Đánh giá tình hình giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá đất, đầu thầu dự án có sử dụng đất trên địa bàn huyện lương sơn, tỉnh hòa bình giai đoạn 2018 2022

Luật Đất đai năm 2013 có rất nhiều điểm mới phù hợp với thực tế, nhất là quy định đối tượng, hình thức giao đất, cho thuê đất, đặc biệt là quy định giao đất, cho thuê đất theo hình thức

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

NGUYỄN ANH TUẤN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT THÔNG QUA HÌNH THỨC ĐẤU GIÁ ĐẤT, ĐẦU THẦU

DỰ ÁN CÓ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN LƯƠNG SƠN, TỈNH HÒA BÌNH GIAI ĐOẠN 2018 - 2022

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ NGÀNH: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS NGUYỄN BÁ LONG

Hà Nội, 2023

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

LỜI CAM ĐOAN

Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật Tôi xin cam đoan rằng, nghiên cứu này do tôi tự thực hiện và không vi phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật

Hà Nội, ngày tháng năm 2023

Người cam đoan

Nguyễn Anh Tuấn

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình nghiên cứu và hoàn thiện luận văn, ngoài sự nỗ lực của bản thân tôi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình của các thầy cô giáo trong nhà trường, các tập thể và cá nhân

Trước hết, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới các thầy giáo, cô giáo Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn, Trường Đại học Lâm nghiệp đã truyền đạt cho tôi những kiến thức bổ ích và tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn này Đặc biệt, tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Bá Long, người đã dành nhiều thời gian, tâm huyết và tận tình hướng dẫn chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Nhân dịp này, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Lãnh đạo và viên chức Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Lương Sơn, Phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình đã tạo điều kiện giúp đỡ, cung cấp số liệu phục vụ cho việc thực hiện đề tài luận văn

Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này

Mặc dù bản thân đã có nhiều cố gắng, tuy nhiên do thời gian và kinh nghiệm nghiêm cứu còn hạn chế nên luận văn không thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định Vì vậy, tôi rất mong nhận được đóng góp ý kiến của các thầy cô giáo và độc giả để luận văn được hoàn thiện hơn

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG VÀ HỘP vii

DANH MỤC CÁC HÌNH vii

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 5

1.1 Cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất 5

1.1.1 Giao đất, cho thuê đất 5

1.1.2 Giao đất, cho thuê đất đối với các dự án 10

1.2 Cơ sở thực tiễn về giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất 13

1.2.1 Kinh nghiệm giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất của một số nước trên thế giới và ở Việt Nam 13

1.2.2 Thực trạng giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá, đấu thầu dự án của Việt Nam trong thời gian qua 25

1.2.3 Bài học kinh nghiệm cho tỉnh Hòa Bình 29

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31

2.1 Đối tượng nghiên cứu 31

2.2 Nội dung nghiên cứu 31

2.3 Phương pháp nghiên cứu 31

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 31

2.3.2 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 32

2.3.3 Phương pháp phân tích số liệu 34

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 35

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Lương Sơn 35

3.1.1 Đặc điểm tự nhiên 35

3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 36

3.1.3 Đánh giá chung về đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Lương Sơn 40

3.2 Công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Lương Sơn giai đoạn 2018 - 2022 41

3.2.1 Thực hiện các quy định của Nhà nước về thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng rừng và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 41

3.2.2 Tình hình và kết quả giải quyết đơn thư, khiếu nại, tố cáo, kiến nghị về đất đai, thủ tục hành chính liên quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng rừng 44 3.2.3 Việc quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 45

3.2.4 Thực hiện quy định về chuyển mục đích sử dụng đất 47

3.2.5 Thực hiện các quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 49

3.2.6 Quản lý chuyển nhượng và công tác quản lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn 50

3.2.7 Quản lý thu và sử dụng kinh phí 51

3.3 Thực trạng giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất trên địa bàn huyện Lương Sơn 51

3.3.1 Hiện trạng sử dụng đất đai của huyện Lương Sơn 51

3.3.2 Đánh giá tình hình giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất trên địa bàn huyện Lương Sơn 53

3.3.3 Đánh giá của đối tượng điều tra về công tác giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất trên địa bàn huyện Lương Sơn 59

3.4 Đánh giá chung về công tác giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá,

đấu thầu dự án có sử dụng đất trên địa bàn huyện Lương Sơn 63

3.4.1 Kết quả đạt được 63

3.4.2 Hạn chế và nguyên nhân 66

3.5 Giải pháp hoàn thiện giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá, đầu thầu dự án có sử dụng đất trên địa bàn huyện Lương Sơn 67

3.5.1 Nhóm giải pháp về chính sách 68

3.5.2 Nhóm giải pháp về đầu tư 68

3.5.3 Nhóm giải pháp về tổ chức thực hiện 69

KẾT LUẬN 71

TÀI LIỆU THAM KHẢO 73 PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Nghĩa đầy đủ tiếng Việt

CNH - HĐH Công nghiệp hóa - hiện đại hóa GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

CN - XD Công nghiệp - xây dựng

DANH MỤC CÁC BẢNG VÀ HỘP

Bảng 2.1 Mức điểm đánh giá 33

Bảng 3.1 Tình hình dân số, lao động việc làm huyện Lương Sơn 37

Bảng 3.2 Tốc độ tăng trưởng kinh tế & cơ cấu ngành trong tổng sản phẩm của huyện Lương Sơn 38

Bảng 3.3 Cơ cấu đất đai năm 2022 của huyện Lương Sơn 52

Bảng 3.4 Tổng hợp kết quả giao đất giai đoạn 2018 - 2022 53

Bảng 3.5 Kết quả giao đất dự án giai đoạn 2018 - 2022 54

Bảng 3.6 So sánh nguồn thu từ giao đất theo hình thức đấu giá đất với giá thị trường 57

Bảng 3.7 Tổng hợp kết quả cho thuê đất đối với các dự án trong KCN, CCN trên địa bàn huyện Lương Sơn giai đoạn 2018 - 2022 58

Bảng 3.8 Diện tích đất cho thuê trong KCN của huyện Lương Sơn giai đoạn 2018 - 2022 59

Bảng 3.9 Đánh giá của người dân về công tác giao đất 60

Bảng 3.10 Đánh giá của người dân về công tác cho thuê đất 61

Bảng 3.11 Đánh giá của cán bộ về công tác giao đất, cho thuê đất 62

Hộp 3.1 Khó khăn trong công tác giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất trên địa bàn huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2018 - 2022 63

Hộp 3.2 Đề xuất biện pháp hoàn thiện giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất trên địa bàn huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình 63

DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1 Sơ đồ hành chính huyện Lương Sơn 35

ĐẶT VẤN ĐỀ

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là không gian tổ chức các hoạt động sống của con người, cùng với quan điểm “an cư lạc nghiệp” ăn sâu vào mỗi người dân Việt Nam Từ đó, đất đai trở thành yếu tố sản xuất, là một tư liệu sản xuất, là tài sản lâu bền mà người sở hữu, người sử dụng đất có thể khai thác, sử dụng được các dòng lợi ích nhất định trong những khoảng thời gian nhất định, đáp ứng nhu cầu của con người

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ

sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước sẽ trao quyền sử dụng đất cho người

sử dụng đất thông qua giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Nhà nước đã ban hành hệ thống pháp luật đầy đủ và toàn diện để quản lý đất đai thống nhất từ trung ương đến địa phương Trong quá trình hội nhập và phát triển kinh tế, chính sách, pháp luật đất đai có vai trò quan trọng, góp phần khai thác nguồn lực từ đất đai cho quá trình đầu tư, cho mọi cá nhân và doanh nghiệp, cùng với việc ban hành, sửa đổi Luật Đất đai qua các thời kì đã từng bước giải phóng sức sản xuất, góp phần khai thác nguồn lực đất đai, chuyển nguồn tài chính tiềm năng từ đất đai thành nguồn tài chính hiện thực cho đầu tư phát triển

Luật Đất đai năm 2013 có rất nhiều điểm mới phù hợp với thực tế, nhất

là quy định đối tượng, hình thức giao đất, cho thuê đất, đặc biệt là quy định giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất nhằm phát huy tối đa nguồn lực, nguồn vốn từ đất đai của xã hội, đất nước trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân khác nhau mà đất đai chưa được phát huy đầy đủ, tình trạng tham nhũng liên quan tới đất đai thông qua các áp dụng chưa đúng, chưa đầy đủ hình thức giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu, có lợi ích nhóm khi thực hiện các dự án dẫn đến thất thoát một nguồn lực lớn của đất nước

Lương Sơn là huyện miền núi của ngõ phía đông bắc tỉnh Hòa Bình, giáp ranh với thủ đô Hà Nội, nơi có một phần của Vườn quốc gia Ba Vì, tiếp giáp với khu Công nghệ cao Hòa Lạc, khu đô thị Phú Cát, Miếu Môn, Đại học Quốc gia, Làng văn hóa các dân tộc Huyện Lương Sơn trước đây có 19 xã, 1 thị trấn, dân số trên 98.000 người Sau khi sát nhập đơn vị hành chính còn 10

xã, 1 thị trấn

Căn cứ Nghị quyết số 10-NQ/TU, ngày 31/12/2021 của Ban Thường vụ Tỉnh ủy (BTVTU) ban hành về việc tập trung huy động nguồn lực xây dựng huyện Lương Sơn đạt tiêu chí đô thị loại IV, phấn đấu đến năm 2025 đạt tiêu chí đơn vị hành chính cấp thị xã Vì vậy, trong thời gian qua nhiều dự án, công trình đã được triển khai thực hiện như các khu công nghiệp, khu đô thị mới, dự án nhà ở, khu nghỉ dưỡng, điểm đấu giá đất khu nông nghiệp sạch Huyện đang hội nhập để phát triển kinh tế, xây dựng đô thị văn minh, hiện đại, trở thành điểm đến an toàn, hấp dẫn đối với du khách, đặc biệt là người dân Thủ đô Hà Nội Tuy nhiên, do phát triển nóng và đúng giai đoạn xảy ra

“sốt đất” nên quá trình giao đất, cho thuê đất cũng còn có nhiều khó khăn vướng mắc như giải phóng mặt bằng khó khăn vì giá đất cao, dự án chậm tiến

độ, công tác giao đất, cho thuê đất chưa phù hợp Xuất phát từ thực tế trên

tôi chọn đề tài nghiên cứu: “Đánh giá tình hình giao đất, cho thuê đất thông

qua hình thức đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất trên địa bàn huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2018 - 2022”

2 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

2.1 Ý nghĩa khoa học

Góp phần bổ sung cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất cũng như làm rõ một số vấn đề liên quan đến những quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất

2.2 Ý nghĩa thực tiễn

- Đề tài phân tích, đánh giá một cách khách quan những ưu điểm đã đạt được cũng như những hạn chế còn tồn tại và nguyên nhân của những hạn chế, tồn tại đó để đề xuất các giải pháp sửa đổi, hoàn thiện luật đất đai trong thời gian tới về giao đất và cho thuê đất

- Luận văn tập trung nghiên cứu rõ về hoạt động giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất Các quy định pháp luật điều chỉnh cho các vấn đề này Thông qua thực tiễn áp dụng các quy định này sẽ phát hiện được những vướng mắc, bất cập để đề xuất giải pháp, nhằm hoàn thiện pháp luật và hạn chế bất cập

- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là cơ sở giúp cho các Nhà quản lý tại địa phương rút kinh nghiệm và vận dụng vào công tác giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất Trên cơ sở đó, có những giải pháp hoàn thiện hơn trong công tác giao đất, cho thuê đất

Kết quả nghiên cứu là tài liệu tham khảo cho quá trình học tập và nghiên cứu của học viên tại các trường đại học

3 Mục tiêu nghiên cứu

3.1 Mục tiêu chung

Trên cơ sở kết quả thực trạng giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá, đầu thầu dự án có sử dụng đất trên địa bàn huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2018 - 2022, đề xuất giải nâng cao hiệu quả công tác giao đất, cho thuê đất tại địa phương

- Phân tích những thuận lợi, khó khăn, tồn tại và bất cập khi giao đất, cho thuê đất theo hình thức giao đất có thu tiền và cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Đề xuất một số giải pháp khắc phục khó khăn và nâng cao hiệu quả công tác giao đất, cho thuê đối trên địa bàn huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình

4 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi nội dung: Đề tài nghiên cứu, phân tích công tác giao đất có

thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất đối với các tổ chức và hộ gia đình trên địa bàn huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình

- Phạm vi không gian: Trên địa bàn huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình

- Phạm vi thời gian: Số liệu sơ cấp thu thập trong giai đoạn 2018 -

2022 Số liệu thứ cấp thu thập trong năm 2023

Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất

1.1.1 Giao đất, cho thuê đất

1.1.1.1 Khái niệm về giao đất, cho thuê đất

a Giao đất

Trên tinh thần Hiến pháp năm 1980, Luật Đất đai năm 1987 ra đời và lần đầu tiên đề cập tới khái niệm giao đất Giao đất là một nội dung quan trọng của công tác quản lý nhà nước về đất đai, được hình thành trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu So sánh với các nước có sự tương đồng về chế độ sở hữu đất đai với nước ta cho thấy, khái niệm giao đất là sự khác biệt, đặc thù trong hệ thống pháp luật đất đai của Việt Nam (Trần Thanh Hùng, 2019)

Giao đất là một nội dung quản lý Nhà nước đối với đất đai, là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao đất trên thực tế cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo trình tự và thủ tục do pháp luật quy định Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhu cầu sử dụng đất và quy định của pháp luật, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất Tại Khoản 1, Điều 4 Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Theo quy định tại khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai

2013, Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất (Quốc hội, 2013)

Như vậy, giao đất là căn cứ pháp lý phát sinh quyền sử dụng đất, xác lập quan hệ pháp luật đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất, làm phát

sinh quyền và nghĩa vụ của các bên Quyết định giao đất là quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền nên quan hệ pháp luật về giao đất mang tính mệnh lệnh

Như vậy, Nhà nước giao đất, cho thuê đất đều là các hoạt động trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho người sử dụng đất hoặc đồng ý cho người đang sử dụng đất chuyển sang sử dụng vào mục đích khác Các hoạt động này đều nhằm mục đích đáp ứng các nhu cầu của đối tượng sử dụng đất, kể cả trong nước và nước ngoài; đảm bảo cho đất đai được phân phối và phân phối lại một cách hợp lý nhằm sử dụng đất đạt hiệu quả cao, thúc đẩy nền kinh tế phát triển; xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng làm

cơ sở để giải quyết mọi mối quan hệ về đất đai để người sử dụng yên tâm thực hiện các quyền của mình trên diện tích đất đó (Trần Thanh Hùng, 2019)

1.1.2.3 Mục đích giao đất, cho thuê đất

Hoạt động giao đất nhằm mục đích:

- Xác lập mối quan hệ Nhà nước với người sử dụng đất, làm căn cứ pháp lý để giải quyết mọi quan hệ đất đai theo đúng pháp luật;

- Đảm bảo đất đai được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích và có hiệu quả Việc giao đất giúp người sử dụng đất yên tâm đầu tư, khai thác tốt tiềm năng của đất nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất

Hoạt động cho thuê đất nhằm mục đích:

- Đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của đối tượng trong và ngoài nước;

- Thúc đẩy nền kinh tế phát triển, góp phần công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Nhà nước có nguồn thu ngân sách từ đất, huy động được vốn đầu

tư cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước;

- Tạo được sự công bằng giữa người sử dụng đất với nhau, giữa người trực tiếp lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh;

- Góp phần sử dụng đầy đủ, hợp lý, hiệu quả vốn tài nguyên đất đai, thực hiện tốt quản lý Nhà nước với đất đai Nguồn tài nguyên đất đai được xác định rõ giá trị sẽ góp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía người

sử dụng đất, đất đai sẽ được sử dụng kinh tế hơn

1.1.2.4 Vai trò của giao đất, cho thuê đất

- Các hoạt động giao đất và cho thuê đất đã hiện thực hóa quyền quản lí đối với đất đai của Nhà nước, khắc phục những vi phạm pháp luật trong nội dung quản lí Nhà nước về đất đai khi giao đất không đúng thẩm quyền Việc luật hóa các quy định về cho thuê đất qua các lần sửa đổi bổ sung năm 2003, năm 2013 của Luật Đất đai đã hạn chế những hành vi vi phạm pháp luật của các cán bộ quản lí Nhà nước về đất đai và người sử dụng đất

- Giao đất và cho thuê đất có một ý nghĩa quan trọng trong việc điều chỉnh và phân bổ lại đất đai và đảm bảo lợi ích chính đáng cho người sử dụng đất, cân đối mức cung và cầu về đất đai

- Giao đất, cho thuê đất góp phần hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam Việc giao đất, cho thuê đất góp phần tạo nên hai yếu tố chính quyền sử dụng đất - một hàng hóa đặc biệt của thị trường bất động sản

- Nếu các tư liệu sản xuất khác do con người sản xuất ra, có thời hạn sử dụng là hữu hạn (khi hết khấu hao, bị hư hỏng ) thì khu đất sử dụng cho một

dự án lại tồn tại "vĩnh cửu", khi hết thời hạn hoạt động của dự án này, khu đất trên lại được sử dụng cho dự án khác Đối với các công cụ lao động và đối tượng lao động thông thường, người sản xuất chỉ cần thông qua việc mua bán trên thị trường, còn muốn có đất đai người sản xuất phải được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất (thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp) hoặc nhận quyền

sử dụng đất từ người đã được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất (thị trường quyền sử dụng đất thứ cấp)

1.1.2.5 Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất

Giao đất, cho thuê đất là những hành vi pháp lý của cơ quan Nhà nước thực hiện phân phối và phân phối lại đất đai cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả Để Nhà nước thực hiện tốt chức năng quản lý đối với đất đai, hoạt động giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau:

- Thứ nhất, giao đất và cho thuê đất phải đúng kế hoạch sử dụng đất

Kế hoạch sử dụng đất là quá trình phân phối tài nguyên đất đai với mục tiêu phát huy hiệu quả cao nhất về kinh tế và môi trường gắn liền với nhiệm vụ chính trị - xã hội của từng thời kỳ và của từng vùng; kế hoạch sử dụng đất không chỉ để quản lý mà còn là công cụ quan trọng để điều tiết thị trường bất động sản, nó gắn liền với nâng cao giá trị đất đai, do đó yêu cầu phải đạt được

về kinh tế, kế hoạch sử dụng đất là quá trình tối đa hóa giá trị của bất động sản Kế hoạch sử dụng đất với mục đích là hoạch định các quỹ đất làm cơ sở cho việc sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả quỹ đất đai Việc giao đất, cho thuê đất đúng kế hoạch là điều kiện đảm bảo cho hiệu quả sử dụng đất của địa phương, vùng, khu vực đồng thời cũng là điều kiện đảm bảo cho hiệu quả sử dụng đất của chính doanh nghiệp Điều đó cho thấy việc giao đất, cho thuê đất phải tuân thủ đúng theo kế hoạch sử dụng đất để đạt được các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội;

- Thứ hai, giao đất và cho thuê đất đúng thẩm quyền, đúng đối tượng

Đây là một trong những nguyên tắc quan trọng đảm bảo cho việc phân phối

và tái phân phối đất đai đúng pháp luật, tạo sự công bằng giữa những người

sử dụng đất Thực tế cho thấy việc giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất sai thẩm quyền, sai đối tượng là nguyên nhân dẫn đến khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai gây mất ổn định chính trị, xã hội, làm giảm hiệu quả quản lý

và sử dụng đất Do vậy, cần thiết phải thực hiện nguyên tắc này trong giao đất, cho thuê đất;

- Thứ ba, giao đất và cho thuê đất đúng trình tự, thủ tục Đây là một

trong những nguyên tắc đảm bảo cho hoạt động giao đất, cho thuê đất được thực hiện thống nhất, đồng bộ tại các địa phương Thực hiện tốt nguyên tắc này sẽ góp phần tiết kiệm thời gian, nâng cao hiệu quả giao đất, cho thuê đất

1.1.2.6 Ý nghĩa của giao đất và cho thuê đất

- Xác lập mối quan hệ giữa nhà nước với người sử dụng đất hoặc người

sử dụng đất với người sử dụng đất làm, căn cứ pháp lý để giải quyết mọi quan

hệ đất đai đúng pháp luật Làm cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất theo pháp luật phù hợp với sự vận động vốn có của quan

hệ đất đai trong thực tiễn cuộc sống

- Thông qua giao đất, cho thuê đất quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được công nhận Tính hợp pháp của quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho chủ sử dụng đất yên tâm đầu tư vốn, công sức nhằm khai thác tốt tiềm năng đất đai, cải tạo bồi bổ đất đai, phát triển sản xuất, thực sự coi đất như tài sản của mình, không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất

- Đảm bảo cho mọi diện tích đất đai được sử dụng hợp pháp đúng mục đích, đạt hiệu quả cao, khắc phục tình trạng tùy tiện trong việc quản lý sử dụng đất đai

- Đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các đối tượng đặc biệt là cá nhân, tổ chức người nước ngoài Đồng thời, thu hút mạnh vốn đầu tư nước ngoài để

xây dựng các cơ sở hạ tầng, cơ sở kinh tế; thúc đẩy nền kinh tế phát triển; góp phần thực hiện CNH - HĐH đất nước

1.1.2 Giao đất, cho thuê đất đối với các dự án

1.1.2.1 Tầm quan trọng của công tác giao đất và cho thuê đất đối với các

dự án

Để thực hiện một dự án đầu tư thì cần phải có vốn Bất kì một dự án đầu tư nào cũng đòi hỏi một số vốn rất lớn mà bản thân các chủ đầu tư bằng nguồn vốn tự có của mình không chắc đã có đủ mà phải huy động từ các nguồn khác Một trong các nguồn huy động vốn là ngân hàng Tuy nhiên tiếp cận được nguồn vốn này là không dễ Cơ sở pháp lý của giao và cho thuê đất

là GCNQSDĐ tạo điều kiện cho các chủ đầu tư có thể tiếp cận nguồn vốn ngân hàng bằng cách thế chấp quyền sử dụng đất Nguồn vốn này cùng với các nguồn vốn từ kênh huy động khác là điều kiện để chủ đầu tư có thể tiến hành đầu tư vào đất đai, thực hiện dự án

1.1.2.2 Các quy định của nhà nước về giao đất và cho thuê đất đối với các

dự án

Theo Điều 27 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định

bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ tái định cư thì căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất gồm:

- Quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất được duyệt thì căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền xét duyệt;

- Nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong văn bản sau:

+ Đối với các tổ chức thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu

tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cấp giấy chứng nhận đầu tư;

+ Đối với các dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc không phải cấp Giấy chứng nhận đầu tư thì phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất trong đơn xin giao đất, thuê đất và có văn bản của Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định về nhu cầu sử dụng đất

1.1.2.3 Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với các dự án

Điều 66, Điều 67 của Luật Đất đai 2013 quy định thời hạn sử dụng của các loại đất Trong đó một số loại đất như đất ở; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất quốc phòng, an ninh; đất tôn giáo là những loại đất được giao sử dụng ổn định lâu dài

Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để thực hiện các

dự án đầu tư được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu

tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế

- xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm

Việc quy định thời hạn sử dụng đất một mặt giúp các nhà đầu tư có thể yên tâm đầu tư và sử dụng đất phù hợp, mặt khác là cơ sở để Nhà nước có thể thu hồi lại đất khi đã hết thời hạn giao và cho thuê để sử dụng vào mục đích khác Tuy nhiên, Nhà nước cũng quy định thời hạn giao và cho thuê đất đủ dài để nhà đầu tư có đủ thời gian để thu hồi vốn và khai thác các lợi ích mà mình đã đầu tư trên đất

Luật còn quy định trong trường hợp đã hết thời hạn giao đất, cho thuê đất, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất đó thì nhà đầu tư có thể đăng ký xin gia hạn thời hạn sử dụng đất Có thể thấy rằng đây là một quy định tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tiếp tục khai thác những lợi ích mình đã bỏ ra đồng thời khuyên khích họ đầu tư thêm vào đất

1.1.2.4 Các chỉ tiêu đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất đối với các dự án

a Đảm bảo về mặt quy hoạch

Quy hoạch là một trong những căn cứ để tiến hành giao đất, cho thuê đất Việc giao đất, cho thuê đất phải đảm bảo theo đúng quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt

Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất được duyệt thì căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

b Đảm bảo về trình tự, thủ tục

Trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất bao gồm các bước thực hiện được gọi là quy trình giao đất, cho thuê đất Công tác giao đất, cho thuê đất phải đảm bảo được thời gian giải quyết hồ sơ, đầy đủ các thủ tục và theo đúng trình tự quy định

c Đảm bảo chính sách pháp luật

Việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án phải đảm bảo theo đúng chính sách pháp luật về đất đai và các chính sách pháp luật khác liên quan tương ứng với mỗi ngành nghề sử dụng đất của các dự án

d Đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả

Công tác giao đất, cho thuê đất phải đảm bảo việc sử dụng đất vừa tiết kiệm, vừa hiệu quả, thể hiện qua các công tác quản lý sau:

- Đôn đốc việc sử dụng đất của các chủ đầu tư Kiên quyết thu hồi đất các dự án mà chủ đầu tư không có khả năng thực hiện để giao hoặc cho thuê đối với tổ chức, cá nhân có năng lực và có nhu cầu về đất đai để thực hiện dự

án đầu tư;

- Phải xem xét kỹ nhu cầu sử dụng đất, hiệu quả và tính khả thi của dự

án, khả năng thực sự của nhà đầu tư trước khi quyết định giao đất, cho thuê đất;

- Phải thường xuyên kiểm tra việc sử dụng đất của các đơn vị được giao đất, cho thuê đất về các nội dung: Diện tích, ranh giới đất đang sử dụng và chưa sử dụng; mục đích sử dụng; tiến độ đầu tư thực hiện dự án; thực hiện các quy định về bảo vệ môi trường; nghĩa vụ tài chính

1.2 Cơ sở thực tiễn về giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất

1.2.1 Kinh nghiệm giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất của một số nước trên thế giới và ở Việt Nam

1.2.1.1 Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới

a Trung Quốc

Theo Hiến pháp của nước CHND Trung Hoa và Luật quản lý Nhà nước

về đất đai, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước thống nhất quản lý

Là người đại diện cho toàn dân, nhà nước Trung Quốc có toàn quyền của một chủ sở hữu Để có thể tận dụng hiệu quả tài sản đất, đảm bảo thu lợi từ quyền

sở hữu đất và ngăn chặn tình trạng thất thoát tài sản đã có những quy định hạn chế việc lựa chọn phương thức xử lý đất đai theo pháp luật

- Phương thức giao đất: Doanh nghiệp có quyền sử dụng đất đô thị sau khi được Nhà nước giao đất Trước khi tiến hành cổ phần hóa, doanh nghiệp phải thông qua việc giao đất và phải làm thêm các thủ tục, nộp tiền giao đất (nộp 1 lần) để có được quyền sử dụng đất, hoặc doanh nghiệp phải làm thủ tục đăng ký liên quan để có được quyền sử dụng đất Trung Quốc thực hiện 3 phương thức: đấu thầu, niêm yết giá và đấu giá trong giao đất

Đất đai trong thời hạn được giao sẽ thuộc tài sản của doanh nghiệp, vì vậy doanh nghiệp không chỉ được sử dụng và thu lợi từ đất mà còn có thể tiến hành các hoạt động kinh doanh như chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền

sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Nhà nước Trung Quốc quy định kỳ hạn cao nhất đối với việc giao quyền sử dụng đất: đất nông nghiệp 50 năm, đất ở 70 năm, đất dùng cho thương mại, du lịch, giải trí có kỳ hạn 40 năm, đất dùng cho giáo dục, khoa học kỹ thuật văn hóa, y tế, thể dục, thể thao có kỳ hạn giao 50 năm, đất sử dụng tổng hợp hoặc mục đích khác là 50 năm

- Phương thức cho thuê đất của Nhà nước: Nhà nước cho doanh nghiệp thuê quyền sử dụng đất theo phương thức cho thuê, ký hợp đồng thuê đất

trong một giai đoạn nhất định và tiến hành thu tiền thuê đất hàng năm Với phương thức này, đất thuê không được tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp, tuy nhiên trong điều kiện nhất định có thể cho thuê lại, chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất

b Hungary

Đất đai được phân chia lại theo quyền sở hữu Nhà nước, tư nhân và hỗn hợp Nhà nước chủ yếu nắm quyền sở hữu về đất đai dùng cho mục đích công cộng, xã hội và những vùng quan trọng Tư nhân chủ yếu nắm giữ quyền sở hữu đất cho sản xuất, đặc biệt là đất nông nghiệp

- Đặc điểm chính sách đất đai của Cộng Hòa Hungary:

+ Quyền sử dụng đất được quy định thống nhất, không phân biệt giữa

tổ chức, cá nhân mua hay thuê đất của Nhà nước;

+ Nhà nước quản lý, giám sát chặt chẽ mục đích sử dụng đất của mỗi tổ chức, cá nhân và hạn chế quyền sở hữu đất đối với cá nhân và tổ chức nước ngoài, việc quản lý đất được phân cấp từ Trung ương đến địa phương;

+ Không tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị của doanh nghiệp mà chỉ tính giá trị của tài sản trên đất;

+ Giá mua và giá cho thuê đất được xác định theo giá thị trường

- Thời hạn sử dụng đất được phân biệt rõ ràng theo hình thức sở hữu: + Đất thuộc sở hữu tư nhân có thời hạn sử dụng vĩnh viễn;

+ Đất thuê của Nhà nước có thời hạn sử dụng tối đa 99 năm và tối thiểu

là 1 năm

- Các phương thức sử dụng đất:

+ Phương thức bán đất của Nhà nước: Thực hiện theo phương thức đấu giá công khai, mọi đối tượng đều có quyền tham gia đấu giá hoặc thông qua mua cổ phiếu;

+ Phương thức cho thuê đất: Thực hiện theo giá thị trường, đối tượng cho thuê là các doanh nghiệp, các cá nhân, tổ chức trong nước, cá nhân và tổ chức nước ngoài

c Cộng hòa Ba Lan

- Đặc điểm chính sách đất đai của Cộng Hòa Ba Lan:

+ Quyền sử dụng đất được thống nhất, giống nhau không phân biệt giữa tổ chức, cá nhân mua đất và thuê đất của Nhà nước;

+ Nhà nước quản lý chặt chẽ mục đích sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân; + Thực hiện chế độ cho thuê đất đối với doanh nghiệp;

+ Giá cho thuê đất của Nhà nước thực hiện theo giá thị trường thông qua mức giá thuê đất bằng 1/30 đơn giá bán đất

- Thời hạn sử dụng đất được phân biệt rõ ràng theo hình thức sở hữu: + Đất thuộc sở hữu tư nhân có thời hạn sử dụng vĩnh viễn;

+ Đất thuê của Nhà nước có thời hạn sử dụng tối đa 99 năm

- Phương thức sử dụng đất:

+ Phương thức bán đất của Nhà nước: Thực hiện theo phương thức đấu giá công khai, mọi đối tượng đều có quyền tham gia đấu giá Một số trường hợp được ưu tiên không đấu giá như ưu tiên đối với chủ cũ trước đây đã sử dụng và bị quốc hữu hóa nay có nhu cầu mua lại, hoặc mua để sử dụng vào các hoạt động phục vụ phúc lợi xã hội ;

+ Phương thức cho thuê đất: Thuê với thời hạn từ 3 năm trở lên phải đấu giá Trong đó một số trường hợp không phải đấu giá như sử dụng vào các hoạt động từ thiện Đối tượng áp dụng cho thuê đất là doanh nghiệp, đất thuộc hành lang lưới điện quốc gia

d Liên Bang Nga

Hiện nay việc quản lý đất đai ở Nga được thực hiện thông qua việc quản lý các nguồn lực đất đai, điều tiết các quan hệ pháp luật đất đai và các đối tượng bất động sản khác trên cơ sở xóa bỏ độc quyền của nhà nước đối với đất đai, nhằm đảm bảo chuyển phần lớn các bất động sản vào tay các pháp nhân, thể nhân, cho phép các chủ thể sử dụng đất sử dụng theo cơ chế thị trường dựa trên những đặc tính, đặc trưng của đất đai, tính đa dạng của sở hữu

cũng như các điều kiện kinh tế thị trường và thị trường bất động sản Vì vậy, Nhà nước Nga đã thực hiện việc quản lý, sử dụng đất đai thông qua:

- Chuyển quyền sở hữu đất đai có các công trình cho chủ sở hữu các công trình đó;

- Phân định đất đai theo mức độ sở hữu;

- Tư nhân hóa các mảnh đất, thửa đất và các công trình bất động sản Phương thức sử dụng đất: Phương thức bán đất của Nhà nước thực hiện theo phương thức đấu giá công khai, mọi đối tượng đều có quyền tham gia đấu giá Một số trường hợp được ưu tiên không đấu giá như ưu tiên đối với chủ cũ trước đây đã sử dụng và bị quốc hữu hóa nay có nhu cầu mua lại, hoặc mua để sử dụng vào các hoạt động phục vụ phúc lợi xã hội

1.2.1.1 Kinh nghiệm của một số địa phương trong nước

a Kinh nghiệm của tỉnh Thanh Hóa

Từ ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực trên địa bàn tỉnh có 1.617

dự án được giao đất, cho thuê đất, với tổng diện tích 7.863,82 ha; trong đó có 1.195 dự án được cho thuê đất, với diện tích 3.601,37 ha; 105 dự án được giao đất có thu tiền sử dụng đất, diện tích 823,69 ha; 317 dự án được giao đất không thu tiền sử dụng đất, diện tích 3.438,76 ha Sau khi được giao đất, cho thuê đất, các chủ đầu tư đã tích cực, khẩn trương triển khai đầu tư dự án, kết quả có 1.102 dự án (khoảng 68,15%) đã hoàn thành đầu tư, bảo đảm tiến độ, đưa đất vào sử dụng đúng mục đích; 208 dự án (chiếm 12,86%) đang thực hiện đầu tư bảo đảm tiến độ; 247 dự án (chiếm 15,28%), thực hiện đầu tư chậm tiến độ, nhưng chưa quá 24 tháng, chưa vi phạm điểm i khoản 1 Điều

64 Luật Đất đai 2013; 60 dự án thuê đất (chiếm 3,71%), đầu tư chậm tiến độ quá 24 tháng, vi phạm điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013

Có nhiều dự án lớn, thu hút nhiều lao động, hoàn thành đi vào hoạt động đã tạo động lực, góp phần quan trọng thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo việc làm cho người lao động, nguồn thu cho ngân sách Nhà nước,

điển hình như: Dự án Khu liên hợp Lọc hóa dầu Nghi Sơn, với tổng mức đầu

tư 189.000 tỷ đồng; dự án Nhà máy Nhiệt điện Nghi Sơn 1, tổng mức đầu tư 22.260 tỷ đồng; 20 dự án của Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Hong Fu Việt Nam, tổng mức đầu tư 850 triệu USD, thu hút 120.000 lao động; dự án Nhà máy sản xuất giày xuất khẩu Kim Việt tại thị trấn Nông Cống của Công

ty TNHH giày Kim Việt Việt Nam, tổng mức đầu tư 450 tỷ đồng, thu hút 4.700 lao động; dự án Sản xuất trang bị, dụng cụ thể thao Vaude Việt Nam tại phường Đông Sơn, thị xã Bỉm Sơn của Công ty TNHH Vaude Việt Nam, tổng mức đầu tư 327,6 tỷ đồng, thu hút 3.500 lao động

Nhìn chung, các dự án được giao đất, thuê đất đã triển khai đầu tư bảo đảm theo tiến độ đã được chấp thuận và tiến độ đã cam kết, nhiều dự án đã hoàn thành, đưa vào sử dụng có hiệu quả, đúng mục đích Một số dự án trong lĩnh vực sản xuất, kinh doanh có quy mô sử dụng lao động lớn, góp phần tạo việc làm cho lao động tại địa phương, tăng thu ngân sách Nhà nước, tạo động lực cho phát triển kinh tế - xã hội và chuyển dịch cơ cấu lao động theo hướng tích cực

Tuy nhiên, bên cạnh kết quả đạt được nêu trên, vẫn còn tồn tại, hạn chế,

đó là một số dự án triển khai thực hiện đầu tư chậm trễ, kéo dài, không bảo đảm tiến độ, không đưa đất vào sử dụng vi phạm pháp luật về đất đai, xây dựng, làm ảnh hưởng đến môi trường đầu tư; một số nhà đầu tư có nhu cầu sử dụng đất để đầu tư dự án nhưng chưa được đáp ứng kịp thời, ảnh hưởng đến

cơ hội đầu tư của doanh nghiệp, ảnh hưởng đến việc thu hút đầu tư và phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Qua thanh tra, kiểm tra đối với 654 lượt dự án (trong đó, có 197 dự án được giao đất, cho thuê đất trong giai đoạn từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay, chiếm 12,18% tổng số dự án được giao đất, cho thuê đất trong giai đoạn) đã phát hiện 164 dự án chậm tiến

độ quá 24 tháng, vi phạm điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 (trong đó, có 60 dự án được giao đất, thuê đất từ khi Luật Đất đai năm 2013

có hiệu lực đến nay); UBND tỉnh đã quyết định thu hồi đất 21 dự án, với tổng diện tích 89,88 ha; gia hạn tiến độ sử dụng đất 88 dự án, yêu cầu chủ đầu tư phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời gian được gia hạn (24 tháng); đồng thời, chỉ đạo các ngành tiếp tục xem xét, tham mưu xử lý theo quy định đối với 46 dự án và có 9 dự

án chủ đầu tư đã khắc phục xong vi phạm

Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế:

- Về nguyên nhân khách quan, do là quy định của các pháp luật chuyên ngành (Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Lâm nghiệp ) chưa đồng bộ, xung đột, một số quy định chưa thống nhất, còn có sự chồng chéo dẫn đến khó khăn, bất cập trong việc xem xét, thẩm định hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư, giải phóng mặt bằng, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất Quy định pháp luật về việc các tổ chức kinh tế tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, để thực hiện dự án đầu tư đã gây rất nhiều khó khăn, bất cập trong công tác giải phóng mặt bằng, là nguyên nhân chính dẫn đến chậm trễ trong việc triển khai đầu tư dự án Quy định của pháp luật về điều kiện thu hồi đất của nhà đầu tư do chậm tiến độ đầu tư, đưa đất vào sử dụng bất cập, dẫn đến chậm trễ kéo dài nhưng không thể thu hồi đất Quy định chế độ sử dụng đất tại khu công nghiệp, cụm công nghiệp, chủ đầu tư phải đầu tư hạ tầng hoàn thiện thì mới được cho các nhà đầu tư thứ cấp thuê đất thực hiện dự án, dẫn đến thực trạng các nhà đầu tư có nhu cầu sử dụng đất thực hiện dự án trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp nhưng không đủ điều kiện thuê đất do khu công nghiệp, cụm công nghiệp chưa có nhà đầu tư

hạ tầng hoặc đang trong quá trình xây dựng hạ tầng

Cùng với đó, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất toàn quốc và việc phân

bổ chỉ tiêu sử dụng đất cho các tỉnh chậm và chưa phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh, dẫn đến khó khăn, bất cập trong việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện, cấp tỉnh; ảnh hưởng đến việc xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất, cho thuê đất

Bên cạnh đó, dịch Covid-19 bùng phát từ đầu năm 2020 đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến tình hình kinh tế trong nước và trong tỉnh; tác động trực tiếp đến các doanh nghiệp, gây khó khăn rất lớn cho nhà đầu tư trong việc thu xếp vốn cũng như việc thi công đầu tư dự án

- Về nguyên nhân chủ quan, chất lượng tham mưu chấp thuận chủ trương, địa điểm đầu tư của các sở, ban, ngành chức năng đối với một số dự

án còn hạn chế, chưa đánh giá đúng năng lực nhà đầu tư, nhu cầu sử dụng đất, tính khả thi trong triển khai dự án, hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án, dẫn đến một số nhà đầu tư năng lực tài chính, năng lực triển khai thực hiện dự án hạn chế, không bảo đảm nguồn vốn và năng lực để hoàn thành đầu tư dự án, nhất là khi nền kinh tế, thị trường có biến động bất lợi Cá biệt, một số nhà đầu tư có dấu hiệu đầu cơ giữ đất để chuyển nhượng kiếm lời, không có ý định đầu tư Chất lượng và tính thống nhất giữa quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng còn có những hạn chế, bất cập; chưa đáp ứng được yêu cầu thu hút đầu tư, mỹ quan đô thị và hiệu quả sử dụng đất

Công tác phối hợp giữa các cơ quan chức năng cấp tỉnh với chính quyền địa phương trong giám sát, theo dõi, kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất, đầu tư dự án còn hạn chế Công tác theo dõi, đôn đốc, giám sát, thanh tra, kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất, đầu tư xây dựng, bảo đảm môi trường của các sở, ban, ngành chức năng chưa thường xuyên, chưa toàn diện Một số chính quyền địa phương (cấp huyện, cấp xã) chưa làm tốt công tác quản lý Nhà nước về đất đai, xây dựng, môi trường trên địa bàn theo chức năng nhiệm

vụ, thẩm quyền; còn buông lỏng quản lý để xảy ra vi phạm pháp luật đất đai, xây dựng kéo dài nhưng không được phát hiện, xử lý kịp thời

Hệ thống quản lý thông tin đất đai liên quan đến các dự án đầu tư có sử dụng đất chưa hoàn thiện, chưa đầy đủ, nên việc theo dõi, quản lý các dự án

sử dụng đất còn hạn chế, chưa phát huy được sức mạnh của công nghệ thông tin trong công tác quản lý Nhà nước đối với việc thực hiện các dự án đầu tư

Tổ chức, bộ máy, nhân lực làm công tác quản lý Nhà nước về đất đai, trong

đó có cán bộ làm công tác thanh tra, kiểm tra các cấp còn hạn chế, bất cập cả

về số lượng và chất lượng

b Kinh nghiệm của tỉnh Lâm Đồng

Theo đánh giá của UBND tỉnh Lâm Đồng, trong thời gian qua, công tác xác định, thẩm định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh đã được triển khai thực hiện theo quy định của pháp luật Tuy nhiên, việc thẩm định, xác định giá giao đất, cho thuê đất cho doanh nghiệp, nhà đầu tư còn chậm, chưa kịp thời tại thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất; một số trường hợp giá đất

cụ thể trình phê duyệt chưa sát với giá thị trường

Do đây là công việc phức tạp, để tăng cường trách nhiệm của Hội đồng thầm định giá đất tỉnh Lâm Đồng, giám đốc/thủ trưởng các sở, ngành, địa phương và nâng cao chất lượng, hiệu quả đối với công tác xác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh nhằm đảm bảo thu đúng, thu đủ số tiền giao đất, cho thuê đất theo đúng quy định của pháp luật, không để thất thoát ngân sách nhà nước, UBND tỉnh Lâm Đồng yêu cầu Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh Lâm Đồng thực hiện đúng chức năng, nhiệm vụ theo quy định tại Luật Đất đai năm

2013, các Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

Đồng thời, thường xuyên theo dõi và tham mưu, đề xuất UBND tỉnh xem xét, giải quyết những khó khăn, vướng mắc trong công tác quản lý giá đất trên địa bàn tỉnh

Việc thẩm định, xác định giá đất cụ thể phải tuân thủ nghiêm nguyên tắc, phương pháp định giá đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành; đảm bảo khách quan, sát giá thị trường tại thời điểm định giá, đảm bảo lợi ích của nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, tuyệt đối không để thất thoát ngân sách nhà nước

Sở Tài nguyên và Môi trường thường xuyên rà soát, tổng hợp các dự án

đã có quyết định giao đất, cho thuê đất nhưng chưa xác định giá đất để có văn

bản đôn đốc các chủ đầu tư, doanh nghiệp kịp thời thực hiện các trình tự, thủ tục xác định, phê duyệt giá đất và nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước Đẩy nhanh tiến độ xác định, trình phê duyệt giá đất cụ thể đối với các dự án đã có quyết định giao đất, cho thuê đất để các tổ chức, cá nhân kịp thời thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định

Việc thẩm định, xác định, trình phê duyệt giá giao đất, cho thuê đất phải được thực hiện kịp thời tại thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất Trường hợp chậm trễ thì giá giao đất, cho thuê đất phải được xác định tại thời điểm thẩm định, trình phê duyệt giá theo quy định, bảo đảm tính đúng, tính đủ, không để thất thoát ngân sách nhà nước Trường hợp cần thiết, tổ chức hội nghị tham vấn, lấy ý kiến của các chuyên gia, nhà khoa học, cơ quan chuyên môn cấp trên trong lĩnh vực giá về phương án giá đất trước khi trình cấp có thẩm quyền xem xét, phê duyệt

Khi xác định giá giao đất cho doanh nghiệp, nhà đầu tư cần thể hiện rõ trong biên bản làm việc với doanh nghiệp, nhà đầu tư đảm bảo có sự thống nhất về giá đất được xác định làm cơ sở trình cấp có thẩm quyền phê duyệt; đồng thời, yêu cầu nhà đầu tư, doanh nghiệp cam kết trong quá trình sử dụng đất, trường hợp cơ quan thanh tra, kiểm tra, điều tra, kiểm toán nhà nước xác định lại giá đất có chênh lệch tăng và phải truy thu cho ngân sách nhà nước thì nhà đầu tư, doanh nghiệp (kể cả nhà đầu tư thứ cấp hoặc người nhận chuyển nhượng dự án) phải chấp hành nộp bổ sung theo yêu cầu của cơ quan chức năng

Khi tổ chức lựa chọn đơn vị tư vấn định giá đất phải có đủ năng lực, kinh nghiệm, nhân lực, đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật hiện hành Chủ động, tích cực phối hợp với đơn vị tư vấn để xem xét, giải quyết hoặc tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong quá trình xây dựng, thẩm định, phê duyệt phương án giá đất cụ thể

Kiểm tra, rà soát chặt chẽ các chứng thư thẩm định giá do đơn vị tư vấn định giá đất thực hiện nhằm đảm bảo việc xác định giá đất được thực hiện

theo đúng trình tự, thủ tục, phương pháp xác định giá đất, sự phù hợp của giá đất, vị trí đất cần xác định giá trước khi trình Hội đồng thẩm định giá đất theo quy định

Sở Tài chính, Cục Thuế tỉnh và các sở, ngành liên quan rà soát, nghiên cứu những vấn đề còn bất cập, chồng chéo, vướng mắc hoặc chưa phù hợp với thực tế trong công tác định giá đất để tham mưu, đề xuất UBND tỉnh xem xét, kiến nghị các cơ quan Trung ương nghiên cứu sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế cho phù hợp, báo cáo UBND tỉnh kết quả thực hiện trước ngày 30/5/2023

Bên cạnh đó, Sở Tài chính phải thực hiện đúng chức năng, nhiệm vụ là

cơ quan Thường trực Hội đồng thẩm định giá đất và thực hiện công tác thẩm định hồ sơ xây dựng giá đất, xác định giá đất cụ thể, giá khởi điểm để đấu giá tài sản, nhất là tài sản công đảm bảo tuân thủ nguyên tắc xác định giá đất theo đúng quy định của pháp luật hiện hành

Đẩy nhanh tiến độ thẩm định, trình phê duyệt giá khởi điểm để tổ chức đấu giá quyền thuê đất đối với các cơ sở nhà, đất đã có quyết định đấu giá theo quy định để tổ chức đấu giá trong Quý II/2023 Đồng thời, khẩn trương

rà soát, thẩm định, trình ban hành quyết định đấu giá nhà, đất là tài sản công trên địa bàn tỉnh, báo cáo UBND tỉnh trước ngày 30/4/2023

Cục Thuế tỉnh chủ trì, phối hợp với các đơn vị có liên quan tổ chức xác định tiền thuê đất trả tiền hàng năm đối với các trường hợp đã được phê duyệt giá đất cụ thể và các trường hợp đủ điều kiện áp dụng giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để thu đúng, thu đủ, kịp thời nghĩa vụ thuế của các tổ chức, cá nhân theo quy định; kiên quyết xử lý nghiêm các tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật

c Kinh nghiệm của tỉnh Lào Cai

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường, từ khi Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật có hiệu lực, Sở đã tham mưu UBND tỉnh cho thuê đất, ký hợp đồng thuê đất theo đúng trình tự, quy định pháp luật

Tuy nhiên, việc sử dụng đất cho thuê trên địa bàn tỉnh còn nhiều vướng mắc, khó khăn, bất cập như: sau khi được UBND tỉnh cho thuê đất, một số nhà đầu

tư không đưa đất vào sử dụng liên tục trong 12 tháng kể từ ngày nhận bàn giao đất thực địa; tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong

dự án đầu tư kể từ ngày nhận bàn giao đất thực địa phải đưa vào sử dụng; dự

án chậm triển khai xây dựng phải thu hồi bàn giao cho địa phương quản lý; việc bồi thường, giải phóng mặt bằng khó khăn, kéo dài dẫn đến chậm tiến độ thực hiện dự án

Theo đó, đồng chí Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh yêu cầu Giám đốc các

sở, Thủ trưởng các cơ quan, đơn vị liên quan, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các huyện, thành phố thực hiện nghiêm và tiếp tục quán triệt các văn bản của Trung ương và của tỉnh về chấn chỉnh, tăng cường công tác quản lý đất đai và xây dựng hệ thống thông tin đất đai; tăng cường sự lãnh đạo của các cấp ủy đảng trong thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn tỉnh

Ủy ban nhân dân các huyện, thành phố tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật về đất đai Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính về đất đai, bảo đảm tính công khai, minh bạch trong quá trình giải quyết thủ tục hành chính Thực hiện việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất thời kỳ 2021 - 2030, Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đảm bảo đúng tiến độ, chất lượng Tổ chức rà soát các tổ chức kinh tế, các trường hợp

sử dụng đất trên địa bàn nhưng chưa được cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để xử lý, giải quyết theo quy định Thường xuyên kiểm tra tiến độ thực hiện các dự án đầu tư tại các địa phương, kịp thời đôn đốc, xử lý các trường hợp chậm tiến độ hoặc không đưa đất vào sử dụng theo quy định của pháp luật Tăng cường sự lãnh đạo, chỉ đạo và thực hiện đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đảm bảo tiến độ, đúng quy định Chỉ đạo kiểm tra, rà soát, đánh giá lại tình hình quản lý, sử dụng quỹ đất công ích của các địa phương; kịp thời phát hiện

và kiên quyết xử lý đối với trường hợp cho thuê đất vi phạm quy định của pháp luật Kiểm tra các hoạt động môi giới có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản tại địa phương; chủ động theo dõi, nắm bắt tình hình diễn biến của thị trường và thực hiện các biện pháp ngăn chặn, xử lý kịp thời việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đúng quy định pháp luật tại các khu vực có dự án bất động sản và các khu vực đấu giá quyền sử dụng đất; đặc biệt, kiểm soát chặt chẽ, xử lý nghiêm trường hợp các dự án bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý đã đưa vào kinh doanh

Sở Tài nguyên và Môi trường rà soát, tham mưu Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành đầy đủ, kịp thời các văn bản quy định chi tiết liên quan đến quản lý nhà nước về đất đai đảm bảo phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành và phù hợp với tình hình thực tế của địa phương Tập trung hoàn thiện

Kế hoạch sử dụng đất 5 năm tỉnh Lào Cai (2021 - 2025) để trình thẩm định, phê duyệt đảm bảo đồng bộ, thống nhất với quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 -

2030, chương trình phát triển kinh tế, xã hội của tỉnh Đẩy mạnh và khẩn trương xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, tập trung nguồn lực đảm bảo hoàn thành đúng tiến độ hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, cung cấp dịch vụ công trực tuyến để rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục hành chính, phục vụ tốt nhất cho người dân và doanh nghiệp, phát triển Chính quyền điện tử, chuyển đổi số tiến tới Chính phủ số; sẵn sàng kết nối, liên thông cơ sở dữ liệu đất đai địa phương với hệ thống tích hợp, kết nối, chia sẻ

dữ liệu đất đai quốc gia để đảm bảo vận hành hệ thống thông tin quốc gia về đất đai tập trung, thống nhất, đồng bộ, đa mục tiêu và kết nối liên thông; phối hợp chặt chẽ với cơ quan thuế để thực hiện thu, truy thu nghĩa vụ tài chính khi thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai Chấn chỉnh công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; rà soát, thống kê đầy đủ các trường hợp còn tồn đọng chưa đăng ký đất đai, chưa cấp Giấy chứng nhận, làm rõ nguyên nhân và có kế hoạch, biện pháp cụ thể để giải quyết dứt điểm các trường hợp

còn tồn đọng Thực hiện các hoạt động điều tra, đánh giá đất đai lần đầu Tích cực chỉ đạo, kiểm tra, ngăn chặn, xử lý triệt để tình trạng và xử lý nghiêm các trường hợp san ủi đồi núi, san lấp hồ ao, bờ sông, bờ suối để phân lô, bán nền; xây dựng trên đất nông nghiệp trái quy định của pháp luật Tập trung thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các dự án không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng, các dự án chậm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất Tổ chức thanh tra toàn diện đối với diện tích đất có nguồn gốc từ nông, lâm trường bàn giao về địa phương quản lý còn khó khăn, vướng mắc trong việc giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để làm căn cứ báo cáo cấp

có thẩm quyền xem xét xử lý theo quy định của pháp luật Hướng dẫn kịp thời các vướng mắc của các địa phương trong công tác quản lý đất đai

Các Công ty Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên nông, lâm nghiệp chủ động phối hợp với Ủy ban nhân dân các huyện, thành phố triển khai thực hiện rà soát hiện trạng quản lý, sử dụng đất của đơn vị; rà soát tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh, cơ cấu tổ chức và con người; căn cứ chức năng, nhiệm vụ các công ty nông, lâm nghiệp, xác định rõ ngành nghề sản xuất kinh doanh chính, ngành nghề sản xuất kinh doanh bổ sung của đơn vị Đối với các đơn vị chưa lập phương án sử dụng đất, khẩn trương triển khai lập, hoàn thiện phương án sử dụng đất, gửi Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức thẩm định, trình duyệt theo quy định

1.2.2 Thực trạng giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá, đấu thầu dự án của Việt Nam trong thời gian qua

Việc khai thác và sử dụng đất đai là vấn đề trọng tâm trong lịch sử phát triển của Việt Nam Điều này cũng đúng cả với những nước khác trên thế giới Những phương cách trong đó đất đai được sử dụng, được xác lập quyền

sở hữu hay chuyển giao giữa các thế hệ có ảnh hưởng sâu rộng đến các mặt kinh tế, xã hội và chính trị của mỗi nước Điều này đặc biệt đúng với Việt

Nam nơi đã có những thay đổi lớn về chính sách sử dụng đất đai trong thời gian qua Trong những năm qua, công tác quản lý đất đai đã đạt được nhiều thành tựu quan trọng góp phần đẩy mạnh sự nghiệp phát triển và hội nhập kinh tế quốc tế, từng bước “nắm chắc, quản chặt, khai thác có hiệu quả” nguồn tài nguyên đất đai

Theo đánh giá tổng quan, công tác quản lý đất đai theo quy hoạch ngày càng đi vào thực chất, việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã bám sát và tuân thủ quy hoạch, góp phần tích cực vào việc sử dụng đất hợp lý và có hiệu quả Tình trạng vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở các địa phương đã giảm đáng kể Vai trò giám sát của người dân được tăng cường, phát huy tính dân chủ, minh bạch và hạn chế tiêu cực trong quản lý đất đai Đặc biệt, đã khoanh định quỹ đất sản xuất nông nghiệp hợp lý, bảo vệ quỹ đất trồng lúa, đảm bảo mục tiêu an ninh lương thực quốc gia Đất dành cho phát triển công nghiệp, dịch vụ, xây dựng kết cấu hạ tầng và phát triển đô thị cũng được mở rộng, đáp ứng nhu cầu đô thị hóa và công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại, hạn chế trong công tác quản lý đất đai hiện nay Đó là, chất lượng dự báo nhu cầu quỹ đất cho phát triển của các ngành, lĩnh vực, các dự án đầu tư và kế hoạch sử dụng đất ở nhiều địa phương còn chưa tính toán khoa học, chưa sát với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội và nhu cầu của thị trường bất động sản dẫn tới tình trạng vừa thiếu, vừa thừa quỹ đất, phải liên tục điều chỉnh quy hoạch Quy hoạch đất chủ yếu thiên về các mục tiêu quản lý hành chính mà chưa tính tới hiệu quả kinh tế - xã hội - môi trường, đảm bảo sự phát triển bền vững nên chưa phát huy tối đa tiềm năng đất đai Nhiều địa phương chưa thực hiện đúng chủ trương sử dụng tiết kiệm đất nông nghiệp Thêm vào đó là tình trạng sử dụng không hiệu quả của đất xây dựng khu công nghiệp, khu kinh tế, sân bay, cảng nước sâu, sân golf và khu nghỉ dưỡng

Công tác giao và cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất phục vụ cho các mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế trong thời gian qua đã đạt được triển khai khá đồng bộ, đúng quy định pháp luật, đã thu hút nhiều dự án đầu tư trong nước và quốc tế với quy mô lớn cả về đất đai và vốn đầu tư

Thủ tục và quy trình giao và cho thuê đất đã từng bước được hoàn thiện, góp phần rút ngắn thời gian giao đất cho chủ dự án So với trước đây, thủ tục giao và cho thuê đất đã được đơn giản hơn rất nhiều theo cơ chế “một cửa”

Theo số liệu báo cáo trong dự thảo Chiến lược phát triển ngành đất đai

ở Việt Nam do Bộ Tài nguyên và Môi trường soạn thảo, hiện diện tích đất đã giao, cho thuê chiếm trên 76% diện tích tự nhiên của cả nước Trong đó, gần 50% cho hộ gia đình cá nhân, trên 20% cho các tổ chức kinh tế trong nước

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, thống kê trên địa bàn cả nước cho thấy, diện tích đất của các tổ chức được giao đất, cho thuê nhưng chưa đưa vào sử dụng lên tới 299.719 ha Trong đó, diện tích để hoang hóa trên 250.000 ha, thuộc quyền quản lý của hơn 2.400 tổ chức Riêng diện tích chưa đầu tư hoặc xây dựng chậm là gần 49.000 ha, tập trung nhiều tại khu vực Bắc Trung Bộ Với các dự án bất động sản, cả nước có khoảng 2.500 dự án, trong

đó có 1.200 dự án thuộc diện được Nhà nước giao, cho thuê đất, nhưng chưa đưa vào sử dụng, với diện tích trên 130.000 ha, tập trung nhiều ở TP Hồ Chí Minh, Hà Nội, Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Quảng Nam, Nam Định

Hiện nay trên địa bàn toàn quốc có 260 khu công nghiệp hiện có, chiếm khoảng 71.000 ha đất với tỷ lệ lấp đầy là 46%, cộng với gần 300 khu công nghiệp dự kiến sẽ được thành lập từ nay tới năm 2020 theo phê duyệt của Thủ tướng Chính phủ và diện tích tăng thêm là 128.000 ha đất mà tỷ lệ lấp đầy đạt thấp Chỉ tiêu Quốc hội chỉ cho phép giao đất 44.000 ha vào năm

2010, nhưng trên thực tế, các địa phương đã giao mặt bằng sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp cho các doanh nghiệp lên tới 93.000 ha, vượt

211,26% Điều này cũng xảy ra tương tự tại các khu kinh tế, khu công nghệ cao trên địa bàn cả nước, dẫn tới tình trạng giữ nhiều đất nhưng triển khai chậm vì không thu hút được đầu tư, hoạt động xuất nhập khẩu yếu kém nên không tạo được động lực phát triển

- Về công tác quy hoạch sử dụng đất, nhìn chung chất lượng còn hạn chế chưa có dự báo chính xác về nhu cầu sử dụng đất, các ngành, các địa phương khi xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa sát với định hướng phát triển kinh tế - xã hội của cả nước, của các địa phương dẫn đến tình trạng liên tục phải điều chính bổ sung;

- Hệ thống hồ sơ địa chính chưa đầy đủ, không đồng bộ, thống nhất, thiếu thông tin so với nhu cầu, gây không ít khó khăn cho công tác giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án;

- Công tác giải phóng mặt bằng còn rất khó khăn, thời gian của nhiều

dự án còn kéo dài, ảnh hưởng đến tiến độ thi công và làm tăng chi phí đầu tư;

- Công tác kiểm tra việc sử dụng đất sau khi được giao đất, cho thuê đất còn gặp nhiều khó khăn, việc triển khai công tác thanh tra, kiểm tra và ban hành các kết luận thanh tra còn chậm; việc xử lý vi phạm chưa triệt để, hiệu quả chưa cao, các chế tài xử lý chưa đủ mạnh để ngăn chặn các vi phạm pháp luật đất đai, thiếu sự phối hợp thường xuyên với các cấp chính quyền địa phương dẫn đến hiệu lực của công tác thanh tra, kiểm tra còn hạn chế;

- Vấn đề phân cấp, phân quyền trong giao đất, cho thuê đất, đã bộc lộ nhiều hạn chế, dẫn đến tình trạng dự án "treo" xuất hiện ngày càng nhiều, gây lãng phí tài nguyên đất, làm ảnh hưởng đến đời sống người dân trong vùng dự

án Đây là nội dung cần sớm được sửa đổi nhằm phát huy hiệu quả quỹ đất

1.2.3 Bài học kinh nghiệm cho tỉnh Hòa Bình

- UBND tỉnh tăng cường chỉ đạo và tổ chức thực hiện việc rà soát, tổng hợp và đề nghị các cơ quan có thẩm quyền xem xét sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật để tháo gỡ các bất cập, vướng mắc của các quy định pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai, quy hoạch, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp,

tổ chức sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư Đồng thời, thành lập Tổ công tác

rà soát tiến độ thực hiện các dự án đầu tư trực tiếp trên địa bàn tỉnh để rà soát, tham mưu cho UBND tỉnh chỉ đạo giải quyết các vấn đề cụ thể của từng dự

án, nhất là chấm dứt hoạt động, thu hồi đất các dự án vi phạm quy định pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng nếu đủ điều kiện

- Các sở, ngành tăng cường giám sát, theo dõi, thanh tra, kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất thực hiện đầu tư dự án; kịp thời phát hiện, tham mưu cho UBND tỉnh xử lý đối với các trường hợp chậm tiến độ sử dụng đất; không để tái diễn tình trạng dự án không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ kéo dài mà không được phát hiện, xử lý kịp thời theo quy định

- UBND tỉnh chỉ đạo các sở, ngành, UBND các huyện thường xuyên theo dõi, kiểm tra, giám sát việc đầu tư xây dựng, sử dụng đất của các dự án trên địa bàn; chủ động phát hiện, xử lý theo thẩm quyền đối với các sai phạm hoặc kiến nghị cơ quan cấp có thẩm quyền xử lý theo quy định Đầu tư hệ thống quản lý thông tin về đất đai Thường xuyên rà soát, cập nhật danh mục

và công bố thông tin các dự án lớn kêu gọi đầu tư trên các phương tiện thông tin đại chúng để các nhà đầu tư có nhu cầu được biết và tham gia đăng ký đầu

tư Chú trọng kêu gọi thu hút các nhà đầu tư lớn để đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp và đôn đốc các nhà đầu tư hạ tầng khu công nghiệp,

cụm công nghiệp đã được chấp thuận chủ trương đầu tư đẩy nhanh tiến độ, sớm hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật để có quỹ đất cho các nhà đầu tư thứ cấp thực hiện đầu tư các dự án

- Kiên quyết không chấp thuận chủ trương cho các nhà đầu tư thứ cấp vào các khu công nghiệp chưa hoàn thiện đầu tư về hạ tầng kỹ thuật, công trình thu gom, xử lý nước thải tập trung để bảo đảm môi trường, phát triển bền vững Các sở, ban, ngành, địa phương thường xuyên rà soát, đánh giá về đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý đất đai, đầu tư, xây dựng ; có kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng, bổ sung để bảo đảm hoàn thành chức trách, nhiệm vụ được giao Tăng cường kiểm tra, đôn đốc, đánh giá chất lượng thực thi công

vụ của cán bộ, công chức, viên chức và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu là công tác giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá,

đấu thầu dự án có sử dụng đất trên địa bàn huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình 2.2 Nội dung nghiên cứu

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại huyện Lương Sơn, Tỉnh Hòa Bình

- Thực trạng giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá, đấu thầu

dự án có sử dụng đất giai đoạn 2018 - 2022 tại huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình

- Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất giai đoạn 2018 - 2022 tại huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả trong việc giao đất, cho thuê đất của huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

Đây là phương pháp được áp dụng thông qua việc điều tra, thu thập các

số liệu, số liệu, thông tin đã được công bố trong các báo cáo, tạp chí, niên giám thống kê, chuyên đề Cụ thể như:

- Tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, KTXH: Dân số, lao động, tình hình phát triển kinh tế - xã hội, hệ thống cơ sở hạ tầng được thu thập từ Sở, Phòng, Ban tại các địa bàn nghiên cứu;

- Tài liệu, số liệu về tài nguyên đất đai, bản đồ hiện trạng và bản đồ quy hoạch sử dụng đất, tình hình quản lý đất đai và các số liệu có liên quan đến giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất;

- Tài liệu, số liệu về thực trạng sử dụng đất nông nghiệp, đăng ký kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình

2.3.2 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp

Để có được đánh giá của cán bộ chuyên môn và tổ chức về thực trạng công tác giao đất và cho thuê đất đối với tổ chức tại huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình, tác giả tiến hành phát phiếu điều tra đối với 3 nhóm đối tượng là: các tổ chức; hộ gia đình, cá nhân; cán bộ quản lý Cụ thể như sau:

- Đối với cán bộ quản lý: Để đảm bảo dung lượng mẫu điều tra tác giả tiến hành điều tra 30 cán bộ (lãnh đạo và chuyên viên) tại các cơ quan ban ngành liên quan đến công tác giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất tại một số phòng ban thuộc sở Tài nguyên

và Môi trường, UBND tỉnh Hòa Bình, Phòng TNMT, Trung tâm Phát triển quỹ đất, Ban Quản lý dự án huyện Lương Sơn;

- Đối với cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất: Để có căn cứ xác định dung lượng mẫu điều tra, tác giả đã dựa vào công thức xác định cỡ mẫu điều tra xã hội học cụ thể như sau:

Tổng số tổ chức, hộ gia đình được giao đất, thuê đất theo hình thức đấu giá đất của 3 xã là trên 300 hộ Áp dụng công thức trên với sai số 10% Số