Căn cứ Điều 574 BLDS 2015: “7c hiện công việc không có ủy quyển là việc một người không có nghĩa vụ thực hiện công việc nhưng đã tự nguyện thực hiện công việc đó vì lợi ích của người có
Trang 1DAI HOC LUAT THANH PHO HO CHi MINH
KHOA QUAN TRI
TRUONG DAI HOC LUAT
TP HỒ CHÍ MINH
BÀI THẢO LUẬN DẪN SỰ LẦN 1
GIẢNG VIÊN PHỤ TRÁCH: NGUYÊN TẤN HOANG HAI
Trang 2Võ Công Thành
Phạm Thị Bích Vân Hoàng Khánh Vy
Bùi Hồng Phúc Nguyễn Trương Minh Trâm
Lê Bích Thảo Lương Nguyễn Thanh Tâm
MSSV 2153401020257 2153401020260 2153401020259 2153401020231 2153401020281 2153401020282 2153041020304 2153401020311 2153401020200 2153401020266 2153401020232 2153401020221
Trang 3MỤC LỤC
Tóm tắt Bản án số 94/202 1/DS-PT ngay 03/11/2021 vé vụ việc tranh chấp đòi lại tải sản 1
Câu 1: Thế nào là thực hiện công việc không có ủy quyên? sccscccEr rererin 1 Câu 2: Vì sao thực hiện công việc không có ủy quyên là căn cứ phát sinh nghĩa vụ? 1
Câu 3: Cho biết điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 về chế định “thực hiện công
Câu 4: Các điều kiện để áp dụng chế định “thực hiện công việc không có ủy quyền” theo
Câu 5: Trong Bản án nêu trên, Tòa án áp dụng quy định về “thực hiện công việc 3
Câu 6: Việc Tòa án tính lãi đối với nghĩa vụ trả tiền như trong Bản án có thuyết phục KHONG? Vi SAO? e.- - 4
VAN DE 2: THUC HIEN NGHIA VU (THANH TOAN MOT KHOAN TIEN) 5 Tóm tắt Quyết định giám đốc thâm số 15/2018/DS-GĐT ngày 15 tháng 3 năm 2018 của
Tóm tắt quyết định Hủy bán án số 38/2015/DS-PT và bản án 03/2015/DS-ST 5
Câu 1: Thông tư trên cho phép tính lại giá trị khoản tiền phải thanh toán là như thế nào?
Câu 2: Đối với tình huống thứ nhất, thực tế ông Quới sẽ phải trả cho bà Cô khoản tiền cụ
Câu 3: Thông tư trên có điều chỉnh việc thanh toán tiền trong hợp đồng chuyên nhượng bắt
động sản như trong Quyết định số 15/2018/DS-GDT không? Vì sao) cc sec: 6 Câu 4: Đối với tình huống trong Quyết định số 15/2018/DS-GĐT, nếu giá trị nhà đất được
xác định là 1.697.760.000đ như Tòa án cấp sơ thâm đã làm thì, theo Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội, khoản tiền bà Hường phải thanh toán cho cụ Bảng cụ thê là bao nhiêu? Vì
Câu 5: Hướng như trên của Toa an nhân dân cấp cao tại Hà Nội có tiền lệ chưa? Nêu một
VAN DE 3: CHUYEN GIAO NGHIA VU THEO THOA THUAN Tóm tắt Bản án số 148/2007/DSST ngày 26/9/2007 của Tòa Án nhân thị xã Châu Đốc, tỉnh
Câu 1: Điểm giống và khác nhau cơ bản giữa chuyên giao quyên yêu cầu và chuyển giao
Câu 2: Thông tin nảo của bản án cho thấy bà Phượng có nghĩa vụ thanh toán cho bà Tú? 10
Trang 4Cau 3: Doan nao cua ban an cho thay nghĩa vụ trả nợ của bà Phượng đã được chuyên sang
Câu 5: Nhìn từ góc độ văn bản, người có nghĩa vụ ban đầu có còn trách nhiệm đối với người có quyền không khi người thé nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ được chuyên giao?
Câu 6: Nhìn từ góc độ quan điểm của các tác giả, người có nghĩa vụ ban đầu có còn trách nhiệm đối với người có quyền không khi người thế nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ được chuyên giao Nêu rõ quan điểm của các tác giả mà anh/ chị biết -cccccccc 12 Câu 7: Đoạn nảo của bản án cho thấy Tòa án theo hướng người có người nghĩa vụ ban đầu
Câu 9: Trong trường hợp nghĩa vụ của bà Phượng đối với bà Tú có biện pháp bảo lãnh của người thứ ba thì khi nghĩa vụ được chuyên giao, biện pháp bảo lãnh có chấm dứt không?
Trang 5VAN ĐÈ 1: THỰC HIỆN CÔNG VIỆC KHÔNG CÓ UỶ QUYÈN
Tém tat Ban án số 94/2021/DS-PT ngày 03/11/2021 về vụ việc tranh chấp đòi lại tài san
Nguyên đơn: Bả Phạm Thị Kim V; BỊ đơn: Phạm Văn H, bả Nguyễn Thị Ð
Nội dung: Ngày 21/5/2009, nguyên đơn trả nợ thay cho vợ chồng bị đơn vay tại Qũy TDTW chỉ nhánh Sóc Trăng số tiền 124.590.800 đồng (nợ gốc 100.000.000 đồng và nợ lãi 24.590.800 đồng), là số tiền nợ vay đến hạn hợp đồng mà các bị đơn không thực hiện nghĩa vụ trả nợ, nên Quỹ TIDTW chỉ nhánh Sóc Trăng xử lý tải sản thế chấp đề thu hồi nợ Nguyên đơn không muốn đề Quỹ TDTW chí nhánh Sóc Trăng xử lý tải sản thế chấp của các bị đơn nên đã trả thay Sau đó, bị đơn H có trả cho nguyên đơn V được số tiền 35.000.000 đồng, số tiền còn lại chưa trả Sau khi nguyên đơn trả nợ thay cho các bị đơn, cũng không yêu cầu các bị đơn trả lại số tiền đã bỏ ra trả thay, mà bỏ mặc cho đến trước khi khởi kiện ra Tòa án khoảng 06 tháng thì nguyên đơn mới yêu cầu các bi đơn trả lại số tiền đã bỏ ra trả thay, do các bị đơn không có khả năng trả nên nguyên đơn khởi kiện
Nhận định của Tòa: Vụ việc trên đủ điều kiện đề cho rằng việc trả nợ thay của nguyên đơn chính là “thực hiện nghĩa vụ không có ủy quyền” được quy định tại Điều 574 BLDS 2015 Đồng thời phát sinh lãi do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền, nên về thời gian tính lãi các bị đơn phải trả lãi cho nguyên đơn kê từ ngày nguyên đơn yêu cầu (trước ngày khởi kiện 06 tháng, là ngày 28/01/2020) cho đến ngày xét xử sơ thâm Câu 1: Thế nào là thực hiện công việc không có ủy quyền?
Căn cứ Điều 574 BLDS 2015: “7c hiện công việc không có ủy quyển là việc một người không có nghĩa vụ thực hiện công việc nhưng đã tự nguyện thực hiện công việc đó vì lợi ích của người có công việc được thực hiện khi người này không biết hoặc biết mà không phản đối ”
Câu 2: Vì sao thực hiện công việc không có ủy quyền là căn cứ phát sinh nghĩa vụ?
Thực hiện công việc không có ủy quyền vốn là những sự kiện xảy ra trên thực tế không nằm trong dự tính Và việc đó cũng có giá trị pháp lý thông qua các quy phạm pháp luật nhất định, cụ thể là ở Khoản 3 Điều 275, Điều 574 đến Điều 578 BLDS 2015 Các sự kiện pháp lý này chính là nguyên nhân khiến những quan hệ pháp luật tự phát sinh, thay đổi và chấm dứt, kéo theo là nghĩa vụ giữa các chủ thể được hình thành vi vay có thê nói thực hiện công việc không có ủy quyên là căn cứ phát sinh nghĩa vụ
Trang 6Câu 3: Cho biết điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 về chế định “thực hiện công việc không có uỷ quyền?
Về khái niệm, điểm mới của chế định thực hiện công việc không có uỷ quyền ở BLDS 2015 so với BLDS 2005 là ở chỗ Điều 574 BLDS 2015 đã bỏ chữ “hoản toan vi lợi ích của người có công việc được thực hiện” thành “vi loi ich cua người có công việc được thực hiện”
Thay đổi trên là hoản toàn hợp lí vì trên thực tế, có nhiều trường hợp một người thực hiện công việc không có ủy quyền không chỉ hoản toàn vì lợi ích của người có công việc được thực hiện mà còn dé dam bảo cho lợi ích của bản thân Mặc khác, việc luật cũ quy định “hoàn toản vì lợi ích của người có công việc được thực hiện” có phần khắt khe dẫn đến không phù hợp trên thực tế, đồng thời gây ra sự không thống nhất trong thực tế xét xử và văn bản luật
Và nghĩa vụ thực hiện công việc không có ủy quyên: - Khoản 3 Điều 575 BLDS 2015 quy định các trường hợp người thực hiện công việc không có ủy quyền không cần phải báo cho người có công việc được thực hiện về quá trình và kết quả thực hiện công việc bao gồm cả “không biết nơi cư trú” và không biết trụ sở của người có công việc được thực hiện Còn Khoản 3 Điều 595 BLDS 2005 thi chỉ quy định về “không biết nơi cư trú” Sự bố sung trên là hoàn toàn hợp lí vì chủ thê của luật đân sự ngoài cá nhân thì còn có pháp nhân Theo đó, với một pháp nhân thi lại không tồn tại khái niệm “nơi cư trú” mà lại là khái niệm “trụ sở”, tức nơi đặt cơ quan điều hành của pháp nhân đó
- Khoản 4 Điều 575 BLDS 2015 quy định rõ ràng về trường hợp người có công việc được thực hiện chết, nếu là cá nhân và chấm dứt tồn tại nêu là pháp nhân thi người thực hiện công việc phải tiếp tục thực hiện công việc , trong khi Khoản 4 Điều 595 BLDS năm 2005 thì lại không quy định đối với pháp nhân Sự bổ sung trên là hoản toàn hợp lí vì chủ thể của luật dân sự không chỉ có cá nhân mà còn bao gồm pháp nhân Mà đối với pháp nhân, khái niệm “chết” không tồn tại mả thay vào đó là “chấm dứt tồn tại”
Câu 4: Các điều kiện để áp dụng chế định “thực hiện công việc không có ủy quyền” theo BLDS 2015? Phân tích từng điều kiện
Căn cứ theo quy định tại Điều 574 BLDS 2015, “Thực hiện công việc không có uỷ quyền lả việc một người không có nghĩa vụ thực hiện công việc nhưng đã tự nguyện thực hiện công việc đó vi lợi ích của người có công việc được thực hiện khi người này không biết hoặc biết mà không phản đối”
Đề áp dụng chế định “thực hiện công việc không có ủy quyền”, cần phải thỏa mãn các điêu kiện sau:
Trang 7Thứ nhắt, “Người không có nghĩa vụ thực hiện công việc” Người thực hiện công việc không có ủy quyền không có nghĩa vụ thực hiện công việc nhưng đã tự nguyện thực hiện công việc đó, vì lợi ích của người có công việc Nghĩa vụ ở đây có thê là nghĩa vụ pháp lý do luật định hoặc do các bên thỏa thuận Việc làm nảy tự nguyện dựa trên tinh thần tương thân, tương trợ giúp đỡ lẫn nhau trong lúc gặp khó khăn tạm thời nên giữa họ không có mối quan hệ pháp lý nào về công việc được thực hiện trước đó
Thứ hai, “Vì lợi ích của người có công việc được thực hiện” Việc thực hiện công việc không có ủy quyền này nhằm mang lại lợi ích cho người có công việc nhưng không thế thực hiện trong hoản cảnh đó Khi đó người thực hiện công việc không có ủy quyền thực hiện công việc với suy nghĩ nếu không có ai thực hiện công việc thì lợi ích của người có công việc sẽ bị giảm di
Thứ ba, “Người có công việc không biết hoặc biết mà không phản đối” Điều kiện này được suy ra từ Điều 574 BLDS 2015, thê hiện tính tuyệt đối trong quy định Người thực hiện công việc không có ủy quyền thực hiện công việc dựa trên tỉnh thần tự nguyện, vì lợi ích của người có công việc được thực hiện mà không có sự thỏa thuận giữa các bên Do đó, đa phần các công việc được thực hiện không có ủy quyền thi người có công việc được thực hiện không thê biết hoặc biết mà không phản đối việc thực hiện công việc Nếu trong quá trình thực hiện có sự phản đối từ bên có công việc được thực hiện thì công việc đó buộc phải cham đứt và không được xem là thực hiện công việc không có ủy quyên
Cuối cùng, việc thực hiện công việc không có ủy quyền không vi phạm điều cắm của pháp luật, không trái với đạo đức xã hội Một người tự nguyện thực hiện công việc của người khác coi đó là bôn phận của mình và phải xuất phát từ người có công việc Mục đích và nội dung của việc thực hiện công việc là không trái pháp luật và xâm phạm đạo đức xã hội
Câu 5: Trong Bản án nêu trên, Tòa án áp dụng quy định về “thực hiện công việc không có ủy quyền” có thuyết phục không? Vì sao?
Theo nhóm tôi, trong bản án nảy Tòa án áp đụng quy định về “thực hiện công việc không có ủy quyền” là hoản toàn thuyết phục Bởi căn cứ vảo Điều 574 BLDS 2015, “/ực hiện công việc không có ủy quyên là việc một người không có nghĩa vụ thực hiện công việc nhưng để tự nguyện thực hiện công việc đó vì lợi ích của người có công việc được thực hiện khi người này không biết hoặc biết mà không phan doi” O đây, nguyên đơn bà V mặc dù không có nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng nhưng lại tự nguyện thực hiện trả nợ thay cho các bị đơn là H và Ð, việc trả nợ thay là nhằm không dé Qũy TDTW chỉ nhánh Sóc Trăng xử lí tài sản thế chấp, cho thấy hoản toàn vì lợi ích của các bị đơn, sau khi thực hiện nguyên đơn đã báo cho bị đơn biết và bị đơn cũng không phản đối Do đó, việc Tòa án nhận định nguyên đơn thực hiện nghĩa vụ
3
Trang 8thay cho các bị đơn chính là nguyên đơn thực hiện công việc không có ủy quyên là có căn cứ và phù hợp
Câu 6: Việc Tòa án tính lãi đối với nghĩa vụ trả tiền như trong Bản án có thuyết phục không? Vì sao?
Việc Toả án Phúc thâm tính lãi đối với nghĩa vụ trả tiền như trong Bản án là hoàn toan thuyét phuc Dau tién, Toa an cap sơ thắm nhận định việc nguyên đơn thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho các bị đơn vào ngày 21/5/2009 là nguyên đơn thực hiện công việc không có ủy quyền là có căn cứ và phù hợp theo quy định tại Điều 594 Bộ luật Dân sự năm 2005(tương ứng Điều 574 Bộ luật Dân sự năm 2015) là hợp lý Đồng nghĩa với việc các bị đơn phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán toàn bộ số tiền mà nguyên đơn đã trả thay và tại thời điểm lúc bấy giờ đã phát sinh nghĩa vụ trả tiền của các bị đơn đối với nguyên đơn theo quy định tại Điều 280, khoản 3 Điều 28L Bộ luật Dân sự năm 2005 (Điều 274, khoản 3 Điều 275 Bộ luật Dân sự năm 2015) Day la khoản tiền nguyên đơn tự nguyện trả thay cho bị đơn và không phát sinh lãi nhưng khi nguyên đơn có yêu cầu các bị đơn thực hiện nghĩa vụ trả lại tiền mà các bị đơn không
thực hiện hoặc chậm thực hiện hay khi quyền va lợi ích hợp pháp bị xâm phạm mà
nguyên đơn khởi kiện thì phát sinh lãi do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền, nên các bị đơn có trách nhiệm trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả, theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357, khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015 Theo nội dung bản án, “ sưøw kỉ thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay mà các bị đơn không tự nguyện thanh toán thì nguyên đơn phải yêu cầu các bị đơn thanh toán, nhưng nguyên đơn không yêu câu; cũng như khi quyên và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn bị xâm phạm thì nguyên đơn cũng không khỏi kiện; mãi cho đến trước ngày khởi kiện 06 tháng thì nguyên đơn mới yêu cầu các bị dơn thanh toán, do các bị đơn không thanh toán nên ngày 28/07/2020 nguyên đơn khởi kiện ` Do đó, đây hoàn toàn là cơ sở phù hợp dé xác định thời điểm tính lãi là trước ngày khởi kiện 06 tháng, là ngày
28/01/2020 cho đến ngày xét xử sơ thâm là ngày 13/05/2021 (15,5 tháng) căn cứ theo quy định tại khoản l Điều 357 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Trang 9VAN ĐÈ 2: THỰC HIỆN NGHĨA VỤ (THANH TOÁN MỌT KHOẢN
TIÊN)
Tình huống: Ngày 15/11/1973, ông Quới cho bà Cô thuê nhà và nhận tiền thế chân của bà Cô 50.000đ Nay, ông Quới yêu cầu bà Cô trả nhà Bà Cô đồng ý trả nhà và yêu cầu ông Quới trả tiền thế chân (Lưu ý: giá gạo trung bình vào năm 1973 là 137d/kg va piá sao trung bình hiện nay theo Sở tài chính Tp.HCM là 18.000đ/kạ)
Tóm tắt Quyết định giám đốc thẩm số 15/2018/DS-GĐT ngày 15 tháng 3 năm 2018 của Tòa ún nhân dân cấp cao tại Hà Nội
Ông Phục thừa hưởng diện tích đất do cha mình để lại và chuyện nhượng thửa đất đó cho vợ chồng ông Bảng Ngày 26/11/1991 cụ Bảng chuyên nhượng đất trên cho vợ chồng bả Hương ông Thịnh tuy nhiên bả Hương chưa thanh toán hết tiền nhả Ngày 28/6/1996, bà Hương chuyên nhượng toản bộ nhà, đất trên cho vợ chồng ông Chinh bả Sáu Theo giấy biên nhận ngày 36/11/1991 bả Hương mới trả cụ Bảng 3.000.000 và còn thiếu 2.000.000, Ngày 16/4/1992, bà Hương trả tiếp 1.000.000 và nợ 1.000.000 Do đó, bà Hương mới chỉ thanh toán được %⁄ giá trị nhà, đất và phải thanh toán khoản nợ tương đương 1⁄2 giá trị nhà đất theo định giá thời điểm xét xử sơ thâm
Tóm tắt quyết định Húy bán án số 38/2015/DS-PT và bản án 03/2015/DS¬-ST Nguyên đơn là cụ Bằng khởi kiện yêu cầu bị đơn là bà Hường thanh toán số tiền còn thiếu trong hợp đồng chuyên nhượng căn nhà cấp bốn hai gian cùng toàn bộ thửa đất số 49, Tờ bản đồ số 13 mà cụ đã chuyên nhượng cho vợ chồng ông Thịnh, bả Hường vảo năm 1991 với giá 5.000.000 đồng, bả Hường đã trả 4.000.000 đồng, còn nợ 1.000.000 đồng tương đương 1⁄5 giá trị thửa đất chưa thanh toán Sau đó bả Hường đã chuyên nhượng lại toàn bộ nhà đất trên cho vợ chồng ông Chính, bà Sáu trong khi vẫn chưa trả nợ cho cụ Bằng Cụ Bằng yêu cầu bả Hường trả cho cụ số tiền tương đương 1/5 giá trị căn nhà, cụ thể là 1.697.760 đồng (theo định giá tải sản), nếu không thì trả bằng 1/5 diện tích đất mả bả Hường chưa thanh toán Tòa sơ thâm va phúc thâm đều quyết định bà Hường trả cả tiền gốc và lãi cho cụ Bang 1a 2.710.000 đồng Tòa giám đốc thâm nhận định, bà Hương phải thanh toán cho cụ Bằng số tiền tương đương 1/5 giá trị nha, dat theo định giá tài sản tại thời điểm xét xử sơ thâm mới đúng với hướng dẫn tại điểm b2, tiểu mục 2.1, mục 2, phan II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thâm phán Tòa án nhân dân tối cao Tòa quyết định hủy bản án sơ thâm và phúc thâm, giao hồ sơ vụ án xét xử lại
Trang 10Câu 1: Thông tư trên cho phép tính lại giá trị khoản tiền phải thanh toán là như thế nào? Qua trung gian là tài sản gi?
Thông tư 01/TTLT 1997 cho phép tính lại giá trị khoản tiền phải thanh toán trong trường hợp đối với nghĩa vụ là các khoản tiền bồi thường, tiền hoản trả, tiền công, tiền lương, tiền chia tải sản, tiền đền bù công sức, tiền cấp dưỡng, tiền vay không có lãi, tiền truy thu thuế, tiền truy thu do thu lợi bất chính thì được tính theo điểm a khoản 1 Mục I Thông tư 01/TTLT 1997, cụ thể: “Nếu việc gay thiệt hại hoặc phát sinh nghĩa vu dan su xảy ra trước ngày 1-7-1996 và trong thời gian từ thời điểm gây thiệt hại hoặc phát sinh nghĩa vụ đến thời điểm xét xử sơ thẩm mà giá gạo tăng từ 20% trở lên, thì Toà án quy đổi các khoản tiền đó ra gạo theo giá gạo loại trung bình ở địa phương (từ đây trở đi gọi tắt là "giá gạo") tại thời điểm gây thiệt hại hoặc phát sinh nghĩa vụ, rồi tính số lượng gạo đó thành tiền theo giá gạo tại thời điểm xét xử sơ thẩm để buộc bên có nghĩa vụ về tài sản phải thanh toán và chịu án phí theo số tiền đó ”
Trường hợp đối với các khoản tiền tịch thu, tiền phạt, tiền án phí thì khi xét xử toả án chỉ quyết định mức tiền cu thé ma không áp dụng cách tính đã hướng dẫn tại khoản I trên Còn đối với các khoản tiền vay, gửi ở tài sản Ngân hàng, tin dung, do giá trị của các khoản tiền đó đã được bảo đảm thông qua các mức lãi suất do Ngân hàng Nhà nước quy định, cho nên khi xét xử, trong mọi trường hợp tòa án đều không phải quy đôi các khoản tiền đó ra gạo
Câu 2: Đối với tình huống thứ nhất, thực tế ông Quới sẽ phải trả cho bà Cô khoản tiền cụ thể là bao nhiêu? Nêu rõ cơ sở pháp lý khi trả lời
Căn cứ vào điểm a khoản l Mục I Thông tư 01/TTLUT năm 1997, giá gạo vào 1973 là 137đ/1kg thì số lượng gạo được quy đổi là 364,96kg (50.000đ) Giá gạo tại thời điểm trả nhà là 18.000đ/lkg thì thực tế ông Quới sẽ phải trả cho bả Cô khoản tiền cụ thé la 6.569.280 đồng (364,96kg x 18.000đ/kg= 6.569.280 đồng)
Câu 3: Thông tư trên có điều chỉnh việc thanh toán tiền trong hợp đồng chuyển nhượng bắt động sản như trong Quyết định số 15/2018/DS-GDT không? Vì sao?
Thông tư 01/TTTL năm 1997 không điều chỉnh việc thanh toán tiền trong hợp đồng chuyên nhượng bất động sản như trong Quyết định số 15/2018/DS-GDT Do thông tư 01/TTLT 1997 cho phép tính lại giá trị khoản tiền phải thanh toán trong trường hợp đối với nghĩa vụ là các khoản tiền bồi thường, tiền hoản trả, tiền công, tiền lương, tiền chia tải sản, tiền đền bù công sức, tiền cấp dưỡng, tiền vay không có lãi, tiền truy thu thuế, tiền truy thu do thu lợi bất chính và điều chỉnh nghĩa vụ về tài sản là hiện vật Và không quy định điều chỉnh việc thanh toán tiền trong hợp đồng chuyền nhượng bất động sản