh quyền lực pháp luật nhà nước trình xã hội hành vi hoạt động người quan hệ thống Chính phủ từ trung ương đến sở tiến hành để thể chức nhiệm vụ Nhà nước nhằm trì phát triển cao mối quan hệ xã hội trật tự pháp luật, thảo mãn yêu cầu hợp pháp người công xây dựng bảo vệ Tổ quốc * Mục đích quản lý quản lý hành nhà nước đất đai - Trên sở ban hành tổ chức thực pháp luật đất đai nhằm tạo sở pháp lý đảm bảo quyền sở hữu nhà nước đất đai (quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, hướng dẫn, tra xử lý vi phạm pháp luật, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ) bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất, góp phần giải tốt tranh chấp đất đai, tạo sở vững cho việc tính thuế thuê bất động sản; - Phát triển quản lý tốt thị trường bất động sản bao gồm hệ thống chấp quyền sử dụng đất đai quyền sở hữu bất động sản; - Trên sở điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng, thống kê, kiểm kê đất nhà nước nắm số lượng chất lượng đất đai nhằm; + Tạo sở khoa học quy hoạch sử dụng đất đai hợp lý, hiệu quả; + Giúp nhà nươc quản lý chặt chẽ đất đai, xây dựng sách sử dụng toàn đất đai nước + Phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế - xã hội đất nước ổn định an ninh, trị - Hỗ trợ quản lý tốt môi trường cho phát triển bền vững Như vậy, quản lý đất đai nhằm bảo vệ quyền lợi cho đối tượng; quyền nghĩa vụ đối tượng sở hữu sử dụng đất giải thỏa đáng mang lại ổn định xã hội, an ninh trị có tác dụng thúc đẩy phát triển kinh tế Vai trị quản lý hành nhà nước Quản lý hành nhà nước có vai trị quan trọng tồn phát triển quốc gia, nhà nước Vai trò thể sau: Thứ nhất, quản lý hành nhà nước thực hóa mục tiêu, ý tưởng nhà trị - người đại diện nhân dân Vai trò xuất phát từ chức chấp hành quản lý quản lý hành nhà nước Chủ thể quản lý quản lý hành nhà nước có trách nhiệm chấp hành định quan trị nhằm đạt mục tiêu trị quốc gia, phục vụ lợi ích đất nước, nhân dân Thứ hai, quản lý hành nhà nước điều hành hoạt động kinh tế - xã hội nhằm đạt mục tiêu tới mức tối đa với hiệu cao Vai trò xuất phát từ chức cụ thể điều hành quản lý quản lý hành nhà nước là: định hướng (thông qua quy hoạch, kế hoạch), điều chỉnh quan hệ xã hội (thông qua ban hành văn lập quy); hướng dẫn tổ chức thực Hiến pháp, luật, sách ; kiểm tra, tra xử lý vi phạm pháp luật Thứ ba, quản lý hành nhà nước trì thúc đẩy xã hội phát triển theo định hướng Để thực tốt hai vai trị trên, hành ln có trách nhiệm trì tạo lập điều kiện thuận lợi cho phát triển yếu tố cấu thành xã hội: trì phát triển nguồn tài nguyên, kiến tạo nguồn lực vật chất, sử dụng có hiệu nguồn lực tài chính, phát triển nguồn lực người, khắc phục thất bại thị trường hậu sai sót quản lý quản lý hành nhà nước gây Thứ tư, quản lý hành nhà nước đảm bảo cung cấp dịch vụ công cho xã hội Cùng với phát triển xã hội trình dân chủ hóa đời sống xã hội vai trị quan trọng mở rộng Vì suy cho cùng, quản lý quản lý hành nhà nước thiết lập nhằm để phục vụ lợi ích nhân dân với tư cách chủ thể xã hội, chủ thể quyền lực nhà nước CHƯƠNG CHẾ ĐỘ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng chương 66 điều, khắc phục, giải tồn tại, hạn chế phát sinh trình thi hành Luật đất đai năm 2003 Chương (12 điều): Những quy định chung; Chương (16 điều): Quyền trách nhiệm Nhà nước đất đai; Chương (6 điều): Địa giới hành điều tra đất đai; Chương (17 điều): Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất; Chương (9 điều): Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Chương (34 điều): Thu hồi đất, trưng dụng đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Chương (12 điều): Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Chương (13 điều): Tài đất đai, giá đất đấu giá quyền sử dụng đất; Chương (5 điều): Hệ thống thông tin đất đai sở liệu đất đai; Chương 10 (42 điều): Chế độ sử dụng loại đất; Chương 11 (29 điều): Quyền nghĩa vụ người sử dụng đất; Chương 12 (03 diều): Thủ tục hành đất đai; Chương 13 (12 điều): Giám sát, tra, giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo xử lý vi phạm pháp luật đất đai Chương 14 (03 điều): Điều khoản thi hành Tại điều 22, mục Luật đất đai 2013 quy định 15 nội dung quản lý nhà nước đất đai (tăng nội dung so với Luật Đất đai 2003) sau: Ban hành văn quy phạm pháp luật quản lý, sử dụng đất đai tổ chức thực văn Xác định địa giới hành chính, lập quản lý hồ sơ địa giới hành chính,lập đồ hành Khảo sát, đo đạc, lập đồ địa chính, đồ trạng sử dụng đất đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thu hồi đất Đăng ký đất đai, lập quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Thống kê, kiểm kê đất đai Xây dựng hệ thống thông tin đất đai 10 Quản lý tài đất đai giá đất 11 Quản lý, giám sát việc thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất 12 Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định pháp luật đất đai xử lý vi phạm pháp luật đất đai 13 Phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai 14 Giải tranh chấp đất đai; giải khiếu nại, tố cáo quản lý sử dụng đất đai 15 Quản lý hoạt động dịch vụ đất đai Đây đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến trị, kinh tế, xã hội đất nước, thu hút quan tâm rộng rãi nhân dân Luật Đất đai năm 2013 vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa quy định phù hợp vào sống Luật Đất đai năm 2003, đồng thời sửa đổi, bổ sung số quy định định nhằm tháo gỡ hạn chế, bất cập Luật Đất đai năm 2003 Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 có số đổi sau: Một là, Luật Đất đai năm 2013 cụ thể hóa quyền Nhà nước đất đai như: Quy định rõ quyền Nhà nước đất đai quyền đại diện chủ sở hữu; quyền định mục đích sử dụng đất; quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất; quyền định thu hồi, trưng dụng đất đai; quyền định giá đất; định sách tài đất đai… Đồng thời, Luật quy định rõ trách nhiệm Nhà nước đất đai như: Quy định rõ 15 nội dung quản lý Nhà nước đất đai; trách nhiệm cụ thể Nhà nước quản lý đất đai; bảo đảm Nhà nước người sử dụng đất; trách nhiệm Nhà nước đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho đồng bào dân tộc thiểu số; trách nhiệm Nhà nước việc xây dựng, cung cấp thông tin đất đai trách nhiệm cơng chức địa xã, phường, thị trấn Hai là, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung nội dung việc điều tra, đánh giá tài nguyên đất đai, nhằm khắc phục bất cập mà Luật Đất đai năm 2003 chưa có quy định cụ thể; bổ sung quy định quan trọng nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhằm khắc phục khó khăn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; bổ sung quy định rõ quyền nghĩa vụ sử dụng đất người dân vùng quy hoạch quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhằm đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất Ba là, Luật quy định cụ thể, rõ ràng từ nguyên tắc đến nội dung mở rộng dân chủ, cơng khai q trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy định đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất vùng quy hoạch như: Việc lấy ý kiến nhân dân quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia cấp tỉnh cấp huyện thực thơng qua hình thức cơng khai thơng tin nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trang thông tin điện tử theo quy định Việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy định chi tiết đến giai đoạn như: Căn lập quy hoạch, trách nhiệm quan tổ chức, thẩm quyền thẩm định quy hoạch, thẩm quyền định điều chỉnh quy hoạch, tư vấn lập quy hoạch, công bố công khai, thực báo cáo thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Ngoài ra, Luật thiết lập bình đẳng việc tiếp cận đất đai nhà đầu tư nước ngoài; quy định cụ thể điều kiện Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư nhằm lựa chọn nhà đầu tư có lực thực dự án Đặc biệt, Luật bổ sung quy định điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng, dự án đầu tư khu vực biên giới, ven biển hải đảo Bốn là, điểm quan trọng Luật Đất đai năm 2013 vừa Quốc hội thông qua quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Luật bổ sung quy định trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai mạng điện tử;bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất tài sản chung nhiều người cấp người giấy chứng nhận, cấp chung sổ đỏ trao cho người đại diện Tuy nhiên, giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên người có chung quyền sử dụng đất, nhà hay tài sản gắn liền với đất Trường hợp đất tài sản chung vợ chồng giấy chứng nhận ghi họ, tên vợ họ, tên chồng (trừ trường hợp vợ, chồng có thỏa thuận ghi tên người) Nếu giấy chứng nhận cấp ghi họ, tên vợ chồng cấp đổi sang giấy chứng nhận để ghi họ, tên vợ họ, tên chồng có nhu cầu Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể trường hợp sử dụng đất cấp sổ đỏ; cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất có khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất Mặc dù Luật quy định “cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cấp theo đất” người sử dụng đất sử dụng nhiều đất nông nghiệp xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu cấp giấy chứng nhận chung cho đất Một điểm khác liên quan đến đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất sử dụng chung cho cộng đồng dân cư, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Luật quy định trường hợp cấp giấy chứng nhận khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất Theo đó, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày Luật có hiệu lực thi hành mà khơng có giấy tờ Luật quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nộp tiền sử dụng đất Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khơng có giấy tờ theo quy định đất sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2014 không vi phạm pháp luật đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất phù hợp với quy hoạch sử dụng cấp giấy chứng nhận Ngồi ra, Luật giao cho Chính phủ quy định loại giấy tờ khác xác lập trước ngày 15/10/1993 xét cấp giấy chứng nhận nhằm giải vướng mắc thực tiễn Năm là, Luật quy định cụ thể đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư đảm bảo cách công khai, minh bạch quyền lợi người có đất thu hồi nhằm khắc phục, loại bỏ trường hợp thu hồi đất làm ảnh hưởng đến quyền lợi ích người sử dụng đất đồng thời khắc phục cách có hiệu trường hợp thu hồi đất mà không đưa vào sử dụng, gây lãng phí, tạo nên dư luận xấu xã hội Về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, luật quy định: "Nhà nước thu hồi đất với dự án Quốc hội định chủ trương đầu tư; dự án Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, định đầu tư số trường hợp Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét qua chủ trương thu hồi đất" Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2013 quy định chế tài mạnh để xử lý trường hợp không đưa đất giao, cho thuê vào sử dụng chậm đưa đất vào sử dụng; quy định đầy đủ, rõ ràng trường hợp thật cần thiết mà Nhà nước phải thu hồi; quy định giá đất bồi thường không áp dụng theo bảng giá đất mà áp dụng giá đất cụ thể Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định thời điểm định thu hồi đất Sáu là, Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất; bổ sung quy định quan xây dựng, quan thẩm định giá đất, vị trí tư vấn giá đất việc xác định giá đất, thẩm định giá đất việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể Luật quy định khung giá đất Chính phủ ban hành, định kỳ 05 năm lần loại đất, theo vùng; bỏ quy định việc công bố bảng giá đất vào ngày 01/01 hàng năm, thay vào đó, bảng giá đất xây dựng định kỳ năm lần công bố công khai vào ngày 01/01 năm đầu kỳ Bảng giá đất áp dụng số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất mục đích quy định hành Luật tiếp cận thể đầy đủ vấn đề tài đất đai theo chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có quản lý Nhà nước, đồng thời đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất, quyền lợi Nhà nước, chủ đầu tư đảm bảo ổn định xã hội; phù hợp với q trình thực nghiệp cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Bảy là, Luật quy định rõ ràng đối tượng Nhà nước giao đất, cho thuê đất điều kiện để triển khai thực dự án đầu tư để Nhà nước giao đất, cho thuê đất Qua đó, khắc phục cách có hiệu việc giao đất, cho thuê đất cách tràn lan, chưa tính đến lực chủ đầu tư việc triển khai dự án gây nên tình trạng sử dụng đất lãng phí, hiệu thời gian vừa qua Luật Đất đai năm 2013 hoàn thiện theo hướng quy định cụ thể quyền, nghĩa vụ cá nhân, hộ gia đình tổ chức sử dụng đất phù hợp với hình thức giao đất khơng thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất quy định điều kiện người sử dụng đất thực quyền Bên cạnh đó, Luật quy định bình đẳng quyền nghĩa vụ đất nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước ngoài, tạo chế thu hút cho đầu tư phát triển kinh tế tổ chức nước Tám là, Luật quy định hồn chỉnh sách đất đai khu vực nơng nghiệp; hồn thiện quy định chế độ sử dụng đất sử dụng cho khu công nghiệp, khu công nghệ cao khu kinh tế; bổ sung quy định việc sử dụng đất để xây dựng cơng trình ngầm, đáp ứng u cầu đặt thực tiễn phát triển kinh tế - xã hội đất nước Chín là, Luật dành chương để quy định việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai, sở liệu đất đai, hệ thống giám sát, theo dõi, đánh giá quản lý sử dụng đất đai công khai, minh bạch đảm bảo dân chủ điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân đảm bảo quyền tiếp cận thông tin đất đai người dân Theo đó, cơng dân có quyền tự thông qua tổ chức đại diện thực quyền giám sát phản ánh sai phạm quản lý sử dụng đất đai Hình thức giám sát trực tiếp thực quyền giám sát thông qua việc phản ánh, gửi đơn kiến nghị đến quan, người có thẩm quyền giải quyết; Hoặc gửi đơn kiến nghị đến tổ chức đại diện pháp luật công nhận để tổ chức thực việc giám sát Mười là, Luật mở rộng thời hạn giao đất nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sản suất nông nghiệp; mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân đáp ứng yêu cầu tích tụ đất đai phục vụ sản xuất nông nghiệp theo hướng đại phù hợp với đường lối phát triển nông nghiệp, nông thôn Cụ thể: Nâng thời hạn giao đất nông nghiệp hạn mức hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm lên 50 năm, thống cho loại đất nông nghiệp (đất trồng hàng năm đất trồng lâu năm, đất lâm nghiệp); cho phép hộ gia đình, cá nhân tích tụ với diện tích lớn (không 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp) Luật Đất đai năm 2013 Quốc hội thông qua kiện quan trọng đánh dấu đổi sách đất đai, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế -xã hội thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, thể ý chí, nguyện vọng đại đa số nhân dân Để quy định đổi Luật sớm vào sống, bộ, ngành địa phương khẩn trương phối hợp triển khai xây dựng văn hướng dẫn tổ chức thực hiện, nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu công tác quản lý Nhà nước đất đai Từ ngày 1-7 23 thủ tục đất đai thay cho 63 thủ tục Như giảm 40 thủ tục hành so với quy định hành Cụ thể sau: Không đăng ký đất bị phạt Luật đất đai 2013 bắt buộc người sử dụng đất người giao quản lý đất phải đăng ký lần đầu đăng ký biến động, khơng kể có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất (gọi giấy chứng nhận) hay khơng Theo Bộ TN-MT, mục đích việc đăng ký để ghi nhận tình trạng pháp lý sử dụng đất thời điểm đăng ký Như vậy, tất người sử dụng đất phải đăng ký Bộ TN-MT không tổ chức kê khai đất đai định kỳ thời gian qua Trường hợp người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất phải đăng ký 30 ngày kể từ có biến động Trường hợp thừa kế tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất di sản thừa kế, không đăng ký thời hạn bị phạt Theo nghị định 43/2014/NĐ-CP (hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013), thủ tục đăng ký tương tự thủ tục cấp giấy chứng nhận Nếu người dân khơng có nhu cầu cấp giấy chứng nhận không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, quan nhận đăng ký cập nhật thông tin đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, sở liệu đất đai Ngoài ra, nhiều thủ tục hành nhà, đất rút ngắn thời gian thực Thủ tục giao đất, cho thuê đất thời hạn 20 ngày, chuyển mục đích sử dụng đất 15 ngày, đăng ký đất đai, cấp giấy chủ quyền nhà, đất không 30 ngày (quy định hành 55 ngày) Số lượng thủ tục hành lĩnh vực đất đai giảm khoảng 1/3 so với thực thủ tục theo Luật đất đai 2003 Theo thống kê Sở TN-MT TP.HCM, từ ngày 1-7 23 thủ tục đất đai thay cho 63 thủ tục Như giảm 40 thủ tục hành so với quy định hành Luật đất đai 2013 nghị định hướng dẫn công nhận thêm tám loại giấy tờ làm để cấp giấy chứng nhận Cụ thể sổ mục kê, sổ kiến điền lập trước ngày Luật đất đai năm 1980 có hiệu lực (18-12-1980), giấy tờ lập trình đăng ký kê khai nhà, đất theo thị 299 năm 1980 Thủ tướng, dự án danh sách, văn di dân xây dựng khu kinh tế Theo Bộ TN-MT, loại giấy tờ tồn thực tế Luật đất đai trước quy định chưa đầy đủ nên người dân chưa cấp giấy chủ quyền.Hợp đồng thuê đất công chứng Theo quy định mới, hợp đồng giao dịch đất chuyển nhượng, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải công chứng chứng thực Những hợp đồng giao dịch lại cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp không bắt buộc phải công chứng, chứng thực Các tổ chức kinh doanh bất động sản chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà tài sản khác gắn liền với đất không bắt buộc phải công chứng chứng thực hợp đồng Các bên giao dịch tự thỏa thuận việc CƠ QUAN CHUYÊN MÔN NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Bộ Tài nguyên Mơi trường 1.1 Vị trí chức BTNMT quan Chính phủ, thực chức quản lý nhà nước lĩnh vực: Đất đai; tài ngun nước; tài ngun khống sản, địa chất; mơi trường; khí tượng thủy văn; biến đổi khí hậu; đo đạc đồ; quản lý tổng hợp thống biển hải đảo; quản lý nhà nước dịch vụ công ngành, lĩnh vực thuộc phạm vi quản lý Bộ 1.2 Nhiệm vụ, quyền hạn Trình Chính phủ dự án luật, dự thảo NQ Quốc hội, dự án pháp lệnh, dự thảo NQ UBTV Quốc hội, dự thảo NQ,NĐ Chính phủ định Thủ tướng Chính phủ theo chương trình, KH xây dựng pháp luật hàng năm Bộ phê duyệt DA, đề án theo phân cơng Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ Trình Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tổ chức thực chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển dài hạn, năm, hàng năm chương trình, dự án, cơng trình q.trọng quốc gia thuộc ngành Tài nguyên Môi trường Phê duyệt chiến lược, quy hoạch, chương trình phát triển ngành, lĩnh vực thuộc phạm vi quản lý nhà nướccủa Bộ, dự án đầu tư theo phân cấp ủy quyền Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ; kiểm tra, hướng dẫn việc thực sau phê duyệt Ban hành định, thị, thông tư văn khác quản lý nhà nước ngành, lĩnh vực thuộc phạm vi quản lý Bộ; đạo, hướng dẫn, kiểm tra tổ chức thực văn quy phạm pháp luật thuộc phạm vi quản lý Bộ; thông tin, tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật Tài nguyên Môi trường; xây dựng tiêu chuẩn quốc gia, ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia, định mức KT-KT ngành, lĩnh vực thuộc phạm vi quản lý nhà nướccủa Bộ Về đất đai Về tài nguyên nước Về địa chất khoáng sản Về mơi trường Về khí tượng thủy văn 10 Về đo đạc đồ 11 Về quản lý tổng hợp thống biển hải đảo 12 Về biến đổi khí hậu 13 Về viễn thám 10 Thuế chuyển quyền sử dụng đất thuế đánh viêc chuyển đổi, chuyển nhượng cho người khác quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất loại thuế trực thu nhằm huy động vào ngân sách nhà nước phần thu nhập người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất (Điều 1,Điều 4- LT chuyển quyền sử dụng đất ngày 22/6/1994) 3.2 Đối tượng nộp thuế, miễn thuế thu nhập cá nhân Đối tượng nộp thuế Đối tượng miễn thuế Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bao gồm đất có nhà vật kiến trúc đó, chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân chuyển quyền sử dụng đất để di chuyển đến định cư vùng kinh tế mới, miền núi, hải đảo (Điều 1- NĐ 114-CP ngày 05/9/1994) Bà mẹ Việt Nam anh hùng Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất, Đất thuộc xã nông thôn miền núi, chuyển QSD đất theo quy định pháp luật hải đảo đất đai phải nộp thuế chuyển QSD đất Đất sản xuất nông nghiệp, lâm (Điều 1- NĐ:19/2000NĐ-CP ngày 8/6/2000) nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm Đối tượng chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất giá muối trị diện tích đất chuyển quyền sử dụng theo quy định Tổ chức kinh tế Nhà nước giao pháp luật, kể đất có nhà vật kiến trúc đất có thu tiền sử dụng đất để đầu tư xây dựng nhà để bán, xây dựng kết Trường hợp bán nhà với chuyển quyền sử dụng cấu hạ tầng để chuyển nhượng đất có nhà đối tượng chịu thuế phần trị cho thuê quyền sử dụng đất giá đất chuyển quyền sử dụng, khơng tính phần trị (Điều 8, Nghị định số 19/2000/NĐgiá nhà chuyển quyền sở hữu CP ngày 08/06/2000 ) Trường hợp chuyển đổi đất cho có phát sinh Thu nhập từ chuyển nhượng bất động chênh lệch trị giá đất đối tượng chịu thuế sản vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ phần chênh lệch giá trị đất với đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với (Theo Điều NĐ số 114/1994/NĐ-CP ngày nuôi; cha chồng, mẹ chồng với dâu; cha vợ, mẹ vợ với rể; ông 05/09/1994 Chính phủ) nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, Đối tượng chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất giá bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em trị diện tích đất chuyển quyền sử dụng đất theo ruột với quy định pháp luật đất đai, bao gồm trị giá Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, loại đất: quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất cá nhân trường hợp người chuyển nhượng - Đất nơng nghiệp có nhà ở, quyền sử dụng đất Việt Nam Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất cá nhân Nhà nước giao đất trả tiền giảm - Đất lâm nghiệp 44 tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật - Đất khu dân cư nông thôn Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng bất động sản vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với nuôi; cha chồng, mẹ chồng với dâu; cha vợ, mẹ vợ với rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với - Đất đô thị - Đất chuyên dùng (Theo Điều Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày (Điều 4, NĐ 65/2013/NĐ-CP) 08/06/2000 Chính phủ) Cá nhân cư trú cá nhân khơng cư trú có thu nhập chịu thuế gồm thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm: Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, kể cơng trình xây dựng hình thành tương lai; Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu sử dụng nhà ở, kể nhà hình thành tương lai; Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước; Các khoản thu nhập khác nhận từ chuyển nhượng bất động sản hình thức; Thu nhập chịu thuế khoản bao gồm khoản thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản có quyền người sở hữu bất động sản theo quy định pháp luật (Điều 2, Điều 3, NĐ 65/2013/NĐ-CP) 3.3 Phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân từ nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất Cách tính thu nhập thuế từ CNQSDĐ (Điều 18, Điều 19 NĐ 65/2013/NĐ-CP) - Thu nhập tính thuế xác định giá CNQSDĐ trừ (-) giá vốn chi phí hợp lý liên quan - Giá CNQSDĐ giá thực tế ghi hợp đồng CN thời điểm CN; Trường hợp không xác định giá thực tế giá ghi hợp đồng CN thấp giá đất UBND cấp tỉnh quy định thời điểm CN giá CN xác định theo Bảng giá đất UBND cấp tỉnh quy định 45 - Giá vốn CNQSDĐ số trường hợp cụ thể xác định sau: Đối với đất có nguồn gốc nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất vào chứng từ thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất Nhà nước; Đối với đất nhận QSD từ tổ chức, CN vào hợp đồng chứng từ hợp pháp trả tiền nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất (khi mua); Đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất giá trúng đấu giá - Chi phí hợp lý liên quan đến việc CNQSDĐ khoản chi phí thực tế phát sinh có chứng từ, hóa đơn hợp pháp, bao gồm: Các loại phí, lệ phí theo quy định pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất; Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt (nếu có); Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc CNQSDĐ *** Những thay đổi Nghị định 65 hướng dẫn Luật thuế thu nhập cá nhân có liên quan tới Thuế chuyển quyền sử dụng đất a Về thu nhập chịu thuế - Bổ sung thu nhập phải chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản - Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng nhà ở, cơng trình xây dựng hình thành tương lai tính thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản Việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản có quyền người sở hữu bất động sản theo quy định pháp luật mà có phát sinh thu nhập phải chịu thuế TNCN b.Về thu nhập miễn thuế Bổ sung thêm số điều kiện chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất tài sản gắn liên với đất cá nhân trường hợp có nhà ở, quyền sử dụng đất Việt Nam như: + Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà đất + Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu 183 ngày + Nhà ở, quyền sử dụng đất chuyển nhượng toàn * Tồn - Về thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản phát sinh trường hợp cá nhân chưa có quyền sở hữu hợp pháp bất động sản - Mức thuế suất thu thuế chuyển nhượng bất động sản nhà đất lệ phí trước bạ cịn cao - Về xác định việc miễn thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất việc chuyển quyền sử dụng đất đất - Lợi dụng quy định: "Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản vợ với chồng, cha - mẹ đẻ với đẻ; anh chị em ruột với " để lách luật - Kê khai giá CN bất động sản thấp giá thực tế để trốn thuế * Giải pháp 46 - Đối với chuyển nhượng bất động sản phát sinh trường hợp cá nhân chưa có quyền sở hữu hợp pháp bất động sản: Đề nghị chủ Dự án, đơn vị kinh doanh bất động sản, xây dựng, lắp đặt, quản lý việc mua bán hộ chung cư, thực thu phí thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản cá nhân có hoạt động sang tên, chuyển nhượng cho cá nhân khác.phải kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp từ bất động sản theo quy định đảm bảo khơng bỏ sót nguồn thu ngân sách - Về quy định thu thuế chuyển nhượng bất động sản nhà đất :Đề nghị áp dụng mức thuế 2% mức thuế hợp lý, dễ thu thủ tục đơn giản hơn, tránh thỏa thuận giao dịch ngầm phản ánh không giá trị bất động sản - Về giá đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất: Do UBND cấp tỉnh quy định theo khung giá loại đất Chính phủ Tuy nhiên, khu vực có giá trị cao thuộc thị loại 3, giá đất UBND cấp tỉnh quy định thấp nhiều so giá trị thực tế (Theo quy định Nghị định 188/2004 Nghị định 123/2008 Chính phủ quy định xác định giá đất theo thị trường, lại quy định khung giá tối đa đô thị loại 3) Đề nghị bãi bỏ quy định khung giá tối đa để xác định giá đất theo giá thực tế - Bãi bỏ quy định miễn thuế Chuyển quyền sử dụng đất trường hợp người chuyển nhượng có nhà ở, quyền sử dụng đất Việt Nam IV Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 4.1 Khái niệm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp loại thuế thu hàng năm mà tổ chức, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp bắt buộc phải nộp cho Nhà nước theo quy định pháp luật Đối tượng chịu thuế Đối tượng ko chịu thuế (Điều 2, Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp) (Điều 3, Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp) Đất nông thôn, đất đô thị Đất phi nông nghiệp sử dụng không vào mục đích Đất sản xuất, kinh doanh phi nơng kinh doanh bao gồm: nghiệp bao gồm: đất xây dựng khu Đất sử dụng vào mục đích cơng cộng bao gồm: công nghiệp; đất làm mặt xây đất giao thơng, thuỷ lợi; đất xây dựng cơng trình dựng sở sản xuất, kinh doanh; đất văn hoá, y tế, giáo dục đào tạo, thể dục thể thao khai thác, chế biến khoáng sản; đất sản phục vụ lợi ích cơng cộng; đất có di tích lịch sử xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng cơng trình cơng cộng khác theo quy định Chính phủ; Đất phi nông nghiệp quy định Điều Luật sử dụng vào mục Đất sở tôn giáo sử dụng; đích kinh doanh Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; Đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối mặt nước chun dùng; Đất có cơng trình đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; 47 Đất xây dựng trụ sở quan, xây dựng cơng trình nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh; Đất phi nơng nghiệp khác theo quy định pháp luật Căn tính thuế giá tính thuế thuế suất (Điều 5, Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp) 4.3 Phương pháp tính thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp Đối với đất nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư (bao gồm trường hợp có tầng hầm) cơng trình xây dựng mặt đất số thuế phải nộp xác định sau: Số thuế phải nộp = Số thuế phát sinh - Số thuế miễn, giảm (nếu có) Số thuế Diện tích nhà tổ Hệ số Giá 1m2 đất Thuế = x x x phát sinh chức, hộ gia đình, cá nhân phân bổ tương ứng suất 48 CHƯƠNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI Câu Khái niệm, vai trò đăng ký đất đai Khái niệm Trong thực tế đời sống xã hội có nhiều cơng việc phải đăng ký phát sinh việc sinh, tử, kết hôn, giám hộ, nuôi nuôi (đăng ký hộ tịch) phát sinh nhu cầu sở hữu sử dụng tài sản (đăng ký sở hữu, sử dụng nhà cửa, xe cộ, tàu thuyền, ); phát sinh nhu cầu khác : đăng ký lao động, du lịch, mua bán tài sản, đăng ký nghĩa vụ quân sự, ), song có nhiều việc đăng ký theo tự nguyện người có nhu cầu Đăng ký thường hiểu công việc quan Nhà nước tổ chức, cá nhân thực việc ghi nhận hay xác nhận việc hay tài sản nhằm đảm bảo quyền lợi nghĩa vụ người đăng ký tổ chức cá nhân đứng thực việc đăng ký Đăng ký đất đai thủ tục hành quan Nhà nước thực đối tượng tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất, thực đăng ký đất đai - loại tài sản đặc biệt có giá trị gắn bó mật thiết với tổ chức, hộ gia đình cá nhân trình sản xuất đời sống Theo điều 33 Luật Đất đai điều 696 Luật dân sự, việc đăng ký đất thực với toàn đất đai phạm vi nước (gồm đất chưa giao quyền sử dụng) yêu cầu bắt buộc đối tượng sử dụng đất phải thực trường hợp: sử dụng đất chưa đăng ký, Nhà nước giao đất cho thuê đất sử dụng, Nhà nước cho phép thay đổi mục đích sử dụng, chuyển quyền sử dụng đất thay đổi nội dung chuyển quyền sử dụng đất đăng ký khác Việc đăng ký đất thực chất q trình thực cơng việc nhằm thiết lập hồ sơ địa đầy đủ cho tồn đất đai phạm vi hành xã, phường, thị trấn nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất đủ điều kiện, làm sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn đất đai theo pháp luật Tóm lại, đăng ký đất đai thủ tục hành thiết lập hồ sơ địa đầy đủ cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ Nhà nước với người sử dụng đất, làm sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật bảo vệ quyền lợi hợp pháp người sử dụng đất Tuy nhiên, đăng ký đất không dừng lại việc hồn thành lập hồ sơ địa cấp giấy chứng nhận ban đầu Quá trình vận động, phát triển đời sống, kinh tế, xã hội tất yếu dẫn tới biến động đất đai ngày đa dạng nhiều hình thức khác : giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất, Vì vậy, đăng ký đất đai phải thực thường xuyên, liên tục nơi, lúc để đảm bảo cho hồ sơ địa ln phản ánh đúng, kịp thời trạng sử dụng đất đảm bảo cho người sử dụng đất thực quyền theo pháp luật Theo quy mơ mức độ phức tạp công việc đăng ký đất thời kỳ, đăng ký đất chia thành hai giai đoạn : Giai đoạn 1: đăng ký đất ban đầu tổ chức thực lần phạm vi nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa ban đầu cho tồn đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất chủ sử dụng đủ điều kiện 49 Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai thực địa phương hoàn thành đăng ký đất ban đầu cho trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung hồ sơ địa thiết lập Vai trị, vị trí đăng ký đất đai a Đăng ký đất sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đất đai Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm có hiệu cao Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân Người sử dụng đất hưởng quyền lợi có trách nhiệm thực nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định pháp luật Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đất đai thực chất việc bảo vệ lợi ích hợp pháp người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ việc thực nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích Nhà nước lợi ích chung tồn xã hội sử dụng đất Thông qua việc lập hồ sơ địa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký đất đai quy định trách nhiệm pháp lý quan Nhà nước quản lý đất đai người sử dụng đất việc chấp hành pháp luật đất đai Hồ sơ địa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấp thông tin đầy đủ sở pháp lý chặt chẽ để xác định quyền người sử dụng đất bảo vệ bị tranh chấp, xâm phạm; xác định nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật, nghĩa vụ tài sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ sử dụng đất đai có hiệu quả, b Đăng ký đất đai điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn quỹ đất phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm có hiệu cao Đối tượng quản lý nhà nước đất đai toàn diện tích loại đất phạm vi lãnh thổ cấp hành Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ tồn đất đai trước hết phải nắm thông tin theo yêu cầu quản lý đất Theo hệ thống sách đất đai chiến lược phát triển ngành địa chính, thông tin cần thiết phục vụ cho quản lý nhà nước đất đai gồm có: - Đối với đất đai Nhà nước giao quyền sử dụng đất, thông tin cần biết gồm : tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, ràng buộc quyền sử dụng, thay đổi trình sử dụng đất sở pháp lý - Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, thơng tin cần biết gồm : vị trí, hình thể, diện tích, loại đất (thảm thực vật trạng thái tự nhiên bề mặt đất) Tất thông tin phải thể chi tiết tới đất Đây đơn vị nhỏ chứa đựng thơng tin tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội pháp lý đất theo yêu cầu quản lý nhà nước đất đai Với u cầu thơng tin đất đai qua việc thực đăng ký đất đai, thiết lập hồ sơ địa đầy đủ, chi tiết tới đất sở thực đồng nội dung : đo đạc lập đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, phân hạng định 50 giá đất, Nhà nước thực quản lý tình hình đất đai tồn phạm vi lãnh thổ hành cấp thực quản lý chặt chẽ biến động đất đai theo pháp luật c Đăng ký đất nội dung quan trọng có quan hệ hữu với nội dung, nhiệm vụ khác quản lý nhà nước đất đai Đăng ký đất đai thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đầy đủ thông tin tự nhiên, kinh tế, xã hội đất Hệ thống thông tin sản phẩm kế thừa từ việc thực nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước khác : - Xây dựng ban hành văn pháp quy quản lý sử dụng đất Các văn pháp quy quản lý sử dụng đất sở pháp lý cho việc đăng ký thực thủ tục, đối tượng, quyền nghĩa vụ sử dụng đất; - Công tác điều tra, đo đạc : kết điều tra, đo đạc sở khoa học cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất tên chủ thực tế sử dụng đất để phục vụ yêu cầu tổ chức kê khai đăng ký; - Công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất : kết quy hoạch lập kế hoạch sử dụng đất khoa học định hướng cho việc giao đất để đảm bảo việc sử dụng quỹ đất cách ổn định hợp lý, có hiệu cao Vì thơng qua việc giao đất, quy hoạch lập kế hoạch sử dụng đất có tác động gián tiếp tới đăng ký đất đai để đảm bảo cho việc thiết lập hệ thống hồ sơ địa ban đầu đơn giản, ổn định (ít biến động) tiết kiệm Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất trực tiếp ảnh hưởng đến đăng ký đất đai, thiếu quy hoạch sử dụng đất khơng giải triệt để trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc khơng rõ ràng, bất hợp pháp, khơng hồn thành nhanh gọn, dứt điểm nhiệm vụ đăng ký đất ban đầu; - Cơng tác giao đất, cho th đất : Chính phủ UBND cấp có thẩm quyền định giao đất, cho thuê đất Đây bước tạo tập sở pháp lý ban đầu để người giao đất hay thuê đất thực nghĩa vụ tài quan chức tổ chức bàn giao đất thực địa; sau người giao đất, thuê đất đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thức có ràng buộc trách nhiệm pháp lý người sử dụng đất Nhà nước Vì vậy, định giao đất, cho thuê đất sở pháp lý cao để xác định quyền (nguồn gốc) hợp pháp người sử dụng đất đăng ký; - Công tác phân hạng định giá đất : kết phân hạng định giá đất sở cho việc xác định trách nhiệm tài người sử dụng đất trước sau đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đồng thời sở để xác định trách nhiệm người sử dụng đất q trình sử dụng; - Cơng tác tra, giải tranh chấp đất đai : trình thực đăng ký đất đai ban đầu, công tác tra giải tranh chấp đất đai có vai trị quan trọng giúp xác định đối tượng đăng ký (trong trường hợp có nguồn gốc sử dụng phức tạp), xử lý triệt để tồn lịch sử quan hệ sử dụng đất, chấm dứt tình trạng sử dụng đất ngồi sổ sách, quản lý Nhà nước Do vậy, để đảm bảo thực đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất, đáp ứng yêu cầu kỹ thuật, pháp lý hồ sơ địa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trước hết đòi hỏi phải thực đồng nội dung: xây dựng ban hành đầy đủ văn 51 sách đất đai; đo đạc lập đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất; phân hạng định giá đất; tra xử lý vi phạm giải tranh chấp đất đai, Ngược lại, hồn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai khơng tạo tiền đề mà sở cần thiết cho việc triển khai thực tốt tất nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai Kết đăng ký đất cung cấp thơng tin đầy đủ, xác thực trạng tình hình sử dụng đất để đánh giá đề xuất, bổ sung điều chỉnh chủ trương, sách, chiến lược quản lý sử dụng đất Hồ sơ địa cịn đầy đủ, tin cậy cho công tác tra giải tranh chấp đất đai, công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, công tác giao đất thu hồi đất, công tác phận hạng định giá đất, công tác thống kê đất đai Thông qua đăng ký đất đai, chất lượng tài liệu đo đạc nâng cao sai sót tồn người sử dụng phát chỉnh lý hoàn thiện Kết đo đạc thống kê đất đai pháp lý hóa gắn với quyền người sử dụng đất - Tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực đăng ký đất đai đầy đủ, thể chất Nhà nước xã hội chủ nghĩa : “Nhà nước dân, dân, dân” - Phát huy vai trị hiểu biết lịch sử, thực trạng tình hình sử dụng đất địa phương đội ngũ cán xã, làm chổ dựa tin cậy để cấp có thẩm quyền xét duyệt đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật - Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai cho cán xã - Giúp cán địa xã nắm vững khai thác có hiệu hệ thống hồ sơ địa Đặc điểm đăng ký đất đai a Đăng ký đất đai nội dung mang tính đặc thù quản lý nhà nước đất đai, tính đặc thù thể mặt: Một là, đăng ký đất đai thủ tục hành bắt buộc người sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc pháp lý Nhà nước người sử dụng đất thi hành Luật Đất đai Mặc dù quốc gia, chế độ xã hội khác giới, có hình thức sở hữu đất đai khác nhau, quy định bắt buộc người có đất sử dụng phải đăng ký để chịu quản lý thống Nhà nước theo pháp luật Hai là, đăng ký đất công việc máy nhà nước cấp, hệ thống tổ chức ngành địa trực tiếp thực Chỉ có ngành Địa với lực lượng chuyên môn đông đảo, nắm vững mục đích, yêu cầu đăng ký đất đai, nắm vững sách, pháp luật đất đai có khả thực đồng nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai Đồng thời Địa ngành kế thừa, quản lý trực tiếp khai thác sử dụng hồ sơ địa quản lý biến động đất đai, tổ chức, đạo thực nhiệm vụ đăng ký đất có chất lượng, đáp ứng đầy đủ, xác thơng tin theo u cầu quản lý nhà nước đất đai b Đăng ký đất đai thực với đối tượng đặc biệt đất đai Khác với công việc đăng ký khác, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý, người đăng ký đất có quyền sử dụng, đồng thời phải có nghĩa vụ 52 Nhà nước việc sử dụng đất giao, đó, đăng ký đất đai người sử dụng đất đăng ký quyền sử dụng đất đai Theo pháp luật đất đai hành, Nhà nước thực việc giao quyền sử dụng đất hai hình thức giao đất cho thê đất Hình thức giao đất hay cho thuê đất áp dụng số loại đối tượng sử dụng vào số mục đích cụ thể Từng loại đối tượng sử dụng, mục đích sử dụng có quyền nghĩa vụ sử dụng khác Vì vậy, việc đăng ký đất đai phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định pháp luật xác định cụ thể quyền nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải đăng ký Đất đai thường có quan hệ gắn bó (khơng thể tách rời) với loại tài sản cố định đất : nhà cửa loại cơng trình đất, lâu năm, Các loại tài sản với đất đai hình thành đơn vị bất động sản Trong nhiều trường hợp loại tài sản không thuộc quyền sở hữu nhà nước mà thuộc quyền sở hữu tổ chức hay cá nhân Do vậy, để đảm bảo quyền lợi người sở hữu tài sản đất quyền sở hữu đất Nhà nước, đăng ký đất khơng thể khơng tính đến đặc điểm c Đăng ký đất phải tổ chức thực theo phạm vi hành xã, phường, thị trấn Ở Việt Nam, máy nhà nước tổ chức thành 04 cấp : Trung ương, tỉnh, huyện, xã Trong cấp xã đầu mối quan hệ tiếp xúc Nhà nước với nhân dân, trực tiếp quản lý toàn đất đai địa giới hành xã Việc tổ chức đăng ký đất đai theo phạm vi xã đảm bảo : - Tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực đăng ký đất đai đầy đủ, thể chất Nhà nước xã hội chủ nghĩa : “Nhà nước dân, dân, dân” - Phát huy vai trò hiểu biết lịch sử, thực trạng tình hình sử dụng đất địa phương đội ngũ cán xã, làm chổ dựa tin cậy để cấp có thẩm quyền xét duyệt đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật - Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai cho cán xã - Giúp cán địa xã nắm vững khai thác có hiệu hệ thống hồ sơ địa Câu 2: Mục đích, yêu cầu, đối tượng kê khai đăng ký, cấp GCNQSDĐ Mục đích, yêu cầu Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải đạt mục đích sau: Đối với Nhà nước: Vừa xác lập sở pháp lý cho việc tiến hành biện pháp quản lý, vừa nắm tài nguyên đất đai Đối với người sử dụng đất: Yên tâm chủ động khai thác tốt tiềm khu đất giao, hiểu chấp hành tốt pháp luật đất đai Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng thủ pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp Nhà nước – người quản lý chủ sở hữu đất đai với người nhà nước giao đất để sử dụng Quá trình tổ chức việc cấp GCN trình xác lập pháp lý đầy đủ để giải quan hệ đất đai theo pháp luật Vì người cấp GCN phải đảm bảo đủ tiêu chuẩn điều kiện theo quy định pháp luật 53 Việc cấp GCNQSDĐ cơng việc quan trọng, phải tiến hành bước vững không nóng vội ạt theo phong trào, đủ điều kiện đến đâu cấp GCN đến Chưa đủ điều kiện để lại đưa vào trường hợp xét cấp có kế hoạch xử lý trường hợp tài để cấp GCN cho họ, khơng thể bỏ lại được, làm không cấp Phải chủ động tạo điều kiện để người sử dụng đất thuộc đại phương cấp GCNQSDĐ Đồng thời phải lãnh đạo, đạo chặt chẽ cấp Uỷ Đảng quyền cấp Đối tượng kê khai đăng ký đất đai - Người sử dụng đất phải thực kê khai đăng ký - Nguyên tắc chung: + Là người sử dụng đất Nhà nước giao, cho thuê đất sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất; + Là người sử dụng đất có quan hệ trực tiếp với Nhà nước việc thực quyền nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật Câu 3: Điều kiện đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất * Người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất Người sử dụng đất thực đăng ký quyền sử dụng đất phải người sử dụng đất có quan hệ trực tiếp với Nhà nước việc thực quyền nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định pháp luật Câu 4: Căn cứ, phạm vi đăng ký đất đai Căn Điều kiện đo đạc để tổ chức đăng ký đất Giải pháp đo đạc thức, lâu dài, thống để phục vj việc cấp giấy chứng nhận lập hồ sơ địa chính, theo quy hoạch sử dụng đất nước đến năm 2010: - Đối với đất đô thị khu dân cư nông thôn, đất chuyên dùng: sử dụng đồ địa đo trực tiếp thực địa; - Đất nông – lâm nghiệp: sử dụng đồ địa thành lập từ ảnh hàng khơng phương pháp đo vẽ trực tiếp Phạm vi Đăng ký đất đai ban đầu, lập hồ sơ địa cấp GCNQSDĐ tổ chức đồng loạt phạm vi xã, phường, thị trấn phần lãnh thổ địa phương (như thôn, ấp, bản…) cho tất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân diện tích họ sử dụng chưa đăng ký Những xã chưa có đủ điều kiện tổ chức kê khai đăng ký đồng loạt tổ chức kê khai đăng ký, cấp GCNQSDĐ riêng lẻ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất phép thực hành vi làm biến động đất đai đăng ký đất sau hồn thành thủ tục hành giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, 54 chuyển mục đích sử dụng đất…và cấp GCNQSDĐ sau hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai Câu 5: Đăng ký đất đai ban đầu cho đối tượng sử dụng đất chưa đăng ký Đối tượng phạm vi áp dụng Đối tượng đăng ký… Là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước việc sử dụng đất - Các tổ chức đăng ký phải tổ chức có tư cách pháp nhân, trường hợp tổ chức sử dụng đất chưa đủ tư cách pháp nhân phải quan chủ quản có tư cách pháp nhân đứng kê khai, đăng ký - Pháp nhân tổ chức: QĐ thành lập; dấu, tài khoản, địa trụ sở Phạm vi: - Tổ chức đồng loại địa bàn toàn xã, phường thị trấn - Trên phần lãnh thổ địa phương (thôn, ấp, bản…) - Riêng lẻ cho tổ chức, HGĐ, CN có nhu cầu Tổ chức kê khai đăng ký đất đai Câu 6: Đăng ký ban đầu cho đối tượng sử dụng đất có thủ tục giao đất, cho thuê đất Đối tượng phạm vi áp dụng Là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước việc sử dụng đất Hồ sơ đăng ký Các giấy tờ đất, nhân thân người sử dụng đất Thủ tục đăng ký - Người Nhà nước giao đất để quản lý quy định Điều Luật Đất đai mà chưa đăng ký có trách nhiệm nộp 01 hồ sơ đăng ký đất đai Văn phịng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra trạng sử dụng đất; cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, sở liệu đất đai - Trường hợp quan nhà nước có thẩm quyền giao đất để quản lý Văn phịng đăng ký đất đai vào định giao đất quản lý để cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, sở liệu đất đai Câu 7: Đăng ký biến động đất đai Khoản 3, điều 3, thông tư số 24/2014/ TT – BTNMT HSĐC quy định: Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (ĐKBĐ) thủ tục hành ghi nhận thay đổi số thống tin thiết lập HSĐC * Các trường hợp Đăng ký biến động (k4, Đ 95) 55 a) Người sử dụng đất, chủ sở hữutài sản gắn liền với đất thực quyền chuyểnđổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụngđất, tài sản gắn liền với đất; chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, tàisản gắn liền với đất; b) Người sử dụng đất, chủ sở hữutài sản gắn liền với đất phép đổi tên; c) Có thay đổi hình dạng, kíchthước, diện tích, số hiệu, địa đất; d) Có thay đổi tài sản gắnliền với đất so với nội dung đăng ký; đ) Chuyển mục đích sử dụng đất; e) Có thay đổi thời hạn sử dụngđất; g) Chuyển từ hình thức Nhà nướccho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền mộtlần cho thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất khơng thu tiền sửdụng đất sang hình thức th đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụngđất theo quy định Luật h) Chuyểnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất vợhoặc chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu chung vợ vàchồng; i) Chia tách quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất tổ chức hộ giađình vợ chồng nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sởhữu tài sản chung gắn liền với đất; k) Thay đổi quyền sử dụng đất,quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết hoà giải thành tranh chấpđất đai Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cơng nhận; thoả thuận hợpđồng chấp để xử lý nợ; định hành quan nhà nước có thẩmquyền giải tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo đất đai, quyếtđịnh án Toà án nhân dân, định thi hành án quan thihành án thi hành; văn công nhận kết đấu giá quyền sử dụng đấtphù hợp với pháp luật; l) Xác lập thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế đất liền kề; m) Có thay đổi hạn chế quyền người sử dụng đất NỘI DUNG, TRÌNH TỰ, THỦ TỤC ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI * Trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai; xử lý hợp đồng chấp, góp vốn; kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hộ gia đình, vợ chồng, nhóm người sử dụng đất Người chịu trách nhiệm nộp hồ sơ quy định sau: a) Người nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nộp hồ sơ trường hợp nhận quyền sử dụng đất theo kết giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai; xử lý hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo thỏa thuận; định án Tòa án nhân dân, định thi hành án quan thi hành án thi hành; kết đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; 56 b) Tổ chức thực việc xử lý quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nộp hồ sơ thay người nhận quyền sử dụng đất trường hợp xử lý hợp đồng chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất không theo thỏa thuận; kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án theo quy định pháp luật Việc nộp hồ sơ đăng ký nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thực theo quy định Điều 60 Điều 79 Nghị định Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, phù hợp quy định pháp luật thực cơng việc sau đây: a) Trích đo địa đất trường hợp chưa có đồ địa chính, chưa trích đo địa đất nhận quyền sử dụng phần đất cấp Giấy chứng nhận; b) Gửi thơng tin địa đến quan thuế để xác định nghĩa vụ tài trường hợp phải thực nghĩa vụ tài theo quy định thông báo thu nghĩa vụ tài chính; c) Xác nhận vào Giấy chứng nhận cấp; trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo quy định lập hồ sơ trình quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất có nhu cầu; d) Cập nhật, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, sở liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người cấp gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao trường hợp nộp hồ sơ cấp xã * thay đổi thông tin người cấp Giấy chứng nhận; giảm diện tích đất sạt lở tự nhiên; thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất; thay đổi nghĩa vụ tài chính; thay đổi tài sản gắn liền với đất so với nội dung đăng ký, cấp Giấy chứng nhận; chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê từ giao đất khơng thu tiền sử dụng đất sang hình thức th đất từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất Người sử dụng đất nộp 01 hồ sơ đăng ký biến động Văn phịng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, phù hợp quy định pháp luật thực cơng việc sau đây: a) Trích đo địa đất trường hợp có thay đổi diện tích đất, tài sản gắn liền với đất trường hợp cấp Giấy chứng nhận chưa có đồ địa chính, chưa trích đo địa đất; b) Trường hợp đăng ký thay đổi diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, tầng cao, kết cấu, cấp (hạng) nhà cơng trình xây dựng mà không phù hợp với giấy phép xây dựng khơng có giấy phép xây dựng trường hợp phải xin phép gửi phiếu lấy ý kiến quan quản lý, cấp phép xây dựng theo quy định pháp luật xây dựng; c) Gửi thơng tin địa cho quan thuế để xác định thơng báo thu nghĩa vụ tài trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định pháp luật; d) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận cấp lập hồ sơ trình quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất trường hợp phải cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định Bộ Tài nguyên 57 Môi trường; thông báo cho người sử dụng đất ký ký lại hợp đồng thuê đất với quan tài nguyên môi trường trường hợp phải thuê đất; đ) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, sở liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người cấp gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao trường hợp nộp hồ sơ cấp xã Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất kết hợp với đăng ký biến động nội dung theo quy định Điều thực thủ tục quy định Khoản Khoản Điều đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất 58