Luận văn thạc sĩ Tài chính ngân hàng: Nâng cao chất lượng định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại Công ty trách nhiệm hữu hạn tư vấn bất động sản Sao Mộc

--- NGUYỄN THỊ PHƯƠNG MAI NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN SAO MỘC Chuyên ngành : Tài chính – Ng

NGUYỄN THỊ PHƯƠNG MAI

NANG CAO CHẤT LƯỢNG DỊNH GIA BẤT DỘNG SẢN TRONG HOẠT DỘNG CHO VAY TẠI CONG TY

TRACH NHIỆM HỮU HẠN TƯ VẤN BẤT DỘNG SẢN

SAO MỘC

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

HÀ NỘI - 2017

-

NGUYỄN THỊ PHƯƠNG MAI

NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÔNG TY

TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN

SAO MỘC

Chuyên ngành : Tài chính – Ngân hàng

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS PHẠM TIẾN ĐẠT

HÀ NỘI - 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu độc lập của riêng tôi Các

số liệu trong luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng

Tác giả luận văn

NGUYỄN THỊ PHƯƠNG MAI

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 5

1.1 TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 5

1.1.1 Khái quát về ngân hàng thương mại 5

1.1.2 Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại 9

1.2 CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 12

1.2.1 Khái quát về bất động sản 12

1.2.2 Khái niệm và đặc trưng của chất lượng định giá bất động sản 13

1.2.3 Nội dung chất lượng định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại 15

1.2.4 Các chỉ tiêu đánh giá chất lượng định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại 20

1.3 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 23

1.3.1 Các nhân tố chủ quan 23

1.3.2 Các nhân tố khách quan 25

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 28

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN SAO MỘC 29

2.1 KHÁI QUÁT VỀ CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN TƯ VẤN

BẤT ĐỘNG SẢN SAO MỘC 29

2.1.1 Giới thiệu công ty trách nhiệm hữu hạn tư vấn bất động sản Sao Mộc 29

2.1.2 Cơ cấu tổ chức của Công ty trách nhiệm hữu hạn tư vấn bất động sản Sao Mộc 30

2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của công ty 33

2.2 THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN SAO MỘC 35

2.2.1 Quy trình định giá BĐS áp dụng tại công ty trách nhiệm hữu hạn tư vấn bất động sản Sao Mộc 35

2.2.2 Phương pháp định giá bất động sản tại công ty trách nhiệm hữu hạn tư vấn bất động sản Sao Mộc 40

2.2.3 Tác động của định giá bất động sản đến hoạt dộng cho vay của ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam 48

2.3 ĐÁNH GIÁ CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN SAO MỘC 53

2.3.1 Những kết quả đã đạt được 53

2.3.2 Những hạn chế - nguyên nhân 55

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 62

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN SAO MỘC 63

3.1 ĐỊNH HƯỚNG NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN SAO MỘC 63 3.1.1 Định hướng phát triển hoạt động định giá bất động sản tại Công ty

trách nhiệm hữu hạn tư vấn bất động sản Sao Mộc 63

3.1.2 Mục tiêu và quan điểm nâng cao chất lượng định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại Công ty trách nhiệm hữu hạn tư vấn bất động sản Sao Mộc 64

3.2 CÁC GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN SAO MỘC 67

3.2.1 Đổi mới nhận thức về định giá bất động sản 67

3.2.2 Hoàn thiện quy trình định giá 68

3.2.3 Ứng dụng linh hoạt các phương pháp định giá bất động sản 70

3.2.4 Xây dựng hệ thống thông tin về bất động sản tại công ty 74

3.2.5 Đào tạo đội ngũ nhân sự phục vụ chất lượng định giá bất động sản 75

3.2.6 Tuyển dụng nhân sự đáp ứng yêu cầu công việc 76

3.2.7 Tuyển dụng cộng tác viên xây dựng dữ liệu thị trường 77

3.3 KIẾN NGHỊ 78

3.3.1 Nhà Nước cần cung cấp cổng thông tin để tìm kiếm các thông tin liên quan đến bất động sản 78

3.3.2 Sở địa chính cần đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở 78

3.3.3 Nhà nước cần nâng cao hiệu quả quản lý hoạt động của thị trường bất động sản 79

3.3.4 UBNB cấp tỉnh/thành phố ban hành bảng khung giá đất và giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới 81

3.3.5 Nhà nước cần thành lập cơ quan chuyên môn làm tham mưu về định giá bất động sản 81

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 82

KẾT LUẬN 83

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

1 BĐS Bất động sản

2 CVĐG Chuyên viên định giá

3 NHTM Ngân hàng thương mại

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ

Bảng 2.2: Kết quả hoạt động của công ty Sao Mộc từ 2014 -2016 35

Bảng 2.3: Bảng thông tin tài sản so sánh tại Sao Mộc 43

Bảng 2.1: Tỷ lệ cho vay thế chấp bằng bất động sản của Techcombank 52

Bảng 3.1: Tính dự kiến doanh thu từ đầu tư phát triển BĐS thẩm định: 72

Bảng 3.2: Tính chi phí dự kiến đầu tư phát triển BĐS thẩm định: 73

Bảng 3.3: Tính giá trị lô đất trống được thẩm định: 73

Biểu đồ 2.1: Kết quả kinh doanh từ năm 2014 đến 2016 34

Biểu đồ 2.3 : Kết quả hoạt động cho vay qua các năm của Techcombank 51

Sơ đồ 1.1: Quy trình định giá bất động sản thế chấp 17

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Định giá bất động sản trong hoạt động cho vay là một trong những công tác quan trọng trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại (NHTM) Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nói chung và hệ thống ngân hàng nói riêng, việc sử dụng bất động sản (BĐS) làm tài sản đảm bảo (TSĐB) ngày càng gia tăng Chất lượng, giá trị của các tài sản đảm bảo ảnh hưởng lớn đến quyết định cho vay của ngân hàng, do đó chất lượng định giá BĐS tại các ngân hàng có vai trò vô cùng quan trọng, giúp cho ngân hàng xác định được mức cho vay hợp lý trên cơ sở tính toán và dự báo được các rủi ro có thể xảy

ra, nâng cao chất lượng cho vay của ngân hàng thương mại

Tuy nhiên, một thực tế là việc định giá bất động sản trong hoạt động cho vay vẫn thường diễn ra tình trạng bất cập trong công tác định giá khiến cho việc xác định giá trị của BĐS, việc xây dựng khung giá đất thị trường thường không sát với giá trị thực của BĐS… bên cạnh đó việc áp dụng và mở rộng các phương pháp định giá đôi khi cũng chưa được linh hoạt, điều đó đã gây ra tình trạng khiếu nại của khách hàng cá nhân và doanh nghiệp yêu cầu định giá lại ngày càng phổ biến khi mà nhu cầu sử dụng vốn ngày càng lớn để đáp ứng nhu cầu đầu tư và tiêu dùng Bởi vậy, nâng cao chất lượng định giá bất động sản trong hoạt động cho vay đang

là một đòi hỏi cấp thiết đối với công ty TNHH tư vấn BĐS Sao Mộc Với nhận thức đó, chất lượng định giá BĐS trong hoạt động cho vay luôn được Sao Mộc chú trọng và đã đạt được những kết quả đáng kể Mặc

dù vậy, Chất lượng định giá BĐS trong hoạt động cho vay vẫn chưa đáp ứng được mục tiêu, giá trị BĐS được xác định không sát với giá trị thực nên gây không ít khó khăn cho ngân hàng trong việc thu hồi nợ Là cán bộ công tác tại Phòng điều phối công ty Sao Mộc, với mong muốn góp phần

giải quyết vấn đề thực tiễn, tôi đã chọn nghiên cứu đề tài luận văn thạc sỹ:

“Nâng cao chất lượng định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại công ty TNHH tư vấn BĐS Sao Mộc”

2 Tổng quan vấn đề nghiên cứu

Ở Việt nam, có một số đề tài nghiên cứu liên quan đến định giá đất đai và các bất động sản Dự án hợp tác giữa Việt nam và Thụy Điển do Bộ Tài nguyên Môi trường chủ trì liên quan đến vấn đề quản lý đất đai đã đề cập đến việc định giá đất có tác động của yếu tố vị trí và môi trường Các yếu tố kinh tế được đưa

ra nhưng chưa có kết luận cụ thể về các điều kiện áp dụng tại Việt nam Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: “Khả năng áp dụng một số phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất góp phần lành mạnh hóa thị trường quyền sử dụng đất

ở Việt nam” của TS Nguyễn Mạnh Hải, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã phân tích các phương pháp định giá và khả năng áp dụng ở Việt Nam

Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: “Thẩm định giá BĐS ở Việt Nam Thực trạng và giải pháp” của TS Lưu Văn Nghiêm đã khái quát hóa được những nét cơ bản trong chất lượng định giá định giá BĐS ở Việt Nam Tuy nhiên đề tài này chỉ mới dừng lại ở việc nghiên cứu ở các Tổng công ty theo

mô hình 90-91 trong quá trình định giá tài sản để xác định giá trị doanh nghiệp sau cổ phần hóa

Luận án tiến sĩ của Phạm Thị Ngọc Mỹ “ Các giải pháp thúc đẩy sự phát triển thẩm định giá ở Việt Nam trong những năm tới” đề cập một cách chung chung đến ngành định giá tài sản, những yêu cầu và thách thức đặt ra đối với ngành định giá của Việt Nam

Luận án tiến sĩ của Ngô Thị Phương Thảo “Định giá bất động sản thế chấp trong các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay” nghiên cứu về định giá BĐS thế chấp ở các ngân hàng thương mại nhưng lại nghiên cứu một cách tổng quát áp dụng cho toàn bộ hệ thống ngân hàng

Luận văn “Nâng cao chất lượng định giá bất động sản trong hoạt động

cho vay tại công ty trách nhiệm hữu hạn tư vấn bất động sản Sao Mộc”

được nghiên cứu tại công ty TNHH tư vấn BĐS Sao Mộc, luận văn nghiên cứu thực trạng chất lượng định giá bất động sản, và cũng đưa ra nhiều đề xuất có thể áp dụng vào thực tiễn công ty TNHH tư vấn BĐS Sao Mộc trong hỗ trợ ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam Vì vậy, đề tài mang tính thực tiễn và không trùng lặp với các công trình nghiên cứu trước đây

 Thứ ba, đề xuất các giải pháp nâng cao chất lượng định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại Công ty TNHH tư vấn BĐS Sao Mộc

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: chất lượng định giá BĐS trong hoạt động cho vay của NHTM

- Phạm vi nghiên cứu: chất lượng định giá BĐS là nhà ở và đất ở trong hoạt động cho vay tại công ty TNHH tư vấn BĐS Sao Mộc trong việc hỗ trợ ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam

5 Phương pháp nghiên cứu

Trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử, trong quá trình hoàn thiện luận văn, các phương pháp nghiên cứu được sử dụng: Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp…

6 Bố cục của đề tài

Ngoài phần mở đầu, mục lục, tài liệu tham khảo, danh mục các chữ viết tắt, kết cấu của luận văn bao gồm:

Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về chất lượng định giá bất

động sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

Chương 2: Thực trạng chất lượng định giá bất động sản trong hoạt động

cho vay tại công ty TNHH tư vấn BĐS Sao Mộc

Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng định giá bất động sản trong

hoạt động cho vay tại công ty TNHH tư vấn BĐS Sao Mộc

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY

CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1 TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1.1 Khái quát về ngân hàng thương mại

1.1.1.1 Khái niệm, đặc điểm ngân hàng thương mại

Ngân hàng thương mại đã hình thành tồn tại và phát triển hàng trăm năm gắn liền với sự phát triển của kinh tế hàng hoá Sự phát triển hệ thống NHTM

đã có tác động rất lớn và quan trọng đến quá trình phát triển của nền kinh tế hàng hoá, ngược lại kinh tế hàng hoá phát triển mạnh mẽ đến giai đoạn cao nhất là nền kinh tế thị trường thì NHTM cũng ngày càng được hoàn thiện và trở thành những định chế tài chính không thể thiếu được

Ngân hàng ra đời và phát triển gắn liền với sự ra đời và phát triển của nền kinh tế hàng hoá để giải quyết nhu cầu phân phối vốn, nhu cầu thanh toán…phục

vụ cho phát triển, mở rộng sản xuất kinh doanh của các tổ chức kinh tế, cá nhân với đặc thù kinh doanh trên lĩnh vực tiền tệ Quá trình phát triển kinh tế cũng như

sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế thị trường đã biến đổi hệ thống NHTM

từ những ngân hàng đơn giản, sơ khai thành các ngân hàng hiện đại, các tập đoàn tài chính khổng lồ, đa quốc gia có mối liên kết chặt chẽ với nhau, tạo nên sự thống nhất trong điều hành và vận hành của hệ thống ngân hàng

Trải qua quá trình hình thành và phát triển cùng với các tư tưởng kinh tế và các dịch vụ mang tính chất đặc thù, phù hợp với điều kiện hoàn cảnh của từng quốc gia mà khái niệm về NHTM có sự khác nhau, nhưng đều có chung quan điểm: Ngân hàng là một tổ chức tài chính trung gian thực hiện việc kết nối giữa

tiết kiệm và đầu tư của các tổ chức và cá nhân, thu hút vốn từ nơi nhàn rỗi và bơm vào nơi khan thiếu Nói cách khác NHTM là một tổ chức kinh tế chuyên hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh tiền tệ và tín dụng, nhận tiền gửi từ các tổ chức, cá nhân trong nền kinh tế, sau đó thực hiện nghiệp vụ cho vay và đầu tư nhằm mục đích sinh lời, đồng thời thực hiện cung cấp các dịch vụ tài chính, tín dụng và thanh toán cho các tác nhân trong nền kinh tế Ngoài ra ngân hàng cũng

có thể được định nghĩa thông qua chức năng, các dịch vụ hoặc vai trò mà ngân hàng thực hiện trong nền kinh tế

Cho đến thời điểm hiện nay có rất nhiều khái niệm về NHTM: Ở Mỹ: NHTM là công ty kinh doanh tiền tệ, chuyên cung cấp dịch vụ tài chính và hoạt động trong ngành công nghiệp dịch vụ tài chính Đạo luật ngân hàng của Pháp (1941) cũng đã định nghĩa: “Ngân hàng thương mại là những xí nghiệp hay cơ

sở mà nghề nghiệp thường xuyên là nhận tiền bạc của công chúng dưới hình thức ký thác, hoặc dưới các hình thức khác và sử dụng tài nguyên đó cho chính

họ trong các nghiệp vụ về chiết khấu, tín dụng và tài chính”

Ở Việt Nam, định nghĩa Ngân hàng thương mại (theo wikipedia.org): Ngân hàng thương mại là tổ chức kinh doanh tiền tệ mà họat động chủ yếu và thường xuyên là nhận tiền kí gửi từ khách hàng với trách nhiệm hoàn trả và sử dụng số tiền đó để cho vay, thực hiện nghiệp vụ chiết khấu và làm phương tiện thanh toán Theo Luật các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 thì Ngân hàng thương mại là loại hình ngân hàng được thực hiện tất cả các hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác theo quy định của Luật này nhằm mục tiêu lợi nhuận

Từ những nhận định trên có thể thấy NHTM là một trong những định chế tài chính mà đặc trưng là cung cấp đa dạng các dịch vụ tài chính với nghiệp vụ cơ bản là nhận tiền gửi, cho vay và cung ứng các dịch vụ thanh toán Ngoài ra, NHTM còn cung cấp nhiều dịch vụ khác nhằm thoả mãn tối

đa nhu cầu về sản phẩm dịch vụ của xã hội

Căn cứ vào quan niệm trên có thể được nhận dạng thông qua một số đặc điểm sau của NHTM:

 Thứ nhất, hoạt động NHTM là loại hình kinh doanh với mục đích kiếm lời (bao gồm 2 hình thức chủ yếu là kinh doanh tiền tệ và dịch vụ Ngân hàng) Trong đó, hoạt động kinh doanh tiền tệ được biểu hiện ở nghiệp vụ huy động vốn dưới các hình thức khác nhau để cấp tín dụng cho khách hàng có nhu cầu về vốn với mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận Còn hoạt động dịch vụ Ngân hàng được biểu hiện thông qua các nghiệp vụ sẵn có về tiền tệ, thanh toán, ngoại hối và chứng khoán để cam kết thực hiện công việc nhất định cho khách hàng trong một thời hạn nhất định nhằm mục đích thụ hưởng tiền công dịch

vụ do khách hàng chi trả dưới dạng phí hay hoa hồng

 Thứ hai, hoạt động NHTM là loại hình hoạt động kinh doanh có điều kiện, nghĩa là chỉ khi nào NHTM thoả mãn đầy đủ những điều kiện khắt khe

do pháp luật quy định ( vốn pháp định, phương án kinh doanh, ) thì mới được phép hoạt động trên thị trường

 Thứ ba, hoạt động NHTM là loại hình kinh doanh có độ rủi ro cao hơn nhiều so với các loại hình kinh doanh khác và thường có ảnh hưởng sâu sắc, mang tính chất dây chuyền đối với nền kinh tế Sở dĩ nói như vậy là vì, trong hoạt động Ngân hàng, đặc biệt là hoạt động kinh doanh tiền tệ, do các NHTM phải tiến hành huy động vốn của người khác để cấp tín dụng cho khách hàng

và trên nguyên tắc NHTM chỉ có thể thu lại tiền của người vay sau một thời hạn nhất định, nên đã tạo ra khả năng rủi ro cao cho hoạt động Ngân hàng, kéo theo đó là sự rủi ro đối với người gửi tiền ở NHTM, cũng như rủi ro đối với nền kinh tế Vì vậy, hoạt động Ngân hàng ở nhiều quốc gia khác nhau trên thế giới thường được điều chỉnh và kiểm soát hết sức chặt chẽ bằng những đạo luật riêng biệt, nhằm đảm bảo cho hoạt động này được vận hành an toàn

và hiệu quả trong nền kinh tế thị trường

1.1.1.2 Các hoạt động chủ yếu của ngân hàng thương mại

Như chúng ta đã biết NHTM là một tổ chức kinh tế chuyên hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh tiền tệ và tín dụng, nhận tiền gửi từ các tổ chức, cá nhân trong nền kinh tế, sau đó thực hiện nghiệp vụ cho vay và đầu tư nhằm mục đích sinh lời, đồng thời thực hiện cung cấp các dịch vụ tài chính, tín dụng và thanh toán cho các

tác nhân trong nền kinh tế, do đó NHTM là một trong những tổ chức tài chính

quan trọng của nền kinh tế NHTM gồm nhiều hoạt động, trong đó hoạt động chính là huy động vốn bằng cách hình thức nhận tiền gửi từ các cá nhân, tổ chức kinh tế, phát hành kỳ phiếu, trái phiếu…Sau đó sẽ thực hiện nghiệp vụ cho vay và đầu tư như cho vay tài trợ, tài trợ xuất nhập khẩu, góp vốn liên doanh, liên kết với các tổ chức tín dụng hay đầu tư trên thị trường vốn và thị trường tiền tệ,…

Ngoài hai hoạt động chính trên thì NHTM còn một số hoạt động đem lại nguồn thu như bảo lãnh, thanh toán và tài trợ thương mại bằng các hình thức phát hành, thanh toán thư tín dụng nhập khẩu (LC), nhờ thu D/P, nhờ thu D/A, chi trả kiều hối,…Các hoạt động ngân quỹ như mua bán ngoại tệ hay các hoạt động vể lĩnh vực thẻ và ngân hàng điện tử như phát hành và thanh toán thẻ tín dụng nội địa,…Ngoài ra còn có một số hoạt động khác như khai thác bảo hiểm nhân thọ, phi nhân thọ, tư vấn đầu tư và tài chính, cho thuê tài chính, môi giới, tự doanh, lưu ký chứng khoán hay tiếp nhận, quản lý và khai thác các tài sản xiết

nợ qua bộ phận quản lý nợ và khai thác tài sản

Với vai trò trung gian của mình, NHTM sẽ thực hiện việc chuyển các khoản tiết kiệm thành đầu tư Sự ra đời của ngân hàng đã giải quyết được mâu thuẫn của tín dụng trực tiếp trong nền kinh tế, góp phần hạn chế và phân tán rủi ro, giảm thiểu chi phí giao dịch trong hoạt động tín dụng của các tác nhân trong nền kinh tế Đồng thời NHTM cũng là tổ chức cung cấp tín dụng với qui mô lớn nhất, là thành viên quan trọng trong việc phát triển thị trường trái

phiếu, tín phiếu và cũng là nơi huy động và cung cấp các khoản vốn dài hạn,

trung hạn và ngắn hạn cho các cá nhân và tổ chức kinh tế

Với vai trò thanh toán, NHTM thay mặt khách hàng thực hiện các khoản thanh toán từ việc mua sắm hàng hóa và dịch vụ thông qua việc phát hành séc, thẻ thanh toán và cung cấp mạng lưới thanh toán điện tử khác, Hiện nay ở hầu hết các quốc gia ngân hàng đang trở thành trung gian thanh toán lớn nhất thực hiện việc thanh toán giá trị hàng hóa và dịch vụ dưới các hình thức như séc, ủy nhiệm chi, nhờ thu, các loại thẻ, thanh toán điện tử, kết nối các quĩ và cung cấp tiền khi khách hàng cần Với việc phát triển và chuẩn hóa các hình thức thanh toán quốc tế đã góp phần tạo tính thống nhất trong thanh toán không chỉ giữa các ngân hàng trong một quốc gia mà còn giữa các ngân hàng trên toàn thế giới Đồng thời với sự ra đời của các trung tâm thanh toán quốc tế đã làm tăng tính hiệu quả của thanh toán qua ngân hàng, biến ngân hàng trở thành trung tâm thanh toán quan trọng và có hiệu quả, phục vụ cho nền kinh tế toàn cầu

Do khả năng thanh toán của ngân hàng đối với một khách hàng là rất lớn,

và ngân hàng nắm giữ lượng tiền gửi của các khách hàng, nên ngân hàng có vai trò và uy tín rất lớn trong bảo lãnh cho khách hàng Với vai trò là người bảo lãnh, ngân hàng sẽ đứng ra cam kết trả nợ cho khách hàng trong trường hợp khách hàng không có khả năng thanh toán Các trường hợp ngân hàng bảo lãnh thường là để mua chịu hàng hóa, trang thiết bị, phát hành chứng khoán, vay vốn của các tổ chức tín dụng khác

1.1.2 Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

1.1.2.1 Khái niệm hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

Hoạt động cho vay của NHTM là một hình thức cấp tín dụng theo đó NHTM giao cho khách hàng sử dụng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích

và thời gian nhất định theo thoả thuận với nguyên tắc hoàn trả cả gốc và lãi Cho vay là một hoạt động quan trọng nhất của các NHTM, chiếm tỷ trọng cao

trong tổng tài sản, tạo nguồn thu nhập từ lãi lớn nhất nhưng đồng thời cũng là hoạt động mang lại rủi ro cao nhất Mặc dù hoạt động cho vay mang lại lợi nhuận chủ yếu và quyết định sự tồn tại và phát triển của một ngân hàng nhưng lại là hoạt động chứa đựng nhiều yếu tố rủi ro nhất ảnh hưởng đến hoạt động của toàn bộ hệ thống ngân hàng, trong đó quan trọng nhất là các loại rủi ro về tín dụng, rủi ro về thị trường, rủi ro về chính trị và đạo đức Hoạt động cho vay được phân thành nhiều loại khác nhau tùy theo yêu cầu của khách hàng

và mục tiêu quản lý của ngân hàng

Cho vay có tài sản đảm bảo là hình thức cho vay cho phép ngân hàng có được nguồn thu nợ thứ hai bằng cách bán tài sản đó khi nguồn thu nợ thứ nhất không có hoặc không đủ khả năng trang trải Trong cơ chế thị trường, hoạt động của các NHTM thường xuyên phải đối mặt với nhiều loại rủi ro khác nhau, trong đó rủi ro tín dụng là rủi ro dễ xảy ra nhất Rủi ro tín dụng là tình trạng khách hàng không có khả năng hoàn trả nợ vay cho ngân hàng đầy đủ

và đúng hạn Tình trạng này xảy ra do nhiều nguyên nhân khác nhau, có thể

do chủ quan hoặc khách quan

1.1.2.2 Đặc điểm của hoạt động cho vay tại Ngân hàng thương mại

Hoạt động cho vay tại NHTM có những đặc điểm sau đây :

 Trong hoạt động tín dụng, các ngân hàng đóng vai trò là tổ chức trung gian, tức là ngân hàng vừa đóng vai trò là ngừoi đi vay, vừa đóng vai trò là người cho vay Khi huy động, các ngân hàng sử dụng các hình thức huy động khác nhau để thu hút mọi nguồn vốn tạm thời nhàn rỗi để tạo lập nguồn vốn kinh doanh, lúc này NH đóng vai trò là người đi vay lớn nhất trong nền kinh

tế Khi cho vay, các ngân hàng lại dùng chính nguồn vốn đã huy động được

để cho vay lại đối với nền kinh tế, lúc này NH lại đóng vai trò là người cho

vay lớn nhất trong nền kinh tế

 Huy động vốn và cho vay của NHTM đều chủ yếu thực hiện dưới hình

thức tiền tệ: trong quan hệ tín dụng ngân hàng, các ngân hàng bằng cơ chế thích hợp, huy động các nguồn vốn tạm thời nhàn dỗi trong xã hội để tạo ra quỹ cho vay của ngân hàng Như vậy, tiền ở đây là công cụ thực hiện tín dụng, đó là loại

tiền tín dụng hay còn gọi là công cụ lưu thông tín dụng ngân hàng

 Quá trình vận động và phát triển của tín dụng ngân hàng độc lập tương

đối với sự vận động và phát triển của quá trình tái sản xuất xã hội Vốn tín dụng

là bộ phận không thể thiếu trong quá trình vận động cảu mọi hoạt động xã hội nói chung và các hoạt động sản xuất kinh doanh nói riêng Tuy nhiên, do tính độc lập tương đối của tiền tệ trong mối quan hệ hàng hoá – tiền tệ, cho nên ngừoi ta thường quan niệm vốn tín dụng ngân hàng có tính độc lập tương đối với quá trình tái sản xuất xã hội Bởi vì trong quá trình vận động, vốn tín dụng ngân hàng có thể tham gia vào bất cứ một giai đoạn nào của chu kỳ vận động, song dường như đều dễ nhìn thấy đó là ở giai đoạn đầu (dưới hình thức các nhu cầu chi phí bằng tiền) và giai đoạn kết thúc (dưới hình thức các khoản thu nhập bằng tiền của quá trình tái sản xuất) Do đó khi nền kinh tế ở trạng thái cân bằng (căn đối hàng hoá – tiền tệ) nguồn vốn tín dụng vận động theo sự vận động các nguồn vốn của quá trình tái sản xuất Nhưng theo nền kinh tế phát triển đến một mức nhất định tất yếu nảy sinh tương thích với nhu cầu hàng hoá trong trao đổi Khi

đó với chức năng “trung gian tín dụng” và với các công cụ huy động vốn, cho vay, thanh toán để góp phần đưa nền kinh tế về trạng thái cân bằng theo các mục tiêu cơ bản của nền kinh tế trong từng giai đoạn Cho nên trong thực tế tín dụng ngân hàng thường được coi là một công cụ hiện hữu để thức đẩy tăng trưởng,

hoặc điều chỉnh, kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế

 Phạm vi hoạt động của tín dụng ngân hàng là toàn bộ nền kinh tế Trong nền kinh tế thị trường hầu như mọi quan hệ trao đổi đểu có thể “tiền tệ hoá”, do vậy với công cụ thực hiện chủ yếu là “quyền sử dụng tiền tệ” nên tín dụng ngân hàng có thể tham gia vào mọi quan hệ xã hôi Điều đó biểu hiện ra bên ngoài là các NHTM có thể thực hiện huy động tiền tệ, cho vay vốn và cung cấp các dịch

vụ ngân hàng cho hầu hết mọi chủ thể trong xã hội Có nghĩa là tín dụng ngân hàng có thể thoả mãn nhu cầu sử dụng tiền cho mọi đối tượng, mọi phạm vi, mọi khoảng thời gian của toàn xã hội Tuy nhiên sự thoả mãn đó phải nằm trong sự điều chỉnh chung của Nhà nước và sự ràn buộc của pháp luật trong từng giai đoạn, tình hình cụ thể của nền kinh tế Hoạt động cho vay tín dụng của NHTM được thực hiện dựa trên cơ sở đảm bảo về mặt tài chính của khách hàng Khách hàng phải chứng minh năng lực đảm bảo hoàn trả được nợ tín dụng bằng chính tài sản của mình khi vau vốn thì các NHTM mới có được sự an toàn Ngoài ra, các NHTM cũng không thể loại trừ việc không thể thu hồi nợ bằng cách bắt buộc phải có tài sản đảm bảo tiền vay khi khách hàng xin vay vốn Việc đảm bảo tiền vay có giá trị thực thế là bao nhiêu thì khách hàng và NHTM không thể ước lượng bằng cách thủ công, thiếu tính chính xác, thiếu căn cứ được Do vậy, để đảm bảo giá trị tài sản đảm bảo bằng tiền vay là chính xác, khách quan, thì hoạt

động định giá tài sản ra đời và đáp ứng nhu cầu đó

1.2 CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.2.1 Khái quát về bất động sản

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều

174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”

Bất động sản bao gồm một số đặc điểm sau:

a Cố định về vị trí:

Giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể Khi đánh giá BĐS cần phải xét đến sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của BĐS, tức là khoảng cách từ BĐS đến các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa - xã hội, cũng như khả năng tiếp cận của BĐS với các trung tâm đó Những yếu tố này thay đổi thì “tính vị trí” của BĐS cũng thay đổi

Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS còn chịu tác động của yếu tố môi trường, như: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện môi trường, nên khi định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và dự báo sự thay đổi của chứng tác động đến BĐS

b.Tính bền vững: BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xét trên cả góc độ kỹ thuật và kinh tế, vì vậy khi định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó

c Tính khác biệt: Giữa các BĐS có sự khác nhau rất đáng chú ý Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, lý do là có sự khác nhau về vị trí của BĐS, khác nhau

về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền đối với BĐS; khác nhau về quang cảnh, môi trường… Vì vậy khi định giá các BĐS phải chú ý đến tính khác biệt, không so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau

d Tính khan hiếm: Sự khan hiếm của BĐS chủ yếu do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí,…

e Có giá trị lớn: Giá trị của BĐS thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn

f Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Các BĐS thường tác động qua lại với nhau và có ảnh hưởng tới các hoạt động kinh tế - xã hội, vì vậy khi định giá BĐS phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như có các công trình BĐS khác ra đời

1.2.2 Khái niệm và đặc trưng của chất lượng định giá bất động sản

1.2.2.1 Khái niệm chất lượng định giá bất động sản

Có nhiều quan điểm vể chất lượng Theo TS Lưu Văn Nghiêm (2001) thì Chất lượng là mức độ hài lòng của khách hàng trong quá trình cảm nhận tiêu dùng dịch vụ, là dịch vụ tổng thể của Doanh Nghiệp mang lại chuỗi lợi ích và thoả mãn đầy đủ nhất giá trị mong đợi của khách hàng trong hoạt động sản xuất cung ứng và trong phân phối dịch vụ ở đầu ra

Theo hiệp hội chất lượng Hoa Kỳ (ASQ) chất lượng là toàn bộ các tính năng và đặc điểm mà một sản phẩm hay dịch vụ mang lại nhằm đáp ứng những nhu cầu đặt ra từ phía khách hang

Theo Gronroos (1984) thì chất lượng là kết quả của một quá trình đánh giá khi khách hàng so sánh giữa kỳ vọng của mình với những gì thực tế họ nhận được Chất lượng bao hàm một sự so sánh giữa sự mong đợi và được thoả mãn

Đó là sự đo lường phân phối dịch vụ phù hợp với sự mong đợi của khách hàng tốt

ở mức nào Đó là sự chuyển giao dịch vụ cho phù hợp với những mong đợi của khách hàng trên một nền tảng tương thích với mức độ mong đợi

Sự hài lòng của khách hàng có liên quan đến chất lượng dịch vụ Nếu chất lượng dịch vụ cao, mức độ thoả mãn vượt quá sự mong đợi, khách hàng

sẽ rất hài lòng Chất lượng dịch vụ cao, mức độ thoả mãn đạt được sự mong đợi, khách hàng cảm thấy vui vẻ hài lòng Ngược lại nếu chất lượng dịch vụ thấp, mức độ thoả mãn thấp hơn giá trị mong đợi, khách hàng sẽ thất vọng

Từ suy nghĩ định hướng này chúng ta có thể hiểu như sau:

 Xét ở doanh nghiệp cung ứng dịch vụ thẩm định giá: Chất lượng định giá Bất Động Sản là việc Doanh Nghiệp tạo ra một dịch vụ định giá hoàn hảo, chất lượng cao, chuyên nghiệp về khả năng đáp ứng được yêu cầu của khách hàng về cung cấp dịch vụ định giá Bất động sản, mà ở đó DN hội tụ đầy đủ các yếu tố như nguồn nhân lực trình độ cao, giàu kinh nghiệm, đầy nhiệt huyết, phương pháp làm việc khoa học, chuyên nghiệp, luôn tiên phong trong mọi lĩnh vực định giá, đáp ứng tốt nhu cầu đa dạng của khách hàng trong thời kỳ đổi mới

 Xét ở phương diện cảm nhận của khách hàng: Chất lượng định giá bất động sản là sự cảm nhận, đánh giá, thoả mãn của khách hàng về kết quả thẩm định giá và được sử dụng tốt cho các mục đích định giá tài sản của doanh nghiệp Chất lượng tốt phản ánh được sự kỳ vọng, tin tưởng, mong đợi của khách hàng

1.2.2.2 Đặc trưng của chất lượng định giá bất động sản

(1) Chất lượng định giá BĐS phản ánh năng lực của doanh nghiệp cung ứng

Dịch vụ định giá BĐS là một dịch vụ tư vấn để xác định giá trị của tài sản tại thời điểm cung cấp dịch vụ Chất lượng được đánh giá theo kết quả

thẩm định và phản ánh năng lực của doanh nghiệp cung ứng dịch vụ

(2) Chất lượng định giá BĐS phản ánh sự kỳ vọng của khách hàng

Chất lượng định giá bất động sản phụ thuộc khá lớn vào sự kỳ vọng của khách hàng Sự đánh giá chất lượng định giá BĐS không chỉ thông qua ý kiến của khách hàng Tuỳ vào mục đích sử dụng kết quả thẩm định giá mà mỗi khách hàng có kỳ vọng riêng về giá trị tài sản cần thẩm định Kết quả định giá mang tính độc lập, khách quan nên kỳ vọng này có thể giống hoặc khác kết quả định giá Điều này có nghĩa là chất lượng định giá BĐS sẽ bị ảnh hưởng nếu khách hàng không có cái nhìn khách quan về kết quả giá trị định giá

(3) Chất lượng định giá BĐS phụ thuộc vào doanh nghiệp thẩm định giá đặc biệt là người làm công tác định giá

Chất lượng định giá BĐS bao gồm chất lượng kỹ thuật và chất lượng chức năng Chất lượng kỹ thuật bao gồm các yếu tố cơ sở vật chất của doanh nghiệp và chất lượng chức năng là những yếu tố liên quan đến con người (người làm công tác định giá) Cả hai yếu tố trên tác động trực tiếp đến chất lượng định giá BĐS Chính vì vậy phải luôn chú trọng quan tâm và tìm biện pháp cải thiện để góp phần nâng cao chất lượng định giá BĐS ngày một tốt hơn

(4) Chất lượng định giá BĐS có giá trị pháp lý cao

Không giống như nghề tư vấn dịch vụ khác, nghề tư vấn giá BĐS có giá trị pháp lý cao Kết quả thẩm định là cơ sở để cá nhân, doanh nghiệp sử dụng vào các công việc khác nhau Mức giá thẩm định phải có cơ sở khoa học đảm bảo tính pháp lý

1.2.3 Nội dung chất lượng định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại

1.2.3.1 Khái niệm định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

Từ những khái niệm chung về chất lượng đã nêu ở trên, ta rút ra được một số khái niệm về chất lượng định giá BĐS trong hoạt động cho

vay tín dụng của các NHTM như sau:

(1) Chất lượng định giá BĐS trong hoạt động cho vay tín dụng thể hiện ở sự hài lòng từ phía NHTM, phía khách hàng vay vốn đối với kết quả Tư vấn BĐS

(2) Chất lượng định giá BĐS trong hoạt động cho vay tín dụng được đánh giá ở chính giá trị tài sản đã được đánh giá Kết quả định giá BĐS là kết quả sát thực với giá trị thị trường, phản ánh đúng thuộc tính và tình trạng của tài sản (về mặt pháp lý, đặc điểm tài sản, chất lượng còn lại, tình trạng khấu hao, )

(3) Chất lượng định giá BĐS còn được đánh giá về mặt phù hợp với các tiêu chuẩn thẩm định giá cũng như các văn bản pháp luật quy định có liên quan

1.2.3.2 Định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại

(1) Quy trình định giá

Quy trình định giá là các bước tuần tự trong quá trình định giá, được bắt đầu từ khi chuyên viên định giá chuẩn bị tiến hành công việc định giá cho đến khi kết thúc công việc, tức là gửi báo cáo định giá cho các bộ phận liên quan Ở mỗi bước trong quy trình thường ghi rõ nội dung công việc thực hiện, thời gian cho từng nội dung công việc, bộ phận chức năng và cán bộ chịu trách nhiệm chính thực hiện công việc Ở mỗi ngân hàng thương mại, tùy theo điều kiện và đặc thù hoạt động mà có những quy định và trình tự các bước trong việc xác định giá trị tài sản đảm bảo là BĐS

Thông thường quy trình định giá BĐS bao gồm các bước cơ bản sau:

Bước 1: Xác định vấn đề định giá

Trong bước này bộ phận định giá nhận hồ sơ tài sản bảo đảm cần xác định tổng quát về tài sản (TS) cần định giá, cơ sở định giá như vị trí địa lý, hình dáng, quy mô của TS, tính pháp lý của TS,…

Bước 2: Lập kế hoạch định giá

Trong bước này bộ phần định giá phân công cán bộ đi định giá, cán bộ định giá cần lập rõ kế hoạch, liên hệ đến các bên liên quan để hẹn ngày khảo sát hiện trạng tài sản cần định giá

Bước 3: Khảo sát hiện trạng BĐS

Trong bước này cán bộ định giá thực hiện khảo sát hiện trạng tài sản, thu thập tài liệu, thông tin thị trường để làm căn cứ so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh các tài sản so sánh (TSSS) được rao bán và giao dịch xung quanh tài sản cần định giá…

Sơ đồ 1.1: Quy trình định giá bất động sản thế chấp

(Nguồn: Tiêu chuẩn thẩm định giá số 05)

Bước 4: Áp dụng các phương pháp định giá phù hợp để tiến hành định

giá tài sản đảm bảo

Xác định vấn đề định giá

Lên kế hoạch định giá

Khảo sát hiện trạng BĐS

Lựa chọn phương pháp định giá phù hợp

Xác định giá trị định giá, lập báo cáo

định giá

Hoàn thành báo cáo định giá và trình cấp phê duyệt, trả kết quả

Trong bước này cán bộ định giá cần sử dụng đúng phương pháp để định giá BĐS, thực hiện phân tích, điều chỉnh thông tin thu thập thị trường Trong định giá BĐS không có phương pháp nào là chính xác riêng lẻ mà chỉ có phương pháp phù hợp nhất Để lựa chọn được phương pháp chủ yếu và phù hợp nhất cần phải dựa vào thuộc tính của tài sản, khả năng sử dụng các dữ liệu thị trường, mục đích và nguyên tắc định giá Cán bộ định giá có thể áp dụng một hoặc nhiều phương pháp định giá, tùy thuộc vào hoàn cảnh khác nhau Định giá BĐS là đất ở, nhà ở thường dùng 2 phương pháp chính là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí

Bước 5: Xác định giá trị tài sản đảm bảo, lập báo cáo kết quả định giá

Trong bước này cán bộ định giá cần xác định được giá trị của TSĐB theo các phương pháp định giá, cần so sánh với giá trị thị trường ngoài thực tế

để đối chiếu mức độ chính xác của giá trị vừa định giá Nếu có sự sai lệch nhiều thì cán bộ định giá có thể tiến hành điều chỉnh và đưa ra kết luận chính thức về mức giá của tài sản cần xác định

Bước 6: Hoàn thành báo cáo định giá, trình cấp trên phê duyệt, gửi cho

các bộ phận có liên quan

Trong bước này cán bộ định giá cần hoàn thành báo cáo định giá và trình người có thẩm quyền ký duyệt vào báo cáo định giá TSĐB và chuyển báo cáo kết quả định về cho các bộ phận liên quan Nếu không có bất kỳ sự thay đổi nào

về quyết định của cấp trên thì giá trị định giá trong báo cáo sẽ là cơ sở để thực hiện quá trình cấp tín dụng cho khách hàng

(2) Các phương pháp định giá bất động sản

a Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với

thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá

- Nội dung: về giá căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản

so sánh với tài sản cần định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá đã giao dịch thành công của tài sản so sánh để xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh

- Điều kiện áp dụng: Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong định giá các tài sản có giao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường như: định giá BĐS là lô đất trống, xe ô tô, xe tải

b Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo

ra một tài sản tương tự tài sản cần định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá

Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong định giá các tài sản chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh như: định nhà xưởng

c Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định giá trị BĐS căn cứ vào quá trình chuyển đổi các dòng tiền tương lai thành giá trị vốn hiện tại Phương pháp này dựa trên nguyên lý là thu nhập hàng năm và giá trị của vốn đầu tư ban đầu có liên quan đến nhau Phương pháp thu nhập bao gồm các kỹ thuật tính toán mà cán

bộ định giá sử dụng để phân tích khả năng của BĐS tạo thu nhập cả trong hiện tại

và tương lai Đây là một trong các phương pháp cơ bản trong định giá BĐS, tuy nhiên nó không phải là phương pháp độc lập hoàn toàn mà nó mang tính liên hoàn, kết hợp nhiều phương pháp

Phương pháp thu nhập được sử dụng trong các trường hợp:

- Bất động sản đang cho thuê, còn thời hạn

- Bất động sản do chủ sở hữu vừa sử dụng, vừa khai thác, chưa cho

thuê Giả sử bất động sản đã được cho thuê trên thị trường, xem mức tiền thuê là bao nhiêu

- Bất động sản cho thuê nhưng hợp đồng đã hết hạn, lúc đó phải dựa vào hợp đồng đã cho thuê hoặc tính toán dự báo mức tăng tiền thuê trên thị trường

d Phương pháp thặng dư:

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ước tính bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó

Phương pháp có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất Phương pháp thặng dư dựa trên giả thiết là người mua có thể trả cho bất động sản phần thặng dư sau khi dùng tổng doanh thu phát triển trừ (-) đi tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển

e Phương pháp lợi nhuận:

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong định giá các tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản Loại hình tài sản chủ yếu áp dụng phương pháp này ví dụ như: rạp chiếu phim, nhà hát, khách sạn, nhà hàng, trạm xăng, sân gôn, trung tâm giải trí, sàn nhảy, khu thể thao, công viên…

1.2.4 Các chỉ tiêu đánh giá chất lượng định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại

1.2.4.1 Vấn đề thông tin và xử lý thông tin

Công tác định giá BĐS được xử lý trên cơ sở những thông tin thu thập được Như vậy kết quả định giá phụ thuộc vào chất lượng thông tin Lượng

thông tin đầy đủ, chính xác là điều kiện cần để có kết quả thẩm định tốt Hai vấn đề cần quan tâm trong thời điểm hiện nay là nguồn thông tin và chất lượng thông tin

Sau khi có thông tin thì một vấn đề quan trọng được đặt ra đối với cán bộ làm công tác định giá BĐS là xử lý các thông tin đó như thế nào để vừa tiết kiệm được thời gian vừa thu được kết quả cao Để làm được điều này thì công tác thực hiện phân tích, đánh giá, lưu trữ phải thường xuyên và khoa học

Tại Việt Nam, việc tìm hiểu thông tin về giá cả các tài sản cần định giá trung bình chiếm 60-70% thời gian một vụ định giá Thị trường luôn biến động không ngừng, tiềm ẩn nhiều rủi ro, hàng hoá ngày càng phong phú và đa dạng Các thông tin về sản phẩm cần định giá không phải lúc nào cũng có sẵn Tính minh bạch của thị trường thương mại ở Việt Nam hiện nay không cao Chính vì vậy đòi hỏi cán bộ định giá và DN định giá phải có một cơ sở dữ liệu đầy đủ, được cập nhật thường xuyên liên tục qua các kênh cung cấp thông tin chính xác và minh bạch

Tại một số DN định giá mới hành nghề thì việc xây dựng cơ sở dữ liệu còn chưa được chú trọng một cách thích đáng Hầu hết khi nhận nhiệm vụ định giá, các cán bộ định giá đều sử dụng cách tìm kiếm thông tin cơ bản, thủ công là qua hệ thống mạng hoặc qua hình thức gọi điện đến các nhà cung cấp Đối với những tài sản mang tính chuyên dụng đặt hàng riêng biệt, độc quyền hoặc được cung cấp bởi các nhà cung cấp nước ngoài thường mất rất nhiều thời gian liên hệ tìm hiểm và độ chính xác lại không được đảm bảo gây ảnh hưởng lớn đếm chất lượng định giá BĐS

Ngoài những yếu tố về thông tin giá cả thì việc đảm bảo sự an toàn cho khách hàng, thể hiện qua sự an toàn về vật chất, tài chính, cũng như bảo mật thông tin cho khách hàng cũng là một yếu tố đánh giá chất lượng định giá BĐS rất quan trọng

1.2.4.2 Quy trình và các phương pháp định giá bất động sản

Phù hợp và vận dụng chính xác các quy định của pháp luật: Trong thời điểm hiện nay, việc vận dụng các quy định của pháp luật trong hoạt động định giá BĐS còn nhiều bất cập Các quyết định, thông tư, hướng dẫn còn nhiều thiếu sót gây khó khăn cho cán bộ định giá khi vận dụng quy trình định giá BĐS, đồng thời cũng tạo nhiều kẽ hở để một số cá nhân, tổ chức trục lợi trong khi lại thiếu các chế tài xử lý và xử phạt thích đáng

Việc vận dụng các nguyên tắc và quy trình định giá BĐS: phải mạng tính phù hợp, chính xác theo quy định, tiêu chuẩn và hướng dẫn Có các biện pháp kiểm tra chéo bằng các phương pháp tính khác nhau để đảm bảo tính phù hợp nhất cho từng mục đích và trường hợp cụ thể

Đối với phương pháp định giá BĐS, mỗi phương pháp phù hợp với một yêu cầu riêng biệt tức là một phương pháp có thể phù hợp với mục đích này nhưng lại không phù hợp với yêu cầu khác Hiện nay, trong các DN định giá BĐS taị Việt Nam sử dụng phổ biến là Phương pháp so sánh trực tiếp và Phương pháp chi phí Các phương pháp này vẫn mang yếu tố chủ quan, phụ thuôc nhiều vào kinh nghiệm chủ quan của bản thân cán bộ định giá trong quá trình hiệu chỉnh tỷ lệ và tính khấu hao tài sản cần định giá

1.2.4.3 Trình độ của đội ngũ cán bộ làm công tác thẩm định

Chất lượng định giá BĐS ngoài nguyên nhân khách quan đều có nguyên nhân chủ quan của con người Muốn có những đánh giá khách quan và toàn diện về một tài sản nào đó, cán bộ định giá ngoài trình độ chuyên môn cần phải có những kiến thức về kinh tế, pháp luật và đặc biệt là phải đi sát vào thực tế Một khi đã nắm chắc về kỹ năng, khả năng biến dộng của thị trường thì cán bộ định giá sẽ có những quyết định đúng đắn

Đánh giá tình hình hiện nay thì trình độ nguồn nhân lực trong ngành TĐG không đồng đều Một phần được đào tạo chính quy nhưng lại thiếu kinh nghiệm

thực tiễn và những hiểu biết chuyên môn nhất định về các tài sản TĐG Một phần có những hiểu biết nhất định về các tài sản được định giá nhưng lại thiếu, yếu về nghiệp vụ chuyên môn do không được đào tạo chính quy

Phẩm chất của cán bộ định giá cũng là một yếu tố tiên quyết đến kết quả định giá có mang tính khách quan, minh bạch hay không Kết quả định giá vừa phải đảm bảo quyền lợi và yêu cầu chính đáng của khách hàng mà vẫn trong phạm vi cho phép của pháp luật, có những tư vấn, cảnh báo hiệu quả , chính xác đối với khách hàng, tránh những hành vi trục lợi mang tính cá nhân

1.3 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.3.1 Các nhân tố chủ quan

1.3.1.1 Đội ngũ nhân lực

Nguồn nhân lực là yếu tố sống còn của mỗi doanh nghiệp, nguồn nhân lực phản ánh chất lượng đội ngũ lao động, chất lượng chuyên môn, kiến thức, kinh nghiệm, vận dụng kiến thức vào các phương pháp để giải quyết công việc một cách khoa học nhanh chóng

Trong lĩnh vực thẩm định giá, để tạo được chất lượng vượt trội, khác biệt với các doanh nghiệp khác hoạt động cùng lĩnh vực, đặc biệt là để tạo ra chất lượng thương hiệu thì nhân tố con người mang tính quyết định Hoạt động định giá đòi hỏi chất xám cao, yêu cầu cán bộ định giá phải có kiến thức, trình độ vững vàng

Ngoài yếu tố chất lượng nguồn nhân lực thì các cán bộ định giá phải có

đạo đức nghề nghiệp Nhiều chuyên gia nhân định: nợ xấu của các NHTM

hiện nay có nguyên nhân sâu xa từ đạo đức nghề nghiệp của một số cán bộ ngân hàng Kinh doanh ngân hàng dựa trên sự tin cậy và mức độ tín nhiệm thì

đạo làm nghề ngân hàng không chỉ cần thiết mà còn mang tính bắt buộc Tuy

nhiên, do nhiều nguyên nhân mà một số cán bộ ngân hàng đã cấu kết với khách hàng để che giấu sự thật, gian lận, cố ý làm trái quy định của NHNN, của NHTM trong quy trình tín dụng, nhất là khâu định giá BĐS Theo tiêu chuẩn số 03 trong Hệ thống tiêu chuẩn định giá Việt Nam thì doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên phải luôn tôn trọng và chấp hành đúng pháp luật của nhà nước trong quá trình hành nghề Định giá viên phải là người đáp ứng các tiêu chuẩn đạo đức: độc lập, chính trực, khách quan, bí mật và công khai minh bạch

Chính vì thế các Doanh nghiệp định giá phải không ngừng đào tạo đội ngũ nhân viên của mình để trở thành nhân viên chuyên nghiệp, có kỹ năng, đạo đức nghề nghiệp để chiếm được lòng tin của khách hàng

1.3.1.2 Hệ thống cơ sở dữ liệu

Mặc dù thông tin là yếu tố khách quan từ thị trường nhưng việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu lại hoàn toàn phụ thuộc vào chủ quan của người định giá và chiến lược của từng công ty định giá Để xác định giá trị BĐS đòi hỏi người định giá phải thường xuyên thu thập và xử lý thông tin Hơn nữa các phương pháp áp dụng thường dựa chủ yếu vào phương pháp so sánh giá bán trên thị trường Bởi vậy hệ thống cơ sở sữ liệu, nguồn thông tin đáng tin cậy, đầy đủ, cập nhật kịp thời sẽ là cơ sở để người định giá đánh giá và phân tích chính xác, từ đó ảnh hưởng rất lớn đến kết quả định giá và làm giảm rất nhiều chi phí và thời gian cho việc định giá BĐS

1.3.1.3 Quy trình định giá bất động sản thế chấp

Nhân tố mang tính chất quyết định, tác động mạnh mẽ nhất đến kết quả định giá là nội dung, quy định được doanh nghiệp định giá ban hành và hướng dẫn cho cán bộ định giá thực hiện như thế nào Với một quy trình chuẩn xác,

rõ ràng, đơn giản thể hiện tính chuyên nghiệp sẽ rút ngắn thời gian và chi phí của định giá trong khi kết quả định giá lại có tính chính xác cao

1.3.1.4 Lựa chọn phương pháp định giá thích hợp

Bất động sản là các tài sản mang tính đặc thù, đặc biệt, lại chịu tác động nhiều nhân tố cả khách quan và chủ quan Việc lựa chọn phương pháp định giá sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả định giá.Trong định giá BĐS không có phương pháp nào là chính xác nhất, mà chỉ có phương pháp phù hợp và hiệu quả đứng trên giác độ phù hợp với điều kiện áp dụng và loại hình BĐS thế chấp, và quan trọng hơn là giảm thiểu chi phí trong quá trình định giá Lựa chọn phương pháp định giá phù hợp căn cứ trên cơ sở nguồn thông tin và số liệu sẵn có, đáng tin cậy sẽ giúp cho người định giá đưa ra mức giá có độ tin cậy cao, thuyết phục khách hàng có cơ sở khoa học và sẽ giảm chi phí cho việc tổ chức định giá

1.3.1.5 Cơ sở vật chất kỹ thuật

Yếu tố này tuy không phải là yếu tố quyết định đến hiệu quả định giá nhưng có ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả định giá của doanh nghiệp định giá Nếu một doanh nghiệp định giá có các điều kiện về máy móc, thiết bị, ứng dụng những phần mềm tiên tiến trong việc quản lý và định giá BĐS sẽ có đến kết quả chính xác hơn nhiều so với tính toán thủ công Hơn nữa những phần mềm định giá hiện đại sẽ góp phần làm giảm thời gian và tiết kiệm chi phí định giá BĐS

1.3.2 Các nhân tố khách quan

Ngoài ra, chất lượng định giá BĐS trong hoạt động cho vay của NHTM

còn bị tác động bởi các nhân tố khách quan như:

1.3.2.1 Các nhân tố về điều kiện tự nhiên

Điều kiện tự nhiên là nhân tố mang tính khách quan, tạo nên vị trí cả về tuyệt đối và tương đối cho BĐS, từ đó ảnh hưởng đến giá trị BĐS cần định giá Những BĐS ở những vị trí thuận lợi, có điều kiện tự nhiên tốt, phù hợp với điều kiện phát triển của BĐS thì giá trị sẽ tăng cao Những BĐS có hình

thể, kích thước, diện tích khác nhau cũng sẽ ảnh hưởng đến giá trị định giá,

do đó sẽ ảnh hưởng đến việc định giá của NHTM

1.3.2.2 Môi trường pháp lý – cơ chế chính sách

BĐS là tài sản chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước và pháp luật Do

đó những qui định của Nhà nước về sở hữu, sử dụng BĐS, điều kiện BĐS tham gia vào các giao dịch thế chấp sẽ ảnh hưởng rất lớn đến quá trình nhận tài sản đảm bảo là các BĐS và do đó sẽ ảnh hưởng đến định giá Các chính sách của nhà nước trong việc xây dựng khung giá đất và định mức xây dựng công trình cũng sẽ tác động đến việc định giá của doanh nghiệp định giá Khi

có sự thay đổi trong các quy định của nhà nước về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, xây dựng và phát triển công cộng sẽ ảnh hưởng đến kết cấu cơ sở hạ tầng, và tác động đến thị trường bất động sản, điều này sẽ làm cho giá trị BĐS thay đổi theo Bên cạnh đó các quy định của Ngân hàng Nhà nước và của bản thân các NHTM về hoạt động tín dụng, giao dịch có tài sản đảm bảo ảnh hưởng đến giá trị tài sản cho vay, do đó sẽ ảnh hưởng đến định giá BĐS thế chấp

Như vậy môi trường pháp lý thuận lợi cả về hệ thống luật pháp và các

cơ chế chính sách của nhà nước liên quan đến BĐS, thị trường BĐS, chế độ sở hữu và sử dụng đất đai –BĐS; đến các hoạt động tín dụng và cho vay của hệ thống NHTM và sự phát triển của các tổ chức định giá BĐS sẽ làm cho việc định giá BĐS thế chấp được diễn ra thuận lợi, đảm bảo an toàn cho hoạt động

cho vay của hệ thống ngân hàng

1.3.2.3 Môi trường kinh tế

Điều kiện kinh tế phát triển sẽ kích cầu thị trường BĐS, làm cho giá cả trên thị trường BĐS tăng cao Do đó BĐS ở những khu vực có môi trường kinh tế thuận lợi, việc sử dụng BĐS tạo ra thu nhập lớn thì giá trị BĐS ở các khu vực đó sẽ cao hơn các khu vực khác Bên cạnh đó khi kinh tế phát triển,

nhu cầu về vốn cho sản xuất cũng tăng theo, giá BĐS xu hướng tăng, do đó sẽ làm gia tăng số lượng vay vốn tại các NHTM, điều này làm cho số lượng các cuộc định giá ngày càng gia tăng Như vậy môi trường kinh tế thuận lợi sẽ ảnh hưởng đến công việc định giá cả về số lượng và chất lượng

1.3.2.4 Tính cạnh tranh của các Doanh Nghiệp thẩm định giá

Cạnh tranh mang tính tất yếu, là động lực của sự phát triển,là quy luật chọn lọc của tự nhiên của nền kinh tế thị trường Các Doanh nghiệp định giá cũng vậy, hoạt động trong lĩnh vực tư vấn tài chính luôn là nơi diễn ra cạnh tranh gay gắt, quyết liệt để tìm kiếm khách hàng, mở rộng thị phần Điều này bắt buộc các Doanh nghiệp định giá ngày phải hoàn thiện và nâng cao chất lượng sản phẩm, nâng cao tính chuyên nghiệp trong việc phục vụ khách hàng

để tồn tại và phát triển Từ đó mà cơ chế TĐG mới được thực hiện và ngày một hoàn thiện Cạnh tranh trong hoạt động thẩm định giá sẽ chuyển sang cạnh tranh về chất lượng dịch vụ thay vì cạnh tranh về giá Lúc này các Doanh nghiệp định giá thực sự phải có thế mạnh về chuyên môn, có cơ chế định giá khoa học sẽ giành phần thắng Vấn đề gía dịch vụ tuy vẫn quan trọng nhưng không phải là lý do để các khách hàng lựa chọn định giá Điều khách hàng cần là những lợi ích mà Doanh nghiệp định giá mang lại

1.3.2.5 Thái độ của nhà lãnh đạo Ngân hàng thương mại đối với hoạt động của Doanh nghiệp định giá

Hoạt động định giá tài sản trong mục đích cho vay tín dụng tại các NHTM thực sự được chú trọng chỉ khi các lãnh đạo NHTM thực sự coi trọng

nó Hiện nay, tại các NHTM đều có các tổ chức AMC phục vụ cho hoạt động định giá đảm bảo tiền vay và không phải bất kỳ tài sản nào đảm bảo nào cũng được các NHTM chỉ định Doanh nghiệp độc lập thực hiện Cho nên Doanh nghiệp định giá có được chỉ định định giá hay không phụ thuộc vào tính phức tạp của tài sản, mức tiền cho vay, quyết định từ cán bộ lãnh đạo NHTM

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Trong chương 1, luận văn đã trình bày những kiến thức cơ bản về hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại, chất lượng định giá bất động sản cũng như các nhân tố ảnh hưởng tới chất lượng định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại ở Việt Nam Đây chính là cơ sở

lý luận cho việc nghiên cứu đánh giá hiệu quả của công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại công ty trách nhiệm hữu hạn tư vấn bất động sản Sao Mộc

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÔNG TY TRÁCH NHIỆM

HỮU HẠN TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN SAO MỘC

2.1 KHÁI QUÁT VỀ CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN SAO MỘC

2.1.1 Giới thiệu công ty trách nhiệm hữu hạn tư vấn bất động sản Sao Mộc

- Tên công ty viết tắt: JUPITER CONSULTING CO.,LTD

 Trụ sở chính của công ty là địa điểm liên lạc, giao dịch của công ty, phải ở trên lãnh thổ Việt Nam, có địa chỉ được xác định như sau: Tầng

14, Toà nhà Lim, số 9-11 đường Tôn Đức Thắng, phường Bến Nghé, quận 1, tp Hồ Chí Minh

- Điện thoại (08) 39116868

- Email: jvc@jvs.com.vn

 Ngành kinh doanh: Tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất

 Thời gian hoạt động

- Thời gian hoạt động của công ty là 50 năm kể từ ngày được cơ quan đăng ký kinh doanh cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh

- Công ty có thể chấm dứt hoạt động trước thời hạn hoặc kéo dài thời hạn hoạt động theo quyết định của Hội đồng thành viên hoặc theo quy định

của pháp luật

 Người đại diện theo pháp luật:

Họ và tên: LÊ HOÀNG LINH Giới tính: Nam

Sinh ngày 09/11/1978

Số CMT: 011932780 ngày cấp 05/07/2011

Nơi cấp: công an Tp Hà Nội

2.1.2 Cơ cấu tổ chức của Công ty trách nhiệm hữu hạn tư vấn bất động

sản Sao Mộc

Trung tâm thẩm định giá hội sở

- Đứng đầu trung tâm thẩm định giá hội sở là Giám đốc trung tâm, chịu trách nhiệm cao nhất sau giám đốc công ty về quản lý, vận hành chuyên môn

phục vụ công tác thẩm định giá toàn hệ thống, đảm bảo việc thực hiện công

tác thẩm định giá đạt chất lượng tốt nhất và tuân thủ pháp luật liên quan

- Bộ phận tham mưu giúp việc cho Giám đốc trung tâm thẩm định giá hội sở là Giám đốc trung tâm thẩm định giá, trưởng phòng thẩm định giá,

trưởng phòng kiểm soát rủi ro các miền

- Tiếp nhận yêu cầu thẩm định giá tài sản, thu thập các phản ánh kiến nghị, góp ý,… về chất lượng dịch vụ thẩm định giá từ Khách hang hoặc Đơn

- Thu thập thông tin và căn cứ để đánh giá giá trị tài sản và lập báo cáo

Tư vấn giá tài sản và các biểu mẫu có liên quan theo quy định

- Trình ký, đóng dấu ban hành kết quả Tư vấn giá tài sản

- Bàn giao kết quả tư vấn giá cho Khách hang/ Đơn vị kinh doanh

- Ký kết các Hợp đồng dịch vụ Tư vấn giá tài sản với khách hang theo đúng quy định hiện hành của Công ty trong phạm vi uỷ quyền (nếu có)

- Nhập thông tin về tài sản để làm cơ sở dữ liệu theo dõi và truy xuất báo cáo theo yêu cầu

- Phối hợp, hỗ trợ, hợp tác đào tạo hướng dẫn nghiệp vụ chuyên môn và các công việc liên quan giữa các tổ nhóm, bộ phận và phòng ban có cùng chức năng nhiệm vụ trên toàn công ty

- Định kỳ hàng tuần, hàng tháng, hàng quý, hàng năm lập báo cáo đánh giá hiệu quả hoạt động của Phòng và đề xuất cải tiến gửi Lãnh đạo công ty Mẫu báo cáo theo quy định từng thời kỳ của ban điều hành công ty

- Thực hiện các công việc khác do lãnh đạo Công ty phân công

Phòng thẩm định giá miền Nam

Đứng đầu phòng thẩm định giá miền Nam là trưởng phòng, bộ phận tham mưu giúp việc là các trưởng nhóm, tổ trưởng, trưởng hub

Tuỳ theo yêu cầu công việc mà Giám đốc công ty quyết định thành lập các Tổ/nhóm chuyên trách trong Phòng thẩm định giá

Tham mưu và tổ chức thực hiện các hoạt động về dịch vụ Tư vấn giá đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, các dự án phục vụ cho chủ thể khi có yêu cầu đúng theo quy định của pháp luật

 Xem xét hồ sơ, đánh giá khả năng thực hiện yêu cầu của khách hàng

về tư vấn giá đối với các bất động sản

 Tiếp nhận hồ sơ tư vấn giá và đánh giá tính khả thi yêu cầu của khách hàng hoặc theo yêu cầu của ban giám đốc công ty giao Tổ chức triển khai thu thập, xử lý thông tin và tiến hành công tác Tư vấn giá bất động sản

 Thực hiện các nhiệm vụ khác do ban Giám đốc giao

Phòng thẩm định giá miền Trung

Đứng đầu phòng thẩm định giá miền Trung là trưởng phòng, bộ phận tham mưu giúp việc là các trưởng nhóm, tổ trưởng, trưởng hub

Phòng thẩm định giá miền trung có chức năng-nhiệm vụ chuyên môn tương tự với phòng thẩm định giá miền Nam và phải thực hiện báo cáo trực tiếp về cho giám đốc trung tâm thẩm định giá HO

Phòng kiểm soát rủi ro Hội sở (HO)

- Đứng đầu phòng kiểm soát rủi ro hội sở là trưởng phòng, tham mưu giúp việc là các trưởng nhóm, chuyên viên kiểm soát rủi ro

- Kiểm tra, kiểm soát công tác kiểm tra hiện trạng tài sản trước khi Công ty ban hành kết quả Tư vấn giá

- Kiếm tra tiến độ thực hiện dịch vụ của Chuyên viên định giá

- Kiểm tra kiểm soát phương pháp và căn cứ định giá tài sản của chuyên viên định giá

- Kiểm tra thái độ phục vụ KH của CVĐG

- Phối hợp, hỗ trợ, hợp tác, đào tạo hướng dẫn nghiệp vụ chuyên môn

và các công việc liên quan giữa các tổ nhóm, bộ phận và phòng ban có cùng chức năng nhiệm vụ trên toàn Công ty