Các thôngtin mà môi giới BĐS nên thu thập có thé ké đến như: - Thông tin về loại hình bat động sản và vị trí của bất động sản; - Thông tin về chính sách, quy hoạch có liên quan đến BĐS;
Trang 1TRUONG DAI HOC KINH TE QUOC DÂNKHOA BAT DONG SAN VA KINH TE TAI NGUYEN
DE TÀI: HOÀN THIEN QUY TRÌNH MOI GIỚI BAT DONG SAN THO CƯ TẠI CONG TY TNHH THUONG
MAI VA DICH VU THIEN KHOI
Ho va tén sinh vién : Tran Tién Dat
Mã sinh viên : 11191017
Lớp : Bất động sản 61A
Giảng viên hướng dẫn : ThS Vũ Thanh Bao
Hà Nội, 2023
Trang 2LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam kết chuyên đề thực tập tốt nghiệp này là do tôi thực hiện trong
thời gian thực tập tại Công ty TNHH Thương Mại và Dịch Vụ Thiên Khôi Các
đoạn trích dẫn và số liệu sử dụng trong chuyên đề đều trung thực, khách quan, vàchưa được sử dụng trong bất kỳ chuyên đề nào trước đây; các trích dẫn được dẫn
nguôn cụ thé và có độ chính xác cao nhât trong phạm vi hiệu biệt của tôi.
Tac giả chuyên đê
Trần Tiến Đạt
Trang 3LỜI CẢM ƠN
Sau gần 4 năm học tập và rèn luyện dưới mái trường Đại học Kinh tế Quốcdân, vinh dự trở thành sinh viên của Khoa Bat động sản và Kinh tế tài nguyên,được các thầy cô tận tình chỉ dạy, đặc biệt là sự nhiệt tình của các thầy cô trongKhoa Các thầy cô đã cung cấp cho tôi những kiến thức căn bản về kinh tế nói
chung và những kiến thức về chuyên ngành bat động sản nói riêng
Qua 4 tháng thực tập tại Công ty TNHH Thương Mại và Dịch Vụ Thiên Khôi,
được sự chỉ bảo và giúp đỡ tận tình của các anh chị đồng nghiệp trong Phòng KimPhúc, tôi đã được tiếp cận gần hơn với công việc môi giới bat động san, đặc biệt
là với loại hình thổ cư Qua đó đã giúp tôi có được cái nhìn khách quan và chânthực hơn về thực tế nghề môi giới bất động sản
Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến các thầy cô trong Trường Đại học
Kinh tế Quốc dân nói chung, các thầy cô trong Khoa Bắt động sản và Kinh tế tài
nguyên nói riêng đã luôn quan tâm, chỉ dạy hết mình cho tôi trong suốt những nămtháng vừa qua học tập dưới mái trường, đặc biệt là lời cảm ơn trân trọng, sâu sắcnhất gửi tới ThS Vũ Thành Bao, người đã định hướng, hướng dẫn tôi rất nhiềutrong thời gian học tại trường, tạo mọi điều kiện thuận lợi, tận tình giúp tôi hoànthành tốt chuyên đề thực tập tốt nghiệp này
Đồng thời tôi cũng gửi lời cảm ơn đến Ban giám đốc, thư ký Công ty TNHHThương Mại và Dịch vụ Bất động sản Thiên Khôi và toàn thể các anh chị trongPhòng Kim Phúc của Công ty đã giúp đỡ tôi trong việc cung cấp kiến thức, số liệuthực tế và các phương pháp thực tế trong ngành bất động sản
Do thời gian thực hiện chuyên đề tốt nghiệp có hạn nên việc phân tích, đánh
giá sẽ không tránh khỏi những sai sót, hạn chế nên rất mong nhận được nhiều ý
kiến đóng góp của thầy cô giáo dé bài chuyên dé của tác giả được hoàn thiện hon
Tác giả chuyên đềTrần Tiến Đạt
il
Trang 4MỤC LỤCLOT CAM ĐOANN 5 s<< 9 HE 0710100711 7794 781p pT81pnrksrroe ILOT CAM ON wescsssssssssssssssssssssssssssssssssssessssesssssssssssssssssessssessssessssessssesssesssseess II
1.1.3 Vai trò của môi giới bất động sản - esse S222 E2 2E EEeErkerree 6
1.2 Quy trình môi giới bất động SAN - 5-5 ° 5 ses<<s=sesess=sesesessese 9
1.2.2 Ý nghĩa của quy trình môi giới Bat động sản ¿5-55 25s+c+s+ 91.2.3 Nội dung quy trình môi giới bất động sản - 2 52 <+csz£ezszez 101.3 Các nhân té ảnh hưởng đến quy trình môi giới bất động sản 211.3.1 Nhân t6 khách quan - ¿+ St +EE£E£EE+E£E£EEEE+EEEEEEEEEEEEEEEEErrkrkrrrre 21
1.3.2 Nhân tố chủ quan ¿+ 2 +S£+E+EE+E£EE+EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEErrerkrer 23CHUONG 2: THUC TRANG VE QUY TRÌNH MOI GIỚI BAT DONG
SAN TAI CONG TY BAT DONG SAN THIEN KHOI 25
2.1 Tổng quan về Công ty TNHH Thuong Mại va Dịch Vụ Thiên Khôi 252.1.1 Giới thiệu khái quát về Công ty -¿- ¿2+5 ++Sz+x+E£teEzxerszrerees 252.1.2 Quá trình hình thành và phát triển của Công ty - =2 s5: 262.1.3 Ngành nghề kinh doanh chính của Công ty «55s sex 272.1.4 Cơ cấu Công ty ¿tt tt 2 H2 ri 272.1.5 Kết quả hoạt động môi giới tại Công ty - ¿+ ¿+++s++x+z++xvzszxereee 272.2 Thực trạng quy trình môi giới bất động sản thổ cư tại Công ty TNHH
Thương Mại và Dịch Vụ Thiên Khôi 7 <5 55 5< 95 3 56525, 28
2.2.1 Khái quát quy trình môi giới của Công ty . -«cs+sseessxee 28
2.2.2 Quy trình thu thập thông tin về cung hàng hóa bat động sản thé cư 32
11
Trang 52.2.3 Quy trình thu thập thông tin về cầu hàng hóa bat động sản thổ cư 342.2.4 Quy trình tư van người mua và người bán bat động sản thé cư 362.2.5 Quy trình thực hiện các thủ tục mua và bán bat động sản thé cư 382.2.6 Quy trình kết thúC -¿- ¿+52 +E+E£+E£EE2EEEEEEEEE2E2122121112121 21111 39
2.3 Ví dụ về quy trình môi giới bất động sản thé cư tại Công ty TNHH
Thuong Mại và Dịch Vụ Thiên KKhôi 5 <5 << s°sSsSseesee 40
2.4 Đánh giá thực trạng, kết quả thực hiện quy trình môi giới bất động sản
thô cư tại Công ty TNHH Dịch Vụ và Thương Mại Thiên Khôi 43
2.4.1 Những kết quả đạt được ¿2 + +2S22E22E2EExEE22E21121121 21212 432.4.3 Hạn chế trong quy trình môi giới bất động sản của Công ty TNHH Thương
Mại và Dịch Vụ Thiên Khôi - 2299191 S SE S Sky 45 2.4.4 Nguyên nhân s1 11g HH tre 49
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ MỘT SO GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN QUY TRÌNH MÔI GIỚI BÁT ĐỘNG SẢN THỎ CƯ TẠI CÔNG
TY HH ÔÔÔÔÔỒÔỐỒỐ 52
TNHH THUONG MẠI VA DICH VỤ THIEN KHÔI 52
3.1 Phương hướng phát triển môi giới bat động sản tại Công ty TNHH
Thương Mai và Dịch Vụ Thiên KK hôi 0 G5 555 5 5593558455595 5
3.1.1 Phương hướng phát triển chung ¿- ¿5 + ++2+2S++xzxezxezsezszsvez 523.1.2 Phương hướng phát triển đối với hoạt động môi giới BĐS: 533.2 Một số giải pháp hoàn thiện quy trình môi giới bat động san tại Công ty
TNHH Thương Mai và Dịch Vụ Thiên Khôi - 5< << 5< ««sss 54
3.2.1 Giải pháp về quy trình thu thập thông tin: 2-2 2 +sz+s+ss+x+cs+z 543.2.2 Giải pháp về quy trình xử ly thông tin bat động sản -. - 553.2.3 Giải pháp về giao dịch với khách hàng -2- - + 2+ £+£z£++x+Eerxzxez 56
3.2.4 Một số giải pháp khác -¿- ¿5 s+Sx2S2+E2E2EEEEE21221211211 1121212 xe 56
3.3 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình môi giới bất động sản 593.3.1 Kiến nghị cho co quan nha nước -¿- ¿5+ + ++z+2x++xzxezxezxzzezsves 593.3.2 Kiến nghị với Công (y - - + St SE E11 1 1215111112111 1111111111111 61
0009000075257 62
iv
Trang 6DANH MỤC CAC CHU VIET TAT
Từ viết tắt Nghĩa tiếng ViệtBĐS Bat động san
DC Dau chi
DK Dau khách
GCNQSDD Giấy chứng nhận quyền sử dung dat
Trang 7DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1 Logo Công ty Bat động sản Thiên Khôi
VI
Trang 8LỜI MỞ ĐẦU
Bắt động sản (BĐS) là một trong những tài sản quan trọng nhất của mỗi quốcgia, chiếm tỷ trọng trên 40% trong tông số tài sản vật chat của đất nước Các hoạt
động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế Với tiềm
năng kinh tế lớn, BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đây sự phát triểnkinh tế - xã hội và đóng góp vào sự giàu có của mỗi quốc gia Thị trường BĐS tạiViệt Nam đã chính thức hình thành từ năm 1993, khi Luật Dat dai cho phép chuyềnnhượng, chuyên đôi, cho thuê và thế chap giá trị quyền sử dụng đất được ra đời
Tuy nhiên, lúc này, hoạt động trên thị trường vẫn chưa đạt được sự chuyên nghiệp
và minh bạch.
Do thông tin trên thị trường bất động sản thường không hoàn hảo, chính xác, vì
vậy, khi mua bán giao dịch, cả bên bán và bên mua thường phải sử dụng một trong
những dịch vụ của chuyên gia tư vấn và hoạt động môi giới bất động sản là một trong
số đó Hoạt động môi giới bất động sản là một trong những dịch vụ kinh doanh bất
động sản ra đời nhằm hỗ trợ và kích thích thị trường bất động sản phát triển
Thị trường bat động sản năm 2023 sẽ có sự thanh lọc mạnh mẽ hơn, khi các
dự án, các bất động sản thổ cư phải đáp ứng nhu cau thực, có pháp lý đầy đủ thimới được chào bán và cộng đồng khách hàng mới quan tâm đầu tư Cùng với việcchọn lọc các bất động sản, các Công ty môi giới bất động sản không ngừng tuyêndụng một nguồn nhân lực lớn với mức hoa hồng khủng nhằm thu hút các lao động
để mở rộng thêm tầm phủ sóng của Công ty mình đến khách hàng cũng như mởrộng thêm nguồn nhân lực dé có thé tiếp cận đến khách hàng dễ hơn Điều nàycũng tạo ra một thực trạng lớn đó chính là nguồn nhân lực làm việc trong lĩnh vựcmôi giới bất động sản ngày càng gia tăng, họ có xuất phát điểm từ nhiều ngànhnghề khác nhau nhưng phần lớn các lao động không có kinh nghiệm hay hiểu biết
về nghề nên vẫn chưa đáp ứng được những mong muốn và nhu cầu của kháchhàng Đặc biệt những người mới vào nghề thì những bước đầu học tập nếu không
có một nền tàng, hiểu biết về BĐS sẽ rất khó khăn nên rất cần được đảo tạo về quytrình làm việc, kỹ năng cần thiết cho một nhà môi giới BĐS và tầm quan trọng củaquy trình môi giới BĐS đối với sự thành công của một thương vụ
Một nhà môi giới muốn làm được việc phải có sự đối xứng về thông tin giữacác bên tham gia thương vụ cùng với đó là các yếu tố chuyên môn như hiểu biết
về quy trình giao dịch, quy trình đàm phán, thủ tục pháp lý giúp cho quá trình giao
dịch kết thúc thành công Các nhà môi giới nắm vững kỹ năng của mình và từng
bước hoạt động đúng theo quy trình mình đã lựa chọn thường đem lại kết quả cao
Trang 9hơn so với các nhà môi giới hoạt động tự do, không theo một quy trình cụ thể nào.Đối với nhân viên Môi giới Bất động sản nói chung và Bất động sản Thổ cư nóiriêng, Môi giới có kỹ năng tốt và quy trình chuyên nghiệp chuẩn là người có hiểu
biết về thị trường, biết được mình đang bán cái gì và bán như thế nào Là người
hiểu rõ Bất động sản mình đang bán, điểm mạnh, điểm yếu, lịch sử hình thành Bất
động sản đó, chủ nhân bất động sản đó Từ đó tư vấn thông tin một cách chính xác
và minh bạch nhất tới khách hang dé giúp khách hàng tìm được căn nhà phù hợpnhất với mình trong thời gian ngăn nhất Vì vậy quy trình môi giới bất động sản thực
sự rất quan trọng, đặc biệt là trong giai đoạn có rất nhiều Công ty môi giới, các sàngiao dịch bất động sản đã và đang thành lập lên như hiện nay, việc cạnh tranh là điềukhông thể tránh khỏi Mặt khác yêu cầu của khách hàng ngày càng cao và quá trìnhđào thải của nghề rất cao hiện tại, để có thể trụ vững trên thị trường đòi hỏi các nhà
môi giới phải hoàn thiện và nâng cao kỹ năng của bản thân hơn nữa.
Xuất phát từ thực tiễn như vậy, em đã chọn đề tài: “Hoàn thiện quy trìnhmôi giới bat động sản thé cư tại Công ty TNHH Thương Mai và Dịch Vụ ThiênKhôi” làm đề tài chuyên đề thực tập tốt nghiệp của mình
1 Mục đích nghiên cứu
- Mục đích tổng quát: Phân tích đánh giá quy trình môi giới bất động sản
thé cư tại Công ty TNHH Thuong Mại và Dịch Vụ Thiên Khôi, nhằm đề xuất một
số giải pháp hoàn thiện quy trình, nâng cao kỹ năng cho đội ngũ nhân viên môigiới, góp phần nâng cao hiệu quả trong hoạt động môi giới bất động sản thé cư nói
riêng và hoạt động kinh doanh, công tác của Công ty nói chung
- Mục tiêu cụ thé:
+ Hệ thống hóa cơ sở lý thuyết về quy trình môi giới bất động sản thô cư+ Tìm hiểu, phân tích, đánh giá quy trình môi giới bất động sản thổ cư tại
Công ty TNHH Thương Mại và Dịch Vụ Thiên Khôi
+ Đề xuất, kiến nghị một số giải pháp dé góp phần nhằm hoàn thiện quy trìnhmôi giới bất động sản Tho cư tại Công ty
2 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng: Quy trình môi giới bat động sản Thổ cư
- Phạm vi nghiên cứu: Quy trình môi giới bất động sản thé cư tại Công ty
TNHH Thương Mai va Dich Vụ Thiên Khôi
- Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2020 đến nay
Trang 103 Phương pháp nghiên cứu
- Vận dụng các kiến thức chuyên ngành đã được học
- _ Trong chuyên đề vận dụng các phương pháp: phân tích, tổng hợp, thu thập
các tài liệu và số liệu thứ về quy trình thực hiện hoạt động môi giới, kết quả thựchiện môi giới các sản phẩm BĐS thổ cư tại Công ty TNHH Thương Mại và Dịch
Vụ Thiên Khôi.
4 Kết cấu chuyên đề
Ngoài Lời mở đầu, Kết luận, Tài liệu tham khảo Chuyên đề gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về quy trình môi giới bat động sản
Chương 2: Thực trạng về quy trình môi giới bất động sản thổ cư tại Công ty
TNHH Thương Mại va Dich Vụ Thiên Khôi
Chương 3: Phương hướng và một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình bat
động sản thổ cư tại Công ty TNHH Thương Mại và Dịch Vụ Thiên Khôi
Trang 11CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VE QUY TRINH MOI GIỚI
BAT DONG SAN
1.1 Khái quát về môi giới bat động sản
1.1.1 Khái niệm Bắt động sản, giao dịch bất động sản
a) Khái niệm Bat động sản
Bat động sản (BĐS) còn được gọi là địa ốc hay nhà đất là một thuật ngữ pháp
luật, trong đó, ở mỗi quốc gia khái niệm về BĐS có sự khác nhau và có nét đặc thù
riêng Tuy nhiên, các nước trên toàn cầu vẫn thống nhất chung khái niệm Bat động
sản có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất đó.Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là nhà cửa, gara, kiến trúc ở trênhoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở đưới mảnh đất đó Những thứ có thể dỡ ra khỏimảnh đất như nhà di động, lều, nhà tạm thì không được xem là bất động sản
Theo quy định tại điều 174 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủnghĩa Việt Nam năm 2005: “BĐS là các tài sản không di đời được bao gồm: Datđai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kế cả các tài san gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản
khác do pháp luật quy định”.
Người sở hữu bất động sản được phép sử dụng, mua bán, cho thuê, làm quàtặng, dùng dé ký quỹ, dé di chúc lại cho người được thừa hưởng, hoặc dé yên bat
động sản của mình.
Khái niệm Bất động sản Thổ cư: Bất động sản Thổ cư có thể hiểu đơn giản
là nhà ở gắn liền với đất, hoặc đất ở được nhà nước công nhận thông qua số đỏ hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Người sở hữu Bất động sản
-thé cư có quyền xây nhà ở, các công trình phục vụ nhu cầu sống Bất động sảnthé cư là Bat động sản được cấp phép dé ở hoặc xây dựng nhà phục vụ các mục
đích trên.
b) Giao dịch bất động sản
Về khái niệm, giao dịch bat động san là các hoạt động diễn ra trên thị trườngBĐS giữa các cá nhân, tô chức có nhu cầu sử dụng BĐS dé phục vụ các mục dichkhác nhau, đảm bảo các nguyên tắc của thị trường dưới sự quản lý của pháp luật,
Nhà nước.
Trang 12Các loại hình giao dịch BĐS bao gồm mua - bán, thuê - cho thuê, chuyểnnhượng hợp đồng mua bán nhà - đất, tặng cho, trao đổi, thừa kế, thế chấp, gópvốn,
Các bên tham gia vào hoạt động giao dịch BĐS gồm có:
Một là, bên cung: Các chủ thé (cá nhân, tổ chức, hộ gia đình ) đang là chủ
sở hữu BĐS cần đưa vào giao dịch, cụ thé là những người đang có nhu cầu cầnbán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng, BĐS, với mong muốn được manglại giá trị lợi ích về mặt tài chính cho mình
Hai là, bên cầu: Ngược lại với phía cung, bên cầu là những chủ thé có nguyện
vọng sử dụng BĐS sao cho phù hợp với mục đích của bản thân, khả năng tải chính,
các khía cạnh pháp lý, thông qua việc tham gia vào giao dịch cùng với bên cung
cấp BĐS, cụ thể là các hoạt động như mua, thuê, thuê mua, nhận chuyển nhượng
BĐS từ phía cung.
Ba là, các tô chức trung gian: Là các cá nhân, đơn vị Công ty hoạt động tronglĩnh vực môi giới BĐS có trách nhiệm đại diện về mặt lợi ích hợp pháp của hai bêncung và cau; Các tổ chức có liên quan đến van đề tài chính(các ngân hàng, tô chứccho vay ); Các tổ chức đại diện cho tính pháp lý của giao dịch (các văn phòngcông chứng, các cấp có thâm quyên như Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tàinguyên và Môi trường, UBND cap quận/huyện nơi mà BĐS đó tọa lạc, ) Các tổchức trung gian này có vai trò đảm bảo cho các giao dịch BĐS được diễn ra trongđiều kiện thuận lợi, ít gặp rủi ro nhất có thé, đảm bảo các công việc được tiễn hànhtrong giao dịch một cách suôn sẻ cũng như các thủ tục, giấy tờ có liên quan đếngiao dịch BĐS được đầy đủ
1.1.2 Khái niệm môi giới bat động sản
Môi giới là hoạt động kết nối, cầu nối trung gian giữa hai đối tượng cung vàcầu Trong thực tế có các dạng môi giới như: môi giới hôn nhân, môi giới việc làm,môi giới các loại hàng hóa nói chung Có thé định nghĩa môi giới là hoạt độngcủa người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm, thấu hiểu về các vấn dé liên quangiữa các bên với nhau, hoặc là việc giải quyết những công việc nào đó liên quangiữa hai bên - người môi giới lúc này đóng vai trò là cầu nối Ngoài ra việc môigiới có thể được xác định như là công việc tạo thu nhập thông qua các thương vụgiữa các bên với nhau Như vậy, môi giới có thé hiểu là công việc với mục đíchtạo thu nhập mà đối tượng của nó là các thương vụ được thực hiện giữa các bên.
Vậy môi giới bất động sản là gì? Ngay từ tên gọi của nghề nghiệp này nhắc
cho chúng ta liên tưởng về nhóm những người cụ thể hoạt động trong thị trường
Trang 13BĐS Môi giới BĐS là những người tư vấn cung cấp cho hai bên cung cầu nhữngthông tin cần thiết trong giao dịch BĐS Nhờ có người môi giới mà hoạt động của
thị trường BĐS được trôi chảy và đang nhận được sự khuyến khích của Nhà nước
dé hoạt động chuyên nghiệp hơn Còn theo Luật Kinh doanh BĐS ở Việt Nam và
các văn bản pháp luật liên quan, khái niệm về môi giới BĐS được hiểu: Môi giới
BĐS là hoạt động mà theo đó bên môi giới làm trung gian cho các bên kinh doanh
BĐS và bên mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS trong việc đàm phángiao dịch, kết hợp đồng kinh doanh BĐS và được hưởng thù lao theo hợp đồng
THÔI gidi.
1.1.3 Vai trò của môi giới bất động sản
Với nhiệm vụ là bộ phận trung gian cho hai bên thực hiện các giao dịch liên
quan đến BĐS Môi giới bất động sản có thé được hiểu đơn giản như việc dẫn dắtcác bên liên quan đến việc thực hiện giao dịch mua bán hoặc cho thuê BĐS Một
bên là chủ sở hữu hoặc có quyền sử dụng BĐS, muốn bán hoặc cho thuê nó, vàmột bên thứ hai là người muốn mua, thuê hoặc sử dụng nó Tuy nhiên, khái niệmnày còn chung chung và hạn chế trong phạm vi hẹp của vấn đề, không thể thể hiệnđầy đủ bản chất của hoạt động môi giới BĐS hiện nay Tất nhiên, yếu tố quan trọngnhất trong việc môi giới là sự dẫn dắt người bán/cho thuê với người mua/thuê đếnvới những thỏa thuận ký kết thương vụ Tuy vậy bên cạnh vấn đề này, trong côngviệc của nhà môi giới còn xuất hiện các yếu tô khác như khả năng tìm ra hướnggiải quyết tốt nhất cho từng khách hàng Nhà môi giới cần phải đảm bảo đưa kháchhàng của mình qua mọi bước có thé xảy ra trong những giai đoạn khác nhau củathượng vụ một cách can thận và chuyên nghiệp Vì vậy việc môi giới hiểu theonghĩa hẹp chính là việc kết nối trong thương vụ và theo nghĩa rộng như là dịch vụ
với dãy những hoạt động phụ thêm xung quanh thương vụ.
Vai trò của việc môi giới là một lĩnh vực đặc thù, ngoài bản chất của nhà môigiới còn cho ta biết nhà môi giới cần hành động như thế nào, những hoạt động gìcần thực hiện dé hoàn thành nhiệm vụ của mình một cách tốt nhất, chuyên nghiệpnhất Vì thế, nhà môi giới BĐS có những vai trò sau:
a) Thu thập, cung cấp thông tin về bất động sản và các thông tin có liên
quan đến BĐS
Thông tin về bất động sản và những thông tin liên quan đến bat động sản là
những yếu tố cơ bản dé giải quyết nhu cầu của khách hàng quan tâm Trong đó
quyền và lợi ích của các bên trong giao dịch BĐS được đảm bảo Việc đầu tiênmột môi giới BĐS cần làm chính là thu thập đầy đủ và chính xác mọi thông tin
Trang 14liên quan đến bất động sản Đối với môi giới BĐS, nhiệm vụ của họ chính là côngkhai toàn bộ thông tin đã thu thập một cách đầy đủ và chính xác dé tạo niềm tin
cho khách hàng, cũng như là tiền đề dé dẫn tới sự thành công của một giao dịchBĐS Bởi vì thông tin về BĐS được người môi giới cung cấp có chính xác, thì
khách hàng mới tiếp nhận được chuẩn xác và đầy đủ, từ đó khách hàng mới đánh
giá được phù hợp của BĐS đó với nhu cầu của mình hay không, đây cũng là yếu
tố vô cùng quan trọng dẫn đến quyết định cuối cùng của khách hàng Các thôngtin mà môi giới BĐS nên thu thập có thé ké đến như:
- Thông tin về loại hình bat động sản và vị trí của bất động sản;
- Thông tin về chính sách, quy hoạch có liên quan đến BĐS;
- Diện tích và quy mô của bat động sản;
- Đặc điểm, tính chất, chat lượng và công năng sử dụng của nhà đất;
- Những thông tin về hạ tầng, dịch vụ kỹ thuật, hạ tầng xã hội có liên quanđến bất động sản;
- Các van đề về pháp lý bao gồm giấy tờ, hồ sơ, quyền sở hữu/sử dụng batđộng sản cùng các giấy tờ có liên quan khác (lịch sử sở hữu, tạo lập bất động sản,
sử dụng BĐS, );
- - Nếu có cần cung cấp thông tin hạn chế về quyền sở hữu và quyền sử dung;
- Cập nhật thông tin giá bán, giá cho thuê hay chuyên nhượng BĐS ;
- Các thông tin có liên quan khác như: phong thuỷ, thiết kế, tư van đầu tư, ;Đối với môi giới BĐS, nhiệm vụ của họ chính là công khai toàn bộ thông tin
đã thu thập một cách đầy đủ và chính xác nhằm xây dựng niềm tin cho khách hàng.Nếu thông tin môi giới cung cấp không chính xác, không đúng sự thật hay có dấu
hiệu lừa đảo thì sẽ bi coi là hành vi vi phạm pháp luật.
b) Vai trò tw van cho khách hàngHiện nay van còn rất nhiều khách hàng không có quá nhiều hiểu biết về thịtrường bắt động sản hay đầu tư bất động sản Khi phát sinh giao dịch mua bán BĐSnào đó thậm chí họ không biết cần những thủ tục hay giấy tờ gì Đặc biệt, BĐS lại
là một loại hàng hóa có giá trị rất lớn Lúc này môi giới sẽ có vai trò tư vấn chokhách hàng (bên bán hoặc bên mua) đặc biệt chú trọng hơn đến bên cầu (bên cần
Trang 15động sản đó Những vấn đề môi giới cần tư vấn cho khách hàng gồm: giá cả, vị trí,phân tích tiềm năng tăng giá, kiến trúc, sao cho phù hợp với yêu cầu mà kháchhàng mong muốn.
Ví dụ như: khách A đang có nhu cầu mua nhà riêng môi giới sẽ tìm hiểuthông tin và tư van cho khách A về khả năng tài chính, khu vực phù hợp, pháp lý
của căn nhà, an sinh của khu vực, tiện ích xung quanh, khả năng tăng giá trong
tương lai, thiết kế kiến trúc, công năng sử dụng, phong thuỷ hợp cung mệnh và cácthủ tục hoàn tất giao dịch,
c) Vai trò là cầu nỗi giữa cung - cầu bat động sảnMôi giới BĐS sẽ có vai trò thu thập thông tin từ người bán hay nắm bắt nhu
cầu của người mua sau đó kết nối cung - cầu thích hợp với nhau, người mối giớigiống như “sợi dây liên kết” thông tin giữa cung và cầu, hay nói cách khác là giữachủ BĐS và khách hàng Một người chủ sở hữu một BĐS bất kỳ, sẽ mất nhiềucông sức và thời gian hon dé tìm kiếm khách hàng mà phù hợp với BĐS mà mìnhđang có bằng việc toàn bộ nhân viên môi giới của một Công ty cùng tìm kiếmkhách hàng, bởi những đặc điểm của BĐS mà họ đang sở hữu không thê phù hợphết với tất cả các khách hàng trên thị trường BĐS Cũng như vậy, một người kháchhàng đang có nhu cầu cần tìm một BĐS sao cho phù hợp với các tiêu chí mà họđặt ra, thì công cuộc tìm kiếm sẽ gặp nhiều khó khăn hơn so với thông qua kênh
trung gian là các nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp Tuy nhiên không đơn giản
công việc của họ chỉ là giúp cầu tìm gặp cung mà họ chính là người giúp đỡ dé 2bên hoàn thành giao dịch thành công nhất và thuận lợi nhất Tài sản bất động sản
có giá trị lớn nên các van đề liên quan đến giao dịch, giấy tờ pháp lý cần sự cần
trọng cao Đã liên quan đến pháp luật nên đòi hỏi ở người mua và người bán mức
độ hiểu biết nhất định
d) Vai trò lam tăng lượng giao dịch bat động sản cho thị trường
Từ chức năng của dịch vụ môi giới BĐS, ta có thể thấy được răng môi giới
là cầu nối cho cung - cầu bất động sản gặp được nhau thông qua những thông tinthu thập được dé giải quyết van đề liên quan đến BĐS, tư van cho họ dé sớm đưa
ra quyết định và nhằm bảo vệ lợi ích cho họ Nhờ môi gidi, cung - cầu gặp nhaumột cách nhanh chóng và hiệu quả nhất tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường BĐShoạt động 6n định, dé dàng thanh khoản hơn và ngày càng làm tăng số lượng giao
dịch BĐS trên thị trường.
e) Môi giới mở ra kênh thị trường công khai, mình bạch về bắt động sảngiúp thị trường BĐS phát triển 6n định, bền vững
Trang 16Đề hoạt động môi giới chuyên nghiệp được hiệu quả, cần đảm bảo mức độtrách nhiệm cao đối với các hoạt động thực hiện Đặc biệt đạo đức nghề nghiệp
được đặt lên hàng đầu Bởi vậy, những thông tin môi giới cung cấp cho khách hàng
phải đầy đủ, chính xác, công khai và minh bạch rõ ràng Điều này sẽ tạo động lựcthi trường BĐS phát triển ôn định, lành mạnh và hiệu quả hơn Bởi khi mọi thông
tin được công khai minh bạch rõ ràng sẽ tạo tiền đề giúp việc thực hiện giao dịch
hợp pháp, tránh tình trạng giao dịch “ngầm” trên thị trường
Vậy nên môi giới đóng vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển bền vững
và hiệu quả của thị trường BĐS Nếu thực hiện tốt vai trò này, môi giới có thể đónggóp tích cực cho sự phát triển toàn điện của nền kinh tế quốc gia
f) Môi giới với vai trò giúp Nhà nước hoàn thiện hoạt động quản lý nói chung và quản lý thị trường BĐS nói riêng
Nhờ hoạt động của các Công ty kinh doanh BĐS và môi giới BĐS đã góp
phần hoàn thiện pháp lý cho hoạt động quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS
Hoạt động môi giới BĐS thuộc lĩnh vực kinh doanh BĐS, đây cũng là nơi phát
sinh và bộc lộ rõ ràng những xung đột lợi ích của các đối tượng tham gia thị trường
Môi trường pháp lý thiếu chặt chẽ và hiệu lực thì mâu thuẫn sẽ phát sinh dày đặchon dẫn đến hậu quả là những đồ vỡ trên thị trường
Trong hoàn cảnh thực tiễn Việt Nam hiện nay, phát triển nghề môi giới bấtđộng sản sẽ góp phan to lớn trong việc làm ôn định thị trường Đề nghề môi giớiphát triển cần tạo ra một môi trường pháp lí, xã hội lành mạnh, cạnh tranh vớinhững dịch vụ chất lượng cao
1.2 Quy trình môi giới bất động sản
1.2.1 Khái niệm
Quy trình môi giới bất động sản là một loạt các bước theo thứ tự mà nhà môigiới cần làm dé chuẩn bị cho việc bat đầu một thương vụ môi giới, tới khi hoànthành thương vụ để mang lại những lợi ích tốt nhất với khách hàng, nếu nhà môi
giới tuân thủ một quy trình môi giới bài bản thì sẽ mang lại sự chuyên nghiệp cho
bản thân và Công ty, nhằm cải thiện chất lượng dịch vụ môi giới và nâng cao hìnhảnh cho những người môi giới bất động sản
1.2.2 Ý nghĩa của quy trình môi giới Bat động sản
Quy trình môi giới BĐS giúp cho những người môi giới BĐS có thê dễ dàngtìm kiếm, tiếp cận cũng như thuyết phục được khách hàng một cách nhanh nhất,giúp đỡ được nhiều khách hàng tìm kiếm được BĐS phù hợp với nhu cầu, mục
Trang 17đích sử dụng của họ, cũng như góp phần làm cho thị trường BĐS trở nên dễ thanhkhoản hơn Đồng thời, nhờ có quy trình môi giới BĐS đã được đúc kết trước đó
và dao tạo nên những nhà môi giới ngày càng chuyên nghiệp, giúp cho thị trường
có cái nhìn khách quan hơn đối với nghề môi giới BĐS Qua đó, tạo tiền đề cho
việc quản lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS trở nên dễ dàng hơn
Theo: Bài giảng môn “Môi giới bắt động sản” — PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc — Trường
Đại học Kinh tế Quốc Dân
1.2.3 Nội dung quy trình môi giới bất động sản
1.2.3.1 Quy trình thu thập thông tin về nguồn cung hàng hóa bất động sản
a) Quy trình thu thập thông tin về hàng hóa bất động sản
Thông tin về BĐS và các thông tin khác có liên quan đến BĐS là cơ sở rấtquan trọng cho việc thực hiện giao dịch, các quyên và lợi ích chứa đựng bên trongBĐS Công việc đầu tiên của nhà môi giới BĐS là việc thu thập đầy đủ, chính xác
các thông tin cần thiết về BĐS và các thông tin có liên quan đến BĐS đó Nhà môi
giới BĐS phải có nhiệm vụ công khai tất cả những thông tin đã thu thập được vềcác BĐS và phải cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin đó cho khách hàng
Có thể nói thông tin chính là năng lượng, là "mau" của dich vụ môi giới BĐS
Sở hữu một lượng thông tin đồi dào, cơ bản và đa dạng về BĐS chính là thế mạnhquan trọng nhất của mỗi nhà môi giới mà không một chủ thể nào khác trong thị
trường BĐS có được, trong đó điển hình là môi giới BĐS thổ cư Nội dung thông
tin về hàng hóa BĐS thé cư cần được thu thập bao gồm:
Thông tin về loại hình và vị trí của BĐS, các thông tin về kinh tế - kỹ thuật
cơ bản của một BĐS thé cư Cụ thé hơn, thông tin về vị trí của BĐS mà bat kỳ mộtngười môi giới BĐS nào cũng cần phải quan tâm, đó là vị trí địa lý va vị trí kinh
tế của BĐS đó, hay nói cách khác day chính là tọa độ địa lý duy nhất của BĐS trên
bản đồ khu vực và những ảnh hưởng từ môi trường kinh tế - xã hội xung quanh có
tác động trực tiếp tới giá trị của BĐS Lúc này, người môi giới cần phải lưu lạinhững đặc tính liên quan đến BĐS như: Quy mô và diện tích BĐS, hướng củaBĐS, hình dạng mảnh đất và các BĐS gan liền trên đất, khoảng cách từ BĐS đóđến các nơi tiện ích công cộng xung quanh như bệnh viện, trường học, các cơquan/té chức hành chính, khu vui chơi giải trí, công viên, Tiếp đến là tinh trạng
kỹ thuật của BĐS, thể hiện qua kết cấu, kiến trúc của BĐS, thiết kế xây dựng bên
trong và bên ngoài BĐS.
Ngoài ra, còn có các thông tin về đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chấtlượng của BĐS, thực trạng các công trình ha tang ké cả những thông tin về trang thiết bị
10
Trang 18bên trong BĐS cũng cần người môi giới phải thu thập lại, dé tránh xảy ra trường hợp rủi
ro trong quá trình tư van khách hang và quá trình giao dịch BĐS
Thông tin về pháp lý, quy hoạch của BĐS được thể hiện thông qua một số tàiliệu như: Trích lục Bản đồ quy hoạch chỉ tiết khu vực; Chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Một trong các loại giấychứng nhận nguồn gốc BĐS (trường hợp chưa được cấp GCN quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) bao gồm quyết định giao, cấpđất, chuyên mục dich sử dụng đất ở do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, hoặcquyết định phân nhà, phân đất của thủ trưởng cơ quan đơn vị.Trường hợp chủ BĐS
có các giấy tờ ké trên nhưng không đúng tên chủ dang sử dụng thì phải có các giấy
tờ kèm theo chứng minh, ví dụ như giấy tờ mua bán nhà, giấy tờ thừa kế, được
chia, tặng cho BĐS đó Ngoài ra, thông tin về pháp lý BĐS còn được thể hiện trên
giấy phép xây dựng nhà, bản vẽ thiết kế xây dựng, sơ đồ vị trí BĐS và các bản vẽkhác (bản sao); Chỉ tiết về quy hoạch từ cơ quan có chức năng ở địa phương hoặccủa văn phòng quy hoạch đô thị (bản sao); Các hợp đồng mua, bán và cho thuêBĐS (bản sao); Hoặc những tài liệu khác thê hiện tính pháp lý của BĐS về lịch sử
sở hữu, sử dụng BĐS đó.
Thông tin về vấn đề tài chính liên quan đến BĐS cũng là một trong nhữngthông tin vô cùng quan trọng mà người môi giới BĐS nào cũng cần nắm được Cụthé đó là thông tin về giá cả mua bán, cho thuê, chuyển nhugng, của BĐS mụctiêu Người môi giới có nhiệm vụ thu thập chính xác những thông tin này nhằm
mục đích tư vấn thông tin đầy đủ tới khách hàng, đảm bảo những thông tin cungcấp đến khách hàng luôn rõ ràng, chính xác và minh bạch Bởi đây chính là nhân
tố có tính ảnh hưởng quan trọng trong việc ra quyết định cuối cùng của khách hàng
b) Quy trình xác định thông tin về người cung bat động sản
Sau khi đã thu thập được một khối lượng thông tin về hàng hóa BĐS thổ cưcần giao dịch nhất định, công việc tiếp theo mà người môi giới cần làm chính là
tiếp tục tiến hành thu thập thông tin về người cung BĐS, hay nói một cách khác đó là
chủ sở hữu BĐS cần giao dịch Người môi giới cần liên hệ trực tiếp tới người cung BĐS
đó dé có đề xuất hop tác, tìm hiểu mọi thông tin cá nhân của chủ BĐS đó nhằm xác
định rõ ràng, cụ thê hơn về mối tương quan giữa BĐS và người chủ BĐS
Hiện nay trên thị trường BĐS cũng có rất nhiều cách thức để người môi giớitìm gặp được người đại diện cho bên cung BĐS Phương thức dau tiên có thể kể đến
va đây cũng là cách mà đa số môi giới BĐS hiện nay đang áp dụng triệt dé, đó làngười môi giới chủ động đi tìm người cung (cụ thể là những người đang có BĐS
II
Trang 19cần bán hoặc cần cho thuê) Người môi giới thông thường sẽ tìm kiếm người cungBĐS qua các trang mạng internet, các trang báo giấy phô thông hoặc các thông tintruyền miệng, đây là nguồn thông tin dồi dào, cập nhật nhanh nhất về nhu cầu bán,
cho thuê của chủ sở hữu BĐS, đặc biệt là trong bối cảnh nền kinh tế đang ảnh hưởng
trực tiếp từ cách mạng công nghiệp 4.0 như hiện nay Bên cạnh đó, các Công ty kinh
doanh, các cơ quan Nhà nước có chức năng quản lý như Bộ Xây Dựng, Bộ Đầu Tu,
Bộ Công Thuong, là những nơi có chứa nhiều thông tin về các dự án, công trìnhBĐS; Cơ quan đấu giá đất và BĐS, ngân hàng, nơi thế chấp, các Công ty xây dựng,kinh doanh cũng là nơi có nguồn cung BĐS lớn Qua đó, người môi giới có thể xácđịnh được thông tin về các chủ sở hữu BĐS đó
Ngoài việc người môi giới chủ động tìm kiếm thông tin về chủ sở hữu BĐS,thì hiện nay cũng có rất nhiều trường hợp người cung BĐS tự tìm gặp rồi thông tincho người môi giới về BĐS cần giao dịch của minh Cụ thé, người cần bán (hoặccần cho thuê) BĐS gọi điện trực tiếp hoặc thông qua văn phòng Công ty môi giớitìm đến người môi giới dé cung cấp thông tin nguồn hàng BĐS cần giao dịch củamình Trong thực tế, còn có những trường hợp người cung BĐS thông qua bạn bè,người thân của họ giới thiệu người môi giới dé làm việc
Hiện nay trên thị trường BĐS thổ cư, người cung BĐS và người môi giớiBĐS còn có thê liên hệ với nhau thông qua các kênh trung gian, chăng hạn đó làcác văn phòng môi giới nhà đất, nguồn thông tin về BĐS cũng như người cungBĐS phong phú đến từ chính các đồng nghiệp, đối tác của người môi giới Ở đâycũng cần nhấn mạnh tam quan trọng của việc xây dựng, tạo lập các mối quan hệtốt đẹp cũng như cơ chế hợp tác trong công việc hợp lý giữa các sàn văn phòng
môi giới BĐS với nhau.
1.2.3.2 Quy trình thu thập thông tin về cau hàng hóa bat động sản
a) Quy trình xác định thông tin về người cầu bat động sản
Đề giao dịch thành công được một BĐS đã xác định, chắc chắn người môi
giới không thê đừng lại ở việc thu thập thông tin về người cung BĐS, mà còn phải
tìm kiếm thông tin về người cầu BĐS, có nghĩa là các chủ thể đang có nhu cầu cần
mua, thuê, thuê mua, BĐS đó Người môi giới cần tìm hiểu, khai thác thông tin
về nhu cầu cụ thé của khách hàng, tương tự như việc khai thác thông tin về hàng
hóa BĐS và người cung BĐS, thông tin về khách hàng cũng cần chuẩn xác, đầy
đủ, tạo tiền đề giúp khách hàng tìm được BĐS phù hợp với nhu cầu của họ
Trong thị trường BĐS thổ cư hiện nay, người cầu về hàng hóa BĐS đượcphân loại thành nhiều dạng khác nhau, tuy nhiên trong nghiên cứu này chỉ phân
12
Trang 20tích chủ yếu hai dạng đối tượng cơ bản: Người mua BĐS và người thuê BĐS.Trong đó, người mua BĐS dé phục vụ mục dich của ho như mua dé ở, dé kinh
doanh, mua BĐS dé dau tư sinh lời hoặc dé giữ làm tài sản riêng Người thuê BĐS
là các đối tượng đại điện cho văn phòng Công ty, các san giao dịch, hoặc thuê BĐS
dé làm mặt bằng kinh doanh dịch vụ, thuê BĐS dé ở,
Cũng như công việc xác định thông tin về người cung BĐS, thì người môigiới cũng cần phải chủ động đi tìm kiếm thông tin về người cầu BĐS Cụ thể ngườimôi giới có thé tìm gặp được người cầu BĐS qua các phương tiện thông tin đại
chúng như internet, báo chí, quảng cáo, hoặc thậm chi là bạn bè, người thân của
chính người môi giới, rất nhiều đối tượng có nhu cầu về hàng hóa BDS.Ngay nay,
đa số các Công ty hoạt động trong lĩnh vực môi giới BĐS đều đào tạo nhân viên
môi giới của mình tìm kiếm thông tin về người có nhu cầu mua/thuê BĐS thông
qua việc đăng tin rao lên các trang websites chuyên về lĩnh vực tin đăng BĐS
Người môi giới BĐS cũng có thé tận dụng tệp hồ sơ về khách hang cũ — những
người đã từng sử dụng qua dịch vụ của người môi giới để giới thiệu BĐS đến
khách hàng, chủ động liên lạc với họ bang những cach truyén thống như gọi điện,nhắn tin, hẹn gặp Người môi giới phải nắm được chắc chắn và chính xác các thôngtin cá nhân của khách hàng, bao gồm họ và tên, địa chỉ thường trú, sỐ Chứng minhthư (hoặc Căn cước công dân), địa chỉ và số điện thoại liên lạc, noi làm viéc,
Ngoài ra, người cần mua/cần thuê BĐS thé cư cũng có thé tìm gặp thông tintrực tiếp cho người môi giới về nhu cầu tìm mua/thuê BĐS của mình Đó là trườnghợp khách hàng chủ động đến văn phòng Công ty BĐS hoặc chủ động liên hệ với
người môi giới thông qua các kênh quảng cáo, tờ rơi, banner của người môi giới.
Một số trường hợp người môi giới và khách hàng gặp được nhau thông qua kênhtrung gian, người mua/thuê BĐS được đối tượng khác giới thiệu với môi giới
(khách hàng cũ của môi giới, người thân, bạn bé, ) hoặc qua các phương tiện
thông tin đại chúng, mạng xã hội mà người môi giới tìm gặp được khách hàng có
nhu cầu về BĐS
b) Quy trình thu thập thông tin về cầu bất động sản
Những thông tin cần thu thập về cầu hàng hóa BĐS bao gồm thông tin về yêucầu của người cần mua/thuê đối với BĐS mục tiêu, thông tin về mục đích mua/thuêBĐS của người cầu BĐS, thông tin về tình hình tài chính của người cầu BĐS
Thứ nhất, đối với thông tin yêu cầu đối với BĐS cần mua/thué, người môigiới cần phải truy van được một số tiêu chí thuộc về nhu cầu của người cầnmua/thué BĐS, chang hạn như:
13
Trang 21Vị trí của BĐS mục tiêu — yếu tố quan trọng hàng đầu đối với mỗi khách
hàng trước khi lựa chọn mua hoặc thuê một BĐS Xuất phát từ một số điểm đặcbiệt của BĐS như BĐS có tính duy nhất, có tính cô định, mà bắt buộc người khách
hàng phải quan tâm trước khi ra quyết định mua hoặc thuê một BĐS nào đó để
phục vụ cho mục đích của mình, đó là vấn đề vị trí Thông thường, người cần
mua/thuê BĐS sẽ có nhu cầu tìm kiếm những BĐS có vị trí thuận lợi cho công việc
và cho gia đình của họ, đặc biệt là với khách hàng cần mua/thuê BĐS dé phục vụ
cho nhu cầu ở, sinh sống Còn đối với những đối tượng khách hàng cần thuê BĐS
dé phuc vu muc dich kinh doanh dich vu, thi van dé vi tri lai cảng trở nên quantrọng hơn cả Đó là những loại hình BĐS như nhà đất mặt phó - đặc biệt là nhữngtuyến phố sam uất, có lưu lượng người qua lại cũng như dân cư sinh sống đôngđúc, nhu cầu về mặt hàng mà người cần thuê BĐS đang kinh doanh đó phải tươngđối lớn; hoặc những BĐS thổ cư có diện tích rộng, có đường ô tô chạy qua, gầnnhiều cơ quan, văn phòng, trường hoc,
Yếu tố tiếp theo quan trọng không kém phan vi trí, chính là các thông số kinh
tế - kỹ thuật của BĐS, như là diện tích và quy mô BĐS, hướng của BĐS, đường ởphía mặt tiền của BĐS, tiện ích xung quanh BĐS, môi trường, cảnh quan trongkhu vực có BĐS đó, Tất cả những thông tin đó, bắt buộc người môi giới phảinăm bắt được bằng cách truy vấn khách hàng của mình, thông qua việc đặt cáccâu hỏi gợi ý cho khách hàng, nếu việc truy vấn đó càng được thực hiện kỹlưỡng thì việc tìm ra một BĐS phù hợp với nhu cầu của khách hàng càng trở
nên dé dàng hơn.
Thứ hai, sau khi người môi giới khai thác được thông tin sơ bộ về nhu cầu củakhách hàng đối với BĐS cần mua/thuê, thì người môi giới cũng cần tìm hiểu về mụcdich sử dụng BĐS sau khi mua/thuê của khách hàng Khách hàng có thé mua/thuêBĐS do người môi giới BĐS giới thiệu để phục vụ các mục đích khác nhau củamình, điển hình như dé ở, dé tự kinh doanh, dé dau tư sinh lợi nhuận, hoặc dé giữ
làm tài sản riêng, Vì mỗi một BĐS trên thị trường BĐS lại có một “sứ mệnh”
riêng dé phục vụ các mục đích sử dụng khác nhau của người mua/thuê chúng Vậynên từ đó, người môi giới có thé dựa vào các mục dich sử dụng mà khách hàng cungcấp dé tìm kiếm, kết nối đến nguồn cung BĐS phù hợp, tránh gây tinh trạng làm mat
thời gian giữa các bên.
Thứ ba, người môi giới cần phải thu thập thông tin về tài chính của bên người
cầu BĐS Bởi BĐS là loại hàng hóa đặc biệt, nó có giá trị vô cùng lớn, nên thông
tin về tình hình tài chính của bên khách hàng cần mua/thuê BĐS lại đóng vai trò
14
Trang 22rất quan trọng Lúc này, người môi giới cần truy vấn về khả năng tài chính củakhách hàng trước khi tìm mua/thuê một BĐS, hoặc những người có quyết định về
mặt tài chính trước khi đưa ho di xem một BDS nào đó.
1.2.3.3 Quy trình tư van người cung — câu bat động sản
a) Quy trình tư vẫn bên cung bất động sản
Trước hết nếu muốn tư van được cho bên cung BĐS, người môi giới cần phải
có độ am hiểu nhất định về thị trường BĐS Thông thường, một người môi giớiBĐS cần tư vấn về các van đề liên quan đến BĐS cần giao dịch cho người cungBĐS, chăng hạn như giá cả, pháp lý của BĐS, các thủ tục, giấy tờ cần có khi diễn
ra giao dịch, Đảm bảo lợi ích của phía người cung BĐS, đồng thời giúp giao
dịch BĐS diễn ra thành công.
e_ Quy trình làm hợp đồng môi giới đối với bên cung BĐS
Công việc đầu tiên trong khâu quy trình tư vấn cho bên cung BĐS (bên cần
bán hoặc cho thuê BĐS) mà bắt buộc bất kỳ một người môi giới BĐS nào cũng
phải thực hiện, đó là việc tư van dịch vụ môi giới của mình đến với chủ sở hữuBĐS, đề nghị bên cung BĐS hợp tác với người môi giới, sử dụng dịch vụ của môigiới để BĐS của họ có thể nhanh chóng được giao dịch hơn Sau khi đã tư vấn về
dịch vụ môi giới cũng như những ưu điểm vượt trội khi người cung hàng hóa BĐS
đồng ý sử dụng dịch vụ của mình, thì người môi giới cần tiến hành việc ký kết hợpđồng với bên cung BĐS, bao gồm cả người cần bán và người cần cho thuê BĐSđều cần thực hiện làm hợp đồng này với người môi giới, mẫu hợp đồng được trìnhbày tại Phụ lục 1 và Phụ lục 2 Mục đích của việc can làm hợp đồng môi giới vớibên cung BĐS là để đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ giữa người cung BĐS
và người môi giới BĐS.
e_ Quy trình tư van giá và các điều kiện trong giao dịch BĐS
Người môi giới sau khi thực hiện xong việc làm hợp đồng môi giới với bêncung BĐS và tiếp nhận được thông tin cơ bản về BĐS cần giao dịch đó, thì cần
tiến hành các bước về tư van giá cả và tư van về các điều kiện trong giao dịch BĐS
cho người cung BĐS.
Về quy trình tư vấn giá bán/giá cho thuê BĐS, người môi giới cần giúp chobên cung BĐS nam bắt được giá trị thực tế về BĐS mà họ đang sở hữu, tư vấn cho
họ tham khảo giá của các BĐS xung quanh khu vực mà BĐS của họ đang tọa lạc,
nhằm so sánh về vị trí, điện tích, chất lượng công trình, để từ đó có thể đưa ra mộtmức giá bán hoặc giá cho thuê BĐS hợp lý nhất, đảm bảo phù hợp với quy luật của
15
Trang 23thị trường Riêng đối với BĐS cho thuê, người môi giới cần tư van thêm cho chủ BĐS
về các mô hình được phép kinh doanh tại nơi mà BĐS đang cần giao dịch
Người môi giới cũng cần tư vấn cho người cung BĐS về các điều kiện bắtbuộc trong giao dịch BĐS, yêu cầu người cung BĐS cần chuẩn bị đầy đủ giấy tờ
liên quan đến BĐS cũng như pháp lý của BĐS; Tư van về các điều khoản tronghợp đồng mua bán/cho thuê BĐS, cũng như cách thức, tiễn độ thanh toán của
khách hàng.
b) Quy trình tư vẫn cho bên cầu bắt động sản
Sau khi người môi giới đã khai thác được thông tin về nhu cầu BĐS củakhách hàng và tìm kiếm được BĐS tiềm năng, phù hợp với các tiêu chí của kháchhàng, người môi giới cũng cần phải thực hiện quá trình tư vấn cho khách hàng.Lúc này, người môi giới cũng cần tư van cho bên khách hang các van đề về giá cả,
vị trí, pháp lý , tư van trong đàm phán giao dịch, tu van về tính phù hợp của BĐSđang được giới thiệu so với nhu cầu đưa ra ban đầu của khách hàng Công việc nàycũng cần người môi giới đảm bảo được lợi ích của khách hàng, giúp khách hàng
nhanh chóng giao dịch được BĐS đó.
Cũng tương tự như quy trình tư vấn đối với bên cung BĐS, người môi giớicũng cần phải thiết lập quy trình tư vấn cho bên cầu BĐS, cụ thể ở đây là người
cần mua, cần thuê BĐS Trước hết, giữa người môi giới BĐS và khách hàng đangcần tìm mua/thuê BĐS cần phải có hợp đồng môi giới, công việc này nhằm mục
đích để người môi giới có thê giới thiệu đến khách hàng về dịch vụ môi giới của
mình, yêu cầu họ sử dụng dịch vụ môi giới và cung cấp đầy đủ thông tin cá nhân
trước khi người môi giới đưa họ đến xem các BĐS đang được giới thiệu, đảm bảotính minh bạch cũng như quyền lợi của hai bên
Sau khi khách hàng đã đồng ý sử dụng dịch vụ môi giới BĐS, người môi giới
có nhiệm vụ dẫn khách hàng đi xem các BĐS phù hợp với nhu cầu của khách hàng
đã được trình bày trước đó, các BĐS được giới thiệu cần có sự tương quan về thông
số kinh tế - kỹ thuật, về vị trí, về giá cả, dé cho khách hàng có thé đánh giá, tự
so sánh được đặc tính của khu vực có BĐS đó Qua đó người môi giới có thể tư
van về giá cả, về các van đề liên quan đến pháp lý của BĐS cho khách hàng, tư
vấn về việc lựa chon mô hình kinh doanh phù hợp với mặt bằng kinh doanh (đốivới khách hàng tìm thuê BĐS để làm mặt bằng kinh doanh dịch vụ hoặc đối vớikhách hàng tìm mua BĐS dé cho thuê hay tự kinh doanh)
Ngoài ra, người môi giới cũng cần tư vấn cho khách hàng về các điều kiệnbắt buộc trong giao dịch BĐS, những thủ tục giấy tờ mà khách hàng cần chuẩn bị
16
Trang 24trước và trong khi giao dịch diễn ra; Tư vấn về các loại thuế, phí mà khách hàngphải đóng sau khi mua/thué BĐS đó, cũng như các hình thức và tiến độ thanh toán
cho giá trị của BĐS mà khách hàng sẽ mua/thuê Công việc này yêu cầu người môigiới phải trung thực khi mô tả, tư van về sản phẩm BĐS tới người mua/thué, luônđảm bảo lợi ích cho khách hàng tốt nhất có thể, giúp khách hàng giao dịch thành
công BĐS mà họ mong muốn, sao cho phù hợp với quy luật của thị trường và tuân
thủ đúng theo pháp luật mà Nhà nước đã quy định.
1.2.3.4 Quy trình thực hiện các thủ tục mua bán, cho thuê bắt động sản
Khi người môi giới đã đưa được hai chủ thể là người cung và người cầu BĐS
“gặp nhau” trên thị trường BĐS, hai bên sẽ tiền hành việc thương lượng, đàm phan
trong giao dịch, thông thường công việc này sẽ được những người môi giới có liên
quan đến giao dịch BĐS đó làm chứng, cũng như góp phần thúc đây quá trình diễn
ra giao dịch nhanh hơn và thuận lợi hơn.
Trong quá trình đó, người môi giới cũng cần hoàn tat việc thiết lập hồ sơ thủ
tục liên quan đến giao dịch, phối hợp thực hiện với các tổ chức trung gian về tài
chính và pháp lý như các ngân hàng, hay các văn phòng công chứng, nhằm đảm
bảo giao dịch BĐS được kết thúc suôn sẻ, tránh gặp phải những rủi ro trong giao
dịch.
a) Quy trình làm hợp đồng mua bán, cho thuê BĐS
Thủ tục mua bán nhà đất chưa có số đỏ ân chứa nhiều rủi ro do tài sản nàykhông được cấp GCN quyền sử dụng, sở hữu, rất khó khăn trong việc xác minhnguồn gốc tài sản Nhà đất chưa có số đỏ có thé đang thuộc diện quy hoạch, có
tranh chấp hay bị tịch thu, Khi sở hữu tài sản này có bất cứ phát sinh nào người
mua sẽ là người chịu thiệt thòi hơn cả Do vậy, trong nghiên cứu này sẽ không
phân tích sâu vào quá trình làm thủ tục mua bán BĐS chưa có số đỏ
Thông thường, thủ tục khi giao dịch mua bán, cho thuê một BĐS được tiếnhành qua nhiều bước khác nhau Tuy nhiên nhìn chung các giao dịch BĐS hiệnnay trên thị trường đều phải trải qua một số cách làm chung nhất định Đầu tiên,khi người môi giới đã giúp chủ BĐS và khách hàng kết nối được với nhau, xácđịnh BĐS cần được giao dịch đó là một BĐS hoàn toàn phù hợp với nhu cầu củakhách hàng, thì người môi giới cần sẵn sàng giúp đỡ hai bên thực hiện quy trìnhlàm hợp đồng mua bán/cho thuê BĐS
Cụ thể là, người môi giới sẽ thiết lập cuộc gặp giữa chủ sở hữu BĐS và kháchhàng có nhu cầu mua/thuê BĐS đó, thông thường cuộc gặp này diễn ra ngay tạiBĐS đang cần được giao dịch Mục đích của cuộc gặp giữa các bên là thương
17
Trang 25lượng, dam phán giá cả mua/thuê BĐS dé đi đến quyết định đặt cọc, đồng thờithống nhất lại một lần nữa các điều khoản trong hợp đồng mua bán/cho thuê màhai bên sẽ ký kết sắp tới.
Quá trình đặt cọc dé mua/thuê BĐS có thé thực hiện tại văn phòng côngchứng hoặc có người thứ ba đứng ra làm chứng Thường trên thực tế giao dịch
BĐS hiện nay thì sẽ do một người thứ ba đứng ra làm chứng, đó là người môi giới
mà đã kết nỗi giữa hai bên cung — cầu BĐS, bởi người này không có quan hệ với
cả hai bên Những thông tin cơ bản khi tiến hành quy trình đặt cọc cần chuẩn bịbao gồm các thông tin cơ bản của người chủ BĐS: Họ tên, ngày/tháng/năm sinh,chuẩn bị chứng minh nhân dân gốc, giấy chứng nhận độc thân hoặc đã kết hôn cógiấy đăng ký kết hôn (hoặc giấy chứng nhận ly hôn nếu đã ly hôn) Nếu tài sản bán
có người đồng sở hữu thì cung cấp thông tin người đồng sở hữu đó Chuẩn bị số
đỏ và giấy tờ liên quan như giấy chứng nhận tình trạng BĐS hay trích lục Còn
các thông tin cơ bản về người khách hàng cần mua/thuê BĐS như:Họ tên,
ngày/tháng/năm sinh, chứng minh thư nhân dân (căn cước công dân), địa chỉ hộ
khẩu thường trú.Chuẩn bị sẵn hợp đồng đặt cọc (Phụ lục 5) trong đó nêu rõ giá trỊtài sản mua bán/cho thuê, số tiền đặt cọc, thời gian ký hợp đồng mua bán và hình
thức thanh toán, thỏa thuận bên chịu thuế
Sau thủ tục đặt cọc, công việc tiếp theo cần thực hiện là ký hợp đồng mua
bán/cho thuê BĐS tại văn phòng công chứng theo thời gian đã thỏa thuận trong
hợp đồng đặt cọc Người môi giới cần chủ động nhắc nhở hai bên chuẩn bị sẵnnhững thủ tục, giấy tờ cần thiết như: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công
dân, số hộ khẩu Đối với bên chủ sở hữu BĐS thì cần chuẩn bị thêm GCN quyền
sử dụng đất, giấy đăng ký kết hôn (nếu trường hợp sở hữu của vợ chồng) hoặc giấy
chứng nhận độc thân nếu chưa kết hôn
Sau khi hoàn thành thủ tục mua bán/cho thuê nhà đất tại văn phòng côngchứng Bên mua/thué thanh toán toàn bộ số tiền còn lại cho bên bán/cho thuê Lúcnày bên bán/cho thuê sẽ bàn giao toàn bộ giấy tờ pháp lý có liên quan tới nhà đất
cho bên mua/thuê.
b) Quy trình làm thủ tục sang tên, hoàn thiện giấy tờ mua bán, cho thuê BĐS
Thủ tục hoàn tat, đối với người mua BĐS sẽ mang hồ sơ lên phòng địa chínhnơi quản lý nhà đất đề nộp và làm thủ tục sang tên số đỏ cho người mới Chuẩn bị
day đủ hồ sơ, bắt đầu tiền hành công chứng hợp đồng chuyền nhượng nhà dat thông
qua các bước hoàn thành thủ tục công chứng như sau:
Bước 1: Tiêp nhận yêu câu công chứng
18
Trang 26Trước hết cần phải đánh giá pháp luật với người công chứng, cá nhân đó phải
có đầy đủ năng lực hành vi dân sự (nếu không sẽ từ chối yêu cầu công chứng) Sau
đó là bước kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ công chứng Trường hợp nếu hồ sơ đã đầy
đủ, đúng theo quy định của pháp luật thì được thụ lý và ghi vào số công chứng
Trường hợp nếu hỗ sơ chưa day đủ thì sẽ được yêu cầu bồ sung
Bước 2: Thực hiện công chứng
Trường hợp 1: Nếu các bên có hợp đồng soạn trước, thì công chứng viên phảikiểm tra dự thảo hợp đồng; Nếu đáp ứng được yêu cầu thì tiếp tục làm các bướcsau; Ngược lại, nếu không đúng hoặc có vi phạm thì sẽ được yêu cầu sửa lại
Trường hợp 2: Với hợp đồng công chứng viên soạn thảo theo yêu cầu ngườicông chứng, hai bên mua và bán sẽ kiểm tra và xác nhận vào hợp đồng Các bênxuất trình bản chính các giấy tờ có trong hồ sơ dé đối chiếu và ghi lời chứng, kýtên và đóng dấu
Ngoài ra, có một số lưu ý mà người môi giới cần thông tin trước với hai bênmua và bán BĐS khi công chứng Đó là phải công chứng tại các tổ chức côngchứng trong phạm vi tỉnh nơi có nhà đất; Có thể công chứng ngoài trụ sở côngchứng đối với người già yếu, không thê đi lại được ; Thời hạn công chứng khôngquá 02 ngày làm việc; Với hợp đồng nội dung phức tạp thì thời gian công chứng
có thê kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc
Tùy theo điều kiện được thỏa thuận từ trước mà nộp thuế do bên nào chịu hoặc
thuế thuộc bên nao thì bên đó sẽ chịu theo đúng quy định Đối với người mua là thuế
trước bạ, người bán là thuế thu nhập cá nhân Thuế trước ba là 0,5% giá trị tai sản; còn2% giá trị tai sản là cho thuế thu nhập cá nhân, lệ phí địa chính và lệ phí thẩm định hồ sơ.Sau khi hoàn tất thủ tục, người mua mang toàn bộ hồ sơ lên phòng địa chính nơi quản lýnhà dat giao dịch dé nộp và làm thủ tục sang tên người sở hữu nhà dat
Về thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí được trình bày qua 3 trường hợp sau đây:
Trường hợp 1: Hợp đồng chuyền nhượng (HDCN) không thỏa thuận bên mua là
người nộp thué thì thời hạn nộp chậm nhất là 10 ngày ké từ ngày hợp đồng có hiệu lực
Trường hợp 2: Ghi nhận trong HĐCN bên mua là người nộp thuế thì hạn nộp
hỗ sơ thuế, lệ phí chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền
Trang 27có nhiệm vụ cầm toàn bộ giấy tờ này đến UBND nơi mua bán nhà đất Nếu xétthấy hồ sơ của khách hàng đủ điều kiện pháp lý, bên bộ phận nghiệp vụ sẽ chính
thức sang tên sô hồng theo đúng trình tự, mẫu pháp luật quy định Bước kế tiếp khikhách hàng đã nhận được GCN quyén sử dung đất, khách hàng sẽ nộp toàn bộ số
tiền còn lại theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc.Như thế, các
bước tiến hành thủ tục mua bán nhà đất có số đỏ đã hoàn thành
Còn đối với quy trình hoàn thiện thủ tục BĐS cho thuê, thì sẽ có một số điểmkhác biệt so với quy trình hoàn thiện thủ tục giấy tờ mua bán BĐS, dién hình nhất
là trong quy trình đối với BĐS cho thuê sẽ không có khâu sang tên số đỏ Cụ thể
là sau khi làm hợp đồng đặt coc dé đi đến thống nhất về thời điểm nhận nhà và bàn
giao số tiền còn lại cho chủ BĐS cho thuê, người môi giới cũng cần tư vấn chokhách hàng thuê BĐS về việc đăng ký và nộp thuế môn bai,thué giá trị gia tăng,thuế thu nhập cá nhân Trong thời gian chờ bàn giao nhà chính thức, khách hàng
thuê có thể thực hiện sửa chữa BĐS theo mô hình kinh doanh của mình cho phù
hợp và dưới sự đồng ý của chủ sở hữu BĐS để tránh xảy ra rủi ro tranh chấp
1.2.3.5 Quy trình kết thúc
Sau khi quy trình thực hiện các thủ tục mua bán/cho thuê BĐS thé cư được hoàntất giữa hai bên chủ BĐS và khách hàng mua/thuê BĐS, thì người môi giới cần tiễnhành đến các bước của quy trình cuối cùng Kết thúc mỗi thương vụ giao dịch bằng
việc thu phí dịch vụ môi giới BĐS ma người môi giới và người cung BĐS đã thỏa
thuận với nhau từ đầu, có kèm biên bản xác nhận môi giới đã nhận đủ tiền thù lao củagiao dịch BĐS từ bên cung BĐS Ngoài ra, người môi giới cũng có thê giới thiệu thêm
về các dịch vụ của minh dé chủ BĐS tham khảo và cân nhắc sử dụng vào lần kế tiếp
Kết thúc một giao dịch BĐS, người môi giới cần thực hiện một số lưu ý nhưghi nhận những ý kiến đóng góp từ khách hàng Thông thường, đa số khách hàng
đi mua hoặc thuê BĐS đều là những con người rất giỏi, họ có thé không am hiểu
sâu về lĩnh vực BĐS, nhưng lại là chuyên gia trong lĩnh vực hoạt động kinh doanhcủa họ, vậy nên điều này sẽ giúp người môi giới tiếp nhận thêm được nhiều kinhnghiệm bổ ích cả trong cuộc sống lẫn công việc, góp phần hoàn thiện hơn về quytrình làm nghề môi giới của mình qua các ý kiến đóng góp ấy Qua đó, người môigiới cũng cần phải lưu trữ thông tin khách hàng đầy đủ, cũng như tự nhận định,đánh giá mức độ hài lòng của khách hàng đối với dịch vụ môi giới của mình, duytrì liên lạc và chăm sóc khách hàng thường xuyên ké cả khi khách hàng đã đượcban giao BĐS; tạo dựng mối quan hệ tốt đẹp với khách hàng dé từ đó, người môigiới có thể tiếp cận được thêm nhiều mối quan hệ khác thông qua những khách
20
Trang 28hang đã từng sử dụng dịch vụ môi giới BĐS của mình.
1.3 Các nhân té ảnh hưởng đến quy trình môi giới bat động sản
1.3.1 Nhân tô khách quan
a) Quy định của pháp luật về kinh doanh bắt động sản, môi giới bất động
Chính sách, pháp luật của nhà nước có ý nghĩa rất quan trọng đối với hoạt
động môi giới quy chuẩn của nghề môi giới, là điều kiện để nghề môi giới phát
triển theo một cách minh bach và bền vững Nghề môi giới bat động sản được nhànước công nhận và cũng có quy định chặt chẽ về cấp chứng chỉ hành nghề môigiới bất động sản, nâng cao chất lượng dịch vụ của nghề Pháp luật được áp dụngvào nghề môi giới sẽ điều tiết được những giao dịch bất động sản ngầm gây ra tìnhtrạng thất thu ngân sách cho nhà nước Theo Luật Kinh doanh bat động sản năm
2014 quy định cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thì cầnphải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 2 cá nhân có chứng chỉ hành nghềmôi giới Còn đối với cá nhân kinh doanh dịch vụ môi gidi bat động san thi cần cóchứng chỉ hành nghề môi giới và có đăng ký mã số thuế Pháp luật cũng khuyến
khích các hoạt động giao dịch bất động sản cần được giao dịch trên sàn và minh
bạch thông tin trên thị trường bat động sản
Điều 62 Luật KDBĐS 2014 quy định:” Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụmôi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người cóchứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản Nếu không thành lập doanh nghiệp,thì cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghềmôi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế Tổchức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa
là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanhbất động sản.”
Tương tự, Điều 63 quy định về điều kiện thành lập sàn giao dịch bất độngsản, theo đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bat động sản phảithành lập doanh nghiệp Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất độngsản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; ngườiquản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môigiới bất động sản
Điều 74 quy định tô chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản
phải thành lập doanh nghiệp Trường hợp kinh doanh dịch vụ quản lý nhà chung
21
Trang 29cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải có đủ điều kiện theo quy định củapháp luật về nhà ở.
b) Tính chất về sự cạnh tranh trong thị trường dịch vụ môi giới bất động sảnHoạt động môi giới ngày càng phát triển nên số lượng nhà môi giới cũng giatăng rất nhanh, do mỗi giao dịch bất động sản thành công nhà môi giới cũng nhậnđược khoản hoa hồng rất lớn so với thu nhập của các ngành khác Việc cạnh tranhđối với các nhà môi giới trên thị trường trở lên khốc liệt hơn rất nhiều, nhiều nhàmôi giới bat chap dé có khách hàng về mình Vì vậy Công ty kinh doanh hoạt độngmôi giới cũng phải lên những kế hoạch và chiến lực rõ ràng dé có thé có nhữngchiến lược cạnh tranh một cách lành mạnh với những nhà môi giới của những Công
Một trong các yếu tô pháp lý có ảnh hưởng đến quy trình môi giới BĐS chính
là một hồ sơ pháp lý chuẩn của BĐS cần giao dịch Một hồ sơ pháp lý chuân đượchiểu là: Số đỏ không nợ nghĩa vụ tài chính, không thé chấp ngân hàng; Số đất ở
lâu dai, đất ở đô thị; Sô đỏ còn đầy đủ thành viên đứng tên trên sô
Còn với trường hợp số đỏ đang thế chấp ngân hàng, thủ tục giao dịch khi đó sẽ làgiải chấp tại ngân hàng, sau đó xóa chấp Thủ tục này cần 10-15 ngày làm việc
- Số chung chưa tách
BĐS thổ cư là một loại BĐS mà trong đó có rất nhiều đặc điểm khác biệt sovới các loại hình BĐS khác Điển hình một trong số đó chính là đặc điểm về tínhpháp lý của BĐS thé cư, thường không có giấy tờ riêng từng thửa mà cần phải thực
hiện thủ tục chia tách sau khi giao dịch.
Về điều kiện chia tách số, theo Điều 5 Quyết định số 22/2014/QĐ-UBND
ngày 20/6/2014 của UBND thành phố Hà Nội, điều kiện về kích thước, diện tíchđất ở tối thiểu để được tách thửa đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn đượcquy định với thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại từ việc tách thửa phải đảmbảo đủ các điều kiện sau: Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xâydựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trởlên; Có diện tích không nhỏ hon 30m? đối với khu vực các phường, thị tran va
22
Trang 30không nhỏ hơn 50% hạn mới giao đất ở (mức tối thiểu) đối với các xã còn lạitheo Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND Khi chia tách thửa đất có hình thànhngõ đi sử dụng riêng thì ngõ đi phải có mặt cắt ngang từ 2 mét trở lên đối với
thửa đất thuộc khu vực các xã và từ 1 mét trở lên đối với thửa đất thuộc khu vựccác phường, thị trấn và các xã giáp ranh
- Vi bằng
La van bản do bộ phận thừa phát lại lập nên, ghi nhận sự kiện, hành vi thừa nhận
là bằng chứng trong xét xử hay quan hệ pháp lý khác Vi băng chỉ được lập trong dạngpháp lý đặc biét:S6 chung không đủ điều kiện tách số; Nợ thuế đất (chưa trả, hoặc
không đủ điều kiện trả) Việc lập vi bang cần dé xác nhận hành vi, hiện trạng trên các
thỏa thuận.Sau khi lập vi bằng, trong 03 ngày cần phải đăng ký tại Sở Tư pháp
Phân biệt số
Số đỏ/bìa đỏ Số hồng Số trắng
Bao gồm Dat Nha va dat Nha va dat
Y nghia La tén goi giay Là tên gọi quyền _ | Là tên gọi giấy
chứng nhận quyền | sở hữu nhà ở và chứng nhận
sử dụng đất, bảo quyền sử dụng đất | quyền sở hữu
vệ quyền, lợi ích | của chủ sở hữu nhà, quyền sử
sử dụng đất theo quy định dụng đất ở hợp
pháp của người
tạo lập
Cơ quan ban hành | Bộ Tài nguyên và | Bộ Xây dựng ban | Hiện chưa có
Môi trường ban hành văn bản quy
hành phạm pháp luật
của cơ quan có
thâm quyền nào
quy định
1.3.2 Nhân tố chủ quan
a) Năng lực, tầm nhìn, định hướng, năng lực Công tyTùy vào năng lực Công ty bao gồm năng lực về tài chính, về nhân lực vànăng lực quan hệ mà tác động đến quy trình môi giới bat động sản của họ Changhạn những Công ty có năng lực tài chính tốt, mối quan hệ với các chủ đầu tư rộng
rãi và nguôn nhân lực hoạt động dôi dao họ sé rat dé dàng chiêm ưu thê trong việc
23
Trang 31tạo ra uy tín trong môi giới bất động sản so với những Công ty có quy mô bé, thiếu
nhân lực.
Những Công ty có định hướng tầm nhìn chuyên nghiệp phát triển nghề môi
giới với phương châm uy tín chất lượng lên hàng đầu thì kỹ năng môi giới của họ
cũng sẽ tốt hơn so với những Công ty không có định hướng tốt
b) Cơ cấu bộ máy Công ty
Một cơ cấu tốt, sắp xếp bé trí các phòng ban hợp lý, chuyên môn hóa côngviệc và kết hợp hợp lý giữa các đơn vị trong Công ty, sẽ tránh được sự chồng chéocông việc, công việc tiến hành sẽ nhanh chóng hơn, tạo nên một quy trình về môi
gIỚI bat động sản hợp lý Ngược lại, Công ty có bộ máy không khoa học, công việckhông được phân công rõ ràng từng khâu, từng người mà giao việc theo kiêu kiêmnhiệm, thiếu tính chuyên nghiệp thì kỹ năng môi giới bất động sản sẽ không đượcphát huy tốt
c) Năng lực lãnh đạo, trình độ của đội ngũ nhân viên môi giới bất động
sản Công ty
Đây là một yếu tố hết sức quan trọng ảnh hưởng đến việc xây dựng nên những
kỹ năng môi giới hoàn thiện cho các nhà môi giới bất động sản Nhà lãnh đạo tầmnhìn và định hướng chiến lược tốt thì sẽ chú trọng đến vấn đề đào tạo cho NVKDnhững kỹ năng môi giới cần thiết nhưng đồng thời cũng phải rất linh động phù hợpvới từng loại Bất động sản, từng phân khúc trên thị trường và từng thời điểm nóng
sốt của thị trường Tuy nhiên dé Công ty hoạt động tốt với một quy trình hợp lý thì
không chỉ vai trò quan trọng ở lãnh đạo mà trình độ và kỹ năng của đội ngũ nhân
viên trong Công ty cũng giữ vị trí chủ chốt Một đội nhân viên chuyên nghiệp giàukinh nghiệm, có tỉnh thần trách nhiệm và yêu nghề là điều quan trọng dẫn đến
thành công của Công ty.
24
Trang 32CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG VE QUY TRINH MOI GIỚI BAT
ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY BÁT ĐỘNG SẢN THIÊN KHÔI
2.1 Tổng quan về Công ty TNHH Thương Mại va Dich Vụ Thiên Khôi
2.1.1 Giới thiệu khái quát về Công ty
Hình 2.1 Logo Công ty TNHH Thương Mại và Dịch Vụ Thiên Khôi
—A`-THIEN KHOI
( Nguồn: Công ty TNHH Thương Mại và Dịch Vụ Thiên Khôi )
Tên Công ty: Công ty TNHH Thương Mại và Dịch Vụ Thiên Khôi
Trụ sở chính: 18 Tam Trinh, tầng 5 Tòa VTC Online - Hoàng Mai - Hà Nội
Sứ mệnh: Sứ mệnh của Công ty TNHH Thương Mại và Dịch Vụ Thiên Khôi
là kết nối khách hàng với chủ nhà tháo gỡ nút thắt về pháp lý, và tình trạng bấtđộng sản trước khi giao dịch diễn ra, với chất lượng tư vấn sẽ điều tiết làm tăngtính thanh khoản cho hàng ngàn Bắt động sản trên Khắp các quận nội, ngoại thành
Hà Nội và Thành Phố Hồ Chí Minh, và làm minh bạch trong sạch thị trường bat
25
Trang 33động sản tạo ra hình mẫu chuyên nghiệp hóa cho mô hình môi giới bất động sảntại Việt Nam sánh ngang với thế giới.”
Giá trị cốt lõi: Thiên Khôi lay chữ Tâm là cốt lõi trong tinh thần làm việc, tận
tâm - tận lực chinh phục lòng tin, sự tín nhiệm của khách hàng và chủ nhà Tạo ra
giá trị và nguồn thu nhập cho nhiều người, chuyên môn hoá từng bộ phận, đề caotính trách nhiệm, uy tín trong cộng đồng môi giới bất động sản
2.1.2 Quá trình hình thành và phát triển của Công ty
Năm thành lập: 2020
Ngày 01 tháng 01 năm 2020, Công ty TNHH Thương Mại và Dịch Vụ Thiên
Khôi chính thức xuất hiện trên thị truờng Bat động sản Việt Nam với sứ mệnh kếtnối khách hàng và chủ nhà, tư vấn về pháp lý và tình trạng bất động sản trước khigiao dịch diễn ra, điều tiết làm tăng tính thanh khoản cho hàng ngàn Bat động santrên khắp các quận nội và ngoại thành tại Hà Nội và TP HCM, làm trong sạch và
minh bạch thị trường.
“Thế mạnh tạo nên thương hiệu của Thiên Khôi chính là sự chuyên môn hóa
trong từng bộ phận; tính trách nhiệm cao của từng cá nhân; môi trường làm việc
chuyên nghiệm, năng động nhưng đề cao sự nghiêm túc và trách nhiệm Đặc
biệt, Công ty TNHH Thương Mại và Dịch Vụ Thiên Khôi là Công ty Môi giới thổ
cư đầu tiên áp dụng công nghệ trong quá trình làm việc, website Bất động sản
Thiên Khôi là hệ sinh thái đa dạng các tương tác của nhân sự và dữ liệu Bất động
sản Nhờ đó, các giao dịch trở nên nhanh chóng và dễ dàng và hiệu quả hơn bao
giờ hết.”
Trải qua hơn 3 năm hình thành và phát triển, Công ty hàng ngàn giao dịchBất động sản lớn nhỏ trải dài trên 2 thị trường lớn nhất nước ta là Hà Nội và TP
Hồ Chí Minh
Bằng những kết qua đạt được và những kế hoạch phát triển Công ty trong
tương lai, ngoài Hội sở chính là Tầng 5, Toà VTC Online, 18 Tam Trinh Bất độngsản Thiên Khôi đã mở thêm 4 trụ sở tại 4 khu vực trọng tâm của Hà Nội gồm:
- 71 Hoàng Cau, Đống Da, Hà Nội
- 37 Nguyễn Văn Huyên, Cầu Giấy, Hà Nội
- LK4B-6 Nguyễn Văn Lộc, Hà Đông, Hà Nội
- 139 Hồng Tiến, Long Biên, Hà Nội
Ngày 26 tháng 8 năm 2020, sau gần 9 tháng kể từ ngày thành lập, Công ty
đã long trọng khai trương một chi nhánh tại thì trường phía Nam nước ta đặt tại số
26
Trang 3456 Truong Định, Phường 7, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh Điều này đã đánhdau cột mốc quan trọng trong mục tiêu phát triển của Công ty TNHH Thuong Mai
va Dich Vụ Thiên Khôi Chi nhánh với diện tích 1200m2, vị trí vô vùng đắc địa:góc đường Trương Định giao Võ Thị Sáu Với vị trí trung tâm thuận tiện, dễ tìm
thấy Đây là một khu một khu liên kết thuận tiện cho giao thông lẫn giao thương
phát triển kinh tế - văn hóa giữa quận 1 và quận 3
2.1.3 Ngành nghề kinh doanh chính của Công ty
Cung cấp dịch vụ môi giới bat động sản thé cư, ký kết với chủ nhà trực tiếpcung cấp, phân phối bat động sản thé cư trên địa bàn Hà Nội, Hồ Chí Minh
Cung cấp dịch vụ khác: Tư vấn 24/24 miễn phí cho khách hàng có nhu cầu
tìm nha, đất nền, đất thé cư, dự án
Kết hợp hoạt động cùng đơn vi khác: kết hợp, hợp tác với các website truyềnthông về bat động sản nhằm tìm kiếm hỗ trợ khách hàng trong việc tìm kiếm nguồn
hàng.
2.1.4 Cơ cấu Công ty
Về cơ cấu nhân sự trong Công ty, đứng đầu Công ty là Chủ tịch, sau đó làcác Giám đốc hỗ trợ công tác chuyên môn về quảng bá thương hiệu, pháp lý liên
quan đến Công ty, tuyển dụng nhân sự và đào tạo nhân sự, cùng với đội ngũ thư
ký Tổng Giám đốc trẻ, trợ lý năng động và nhiệt huyết với nghề Công ty còn thànhlập hai hội đồng chức năng: Hội đồng thâm định có nhiệm vụ định giá lại tài sảnBĐS trước khi nguồn hàng BĐS đó được chính thức đưa vào kho hàng chung củaCông ty; Hội đồng bảo an có nhiệm vụ xử lý các vấn đề có liên quan đến an ninhtrong Công ty, đồng thời giải quyết những sự việc phát sinh trong các thương vụmôi giới BĐS của Công ty Trong Công ty sẽ có các khối/phòng, mỗi đơn vị này
sẽ đều có một giám đốc khối/trưởng phòng Cùng với đó, còn các trợ lý có vai trò
hỗ trợ trưởng phòng/giám đốc khối trong công tác tuyển dụng, đào tạo nhân sự,
giám sát quy trình thực hiện môi giới BĐS cũng như các thương vụ môi giới của
chuyên viên kinh doanh trong phòng/khối
2.1.5 Kết quả hoạt động môi giới tại Công ty
Trong vòng gần 3 năm hoạt động trên thị trường, Công ty đã phát huy đượcđiểm mạnh sẵn có về pháp lý chặt chẽ, nguồn hàng đa dạng và ngày càng khangđịnh được thương hiệu trên thị trường Bất động sản tại hai trung tâm kinh tế của
cả nước là Hà Nội và Thành phô Hồ Chí Minh, đặc biệt là thị trường môi giới Bat
động sản thé cư tại các quận trên địa bàn hai thành phố trên Môi giới bat động sản
là một trong các dịch vụ cốt lõi Thiên Khôi đã xây dựng từ khi thành lập Các
27
Trang 35chuyên viên của Thiên Khôi rat năng động, am hiểu về trong thị trường bat độngsản nhà ở, đất nền, đất thổ cư và giúp cho khách hàng có nhu cầu mua bán tiết kiệm
được thời gian trong việc tìm kiếm khách dé bán, mua, chuyền nhượng hoặc cho
thuê BĐS.
Ké từ khi bắt đầu thành lập đến nay, trải qua các đợt dịch căng thắng nhất,Thiên Khôi vẫn duy trì số lượng giao dịch bình quân ngày 10 giao dịch thành công,tính trên tổng số giao dịch hoạt động môi giới khoảng 7000 giao dịch 1 năm, cácgiao dịch chủ yếu được thực hiện vào thời gian sau giãn cách, có thé nói là khoảngthời gian bùng nổ về số lượng giao dich do Công ty Thiên Khôi đảm nhận và thựchiện (44,4% lượng giao dịch trong những cuối năm 2021 và nửa đầu năm 2022)
Chỉ trong 3 quý năm 2022, doanh thu của Công ty đã gần bằng năm 2021, tăng30,6% so với năm 2020 Lợi nhuận trước thuế tăng 14,5% kế hoạch năm, tăng22,3% so với năm 2020 Đây có thể nói là thắng lợi lớn của Công ty trong lĩnh vực
môi giới, từng bước phát triển, tạo nên giá trị thương hiệu mạnh trong ngành tưvấn, môi giới bất động sản tại Hà Nội nói chung và cả nước nói riêng
Trong thời gian từ năm 2020 đến 2023, Công ty TNHH Thương Mại và Dịch
Vụ Thiên Khôi đã triển khai xây dựng nguồn hàng theo vùng trên địa bàn Hà Nội vàThành phó H6 Chí Minh với tổng lượng hàng trong kho hàng tính đến cuối năm 2022 làgần 30.000 tài sản Ngoài được phân loại theo vùng, Thiên Khôi còn phân loại nguồnhàng theo tầm tài chính từ nhỏ đến to - nhỏ hơn 3 ty, từ 3 đến 6 tỷ, từ 6 đến 9 tỷ, vớiphân khúc tập trung nhiều ở 3 đến 6 tỷ (khoảng 35,7% tổng lượng hàng trong kho)
Chính nhờ sự chuyên nghiệp trong phong cách làm việc mà hoạt động kinh
doanh dich vụ Môi giới Bat động sản của Công ty ngày một phát triển, doanh sốngày càng tăng, càng ngày càng nhiều chuyên viên có đột phá về thu nhập
2.2 Thực trạng quy trình môi giới bất động sản thé cư tại Công ty TNHH
Thương Mại và Dịch Vụ Thiên Khôi
2.2.1 Khái quát quy trình môi giới của Công ty
Quy trình môi giới BĐS thổ cư tại Công ty TNHH Thương Mại và Dịch VụThiên Khôi so với quy trình môi giới BĐS chung trên thị trường hiện nay về cơbản là giống nhau Song bên cạnh đó trong quy trình hoạt động môi giới riêng củaCông ty vẫn có nhiều điểm khác biệt và sáng tạo dé cho phù hợp với cơ chế củaCông ty, cũng như dé nhằm thúc đây hoạt động môi giới tại Công ty phát triển
Hoạt động môi giới tại Công ty TNHH Thương Mại và Dịch Vụ Thiên Khôi phân
chia người môi giới BĐS thành hai tên gọi rõ rệt tương xứng với hai nhiệm vụ
khác nhau.
28
Trang 36Cụ thé là trong đó người môi giới mà chuyên phụ trách tìm kiếm, lưu trữthông tin về các nguồn cung BĐS (bao gồm cả người cung và hàng hóa BĐS cung)
và đồng thời chịu trách nhiệm liên lạc với các chủ BĐS khi cần thiết, thì được gọi
là người môi giới Đầu Chủ, hay gọi tắt là DC (ĐC) Còn người môi giới chuyên
phụ trách tìm kiếm thông tin khách hàng cần mua/thuê BĐS có nhu cầu phù hợp
với các BĐS mà Công ty đang môi giới thì được gọi là người môi giới môi giới
Đầu Khách, sau đây gọi là môi giới ĐK (ĐK)
Về quá trình thực hiện các bước trong quy trình môi giới BĐS thé cu tại Công
ty TNHH Thương Mại và Dịch Vụ Thiên Khôi, Công ty luôn luôn tiến hành giám
sát và có các quy định riêng cho từng khâu thực hiện công việc của người môi giới.
Công việc kiêm soát hoạt động môi giới BĐS sẽ do trưởng phòng hoặc các trợ lý
trong phòng kinh doanh mà nhân viên môi giới đó đang làm việc hỗ trợ, để nhằm
đảm bảo trong quá trình tương tác công việc của người môi giới không xảy ra rủi
ro, làm ảnh hưởng đến kết quả giao dịch BĐS
Về quy trình môi giới BĐS chung tại Công ty, các DC là người có tráchnhiệm tìm kiếm, thu thập thông tin về những nguồn cung BĐS trên thị trường, đềnghị hợp tác và làm việc chặt chẽ với chủ sở hữu BĐS thông qua các bản hợp đồngcủa Công ty, nhằm ràng buộc việc tiến hành giao dịch BĐS đó phải do khách hàng
từ môi giới của Công ty giới thiệu thực hiện, tránh việc chủ BĐS tự liên hệ với
khách hàng Sau đó, người môi giới DC sẽ trực tiếp cập nhật thông tin về nhữngBĐS cần giao dịch này lên hệ thống quản lý của Công ty, bao gồm các thông tin
về diện tích, quy mô, mặt tiền, giá cả, mô tả chi tiết về thiết kế bên trong, môitrường bên ngoài xung quanh BĐS, có thé mô tả thêm một vài đặc điểm nồi bật
về chủ BĐS Sau khi thông tin về nguồn hàng BĐS đó được cập nhật lên hệ thống,
nhân viên môi giới ĐK của toàn Công ty đều tiếp nhận được và đều có thé tiến
hành việc tự đi khảo sát BĐS Tại đây, thường sẽ có hai trường hợp diễn ra: Nhân
viên môi giới ĐK thuộc các phòng kinh doanh trong Công ty sở hữu sẵn một sốlượng lớn các khách hàng cần mua, cần thuê BĐS sẽ trực tiếp giới thiệu thông tin
về BĐS mục tiêu tới khách hàng của mình nếu BĐS đó được nhân viên đánh giá
là phù hợp với nhu cầu của khách hàng Công ty cũng có quy định, nếu khách hàngđồng ý đi khảo sát BĐS cùng một môi giới ĐK trong Công ty, thì người ĐK đóbắt buộc phải có nhiệm vụ báo cáo trước với người DC phụ trách quản lý BĐS đó,
dé tránh việc khách hàng tự ý liên hệ với chủ BĐS đang được giới thiệu Trườnghợp còn lại, khi thông tin của một BĐS được cập nhật lên hệ thống Công ty, mà
nhân viên môi giới ĐK chưa có khách hàng phù hợp với BĐS, thì người DK sẽ
29
Trang 37tiến hành các hoạt động marketing, quảng bá sản phâm BĐS đó dé tìm ra kháchhàng tiềm năng, có nhu cầu phù hợp với BĐS, rồi cũng tiễn hành các bước tuần tự
như trên Theo quy định của Công ty TNHH Thương Mại và Dịch Vụ Thiên Khôi,
khi người môi giới ĐK giới thiệu bất kỳ một BĐS nào do Công ty quản lý tới khách
hàng, cũng cần được kiểm soát chặt chẽ bởi ĐC phụ trách BĐS đó và trưởng phòng
của môi giới ĐK Khi khách hàng có mong muốn mua hoặc thuê BĐS do môi giới
DK của Công ty giới thiệu, thì DK đó phải tương tác ngay với DC và trưởng phòng
của DK dé lên phương án hỗ trợ kịp thời, tránh xảy ra sai sót trong quá trình giaodich Ca hai người môi giới DC va DK sẽ cùng lên kế hoạch cụ thé, kết nối kháchhàng và chủ BĐS gặp nhau, trao đổi các vấn đề liên quan đến BĐS và những thủtục, giấy tờ cần thiết khi giao dịch, qua đó người môi giới có thể tháo gỡ các khúcmắc, giải đáp những khó khăn của khách hang cũng như có cách thức tư van saocho phù hợp Tiếp theo trong quy trình môi giới là bước người môi giới cần tư vấncho khách hàng tiến hành việc đàm phán giá cả và đặt cọc, công chứng, hoàn tất
các thủ tục mua bán, cho thuê BĐS Ngoài ra, Công ty còn quy định khi có bất kỳ
phát sinh van dé trong giao dịch mà cả môi giới DC và DK đều không xử lý được,thi cần phải liên hệ về hội đồng bao an của Công ty dé được hỗ trợ kip thời Cuốicùng là quy trình kết thúc giao dịch BĐS, người môi giới DC và DK của Công tytiếp thu những ý kiến đóng góp từ phía khách hàng và chủ BĐS dé hoàn thiện quy
trình của mình hơn.
Dưới đây là tóm lược quy trình môi giới BĐS của Công ty TNHH Thương Mại và Dịch Vụ Thiên Khôi:
* Quy trình ĐC
Tìm kiếm bất động sản: cần bán, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
các dự án đầu tư, các cơ quan đấu giá đất và bất động sản, ngân hàng và các nơi
nhận thế chấp
Nguồn cung cấp thông tin: Thu thập thực tế, cư dân địa phương; Kháchđăng tin trên sàn; Cộng tác viên; Hệ thống các cộng tác viên
Phương pháp thu thập thông tin: Tự điều tra, thăm dò trực tiếp; Mua thông
tin từ các nhà cung cấp; Báo chí, phương tiện thông tin đại chúng:
Trang 38Xã hội, lịch sử: Thời gian sử dụng, người sử dụng, xây dựng và quá trình
phát triển cau bat động sản, Môi trường xã hội, dân cư, Phong thuỷ và các yếu tô
đặc biệt khác;
Nguồn thông tin và phương pháp thu thập: Tìm hiéu từ chủ sở hữu; Cơ quanquản ly nhà nước; Tổ dân phố và hàng xóm:
Liên kết hợp tác chủ nhà, chủ đầu tư:
ĐC gửi lời mời hợp tác với chủ nhà, trên tinh thần tự nguyện, hợp tác cùng
tao ra giá trị ĐC va chủ nhà sẽ trao đôi, đi đến thống nhất về van đề hợp tác bánnhà, tài sản giữa hai bên Nếu thoả thuận thành công, ĐC và chủ nhà xác nhận, ký
hợp “dong trích thưởng” nhằm mục đích khuyến khích các bên trong quá trình làm
việc, việc trích thưởng được thực hiện khi bên môi giới hoàn thành việc giúp chủ
nhà bán được tài sản.
* Quy trình môi giới DK
Tìm kiếm khách hàng có nhu cầu về thuê mua Bắt động sản
Nguồn cung cấp thông tin: Khách hợp tác với sàn qua hệ thống mang san,
đăng tin trên mạng intrenet, các phương tiện dai chúng; Khách hàng cũ và mới; Văn phòng môi giới;
Chủ động: Qua internet, TV, báo chí, quảng cáo; Gửi thư trực tiếp, phát tờrơi; Gọi điện thoại trực tiếp đến khách hang;
Thụ động: Khách hang tim đến văn phòng minh; Người quen giới thiệu;Khách hàng tìm hiểu qua hotline;
Quy trình 6 vòng dẫn khách của Công ty TNHH Thương Mại và Dịch
Vòng 3: Đưa “cả họ” khách đi xem nhà
Vòng 4: Định hướng và tư vấn giáVòng 5: Tư vấn khách đem tiền, đàm phán
Vòng 6: Xử lý tâm lý khách mua và chủ nhà
*Kết hop hai nguồn hàng — quan hệ DC, môi giới DK
31