Đoạn trong bản án số L6 cho thấy hợp đồng chuyên nhượng quyên sử dụng đất trên chưa được công chứng chứng thực lả đoạn [6] phần Nhận định của Tòa án: “7Jeo gwy định tại Điều 116, khoản 2
Trang 1TRUONG DAI HOC LUAT TP HO CHi MINH
KHOA LUAT DAN SU
1996 TRUONG DAI HOC LUAT
Van dé 1: Hop dong vi pham quy dinh về hình thức:
TÓM TẮT: Bản án số 16/2019/DS-PT ngày 19/3/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi (trở thành Án lệ số 55/2022/AL)
Nguyên đơn: Ông M
Bị đơn: Ông C và bà L
Nội dung: “7zanh chấp hợp đông chuyên nhượng quyên sử dụng đất)
Biết tin sau khi thu hồi đất sẽ được cấp 03 lô đất tái định cư (1 lô A, 2 lô B),
2009 vợ chồng ông C thoả thuận vả lập hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất thuộc lô B cho ông M Tuy nhiên vì không được cấp lô B nên hai bên đã thoả thuận
băng lời nói thành chuyển nhượng lô A Ông M đã thanh toán 110.000.000 đồng và sẽ
giao số tiễn còn lại khi hoản tat thủ tục chuyển nhượng Trong quá trình chờ hoàn
thành thủ tục, ông M làm móng nhà vả cho bà MI thuê điện tích đất trên đề kinh
doanh Đến 2016, sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông C vả bả
L chỉ đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa 877 ghi tên mình cho ông M mà không làm thú tục chuyển nhượng Ông MI khởi kiện yêu cầu bị đơn làm thủ tục chuyên nhượng thửa đất 877
Quyết định của Toà án: Căn cứ theo Khoản 2 Điều 129 BLDS 2015, Toà án xác định ông M đã thực hiện ?⁄4 nghĩa vụ nên công nhận hiệu lực hợp đồng chuyền nhượng thửa
877 giữa hai bên Đồng thời ghi nhận ông M có nghĩa vụ liên hệ cơ quan có thâm
Trang 2quyền đề được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thanh toán 10.000.000 còn lại cho ông C và bà L
TÓM TẮT: Quyết định số 93/2018/DS-GĐT ngày 29/11/2018 của Toà án nhân
dân cấp cao tại Đà Nẵng
Nguyên đơn: ông Mến, bà Nhiễm
BỊ đơn: ông Cưu, bả Lắm
Nội dung: Năm 2009 vợ chồng ông Cưu và bà Lắm lập hợp đồng chuyên nhượng quyền sử đụng đất cho vợ chồng ông Miến và bà Nhiễm Hợp đồng trên không được công chứng, chứng thực tuy nhiên vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm đã giao 110 triéu đồng cho vợ chồng ông Cưu, bả Lắm Tuy nhiên phía bị đơn chỉ đưa giấy chứng nhận quyên sử đụng đất chứ không phải thủ tục chuyên nhượng cho nguyên đơn, nay nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải làm thủ tục chuyển nhượng Về phía bị đơn lại cho
rằng hợp đồng chuyên nhượng trên là không tuân thủ về hình thức nên yêu cầu tuyên
bố hợp đồng vô hiệu
Hướng giải quyết của Tòa án: Tòa án nhận định rằng mặc dù hợp đồng chuyên nhượng đất vào năm 2009 giữa nguyên đơn và bị đơn là ví phạm về hình thức nhưng
từ khi xác lập hợp đồng đến ngày khởi kiện 18/4/2017 là đã quá thời hạn 2 năm, theo
khoản 1 Điều 132 BLDS 2015 bị đơn không thê yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu
Do đó hợp đồng chuyền nhượng vẫn có hiệu lực theo khoản 2 Điều 132 BLDS 2015
1 Đoạn nảo trong Bản án số L6 cho thấy hợp đồng chuyền nhượng quyên sử dụng đất được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và chưa được công chứng, chứng thực?
Đoạn trong bản án số L6 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dụng đất được xác lập trước ngày BLDS 2015 có hiệu lực là đoạn [3] phần Nhận định của Tòa ân :“ nên ngày 10/5/2009 nguyên đơn ông M1, bà N cùng phía bị dơn ông C) bà L và anh Đoàn Tấn L1 thỏa thuận và lập “Giấy chuyển nhượng đất thô cư” (Bút lục 27) ” Hợp đồng giữa hai bên được xác lập năm 2009 trong khi đó BLDS 2015 có hiệu từ 01/01/2017
Đoạn trong bản án số L6 cho thấy hợp đồng chuyên nhượng quyên sử dụng đất trên chưa được công chứng chứng thực lả đoạn [6] phần Nhận định của Tòa án: “7Jeo gwy định tại Điều 116, khoản 2 Điểu 129 Bộ luật dân sự năm 2015 thì tuy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên không tuân thủ về hình thức được quy định tại khoản 1 Điểu 502 Bộ luật dân sự năm 2015 nhưng bên nguyên đơn đã thực hiện giao cho phía bị đơn 110.000.000 đồng, phía bị đơn đã giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là đã thực hiện hơn 2⁄3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được công nhận hiệu lực `
Trang 32 Doan nao trong Ban an sé 16 cho thay Toà án đã áp đụng Điều 129 BLDS
2015 cho hợp đồng chuyên nhượng dù hợp đồng được xác lập trước ngày
BLDS năm 2015 có hiệu lực?
Đoạn trong Bản án số 16 cho thấy Toả án đã áp dụng Điều 129 BLDS 2015 cho hợp đồng chuyên nhượng dù hợp đồng được xác lập trước ngảy BLDS năm 2015 có hiệu lực là đoạn tại mục 6 phần Nhận định của Tòa án: “7eo guy định tại Điều 116, khoản
2 Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 thì tuy giao địch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên không tuán thủ về hình thức được quy định tại khoản | Diéu 502 Bộ luật dân sự năm 2015 nhưng bên nguyên đơn đã thực hiện giao cho phía bị don 110.000.000 đồng, phía bị đơn đã giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là đã thực hiện hơn 2⁄3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được công nhận hiệu lực "" và
“Về thời hạn thực hiện giao dịch được hai bên xác định là từ khi xác lập giao dịch cho đến khi phía bị dơn thực hiện xong nghĩa vụ sang tên trong giấy chứng nhận quyên sử dụng đất cho nguyên đơn, nên đây là giao dịch đang được thực hiện Về nội dụng, hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 nên áp dụng Bộ luật dân sự năm 2015 là đúng với quy định tại điểm b khoản 1 Điễu 688 Bộ luật dân
sự năm 2015 ”?
Điểm b khoản 1 Điều 688 BLDS 2015 quy định rằng: “ð) Œiao dịch dân sự chưa được thực hiện hoặc đang được thực hiện mà có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này thì áp dụng quy định của Bộ luật này” Ở đây, tuy rằng hợp đồng chuyên nhượng giữa ông M và ông C được xác lập trước ngảy BLDS 2015 có hiệu lực nhưng vỉ ông M chưa hoàn thành nghĩa vụ thanh toán cho ông C nên đây được xem là một giao dịch đang được thực hiện Do đó, giao dịch dân sự giữa ông C
và ông M sẽ được áp dụng quy định của BLDS 2015
3 Việc Toà án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 trong trường hợp như trên có thuyết phục không? Vì sao?
Trang 42 Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vì phạm quy định bắt buộc
về công chứng, chưng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện Ít nhất hai phan ba nghĩa vụ trong giao dich thi theo yêu câu của một bên hoặc các bên, Tòa đn ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dich đó Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực ”
Việc Tòa án áp dụng khoản 2 Điều 129 BLDS 2015 về hợp đồng chuyên nhượng quyền sử đụng bất động sản như trên là thuyết phục Vì:
- _ Căn cứ theo khoản I Điều 502 BLDS 2015: “Hợp đồng về quyên sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan ”, từ quy
định trên dẫn chiếu đến điểm a khoản 3 Điều 167 Luật dat dai 2013: “Hop dong
chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyên sử dụng đất, quyền sử dung dat va tai sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bắt động sản quy định tại điểm b khoản này; ” Theo đó, hợp đồng chuyên nhượng quyên sử dụng đất là giao dịch dân sự phải được công chứng hoặc chứng thực Nhưng, hợp đồng trên giữa nguyên đơn và
bị đơn không có công chứng hoặc chứng thực đo đó đã vi phạm về hình thức
- _ Tuy nhiên, nguyên đơn đã giao tiền và bị đơn mặc dù chưa thực hiện thủ tục chuyên nhượng quyền sử dụng đất nhưng đã ngầm thừa nhận việc trao quyền
sử đụng đất cho ông M qua việc biết ông M xây móng nhà vả cho bả MI thuê
nhưng không ý kiến Điều nảy cho thấy hai bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba
nghĩa vụ trong giao dich
“ bên nguyên đơn đã thực hiện giao cho phía bị đơn 110.000.000 đồng, phía
bị đơn đã giao quyên sử dụng đất cho nguyên đơn là đã thực hiện hơn 2⁄3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dich được công nhận hiệu lực "”
Vì vậy, giao dịch giữa nguyên đơn va bi đơn van có hiệu lực mặc dù vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực Việc áp dụng điều luật này thể hiện sự tôn trọng
ý chí của các chủ thể khi xác lập hợp đồng, cũng như giúp đảm bảo được quyền lợi cho bên nguyên đơn
4 Trong Bản án số 16, Tòa án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 khi chỉ xác định
Nguyên đơn thực hiện 2/3 nghĩa vụ có thuyết phục không? Vì sao?
Trong Bản án số 16, Tòa án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 khi chỉ xác định Nguyên
đơn thực hiện 2/3 nghĩa vụ là thuyết phục Cụ thê, ngay tại bản án số L6 có đoạn:
3 Bản án số 16/2019/DS-PT ngày 19/3/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi
Trang 5“Theo quy định tại Điều 116, khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 thì tuy giao dịch chuyên nhượng quyên sử dụng đất của các bên không tuân thủ về hình thức được quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015 nhưng bên nguyên đơn đã thực hiện giao cho phía bị đơn 110.000.000 đồng, phía bị đơn đã giao quyên sử dụng đất cho nguyên đơn là đã thực hiện hơn 2⁄3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được công nhận hiệu lực ”
Mà căn cứ theo khoản 2 Điều 129 BLDS 2015 có quy định:
“Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vì phạm quy định bắt buộc
về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện í1 nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa đn ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó lrong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực ”
Như vậy, để áp đụng quy định trên cần phải thỏa các điều kiện sau đây:
- Thứ nhất, giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng có vi phạm quy định bắt buộc về hình thức công chứng, chứng thực: Ngảy 2009, phía nguyên đơn
là ông M, bả N cùng phía bị đơn là ông C, bả L và anh LÍ củng thỏa thuận và lập
“Giấy chuyên nhượng đất thổ cư” dù lúc đó bên bị đơn chưa được cấp đất, các bên trong cuộc giao dịch đó đều đồng ý ký tên chấp thuận (lập thỏa thuận viết tay) và hợp đồng này không có công chứng, chứng thực Mà căn cứ theo khoản I Điều 502 BLDS
2015 thì hợp đồng về quyền sử dụng đất trong trường hợp này phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai Vậy nên, “việc chuyên nhượng quyền sử dụng đất” của các bên nêu trên giữa các bên đã không tuân thủ đúng thủ tục theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013
- Thứ hai, giao dịch dân sự đã được một bên hoặc các bên thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa
vụ trong giao dịch: Nguyên đơn là ông M, bà N đã giao cho phía bị đơn 110.000.000 đồng
Vậy nên căn cứ theo 2 điều kiện trên, tuy rằng giao dịch giữa nguyên đơn vả bị đơn đã
vi phạm trình tự, thủ tục theo luật định nên dù Tòa chỉ xác định nguyên đơn thực hiện 3⁄4 nghĩa vụ thì cũng không vi phạm điều kiện thứ hai của Điều 129, giao dịch vẫn có hiệu lực nên đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn
5 Trong Bản án số 16, đoạn nào cho thấy, khi áp dụng Điều 129 BLDS, bên bán không cần phải làm thủ tục chuyển nhượng và bên nhận chuyền nhượng được liên hệ cơ quan Nhà nước có tham quyền để được công nhận quyền sử dụng đất theo bản án đã có hiệu lực pháp luật?
Tai muc [6] phan Nhận định của Tòa án có thể hiện rằng "Theo quy định tại Điều 116,
khoản 2 Điểu 129 Bộ luật dân sự năm 2015 thì tuy giao dịch chuyển nhượng quyên sử
Trang 6dụng đất của các bên không tuân thủ về hình thức được quy định tại khoản 1 Điều
302 Bộ luật dân sự 2015 nhưng bên nguyên đơn đã thực hiện giao cho phía bị đơn 110.000.000 đông, phía bị đơn đã giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là đã thực hiện hơn 2⁄3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được công nhận hiệu lực lòa đn cấp sơ thâm công nhận hiệu lực giao địch là đúng pháp luật nhưng buộc bị đơn làm thủ tuc chuyên nhương thửa 877 cho nguyên đơn là không cân thiết, khi Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch thì nguyên đơn liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyên
Tại đoạn [6] phần Nhận định của Tòa án trong Bản án số 16/2019/DS-PT ngày 19-3-
2019 về tranh chấp hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất có đưa ra hướng giải quyết cua Toa: “Theo gu định tại Điều 116, khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự năm
2015 thì tuy giao dịch chuyển nhượng quyên sử dụng đất của các bên không tuân thủ
về hình thức được quy định tại khoản | Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015 nhưng bên nguyên đơn đã thực hiện giao cho phía bị đơn 110.000.000 đồng, phía bị đơn đã giao quyên sử dụng đất cho nguyên đơn là đã thực hiện hơn 2⁄3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao địch được công nhận hiệu luc Toa an cấp sơ thẩm công nhận hiệu lực của giao dịch là đúng pháp luật nhưng buộc bị đơn phải làm thủ tục chuyển nhượng thửa
877 cho nguyên đơn là không cân thiết, khi Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch thì nguyên đơn liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được công nhận quyền sử dụng đất theo bản án đã có hiệu lực pháp luật”
Trước hết, căn cứ theo khoản 2 Điều 129 BLDS 2015: “Œ¡ao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vì phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo vêu cẩu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”
Có thể thấy, giữa ông C, bà L và ông M, bả N đã xác lập hợp đồng chuyền nhượng lô đất thuộc lô B băng văn bản nhưng đã vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực Theo khoản I Điều 502 BLDS 2015 quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thảnh văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ Luật,
4 Ban an sé 16/2019/DS-PT ngày 19/3/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi
Trang 7pháp luật đất đai Ở đây các bên đã lập hợp đồng thành văn bản nhưng lại không thực hiện việc công chứng, chứng thực Mà theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyên sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bắt động sản quy định tại điểm b khoản này”
Đồng thời, tại khoản 1 Điều 502 Tuy nhiên, cả hai bên đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ
trong giao dịch, cụ thê phía nguyên đơn là ông M, bà N đã trả 110.000.000 đồng, chỉ còn thiếu nợ 10.000.000 đồng và phía bị đơn là ông C, bả L cũng giao quyền sử dụng đất cho ông M, bả N Hơn nữa khi, ông M, bà N cho bả MI thuê đất và ông C cũng đến làm công xây dựng quán cho bả MI Như vậy có căn cứ đề Tòa xác định ông C đã chuyên quyền sử dụng đất của ông M, bà N Do đó, ông M, bả N có nghĩa vụ liên hệ với cơ quan Nhả nước có thâm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đât
7 Doan nao trong Quyét dinh số 93 cho thấy hợp đồng chuyén nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực? Đoạn [5] phần Nhận định của Tòa án trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyên nhượng quyên sử dụng đất ngày 10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực: “Về hình thức của hợp đồng: Đối với các giao dịch dân sự được xác lập trước ngày 01-01-2017, thời hiệu được áp dụng theo quy định của Bộ luật Dân sự năm
2075 (điểm d khoản 1 Diéu 688 BLDS 2015) Giao dich chuyên nhượng quyền sử dụng đất ngày 10-8-2009 giữa vợ chồng ông Cưu, bà Lắm với vợ chồng ông Miễn, bà
Nhiễm không được công chứng, chứng thực là vi phạm về hình thức ”
§ Theo BLDS 2015, hệ quả pháp lý của việc hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu về hình thức
Tại khoản 1 Điều 149 về khái niệm thời hiệu như sau: “7ởi hiệu là thời hạn do luật
quy định mà khi kết thúc thời hạn đó thì phát sinh hậu quả pháp lý đối với chủ thể theo điều kiện do luật quy định ”
Theo đó, hậu quả pháp lý của việc hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô
hiệu về hình thức được quy định ở điểm đ khoản I vả khoản 2 Điều 132 BLDS 2015:
“Thời hiệu yêu cẩu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các Điều
125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kế từ nedy:
d) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức
Trang 82 Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dich dan sự có hiệu lực ”
Như vậy, sau khi hết thời hiệu mả không có yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu về hình thức thì hợp đồng đó có hiệu lực, tức sẽ có hai hệ quả sau:
- Một là, không xem xét hợp đồng vô hiệu Các chủ thê có liên quan không còn quyền yêu cầu Tòa án (Trọng tài) tuyên bé giao dich dan sự vô hiệu vả Tòa án từ chối giải
quyết nếu được yêu câu.”
- Hai là, shi nhận giá trị của hợp đồng Việc công nhận hợp đồng là hướng giải quyết thuyết phục để hạn chế trường hop giao dịch dân sự vô hiệu chỉ vì lý do hình thức.”
9, Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy Toà ăn đã áp dụng quy định về
thời hiệu tại Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hiệu lực của hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực?
Đoạn trong Quyết định số 93 cho thấy Toả án đã áp dụng quy định về thời hiệu tại Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 đù chưa được công chứng, chứng thực được ghi nhận tại
Mục 5 phần Nhận định của Tòa án : “ Œ7ao dịch chuyên nhượng quyền sử dụng đất
lập ngày 10/8/2009 giữa vợ chông ông Cưu, bà Lắm với vợ chồng ông Miễn, bà Nhiễm
không được công chứng, chứng thực là vì phạm về hình thức Tuy nhiên, từ khi xác
lập hợp đồng đến ngày nguyên đơn khởi kiện 18/4/2017, đã quá thời hạn hai năm, bị_
đơn không yêu cầu tuyên bố hợp đông vô hiệu theo quy định tại khoản 1 Điều 132 Bộ
luật Dân sự 2015 Do đó, hợp đông chuyên nhượng quyên sử dụng đất trên có hiệu
lực theo khoản 2 Điễu 132 Bộ luật Dân sự 2015.”
Theo quy định tại khoản 2 Điều 132 BLDS 2015 thì nếu đã hết thời hiệu quy định mà
không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự đó được xem
là có hiệu lực Ở đây, giao dịch giữa vợ chồng ông Cưu và vợ chồng ông Mến là giao dịch đân sự bị vô hiệu do không tuân thủ theo quy định về hình thức được quy định tại
điểm đ khoản I Điều 132 BLDS 2015 và thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch
vô hiệu là 2 năm Do trong khoảng thời gian 2 năm kế từ ngày 10/8/2009 (ngày hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông Cưu và vợ chồng ông Mễn được xác lập) vợ chồng ông Cưu không yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng
5 Đễ Văn Đại, Luật Hợp động Việt Nam-Bản án và Bình luận bản án, Nxb Hồng Đức 2023 (xuất bản lần thứ chín), Bản án số 136-138, tr 1107
6 Đỗ Văn Đại, Luật Hợp đồng liệt Nam-Bản án và Bình luận bản án, Nxb Hồng Đức 2023 (xuất bản lần thứ chín), Bản án số 136 - 138, tr 1110
Trang 9chuyên nhượng giữa ông bà và vợ chông ông Miễn nên hợp đồng trên được xem là có hiệu lực
10 Trong quyết định số 93, việc Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực có thuyết phục không? Vì sao?
Tại mục [5] trong phần Nhận định của Tòa an: “Giao địch chuyển nhượng quyền sử dựng đất lập ngày 10/08/2009 giữa vợ chông ông Cưu, bà Lắm với vợ chỗng ông Miễn, bà Nhiễm không được công chứng, chứng thực là vì phạm về hình thức Tùy nhiên, từ khi xác lập hợp đông đến ngày nguyên đơn khỏi kiện 18/4/2017, đã quá thời hạn hai năm, bị đơn không yêu cẩu tuyên bố hợp đồng vô hiệu theo quy định tại khoản 1 Điểu 132 Bộ luật Dân sự 2015 Do đó hợp đông chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên có hiệu lực theo khoản 2 Điểu 132 Bộ luật Dân sự 2015
Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 119 BLDS 2015: “7zường hợp luật quy định giao địch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng
ký thì phải tuân theo quy định đó ” mà việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyên sử đụng đất là một quy định bắt buộc phải thực hiện tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai: “Hợp đồng chuyên nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyên sử dụng đất, quyên sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này ”
Theo quy định tại Điều 122 BLDS 2015, nếu giao dịch dân sự không thỏa một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 thì giao dịch dân sự đó vô hiệu Mà căn cử tại khoản 2 Điều I17 BLDS 2015 “2 Hình thức của giao dịch dân sự là điểu kiện có hiệu lực của giao dịch đân sự trong trường hợp luật có quy định.” thì hợp đồng chuyên nhượng quyên sử dụng đất giữa ông Cưu, bà Lắm với ông Mến, bả Nhiễm sẽ
bị vô hiệu vì hợp đồng có vi phạm về hình thức Tuy nhiên, căn cứ theo điểm đ khoản
I Điều 132 BLDS 2015 thì đối với giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình
thức thì sẽ có thời hiệu 2 năm yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch dân sự vô hiệu thời điểm xác lập hợp đồng chuyến nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên là ngảy 10/8/2009 đến khi nguyên đơn khởi kiện vảo ngảy 18/4/2017 là đã quá thời hiệu 2 năm mả luật quy định về thời hiệu được yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu Như vậy, hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất vẫn sẽ có hiệu lực đù vi phạm
về hình thức vì theo khoản 2 Điều 132 BLDS 2015 “2 Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cẩu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao
7 Quyết định số 93/2018/DS-GĐT Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng
Trang 10địch dân sự có hiệu lực” Do đó, việc Tòa án công nhận hợp đồng chuyên nhượng quyên sử dụng đất ngảy 10/8/2009 đù chưa được công chứng, chứng thực lả có căn cứ
và phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành
Vấn đề 2: Đơn phương chấm dứt, hủy bỏ do không thực hiện đúng hợp đồng:
TÓM TẮT: Bản án số 06/2017/KDTM-PT ngày 26/5/2017 của Tòa án nhân dân
tinh Vinh Long
Nguyên đơn: Công ty TNHH MTV Đông Phong Cần Tho
BỊ đơn: Bà Nguyễn Thị Dệt, Trương Văn Liêm
Nội dung: Nguyên đơn Công ty Đông Phong có một hợp đồng mua bán xe ô tô với ông Liêm nhưng hợp đồng bị vô hiệu theo quy định tại Điều 122 của BLDS nên không có căn cứ tuyên hủy hợp đồng thay vào đó tuyên hợp đồng vô hiệu và xử lý theo Điều 131 cua BLDS vi những lý do sau: Thứ nhất, hợp đồng ghi bên mua là
“lrang trí nội thất Thanh Thảo”, người đại diện là bà Dệt là không đúng vì thực chất
người đại diện là Trương Hoành Thành — Giám đốc đại diện Thứ hai, hợp đồng ghi
đại diện bên mua lả bà Dệt nhưng đứng ra giao dịch ký kết là ông Liêm
Quyết định của Tòa án: Áp dụng các Điều 122, Điều 131 của BLDS 2015 tuyên vô
hiệu hợp đồng mua bán xe ô tô, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận TINH HUỐNG: Ông Minh ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông Cường quyền sử dụng một mảnh đất Hợp đồng được giao kết hợp pháp và ông Minh đã giao
đất cho ông Cường nhưng ông Cường không trả tiền cho ông Minh mặc dù ông
Minh đã nhiều lần nhắc nhở Nay ông Minh yêu cầu Tòa án hủy bỏ hợp đồng
chuyền nhượng đề nhận lại dat
1 Điểm giống nhau và khác nhau giữa hợp đồng vô hiệu và hủy bỏ hợp đồng do có vi phạm
* Giống nhau:
- Đều là hình thức chấm dứt hiệu lực của hợp đồng (Điều 427 BLDS 2015)
- _ Các bên phải hoàn trả cho nhau những tải sản đã nhận nhưng nếu không hoan
trả lại được bằng hiện vật thì hoan trả lại băng tiền (CSPL: khoản I Điều 407
và khoản 2 Điều 427 BLDS 2015)
- _ Bên có lỗi hoặc bên gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp
luật (khoản 4 Điều 131 và khoản 3 Điều 427 BLDS 2015)
* Khác nhau:
Trang 11
quy dinh: “Giao dich dan su
không có một trong các điều kiện
được quy định tại Điều 117 của
Bộ luật này thì vô hiệu, trừ
trường hợp Bộ luật này có quy
định khác”
- Do vi phạm điều cắm của luật,
trái đạo đức xã hội (Điều 123)
- Do giả tạo (Điều 124)
- Do người chưa thành niên,
người mat nang lye hanh vi dan
sự, người hạn chế năng lye hanh
vi dân sự xác lập, thực hiện (Điều
- Do có đôi tượng không thực
hiện được (Điều 408)
Theo khoản L Điều 423 BLDS
2015 quy định:
"7 Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:
a) Bên kia vì phạm hợp đông là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã
-Do bên có nghĩa vụ không có
khả năng thực hiện (Điều 425)
-Trường hợp tài sản bị mắt, bị hư
không hợp pháp, không có giá trị
pháp lý ràng buộc quyên và nghĩa
từ thời điểm giao kết, các bên
không phải thực hiện nghĩa vụ
đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vì phạm, bôi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp."
=>Hợp đồng vô hiệu là hợp đồng không hợp pháp, nó không làm phát sinh quyền
và nghĩa vụ của các bên Còn hợp đồng bị hủy bỏ là hợp đồng có hiệu lực tại thời
Trang 12
điểm giao kết nhưng khi các bên tuyên bồ hủy hợp đồng thì hợp đồng mới cham dứt, trừ trường hợp có thỏa thuận về phạt vĩ phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp
Phạm vi của | -Khi hợp đồng vô hiệu toản bộ thì | -Hủy bỏ toàn bộ hợp đồng
hợp đồng hợp đồng đó không làm phát sinh
quyên và nghĩa vụ ở các bên
-Khi hợp đồng vô hiệu một phân
thi phan không bị vô hiệu vân có
hiệu lực vả vân giữ nguyên, tiếp
tục thực hiện theo Điều 130
BLDS 2015 có quy dinh: “Giao
dịch dân sự vô hiệu từng phần khi
một phân nội dung cua giao dich
dân sự vô hiệu nhưng không anh
hưởng đến hiệu lực của phần còn
tại của giao dịch”
=>Hợp đồng vô hiệu thì sẽ có 2 trường hợp là vô hiệu toàn bộ và vô hiệu từng phân
Ở trường hợp vô hiệu từng phân thì phần không bị vô hiệu nó vẫn có hiểu lực thực hiện quyền và nghĩa vụ giữa các bên Còn hủy bỏ hợp đồng là hủy bỏ toàn bộ hợp đồng, là toàn bộ hợp đồng đó bị chấm dit va không còn có hiệu lực
2 Theo Toả án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đông vô hiệu hay bị huỷ bỏ?
Theo Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long thì hợp đồng trên vô hiệu
Trong phần Nhận định của Tòa án có đoạn "Xét hợp đồng mua bán xe ngày 26/5/2012 nêu trên là vô hiệu theo quy định tại các diéu 122 của Bộ luật dân sự nên không có
căn cứ tuyên hủy hợp đồng "Š
3 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long (về huỷ bỏ hay vô hiệu hợp đồng)
Trong phần Nhận định của Tòa án có đoạn: “Xét hợp đồng mua bán xe ngày 26/5/2012 néu trén la v6 hiệu theo quy định tại các điểu 122 của Bộ luật Dân sự nên không có căn cứ tuyên bố hủy hợp đồng cũng không xét yêu câu vì phạm hợp đồng của cả nguyên đơn và bị đơn vì hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa
vụ của các bên ngay từ thời điểm giao kết, [ ]”
Căn cứ theo Ð122 BLDS 2015 quy định: “Giao địch dân sự không có một trong các điểu kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác” vì hợp đồng cũng là giao dịch dân sự nên quy định trên cũng được áp dụng cho hợp đồng Có thê thấy được, căn cứ đề vô hiệu hợp đồng là đo
8 Bản án số 06/2017/KDTM-PT ngày 26/5/2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long