2.2. THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN SAO MỘC
2.2.3. Tác động của định giá bất động sản đến hoạt dộng cho vay của ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam
2.2.3.1. Quy trình cho vay tại Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam Quy trình cấp tín dụng tại Techcombank bao gồm 5 bước như sau:
Bước 1: Tiếp cận khách hàng/lập hồ sơ đề nghị cấp tín dụng:
Chuyên viên QHKH tiếp nhận hồ sơ, tiếp nhận nhu cầu vay vốn của khách hàng và hướng dẫn khách hàng lập, cung cấp hồ sơ đề nghị cấp tín dụng cần thiết theo quy định.
Bước 2: Thẩm định và tái thẩm định tín dụng:
Thẩm định và kiểm soát thẩm định tín dụng:
a, Thẩm định tín dụng:
Sau khi tiếp cận khách hàng và thu thập các thông tin cần thiết, chuyên viên QHKH tiến hành các nội dụng sau:
+ Tư cách pháp lý, uy tín khách hàng;
+ Năng lực hoạt động kinh doanh và tài chính của khách hàng;
+ Phương án kinh doanh/dự án đầu tư, mục đích sử dụng vốn vay và khả năng trả nợ của khách hàng;
+ Các ngồn vốn tự có, vốn vay khác tham ra vào Dự án/phương án sản xuất kinh doanh của khách hàng;
+ Gửi hồ sơ tài sản lên công ty TNHH tư vấn BĐS đối với những tài sản là BĐS, ĐS… theo quy định của Techcombank trong từng thời kỳ;
+ Các vấn đề rủi ro có thể phát sinh và biện pháp quản lý.
Việc thẩm định tín dụng của chuyện viên QHKH phải được thể hiện bằng Báo cáo thẩm định. Sau khi hoàn thành, CV QHKH trình Báo cáo thẩm định và toàn bộ hồ sơ đề nghị cấp tín dụng lên Trưởng/Phó phòng GD/QHKH thực hiện kiểm soát nội dung thẩm định tín dụng.
b, Kiểm soát thẩm định tín dụng:
Trưởng/Phó phòng GD/QHKH thực hiện kiểm soát nội dung thẩm định tín dụng của CV QHKH. Hồ sơ sau khi kiểm soát nếu vượt hạn mức thẩm quyền phê duyệt của Trưởng/Phó phòng GD/QHKH, CV QHKH tiếp tục trình hồ sơ đến Phòng Tín dụng tại CN/SGD
Tái thẩm định tín dụng và kiểm soát tái thẩm định tín dụng a, Tái thẩm định tín dụng
CV Tín dụng/CV Tái thẩm định tín dụng/các cấp được giao nhiệm vụ tái thẩm định tín dụng tiến hành: Đánh giá lại các nội dung thẩm định tín dụng, đánh giá các rủi ro có thể phát sinh và biện pháp xử lý rủi ro.
b, Kiểm soát tái thẩm định tín dụng:
Trưởng/Phó phòng tín dụng/Tái thẩm định tín dụng thực hiện kiểm soát lại nội dung thẩm định tín dụng của CV Tín dụng/Tái thẩm định tín dụng theo chức năng nhiệm vụ và thẩm quyền được giao.
Bước 3: Cấp tín dụng/phê duyệt tín dụng:
Các cấp phê duyệt thực hiện xem xét, phê duyệt cấp tín dụng trong thẩm quyền phê duyệt được Tổng giám đốc/ HTQT Techcombank ủy quyền từng thời kỳ.
Bước 4: Thủ tục tín dụng và giải ngân:
Chuyên viện quản lý tín dụng, CV QHKH có trách nghiệm hỗ trợ chuyên viên quản lý tín dụng trong việc hoàn thiện hồ sơ cấp tín dụng, theo đúng phê duyệt cấp tín dụng, theo quy trình giải ngân và các quy định của Techcombank trong từng thời kỳ.
Bước 5: Giám sát, thanh lý tín dụng và quản lý nợ có vấn đề:
Sau khi tiến hành giải ngân, CV QHKH phải thường xuyên theo dõi khoản cấp tín dụng , kiểm tra tình hình sử dụng vốn, đôn đốc, nhắc nợ khách hàng, yêu cầu khách hàng thực hiện các điều kiện sau giải ngân (nếu có). Ngoài ra, CV QHKH phải định kỳ thực hiện đánh giá khoản cấp tín dụng, kịp thời phát hiện các dấu hiệu có thể dẫn đến rủi ro trong việc trả nợ của khách hàng để có biện pháp xử lý kịp thời.
CV Quản lý tín dụng phối hợp với CV QHKH trong việc theo dõi thực hiện các điều kiện phê duyệt, bổ sung chứng từ/hồ sơ, thông báo nhắc nợ khách hàng.
CV Giám sát tín dụng thực hiện giám sát tín dụng theo quy định của Techcombank.
2.2.3.2. Kết quả hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam Trong thời điểm nền kinh tế đang gặp nhiều khăn như hiện nay thì mức độ cạnh tranh tìm khách hàng vay vốn đang diễn ra rất mạnh mẽ, khách hàng có nhiều lựa chọn trong việc tìm ngân hàng để vay vốn. Hoạt động cho vay là một trong những hoạt động sinh lợi nhuận chính của mỗi ngân hàng, vì vậy hoạt động cho vay
chiếm vị trí cực kỳ quan trọng trong hệ thống các hoạt động của các ngân hàng, Techcombank cũng không ngoại lệ. Do đó trong những năm qua Techcombank đã liên tục đổi mới các sản phẩm cho vay để phù hợp với từng thời điểm, đa dạng hóa các sản phẩm cho vay để mở rộng đối tượng khách hàng, ra đời nhiều phòng ban mới nhằm đến những đối tượng khách hàng mới.
Biểu đồ 2.3 : Kết quả hoạt động cho vay qua các năm của Techcombank
(Nguồn: Báo cáo hoạt động kinh doanh qua các năm của Techcombank) Hoạt động cho vay của Techcombank thể hiện qua dư nợ tín dụng qua các năm, qua biểu đồ trên ta thấy dư nợ tín dụng của Techcombank tăng dần qua các năm, tổng dư nợ tín dụng năm 2015 tăng 4.598 tỷ đồng. Tổng dư nợ năm 2016 tăng 14.130 tỷ đồng so với năm 2014.
Những năm gần đây, cùng với sự phát triển của nền kinh tế nói chung và ngành ngân hàng nói riêng, việc nhận BĐS làm TSĐB ngày một ra tăng. Cũng như phần lớn các ngân hàng khác, Techcombank ưu tiên các khoản tín dụng có thế chấp bằng BĐS. Tỷ lệ các khoản tín dụng có thế chấp bằng BĐS cao hơn các danh mục tài sản thế chấp khác. Trong tổng dư nợ của ngân hàng thì dư nợ dành cho khối khách hàng cá nhân chiếm tỷ trọng lớn (trung bình khoảng 25% trên tổng dư nợ cho vay, và trung bình khoảng 29% trên tổng dư nợ cho vay trừ cho vay các tổ chức tín dụng khác ,đang có xu hướng tăng) trong đó các khoản tín dụng chủ yếu được thế
37,558
42.156
51.688
- 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000
2014 2015 2016
Tỷ đồng
chấp bằng BĐS. Với khối khách hàng doanh nghiệp thì tài sản thế chấp đa dạng hơn, tuy nhiên BĐS cũng chiếm phần lớn đối với các khách hàng doanh nghiệp vừa và nhỏ. Từ đầu năm 2013 thị trường BĐS bắt đầu có dấu hiệu ấm lên cả về giá và tính thanh khoản, do đó các ngân hàng vẫn lựa chọn BĐS là TSĐB được ưu tiên.
Bảng số liệu thu thập được sau đây cho ta thấy tỷ lệ dư nợ tại Techcombank có tài sản thế chấp là bất động sản.
Bảng 2.1: Tỷ lệ cho vay thế chấp bằng bất động sản của Techcombank Đơn vị: Tỷ đồng
Khoản mục 2014 2015 2014
1.Cho vay TCTD khác 13.921 14.267 15.876
Tỷ lệ cho vay thế chấp bằng BĐS - - -
2.Cho vay khách hàng cá nhân 7.801 10.261 13.127 Tỷ lệ cho vay K/H cá nhân thế chấp bằng BĐS
(%) 89 90 92
3.Cho vay KH DN vừa và nhỏ 7507 9759 11.874
Tỷ lệ cho vay KHDN vừa và nhỏ thế chấp bằng
BĐS (%) 78 80 83
4.Cho vay KHDN lớn 5.546 8.346 10.647
Tỷ lệ cho vay KHDN lớn thế chấp bằng BĐS
(%) 35 36 39
(Nguồn: Báo cáo thường niên của Techcombank qua các năm)
Không chỉ riêng ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam mà đối với phần lớn các ngân hàng khác, tài sản thế chấp quyết định một phần việc cấp một khoản tín dụng, và việc thế chấp bằng BĐS có tính thanh khoản cao sẽ đảm bảo an toàn hơn cho ngân hàng. Khi thế chấp cho khoản vay bằng BĐS, người đi vay sẽ có ý thức hơn trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính với ngân hàng. Ta có thể thấy từ năm 2014 đến 2016 tỷ lệ cho vay khách hàng cá nhân liên tục tăng. Đó là do mảng hoạt động chính của ngân hàng là cho vay mua nhà, kinh doanh bất động sản đồng thời TSĐB của cho vay cá nhân chủ yếu là bất động sản.
Với tỷ lệ tăng dư nợ tín dụng và tỷ lệ cho vay thế chấp bằng BĐS tại Techcombank tăng lên qua các năm, ta thấy BĐS thế chấp có vai trò vô cùng quan trọng với ngân hàng. Không chỉ riêng Techcombank mà đối với các ngân hàng TMCP hiện tại, công tác định giá TSĐB trong giai đoạn phát triển nóng trước đây chưa được chú trọng thì hiện nay trong giai đoạn tái cơ cấu hệ thống việc hoàn thiện về quy trình, phương pháp định giá TSĐB là một trong những ưu tiên hàng đầu của hệ thống ngân hàng. Ngân hàng với mục tiêu tăng trưởng giá trị và lợi nhuận nhưng đi kèm là mục tiêu an toàn vốn, giảm nợ xấu và rủi ro tín dụng, khách hàng với mục tiêu được cấp khoản tín dụng phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính, do đó chất lượng định giá BĐS thế chấp tại công ty TNHH Tư vấn BĐS Sao Mộc phải dung hòa được nhu cầu của ngân hàng và của khách hàng, đó là một yêu cầu hợp lý nhưng cần hoàn thiện từng ngày trong việc định giá để đáp ứng được yêu cầu đó.