Giới thiệu về hoạt động cho vay thé chap trong ngân hàng thương mai Hoạt động cho vay thé chấp đảm bảo tiền vay trong các ngân hàng Thương maiViệt Nam hiện nay được thực hiện theo quy đị
OCB) 13/4/1996
Orient Commercial Joint Stock Bank
23 Sai Gon (SCB) Số 238/GP- |10.583 | 47
Sai Gon | NHNN ngày Commercial Joint | 26/12/2011
BANK) 09/5/2003
25 Sài gòn — Ha nội Số 0041/NH-GP | 8.865 48
SHB) 13/11/1993
Vai trò của Bat động sản thé chấp bảo đảm tiền vay
© Đối với chủ sở hữu Bat động sản
Chủ sở hữu Bất động sản đồng thời là người đứng ra thế chấp, là bên đi vay Việc thé chấp Bat động san đang sở hữu sẽ nhận được vốn dé tiễn hành đầu tư, sử dụng cho mục đích của mình.Đồng thời, hầu hết các trường hợp thế chấp Bất động sản đảm bảo tiền vay, khách hàng vẫn được sử dụng Bất động sản đó trong thời gian thế chấp.
Tuy nhiên bất động sản khi đem đi thế chấp thường chỉ được các ngân hàng định giá ở mức giá rất thấp, là giá khi thị trường rơi vào tình trạng xấu nhất theo
Chuyên đề thực tập GVHD: ThS Trần Việt Ha dự đoán Do đó giá trị của bất động sản không được đánh giá chính xác, gây thiệt thòi cho bên đi vay e_ Đối với các tổ chức tín dụng nhận thé chấp Ở đây xét đến chủ thể ngân hàng là bên nhận thế chấp.Ngân hàng là một tổ chức kinh doanh tài chính có hoạt động chính là luân chuyển tiền tệ Nhận thế chấp Bat động sản nói riêng và nhận thé chấp tài sản nói chung là một trong những hoạt động giúp luân chuyên tiền đều đăn, từ đó hoạt động của ngân hàng có thể diễn ra bình thường.
Việc nhận thé chấp Bat động sản có thé làm tăng lượng vốn dự trữ bang tàisản của ngân hàng, sinh ra lợi nhuận cho ngân hàng (lãi vay mà người thế chấp phải trả cho ngân hàng).
Bất động sản thế chấp đảm bảo tiền vay nâng cao trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay, đồng thời phòng ngừa rủi ro khi phương án trả nợ dự kiến của bên vay không thực hiện được hoặc xảy ra các rủi ro không lường trước. © Đối với nên kinh tế nói chung
Việc các ngân hàng tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân được vay vốn dé kinh doanh hay mở rộng kinh doanh đã thúc day sự phát triển mạnh mẽ cho nền kinh tế Từ đó giúp phát triển thị trường tài chính, tiền tệ cũng như tác động mạnh mé tới sự ồn định va phát triển của toàn bộ nền kinh tế
1.2.4 Quy định về Bat động sản thé chấp bảo đảm tiên vay của Nhà nước e Phân loại bat động san thé chap bảo đảm tiền vay
Bất động sản nói chung và Bất động sản thế chấp bảo đảm tiền vay nói riêng rất đa dạng, phong phú về vị trí, hình thức, kích thước, tính năng do đó cần phân loại hệ thống để có sự quản lý chặt chẽ, rõ ràng trong hoạt động thé chap tai san Cu thé, theo Nghị định số: 163/2006/NĐ-CP về giao dịch đảm bảo của Chính phủ, Bất động sản thế chấp đảm bảo tiền vay được phân loại như sau:
- Nha ở, công trình trên đất, công trình gắn liền với đất, bao gồm cả tài sản gắn liền với nhà ở và công trình đó, tài sản khác gắn liền với đất.
- Quyền sử dụng đất được pháp luật quy định được thé chap
Chuyên đề thực tập GVHD: ThS Trần Việt Ha
Hoa lợi, lợi tức, các quyền phát sinh từ bất động sản (nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luạt có quy định chỉ tiết)
Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản có vật phụ, thì vật phụ cũngthuộc tài sản thế chấp trong trường hợp thé chấp một phan bất động sản có vậtphụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận;
Các tài sản khác được pháp luật quy định Điều kiện Bat động sản được chấp nhận thé chấp bảo đảm tiên vay Điều kiện để một Bat động san được chấp nhận là tài sản thế chấp bảo đảm tiền vay trong mỗi ngân hàng được quy định cụ thể, trong đó, các điều kiện cơ bản nhất có thể được liệt kê như sau:
Bất động sản phải thuộc quyền sở hữu, quản lý, sử dụng của người vay, bên bảo lãnh theo quy định Cụ thể: đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng của người vay, bên bảo lãnh và được thế chấp, bảo lãnh theo quy định của pháp luật về đất đai;
Là Bất động sản được phép giao dịch.
Tại thời điểm thế chấp, cầm có, bảo lãnh Bat động sản không có tranh chap.
Bat động sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì người vay phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay Người vay, bên bảo lãnh chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính hợp pháp của Bất động sản bảo đảm tiền vay. Đối với Bất động sản là nhà ở nói riêng, theo điều 91 Luật Nhà ở năm 2005, điều kiện của nhà ở khi tham gia giao dịch (trong đó có hoạt động thế chấp):
Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;
Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
Không bị kê biên dé thi hành án hoặc dé chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thâm quyền.
Trường hợp nhà ở cho thuê ngoài các điêu kiện trên còn phải bảo đảm chât lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, cung câp điện, nước, vệ sinh môi trường và các điêu kiện thiệt yêu khác.
Chuyên đề thực tập GVHD: ThS Trần Việt Ha
1.3 Định giá bất động sản thé chấp bảo đảm tiền vay
1.3.1 Các khải niệm chung se Định giá Bat động sản
Dựa trên các khái niệm tông quát vê định giá, thâm định giá và bat động sản, ta có thể rút ra nội dung của định giá bất động sản như sau:
- Dinh giá bất động sản là việc ước tính giá của bất động sản cụ thé - _ Việc định giá được thực hiện tại một thời điểm nhất định
- Viéc định giá được xác định trên một thị trường nhất định
- - Việc định giá có mục đích hoàn toàn xác định
- Dựa trên các tiêu chí kỹ thuật, tinh chất, vị trí, quy mô, tình trạng hiện tại của
- Dua trên những tiêu chuẩn, phương pháp định giá được Nhà nước quy định
Theo qui định tại Luật Kinh doanh bất động sản, định giá bat động san là việc ước tính giá trị của quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp. © Định giá Bat động sản thé chap Định giá bất động sản thé chấp là hoạt động quan trọng trong chu trình thực hiện nghiệp vụ nhận thế chấp tài sản của ngân hàng định giá bất động sản thế chấp có thé hiểu là việc xác định giá của bat động san mang di thé chap, được thực hiện tại một thời điểm nhất định theo quy định của pháp luật về hình thức và thời hạn thế chấp
Nguyên tắc định giá Bắt động sản thé chấp
Cũng giống như các tài sản khác, khi định giá bất động sản nói chung, bất động sản thế chấp nói riêng, thẩm định viên cần tuân thủ các nguyên tắc được quy định trong Tiêu chuẩn thẩm định giá số 06 (ký hiệu TDGVN 06) về Những nguyên tắc kinh tế chỉ phối hoạt động thấm định giá tài sản(Ban hành kèm theo Quyết định số 77/ 2005/QD-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính) có nội dung như sau: e_ Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thé hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó. e Nguyên tac cung - cau
Giá trị của một tài sản được xác định bởi môi quan hệ cung và câu vê tài sản đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của tài san đó cũng tác động đên cung va câu vê tài sản Giá trị của tài sản thay đôi tỷ lệ thuận với câu và tỷ lệ nghịch với cung vê
Chuyên đề thực tập GVHD: ThS Trần Việt Ha tài sản Giá tri của tài sản được xác định bởi môi quan hệ cung và câu, trong đó có các yêu tô vê đặc điêm vật lý và đặc điêm kinh tê - xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác.Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này được phản ánh trong cung - cầu và giá trị tài sản. e Nguyên tắc thay đổi
Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá trị của nó Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá tri Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi Do đó, trong thâm định giá tài sản, thâm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân qua giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất. e Nguyên tac thay thé
Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thé thay thé lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác Hình thành giá trị của tài sản được thâm định giá thường có liên quan đến giá trị của các tài sản khác có thể thay thế Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ ban được trước.Giới hạn trên của giá tri tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thé trong cùng một thị trường và một thời điểm. e Nguyên tắc cân bằng
Các yếu tố cau thành của tài sản cần phải cân bằng dé tài sản đạt được kha năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự cân bằng như vậy hay không Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra răng vi tri dat kê cận cũng phải có cùng một mức giá tri như vậy.
Chuyên đề thực tập GVHD: ThS Trần Việt Ha e Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần.
Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. e_ Nguyên tắc phân phối thu nhập
Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai. e_ Nguyên tắc đóng góp
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá tri của tài sản đó Giá tri của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự văng mặt của tác nhân đó làm giảm di bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị ma nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thâm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất. e Nguyên tắc tuân thi
Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm dat được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi thâm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất. e Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đây cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này với tài sản khác Do đó, giá trị của tài sản được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường.
Chuyên đề thực tập GVHD: ThS Trần Việt Ha e Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.
1.3.4 Quy trình định giá Bat động sản thé chấp e Xác định giá trị thực cua Bắt động sản thé chap e Xác định bat động sản cần định giá và giá trị làm co sở định giá
- Xác định các đặc điểm cơ bản của bất động sản cần định giá về mặt pháp lí, kinh tế, kỹ thuật
THUC TRẠNG CONG TÁC ĐỊNH GIA BAT ĐỘNG SAN THE CHAP TẠI NGAN HANG DAU KHÍ TOÀN CÂU - CHI NHANH HAI PHONG
2.1 Téng quan về ngân hàng Dau khí Toàn Cau — Chi nhánh Hải Phong
2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển
Cùng với xu hướng phát triển mở rộng của GP Bank trên toàn quốc, chỉ nhánh GP
Bank Hải Phòng đã được thành lập vào ngày 22/05/2007 Từ một văn phòng giao dịch tại địa chi 55 Điện Biên Phu, Hải Phòng, đến nay GP Bank Hải Phòng đã phát triển mà mở rộng thêm ba phòng giao dịch trên địa bàn thành phó.
Từ buổi đầu thành lập, GP Bank Hải Phòng gặp rất nhiều khó khăn như sự non trẻ của mình so với các NHTM khác, tuy nền kinh tế đang trong đà phát triển nhưng do tham gia thị trường muộn, GP Bank gặp phải sự cạnh tranh rất khốc liệt từ các ngân hàng khác Tuy nhiên, chỉ nhánh cũng có một số thuận lợi đó là: Trụ sở tại tuyến phố chính, khu đông dân cư, có nhiều khách hàng vay vốn là các doanh nghiệp làm ăn có uy tín và có quan hệ lâu dài với ngân hang Hơn nữa, GP Bank Hải Phòng có giám đốc và tập thé cán bộ nhân viên khá trẻ, có trình độ chuyên môn cao và rất năng động, nhiệt tình trong công việc Vì vậy, trải qua hơn bảy năm hình thành và phát triển, chi nhánh Hải Phòng dan dần khang định được thương hiệu va giá trị cốt lõi của mình, đưa chi nhánh GP Bank Hải Phòng trở thành một trong những chi nhánh hàng đầu của hệ thống ngân hàng TMCP Dầu khí Toàn Cầu, mang lại niềm tin lớn, tạo dựng uy tín đối với khách hàng.
2.1.2 Sơ đồ cơ cau tô chức và chức năng nhiệm vụ
Chuyên đề thực tập GVHD: ThS Trần Việt Ha
Tổng số cán bộ, công nhân viên của chi nhánh là 89 người, co cầu cụ thé :
- Phong kế toán và dịch vụ khách hàng: 15 người
- Phong hỗ trợ tín dụng: 15 người - Bo phận hé tro nghiệp vu: l6 người - _ Bộ phận thấm định: 5 người
Cơ cau tô chức của chỉ nhánh gồm các phòng, ban : Ban giám đốc, phòng giao dịch, phòng kế toán và dịch vụ khách hàng, phòng khách hàng doanh nghiệp, phòng khách hàng cá nhân Mỗi phòng ban sẽ thực hiện những chức năng nhiệm vụ riêng khác nhau phù hợp với năng lực quản lý và làm việc của từng phòng Cụ thé như sau:
Chịu trách nhiệm thực hiện việc quản lý và quyết định những vấn đề về cán bộ, trực tiếp chỉ đạo mọi hoạt động của chi nhánh.
Trực tiếp phụ trách công tác kế toán của đơn vị, tham mưu cho giám đốc về tình hình hoạt động kinh doanh của chỉ nhánh và đề đạt những giải pháp hiệu quả.
Thực hiện việc huy động vốn, thực hiện công tác tín dụng, công tác marketing, cung cấp các dịch vụ ngân hàng đến với khách hàng.
Phòng kế toán và dịch vụ khách hàng:
- Thực hiện nhiệm vụ giao dịch với khách hàng (tiếp xúc, tiếp nhận yêu cầu sử dụng dịch vụ ngân hàng của khách hàng, hướng dẫn thủ tục giao dịch, mở tài khoản, gửi tiền, rút tiền, thanh toán, chuyền tiền ) tiếp thị giới thiệu sản phẩm dịch vụ ngân hàng,
- Thực hiện công tác hạch toán kế toán, quản lý tài chính, hạch toán thống kê và thanh toán các giao dịch với khách hàng và hạch toán các nghiệp vụ có liên quan.
Chuyên đề thực tập GVHD: ThS Trần Việt Ha
Phòng khách hàng doanh nghiệp: Phát triển, duy trì quan hệ với khách hàng doanh nghiệp lớn, vừa và nhỏ; chăm sóc và theo dõi tình hình sử dụng vốn vay của khách hàng.
Phòng khách hàng cá nhân: Phát triển, duy trì quan hệ với khách hàng cá nhân, chăm sóc và theo dõi tình hình sử dụng vốn vay của khách hàng.
Bộ phận hỗ trợ nghiệp vụ: Phéi hợp hỗ trợ CV Quan hệ Khách hang dé hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ vay vốn, thực hiện các nghiệp vụ giải ngân, thu nợ, thực hiện các thủ tục đảm bảo tiền vay như công chứng, đăng kí giao dịch đảm bảo, nhập kho tài sản đảm bảo, xử lý nợ quá hạn theo thâm quyên.
Bộ phận thẩm định: thẩm định/tái thâm định các khoản vay, quản lý chất lượng tín dụng của khách hàng.
2.1.3 Quy trình thẩm định tín dụng
Thâm định và xét duyệt cấp tín dụng nằm trong giai đoạn một của cả quy trình tín dụng tại chi nhánh GP BANK, bao gồm các bước sau:
(1.1) _ Tiếp nhận hồ sơ khách hàng - Chuyên viên Quan hệ khách hàng (CVQHKH) thu thập hồ sơ vay von/ bảo lãnh/ thanh toán quốc tế và thông tin của khách hàng theo quy định và hướng dẫn của GP
(1.2) Lap báo cáo dé xuất tín dụng - CVQHKH lập báo cáo đề xuất tín dụng cho khách hàng,báo cáo cấp có thầm quyền kiểm soát (Trưởng/ phó phòng/ giám đốc/ Phó giám đốc) và chuyển sang thẩm định tín dụng (TDTD) theo quy định GP Bank.
Lưu ý: CVQHKH có trách nhiệm kiểm tra và xác thực thông tin trước khi chuyên đến TDTD; thường xuyên theo dõi quá trình thâm định, phê duyệt hồ sơ; liên hệ, thông tin cho khách hàng tình hình xử lý hồ sơ và thời gian dự kiến giải quyết xong hồ
(1.3) Lap báo cáo thâm định tín dụng - CV TĐTD tiến hành thâm định hồ sơ khách hàng (theo mẫu Báo cáo thẩm định tín dụng — được quy định chỉ tiết tới từng nhóm khách hàng, sản phẩm)
Chuyên đề thực tập GVHD: ThS Trần Việt Ha
- Trường hợp gặp những vấn đề còn vướng mắc, chưa rõ ràng do: thiếu thông tin, phương án kinh doanh cần cơ cấu, TĐTD trao déi/ yêu cầu với QHKH dé bổ sung thông tin/ gặp khách hàng
(1.4) Tham định TSĐB Lưu ý: TDTD, HTQHKH, QHKH phối hợp linh hoạt dé mang lại hiệu quả cao nhất trong quá trình cấp tín dụng cho khách hàng, phù hợp với các quy định của pháp luật và quy định của GP Bank trong từng thời kỳ.
CÁC GIẢI PHAP NHAM NANG CAO CHAT LƯỢNG ĐỊNH GIA BAT PONG SAN THE CHAP TAI NGAN HANG DAU KHI TOAN CAU — CHI NHANH HAI
3.1 Định hướng cho hoạt động định giá bat động sản thé chấp tại ngân hang Dau khí
Toàn Câu — Chỉ nhánh Hải Phòng Thâm định giá BĐS phục vụ cho mục đích thé chấp cho vay tại ngân hang là một trong những nhiệm vụ rất quan trọng hiện nay, đặc biệt trong giai đoạn mở cửa hội nhập kinh tế quốc tế thì nhu cầu vay tín dụng cho các mục đích kinh doanh và tiêu dùng ngày càng nhiều giữa ngân hang và các tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân. Đề đảm bảo an toàn cho các khoản vay tin dụng, ngân hàng TMCP Quân đội chi nhánh GP BANK đã hình thành bộ phận thâm định nhằm thực hiện nhiệm vụ chuyên trách của mình là thâm định tín dụng, định giá các tài sản được đem ra thế chấp làm căn cứ cho bộ phận tín dụng quyết định mức cho vay. ĐỂ nâng cao chất lượng công tác thâm định giá TSDB là BĐS, bộ phận thâm định nói riêng và chi nhánh nói chung cần đạt được một số mục tiêu và phương hướng chính:
- Xây dựng quy trình thâm định giá đảm bảo tính chặt chẽ trong khâu tổ chức
- Thực hiện nghiêm chỉnh quy trình đã ban hành - Đặt mục tiêu công tác định giá sẽ ngày càng là khâu quan trọng trọng hoạt động tín dụng của ngân hàng
- Kết hợp và gắn liền với việc xây dựng cơ chế phát triển thị trường tài chính bat động san Việt Nam
- Thuong xuyén tap huan, nâng cao trình độ, kỹ năng phương pháp thâm định cho đội ngũ cán bộ làm công tác thâm định.
- tranh thủ và tiếp cận các ngành có liên quan, các Tổng công ty doanh nghiệp và các địa phương dé nắm bắt thông tin phục vụ cho việc tiếp cận các dự án và thâm định cho vay.
Chuyên đề thực tập GVHD: ThS Trần Việt Ha
- Hoan thiện các văn bản nghiệp vụ có liên quan đến nghiệp vụ thấm định, phối hợp với Hội sở đào tạo làm tốt nhiệm vụ tập huấn nghiệp vụ thâm định cho cán bộ thâm định và cán bộ có liên quan.
- Cung cấp kịp thời cho cơ sở những thông tin về diễn biến của nền kinh tế, những điều chỉnh trong cơ chế chính sách có liên quan đến nghiệp vụ thâm định.
- Nâng cao chất lượng thông tin và dự báo rủi ro trong hoạt động tín dụng Hoàn thiện hệ thống thông tin, báo cáo thống kê thâm định và lưu trữ hồ sơ.
- Tập trung nâng cao chất lượng công tác thâm định theo sự chỉ đạo của hội đồng quản trị và tổng giám đốc để so sánh thích hợp nhằm ngăn ngừa rủi ro tín dụng.
Tăng cường kiểm tra việc chấp hành quy trình nghiệp vụ thâm định của chi nhánh.
3.2 Các giải pháp đề xuất nhằm nâng cao chất lượng công tác định giá Bat động sản thé chấp
3.2.1 Phat triển đồng thời hoàn thiện kho dit liệu về giá của tài sản đảm bảo nhằm phục vụ tốt cho công tác định giá cũng như hỗ trợ thông tin cho các đơn vị trong toàn hệ thống Đây là giải pháp cần thực hiện trên toàn hệ thống NHCT trong cơ chế thị trường, các thông tin về các tài sản đảm bảo và các thông tin giao dịch trên thị trường là một nguồn tài nguyên rất quý giá Nó phục vụ rất tốt cho hoạt động thâm định tài sản, xây dựng đơn giá đất thị trường, làm cơ sở cho việc thống kê, dự báo biến động về giá bât động sản theo từng thời kỳ Các nhân viên thâm định tài sản phải thường xuyên theo dõi bám sát với thị trường đồng thời phải thu thập càng nhiều các thông tin về thị trường bât động sản qua các nguồn khác nhau nhằm tạo cho mình một hệ thống dữ liệu thông tin phong phú Điều này giúp ích rất nhiều cho hoạt động định giá của mình bởi đối với công tác định giá thì có được các thông tin là điều quan trọng nhất Dé phát triển và hoàn thiện kho giữ liệu về giá của tài sản đảm bảo thì các nhân viên thâm định cũng như các nhân viên khác đều phải cập nhật các thông tin giao dịch bât động sản trên thị trường thông qua nhiều nguồn khác nhau : Khách hàng vay mua bât động sản có thanh toán qua ngân hàng;
Chuyên đề thực tập GVHD: ThS Trần Việt Ha
Các giao dịch mua bán bât động sản được thực hiện thông qua các tô chức, cá nhân kinh doanh bât động sản, sàn giao dịch bât động sản; Các đơn vị có chức năng định giá của
Nhà nước như: Bộ Tài chính (Trung tâm thông tin và thâm định gia), Sở Tài Chính/Trung tâm thâm định giá và bán đấu giá tài sản); giá đất đang thực hiện đền bù giải toa; Bảng giá đất do UBND Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương quy định;
Kết quả bán đấu giá bât động sản do tổ chức bán đấu giá thực hiện; Giao dịch mua bán bât động sản khác mà đơn vị thu thập, xác định được; Các thông tin rao bán bât động sản trên các phương tiện thông tin đại chúng; Các nguồn thông tin khác Sau khi thu thập, nhân viên định giá sẽ nhập các thông tin đó vào phần mềm quản lý giá. Đây là phần mềm rất hữu dụng cho việc tra cứu, lưu trữ các thông tin, giúp ích rất nhiều cho quá trình định giá.
3.2.2 Đây mạnh khảo sát và xây dựng đơn giá đất các tuyên đường trên địa bàn thành phô
Day là một công việc rất quan trọng và cần thiết nhằm day nhanh tiến độ xử lý hồ sơ định giá của bộ phận thâm định tài sản Để xác định được đơn giá đất thị trường của một con đường thì cần thu thập các thông tin giao dich bât động sản trên tuyến đường đó trong thời gian gần nhất Khi thu thập được các thông tin giao dịch trên thị trường, người định giá sẽ nắm được đơn giá đất thị trường của các tuyến đường và khi định giá một bât động sản thế chấp nào toạ lạc trên tuyến đường đã có đơn giá đất thị trường thì người định giá chỉ cần lấy đơn giá đất của tuyến đường đó làm đơn giá đất của bat động sản thẩm định Điều này sẽ khiến cho công tác định giá bât động sản thế chấp sẽ được tiến hành một cách nhanh chóng đồng thời giá trị thâm định sẽ sát với giá thị trường hơn Tuy nhiên cũng cần phải thường xuyên cập nhật thay đổi giá đất thị trường sao cho phù hợp nhất với giá trị thị trường tại từng thời điểm.
Chuyên đề thực tập GVHD: ThS Trần Việt Ha
3.2.3 Tăng cường sự kết hợp giữa bộ phận định giá và bộ phận tín dụng.
Hai bộ phận này có vai trò quan trọng đảm bảo hoạt động tín dụng của ngân hàng được diễn ra thường xuyên, rút ngắn thời gian giải ngân cho khách hàng có nhu cầu vay vốn Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn đến vay vốn tại chi nhánh thì bộ phận tín dụng có nhiệm vụ thẩm tra hồ sơ vay vốn Các cán bộ của bộ phận tin dụng có trách nhiệm thu thập và yêu cầu khách hàng vay phải cung cấp đầy đủ các thông tin liên quan theo quy định của bộ phận thâm định Một khoản vay của khách hàng tại ngân hàng đều cần tài sản thế chấp nhăm tránh rủi ro trong hoạt động tín dụng của ngân hàng Khi khách hàng không có khả năng trả nợ, ngân hàng sẽ phải tiến hành xử lý bat động sản thé chấp dé thu hồi nợ Vì vậy, phía ngân hàng luôn yêu cầu khách hang phải nộp toàn bộ hồ sơ gốc có liên quan đến bat động san thế chấp Dé tránh việc khách hàng sử dụng giấy tờ giả mạo để thế chấp hoặc đem thế chấp bât động sản tại nhiều ngân hàng và chỉ đến khi ngân hàng phải xiết nợ thì mới phát hiện ra những sai sót này, các cán bộ tín dụng cần phải tiến hành kiểm tra chặt chẽ hồ sơ pháp lý của bât động sản thế chấp của khách hàng vay thông qua các cơ quan Nhà nước có thâm quyền như: UBND phường, Sở địa chính để xác nhận tính hợp pháp của các giấy tờ thé chấp Bên cạnh đó các cán bộ của bộ phận thẩm định cũng cần kiểm tra ngay hồ sơ sau khi tiếp nhận để kịp thời phát hiện những sai sót, tài liệu còn thiếu để bộ phận tín dụng bổ sung một cách nhanh chóng nhằm giảm bớt thời gian tiếp nhận và xác lập hồ sơ định giá.
3.2.4 Đào tạo nâng cao trình độ chuyên môn của các cán bộ thâm định
Một lợi thé của chi nhánh NHCT Thanh Xuân đó là: Đội ngũ cán bộ nói chung và đội ngũ cán bộ định giá nói riêng khá trẻ, năng động, có khả năng và năng lực thực sự trong công việc Tuy nhiên trước sự biến động phức tạp của thị trường bât động sản, cùng những thay đổi trong quy định, chính sách của Nhà nước thì ngân hàng cần: Bồi dưỡng, nâng cao nghiệp vụ, khả năng nắm bắt và hiểu biết pháp luật, cơ chế chính sách,văn bản, chế độ liên quan cho đội ngũ cán bộ làm công tác định giá, để họ có khả năng tiếp cận nhanh nhất, hiệu quả nhất Thực hiện các lớp tập huấn, các
Chuyên đề thực tập GVHD: ThS Trần Việt Ha cuộc hội thảo về kinh nghiệm định giá bât động sản thế chấp giữa các ngân hàng thương mại trong hệ thống NHNN Việt Nam và các ngân hàng nước ngoài dé học hỏi, tiếp thu có chọn lọc những kinh nghiệm và ứng dụng vào thực tế Sắp xếp lại đội ngũ cán bộ làm công tác định giá theo từng lĩnh vực cụ thê ( nhà phố, nhà xưởng, đất trang trại ) dé họ có kha năng nắm bắt được tình hình thị trường, hiểu sâu hơn về lĩnh vực mà mình quản lí nhằm giúp cho việc định giá đạt hiệu quả Nâng cao tính độc lập, chủ động và tự tin của nhân viên thâm định trong việc đưa ra ý kiến của mình nhằm tránh được tình trạng quá cứng nhắc theo các quy định khiến cho các kết quả thâm định thiếu chính xác đồng thời tạo điều kiện Bên cạnh đó, ngân hàng cần sử dụng các hình thức khen thưởng, kỷ luật hợp lý, kịp thời nhằm tạo ra động lực trong công tác cho các cán bộ và CVĐG và có các chế tài xử lý các vi phạm của cán bộ, CVDG khi có vi phạm.
3.2.5 Tăng hạn mức phê duyệt đối với cán bộ có thẩm quyền