Đánh giá thị trường quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện kim bôi, tỉnh hòa bình giai đoạn 2018 2022

Đặc biệt, trong những năm gần đây, nhu cầu chuyển nhượng đất đai tại các địa phương trong huyện có chiều hướng gia tăng, số lượng các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất

VŨ THỊ THUẬN

ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KIM BÔI, TỈNH HÒA BÌNH

GIAI ĐOẠN 2018 - 2022

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ NGÀNH: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS NGUYỄN THỊ LOAN

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác

Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ công trình nghiên cứu nào đã công bố, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học

Hà Nội, ngày tháng 12 năm 2023

Người cam đoan

Vũ Thị Thuận

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự giúp đỡ của các tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành Luận văn thạc sĩ này

Đầu tiên, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Thị Loan là người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tận tình trong suốt thời gian thực hiện

đề tài

Ngoài ra, Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy giáo, cô giáo Viện quản lý đất đai & phát triển nông nghiệp Trường Đại học Lâm nghiệp, cùng toàn thể bạn bè, đồng nghiệp, đã giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi cũng xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của lãnh đạo, cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Kim Bôi; Chi cục Thống kê huyện Kim Bôi; Văn phòng đăng ký đất đai huyện Kim Bôi đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài

Tuy nhiên, do lần đầu tiên thực hiện nghiên cứu và kinh nghiệm còn hạn chế nên luận văn không tránh khỏi thiếu sót Tôi rất mong nhận được ý kiến đóng góp của quý thầy cô và bạn bè để tôi hoàn thiện luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng 12 năm 2023

Học viên

Vũ Thị Thuận

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1

Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở lý luận của thị trường quyền sử dụng đất ở 4

1.1.1 Giá đất và cơ sở xác định giá đất 4

1.1.2 Thị trường quyền sử dụng đất 8

1.2 Khái quát về thị trường quyền sử dụng đất tại Việt Nam 21

1.2.1 Chính sách, pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất tại Việt Nam 21

1.2.2 Thị trường bất động sản tại tỉnh Hòa Bình 29

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31

2.1 Địa điểm nghiên cứu 31

2.2 Thời gian nghiên cứu 31

2.3 Đối tượng nghiên cứu 31

2.4 Phạm vi nghiên cứu 31

2.5 Nội dung nghiên cứu 31

2.5.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tại huyện Kim Bôi, tỉnh Hòa Bình 31

2.5.2 Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất tại huyện Kim Bôi, tỉnh Hòa Bình 32

2.5.3 Thực trạng thị trường quyền sử dụng đất ở tại huyện Kim Bôi, tỉnh Hòa Bình 32

2.5.4 Giải pháp nhằm ổn định và thúc đẩy sự phát triển của thị trường

quyền sử dụng đất tại huyện Kim Bôi, tỉnh Hòa Bình 32

2.6 Phương pháp nghiên cứu 32

2.6.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 32

2.6.2 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 34

2.6.3 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 34

2.6.4 Phương pháp xử lý thông tin và phân tích số liệu 35

2.6.5 Phương pháp chuyên gia 35

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 36

3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại huyện Kim Bôi 36

3.1.1 Khái quát điều kiện tự nhiên tại huyện Kim Bôi 36

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế 40

3.1.3 Vấn đề văn hóa xã hội 42

3.1.4 Đánh giá chung 43

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện Kim Bôi 44

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai tại huyện Kim Bôi 44

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất tại huyện Kim Bôi 49

3.3 Thực trạng thị trường quyền sử dụng đất ở tại huyện Kim Bôi, tỉnh Hòa Bình 51 3.3.1 Thị trường quyền sử dụng đất ở đô thị tại huyện Kim Bôi, tỉnh Hòa Bình 54

3.3.2 Thị trường quyền sử dụng đất ở nông thôn 61

3.3.3 Thông tin liên quan đến các giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại huyện Kim Bôi, tỉnh Hòa Bình 64

3.3.4 Đánh giá chung 71

3.5 Giải pháp nhằm ổn định và thúc đẩy sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất tại huyện Kim Bồi, tỉnh Hòa Bình 73

3.5.1 Giải pháp về chính sách 73

3.5.2 Giải pháp về tổ chức thực hiện 74

3.5.3 Giải pháp về khoa học và công nghệ 75

3.5.4 Giải pháp về nguồn nhân lực 75

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 77

TÀI LIỆU THAM KHẢO 79 PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BC Báo cáo BĐS Bất động sản

TW Trung ương TTg Thủ tướng Chính phủ

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1 Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 liên quan đến điều tiết thị trường quyền sử dụng đất 26 Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất tại huyện Kim Bôi năm 2022 50 Bảng 3.2 Số lượng các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Kim Bôi, tỉnh Hòa Bình 52 Bảng 3.3 Khung giá đất ở đô thị theo Nghị định 96/2019/NĐ-CP 54 Bảng 3.4 Giá đất theo quy định của UBND tỉnh Hòa Bình 55 Bảng 3.5 Kết quả so sánh giá đất ở quy định và giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường của đường phố loại 1 57 Bảng 3.6 Kết quả so sánh giá đất ở quy định và giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường của đường phố loại 2 57 Bảng 3.7 Kết quả so sánh giá đất ở quy định và giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường của đường phố loại 3 58 Bảng 3.8 Kết quả so sánh giá đất ở quy định và giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường của đường phố loại 4 59 Bảng 3.9 Kết quả so sánh giá đất ở quy định và giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường của đường phố loại 5 60 Bảng 3.10 Kết quả so sánh giá đất ở quy định và giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường của đường phố loại 6 61 Bảng 3.11 Khung giá đất ở nông thôn theo Nghị định 96/2019/NĐ-CP 62 Bảng 3.12 Giá đất ở nông thôn tại xã nghiên cứu theo quy định của UBND tỉnh Hòa Bình 62 Bảng 3.13 Kết quả so sánh giá đất ở nông thôn theo quy định của UBND tỉnh Hòa Bình và giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường tại các khu vực của điểm nghiên cứu (6 khu vực) 63 Bảng 3.14 Thông tin của các hộ điều tra thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền

sử dụng đất ở 65 Bảng 3.15 Tổng hợp các thông tin cơ bản về các hộ điều tra thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 66

Bảng 3.16 Thông tin về lý do chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hộ điều tra 68 Bảng 3.17 Nguồn thông tin hỗ trợ các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất

ở đô thị 69 Bảng 3.18 Tổng hợp kết quả địa điểm thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất 70 Bảng 3.19 Kết quả tổng hợp hình thức thanh toán của các giao dịch về quyền sử dụng đất 70

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1 Tiềm năng tăng giá đất tại tỉnh Hòa Bình thời gian qua 30 Hình 3.1 Sơ đồ vị trí huyện Kim Bôi tỉnh Hòa Bình 36 Hình 3.2 Cơ cấu sử dụng đất tại huyện Kim Bôi năm 2022 49

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đô thị hóa là một quá trình tất yếu ở mỗi quốc gia, trong đó có Việt Nam Tuy nhiên, quá trình đô thị hóa ở mỗi nước diễn ra theo xu hướng nhanh, chậm khác nhau bởi nó phụ thuộc vào điều kiện và trình độ phát triển kinh tế - xã hội ở quốc gia đó Tại Việt Nam, thời gian qua, quá trình đô thị hóa đã diễn ra mạnh mẽ tại các đô thị lớn, nhỏ và tạo hiệu ứng thúc đẩy đô thị hóa nhanh lan toả diện rộng trên phạm vi các tỉnh, các vùng và cả nước Nhiều đô thị mới, khu đô thị mới được hình thành phát triển; nhiều đô thị cũ được cải tạo, nâng cấp hạ tầng cơ sở… (Trung tâm thông tin và dự báo kinh tế

xã hội Quốc gia, 2019) Song song với đó là nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng tại các địa phương trên cả nước Có thể thấy, đối với đời sống của con người, đất đai có vai trò nền tảng cho mọi hoạt động phát triển kinh tế - xã hội, nó là tư liệu sản xuất đặc biệt, là yếu tố không thể thiếu trong quá trình sản xuất kinh doanh Đất đai có những tính chất đặc biệt là có giới hạn về số lượng nhưng vô hạn về thời gian sử dụng và có vị trí cố định trong không gian Trong giai đoạn hiện nay, khi mà quá trình đô thị hóa đang diễn ra rất mạnh mẽ ở tất cả các vùng trên cả nước (tỷ lệ đô thị hóa cả nước đã tăng nhanh từ 30,5% năm 2010 lên khoảng 40% năm 2020) tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế - xã hội, thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế và cơ cấu lao động theo hướng công nghiệp hóa, hiện địa hóa (Gia Minh, Mạnh Hưng, 2021) Với tốc độ đô thị hóa như vậy cùng với tốc độ gia tăng dân số như hiện nay (trung bình mỗi năm tăng 1,1 triệu người/ năm thì nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng lên, các giao dịch về đất đai diễn ra nhiều ở cả khu vực đô thị

và nông thôn Song song với đó là thị trường quyền sử dụng đất ở tại các khu vực giao động theo đúng chu kì giao động của thị trường Tuy nhiên, mỗi địa phương khác nhau thì đặc trưng của thị trường quyền sử dụng đất khác nhau

Câu hỏi đặt ra yếu tố nào ảnh hưởng đến thị trường quyền sử dụng đất tại các khu vực đó?

Kim Bôi là một huyện miền núi nằm ở phí Đông của tỉnh Hòa Bình Huyện được tách ra từ huyện Lương Sơn theo Nghị định số 153/NĐ-TTg của Chính Phủ ngành 17/4/1959 (Thủ tướng Chính phủ, 1959) Xuất phát từ định hướng phát triển kinh tế xã hội giai đoạn 2016 - 2020 định hướng đến năm

2030, nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực tại huyện tăng mạnh Đặc biệt, trong những năm gần đây, nhu cầu chuyển nhượng đất đai tại các địa phương trong huyện có chiều hướng gia tăng, số lượng các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng kéo theo giá đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương cũng thay đổi đặc biệt đất ở khu vực trung tâm xã và thị trấn Sự thay đổi ấy đã tác động không nhỏ vào sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất Do vậy, để có được cái nhìn tổng quan về thị trường quyền sử dụng đất ở tại huyện Kim Bôi việc nghiên cứu về thị trường quyền sử dụng đất tại huyện Kim Bôi, tỉnh Hòa Bình là cần thiết và có ý nghía thực tiễn

Xuất phát từ thực tế trên tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thị

trường quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Kim Bôi, tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2018 - 2022”

2 Mục tiêu nghiên cứu

2.1 Mục tiêu tổng quát

Từ kết quả đánh giá thực trạng thị trường quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Kim Bôi, để thấy được thuận lợi và khó khăn trong quá trình vận hành thị trường quyền sử dụng đất ở Từ đó đề xuất giải pháp khắc phục khó khăn và thúc đẩy phát triển thị trường quyền sử dụng đất ở tại huyện Kim Bôi, tỉnh Hòa Bình

2.2 Mục tiêu cụ thể

- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về thị trường quyền sử dụng đất ở

- Đánh giá được thực trạng thị trường quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Kim Bôi, tỉnh Hòa Bình

- Đề xuất giải pháp khắc phục khó khăn và thúc đẩy phát triển thị trường quyền sử dụng đất ở tại huyện Kim Bôi, tỉnh Hòa Bình

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

Ngoài ra kết quả của đề tài là tài liệu học tập cho các sinh viên và học viên ngành quản lý đất đai và các ngành khác trong quá trình học tập và nghiên cứu khoa học

Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận của thị trường quyền sử dụng đất ở

1.1.1 Giá đất và cơ sở xác định giá đất

1.1.1.1 Khái niệm giá đất

Luật đất đai 2013 đã có sự khái quát hóa khái niệm về giá đất hơn trước, phù hợp hơn với sự phát triển đa dạng hiện nay Theo khoản 19, Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất và Khoản 20, Điều 3 quy định Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định Như vậy, giá đất ở đây không phải

là quyền sở hữu đất đai mà chỉ là giá trị quyền sử dụng đất (Quốc hội, 2013)

Trên thực tế luôn tồn tại hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất hình thành trên thị trường Giá do Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhà nước còn giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thỏa thuận giữa bên chủ sử dụng đất và bên có liên quan Cả hai loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau, trong đó giá đất do Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá đất trên thị trường luôn ở trạng thái động và cao hơn nhiều (Nguyễn Hải Yến, 2022)

1.1.1.2 Cơ sở hình thành giá đất

a Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế

độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song

nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản

Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất

cá biệt Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất

xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch Như vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất Ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được

do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người

có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó

Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô Điều khác biệt cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp Để so sánh xây dựng mức địa

tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp Đối với đất trồng cây hàng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất: độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; và vị trí của thửa đất Đó là cơ sở

để định giá đất

b Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận Vì vậy

nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp (Hồ Thị Lam Trà và cs, 2006)

c Quan hệ cung cầu

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu Điều kiện hình thành là: (1) Người cung cấp và người tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất; (2) Những hàng hóa có cùng tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theo biến động giá cả Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng

Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh sôi và tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh, cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu Nghĩa là đất đai không thể tiến hành cạnh tranh hoàn toàn, nghiêng nhiều về tính độc chiếm của giá cả

(1) Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin về cung hoặc cầu

(2) Tính thay thế là có hạn Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế nhau cũng có giới hạn

Do đó, đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá

cả Nhất là đất đai ở nước ta là thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý, lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định, bên cung cấp đất chủ yếu là do Nhà nước khống chế, nhân tố này ảnh hưởng quan trọng đến giá cả đất đai, khi tiến hành định giá đất, cần tìm hiểu đầy đủ các đặc tính trên của thị trường đất đai Ngoài ra khi tiến hành phân tích cung cầu, cần tính đến nhân tố thời gian, phân tích động thái Vì hiện trạng của cung cầu thường là được hình thành từ sự xem xét tình trạng phát triển trong tương lai nghĩa là từ hiện tại mà xét về tương lai (Hồ Thị Lam Trà và cs, 2006)

1.1.2 Thị trường quyền sử dụng đất

1.1.2.1 Khái niệm Thị trường

Theo Bách khoa toàn thư: Thị trường là nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ hoặc tiền tệ, nhằm thỏa mãn nhu cầu của hai bên cung và cầu về một loại sản phẩm nhất định theo các thông lệ hiện hành, từ đó xác định rõ số lượng và giá cả cần thiết của sản phẩm, dịch vụ Thực chất, Thị trường là tổng thể các khách hàng tiềm năng cùng có một yêu cầu cụ thể nhưng chưa được đáp ứng và có khả năng tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu đó

Theo marketing, thị trường bao gồm tất cả khách hàng hiện có và tiềm năng có cùng một nhu cầu hay mong muốn cụ thể, có khả năng và sẵn sàng tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu hoặc mong muốn đó

Hay nói một cách khác: Thị trường là một tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau, dẫn đến khả năng trao đổi

Còn theo Robert và Daniel, 1994 (dẫn theo Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2005), “Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán

tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi” Hay nói cách khác, thị trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hóa

1.1.2.2 Thị trường quyền sử dụng đất

a Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất

* Quyền sở hữu đất đai bao gồm các quyền năng cơ bản

Quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai và quyền định đoạt đất đai; với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu ở nước ta, quyền chủ sở hữu đất đai có những đặc điểm như sau:

i) Về quyền chiếm hữu đất đai của Nhà nước

Nhà nước các cấp tự nắm giữ tổng hợp tài sản/tài nguyên đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của minh, sự nắm giữ này là tuyệt đối và không điều kiện, không thời hạn Để tổ chức việc sử dụng đất theo quyền hạn của mình, Nhà nước quyết định giao một phần quyền chiếm hữu của mình cho người sử dụng trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn Người sử dụng đất đai tuy cũng có quyền chiếm hữu nhưng là chiếm hữu để sử dụng theo quy định của Nhà nước

ii) Về quyền sử dụng đất đai của Nhà nước

Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế bằng cách khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên đất đai; Tuy nhiên Nhà nước không tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà tổ chức cho toàn xã hội (trong đó có cả tổ chức của Nhà nước) sử dụng đất vào mọi mục đích; quyền sử dụng đất được giao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước và quyền sử dụng đất cụ thể của người sử dụng đất tuy có ý nghĩa khác nhau về quy mô, nhưng đều phải thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi, ở đây, quyền sử dụng đất được tổ chức để việc sử dụng đem lại hiệu quả kinh tế xã hội cao nhất

iii) Về quyền định đoạt đất đai của Nhà nước

Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối thể hiện các hoạt động cụ thể khi giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất Quyền định đoạt này gắn liền với quyền quản lý về đất đai làm tăng thêm vai trò của Nhà nước trong việc tổ chức sử dụng đất đai và nâng cao hiệu quả của việc sử dụng này Những quyền năng của người sử dụng đất liên quan đến việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể được thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất hoặc góp vốn quyền sử dụng đất theo những quy định cụ thể của pháp luật; những quyền năng này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất… mà pháp luật cần quy định cụ thể (Nguyễn Đình Bồng, 2011)

* Quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là một tính chất đặc thù của pháp luật đất đai Việt Nam Trên cơ sở khẳng định chế độ sở hữu nhà nước về đất đai; pháp luật đất đai đó từng bước phát triển, hoàn chỉnh các quy định về “người sử dụng đất” và các “quyền sử dụng đất”, theo đó “Người sử dụng đất” bao gồm: Các tổ chức trong nước, hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam Khi có “quyền sử dụng đất” người

sử dụng đất được thực hiện các quyền bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

b Chuyển quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất là một quy định mới của Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam, 1992, thay thế cho khái niệm mua bán đất đai trong chế độ sở hữu đất đai trước đây để thích nghi với nhu cầu về chuyển dịch đất đai trong nền kinh tế thị trường, thông qua việc chuyển dịch này mà trên mặt bằng toàn xã hội sẽ tiến hành được những điều chỉnh lớn về cơ cấu kinh tế,

phân công lại lao động, đồng thời Nhà nước điều tích thu nhập xã hội do chuyển lệch địa tô mang lại khi xuất hiện chuyển dịch đất đai (Tôn Gia Huyên, 2009)

Ngày nay khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất đã được Luật Đất đai

2013, Điều 3, giải thích từ ngữ, Khoản 10 xác định: “Chuyển quyền sử dụng

đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác

thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền

sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”

c Khái niệm thị trường quyền sử dụng đất

Từ những khái niệm về quyền sử dụng đất do vậy có thể định nghĩa: Thị trường quyền sử dụng đất là thị trường chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với đất ở đô thị đó là phải có Giấy chứng nhận; đất không bị tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; đặc biệt quyền sử dụng đất phải đang trong thời gian sử dụng đất

Đối với đất ở, thời hạn sử dụng đất là lâu dài Do vậy thị trường quyền

sử dụng đất ở là thị trường chuyển giao quyền sử dụng đất ở từ người này sang người khác, thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa

kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

d Phân loại thị trường quyền sử dụng đất ở

Thị trường quyền sử dụng đất ở theo nguồn gốc phân thành 3 cấp thị trường:

- Thị trường quyền sử dụng đất ở sơ cấp (thị trường quyền sử dụng đất

ở cấp I): Là Thị trường quyền sử dụng đất ở mà chủ sở hữu đất đai (Đại diện

là các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai) chuyển giao quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng đất (tổ chức, hộ gia đình cá nhân ) (giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất) Thị trường này được hình thành thông qua việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các đối tượng sử dụng đất thông qua các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai là UBND tỉnh và UBND huyện;

- Thị trường quyền sử dụng đất ở thứ cấp gồm: Thị trường quyền sử dụng đất ở cấp II là thị trường người được cấp quyền sử dụng đất ở chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác (trong thị trường này, cả người chuyển quyền và người người nhận quyền đều không phải là người sở hữu đất đai, họ chỉ có quyền sử dụng đất tham gia thị trường quyền sử dụng đất) Tại thị trường này người sử dụng đất được quyền thực hiện các quyền liên quan như: chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế cấp, cho thuê, chuyển đổi, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Đây là thị trường đang hoạt động rất sôi động tại các địa phương trên cả nước Tuy nhiên, số lượng giao dịch phụ thuộc vào sự phát triển của thị trường với 4 giai đoạn phát triển;

- Thị trường quyền sử dụng đất ở cấp III là thị trường người sử dụng đất cho thuê lại quyền sử dụng đất cho các đối tượng có nhu cầu Đặc điểm

của thị trường này là người cho thuê lại quyền sử dụng đất ở là người trung gian khâu nối giữa chủ sử dụng đất (người có quyền tối đa với thửa đất - có thể có tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và người có nhu cầu thuê lại quyền sử dụng đất ở của bên trung gian Hiện nay thị trường này đang hoạt động khá mạnh tại các thành phố lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh (nơi đất chật người đông, khả năng mua được một thửa đất đối với người thu thập trung bình là khó)

e Các yếu tố cấu thành của thị trường quyền sử dụng đất ở

* Cung quyền sử dụng đất ở

Cung là số lượng hàng hóa hoặc dịch vụ mà người bán có khả năng và sẵn sàng bán ở các mức giá khác nhau trong một thời gian nhất định (Bộ Giáo

dục và Đào tạo, 2013) Cung quyền sử dụng đất được hiểu là số lượng hàng hóa quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất có khả năng và sẵn sàng tham gia vào thị trường ở các mức giá khác nhau trong một thời gian nhất định Nguồn cung quyền sử dụng đất nằm trong tương quan giữa nguồn cung và nhu cầu tiêu thụ Với nguồn cung được thể hiện tương ứng với các nhu cầu trao đổi của bên nhận chuyển quyền

* Cầu quyền sử dụng đất ở

Cầu là số lượng hàng hóa hay dịch vụ mà người mua có khả năng và sẵn sàng mua ở các mức giá khác nhau trong một thời gian nhất định (Bộ Giáo dục và Đào tạo, 2013) Cầu về quyền sử dụng đất có thể hiểu là số lượng hàng hóa quyền sử dụng đất mà người mua có khả năng và sẵn sàng mua ở các mức giá khác nhau trên thị trường Đây được xem là cầu quyền sử dụng đất thực tế Ngoài ra, với quyền sử dụng đất ở là nhu cầu tất yếu của mọi người, vì vậy hình thành nên lượng cầu tiềm năng

Số lượng cung và cầu trên thị trường quyền sử dụng đất quyết định đến giá đất Theo Luật Đất đai 2013, giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính

trên một đơn vị diện tích đất Trong nền kinh tế thị trường giá đất luôn tồn tại

02 loại giá: Giá đất thị trường và giá đất do nhà nước quy định Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thỏa thuận giữa bên sở hữu đất với các bên

có liên quan trong điều kiện thị trường mở và cạnh tranh Giá đất nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ cho mục đích thu thuế và các mục đích khác của nhà nước Cả 02 loại giá đất này có mối quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó các mức giá đất thị trường thường được xác lập trước các mức giá đất nhà nước quy định Giá đất nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường thường ở trạng thái động

* Vai trò quản lý Nhà nước đối với sự phát triển của thị trường quyền

sử dụng đất ở

Để quản lý vĩ mô nền kinh tế, Nhà nước cần phải kiểm soát các quá trình quản lý, sử dụng và cải tạo đất đai, nhà ở Sự kiểm soát của Nhà nước có những vai trò to lớn sau đây:

- Qua kiểm soát để đôn đốc việc thực hiện nhiệm vụ theo khối lượng chất lượng và quy định của Nhà nước của Nhà nước đối với các ngành, lĩnh vực, địa phương, các doanh nghiệp… trong cả nước;

- Kiểm soát để phát hiện sự mất cân đối, thiếu đồng bộ trong quá trình thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của các ngành, các cấp để Nhà nước điều chỉnh, bổ sung hoàn chỉnh;

- Qua kiểm soát sẽ chỉ ra mặt yếu kém trong công tác quản lý thị trường quyền sử dụng đất để tổ chức thực thi nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của các cơ quan quản lý Nhà nước;

- Nhà nước còn phải thực hiện chức năng kiểm soát để giám sát việc quản lý, sử dụng các nguồn lực, nguồn tài nguyên đất nước của các đơn vị, tổ chức các cá nhân trong xã hội sao cho có hiệu quả;

- Trong nền kinh tế thị trường, Nhà nước còn phải giám sát việc chấp hành pháp luật, chính sách và các quy chế quản lý do Nhà nước ban hành nhằm ngăn chặn những mặt tiêu cực của thị trường ảnh hưởng đến nền kinh tế theo định hướng đã vạch ra;

- Nhà nước thực hiện chức năng kiểm soát để đảm bảo sự công bằng xã hội trong sản xuất kinh doanh, trong lưu thông phân phối, trong tiêu dùng và tích lũy giữa các ngành, các vùng, các lĩnh vực, các địa phương trong cả nước

Kiểm soát cùng với các chức năng quản lý khác của Nhà nước, để thực hiện thắng lợi mục tiêu phát triển Chức năng này gắn bó mật thiết với các cơ quan quản lý chuyên ngành như quản lý đất đai, quản lý nhà ở (Trịnh Hữu Liên và cs, 2015)

f Cơ chế vận hành thị trường quyền sử dụng đất ở

Trong thị trường tự do, sự vận hành của thị trường hoàn toàn được điều tiết bằng “bàn tay vô hình”, đó là cơ chế tự tổ chức bằng cách dựa vào nhau

để tồn tại và tác dụng ràng buộc lẫn nhau giữa cung cấp - nhu cầu - giá cả trong thị trường có tính cạnh tranh lấy lợi ích kinh tế của chủ thể thị trường làm cơ sở - chủ yếu bao gồm cơ chế cung cầu, cơ chế cạnh tranh và cơ chế giá

cả mà trung tâm là cơ chế cạnh tranh Trong quá trình hình thành trật tự thị trường thì cơ chế thị trường là lực lượng điều tiết cơ bản nhất, nơi nào thiếu

cơ chế này thì nơi đó chưa có được một thị trường hoàn thiện Đồng thời, thị trường đất đai cũng tồn tại khiếm khuyết từ những đặc tính nội tại của nó, đó

là tính thiếu linh hoạt về cung - cầu và giá cả làm cho cơ chế này không phát huy được hết hiệu lực trong việc phân bổ tài nguyên đất đai và mất linh hoạt trong việc điều tiết các lợi ích một cách công bằng, hợp lý, đấu tranh với đầu

cơ đất đai, nâng cao hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất, khắc phục tính không đầy đủ về thông tin thị trường Do đó, nếu chỉ dùng cơ chế thị trường để tự động điều tiết thị trường đất đai là không đầy đủ, mà Nhà nước phải sử dụng những biện pháp bổ sung để điều tiết vĩ mô đối với thị trường đất đai mới đảm bảo sự phát triển bền vững của toàn bộ nền kinh tế

Khắc phục những khiếm khuyết của thị trường quyền sử dụng đất đô thị là yêu cầu khách quan đối với cơ chế điều tiết vĩ mô của Nhà nước đối với thị trường, hơn nữa, với tư cách là đại diện của chủ sở hữu, là bên cung duy nhất của thị trường cấp 1, Nhà nước có thêm điều kiện chủ quan để can dự vào thị trường đất đô thị vì lợi ích của toàn bộ nền kinh tế Nhà nước vừa phải căn cứ vào quy luật và thực tế của tình hình thị trường vừa phải kiểm soát, giám sát và điều chỉnh kịp thời trong quá trình vận hành của thị trường, ý đồ điều tiết của Nhà nước phải thông qua cơ chế thị trường để quán triệt, mục tiêu của điều tiết phải thực hiện trong quá trình vận hành của thị trường - Điều tiết vĩ mô là hoạt động dẫn đường cho thị trường, xác định phương hướng phát triển, khắc phục tính cục bộ về lợi ích trong cơ chế thị trường và cả những hành vi tức thời có lợi hay bất lợi cho thị trường; điều tiết vĩ mô còn có

thể giúp hoàn thiện các điều kiện vận hành thị trường, tạo tiền đề cho cơ chế thị trường phát huy hết tác dụng tích cực, từ đó tác động gián tiếp đến các hoạt động kinh tế khác

Điều tiết cân bằng cung cầu đất đô thị: Xu thế của vận động cung cầu đất đô thị là từ phi cân bằng hướng về cân bằng, nếu dùng trạng thái cân bằng động này làm hệ tham chiếu để điều tiết cung - cầu đất đô thị thì có thể đạt được mục đích phân bố hợp lý đất đô thị bằng cơ chế thị trường Đất đô thị là

đa dạng về mục đích sử dụng, cho nên, cân bằng cung cầu của thị trường đất

đô thị phải thực hiện qua cân bằng cung cầu của từng loại hình sử dụng đất (Tôn Gia Huyên, 2009)

g Mối quan hệ giữa thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản

Theo Điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2015, Bất động sản là các tài sản bao gồm nhà đất, công trình, nhà gắn liền với đất đai, các tài sản gắn liền với nhà/công trình xây dựng Những tài sản có liên quan và gắn liền với đất, tài sản khác được pháp luật quy định (Quốc Hội, 2015)

Theo Điều 53 Hiến pháp năm 2013 quy định: Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Điều 54 quy định: Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ, Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật Nhà

nước trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết do luật định để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai (Quốc Hội, 2013)

Thị trường quyền sử dụng đất là thị trường giao dịch các quyền của người sử dụng đất đối với tài sản là đất đai

Thị trường bất động sản là thị trường diễn ra các giao dịch về bất động sản bao gồm cả giao dịch quyền sử dụng đất (đất đai), giao dịch nhà ở và các công trình gắn liền với đất

Do vậy, Thị trường quyền sử dụng đất là một trong những thị trường có vai trò và vị trí quan trọng đối với nền kinh tế, nó có quan hệ trực tiếp với các thị trường bất động sản, thị trường tài chính tiền tệ Trong thời gian qua, Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách, pháp luật về đất đai nói chung và về thị trường quyền sử dụng đất nói riêng nhằm từng bước hoàn thiện và đi vào cuộc sống Một trong những vấn đề được quan tâm trong thời gian qua là thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất phát triển mạnh mẽ và huy động được nguồn vốn cho phát triển kinh tế - xã hội, tạo điều kiện cho đất đai tham gia vào thị trường bất động sản một cách minh bạch và hiệu quả (Phạm Thị Hương Lan, 2023)

1.1.2.3 Một số yếu tố ảnh hưởng đến thị trường quyền sử dụng đất ở

a Yếu tố pháp luật

Yếu tố pháp luật quy định các quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn QSD đất ; hướng dẫn (quy định) hợp đồng giao dịch dân sự QSD đất Như vậy, rõ ràng pháp luật là một yếu tố có tính chất quyết định đến sự hình thành và phát triển của thị trường QSD đất Thực tế cho thấy, yếu tố pháp luật

có thể thúc đẩy hoặc hạn chế, cá biệt có thể đóng cửa thị trường QSD đất như

ở nước ta trước khi có Luật đất đai năm 1993 Yếu tố pháp luật có sự ảnh hưởng mang tính quyết định đến sự hình thành và phát triển của thị trường QSD đất; vì QSD đất là yếu tố ban đầu cần tạo nên nó là đất đai, mà quan hệ

đất đai được mọi Nhà nước điều chỉnh bằng pháp luật: Pháp luật đất đai hoặc Luật dân sự Các quan hệ giao dịch đất đai bất cứ dưới hình thức nào ở bất cứ chế độ xã hội nào (trừ xã hội công xã nguyên thủy) đều được pháp luật quy định Chính sự quy định này là đặc điểm riêng của hàng hóa QSD đất và ảnh hưởng đến sự hình thành và phát triển của thị trường QSD đất (Hoàng Xuân Phương, 2008)

Cụ thể Luật đất đai và luật kinh doanh bất động sản là 2 luật ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của thị trường bất động sản

b Sự phát triển kinh tế và gia tăng dân số

Sự phát triển kinh tế của một đất nước cũng đồng thời là sự tăng nhu cầu sử dụng đất đai vào các mục đích sản xuất phi nông nghiệp; sự phát triển kinh tế cũng đồng thời là sự tăng nhu cầu sử dụng đất đai cho các ngành công nghiệp, thương mại, dịch vụ Sự tăng trưởng này đòi hỏi phải chuyển dịch đất đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch làm gia tăng các quan hệ giao dịch đất đai và thị trường QSD đất phát triển

Thực tế đã chứng minh rằng, sản xuất trong thời kỳ tự cấp, tự túc, nhu cầu có đất đai để sản xuất chỉ được thoả mãn bằng sự điều chỉnh vốn đất sẵn

có của tự nhiên Đến thời kỳ kinh tế trang trại hình thành và phát triển, nhu cầu về đất đai cho sản xuất không chỉ còn dựa vào sự tự khai phá tự nhiên mà từng bước đi đến chủ yếu được giải quyết thông qua thị trường

Sản xuất phát triển dẫn đến sự hình thành của các ngành kinh tế mới làm xuất hiện nhu cầu sử dụng đất vào các mục đích khác nhau Xã càng hội phát triển làm nảy sinh nhiều ngành kinh tế mới, nhu cầu đất đai cho sản xuất, kinh doanh, làm công sở, văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ tăng lên, thúc đẩy sự phát triển của thị trường QSD đất ở

Sự gia tăng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội về việc làm, về ăn, ở, mặc, học hành, giải trí theo đó làm tăng nhu cầu về QSD đất ở

Trước hết, sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu về đất đai cho sản xuất kinh doanh; vì với số lượng lao động tăng đòi hỏi phải mở rộng phát triển sản xuất kinh doanh, và yêu cầu chuyển đổi từ sản xuất nông nghiệp sang sử dụng vào các mục đích phi nông nghiệp tạo thành một sức ép lớn đòi hỏi phải được giải quyết thông qua thị trường là chủ yếu

Tiếp đó, sự gia tăng dân số, cộng với xu hướng quy mô gia đình nhỏ trong trong xã hội phát triển làm sự gia tăng nhanh chóng số lượng các gia đình là một áp lực lớn làm tăng nhu cầu về đất làm nhà ở, thúc đẩy thị trường QSD đất ở phát triển

Sau nữa, sự tăng thêm các nhu cầu về các hoạt động xã hội, dịch vụ thương mại, về khám chữa bệnh, giáo dục và đào tạo, hoạt động văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi giải trí Những nhu cầu này đều là những nhân tố làm gia tăng nhu cầu về QSD đất, nhất là nhu cầu về QSD đất ở các trung tâm thương mại, dịch vụ, dân cư chính vì thế mà thị trường QSD đất ở đây cũng nhộn nhịp hơn (Hoàng Xuân Phương, 2008)

c Chính sách kinh tế, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất

Chính sách là một nhân tố nhạy cảm tác động đến thị trường QSD đất Trước hết, là chính sách khuyến khích sản xuất theo ngành, lãnh thổ, vùng kinh tế, khu vực kinh tế kéo theo sự gia tăng các cơ sở sản xuất kinh doanh,

sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu về QSD đất, thúc đẩy sự phát triển của thị trường QSD đất Ngược lại, ở một vùng, một khu vực nào đó, Chính phủ không chú ý khuyến khích đầu tư thì sản xuất kém phát triển, dân số có thể còn di chuyển sang các vùng khác làm cho nhu cầu về đất đai không tăng, dẫn đến sự kém nhộn nhịp của thị trường

Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất thực chất đó là việc xác định mục đích sử dụng của từng vùng đất, từng khu vực cụ thể; làm thay đổi tính chất

và mục đích sử dụng đất cũng là một nhân tố ảnh hưởng đến cung cầu về đất đai, tác động vào thị trường QSD đất Việc chuyển mục đích sử dụng đất đang

sản xuất nông nghiệp, nay quy hoạch thành Khu công nghiệp sẽ làm tăng việc xây dựng nhà ở và các công trình khác trên đất trong khu quy hoạch và vùng vành đai, làm gia tăng các giao dịch mua, bán, thuê mướn đất đai, QSD đất Sau là, quy hoạch làm thay đổi mục đích sử dụng đất có tính chất gắn với dân

cư như quy hoạch xây dựng khu đô thị mới, quy hoạch các khu trung tâm, các khu chức năng trong đô thị sẽ làm tăng các giao dịch mua, bán, thuê mướn QSD đất ở các trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch, trung tâm dân cư

Tiếp đến là quá trình đô thị hóa và phát triển của đô thị Đặc biệt, ở nước ta và nhiều nước đang phát triển, luồng di dân tự do từ khu vực nông thôn ra đô thị cùng với sự tăng trưởng trong giáo dục và đào tạo lao động, học sinh từ nông thôn chuyển đến đô thị là một sức ép thách thức lớn về nhà ở làm cho thị trường nhà đất ở đô thị và vùng ven đô sôi động hơn (Hoàng Xuân Phương, 2008)

d Yếu tố tập quán truyền thống và thị hiếu

Tập quán và truyền thống ảnh hưởng trực tiếp vào cách tiến hành thực hiện các giao dịch mua, bán, thuê mướn, thế chấp của thị trường QSD đất,

nó có tác dụng làm đẩy nhanh hoặc hạn chế các vụ giao dịch, nó đảm bảo độ tin cậy giữa các bên mua, bán, cho thuê và đi thuê nó cũng góp phần đẩy nhanh hoặc làm chậm quá trình thanh toán, ví dụ tập quán và phong tục của Việt Nam là sự mua bán đất đai chỉ cần làm văn tự tại xã, phường là được, và sau đó mới đăng ký và nộp thuế trước bạ, trường hợp phức tạp, phiền hà người dân cũng không cần nộp thuế trước bạ và họ sở hữu QSD đất như một

lẽ đương nhiên, vì họ đã bỏ tiền ra mua nó

Thực tế ở nước ta, nhiều trường hợp thiếu bảo đảm, vì người mua chưa nắm được đầy đủ các thông tin pháp lý về QSD đất, đảm bảo cho họ mọi quyền lợi khi mua (nhận chuyển nhượng); được chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp được pháp luật thừa nhận, nhưng họ vẫn mua vì theo tập quán và truyền thống (Hoàng Xuân Phương, 2008)

1.2 Khái quát về thị trường quyền sử dụng đất tại Việt Nam

1.2.1 Chính sách, pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất tại Việt Nam

1.2.1.1 Chính sách phát triển thị trường bất động sản và thị trường quyền

sử dụng đất

a Giai đoạn trước 1986

Trước 1986 nước ta quản lý kinh tế theo cơ chế kế hoạch hóa, tập trung; mọi hoạt động sản xuất kinh doanh, lưu thông phân phối đề được thực hiện theo chỉ tiêu kế hoạch Nhà nước; Quản lý đất đai mang tính hành chính, phục vụ nhiệm vụ phát triển kinh tế, xã hội, quốc phòng an ninh theo quy định của Nhà nước, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, không cho phép tư nhân hóa, không được phép mua bán đất đai dưới mọi hình thức; Trong nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung, không có điều kiện cho sự hình thành thị trường bất động sản chính thức được Nhà nước bảo hộ; Tuy nhiên ở các đô thị (Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh) việc giao dịch bất động sản không chính thức vẫn diễn ra giữa những người có nhu cầu mua, bán nhà nhà ở; ở nông thôn cũng có sự chuyển nhượng nhà gắn với đất thổ cư và vườn cây, ao cá

b Giai đoạn từ 1986 đến 2001

Đổi mới cơ chế quản lý kinh tế chuyển từ cơ chế kế hoạch hóa, tập trung quan liêu bao cấp sang cơ chế kinh tế hàng hóa nhiều thành phần có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng Xã hội chủ nghĩa

Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần

thứ VIII (1996) xác định: “Tiếp tục đổi mới cơ chế quản lý kinh tế với mục

tiêu xoá bỏ cơ chế tập trung, quan liêu, bao cấp, hình thành tương đối đồng

bộ cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng Xã hội Chủ nghĩa”; “Tạo lập đồng bộ các yếu tố của thị trường” (Đảng cộng sản Việt

Nam, 1996)

Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần

thứ IX (2001) xác định: “Tiếp tục tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường; đổi

mới và nâng cao hiệu lực quản lý kinh tế của Nhà nước Thúc đẩy sự hình thành, phát triển và từng bước hoàn thiện các loại thị trường theo định hướng

xã hội chủ nghĩa, đặc biệt quan tâm các thị trường quan trọng nhưng hiện chưa có hoặc còn sơ khai như: thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản, thị trường khoa học và công nghệ” (Đảng cộng sản

Việt Nam, 2001)

c Giai đoạn từ 2001 đến nay

Đổi mới là một giai đoạn lịch sử quan trọng trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ đất nước của Việt Nam từ 1986 đến nay Các Nghị quyết Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam từ khóa VI (1986) đến Khóa XII (2016) đã xác định đường lối Đổi mới, xây dựng nền kinh tế thị trường, định hướng XHCN, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, củng

cố quốc phòng an ninh, hội nhập kinh tế thế giới Đổi mới là quá trình cải biến sâu sắc, toàn diện, triệt để vì mục tiêu “dân giàu, nước mạnh, dân chủ, công bằng, văn minh” đã đưa Việt Nam ra khỏi tình trạng kém phát triển; Trong quá trình Đổi mới cơ chế quản lý kinh tế, nhằm tạo lập đồng bộ cơ chế thị trường, chủ trương hình thành thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động bất động sản cũng từng bước từng bước được hình thành, phát triển

Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam Khóa

X (năm 2006) chủ trương vốn hóa đất đai và tiếp tục phát triển thị trường bất động sản: “Phát triển thị trường bất động sản trên cơ sở thực hiện Luật Đất

đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản…; hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; làm cho quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa một cách thuận lợi, đất đai trở thành một nguồn vốn quan trọng cho phát triển Giá bất động sản được hình thành theo nguyên tắc thị trường Nhà nước tác động đến giá đất thị

trường bằng các chính sách vĩ mô trên cơ sở quan hệ cung - cầu về đất đai Tăng cường các biện pháp chống đầu cơ, hạn chế việc giao dịch không theo quy định của pháp luật Xây dựng hệ thống đăng ký, thông tin bất động sản Phát triển nhanh các dịch vụ thị trường bất động sản” (Đảng Cộng sản Việt Nam, 2006)

Nghị quyết Đại hội XI, 2011 đã xác định: “Đổi mới hoàn thiện luật pháp, cơ chế, chính sách về sở hữu đối với đất đai, tài nguyên, vốn và các tài sản công khác để đất đai, tài nguyên, vốn, tài sản do Nhà nước đại diện chủ

sở hữu được giao cho các chủ thể thuộc mọi thành phần kinh tế sử dụng theo nguyên tắc hiệu quả” (Đảng Cộng sản Việt Nam, 2011)

Nghị quyết Đại hội XII (2016) xác định “Tài nguyên là tài sản quốc gia, nguồn lực quan trọng của đất nước, phải được đánh giá đầy đủ, hạch toán trong nền kinh tế, được quản lý, bảo vệ, khai thác, sử dụng tiết kiệm, hợp lý, có hiệu quả và bền vững, gắn với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội” (Đảng Cộng sản Việt Nam, 2016)

1.2.1.2 Pháp luật đất đai liên quan đến thị trường bất động sản và thị trường quyền sử dụng đất

Trong quá trình Đổi mới (1986 - 2016), chính sách đất đai cũng được từng bước xây dựng, hoàn thiện nhằm đáp ứng yêu cầu đổi mới cơ chế kinh

tế Thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng, kế thừa Hiến pháp 1980, 1992, Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam (2013) đã quy định Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước thống nhất quản

lý đất đai theo pháp luật Luật đất đai 1987, Luật đất đai 1993, Luật sửa đổi,

bổ sung một số Điều của Luật Đất đai (1998, 2001), Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 đã cụ thể hóa các quy định về đất đai của Hiến pháp, từng bước hoàn thiện các nguyên tắc, cơ chế quản lý đất đai theo thể chế kinh tế thị trường định hướng XHCN

- Về chế độ sở hữu đất đai: Luật Đất đai 1987 và 1993, đều nhất quán

quán triệt nguyên tắc “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” (Điều 1), Luật Đất đai 2003 quy định cụ thể hơn: “1 Đất đai thuộc

sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu; 2 Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau: a) Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt QHKHSDĐ; b) Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; c) Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; d) Định giá đất; 3 Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau: a) Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; b) Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; c) Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại; 4 Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (Điều 5); Luật Đất đai 2013 đã kế thừa, phát triển, hoàn thiện quy định về sở hữu đất đai

“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này” (Điều 4)

- Về các quyền của người sử dụng đất: Luật Đất đai 1987 chỉ nêu

nguyên tắc “Nhà nước đảm bảo cho người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao” (Điều 3), đến Luật Đất đai 1993 đã quy định cụ thể “Người sử dụng đất có các quyền sau đây: 1 Được cấp GCNQSDĐ; 2 Hưởng thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất được giao; 3 Được chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật ; Được quyền khiếu nại tố cáo về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và và những hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai” (Điều 73), đến Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của Luật Đất đai 1998 đã cụ thể hóa thành

5 quyền: “Chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử

dụng đất” (Điều 3) Luật Đất đai 2003 phát triển thành 9 quyền: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ), quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ (Điều 106); Luật đất đai 2013 điều chỉnh còn 8 quyền (bỏ quyền bảo lãnh bằng QSDĐ) (Nguyễn Đình Bồng và Nguyễn Thị Thu Hồng, 2017)

1.2.1.3 Cơ sở pháp lý hiện hành về thị trường bất động sản và thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam

a Các văn bản pháp luật

Ngày 28 tháng 11 năm 2013, với tuyệt đại đa số đại biểu Quốc hội biểu quyết tán thành (486/488, chiếm 97,59%), Quốc hội khóa XIII đã thông qua Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013) Đây là sự kiện chính trị - pháp lý đặc biệt quan trọng, đánh dấu một bước tiến mới trong lịch

sử lập hiến của nước ta Bản Hiến pháp vừa được Quốc hội khóa XIII thông qua tạo cơ sở chính trị - pháp lý vững chắc cho công cuộc đổi mới toàn diện đất nước trong thời kỳ mới Đây là bản Hiến pháp vừa kế thừa được các giá trị

to lớn của các bản Hiến pháp năm 1946, năm 1959, năm 1980 và năm 1992, vừa thể chế hóa các quan điểm, phương hướng, nội dung phát triển đã được khẳng định trong trong Cương lĩnh xây dựng đất nước trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội (bổ sung, phát triển năm 2011)

Tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XIII, với sự thống nhất cao Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) Đây là sự kiện quan trọng có tác động sâu rộng đến phát triển kinh tế - xã hội và giữ vững được ổn định chính trị, xã hội của đất nước Luật Đất đai sửa đổi lần này tiến hành một cách công phu, nghiêm túc và căn bản trên cơ sở tổng kết đánh giá thực tiễn quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2003, thể chế hóa đầy đủ các quan điểm, nội dung của Nghị quyết Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng (khóa XI)

về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản

trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại, thể hiện được ý chí, nguyện vọng của đa số tầng lớp nhân dân Luật Đất đai (sửa đổi) có nhiều nội dung đổi mới quan trọng trong đó trọng tâm là tiếp tục hoàn thiện các công cụ pháp luật, quy hoạch, kinh tế, hành chính và cơ chế theo dõi, giám sát đánh giá phù hợp với thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nhằm từng bước phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, tiến tới xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại, minh bạch và hiệu quả: Một số nội dung mới (Nguyễn Minh Quang, 2013).

Mặt khác trong thời gian này, cùng với Luật Đất đai 2013, Quốc hội đã ban hành nhiều Luật mới, trong đó có một số Luật liên quan đến việc điều tiết thị trường bất động sản và thị trường quyền sử dụng đất: Như Luật Xây dựng

2014, 2020; Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2015

b Các văn bản pháp quy

Thi hành Luật Đất đai 2013, Chính phủ và các Bộ, Ngành liên quan cũng đã ban hành nhiều văn bản pháp quy hướng dẫn thi hành Luật Đất đai trong đó có nhiều văn bản liên quan trực tiếp đến việc điều tiết thị trường quyền sử dụng đất (Bảng 1.1)

Bảng 0.1 Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 liên quan đến điều tiết thị trường quyền sử dụng đất

1 Chính phủ, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014

quy định chi tiết về thi hành Luật Đất đai

2 Chính phủ, Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014

quy định về giá đất

3 Chính phủ, Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014

quy định về thu tiền sử dụng đất

4 Chính phủ, Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014

Thứ tự Văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013

quy định về thu tiền thuê đất và mặt nước

5 Chính phủ, Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014

quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

6 Chính phủ, Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10 tháng 11 năm

2014 quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

7 Chính phủ, Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm

2014 quy định về giá đất

8

Chính phủ, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm

2017 sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai

9

Chính phủ, Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm

2020 Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai

13

Bộ Tài chính, Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 06 năm 2014 Hướng dẫn một số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính Phủ quy định về thu tiền sử

Thứ tự Văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013

dụng đất

14

Bộ Tài chính, Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm

2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày

15 tháng 5 năm 2014 quy định về thu tiền thuê đất và mặt nước

15

Bộ Tài nguyên và Môi trường, Thông tư số 34/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 Quy định về xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai

16 Bộ Tài nguyên và Môi trường, Thông tư số 35/2014/TT-BTNMT

ngày 30/6/2014 Quy định về điều tra đánh giá đất đai

17

Bộ Tài nguyên và Môi trường, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

18

Bộ Tài nguyên và Môi trường, Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 Quy định về điều tra đánh giá đất đai Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

19

Bộ Tài nguyên và Môi trường, Thông tư số 42/2014/TT-BTNMT ngày 29 tháng 7 năm 2014 Ban hành định mức kinh tế, kỹ thuật thống kê, kiểm kê đất đai và lập Bản đồ hiện trạng sử dụng đất

20

Bộ Tài nguyên và Môi trường, Thông tư số 20/2015/TT-BTNMT ngày 20 tháng 4 năm 2015 Ban hành định mức kinh tế, kỹ thuật để lập dự toán ngân sách Nhà nước phục vụ công tác định giá đất

21

Bộ Tài nguyên và Môi trường, Thông tư số BTNMT ngày 29 tháng 9 năm 2017 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-

33/2017/TT-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung

Thứ tự Văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013

một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai

22

Bộ Tài nguyên và Môi trường, Thông tư số 53/2017/ TT-BTNMT ngày 04 tháng 12 năm 2017 Quy định ngừng hiệu lực thi hành khỏa 5, Điều 6 thông tư số 33/2017/TT-BTNMT về quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và bổ sung sửa đổi một số Điều của các Thông

tư hướng dẫn thi hanh Luật Đất đai

23

Bộ Tài nguyên và Môi trường, Thông tư số 09/2021/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

1.2.2 Thị trường bất động sản tại tỉnh Hòa Bình

Thị trường bất động sản hiện nay tại Hòa Bình bắt đầu có dấu hiệu khởi sắc với số lượng giao dịch đang dần tăng Tuy nhiên, loại đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất không còn đa dạng (Minh Nguyễn, 2023) Theo báo cáo của Hội môi giới bất động sản Việt Nam: Bất động sản Việt Nam nói chung đang có đà phát triển khởi sắc kể từ sau đại dịch Covid Cụ thể, thị trường bất động sản tại các khu vực miền Bắc như Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Bắc Giang, đặc biệt là bất động sản Hòa Bình có mức độ quan tâm

và có tốc độ giao dịch tốt, mức nhà đất tại những thị trường này vẫn tăng từ

20 - 50% kể từ đầu năm 2022 đến nay Cụ thể tiềm năng tăng giá bất động sản tại tỉnh Hòa Bình thể hiện tại hình 1.1 như sau:

Hình 0.1 Tiềm năng tăng giá đất tại tỉnh Hòa Bình thời gian qua

Tại thị trường Hòa Bình, địa phương đang được triển khai mạnh mẽ hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao thì phân khúc đất nền đang là phân khúc chủ đạo dẫn dắt thị trường và đang có dư địa phát triển lớn vì thị trường này vẫn chưa đạt đỉnh điểm và chu kỳ phát triển mới còn rất rộng mở (Công ty bất động sản Smartland, 2023)

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Địa điểm nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu trên địa bàn huyện Kim Bôi, tỉnh Hòa Bình

2.2 Thời gian nghiên cứu

- Thời gian nghiên cứu đề tài: Từ tháng 11/2022 đến tháng 4/2023

- Thời gian thu thập tài liệu thứ cấp trong giai đoạn 2018 - 2022 Thời gian thu thập số liệu sơ cấp (người dân thực hiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) là tại năm 2023

2.3 Đối tượng nghiên cứu

Thị trường quyền sử dụng đất ở tại huyện Kim Bôi, tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2018 - 2022

2.4 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian nghiên cứu: Đề tài được thực hiện trên phạm vi

ranh giới hành chính thuộc huyện Kim Bôi, tỉnh Hòa Bình

- Phạm vi thời gian: Năm 2018 - 2022

- Phạm vi nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu thị trường quyền sử

dụng đất ở trên địa bàn huyện Kim Bôi bao gồm đất ở đô thị và đất ở nông thôn cụ thể chọn 2 đơn vị hành chính là thị trấn Bo và xã Hùng Sơn

Hơn nữa đề tài chỉ tập trung vào thị trường chuyển nhượng (hình thành các giao dịch dân sự) trên địa bàn huyện Kim Bôi, tỉnh Hòa Bình

2.5 Nội dung nghiên cứu

2.5.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tại huyện Kim Bôi, tỉnh Hòa Bình

- Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên tại huyện Kim Bôi, tỉnh Hòa Bình

- Điều kiện kinh tế xã hội tại huyện Kim Bôi, tỉnh Hòa Bình

- Đánh giá chung