đánh giá tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn huyện lương sơn tỉnh hòa bình giai đoạn 2020 2022

Nhà nước điều tiết quản lý đất đai, qua giá hay nói một cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn c

ĐỖ VĂN ĐỊNH

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT

Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN LƯƠNG SƠN,

TỈNH HÒA BÌNH GIAI ĐOẠN 2020 - 2022

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Hà Nội, 2024

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

ĐỖ VĂN ĐỊNH

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT

Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN LƯƠNG SƠN,

TỈNH HÒA BÌNH GIAI ĐOẠN 2020 - 2022

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ SỐ: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS PHẠM THANH QUẾ

Hà Nội, 2024

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác

Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ công trình nghiên cứu nào đã công bố, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học

Hà Nội, ngày……tháng … năm 2024

NGƯỜI CAM ĐOAN

Đỗ Văn Định

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, em đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của đồng nghiệp, bạn bè và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép em được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới TS Phạm Thanh Quế đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho em trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Viện Quản

lý đất đai và Phát triển nông thôn, Phòng Đào tạo Sau Đại học - Trường Đại học Lâm nghiệp đã tận tình giúp đỡ em trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Em xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức, đồng nghiệp, các cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân huyện Lương Sơn đã cung cấp tài liệu, số liệu cho em để hoàn thành luận văn thuận lợi

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ, động viên khuyến khích em hoàn thành luận văn

Mặc dù bản thân đã có nhiều cố gắng, song do thời gian có hạn, kinh nghiệm còn hạn chế nên đề tài không tránh khỏi những thiếu sót nhất định Vì vậy, em rất mong nhận được sự góp ý của các thầy cô và đồng nghiệp để luận văn được hoàn thiện hơn

Xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày……tháng … năm 2024

TÁC GIẢ

Đỗ Văn Định

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC BẢNG vi

DANH MỤC BIỂU ĐỒ viii

MỞ ĐẦU 1

Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 5

1.1 Cơ sở lý luận về vấn đề nghıên cứu 5

1.1.1 Cơ sở lý luận về giá đất 5

1.1.2 Cơ sở lý luận về định giá đất 13

1.2 Cơ sở pháp lý của công tác xác định giá đất 15

1.3 Cơ sở thực tıễn về vấn đề nghıên cứu 17

1.3.1 Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam 17

1.3.2 Tình hình biến động giá đất trên thế giới và Việt Nam 28

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32

2.1 Địa đıểm nghıên cứu 32

2.2 Đốı tượng, phạm vı nghıên cứu 32

2.2.1 Đối tượng nghiên cứu 32

2.2.2 Phạm vi nghiên cứu 32

2.3 Nộı dung nghıên cứu 32

2.3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội huyện Lương Sơn 32

2.3.2 Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Lương Sơn 33 2.3.3 Đánh giá tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2020 - 2022 33

2.3.4 Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến sự biến động giá đất ở trên

địa bàn huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình 33

2.3.5 Đề xuất một số giải pháp nhằm điều chỉnh các yếu tố gây biến động giá đất ở trên địa bàn huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình 33

2.4 Phương pháp nghıên cứu 33

2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp 33

2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 34

2.4.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 34

2.4.4 Phương pháp xử lý thông tin, phân tích số liệu 36

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 38

3.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội của huyện Lương Sơn 38

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 38

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế 41

3.1.3 Các chỉ tiêu về xã hội, môi trường 46

3.1.4 Đánh giá chung 48

3.2 Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Lương Sơn 52 3.2.1 Công tác quản lý nhà nước về đất đai 52

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất 54

3.2.3 Biến động diện tích đất đai huyện Lương Sơn giai đoạn 2020 - 2022 56

3.3 Đánh gIá tình hình bIến động gIá đất ở trên địa bàn huyện Lương Sơn giai đoạn 2020 - 2022 58

3.3.1 Tình hình biến động bảng giá đất ở trên địa bàn huyện Lương Sơn 58 3.3.2 Tình hình biến động giá đất ở trên thị trường tại huyện Lương Sơn 65 3.4 Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến sự biến động giá đất trên địa bàn huyện Lương Sơn 85

3.4.1 Một số yếu tố ảnh hưởng đến sự biến động giá đất 85

3.4.2 Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến sự biến động giá đất trên địa bàn huyện Lương Sơn 92

3.5 Đề xuất một số giải pháp để hạn chế sự biến động giá đất ở trên địa

bàn huyện Lương Sơn 100

3.5.1 Hoàn thiện pháp lý liên quan đến giá đất 100

3.5.2 Tăng cường quản lý đất đai 101

3.5.3 Giải pháp về tổ chức và cán bộ 102

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 104

TÀI LIỆU THAM KHẢO 107 PHỤ LỤC

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến sự biến động giá đất 35

Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Lương Sơn năm 2022 55

Bảng 3.2 Biến động diện tích đất đai giai đoạn 2020 - 2022 56

Bảng 3.3 Giá đất ở đô thị theo quy định tại điểm nghiên cứu 61

Bảng 3.4 Giá đất ở nông thôn theo quy định tại điểm nghiên cứu 64

Bảng 3.5 Giá đất ở đô thị trên thị trường tại huyện Lương Sơn năm 2020 67

Bảng 3.6 So sánh giá đất ở đô thị theo quy định và giá thị trường tại huyện Lương Sơn năm 2020 69

Bảng 3.7 Giá đất ở đô thị trên thị trường tại huyện Lương Sơn năm 2021 71

Bảng 3.8 So sánh giá đất ở đô thị theo quy định và giá thị trường tại huyện Lương Sơn năm 2021 72

Bảng 3.9 Giá đất ở đô thị trên thị trường tại huyện Lương Sơn năm 2022 74

Bảng 3.10 So sánh giá đất ở đô thị theo quy định và giá thị trường tại huyện Lương Sơn năm 2021 75

Bảng 3.11 Mức chênh lệch giữa giá đất ở đô thị trên thị trường tại huyện Lương Sơn giai đoạn 2020 - 2022 76

Bảng 3.12 Giá đất ở nông thôn trên thị trường năm 2020 78

Bảng 3.13 So sánh giá đất ở nông thôn theo quy định và giá thị trường tại huyện Lương Sơn năm 2020 79

Bảng 3.14 Giá đất ở nông thôn trên thị trường năm 2021 80

Bảng 3.15 So sánh giá đất ở đô thị theo quy định và giá thị trường tại huyện Lương Sơn năm 2021 81

Bảng 3.16 Giá đất ở nông thôn trên thị trường năm 2022 82

Bảng 3.17 So sánh giá đất ở nông thôn theo quy định và giá thị trường tại huyện Lương Sơn năm 2021 83

Bảng 3.18 Mức chênh lệch giữa giá đất ở nông thôn trên thị trường huyện Lương Sơn giai đoạn 2020 - 2022 84

Bảng 3.19 Đặc điểm một số thửa đất tại một số tuyến đường điều tra 88

Bảng 3.20 Kết quả phân tích độ tin cậy của thang đo 94

Bảng 3.21 KMO and Bartlett's Test 96

Bảng 3.22 Kết quả đánh giá mức độ giải thích của các biến quan sát 96

Bảng 3.23 Kết quả trọng số tải của ma trận xoay 97

Bảng 3.24 Kết quả phân tích hồi quy tuyến tính 99

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 3.1 Giá đất thị trường trung bình của thị trấn Lương Sơn 86

Biểu đồ 3.2 Giá đất thị trường trung bình của xã Hòa Sơn 87

Biểu đồ 3.3 Giá đất thị trường trung bình của xã Thanh Cao 87

Biểu đồ 3.4 Khả năng sinh lợi của các thửa đất ở tại đô thị 91

Biểu đồ 3.5 Khả năng sinh lợi của các thửa đất ở tại nông thôn (Xã Hòa Sơn) 91

Biểu đồ 3.6 Khả năng sinh lợi của các thửa đất ở tại nông thôn (Xã Thanh Cao) 92

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Giá đất là công cụ quan trọng để điều tiết thị trường bất động sản, để quản lý tài chính về đất đai của Nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai, qua giá hay nói một cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Trịnh Hữu Liên và cs 2013)

Trong quá trình đổi mới sang nền kinh tế thị trường, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ, với xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào của sản xuất kinh doanh và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hóa, trong đó đất đai là một trong những yếu tố quan trọng Đất đai là nguồn tài nguyên quý báu của mỗi quốc gia và là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước Đất đai cũng là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là món quà vô giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng Đất đai gắn bó chặt chẽ với con người trong sản xuất và đời sống Đây được xem là một trong những vấn đề được quan tâm của mọi thời đại, có ý nghĩa sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng

và bảo vệ Tổ Quốc (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)

Giá đất được xác định đúng sẽ giúp người sử dụng đất khai thác hợp lý nguồn tài nguyên quan trọng này, đồng thời giúp Nhà nước có căn cứ ban hành chính sách trong việc xác định tiền cho thuê đất, mức thuế về chuyển quyền sử dụng đất, mức đền bù giải phóng mặt bằng… Hiện nay, công tác định giá đất được quy định khá cụ thể trong Luật Đất đai 2013 Luật Đất đai

2013 đã kế thừa và phát triển các quy định của LĐĐ 1993, LĐĐ 2003 về giá đất và có một chương riêng quy định cụ thể về Tài chính đất đai, giá đất và

đấu giá quyền sử dụng đất (chương 8) Căn cứ vào LĐĐ 2013, Chính phủ ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, 104/2014/NĐ-CP và 96/2019/NĐ-CP quy định về Giá đất, và Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hàng Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất nhằm đến sự phát triển lành mạnh trong thị trường bất động sản Tuy nhiên, trên thực tế vẫn luôn tồn tại sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất giao dịch trên thị trường Cũng như các loại hàng hóa khác giá đất được hình thành và vận động theo quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh Vì vậy, giá đất nói chung và giá đất ở nói riêng chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố

Hiện nay giá đất ở đang có nhiều biến động gây khó khăn cho các cơ quan quản lý nhà nước và người dân Giá đất bồi thường, giải phóng mặt bằng không sát với giá trị thực tế Giá đất trong bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi còn nhiều bất cập dẫn đến tình trạng khó khăn cho công tác quản lý đất đai (Phan Trung Hiền, 2017) Đặc biệt là với một huyện đang trong quá trình đô thị hóa như huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình, thì nội dung này đang rất được quan tâm

Huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình thuộc vùng miền núi, huyện là cửa ngõ của tỉnh Hòa Bình Đặc điểm nổi bật với địa hình là những dãy núi thấp, xen kẽ là những khối núi đá vôi với những khe suối, hồ tự nhiên, nhân tạo đan xen Lương Sơn có những danh lam, thắng cảnh hàng năm có thể thu hút một lượng khách đáng kể Những lợi thế về giao thông cùng tiềm năng lớn về tài nguyên thiên nhiên, có điều kiện xây dựng các khu công nghiệp, cụm công nghiệp và các khu nghỉ dưỡng nhằm phát triển du lịch,…Đặc biệt, huyện Lương Sơn đã và đang phấn đấu để đến năm 2025 đạt tiêu chuẩn là thị xã, do vậy việc thu hút các nhà đầu tư để đầu tư cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế,

xã hội là rất cần thiết (UBND huyện Lương Sơn, 2022a)

Trên thực tế giá đất tại mỗi địa phương khác nhau, đặc biệt do quá trình

đô thị hóa những năm gần đây nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng, giá đất có

sự biến động lớn Nên việc thực hiện đề tài “Đánh giá tình hình biến động giá

đất ở trên địa bàn huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2020 - 2022” là

hết sức cần thiết nhằm đánh giá tồn tại, khó khăn và một số yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất ở nhằm đề xuất một số giải pháp nhằm điều chỉnh các yếu tố gây biến động giá đất trên địa bàn nghiên cứu

2 Mục tiêu nghiên cứu

2.1 Mục tiêu tổng quát

Trên cơ sở đánh giá tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2020 - 2022, từ đó đề xuất giải pháp nhằm điều chỉnh các yếu tố gây biến động giá đất ở tại địa phương

3.2 Ý nghĩa thực tiễn:

- Phân tích những biến động giá đất ở, những yếu tố ảnh hưởng và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến sự biến động giá đất ở trên địa bàn huyện Lương Sơn từ đó đề xuất giải pháp cụ thể góp phần hoàn hoàn

thiện công tác quản lý nhà nước về giá đất ở tại địa phương được phù hợp hơn với giá thị trường

- Kết quả nghiên cứu có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho các nhà khoa học, nhà quản lý, người học và những người khác quan tâm đến giá đất, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở Đặc biệt các giải pháp được đề xuất có thể để các nhà quản lý tại địa phương tham khảo nhằm hoàn thiện công tác xác định giá đất phù hợp với thị trường thực tế tại địa phương

Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận về vấn đề nghıên cứu

1.1.1 Cơ sở lý luận về giá đất

1.1.1.1 Khái niệm giá đất

Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt Trái Đất, có giới hạn về không gian và không thể di dời được Ngoài ra, đất đai là sản phẩm phi lao động và bản thân nó không có giá trị

Giá đất chính là giá trị QSDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất (Khoản

19, Điều 3, Chương 1, LĐĐ 2013)

Giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Khoản 20, Điều 3, Chương 1, LĐĐ 2013) Như vậy giá đất được hình thành là kết quả của sự tác động qua lại của nhiều yếu tố một cách hợp lý và tuân thủ theo một số luật lệ nhất định

Đặc biệt, thị trường đất đai của Việt Nam hiện nay đang tồn tại “cơ chế

2 giá” Một giá đất theo khung Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế hay tính giá đất đền bù giải tỏa dự án Giá đất thứ hai được gọi là giá trên thị trường, thường cao hơn gấp nhiều lần so với khung giá Tuy nhiên, sự chênh lệch rất lớn giữa 2 loại giá này đã gây ra nhiều hệ lụy khác nhau như khiếu kiện, tham nhũng… (Nguyễn Thế Chinh, 2011)

1.1.1.2 Cơ sở của việc hình thành giá đất

Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động - sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu (Trịnh Hữu Liên và cs 2013)

* Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Trong chủ nghĩa xã hội,

khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà

tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn

* Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi Vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách

sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp

* Quan hệ cung cầu

Trong thị trường tự do hoàn hảo, giá cả hàng hoá thông thường được quyết định tại điểm cân bằng giữa quan hệ cung cầu Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động Nếu yêu cầu của Nhà nước phải đặt giá cao hơn, thì Nhà nước có thể phải ra quy định được phép bán bao nhiêu ở mức giá cố định, hoặc sẽ xuất hiện một thị trường bất hợp pháp mà giá thấp hơn so với giá Nhà nước quy định Một sự mất cân bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu như giá được cố định ở mức thấp hơn giá G, nhưng hiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn số lượng được cung, và giá sẽ phải tăng lên để tạo ra sự cân bằng

Giá đất đai tại điểm cân bằng thay đổi khi có những thay đổi cung hoặc cầu Giá bán và số lượng đất đai được bán rất ít khi đạt được trạng thái ổn định lâu dài Thời gian giữa hai chu kỳ của thị trường hàng hoá thường rất ngắn và không cố định Nhưng các giai đoạn của mỗi chu kỳ thị trường thì rất

ít khi thay đổi Đây chính là cơ sở cho nguyên tắc định giá cân đối

Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa

lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư v.v

Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu được xem như hàm số của giá (Trịnh Hữu Liên và Hoàng Văn Hùng, 2013)

Hiện nay ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước qui định và giá thị trường do các bên thoả thuận Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước qui định phải bám sát giá thị trường Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ)

1.1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Giá đất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối Khi tiến hành định giá BĐS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá Các nhà định giá đã tổng hợp và đưa ra 3 nhân tố chủ yếu ảnh hưởng tới giá đất bao gồm:

a Yếu tố tự nhiên

- Vị trí thửa đất

Vị trí của BĐS ảnh hưởng đến khả năng sinh lợi của BĐS, nên khả năng sinh lợi do yếu tố vị trí của BĐS mang lại càng cao, thì giá của BĐS đó càng lớn Vị trí của BĐS gồm 2 loại (Trịnh Hữu Liên và cs., 2013; Phạm Thế Trịnh và cs., 2020; Phan Thị Thanh Huyền và cs 2021):

Vị trí bao gồm vị trí nơi bất động sản toạ lạc và vị trí so với các bất động sản cùng loại trong vùng lân cận bất động sản Cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò ngang nhau trong việc tham gia đóng góp lên giá trị BĐS Trong một số trường hợp thì sự đóng góp của 2 vị trí vào giá trị của BĐS có thể khác nhau Vị trí của BĐS muốn nói đến cự li đến khu trung tâm thành phố, trung tâm thương mại, trung tâm thương nghiệp, khu vực đông dân cư hoặc đến khu vực có ảnh hưởng kinh tế, chính trị, xã hội đối với khu vực khác Càng gần các khu vực này thì giá của BĐS càng cao và ngược lại

Điều này giải thích tại sao những BĐS khu vực trung tâm đô thị có giá trị lớn hơn so với những thửa đất cùng loại nhưng lại ở những khu vực, những vùng ven trung tâm; hay BĐS tại các vị trí giao nhau của các tuyến giao thông hay đường phố lại có giá trị cao hơn so với giá trị những BĐS tương tự trong cùng khu vực, từng vùng nhưng lại ở những vị trí không phải ngã ba, ngã tư Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí thửa đất là cực kỳ quan trọng, đặc biệt đối với hoạt động định giá Kinh nhiệm định giá của nhiều nước cho thấy, một đánh giá chính xác, khách quan về mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí chỉ

có thể đạt được trên cơ sở giá thị trường và ngược lại

- Kích thước, hình thể, diện tích

Một số đo về kích thước và diện tích BĐS tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đại đa số dân cư trong vùng Nên diện tích, kích thức phải vừa phù hợp với mục đích sử dụng Diện tích, kích thước quá lớn hay quá nhỏ đều ảnh hưởng đến khả năng sử dụng, khả năng tài chính nên từ đó ảnh hưởng đến giá BĐS (Trịnh Hữu Liên và cs., 2013; Phạm Thế Trịnh và cs., 2020; Phan Thị Thanh Huyền và cs 2021)

Ví dụ tại Hà Nội, với loại nhu cầu để ở, thì số đo kích thước, diện tíchthửa đất tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m đến 5 m và chiều sâu thửa đất đạt từ 10m đến 15m Các BĐS kiểu hình tam giác, hình chuôi vồ, không đủ diện tích tối thiểu để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… đều ảnh hưởng và làm giảm giá trị của BĐS (Phạm Thế Trịnh và cs., 2020)

- Địa hình thửa đất toạ lạc

Địa hình nơi thửa đất toạ lạc cao hay thấp so với các thửa đất khác trong vùng lân cận có quan hệ trực tiếp tới giá của thửa đất đó Tuy nhiên, sự tác động nhiều hay ít của yếu tố địa hình còn phụ thuộc vào đặc điểm của vùng lân cận thửa đất là vùng dân cư, công nghiệp, nông nghiệp hay thương mại - dịch vụ Nếu vùng lân cận là dân cư, có dịch vụ cấp, thoát nước tốt thì địa hình thửa đất cao hơn sẽ làm tăng giá trị của thửa đất và ngược lại; nếu vùng lân cận là khu vực sản xuất công nghiệp (xi măng, luyện thép,…) thì thửa đất có vị trí cao, đầu gió thì giá đất sẽ ít chịu ảnh hưởng so với những thửa đất có vị trí thấp, cuối gió (Phạm Thế Trịnh và cs., 2020; Trần Văn Giang và cs, 2022; Hồ Thị Lam Trà và cs 2020)

- Yếu tố thiên nhiên, môi trường

Về yếu tố tự nhiên: mức độ ảnh hưởng của thiên nhiên đến giá của một bất động sản cụ thể tuỳ thuộc vùng địa lý Đối với các thành phố ven biển, ven sông, ven hồ thì những bất động sản là nhà ở có mặt tiền hướng ra biển, hướng ra sông, hồ thường có giá trị lớn hơn so với những bất động sản tương

tự nhưng mặt tiền hướng ngược (Phạm Thế Trịnh và cs., 2020; Trần Văn Giang và cs, 2022; Hồ Thị Lam Trà và cs 2020)

Về yếu tố môi trường: những yếu tố môi trường ảnh hưởng đến giá bất động sản bao gồm: nước sinh hoạt, không khí, tiếng ồn, phóng xạ vv… Mức

độ ảnh hưởng đến giá bất động sản của các yếu tố nêu trên ngày càng lớn nhất

là tại các khu vực đô thị, các khu công nghiệp, khu kinh tế (Phạm Thế Trịnh

và cs., 2020; Trần Văn Giang và cs, 2022; Hồ Thị Lam Trà và cs 2020)

b Yếu tố kinh tế

- Khả năng cho sinh lợi

Đặt trong bối cảnh công năng của BĐS (thửa đất) phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì BĐS có khả năng cho sinh lợi càng lớn với thời gian sinh lợi càng dài thì giá BĐS đó càng cao và ngược lại Các tiêu chí để đánh

giá khả năng sinh lợi từ BĐS gồm: mức thu nhập hàng năm hoặc giai đoạn hoặc mức thu nhập một lần (tính theo đơn vị diện tích đất là m² hoặc ha); thời gian kinh doanh có hiệu quả (thời gian có thu nhập ròng sau thuế tính theo m² hoặc ha) (Phạm Thế Trịnh và cs., 2020; Trần Văn Giang và cs, 2022; Hồ Thị Lam Trà và cs 2020)

- Các công trình phụ trợ phục vụ sản xuất, kinh doanh gắn liền với

BĐS; tiện nghi phục vụ sinh hoạt, đời sống con người

Các BĐS có công trình phụ trợ phục vụ sản xuất, kinh doanh; tiện nghi phục vụ sinh hoạt, đời sống con người như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc vừa là bộ phận cấu thành giá trị BĐS nhưng cũng vừa là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản Các công trình phụ trợ gắn liền với BĐS có giá trị cao nhưng hiệu quả sử dụng thấp; các tiện nghi phục vụ sinh hoạt, đời sống con người hiện đại nhưng không phù hợp với kiến trúc của công trình mà nó gắn liền thì giá bất động sản đó sẽ thấp hơn

so với giá thực của chính nó (Phạm Thế Trịnh và cs., 2020; Trần Văn Giang

và cs, 2022; Hồ Thị Lam Trà và cs 2020)

- Các công trình kết cấu hạ tầng bên ngoài thửa đất

Tuy không trực tiếp cấu thành giá trị thửa đất nhưng quy mô, chất lượng của các công trình kết cấu hạ tầng bên ngoài thửa đất ảnh hưởng rất lớn đến giá của các BĐS lân cận Các công trình kết cấu hạ tầng bên ngoài BĐS

có quy mô hợp lý, chất lượng tốt sẽ làm gia tăng giá trị của các BĐS lân cận

và ngược lại (Phạm Thế Trịnh và cs., 2020; Trần Văn Giang và cs, 2022; Hồ Thị Lam Trà và cs 2020)

c Yếu tố pháp lý

TheoTrịnh Hữu Liên và cs (2013) các yếu tố pháp lý gắn với mỗi thửa đất bao gồm: quy hoạch sử dụng đất; tính pháp lý của việc sử dụng đất; những hạn chế trong thực hiện quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn với đất

- Quy hoạch sử dụng đất

Loại đất hay mục đích sử dụng đất hay công năng của đất được xác định trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất Cùng một quy mô diện tích đất, loại vị trí đất nhưng loại đất khác nhau, mục đích hay công năng được phép sử dụng khác nhau thì giáBĐS (đất đai) khác nhau Trong các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thì tính pháp lý của thửa đất liên quan đến quy hoạch sử dụng đất là một trong các yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất

Như việc quy hoạch mới các công trình như trung tâm thương mại, dịch

vụ, trung tâm văn hóa, vui chơi giải trí có thể làm tăng giá trị của các BĐS ở khu vực đó và khu vực lân cận Các BĐS chuyển mục đích sử dụng đất trái phép có thể tăng giá nếu được quy hoạch chuyển mục đích sang đất ở

- Tính pháp lý của BĐS

Tính pháp lý của BĐS có nội hàm bao gồm các yếu tố: tính pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tính pháp lý của hiện trạng sử dụng đất (mục đích sử dụngđất, diện tích đất sử dụng), tính pháp lý của hiện trạng công trình

Căn cứ để xem xét tính pháp lý của BĐS là giấy tờ pháp lý sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với thửa đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà

và các công trình gắn liền với đất quy định tại các Khoản 1, 2 và Khoản 5 Điều 50 Luật Đất đai

Căn cứ để xem xét tính pháp lý của hiện trạng sử dụng đất là mục đích

sử dụng đất, diện tích đất đang sử dụng so với mục đích sử dụng đất, diện tích đất ghi trên giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất

Căn cứ để xem xét tính pháp lý của hiện trạng các công trình xây dựng gắn liền với đất là quy hoạch về xây dựng khu vực nơi có công trình xây dựng

đó, các quy định của pháp luật về xây dựng

Các yếu tố nêu trên tuy không tham gia trực tiếp vào việc hình thành giá trị thửa đất và bất động sản nhưng ảnh hưởng lớn đến giá đất và giá bất động sản đó

- Những hạn chế trong thực hiện quyền BĐS (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn với đất)

Những hạn chế trong thực hiện quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn với đất được thể hiện trong các trường hợp sau (Nông Thị Nhung, 2023):

Thửa đất, bất động sản đang trong thời gian cho thuê, thế chấp, góp vốn hoặc đang trong tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và các tài sản khác gắn liền với đất

Các quyền địa dịch của người sử dụng đất liền kề theo quy định của pháp luật

Các ràng buộc của người để thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

d Yếu tố về tâm lý - xã hội và môi trường

Theo Trịnh Hữu Liên và cs (2013) các yếu tố tâm lý, xã hội và môi trường thường gắn với mỗi BĐS, bao gồm:

Tâm lý của người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người mua bất động sản đối với thửa đất, bất động sản (phong thủy), với người đang sử dụng đất, bất động sản (tâm linh) Nếu BĐS hợp tuổi của gia chủ thì người mua có thể mua với giá cao hơn, người lại nếu không hợp thì người mua trả với giá rất thấp, hoặc các BĐS quay ra nghĩa trang, gần nghĩa trang thì giá thường có giá thấp

Các điều kiện về môi trường sống (đối với thửa đất ở, nhà nhà ở) như: không khí, nước, tiếng ồn, v.v.v Nơi có điều kiện này tốt sẽ tạo tâm lí cho mọi người lựa chọn mua

Mật độ dân số: mật độ dân số cao thì cầu về bất động sản cũng sẽ tăng,

từ đó làm tăng giá của bất động sản

Trình độ dân trí và các tập quán của người dân trong vùng: ở khu vực

có trình độ dân trí cao, sống văn minh hơn, lịch sự, có văn hóa hoặc khu vực

có tập quán tốt được thu hút mọi người thì giá đất sẽ cao hơn khu vực khác

Thu nhập bình quân năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác;

Tình hình an ninh trong vùng: khu vực có tình hình an ninh tốt, người dân có cảm giác an toàn và được bảo vệ sẽ có gía đất cao hơn các khu vực an ninh kém, bất ổn, nhiều tệ nạn xã hội (bạo lực, cờ bạc, trộm cướp…)

1.1.2 Cơ sở lý luận về định giá đất

1.1.2.1 Khái niệm định giá đất

- Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định Đất đai

là một tài sản đặc biệt Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh

tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006; Trịnh Hữu Liên và cs, 2013)

d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì

có mức giá như nhau

1.1.2.3 Các phương pháp định giá đất

- Hiện nay, theo quy định của Luật đất đai 2013, theo đó Chính Phủ ban hành Nghị định 44/NĐ - CP ngày 15/05/2014 quy định về giá đất; Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư 36/TT – BTNMT ngày 30/06/2014 quy định chi tiết về phương pháp định giá đất; xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn giá đất thì có 5 phương pháp định giá đất, bao gồm: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư; phương pháp hệ số điều chỉnh (Chính Phủ, 2014, Bộ TN&MT, 2014)

+ Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá

+ Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất

có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất)

+ Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương

số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh

+ Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất

có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng

cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

+ Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi

là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành

1.2 Cơ sở pháp lý của công tác xác định giá đất

- Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính Phủ Quy định về Giá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính Phủ Quy định về Thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính Phủ Quy định về Thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 của Chính Phủ quy định về khung giá đất

- Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09 tháng 9 năm 2016 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Điều của các Nghị định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;

- Nghị định số 12/2024/NĐ-CP ngày 05 tháng 2 năm 2024 của Chính phủ, sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ-

CP ngày 03/4/2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

- Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014

- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

- Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012

- Thông tư số 332/2016/TT-BTC ngày 26 tháng 12 năm 2016 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung một số điều của thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày

16 tháng 6 năm 2014 của bộ tài chính hướng dẫn một số điều của nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư số 333/2016/TT-BTC ngày 26 tháng 12 năm 2016 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014;

- Thông tư liên tịch số 87/2016/TTLT-BTC-BTNMT ngày 22 tháng 6 năm 2016 của Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc thẩm định dự thảo bảng giá đất của Hội đồng thẩm định bảng giá đất, thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất;

- Thông tư số 10/2018/TT-BTC ngày 30 tháng 01 năm 2018 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định

số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;

- Thông tư số 11/2018/TT-BTC ngày 30 tháng 01 năm 2018 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ- CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

1.3 Cơ sở thực tıễn về vấn đề nghıên cứu

1.3.1 Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam

1.3.1.1 Công tác định giá đất trên thế giới

a Định giá đất ở Mỹ

Tại Mỹ định giá đất và bất động sản đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá bất động sản đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản diễn ra thuận lợi Hiện nay, hoạt động định giá đất và bất động sản tại nhiều nước trên thế giới vừa là một công cụ của quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản, vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của nhà nước (Trần Tuấn Anh, 2016)

Việc định giá hàng loạt có thể khái quát theo trình tự 11 bước sau đây: (1) Thiết lập khu vực phân theo mục đích sử dụng; (2) Thiết lập các khu vực

có đặc điểm tương đồng; (3) Thiết lập tuyến đường; (4) Lựa chọn các tuyến đường chuẩn và thửa đất chuẩn; (5) Định giá thửa đất chuẩn; (6) Lập bảng so sánh giá đất; (7) Xây dựng dữ liệu tuyến đường; (8) Tính toán giá tuyến đường; (9) Lập bảng tỷ lệ hiệu chỉnh thửa đất; (10) Xây dựng dữ liệu thửa đất; (11) Tính toán giá thửa đất Trong đó, “thửa đất chuẩn” là một thửa đất được chọn đại diện cho khu vực gồm các thửa đất có cùng mục đích sử dụng,

có giá trị sử dụng tương tự và tình hình sử dụng đất, môi trường được coi là bình thường Việc lập bảng so sánh giá đất được thực hiện trên cơ sở phân tích mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất thông qua sử dụng các phương pháp thống kê (chủ yếu là phân tích hồi quy bội) và phương pháp dựa trên kinh nghiệm của những người hiểu biết về thực tiễn định giá đất (Đoàn Ngọc Phương, 2022)

Các phương pháp pháp định giá đất sử dụng trong định giá hàng loạt bao gồm: so sánh trực tiếp; thu nhập; thặng dư; chiết trừ Việc định giá hàng loạt được thực hiện bằng cách điều tra giá đất tại nhiều địa điểm đồng thời tại cùng một thời điểm trên toàn quốc Kết quả định giá đất được Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch công bố công khai vào ngày 01/01 hàng năm trên internet, một phần khu vực Tokyo, Osaka và Nagoya được công bố bằng tiếng Anh Giá đất công bố sẽ áp dụng để định giá thuế thừa kế, ước lược định giá thuế tài sản

cố định; làm quy chuẩn cho việc thẩm định giá đất của chuyên viên thẩm định bất động sản; làm quy chuẩn cho việc quyết toán giá mua bán đất công, bồi thường khi thu hồi đất cho mục đích công cộng (Đoàn Ngọc Phương, 2022)

Các kinh nghiệm của Nhật Bản về định giá hàng loạt cho thấy điều kiện tối quan trọng là cần hình thành hành lang pháp lý và hệ thống dữ liệu về đất đai đầy đủ để ứng dụng công nghệ thông tin Bên cạnh đó, các cơ sở thông tin phải chính xác và dễ tiếp cận Ngoài ra, hệ thống định giá hàng loạt cần trù định khả năng cập nhật các thay đổi về các thuộc tính của bất động sản để cung cấp một quan niệm đúng đắn về các quy luật của sự phát triển thị trường (Đoàn Ngọc Phương, 2022)

c Định giá đất ở Thụy Điển

Thụy Điển là một quốc gia ở Bắc Âu có hình thức sở hữu đất đai Nhà nước và tư nhân, trong đó gần một nửa diện tích đất ở Thụy Điển thuộc sở hữu tư nhân Trong quản lý đất đai, Thụy Điển là quốc gia đầu tiên trên thế giới thiết lập một hệ thống pháp lý dựa trên máy tính để quản lý đất đai thông qua Ngân hàng Dữ liệu Đất đai (Land data bank)

Phương pháp luận định giá đất của Thụy Điển phổ biến là dựa vào giá

cả thị trường Hệ thống đăng ký bất động sản là cơ sở cho việc định giá tài sản Một hệ thống dữ liệu được xây dựng trên cơ sở các thông tin về giá bán quyền sở hữu đất, thông tin về các đối tượng (thửa đất) và các thông tin mối quan hệ giữa người bán và người mua Hệ thống giá này được xây dựng bởi

Cơ quan lập Bản đồ, Địa chính và Đăng ký đất đai Thụy Điển (The Swedish Mapping, Cadastral and Land Registration Authority - Lantmateriet) Lantmateriet chịu trách nhiệm về việc xác lập các bất động sản thông qua dịch

vụ địa chính và cung cấp thông tin đầy đủ về khoảng 3,3 triệu bất động sản trên toàn Thụy Điển như đánh giá thuế và quyền sử dụng đất Thông tin này là nền tảng cho xã hội và nền kinh tế thị trường

Về định giá hàng loạt: Lantmateriet có trách nhiệm xây dựng, quản lý

hệ thống dữ liệu thông tin giá đất/bất động sản thị trường, xây dựng bản đồ vùng giá trị đất và xây dựng, cập nhật các mô hình định giá và áp dụng công nghệ thông tin sử dụng cho định giá bất động sản

Cơ quan thuế có trách nhiệm xác định giá bất động sản để tính thuế và thông báo thông tin về giá bất động sản, tiền thuế cho chủ sở hữu bất động sản Theo Luật định giá bất động sản thì định giá hàng loạt được quyết định bằng 75% giá bán bất động sản phổ biến trên thị trường và được sử dụng để tính thuế bất động sản Tại Thụy Điển, thuế bất động sản đóng góp nguồn thu ngân sách lớn với mức thu hàng năm ổn định trung bình 25 tỷ Kr (tương đương 3,3 tỷ USD/năm), do đó định giá hàng loạt có vai trò quan trọng và ngày càng được hoàn thiện về quy trình, cơ sở dữ liệu về giá bất động sản

Về định giá cá biệt: Có các định giá viên và các công ty định giá đất/bất động sản cung cấp dịch vụ định giá bất động sản để đáp ứng nhu cầu định giá

cụ thể của Nhà nước khi trưng mua bất động sản để xây dựng các công trình công cộng, quốc phòng, an ninh; định giá bất động sản để thế chấp

Các phương pháp định giá đất áp dụng theo Tiêu chuẩn định giá quốc

tế (International Valuation Standard (IVS) với nguyên tắc định giá đất là giá bất động sản được xác định ngang bằng với giá thị trường và mục đích sử dụng tối ưu nhất Việc định giá đất/bất động sản áp dụng 3 phương pháp, gồm: So sánh; Vốn hóa thu nhập; Chi phí Trong một số trường hợp, việc định giá bất động sản áp dụng kết hợp cả phương pháp nêu trên (Đoàn Ngọc Phương, 2022)

1.3.1.2 Công tác định giá đất tại Việt Nam

a Quy định chung

Sau khi ban hành Luật Đất đai 2013 thì công tác xác định giá, khung giá đất, bảng giá đất đã có nhiều thay đổi đáng kể Khung giá đất, bảng giá đất phù hợp hơn với yêu cầu thực tế, sự phát triển kinh tế xã hội Luật đất đai năm

2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất; cùng một thời điểm các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau Quy định khung giá đất, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và được điều chỉnh khi thị trường có biến động Bổ sung quy định đối với trường hợp các địa phương không thống nhất được giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định

Các phương pháp định giá đất đã được ban hành theo thông tư 36/2014/TT - BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất Tuy nhiên, sau hơn 1 năm áp dụng thông tư nhiều ý kiến khá bức xúc vì thực tế của hoạt động tư vấn xác định giá đất đã chứng minh: nhiều nội dung của Thông tư không có tính khả thi; có những nội dung “xung đột” với Luật Giá và các văn bản hướng dẫn Luật Giá (nhất là phương pháp định giá chung và Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam); có những nội dung, tính minh bạch chưa cao Thông tư không quy định giai đoạn xử lý chuyển tiếp cho các phương án tư vấn giá đất đang thực hiện dở dang theo các hướng dẫn trước ngày Thông tư có hiệu lực, gây ra những lúng túng, ách tắc trong hoạt động Một số nội dung có kế thừa những hướng dẫn trước đây nhưng những nội dung đó thực tế đã chứng minh không còn phù hợp cần được sửa đổi vì vậy đã gây ra những khó khăn, vướng mắc, bất cập trong hoạt động xác định giá đất, tư vấn giá đất Trong những năm tới, Chính phủ cũng như các cơ quan có chức năng sẽ cần bổ sung, sửa đổi và hoàn thiện hơn nữa công tác định giá đất để Luật Đất đai mới đi vào thực tiễn đời sống nhân dân

b Thẩm quyền ban hành và điều chỉnh khung giá, bảng giá các loại đất

- Khung giá đất

Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp

- Bảng giá đất: Theo Điều 114, LĐĐ 2013, Nhà nước đã quy định: + Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ

+ Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp

+ Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất

ít nhất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định

- Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây: + Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho

hộ gia đình, cá nhân;

+ Tính thuế sử dụng đất;

+ Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

+ Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

+ Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và

sử dụng đất đai;

+ Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất

1.3.1.3 Công tác định giá đất tại tỉnh Hòa Bình

a Các văn bản pháp lý

Thực hiện Luật đất đai 2003, Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất áp dụng trong cả nước, Thông tư số 144/2004/TT-BTC Cũng như các tỉnh, thành phố khác trong cả nước, UBND tỉnh Hòa Bình công bố bảng giá đất vào ngày 01 tháng 01 hàng năm để làm cơ sở thực hiện giao dịch giữa Nhà nước và người sử dụng đất

Sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực, Chính phủ đã ban hành Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 về giá đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 quy định chi tiết về phương pháp định giá đất, xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất Theo đó, UBND, HĐND tỉnh Hòa Bình đã ban hành các Quyết định về giá đất, cụ thể là:

- Căn cứ Quyết định số 57/2019/QĐ-UBND ngày 30 tháng 12 năm

2019 của UBND tỉnh Hòa Bình về ban hành quy định bảng giá các loại đất năm 2020-2024 trên địa bàn tỉnh Hòa Bình;

- Quyết định 325/QĐ-UBND ngày 12 tháng 02 năm 2020 của UBND huyện Lương Sơn về việc ban hành quy định chi tiết các khu vực định giá các loại đất năm 2020 - 2024 trên địa bàn huyện Lương Sơn

- Quyết định số 48/2021/QĐ - UBND ngày 25 tháng 8 năm 2021 của UBND tỉnh Hòa Bình về việc điều chỉnh, bổ sung, quy định bảng giá các loại đất năm 2020-2024 trên địa bàn tỉnh Hòa Bình ban hành kèm theo Quyết định số 57/2019/QĐ-UBND ngày 30 tháng 12 năm 2019 của UBND tỉnh Hòa Bình

- Quyết định số 4105/QĐ - UBND ngày 15 tháng 10 năm 2021 của UBND huyện Lương Sơn về việc ban hành quy định chi tiết các khu vực định giá các loại đất năm 2020 - 2024 trên địa bàn huyện Lương Sơn

b Nguyên tắc cụ thể khi định giá đất

Theo Quyết định số 57/2019/QĐ-UBND ngày 30 tháng 12 năm 2019 của UBND tỉnh Hòa Bình, nguyên tắc xác định giá đất ở trên địa bàn huyện được xác định như sau:

1 Thực hiện quy định tại Khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai năm 2013, xây dựng bảng giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây

- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

- Theo thời hạn sử dụng đất;

- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

- Cùng một thời điểm các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì

có mức giá như nhau

2 Thực hiện quy định tại Điều 114 Luật Đất đai năm 2013

Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân tỉnh thông qua bảng giá đất trước khi ban hành Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần

và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ

Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp

c Vùng kinh tế, loại đô thị, loại xã trong bảng giá đất

- Vùng kinh tế: Thực hiện theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 7 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất, tỉnh Hoà Bình được xác định là vùng miền núi

- Loại xã: Thực hiện theo quy định tại Điều 12 Thông tư

số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất, các xã thuộc tỉnh Hoà Bình được xác định là xã miền núi

- Loại đô thị: Thực hiện theo quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 7 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; Điều 13 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất, đô thị tại tỉnh Hoà Bình, được xác định:

+ Các phường thuộc thành phố Hoà Bình là đô thị loại 3;

+ Thị trấn các huyện của tỉnh Hoà Bình là đô thị loại 5

- Giá đất trong bảng giá đất năm 2020 - 2024 được xây dựng theo vị trí đất, khu vực định giá đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 11 Nghị định

số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ; Điều 14 Thông tư

số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường

- Thực hiện theo quy định tại Khoản 2 và 3 Điều 7 Nghị định

số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ, việc phân loại đô thị trong xây dựng bảng giá đất thực hiện đối với: Đất ở tại đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch

vụ tại đô thị và các loại đất phi nông nghiệp khác tại đô thị Đô thị bao gồm thành phố, thị trấn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thành lập và xếp loại đô thị Đô thị tại tỉnh Hòa Bình, gồm:

- Căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện về kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch và khoảng cách đến trung tâm thành phố, phường, thị trấn, các đường phố thuộc phường, thị trấn được chia thành các loại đường phố, vị trí đất như sau:

Loại đường phố: Đường phố thuộc đô thị (phường, thị trấn) được chia

thành các loại đường phố để định giá đất

+ Đường phố loại 1: Là đường phố có điều kiện về kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch;

+ Đường phố loại 2, 3, 4, 5…: Là đường phố có điều kiện về kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch

so với loại đường phố trước liền kề

Vị trí đất tại các đường phố: Tại mỗi loại đường phố được chia thành

các vị trí định giá đất Căn cứ vào điều kiện thực tế của địa phương, tỉnh Hòa Bình chia tối đa 5 vị trí định giá đất:

+ Vị trí 1: Là diện tích đất có một mặt tiếp giáp với đường (tính theo loại đường phố có mức giá đất cao nhất), có chiều sâu từ vị trí mặt tiền thửa đất (diện tích đã trừ hành lang giao thông) vào sâu 20 mét;

+ Vị trí 2: Là phần diện tích đất tiếp theo của vị trí 1 của cùng thửa đất của loại đường phố, có chiều sâu từ điểm cuối vị trí 1 của thửa đất vào sâu 30 mét;

+ Vị trí 3: Là phần diện tích đất tiếp theo của vị trí 2 của cùng thửa đất của loại đường phố, có chiều sâu từ điểm cuối vị trí 2 của thửa đất vào sâu 50 mét;

+ Vị trí 4: Là phần diện tích đất tiếp theo của vị trí 3 của cùng thửa đất của loại đường phố, có chiều sâu từ điểm cuối vị trí 3 của thửa đất vào sâu 100 mét;

+ Vị trí 5: Là phần diện tích đất còn lại tiếp theo sau của vị trí 4 của cùng loại đường phố

5 Khu vực, vị trí định giá đất đối với đất phi nông nghiệp tại nông thôn (Bao gồm cả các xã thuộc thành phố Hòa Bình)

Căn cứ vào yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội; khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất kinh doanh, dịch vụ, du lịch, điều kiện về phát triển kinh tế - xã hội, tại mỗi xã chia ra các khu vực, vị trí đất

Khu vực định giá đất: Trong mỗi xã được chia thành các khu vực định giá đất thuộc địa giới hành chính của xã đó Cụ thể:

+ Khu vực 1: Là khu vực có khả năng sinh lợi cao nhất và điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; khu đất tiếp giáp với trục đường giao thông chính, nằm tại trung tâm xã hoặc cụm xã (gần UBND, trường học, chợ, trạm y tế), gần khu thương mại, dịch vụ, du lịch, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, gần đầu mối giao thông

+ Khu vực 2: Là khu vực có khả năng sinh lợi thấp hơn và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn so với khu vực 1; khu đất nằm ven các trục đường giao thông liên thôn, liên xóm, bản, tiếp giáp với khu vực 1 nêu trên

+ Các khu vực tiếp theo: Là khu vực có khả năng sinh lợi thấp hơn và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn so với khu vực liền kề trước đó; khu đất có điều kiện đường giao thông, hạ tầng kém thuận lợi hơn khu vực liền kề trên địa bàn xã

Vị trí đất tại khu vực nông thôn: Trong mỗi khu vực của xã được chia tối đa 5 vị trí định giá đất:

+ Vị trí 1: Là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện thuận lợi nhất; Là diện tích đất có khả năng sinh lợi cao nhất, có các điều kiện

về kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, có một mặt của thửa đất (tính theo loại đường có giá đất cao nhất) giáp với trục đường giao thông, có chiều sâu từ vị trí mặt tiền thửa đất (diện tích đã trừ hành lang giao thông) vào đến 20 mét;

+ Vị trí 2: Là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện kém thuận lợi hơn so với vị trí 1; Là diện tích đất có vị trí kế tiếp vị trí 1, có khả năng sinh lợi và điều kiện về kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn vị trí 1,

có chiều sâu từ điểm cuối vị trí 1 của thửa đất vào sâu 30 mét;

+ Vị trí 3: Là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện kém thuận lợi hơn so với vị trí 2; Là phần diện tích đất có vị trí kế tiếp vị trí 2,

có khả năng sinh lợi và điều kiện về kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn vị trí

2, có chiều sâu từ điểm cuối vị trí 2 của thửa đất vào sâu 50 mét;

+ Vị trí 4: Là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện kém thuận lợi hơn so với vị trí 3; Là phần diện tích đất có vị trí kế tiếp vị trí 3,

có khả năng sinh lợi và điều kiện về kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn vị trí

3, có chiều sâu từ điểm cuối vị trí 3 của thửa đất vào sâu 100 mét;

+ Vị trí 5: Là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện kém thuận lợi hơn so với vị trí 4; Là phần diện tích đất còn lại kế tiếp theo sau của

vị trí 4, có khả năng sinh lợi và điều kiện về kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn

1.3.2 Tình hình biến động giá đất trên thế giới và Việt Nam

1.3.2.1 Tình hình biến động giá đất trên thế giới

Nhìn chung, thị trường nhà đất thế giới tiếp tục tăng giá trong dài hạn Khảo sát mới nhất của công ty tư vấn BĐS Knight Frank của Vương quốc Anh cho hay chỉ số giá BĐS bao gồm các thị trường quan trọng trên toàn cầu

đã tăng từ 2,3% trong năm 2014 lên 3% trong năm 2015, giá đất tại các đô thị trên toàn thế giới tăng 4,4% trong năm 2016 và sẽ tiếp tục tăng trong dài hạn Theo số liệu của Ngân hàng Thế giới, 54% dân số thế giới hiện sống tại các thành phố Ước tính, dân số thành thị toàn cầu tới năm 2045 sẽ tăng thêm 2 tỷ người lên 6 tỷ người, khiến gia tăng sức ép lên giá nhà đất tại các đô thị (Nguyễn Oanh, 2016)

- Tại Châu Mỹ: Giá nhà đất ở Mỹ đang đạt mức tăng trưởng ổn định

Kết quả khảo sát tại 85 đô thị ở Mỹ của hãng môi giới bất động sản Redfin

cho thấy giá bán nhà trung bình trong tháng 4/2019 tăng 2,8% lên 307.600 USD Theo Redfin, dù con số này không cao như năm ngoái, khi mức tăng trưởng lên tới 7-9%, song đây vẫn là biểu hiện của một sự tăng trưởng ổn định Trong số 85 đô thị được Redfin khảo sát, những đô thị nhỏ lại ghi nhận

sự thay đổi đáng chú ý hơn về lượng giao dịch và giá bán

Cụ thể, thành phố Columbus thuộc tiểu bang Ohio đã dẫn đầu danh sách tăng trưởng về lượng giao dịch với mức tăng 22,9% Xếp sau Columbus

là Greenville thuộc bang Nam California với 14,5% và New Orleans, tiểu bang Louisiana với 12,1% Trong khi đó, thành phố Philadelphia, bang Pennsylvania ghi nhận mức giảm doanh số giao dịch tới 16,6% so với cùng

kỳ năm ngoái Về giá bán, nơi ghi nhận mức giá tăng mạnh nhất là Camden, bang New Jersey, với giá bán trung bình tăng 20% so với tháng 4 năm ngoái, đạt mức 192.000 USD Xếp thứ hai là Birmingham, bang Alabama với 13,2%, tiếp theo là Milwaukee, bang Wisconsin với 12,5%

Tại các thành phố lớn của Mĩ, lượng hàng tồn kho trên thị trường ở mức cao cho thấy nhu cầu đang giảm Tại San Jose, bang California, số lượng nhà được đăng bán tăng 68% so với năm trước Con số này là 57% ở Seattle

và 45% tại Salt Lake City (Hoài Thơm, 2019)

- Tại Trung Quốc: là một nước có diện tích lớn nhất thế giới và đang trong quá trình công nghiệp hóa nên biến động giá đất ở Trung Quốc cũng thể hiện rất rõ Khảo sát của Knight Frank cho hay, Thâm Quyến - trung tâm công nghệ vốn được mệnh danh là “thung lũng Silicon của Trung Quốc” là thị trường địa ốc có mức giá đất tăng mạnh nhất trên thế giới, trong năm 2015 tăng gần 50% Trong 8 năm qua, giá nhà tại Hong Kong (Trung Quốc) tăng trung bình gần 10%/năm (Liên Hương, 2019)

Năm 2019, tại Trung Quốc, cơn sốt đất đang có dấu hiệu dịch chuyển sang các thành phố nhỏ, với dân số từ 1 đến 3 triệu người, nhờ việc hủy bỏ hệ thống đăng ký lưu trú trong năm nay Các số liệu mới công bố cho thấy, giá

nhà ở các thành phố cấp 2 và cấp 3 đã tăng mạnh sau khi chính quyền địa phương đẩy mạnh nới lỏng các thủ tục mua nhà (Hoài Thơm, 2019)

1.3.2.2 Tình hình biến động giá đất ở Việt Nam

Giá nhà đất ở Việt Nam được ghi nhận cao gấp 25 lần thu nhập của người dân, 5 lần so với khu vực, tăng 100 lần so với 20 năm trước theo những con số được đưa ra trong Hội nghị “Diễn đàn kinh tế mùa thu” được tổ chức tại Huế ngày 26/9, số liệu so sánh này được dẫn từ báo cáo nghiên cứu của UBKT Quốc hội vào hồi đầu 2013 (Phạm An, 2013)

Trải qua hơn 10 năm thị trường BĐS đã có nhiều sự biến động mạnh, khiến giá nhà đất được đẩy lên rất cao, vượt qua khả năng hấp thụ của đại bộ phận người dân Tại các thành phố lớn, giá cả BĐS gần như không có tỷ lệ tăng cao như vài năm trước đây Thậm chí, có nhiều dự án còn giảm giá bán bằng nhiều hình thức Do không còn sức hấp dẫn nên các nhà đầu tư thứ cấp, đầu cơ và thậm chí là cả các nhà phát triển bất động sản có quy mô nhỏ và vừa đã dịch chuyển hoạt động đến những thị trường mới tại các tỉnh lẻ, nơi có sức hấp dẫn hơn do giá cả và các ưu đãi đầu tư, đặc biệt là có sự đầu tư mạnh của chính nhà nước vào hệ thống hạ tầng giao thông đô thị Đáng chú ý trong năm 2018 là sự sụt giảm đáng kể của nguồn cung mới trong bối cảnh diễn ra các cơn sốt đất cục bộ đã đẩy mức giá của loại hình sản phẩm bất động sản (BĐS) gắn liền với đất tăng cao Chính vì nguồn cung giảm nên dù giá thành

bị đẩy cao thì mức tiêu thụ của thị trường này vẫn rất cao, đạt đến 91,1% Theo CBRE, giá thương mại ở thị trường thứ cấp và sơ cấp của các sản phẩm này có xu hướng gia tang nhanh Ấn tượng hơn là nhà phố thương mại xây sẵn đã tăng từ 2.400 USD/m2 đất lên 5.264 USD/m2 đất, tức 2,2 lần so với năm 2017 (Quốc Đại, 2019)

Giai đoạn 2019 - 2022, bất ổn địa – chính trị và kinh tế toàn cầu Sốt đất tiếp tục bùng phát ở nhiều địa phương khiến giá bất động sản ở những nơi này tăng cao Tuy nhiên các cơn sốt qua rất nhanh, thị trường tại khu vực đó