2.2. THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN SAO MỘC
2.2.2. Phương pháp định giá bất động sản tại công ty trách nhiệm hữu hạn tư vấn bất động sản Sao Mộc
Trong hoạt động TĐTS, công ty Sao Mộc sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm phương pháp định giá chính kết hợp với phương pháp chi phí để xác định giá trị tài sản:
Phương pháp so sánh Các bước thực hiện:
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về các tài sản được bán vào thời điểm định giá hoặc gần cận với thời điểm định giá mà có thể so sánh được về các yếu tố chủ yếu và thông số kỹ thuật chủ yếu.
Bước 2: Tiến hành kiểm tra các tài sản có thể so sánh để xác định giá mua bán thực tế của các tài sản này có đáp ứng nội dung giá trị thị trường làm cơ sở cho định giá tài sản hay không và phải bảo đảm rằng các tài sản này có thể so sánh được.
Bước 3: Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh thích hợp, ít nhất 3 là tài sản.
Bước 4: Xác định sự khác nhau (tốt hơn hay xấu hơn) của mỗi tài sản so sánh với tài sản cần định giá và tiến hành điều chỉnh (tăng lên hay giảm xuống).
Bước 5: Ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá trên cơ sở giá bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh.
Phương pháp chi phí
Bước 1: Ước tính giá trị thị trường đất của bất động sản coi như là đất trống.
Bước 2: Ước tính giá trị xây dựng mới của các công trình trên đất.
Bước 3: Ước tính giá trị hao mòn tích tụ của công trình trên đất.
Bước 4: Ước tính giá trị thị trường của bất động sản theo công thức:
Giá trị thị trường của bất động sản
=
Giá trị thị trường của lô đất trống
+
Chi phí xây dựng mới công
trình trên đất -
Hao mòn tích tụ
Phân tích về phương pháp định giá BĐS trong hoạt động cho vay tại Sao Mộc sẽ được minh họa bằng một tình huống cụ thể.
Sau khi nhận được đề nghị của đơn vị kinh doanh, cán bộ điều phối nhận hồ sơ kiểm tra xem hồ sơ đã đầy đủ chưa. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì yêu cầu đơn vị kinh doanh bổ sung đầy đủ hồ sơ. Nếu đã đầy đủ, giao hồ sơ cho Chuyên viên đi định giá tài sản. Cụ thể sau khi kiểm tra hiện trạng tài sản sau đây:
Thông tin chung:
- Tên khách hàng vay: Nguyễn Đức Tiến - Chủ tài sản : Nguyễn Đức Tiến
- Mối quan hệ giữa CSH và khách hàng: Cá nhân-Cá nhân: Chính CSH - Mục đích định giá: Bất động sản - Cấp tín dụng cho Techcombank
Mô tả về bất động sản
- Địa chỉ bất động sản: Thửa đất số 20(2); tờ bản đồ số 13, Số 3 ngách 282/2, Kim Giang, Quận Hoàng Mai, TP. Hà Nội.
- Mức độ toàn vẹn: Toàn phần - Vị trí BĐS: vị trí 2
- Khả năng tiếp cận: Phía sau trường tiểu học Đại Kim
Chứng từ pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AO 017639 do UBND quận Hoàng Mai cấp ngày 13/3/2009.
Đặc điểm về bất động sản:
- Mô tả về chi tiết đất:
+ BĐS định giá toạ lạc Phường Đại Kim, Quận Hoàng Mai, Hà Nội ( khảo sát thực tế nay là Số 3 ngách 282/2 Đường Kim Giang, P.Đại Kim, Q.
Hoàng Mai, Hà Nội).
+ Thửa đất thuộc vị trí 2 của Đường Kim Giang (địa phận quận Hoàng Mai), ngõ đi từ BĐS ra đến trường Kim Giang rộng khoảng 3.0m đến 10.0m, cách đường Kim Giang khoảng 160m.
+ Thửa đất có mặt tiền hướng Đông Bắc rộng khoảng 5.0m (trên GCN thể hiện 5,49m) tiếp giáp ngõ đi rộng khoảng 3.9 đến 4.0m. Hình dạng thửa đất tương đối vuông vức.
+ Tại thời điểm khảo sát, diện tích đất thực tế khoảng 54.5m2, diện tích đất được công nhận trên GCN 57.8m2 do chủ tài sản cho hộ lân cận 1 phần diện tích đất hướng Đông Nam khoảng 3.3m2, hiện tại không có tranh chấp, khiếu kiện. Chúng tôi đề xuất tính giá trị phần diện tích đất được công nhận còn lại 54.5m2 vào giá trị định giá.
+ Mục đất sử dụng đất: Đất ở
+ Nguồn gốc sử dụng đất: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất + Thời hạn sử dụng đất: Lâu dài ổn định
+ Tổng diện tích đất thực tế: 54.5 m2 (phi nông nghiệp) + Diện tích đất phù hợp quy hoạch: 57.80m2
+ Diện tích đất tính giá trị: 54.5m2
- Mô tả tài sản gắn liền với đất: Tại thời điểm khảo sát, CTXD trên đất là nhà 04 tầng + tum, kết cấu bê tông cốt thép. Xây dựng năm 2003 có CLCL khoảng 60%. Diện tích xây dựng tầng 1 khoảng 54.5m2, tổng diện tích sàn sử dụng khoảng 240m2. CTXD không được công nhận trên GCN, chưa có GPXD, chúng tôi đề xuất tính giá trị CTXD theo giá trị thị trường.
Sau khi có được các thông tin trên chuyên viên định giá làm báo cáo định giá tài sản
Qua khảo sát thông tin thị trường, chuyên viên định giá thu thập được những tài sản so sánh như sau :
Bảng 2.3: Bảng thông tin tài sản so sánh tại Sao Mộc Tiêu chí Tài sản định giá Tài sản so
sánh 1
Tài sản so sánh 2
Tài sản so sánh 3 ID thông tin trên
RIC Loại + Mã
86441(đã khảo sát T11/2016, check lại T8/2016
86431(khảo sát thực tế
T11/2016)
81243 (đã khảo sát T9/2016, khảo sát lại T11/2016)
Nguồn tin A Thành –
0915.639.186
Chị Liên – 0982.804.568
A. Hưởng – 0977.639.113 Địa chỉ BĐS Thửa đất số 20(2);
TBĐ số 13, Số 3 ngách 282/2, Kim Giang, P. Đại Kim, Quận Hoàng Mai, TP. Hà Nội
Ngõ 292, Kim Giang, P. Đại Kim, Quận Hoàng Mai, TP. Hà Nội
Số 6 ngách 350/27, Đường Kim Giang, P.
Đại Kim, Quận Hoàng Mai, TP. Hà Nội
Ngõ 250, Kim Giang, P.Đại Kim, Quận Hoàng Mai, TP. Hà Nội.
Vị trí Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 3 Vị trí 3
Quy mô, kích thước
Diện tích 54.5m2, mặt tiền 5.0m
Diện tích 60m2, mặt tiền 4.5m
Diện tích 48.8m2, mặt tiền 3.0m
Diện tích 38m2, mặt tiền 3.0m Diện tích đất
(m2)
54.50 60.00 48.80 38.00
Diện tích sàn xây dựng (m2)
240.00 60.00 200.00 160.00
Mô tả CTXD Nhà 4 tầng + tum Nhà cấp 4 Nhà 4 tầng Nhà 4 tầng Hình dáng Tương đối vuông
vức
Vuông vức Vuông vức Vuông vức
Pháp lý Đầy đủ Đầy đủ Đầy đủ Đầy đủ
Giao thông Ngõ nhỏ nhất rộng
~ 3.9-5m
Ngõ nhỏ nhất rộng ~ 8.0m, cách Kim Giang 50m
Ngõ nhỏ nhất rộng ~ 2.3- 5.0m, ngõ trước nhà 5.0m.
Ngõ nhỏ nhất rộng ~ 2.5- 3.0m
Lợi thế kinh doanh
Trung bình Tốt Kém Kém
Môi trường, an ninh
Tốt Tốt Tốt Kém
Cơ sở hạ tầng Tốt Tốt Tốt Tốt
Yếu tố khác Không có Không có Không có Không có
Giá rao bán
(đồng) 4,800,000,000 3,700,000,000 2,500,000,000
Giá bán/thương
lượng (đồng) 4,300,000,000 3,300,000,000 2,250,000,000
Giá CTXD(đồng) - 800,000,000 640,000,000
Giá đất (đồng) 4,300,000,000 2,500,000,000 1,610,000,000 Đơn giá đất
(đồng/m2) 71,666,667 51,229,508 42,368,421
(Nguồn: công ty Sao Mộc) Nhận xét, phân tích, đánh giá:
+ BĐS thẩm định kém lợi thế hơn BĐS so sánh 3 về quy mô, kích thước nhưng lại lợi thế hơn BĐS so sánh 3 về cơ sở hạ tầng.
+ BĐS thẩm định kém lợi thế hơn BĐS so sánh 1, 2, 3 về hình dáng
+ BĐS thẩm định kém lợi thế hơn BĐS so sánh 1 nhưng lợi thế hơn BĐS so sánh 2, 3 về lợi thế kinh doanh, môi trường an ninh.
Bảng điều chỉnh
TT Yếu tố so sánh TSTĐG TSSS1 TSSS2 TSSS3
A Giá bán/ giá thương lượng (đồng)
4,300,000,000 3,300,000,000 2,250,000,000
B Diện tích đất (m2)
54.50 60.00 48.80 38.00
C Đơn giá đất (đồng/m2)
71,666,667 51,229,508 42,368,421 D Điều chỉnh theo
yếu tố so sánh
TSTĐG TSSS1 TSSS2 TSSS3
D1 Pháp lý Đầy đủ Đầy đủ Đầy đủ Đầy đủ
Tỷ lệ 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%
Tỷ lệ điểu chỉnh 0.00% 0.00% 0.00%
Mức điều chỉnh (đồng/m2)
0 0 0
D2 Quy mô, kích thước
Diện tích 54,5m2, mặt tiền 5.0m
Diện tích 60m2, mặt tiền 4.5m
Diện tích 48.8m2, mặt tiền 3.0m
Diện tích 38m2, mặt tiền 3.0m
Tỷ lệ 100.00% 100.00% 100.00% 103.00%
Tỷ lệ điểu chỉnh 0.00% 0.00% -2.91%
Mức điều chỉnh (đồng/m2)
0 0 -1,232,921
D3 Hình dáng Tương đối vuông vức
Vuông vức Vuông vức Vuông vức
Tỷ lệ 100.00% 107.00% 107.00% 107.00%
Tỷ lệ điểu chỉnh -6.54% -6.54% -6.54%
Mức điều chỉnh (đồng/m2)
-4,687,000 -3,350,410 -2,770,895 D4 Giao thông Ngõ nhỏ
nhất rộng ~ 3.9-5m
Ngõ nhỏ nhất rộng ~ 8.0m, cách Kim Giang 50m
Ngõ nhỏ nhất rộng ~ 2.3- 5.0m, ngõ trước nhà 5.0m.
Ngõ nhỏ nhất rộng ~ 2.5-3.0m
Tỷ lệ 100.00% 107.00% 97.00% 90.00%
Tỷ lệ điểu chỉnh -6.54% 3.09% 11.11%
Mức điều chỉnh (đồng/m2)
-4,687,000 1,582,992 4,707,132 D5 Lợi thế kinh
doanh
Trung bình Tốt Kém Kém
Tỷ lệ 100.00% 110.00% 90.00% 90.00%
Tỷ lệ điểu chỉnh -9,09% 11.11% 11.11%
Mức điều chỉnh (đồng/m2)
-6,514,500 5,691,598 4,707,132 D6 Môi trường, an
ninh
Tốt Tốt Tốt Kém
Tỷ lệ 100.00% 100.00% 100.00% 85.00%
Tỷ lệ điểu chỉnh 0.00% 0.00% 17.65%
Mức điều chỉnh (đồng/m2)
0 0 7.478.026
D7 Cơ sở hạ tầng Tốt Tốt Tốt Tốt
Tỷ lệ 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%
Tỷ lệ điểu chỉnh 0.00% 0.00% 0.00%
Mức điều chỉnh (đồng/m2)
0 0 0
D8 Yếu tố khác Không có Không có Không có Không có
Tỷ lệ 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%
Tỷ lệ điểu chỉnh 0.00% 0.00% 0.00%
Mức điều chỉnh (đồng/m2)
0 0 0
E Mức giá chỉ dẫn (đồng/m2)
55,778,167 55,153,688 55,256,895 G Thống nhất mức
giá chỉ dẫn Số lần điều chỉnh (lần)
3 3 5
Tổng giá trị điều chỉnh thuẩn (đồng/m2)
-15,888,500 3,924,180 12,888,474
Tổng giả trị diều chỉnh tuyệt đối (đồng/m2)
15,888,500 10,625,000 20,896,106
- Đơn giá CTXD đề xuất: 4,500,000 đồng/m2
Giá trị CTXD: 4,500,000 đồng/m2 x 240m2 = 648,000,000 đồng Trị giá bất động sản
Khoản mục Theo đơn giá nhà
nước (đồng)
Theo đơn giá tư vấn (đồng) (1) Trị giá quyền sử dụng đất phi nông nghiệp
(A+B)
652,365,000 3,005,875,996
A ĐG phần diện tích vi phạm lộ giới được công nhận
0.00 0.00
Diện tích vi phạm lộ giới được công nhận (m2)
0.00 0.00
B ĐG phần diện tích phù hợp quy hoạch 11,970,000 55,153,688
Diện tích phù hợp quy hoạch (m2) 54.50 54.50
(2) Trị giá quyền sử dụng đất nông nghiệp 0 0
ĐG đất nông nghiệp 0.00 0.00
Diện tích đất nông nghiệp (m2) 0.00 0.00
(3) Lợi thế thương mại của tài sản tư vấn 648,000,000 Hiện tại tài sản gắn liền với đất chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý về quyền sở hữu nên công ty Sao Mộc xem xét giá trị tài sản gắn liền với đất như một lợi thế của tài sản tư vấn
Tổng giá trị BĐS (1+2+3) 3,653,875,996
Trị giá tài sản làm tròn: 3,654,000,000
Bằng chữ: Ba tỷ sáu trăm năm mươi bốn triệu đồng chẵn
Chuyên viên định giá đã tuân thủ đúng quy trình định giá, từ khâu nhận hồ sơ đến đi khảo định hiện trạng, thu thập thông tin thị trường và ra kết quả
định giá. Các thông tin về tài sản so sánh được CVĐG tiến hành khảo sát thực tế và tương đối là tương đồng với BĐS, đó là những BĐS tọa lạc gần BĐS định giá, có thời gian giao dịch không quá 6 tháng. Tuy nhiên, ở cách điều chỉnh sự khác biệt của TSSS và tài sản cần định giá chỉ dựa trên kinh nghiệm và cảm quan của CVĐG. Điều này làm kết quả định giá không phản ánh chính xác giá trị của thị trường. Và thông thường thì kết quả định giá thường thấp hơn giá thị trường tại thời điểm định giá.
Phương pháp so sánh được sử dụng phổ biến trong các trường hợp định giá giá trị quyền sử dụng đất và phương pháp chi phí được sử dụng để tính giá trị công trình trên đất.
Phương pháp so sánh phụ thuộc nhiều vào nguồn thông tin trên thị trường, nếu không có sự kiểm chứng các thông tin này có thể không chuẩn xác. Hơn nữa để so sánh đạt độ chính xác cao cần thu thập thông tin của ít nhất từ 3 – 6 BĐS tương tự trên thị trường để tìm bằng chứng điều chỉnh.Trong nhiều trường hợp các BĐS có rất ít thông tin để so sánh nhưng CVĐG vẫn sử dụng phương pháp này, thậm chí chỉ có một BĐS được giao dịch nhưng chuyên viên định giá vẫn lấy đấy làm căn cứ điều chỉnh, điều này dẫn đến tính chủ quan và không chuẩn xác của việc định giá, và có thể gây rủi ro cho ngân hàng. Bên cạnh đó ta thấy mặc dù giá định giá sát với giá thị trường nhưng các căn cứ để điều chỉnh về mức giá này thường không rõ ràng và không có tiêu chí cụ thể, chỉ mang tính chất kinh nghiệm của CVTĐ. Do đó các CVĐG thường tự định giá theo ý muốn chủ quan của mình sau khi đã khảo sát các mức giá trên thị trường.