Như vậy từ €hái niệm nêu trên có thê thấy chq thê cqa hhp đồng trong BLDS 2015 đã đưhc mở rộng hơn so với BLDS 2005 thay vì mỗi bên mà thay vào đó là các bên tham gia giao êét, từ đó có
Trang 1TRƯỜNG DAI HOC LUAT THANH PHO HO CHI MINH
Khoa luật Hành chính - Nhà nước Lớp: HC48B
BUOI THAO LUAN THU HAI
Bộ môn: Hợp Đồng & Bồi Thường Thiệt Hại Ngoài Hợp Đồng Giảng viên: Th.S Lê Hà Huy Phát
Danh Sách Thành Viên Nhóm 9:
STT Họ Và Tên MSSV 1 Huỳnh Nguyễn Thanh Thảo 2353801014182 2 Nguyễn Nhật Tân 2353801014178 3 Tran Xuan Tam 2353801014177 4 Nguyễn Phúc Thảo 2353801014185 5 Thái Nguyễn Anh Thư 2353801014207 6 Đỗ Thành Tiến 2353801014222 7 Nguyễn Thị Huyền Trân 2353801014229 8 Tran Chi Trung 2353801014237 9 Nguyễn Trung Vỹ 2353801014259 10 Phạm Huỳnh Kim Xuyến 2353801014260 H Ly Ngoc Qui 2353801014168
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2024
Trang 2MUC LUC
VAN DE 1: DOI TUGNG CUA HGP DONG KHÔNG THẺ THỰC HIỆN ĐƯỢC 5 Tom tat ban an sc: 20/2022/DS-GDT về '“V/v tranh chấp yêu càu tuyên bc vô hiêu Hhp
đồng chuyên nhưhng quyền sm dong đất” cqa Toà án nhân dân tci cao -555¿ 5
1.1 Những thay đối và suy nghĩ cqa anh/chị về những thay đối giữa BLDS 2015 và
BLDS 2005 về chq đề đang đưhc nghiên cứu 2: + St E2 11211818 rrre 5
1.2 Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên be vô hiệu hhp đồng do đc¡ tưrhng ¿hông thê thực hiện đưhc đưhc xác định như thế nào? Vì sao2 nc ng 2 nay 6 1.3 Dei voi Quyét định sc 20, đoạn nào cho thấy Tòa án theo hướng hhp đồng vô hiệu do dei tuhng ¿hông thê thực hiện đưhc và hướng xác định hhp đồng vô hiệu do đci
tưhng Êhông thê thực hiện đưhc như vậy có thuyết phoc hông? Vì sao? 7
Tóm tắt Bản án sc 21/2022/DS-GĐT ngày 20/4/2022 cqa Tòa án nhân dân tỉnh Đà Nẵng 8 1.4 Dei voi Quyét định sc 21, đoạn nào cho thấy Tòa án theo hướng hhp đồng vô hiệu do dei tuhng ¿hông thê thực hiện đưhc và hướng xác định hhp đồng vô hiệu do đci tưhng Êhông thê thực hiện đưhc 2S St SE 11211221221 211212121 g ng re § VAN DE 2: XAC LAP HOP DONG CO GIA TAO VA NHAM TAU TAN TAI SAN 9 Tóm tắt bản án sc 06/2017/DS-ST ngày 17/01/2017 cqa Toà án nhân dân TP Thq Dầu Một
tinh Binh Duong n0 .e 9 2.1.1 Thé nao là giả tạo trong xác lap giao dich? cccccccscceccsssessessessesersssessessessreeseseen 10 2.1.2 Đoạn nào cqa Quyết định cho thấy các bên có giả tạo trong giao êết hhp đồng? Các bên xác lập giao dịch có giả tạo với mọc đích Ø]? co cv 2 1911131111152 xk2 10 2.1.3 Hướng giải quyết cqa Tòa an dei voi hhp déng gia tạo và hhp đồng bị che giấu .10 2.1.4 Suy nghĩ cqa anh/chị về hướng xm lý cqa Tòa án về hhp đồng giả tạo và hhp đồng
Di Che Gia ccc ccc csccsssessesseessscressessressessrseresscssecsssaresevssressesesssssressesarsaretinseeseceieaeeeseees 11 Tóm tắt quyết định se 259/2014/DS-GDT ngày 16/06/2014 cqa Tòa dân sự Tòa án ll DHAN AN C1 CAO ccc ecccccccccccceccceceececceececeeeecceseecceseecceeecceseeeceeeeceeeeecesereceeesseeseeeeeeteetececenees 11
2.2.1 Vì sao Tòa án xác định giao dịch giữa vh chồng bà Anh với vh chồng ông Vưhng
la gia tao nhằm trcn tránh thực hiện nghĩa vo với bả Thu? co 2c 22232 xssssey 12 2.2.2 Suy nghĩ cqa anh/chị về hướng xác định trên cqa Tòa án (giả tao dé tren tránh
Trang 33.1 Đoạn nào trong Bản án sc 16 cho thấy hhp đồng chuyên nhưhng quyén sm dong dat đuhc xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và chưa đưhc công chứng, chứng
3.5 Trong Bản án sc 16, đoạn nào cho thấy, ¿hi áp dong Điều 129 BLDS, bên bán ¿hông
cần phải làm thq toc chuyên nhưhng và bên nhận chuyên nhưhng đưhc liên hệ cơ quan Nhà nước có thâm quyền đề đưhc công nhận quyền sm dong đất theo bản án đã có hiệu
3.9 Doan nao trong Quyét dinh sc 93 cho thấy Toà án đã áp dong quy định về thời hiệu
tại Điều 132 BLDS 2015 đề công nhận hiệu lực cqa hhp đồng chuyên nhưhng quyền sm
dong đất ngày 10/8/2009 dù chưa đưhc công chứng, chứng thực? -csccccsc¿ 16 3.10 Trong Quyết định sc 93, việc Toà án công nhận hhp đồng chuyên nhưhng quyên sm
dong đất ngày 10/8/2009 dù chưa đưhc công chứng, chứng thực có thuyết phoc hông? VE SAO? cc cccccccccescecesecerteeecetscetsueccecececececcceseeceeteteeetteecttteacaeecceeeceeceeeeceeaaeaeteecerceseaeana 17 VAN DE 4: DON PHUONG CHAM DUT, HUY BO DO KHONG THUC HIEN DUNG
Trang 44.5 Hướng giải quyết cqa Toà án nhân dan tinh Vinh Long dei véi cau hoi trén như thế
nảo và suy nghĩ cqa anh/chị về hướng giải quyết này cqa Toa án nhân dân tỉnh Vĩnh LONG ce 19 4.6: Diém gicng nhau và êhác nhau giữa đơn phương chấm dứt hhp đồng và hạy bỏ hhp đồng do có vi phạm - ¿5s s2 2 1811121221111 1 1212 121 11121 21 na rrra 20 4.7 Ông Minh có đưhc quyền hay bỏ hhp đồng chuyên nhưhng nêu trên ¿hông? Vì sao? Nếu có, nêu rõ văn bản cho phép hqy bỏ - 0 S1 SE E112 12111 tre 21
Tóm tắt Quyết định sc 17/2015/DS-GĐT ngày 19/05/2015 cqa Hội đồng thâm phán Tòa án
hì 8n An .5ã8ẽ 21
5.1 Việc Tòa án nhân dan tci cao xác định nhà có tranh chấp đo bà Tuệ bỏ tiền ra mua và nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên hộ có thuyết phoc hông? Vì sao? sec 22 5.2 Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ có đưhc đứng tên hông? Vì sao2 22 5.3 Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ có đưhc đứng tên mua nhà ở tại Việt Nam hông? 23
Tóm tắt án 16 sc 02/2016/AL,: -552 1 2212251121122111221112122112 111212 He 24 5,4 Ngày nay, theo TANDTC, bà Tuệ có đưhc công nhận quyền sở hữu nhà trên “hông? Hướng giải quyêết này cqa TANDTC đã có tiên lệ chưa2 n2 ve erre 24
5.5 Theo Toa an nhan dan tei cao, phan giá trị chênh lệch giữa sc tiền bà Tuệ bỏ ra và giá trị hiện tại cqa nhà đât có tranh châp đưhc xm lý như thê nào? - -.: 5.52 ss+2 25
5.6 Hướng giải quyết trên cqa Toa an nhan dan tei cao đã có tiền lệ chưa2 25 5.7 Suy nghĩ cqa anh/chị về hướng giải quyết trên cqa Toả án nhân dân tci cao 25
VĂN BẢN QUY PHAM PHÁP LUẬTT:, á-Sc 1 E12 15E1121121112117112112 11211211 1171 tu 26
Trang 5VAN DE 1: DOL TUONG CUA HOP DONG KHONG THE THUC HIEN DUOC
Tim tat ban An sé: 20/2022/DS-GDT vé “V/v tranh chCp yéu cau tuyén bé vd hiện Hợp đồng chuyGn nhượng quyền sI dKng đCt” của Toà án nhân dân tối cao
Ban an se 20/2022/DS-GPT với nguyên đơn là bà Lê Thị Hẹ và bị đơn là bà Nguyễn Thi Néch Ba Lé Thi He éién ba Nguyễn Thị Nếch về việc vô hiệu hóa hai hhp đồng chuyên nhưhng quyền sm dong dat (Hhp đồng sc 005751/HĐ-CNQSDĐ ngày 19/11/2015 va Hhp đồng sc 00003199 ngày 27/10/2011) và hhp đồng mua bán nhà đất viết tay ngày 12/04/2011 Bà Hẹ €hẳng định chỉ chuyên nhưhng cho bà Néch 142,5m? đất, nhưng trong hai hhp đồng đã éy ghi diện tích là 198m2, tức là nhiều hơn diện tích thực tế Bà Hẹ yêu cầu tòa án tuyên be vô
hiệu các hhp đồng trên và yêu cầu bà Nếch trả lại giấy chứng nhận quyên sm dong đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản liên quan, đồng thời hoàn tra sc tiền 1.800.000.000 đồng Bà Nếch phản đci, cho rằng bà đã nhận chuyên nhưhng đúng diện tích đất như trong hhp đồng Bả Nếch giải thích việc éy lại hhp đồng với giá thấp hơn là dé giảm thuế éhi làm thq toc sang tên Bà Nếch đồng ý với diện tích đất thực tế 142,5m2 và hăng định vẫn sm dong diện tích đó, hông tranh chấp với bà Hẹ Tranh chấp giữa hai bên xoay quanh việc xác định diện tích dat
thực tế đã chuyên nhưhng và tính hhp pháp cqa hai hhp đồng Bà Hẹ yêu cầu vô hiệu hhp
đồng vì lý do bị lừa dei, con ba Néch mong mucn điều chỉnh hhp đồng theo diện tích dat thực tế
1.1 Những thay đối và suy nghĩ của anh/chị về những thay đổi giữa BLDS 201ả và BLDS 200ä về chú đề đang được nghiên cứu
Điểm hác biệt đầu tiên giữa hai bộ luật này là Thuật ngữ “giao éết” quy định tại
êhoản 1 điều 408 BLDS 2015 và “êý éết” ghi nhận tại êhoản 1 điều 411 BLDS 2005 Giao ết hhp đồng dân sự là việc các bên bảy tỏ ý chí với nhau theo nguyên tắc và trình tự nhất định đê qua đó xác lập với nhau các quyền, nghĩa vo dân sự Ký êết hhp đồng là việc các cá
nhân, tổ chức có dq tu cach tham gia một cách bình đăng, tự nguyện vào việc thỏa thuận một
giao dịch nhất định, trong đó, mỗi bên sẽ có các quyền và nghĩa vo tương ứng với bên êïa
Như vậy từ €hái niệm nêu trên có thê thấy chq thê cqa hhp đồng trong BLDS 2015 đã đưhc
mở rộng hơn so với BLDS 2005 thay vì mỗi bên mà thay vào đó là các bên tham gia giao êét,
từ đó có thê thấy đưhc sự tiến bộ cqa nhà làm luật phù hhp với thực tiễn luôn thay đôi Điêm Êhác biệt thứ hai là về điêu êiện có hiệu lực cqa một phân hhp đồng Êhông bị tuyên vô hiệu co thê như sau:
- BLDS nam 2005 ghi nhận tai éhoan 1, 3 Điều 411 thì “7zong trường hợp ngay từ khi ký kết, hợp đông có đối tượng không thể thực hiện được vì lý do khách quan thi hop dong nay bị vô hiệu”, “Quy định tại khoản 2 Điểu này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đông có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được, nhưng phần còn lại của hợp đông vẫn có giá trị pháp lý”, mặc nhiên hhp đồng này vô hiệu mà hông xét tới yếu tc có hiệu lực cqa phần hhp đồng còn lại đang có dei tuhng dé xac lập
- BLDS năm 2015 bổ sung thay đổi nhiều điểm mới so với luật cũ co thé tai éhoan 3 Điều
408 cqa luật này ghi nhận “Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hop hop đông có một hoặc nhiều phân đối tượng không thể thực hiện được nhưng phần còn lại của hợp đông vẫn có hiệu lực” Vậy BLDS năm 2015 đã
Trang 6ghi nhận thêm điều êiện có hiệu lực từng phần cqa hhp đồng trong trường hhp một hoặc
nhiều đci tuhng hhp đông đó ehông thực hiện đuhc Điểm Êhác biệt thứ ba về nhân tc tác động làm cho hhp đồng vô hiệu do có đci trhng hông thê thực hiện đưhc: ễhoản 1 Điều 411 BLDS năm 2005 ghi nhận hhp đồng vô hiệu éhi
bị nhân tc êhách quan tác động làm cho đc¡ tưhng cqa hhp đồng êhông thê thực hiện mà chưa dé cập tới nguyên nhân chq quan, trong éhi do éhoan 1 Diéu 408 BLDS nam 2015 éhéng quy
dinh ma chi can co dei tuhng hhp déng hông thê thực hiện thì hhp đồng đó mặc nhiên vô hiệu Như vậy có thể thấy luật 2015 đã mở rộng hông gò bó trong phạm vi nhất định đề xác định các điều êiện hhp đồng đưhc xem là vô hiệu do có deci tưhng hông thé thực hiện đuưhc
1.2 Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng do đối tượng không thG thực hiện được được xác định như thế nào? Vì sao?
Điều 408 BLDS 2015 quy định hhp đồng vô hiệu do có đci tưhng ¿hông thê thực hiện đưhc ngay từ thời điểm giao éết 1 Nhà lập pháp đã có sự sữa đổi tích cực so với Điều 411
BLDS 2005, co thé là ¿hông còn giới hạn phạm vi do nguyên nhân hác quan Tuy nhiên, vấn
đề đặt ra là Điều 408 chỉ quy định chế tài mà hông quy định phương thức áp dong chế tài, co
thê là vẻ thời hiệu một vấn đề tuyên quyết trong tuyên bc hhp đồng vô hiệu Tại Pháp, BLDS
Pháp hông quy dinh một cách chỉ tiết như BLDS 2015 mà chỉ quy định các điều êiện có hiệu
lực cqa hhp đồng và hhp đồng hi đưhc giao ết mà vi phạm một trong các điều êiện nay sé bị tuyên be vô hiệu Khi áp dong chế tài, pháp luật Pháp áp dong các quy định chung về thời
hiệu đề giải quyết Căn cứ theo câu chữ cqa Điều 408 BLDS 2015 và sự đồng thuận trong giới nghiên cứu cũng như cách giải thích và áp dong êhi hội to đq 2 điều êiện: đci trhng hhp đồng hông thê thực hiện đưhc và thời điểm xem xét sự bất éha thi nay la thời điểm giao éết hhp
đông O Đci trhng cqa hhp đồng hông thê thực hiện do ễhông tồn tại:
Đci tưhng hhp đồng là một bộ phận quan trọng cqa nội dung hhp đồng Nếu dci tuhng
cqa hoạt động éhéng tồn tại, hhp đồng éhong thể thực hiện đưhc và có thê bị tuyên be vô hiệu Ví do: tại thời điểm giao ếết, vì lý do êhách quan mà đc¡ tưhng cqa hhp đồng ¿hông tồn tại (hỏa hoạn), mà các bên hông biết Tại Việt Nam, do cầu chúc BLDS đưhc xây dựng có phan hoi éhac so vi BLDS pháp nên quy định riêng về hhp đồng vô hiệu do có đci trhng hông thẻ thực hiện đưbhc ê từ thời diém giao éét di duhe dua vao từ BLDS 2005 Nguyên nhân là do quy định chung về các điều iện có hiệu lực cqa giao dịch dân sự trong tất cả các
BLDS đều tập chung đến tính hhp pháp và tính hhp đạo đức cqa nội dung mà ¿hông quy định co thé về sự tổn tại và tính hả thi cqa nội dung Hơn nữa, các quy định êhác cqa BLDS cũng chi coi dei trhng là một phần cqa nội dung mà ¿hông làm rõ mci liên hệ giữa đci tuhng va
điều êiện có hiệu lực cqa giao dich dân sự nói chung và hhp đồng nói riêng Tóm lại, quy định
tại Điều 408 BLDS 2015 là nhằm bổ êhuyết cho cách tiếp cận cqa quy định chung cqa nội dung cqa giao dịch dân sự và co thê hóa cho quan hệ hhp đồng 1 Thời điểm giao ếết “là thời
điểm éết thúc quá trình thỏa thuận” O Đci tuhng cqa hhp đồng éhéng thể thực hiện đưhc một cách tuyệt đc! và éhach quan:
Trước hết, cần phải êhẳng định, hhp đồng chỉ có thê vô hiệu 2 éhi dei tuhng éhéng thé thực hiện đưhc một cách tuyệt đci, có nghĩa là ¿hông ai có thé thực hiện đưhc, ¿hông chỉ
Trang 7riêng bên có nghĩa vo phải thực hiện Ví do: Một công ty có 5 nhân vién é¥ thuat cam éét sma chữa một hệ theng 10.000 máy móc trong một ngày Ngay từ thời điểm giao éết, có thê thấy
nghĩa vo có thể thay nghia vo éhéng thê thực hiện đưhc nhưng chỉ một cách tương đc! vì
công ty có nghĩa vo êhông thê thực hiện đưhc nhưng một đơn vị quy mô lớn hơn có thê thực
hiện Trong trường hhp này bên có nghĩa vo cqa mình, các quy định về thực hiện một giao
ết nhưng hông thê đảm bảo thực hiện đưhc nghĩa vo cqa minh, các quy định thực hiện hhp đồng sẽ áp dong vì người êhác co thé thực hiện Giải quyết vấn đề về thời hiệu choi ¢ éién yeu cầu Tòa án tuyên be hhp đồng vô hiêu Do thiếu sót quy dinh vé thoi hiéu éhdi éién yéu cau Tòa án tuyên bc hhp đồng vô hiệu do có đc¡ tưhng Êhông thê thực hiện đưhc ngay từ thời điểm giao êết mà một sc vướng mắt da nay sinh Theo quan điểm cqa chúng tôi, cần áp dong các quy định chung về thời hiệu trong lĩnh vực hhp đồng đề giải quyết trong trường hhp này
cách này cũng giúp chúng ta giải quyết triệt đề các vấn đề phát sinh sau éhi hét thời hiệu
1.š Đối với Quyết định số 20, đoạn nào cho thCy Tòa án theo hướng hợp đồng vô hiệu do đối tượng không thG thực hiện được và hướng xác định hợp đồng vô hiệu do đối tượng không thG thực hiện được như vậy c1 thuyết phKc không? Vì sao?
Trong Quyết định sc 20, đoạn cho thấy Tòa án theo hướng hhp đồng vô hiệu do đci
tuhng hông thê thực hiện đưhc lả:
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 005751 ngày 19/11/2015 không đúng về diện tích đất chuyên nhượng và không đúng về số tiền thực tẾ các bên chuyền nhượng Theo giấy chứng nhận quyên sử dụng đất ngày 22/8/2011 cắp cho bà Hẹ, ông Miật có mục đích trồng cây lâu năm Tại văn bản số 675/TNMT ngày 05/11⁄2019, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Nhà Bè cho biết: Căn cứ theo điểm a khoản 2 điều 5 Quyết định số
60/2017/QĐÐ- UBND ngày 05/12/2017 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hỗ Chí Minh quy
định về điện tích tối thiểu được tách thửa đất nông nghiệp như sau: Trường hợp thửa đất thuộc quy hoạch, để sản xuất nông nghiệp được phép tách thửa, thửa đất mới hình thành và
thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500m2 đối với đất trồng cây hàng năm,
đất nông nghiệp khác và 1000m2 đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trông thuỷ sản, đất làm muối Như vậy, vợ chông bà H thỏa thuận chuyển nhượng cho bà N một phần đất trồng
cây lâu năm thuộc thửa S29, 330 với điện tích 142,3 m2 là không đu điều kiện để tách thửa
theo quy định của Uỷ ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh nên đối tượng của giao dịch
giữa các bên không thực hiện được Do đó, Hợp dong võ hiệu theo quy định tại Điều 411 Bộ
Luật Dân sự năm 2005 Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà H, ông M với bà N vô hiệu và xác định hai bên cùng có lỗi đề giải quyết hậu quả Hợp đông vô hiệu: buộc bà H, ông M trả cho bà N, ông C
số tiền 2.693.950.700 đồng là có căn cứ Hướng xác định hhp đồng vô hiệu do đci tưhng hông thê thực biện đưhc như vậy
hoản toàn thuyết phoc Vì đci tưrhng ¿hông thể thực hiện đưhc là phần đất cqa bà Hẹ chuyên
nhưhng cho bà Nếch nhưng phần đất đó hông đq điều êiện tách thma Đó là phần đất trồng
cây lâu năm va Căn cứ theo điểm a ¿hoản 2 Điều 5 Quyết định sc 60/2017/QĐ-UBND ngày
05/12/2017 cqa Ủy ban nhân dân Thành phc Hồ Chí Minh quy định về diện tích tei thiểu
đưhc tách thma đất nông nghiệp như sau:
Trang 8Trường hợp thửa đất thuộc quy hoạch, để sản xuất nông nghiệp được phép tách thửa,
thừa đất mới hình thành và thừa đất còn lại phải đảm bảo điện tích tối thiểu là 500m2 đối với
đất trông cây hàng năm, đất nông nghiệp khác và 1000m2 đối với đất trông cây lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, dat lam mudi
Vì vậy, tòa áp dong Điều 411 BLDS 2005 để giải quyết hhp đồng dân sự vô hiệu do có dci tuhng éhéng thẻ thực hiện đưhc
Tim tắt Bản án số 21/2022/DS-GĐT ngày 20/4/2022 của Tòa án nhân dân tỉnh Đà Nẵng
Vo việc: Tranh chấp hhp đồng đặt cọc Nguyên đơn: Bà Mai Thị H; địa chỉ: sc 5Š Phó Đức Ch, Tp Quy Nhơn, Tinh Binh Dinh Bị đơn: Bà Nguyễn Thị L; địa chỉ: se 511 Trần Hưng Ð, Tp Quy Nhơn, Tỉnh Bình Định
Người có quyền lhi, nghĩa vo liên quan: Ông Nguyên Văn H; địa chỉ: sc 55 Phó Đức Ch, TP Quy Nhơn, Tỉnh Bình Định
phòng công chứng nêu ễhông mua thì sẽ mắt tiền cọc còn nếu bả L êhông tiến hành thq toc
chuyên nhưhng với bắt êì lý do thì bà L phải hoàn tiền cọc và bồi thường 1.000.000.000 đồng
Ngày 12/01/2021, vh chồng bà đã chuẩn bị đầy đq giấy tờ và tiên mặt đến phòng công chứng Thanh B để công chứng hhp đồng ra, xong bà L giàn cảnh tạo yêu cầu bà đến phòng công chứng sc 01 Bình Định Khi vh chồng bà đến nơi thì bả L sắp xếp rất nhìu đứng trước phòng công chứng đề uy hiếp nhằm gây sự cản trở Lúc bà vào phòng công chứng đề êý hồ sơ thì bà L êhông có giấy chứng nhạn quyên sở hữu nhà và quyền sm dong đất ở nên công chứng viên
êhông có căn cứ, tải liệu soạn thảo, hhp đồng Sau hi tìm hiểu đưhc biết, đến ngày
13/01/2021 Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, đất ở cqa bà L vẫn đang còn thế chấp vay tiền tại ngân hàng Th Như vậy, bà L cc tình lòng vòng, êéo đời thời gian ¿hông có ý định
chuyên nhưhn nhà, đất nêu trên cho vh chồng Bà, nhằm chiếm đoạt tiền cọc, đến giờ van
hông trả lại tiền cọc cho vh chồng Bả và còn ăn nói rất ngông cuồng, xúc pham de doa vh
chông Bà Nay bà yêu cầu Tòa án giải quyết chấm dứt hhp đồng đặt cọc, buộc bà L phải hoản trả cho vh chồng bả sc tiền cọc 500.000.000 đồng và bồi thường 1.000.000.000 đồng do vi phạm đặt cọc
1.4 Đối với Quyết định số 21, đoạn nào cho thCy Tòa án theo hướng hợp đồng vô hiệu do đối tượng không thG thực hiện được và hướng xác định hợp đồng vô hiệu do đối tượng không thG thực hiện được
Cơ sở pháp lý: Điều 408 BLDS 2015
Trang 9Bà H và bà L đều thừa nhận vào ngày 06/01/2021, hai bên êý hhp đồng đặt cọc, theo đó bả L đã nhận sc tiền đặt cọc 500.000.000 đồng cqa bà H đề chuyên nhưhng nhà đất sc 511 đường Trần Hung Dao, thanh phc Quy Nhơn, tinh Binh Dinh cho ba H voi Gia 14.000.000.000 đồng, hai bên theng nhất đến ngày 12/01/2021 bà H giao sc tién còn lại cho bả L rồi ra công chứng Nhưng đến ngày 12/01/2012 hai bên hông tiến hành công chứng đưhc; theo bà H thì ngày 12/01/2021 vh chồng Bả đến phòng công chứng đề giao tiền và hhp
đồng chuyên nhưhng, Bà gọi cho bả L nhưng bà L cc tình ¿hông ra và hông cô ý định chuyên nhưhng đất nhằm chiếm đoạt tiền cọc, nên ngày 18/01/2021 Bà êhới êiện yêu cầu bà L trả cọc và bồi thường cho Bà; còn bà L ngày 12/01/2021 Bà có mặt tại phòng công chứng se 01 Bình Định và bà H có đến nhưng ¿hông giao tiền như thỏa thuận, dẫn đến hhp đồng
chuyên nhuhng éhong thực hiện đưhc, hiện tại bà L vẫn mong mucn bà H làm đúng theo thỏa thuận lúc đầu Bản án sơ thâm sc 55/2021/DS-ST ngày 29/03/2021 Tòa án nhân dân tp Quy Nhơn, tỉnh bình định quyết định: Tuyên be chấm dứt hhp đồng đặt cọc 3 06/1/2021 giữa bà
Nguyễn Thị L và bà Mai Thị H Buộc bả Nguyễn Thị L phải hoản trả cho vh chồng bà Mai
Thị H, Ông Nguyễn Văn H se tiền cọc là 500.000.000 đồng và bồi thường cho bà H và ông H
sc tiền 1.000.000.000 đồng; bản án dân sự phúc thâm sc 97/2021/DS-PT ngày 28/6/2021 cqa
tòa án nhân dân tỉnh Bình Định quyết định: Chấp Nhận một phần ẻháng cáo cqa bà Nguyễn Thị L Sma một phần bản án dân sự sơ thâm: chấm dứt hhp đồng đặt cọc ngày 06/1/2021 giữa bà Nguyễn Thị L và 3 Tuyên bc chấm dứt hhp đồng đặt cọc “hhp đồng vô hiệu hông thê thực hiện đưhc” bà Mai Thị H Buộc bà Nguyễn Thị L phải trả cho vh chong ba Mai Thi H Va ông Nguyễn Văn H 522.213.333 đồng (trong đó có 500.000.000 đồng tiền đặt cọc và 22.213.333 đồng tiền lãi)
Như vậy, những quyết định trên cqa hướng hhp đồng do đci tuhng ¿hông thê xác hiện đưhc là có sự thuyết phoc 4Tuy nhiên tòa án đã chấm dứt hhp đồng nhưng bên nguyên don và bên bị đơn vẫn sẽ giữ nguyên sự thỏa thuận ngay lúc đầu vì vậy bên bị đơn sẽ phải trả lại tiền cọc và tiền phải bồi thường theo đúng hhp đồng cho người nguyên đơn
VAN DE 2: XÁC LẬP HỢP ĐÔNG CÓ GIÁ TẠO VÀ NHÀủ TẤU TÁN TÀI
SAN:
Tim tat ban an s6 06/2016/DS-ST ngay 16/01/2016 cia Toà án nhân dân TP Thủ Dầu
đột tỉnh Bình Dương
- Nguyên đơn: Trần Thị Diệp Thuý
- Bị đơn: Nguyễn Thị Thanh Trang - Vo án: tranh chấp hhp đồng quyên sq dong đất - Nội dung: Nguyên đơn là bà Thuý yêu cầu bị đơn là bà Trang giao quyền sm dong đất cho
mình theo hhp đồng đã êí ếết Và sau đó thay đổi nội dung êhởi êiện yêu cầu bị đơn trả lại
cho nguyên đơn là bà Thuý se tiên 95 triệu đồng còn thiếu Ngày 23/11/2013, nguyên đơn là
bả Thuý cho bị đơn là bả Trang mưhn sc tiền là 100 triệu đồng và đồng thời thiết lập 1 hhp
đồng chuyên nhưhng quyền sm đong đất cqa bà Trang cho bà Thuý với giá 200 triệu đồng với moc dich la dam bao cho việc vay mưhn Theo lời bà Thuý, bà Trang đã hứa sẽ thanh toán
hết 100 triệu đồng trong 6 tháng nhưng éhi dén hạn thì bà Trang chỉ thanh toán đưhc 5 triệu
và còn thiếu 95 triệu Nhưng theo lời bả Trang thì bà xác định mưhn nguyên đơn 100 triệu
Trang 10đồng với hình thức trả góp 1 triệu đồng/ngày trong vòng 6 tháng và sau 6 tháng thì bị đơn đã trả cho nguyên đơn sc tiền 180 triệu đồng và hông đồng ý với yêu cầu Êhởi êiện cqa nguyên đơn nhưng bị đơn lại hông cung cấp đưhc bằng chứng chứng minh rằng mình đã trả sc tiền
180 triệu cho nguyên đơn Tuy nhiên cả 2 đều thừa nhận 1a 1a giao dịch giả tạo nhằm che giấu giao dịch vay tài sản
- Quyết định cqa Toả án: Tuyên be hhp đồng chuyên nhưhng quyền sm dong đất giữa nguyên
đơn và bị đơn vô hiệu đồng thời yêu cầu bà Trang trả lại 95 triệu cho bà Thuý mà €hông có lãi
suất do nguyên đơn yêu cầu 2.1.1 Thế nào là giả tạo trong xác lập giao dịch?
CSPL điều 124 BLDS 2015
“Điều 124 Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo 1 Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự éhac thi giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, con giao dịch dân sự bị che giau vấn có hiệu lực, trừ
trường hhp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định cqa Bộ luật này hoặc luật êhác có liên
quan
2 Trường hhp xác lập giao dich dan sự giả tao nham tren tránh nghĩa vo với người thứ ba thì
giao dịch dân sự đó vô hiệu.”
Giả tạo trong xác lập là giao dịch dân sự đưhc xác lập nhằm che giấu một giao dịch dân sự êhác hoặc nhằm trcn tránh nghĩa vo với người thứ ba Trong giao dịch giả tạo thì các chq thé êhông có ý định xác lập quyền và nghĩa vo dân sự với nhau mà chỉ nhằm che đậy ý
chí thật cqa các chq thể, thực hiện một hhp đồng ểhác mà các bên thật sự mong mucn thực hiện và theo luật sẽ bị tuyên vô hiệu còn giao dịch dân sự bị che giấu vấn có hiệu lực Đci với
trường hhp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trcn tránh nghĩa vo với người thứ ba thì giao dịch đó vô hiệu
2.1.2 Đoạn nào của Quyết định cho thCy các bên c1 giả tạo trong giao kết hợp đồng? Các bên xác lập giao dịch cl giả tạo với mKc đích gi?
Đoạn cqa Quyết định cho thấy các bên có giả tạo trong giao éết hhp đồng: “Nguyên
đơn và bị đơn theng nhất ngày 23/11/2013 giữa nguyên đơn và bị đơn có thiết lập hhp đồng
chuyên nhưhng quyền sm dong đất Nội dung giấy thoả thuận chuyên nhưhng quyền sm dong
đất sc AP 154638, sc vào số H53166 do UBND thị xã (nay là thành phc) Thq Dầu Một, tỉnh Bình Dương, giá chuyên nhưhng 200.000.000 đồng Hai bên đều thừa nhận đây là giao dịch
giả tạo đề che giấu cho việc nguyên đơn cho bị đơn vay se tiền 100.000.000 đồng.” ! Các bên xác lập giao dịch có giả tạo với moc đích: che giấu việc bị đơn là bà Trang
vay muhn 100 triệu đồng từ nguyên đơn là bà Thuý
2.1.4 Hướng giải quyết của Tòa án đối với hợp đồng giả tạo và hợp đồng bị che giCu Hướng giải quyết cqa Tòa án đc¡ với hhp đồng giả tạo và hhp đồng bị che giấu 1 Trích phần Xét thây cqa Bản án se 06/2017/DS-ST ngày 17/01/2017 eqa Toà án nhân đân TP Thq Dầu Một
tỉnh Bình Dương
Trang 11Toả án tuyên bc hhp đồng chuyên nhưhng quyền sm dong đất xác lập giữa nguyên đơn
là bà Thuý và bị đơn là bà Trang vô hiệu và yêu cầu bị đơn phải trả lại sc tiên 95 triệu đồng
còn thiếu cho nguyên đơn và đồng thời là do nguyên đơn tự nguyện yêu câu hông tính lãi suất cqa 95 triệu đồng với bị đơn nên Toà án tôn trọng và chấp thuận
2.1.4 Suy nghĩ của anh/chị về hướng xI lý của Tòa án về hợp đồng giả tạo và hợp đồng bi che giCu
Hướng xm lí cqa Toà án về hhp đồng giả tạo và hhp đồng bị che giấu là rất chính xác và phù hhp với quy định cqa pháp luật Trong phần Xét thấy cqa bản án có dề cập đến hhp đồng chuyên nhưhng ngày 23/11/2013 đưhc cả nguyên đơn và bị đơn thừa nhận là giao dịch giả tạo để che giấu cho việc bị đơn vay nguyên đơn sc tiền 100 triệu đồng Toà án căn cứ vào
Khoản I Điều 124 và Khoản I Điều 13I BLDS 2015 thì hhp đồng chuyên nhưhng quyền sm
dong đất giữa nguyên đơn và bị đơn là hhp đồng giả tạo và hhp đồng vay mưhn tiền giữa bả
Thuý và bà Trang là hhp đồng bị che giấu nên vẫn còn hiệu lực Đồng thời, việc Toà án tôn
trọng quyết định ¿hông tính lãi đci với 95 triệu mà bị đơn phải trả cho nguyên đơn theo yêu cầu cqa nguyên đơn là vô cùng hhp lí
CSPL: êhoản 1 điều 124 và êhoản 1 điều 131 BLDS 2015 “Điều 124 Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo 1 Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự éhac thi giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, con giao dịch dân sự bị che giau vấn có hiệu lực, trừ
trường hhp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định cqa Bộ luật này hoặc luật êhác có liên quan.”
“Điều 131 Hậu quả pháp lý cqa giao dịch dân sự vô hiệu
1 Giao địch dân sự vô hiệu ¿hông làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyên, nghĩa vo dân sự cqa các bên êê từ thời điểm giao dịch đưhc xác lập.”
T1m tắt quyết định số 249/2014/DS-GDT ngày 16/06/2014 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao
Nguyên đơn: Võ Thị Thu
Bi don: Dang Thi Kim Anh
Vo an: tranh chấp hhp đồng vay tài san va hhp déng chuyén nhuhng quyén sm dong dat
Nội dung: Vào năm 2009, bả Anh vay tiền cqa bà Thu 3 lần, lần lưht là 2,1 tỷ đồng, 1 tỷ đồng và 600 triệu đồng Tổng 3 lần vay là 3,7 tỷ đồng với lãi suất 3% Bà Thu đã đòi tiền nhưng bả Anh ¿hông trả Đến cuci năm, vh chồng bà Anh đề nghị cần trừ đất ở Bình Dương để trả nh
cho bả Thu, nhưng giá bả Anh đưa ra quá cao nên bả Thu ¿hông đồng ý Đến ngày 1 1/2/2010
Trang 12thực tế là gần 5,6 ty đồng, các bên cũng chưa hoàn tat thq toc chuyên nhưhng Trường hhp này đưhc xác định là giao dịch chuyên nhưhng nhà đất giữa vh chồng bà Anh và vh chồng ông
Vuhng là giao dich gia tao nhằm tren tránh việc thực hiện nghĩa vo cqa vh chong ba Anh tra
nh cho ba Thu Téa tuyén be hhp déng chuyén nhưhng quyên sm dong đất, quyền sở hữu nhà ngày 26/8/2010 vô hiệu
- Quyết định cqa Tòa: chấp nhận Êháng nghị sc 78/2014/KN-DS ngày 2/3/2014 cqa Chánh án
Toa an nhan dan tei cao dei voi bản án dân sự phúc thâm sc 56/2012/DS-PT ngày 14/9/2012 cqa Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu Hay toàn bộ Ban án dân sự phúc thâm sc 56/2012/DS-PT ngày 14/9/2012 cqa Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu Giao hồ sơ vo án cho Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu xét xm phúc thâm lại theo đúng quy định pháp luật
2.2.1 Vì sao Tòa án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng là giả tạo nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vK với bà Thu?
Tòa án xác định giao dịch giữa vh chồng bả Anh với vh chồng ông Vưhng là giả tạo nhằm trcn tránh thực hiện nghĩa vo với bà Thu.Vì trong quá trình giải quyết vo án thì vh
chồng bà Anh đã thừa nhận đã trả 600 triệu đồng cho bà Thu và còn nh bà Thu 3,1 tỷ đồng
nhưng cùng lúc đó vh chồng ông Vưhng đưhc vh chồng bà Anh làm hhp đồng chuyên
nhưhng nhà đất nhưng trước đó vh chồng bà Anh đã cam ếết chuyên nhưhng nhà đất cho bà Thu đề trả nh.Vh chồng bà Anh đã thỏa thuận chuyên nhưhng nhà đất cho vh chồng ông Vưhng với giá 680 triệu đồng hông đúng với giá trị thực tế nhà đất gần 5,6 tỷ đồng và hai
bên cũng chưa hoàn tất các thq toc chuyên nhưhng 2.2.2 Suy nghĩ của anh/chị về hướng xác định trên của Tòa án (giả tạo đG trốn tránh nghĩa vK)?
Đây là trường hhp giả tạo đề tren tránh nghĩa vo Vì từ ban đầu vh chồng bà Anh đã
cam éết sẽ chuyên nhưhng quyền sm dong đất, quyền sở hữu nhà cho bà Thu đề trả nh nhưng sau đó vh chồng bà Anh lại làm hhp đồng chuyên nhưhng quyền sm dong đất, quyền sở hữu nhà cho vh chồng ông Vưhng nhưng lại với giá 680 triệu đồng éhac so voi gid thực tế cqa nhà
đất là gần 5,6 tỷ đồng Đây là giá trị quá chênh lệnh và đã cho thấy hhp đồng giữa vh chồng
bà Anh và vh chồng ông Vưhng là giả, vh chồng bà Anh đang trcn tránh nghĩa vo trả nh cho bà Thu
Cơ sở pháp lý: êhoản 2 điều 124 BLDS 2015 “Điều 124 Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo
2 Trường hhp xác lập giao dich dan sự giả tao nham tren tránh nghĩa vo với người thứ ba thì
giao dịch dân sự đó vô hiệu.”
2.2.4 Cho biết hệ quả của việc Tòa án xác định hợp đồng trên là giao dịch nhằm tron tránh nghĩa vK
Theo êhoản 2 điều 124 va éhoan 2 điều 131 BLDS 2015 thì xác định hhp đồng trên là
giao dich nham tren tránh nghĩa vo với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó sẽ vô hiệu và Êhi
giao dịch vô hiệu thì các bên sẽ trở lại như ban đầu, hoàn trả tất cả Vh chồng bà Ánh phải trả
lại sc tiền 4 tỷ đồng cho vh chồng ông Vưhng và vh chồng ông Vưhng cũng phải trả lại nhà
Trang 13dat cho vh chồng bà Ánh ngay êhi hhp đồng chuyên nhưhng quyền sm dong đất, quyền sở hữu
nhà vô hiệu Cơ sở pháp lý: êhoản 2 điều 124 và ¿hoản 2 điều 131 BLDS 2015 “Điều 124 Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo
2 Trường hhp xác lập giao dich dan sự giả tao nham tren tránh nghĩa vo với người thứ ba thì
giao dịch dân sự đó vô hiệu.”
“Điều 131 Hậu quả pháp lý cqa giao dịch dân sự vô hiệu
2 Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên hôi phoc lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận
Trường hhp Êhông thê hoản trả đưhc bằng hiện vật thì trị giá thành tiền dé hoản trả ”
VAN DE 4: HOP DONG VI PHAG QUY DINH VE HINH THUC
Tm tắt Bản án số 16/2019/DS-PT ngày 19/ã/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi
Nguyên đơn là ông Võ Sĩ M và bà Phùng Thị N Êhởi êiện bị đơn là ông Đoàn C và bà
Trần Thị L về việc chấp hhp đồng chuyên nhưhng quyền sm dong đất 2 bên có quan hệ họ hàng
Năm 2009, bị đơn cần tiên làm nhà cho anh L1 (con trai cqa bị đơn) nên 2 bên có thỏa thuận và bị đơn đã lập hhp đồng chuyên nhưhng quyền sm dong đất với lô đất chuyên nhưhng có giá là 90.000.000 đồng cho nguyên đơn bằng giấy tay và nguyên đơn đã trả đq sc tiền đó
Đến năm 2011, Nhà nước chỉ mcc giới vị trí đất cấp cho bi đơn là 3 lô đất mặt tiền liền ôề nên
bị đơn và anh L1 yêu cầu nguyên đơn đưa thêm 30.000.000 đồng, nguyên đơn đưa thêm
20.000.000 đồng, còn lai dén éhi làm thq toc xong sẽ dua dq Thang 10/2016, Nha nude mdi
cấp giấy chứng nhận quyền sm dong cho bị đơn nhưng bị đơn chỉ đưa giấy chứng nhận quyền sm dong thma dat sc 877 cho nguyén đơn mà ¿hông làm thq toc chuyên nhưhng, nay nguyên
đơn yêu cầu bị đơn làm thq toc chuyên nhưhng thma đất 877 đó Vào năm 2014, bà MI có đến
nhà bị đơn hỏi thuê thma 877 để mở quán nước, nhưng bị đơn nói đã bán đất cho nguyên đơn
rồi nên đến nguyên đơn đề hỏi thuê Bà đã thỏa thuận với nguyên đơn thuê đất mở quán, trả tiền hàng năm; bà có thuê bị đơn là ông C tới dựng quán cho bà Bà ¿hông có ý êiễn về yêu
cầu hởi êiện cqa nguyên đơn, nhưng hi giao dat cho ai thi ba sẽ tự đỡ quán và hông có yêu câu gì
Sau ¿hi xem xét, Tòa án quyết định: chấp nhận yêu cầu êhởi éiện cqa nguyên đơn; hông chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tc cqa bị đơn và những người có quyền lhi, nghĩa vo liên quan; ghi nhận sự tự nguyện cqa nguyên đơn vẻ việc đề quán nước cqa bà MI đưhc tiếp
toc tồn tại trên thma đất 877 và việc tự chịu chỉ phí xem xét thâm định tại chỗ
4.1 Doan nao trong Ban an so 16 cho thCy hgp dong chuyGn nhượng quyền sÏ dKng đCt được xác lập trước ngày BLDS năm 201a cl hiéu lyc va chwa dugc céng ching, ching thực?
Đoạn trong Bản án sc 16 cho thấy hhp đồng chuyên nhưhng quyền sm dong đất đưhc xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực (01/01/2017) và chưa đưhc công chứng,