Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện mộc châu, tỉnh sơn la giai đoạn 2020 – 2022

Ngoài ra đề tài còn phù hợp với thực tiễn là căn cứ cho địa phương trong việc quản lý đất đai nói chung và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất của người dân nói riêng.. Mục tiêu tổn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

NGUYỄN THỊ HUYỀN TRANG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN MỘC CHÂU, TỈNH SƠN LA

GIAI ĐOẠN 2020 – 2022

CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ SỐ: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS HOÀNG XUÂN PHƯƠNG

Hà Nội, 2023

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất cứ công trình nghiên cứu nào khác

Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ công trình nghiên

cứ nào đã công bố, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học

Hà Nội, ngày 25 tháng 11 năm 2023

Người cam đoan

Nguyễn Thị Huyền Trang

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc đến thầy Hoàng Xuân Phương đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám Hiệu, Viện Quản

lý đất đai – Trường Đại học Lâm nghiệp đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn UBND huyện Mộc Châu, Phòng Tài nguyên

và Môi trường huyện, Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Mộc Châu, Phòng Thanh tra huyện Mộc Châu, Chi cục thuế huyện Mộc Châu – Vân Hồ và công chức địa chính của các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Mộc Châu đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu trong quá thực hiện luận văn

Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ, động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này

Hà Nội, ngày tháng 11 năm 2023

Tác giả Luận văn

Nguyễn Thị Huyền Trang

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

BẢN NHẬN XÉT Của người hướng dẫn luận văn thạc sĩ

Họ và tên người hướng dẫn: TS Hoàng Xuân Phương

Họ và tên học viên: Nguyễn Thị Huyền Trang Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Khóa học: 2021-2023

Tên đề tài: Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La giai đoạn 2020 - 2022

Nội dung nhận xét:

1 Tinh thần, thái độ làm việc, ý thức tổ chức kỷ luật: Trong quá trình

thực hiện luận văn học viên có thái độ làm việc nghiêm túc, có tinh thần học

hỏi đề tài nghiên cứu

2 Về năng lực và trình độ chuyên môn: Học viên có năng lực và trình

độ chuyên môn cả lý luận và thực tế phù hợp với đề tài Luận văn

3 Về quá trình thực hiện đề tài và kết quả của luận văn:

- Quá trình thực hiện đề tài: Học viên đã tích cực thu thập, phân tích số liệu và viết báo cáo luận văn theo đề cương đã phê duyệt

- Kết quả của luận văn: Học viên đã hoàn thành luận văn theo quy định của nhà trường

4 Đồng ý cho học viên bảo vệ luận văn trước Hội

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iv

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vii

DANH MỤC BẢNG viii

MỞ ĐẦU 1

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất 4

1.1.1 Quyền sở hữu 4

1.1.2 Quyền sở hữu về đất đai 6

1.1.3 Quyền sử dụng đất đai 8

1.1.4 Thị trường đất đai 11

1.2 Cơ sở thực tiễn 13

1.2.1 Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai tại một số nước trên thế giới 13

1.2.2 Cơ sở thực tiễn thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam 17

1.3 Cơ sở pháp lý về quyền sử dụng đất 22

1.3.1 Các văn bản pháp lý liên quan đến quyền của người sử dụng đất 22

1.3.2 Một số quy định liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất 24

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28

2.1 Địa điểm nghiên cứu 28

2.2 Thời gian nghiên cứu 28

2.3 Đối tượng nghiên cứu, đối tượng điều tra 28

2.4 Nội dung nghiên cứu 28

2.5 Phương pháp nghiên cứu 29

2.5.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 29

2.5.2 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu 29

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 34

3.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Mộc Châu 34

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 34

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 37

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 43

3.2 Hiện trạng quản lý, sử dụng đất 44

3.2.1 Khái quát tình hình quản lý đất đai của huyện Mộc Châu 44

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2022 của huyện Mộc Châu 52

3.2.3 Phân tích, đánh giá những tồn tại và nguyên nhân trong việc sử dụng đất 54

3.3 Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Mộc Châu giai đoạn 2020 – 2022 56

3.3.1 Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 57

3.3.2 Tình hình thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất 59

3.3.3 Tình hình thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất 62

3.3.4 Tình hình thực hiện thế chấp bằng quyền sử dụng đất 65

3.3.5 Đánh giá chung tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất 67 3.4 Đánh giá mức độ hài lòng của người dân trong quá trình thực hiện các quyền sử dụng đất 69

3.4.1 Đánh giá của người sử dụng đất 69

3.4.2 Đánh của cán bộ chuyên môn và quản lý 76

3.5 Đánh giá mức độ hài lòng của người dân khı thực hıện các quyền sử dụng đất tạı chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La 78

3.5.1 Đánh giá mức độ hài lòng của người dân về cơ sở vật chất phục vụ người dân tiếp cận dịch vụ hành chính (DVHC) 79

3.5.2 Đánh giá mức độ hài lòng của người dân về thủ tục hành chính

(TTHC) 81

3.5.3 Đánh giá mức độ hài lòng của người dân về sự phục vụ của công chức, viên chức 83

3.5.4 Đánh giá mức độ hài lòng của người dân về kết quả giải quyết công việc 86

3.5.5 Đánh giá mức độ hài lòng của người dân về tiếp nhận và xử lý phản ánh, kiến nghị về kết quả giải quyết công việc 87

3.5 Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La 88

3.5.1 Hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận QSD đất 88

3.5.3 Giải pháp về tuyên truyền phổ biến pháp luật 89

3.5.4 Giải pháp về chính sách 89

3.5.5 Giải pháp về thủ tục hành chính 90

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 91

1 Kết luận 91

2 Kiến nghị 92

TÀI LIỆU THAM KHẢO 93

PHỤ LỤC 95

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

BTNMT Bộ tài nguyên Môi trường

CNH - HĐH Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa CN-TTCN Công nghiệp-Tiểu thủ công nghiệp

TN&MT Tài nguyên và Môi trường

VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Phân bổ số phiếu điều tra 30

Bảng 3.1 Tình hình công tác thanh tra, kiểm tra và giải quyết khiếu nại về đất đai huyện Mộc Châu 49

Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2022 huyện Mộc Châu 52

Bảng 3.3 Bảng thống kê số liệu thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Mộc Châu 56

Bảng 3.4: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện 57 Bảng 3.5: Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện 60

Bảng 3.6: Tình hình thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La 63

Bảng 3.7: Tình hình thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La 65

Bảng 3.8: Thông tin chung về các hộ điều tra tại 3 xã, thị trấn 70

Bảng 3.9 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 71

Bảng 3.10 Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất 73

Bảng 3.11 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất 74

Bảng 3.12 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất 75

Bảng 3.13 Tổng hợp kết quả phiếu điều tra dành cho cán bộ 77

Bảng 3.14 Tổng hợp kết quả đánh giá mức độ hài lòng của người dân về cơ sở vật chất phục vụ người dân tiếp cận dịch vụ hành chính (DVHC) 80

Bảng 3.15 Tổng hợp kết quả đánh giá mức độ hài lòng của người dân về thủ tục hành chính (TTHC) 81

Bảng 3.16 Tổng hợp kết quả đánh giá mức độ hài lòng của người dân về sự phục vụ của công chức, viên chức 84

Bảng 3.17 Tổng hợp kết quả đánh giá mức độ hài lòng của người dân về kết quả giải quyết công việc 86

Bảng 3.18 Tổng hợp kết quả đánh giá mức độ hài lòng của người dân về tiếp nhận và xử lý phản ánh, kiến nghị về kết quả giải quyết công việc 87

MỞ ĐẦU

1 TÍnh cấp thiết của đề tài

Đất nước ta đang trong giai đoạn hội nhập và phát triển, quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước đang chuyển biến rất nhanh; cùng với đó

là quá trình đô thị hóa cũng đang diễn ra ở khắp các tỉnh, thành trên cả nước Thực tế, trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta vẫn có nhiều hình thức

sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân Khi có Hiến pháp

1980, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân Theo Hiến pháp 2013, tại Khoản 2 Điều 54 đã quy định: Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người

sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ Từ ngày 1/7/2014, Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành và quy định người sử dụng đất có các quyền như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, quyền thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” Trong thời gian qua, tại các địa phương trên cả nước hàng năm các trường hợp thực hiện quyền diễn ra nhiều chủ yếu tập trung vào quyền chuyển nhượng, thế chấp và xóa thế chấp Bên cạnh dó, tại một số địa phương còn bộc lộ những hạn chế nhất định

Huyện Mộc Châu nằm ở phía Đông Nam tỉnh Sơn La, là một huyện nằm trong khu vực đang phát triển mạnh mẽ về các mặt kinh tế, xã hội, du lịch, …tốc độ đô thị hóa đang ngày càng gia tăng kéo theo những vấn đề về quản lý và sử dụng đất, mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản…dẫn đến nhiều biến động về sử dụng đất ngày càng gia tăng Số liệu thống kê lượng hồ sơ người sử dụng đất đã thực hiện đăng ký biến động đất đai qua cơ quan nhà nước trên địa bàn huyện Mộc Châu chưa phản ánh đúng

thực trạng sử dụng đất hiện nay Để có cái nhìn chính xác, khách quan về tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện Mộc Châu

Do đó việc nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử

dụng đất trên địa bàn huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La giai đoạn 2020 - 2022” có

tính thời sự và có ý nghĩa khoa học Ngoài ra đề tài còn phù hợp với thực tiễn

là căn cứ cho địa phương trong việc quản lý đất đai nói chung và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất của người dân nói riêng

2 Mục tiêu nghiên cứu

2.1 Mục tiêu tổng quát

Nghiên cứu nhằm đưa ra các giải pháp khuyến khích, tạo điều kiện cho người dân thực hiện tốt hơn, hài lòng hơn trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất, góp phần giúp cơ quan nhà nước quản lý đất đai chặt chẽ, minh bạch hơn

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

3.1 Ý nghĩa khoa học

Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai 2013

để đề xuất những giải pháp cải thiện cho việc thực thi các quyền của người sử dụng đất tại huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

- Giúp chính quyền địa phương cũng như hộ gia đình, cá nhân nắm rõ được những thuận lợi và bất cập trong việc thực hiện quyền của của người sử

dụng đất, trên cơ sở đó có những giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất, đề xuất chính sách quản lý công tác này hiệu quả hơn

- Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho những nhà quản lý đất đai trong việc theo dõi, quản lý việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất Làm tài liệu tham khảo cho sinh viên và học viên trong quá trình học tập và nghiên cứu

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất

Điều 158 Bộ Luật dân sự năm 2015 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”

Quyền sở hữu là vấn đề có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong đời sống kinh tế xã hội cũng như trong pháp luật dân sự Nó là một trong những tiền đề vật chất cho sự phát triển kinh tế, vì quyền sở hữu chính là mức độ xử sự mà pháp luật cho phép một chủ thể được thực hiện trong quá trình, chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản Mức độ xử sự ấy qui định giới hạn và khả năng thực hiện của họ trong quá trình học tập, nghiên cứu khoa học, tham gia lao động sản xuất, kinh doanh… Điều đó tác động trực tiếp đến nền kinh tế, thúc đẩy hoặc kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế

Xuất phát từ vai trò chi phối của cơ sở kinh tế hạ tầng đối với pháp luật, Bộ luật dân sự ra đời khẳng định vị trí trung tâm của chế định “tài sản

và quyền sở hữu” Quyền sở hữu là cơ sở, là mục đích của rất nhiều quan

hệ pháp luật dân sự Vì thế, quyền sở hữu còn là tiền đề, là xuất phát điểm

cho tính hợp pháp của các quan hệ đó Mục đích cuối cùng của đa phần các hành vi dân sự và giao dịch dân sự là nhằm hướng tới xác lập hoặc chấm dứt quyền sở hữu của các chủ thể Tại điều 158 Bộ Luật dân sự quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật” Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền

sử dụng, quyền định đoạt tài sản”

Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:

Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc

sở hữu của mình Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ)

Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền

sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân [10]

Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:

+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế;

+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu

Theo một nghĩa hẹp Quyền sở hữu được hiểu là mức độ xử sự mà pháp luật cho phép một chủ thể thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định

đoạt trong những điều kiện nhất định Như vậy quyền sở hữu chính là quyền năng dân sự của chủ thể sở hữu đối với một tài sản cụ thể và xuất hiện trên cơ

sở nội dung qui định của qui phạm pháp luật khách quan

1.1.2 Quyền sở hữu về đất đai

Sở hữu đối với đất đai là một loại hình sở hữu đặc biệt Nó đặc biệt ở chỗ, có một phần quyền sở hữu do nhà nước đại diện và do pháp luật định đoạt Tại Điều 4 Luật Đất đai (2013) quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”

Tuy nhiên, quyở hữu về đất đaiu đượ đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định là duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992 Tại Điều 17 Hiến pháp (1992) khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992) Luật Đất đai 2013 cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp

Luật Đất đai năm 2013 quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch, đúng mục đích sử dụng đất, đất đai sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường

và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh

Với tư cách là chủ thể trong quan hệ sở hữu đất đai, nhân dân có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình Nhưng nhân dân không thể tự mình thực hiện mà chuyển giao các quyền này cho Nhà nước Việc quy định

“đất đai thuộc sở hữu toàn dân” thực chất bắt nguồn từ tính lịch sử của đất đai nước ta Đất đai nước ta là thành quả trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn

bao công sức, xương máu mới tạo lập và bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay; “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” Như vậy nhân dân đã trao quyền chủ sở hữu đất đai cho Nhà nước, Nhà nước với tư cách đại diện sở hữu toàn dân quản lý đất đai

Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai” (Điều 13), “Thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu

về đất đai” (Điều 21), “Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22) Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt

Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng

và mức độ hưởng lợi Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại

Về QSDĐĐ: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải

tổ chức cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào mọi mục đích Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; QSDĐĐ của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại

Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản

và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ (sau đây gọi tắt là GCN) Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa

kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật

1.1.3 Quyền sử dụng đất đai

Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật Tuy nhiên, với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên

thực tế “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của

các nhà luật pháp Việt Nam Trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng

Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện quyền được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng thể loại chủ thể và từng loại đất sử dụng Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất

Các quyền cụ thể của người sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa

kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ” (Điều 167 Luật Đất đai 2013)

- Quyền chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường

hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích thương mại

- Quyền chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi

chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép, Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá

trị đất đai Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc

sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước

có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không,

sẽ bị xem là hành vi phạm pháp

- Quyền cho thuê QSDĐ: Cho thuê QSDĐ được thực hiện trong trường

hợp người có QSDĐ không sử dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác thuê để sử dụng đất đó theo quy định của pháp luật; người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê QSDĐ

- Quyền cho thuê lại QSDĐ: Cho thuê lại QSDĐ được thực hiện trong

trường hợp người có QSDĐ là người được nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu thương mại, văn phòng cho các tổ chức cá nhân thuê lại QSDĐ trên đất đã hoàn thành cơ sở hạ tầng để kinh doanh, sản xuất; Người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và

bên thuê lại QSDĐ

- Quyền thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ khi

người có QSDĐ đã chết để lại QSDĐ cho những người có quan hệ thừa kế theo di chúc hoăc theo quy định của pháp luật

- Quyền tặng cho QSDĐ: Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển

QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản

- Quyền thế chấp QSDĐ: Thế chấp QSDĐ là một hình thức chuyển

QSDĐ (không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn Thế chấp đất đai là

cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ Trong trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình

- Quyền góp vốn QSDĐ: Góp vốn QSDĐ là hành vi mà người có

QSDĐ có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển

xí nghiệp, dịch vụ, thương mại, mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn

1.1.4 Thị trường đất đai

Thị trường đất đai (đối với Việt Nam là thị trường quyền sử dụng đất),

là một thị trường phức tạp

Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan

hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau Thị trường

hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hoá

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai

Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị

trường định hướng XHCN như ở nước ta

Theo Wallace và Wiliamson (2005) sự phát triển của thị trường đất đai trải qua 2 Giai đoạn: giai đoạn đầu và giai đoạn phát triển với 5 bước

- Giai đoạn đầu:

Bước 1: Chiếm giữ đất đai: đất đai như một nguồn lực xã hội, việc chiếm giữ đất đai đảm bảo ổn định xã hội ở mức tối thiểu;

Bước 2: Xác lập các quyền đất đai: từ sử dụng đất đến cấp giấy chứng nhận và xác lập quyền sở hữu đất đai, nguồn lực đất đai được phân phối ban đầu;

- Giai đoạn phát triển

Bước 3: Buôn bán đất đai: đất đai được chuyển nhượng và đảm bảo bằng đất, nguồn lực đất đai được phân phối lại;

Bước 4: Thị trường đất đai: đất đai được chuyển nhượng và đảm bảo bằng đất, đầu tư phát triển đất gia tăng, nguồn lực đất đai tạo ra các yếu tố làm gia tăng của cải xã hội;

Bước 5: Thị trường hàng hóa phức hợp: quản lý đất đai và các quyền đối với đất đai được thực hiện, tạo ra các sản phẩm mang tính tổng hợp

- Đất đai cho mục đích thị trường đều phải bắt đầu ở khả năng có thể xác định ranh giới và khả năng quản lý ranh giới;

- Các quy định của pháp luật về quyền đối với đất đai và việc áp dụng

nó là cần thiết, tuy nhiên chưa đủ để để có thể chuyển các cơ hội mà quyền;

- Công tác quản lý đất đai và các quyền đối với đất đai được thực hiên, khi đó thị trường sẽ tạo ra các sản phẩm mang tính tổng hợp: các giấy chứng nhận về đất đai và tài sản trên đất, các sản phẩm liên quan đến thế chấp, các sản phẩm liên quan đến xây dựng/sở hữu/chuyển nhượng, các quỹ bất động sản, các quỹ phát triển

Các loại đất liên quan đến QP-AN, cơ sở văn hóa, khu bảo tồn… còn

có các ràng buộc cụ thể hơn tại các đạo luật: Bảo vệ cơ sở quân sự, Bảo tồn di sản văn hoá, Luật Bảo tồn môi trường

1.2.1.2 Thụy Điển

Thụy Điển không có quy định riêng về việc cho sở hữu đất đai của người nước ngoài (người nước ngoài có quyền tương đương với công dân Thụy Điển)

Đa phần các nước thuộc Liên minh Châu Âu (Đức, Pháp, Anh, Bồ Đào Nha, Hà Lan, Bỉ, …) không có bất cứ hạn chế nào về sở hữu và SDĐ và không có quy định đặc biệt đối với người nước ngoài sở hữu, SDĐ đai so với công dân trong nước Một nhà đầu tư nước ngoài có thể mua đất và đầu tư theo những quy định áp dụng cho công dân bản địa

1.2.1.3 Trung Quốc

Nhà đầu tư nước ngoài có thể sở hữu các công trình trên đất khi mua hoặc khi được hưởng QSDĐ cho một mục đích và thời hạn cụ thể QSDĐ không bao gồm quyền sử dụng tài nguyên, khoáng sản hoặc tài nguyên dưới lòng đất Thông thường, công trình trên đất phải được sở hữu bởi cùng một đối tượng được quyền sử dụng đất Trung Quốc quy định 3 loại quyền sử dụng đất:

Quyền sử dụng đất được cấp: Là hình thức QSDĐ phổ biến nhất và ban đầu thường có được trực tiếp từ các chính quyền địa phương thông qua việc nộp lại một khoản phí cố định Thời hạn sử dụng tối đa phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất: 40 năm đối với đất thương mại, du lịch và công trình công cộng giải trí; 59 năm đối với đất sử dụng cho mục đích công nghiệp, giáo dục, KH-CN, văn hóa, y tế hoặc thể thao; 70 năm cho đất ở QSDĐ được cấp nhìn chung có thể chuyển nhượng, thế chấp tự do không cần xin phép cơ quan có thẩm quyền, nhưng các giao dịch này cần được đăng ký tại cơ quan quản lý đất đai Đơn xin gia hạn cấp QSDĐ phải được nộp ít nhất trước 1 năm trước khi hết thời hạn được cấp

Quyền sử dụng đất được giao: Là hình thức QSDĐ được nhà nước giao không thu tiền cho một giai đoạn nhất định, thông thường là giới hạn mục đích sử dụng, ví dụ như sử dụng cho mục đích quân sự, chính phủ, các dự án

hạ tầng và công trình công cộng Luật pháp không cấm các công ty và cá nhân nước ngoài xin giao QSDĐ Tuy nhiên, do bị các hạn chế về sử dụng và chuyển nhượng, các cá nhân và tổ chức nước ngoài thường không sử dụng các quyền này (trừ các dự án hạ tầng hoặc công trình công cộng là ngoại lệ) Nhìn chung, QSDĐ được giao trước tiên nên được chuyển thành QSDĐ được cấp để có thể thực hiện chuyển nhượng, nhưng đây là một quy trình cồng kềnh và khó khăn

1.2.1.4 Đài Loan

Theo Luật Đất đai Đài Loan, đất đai được chia thành 4 loại như sau:

- Loại I: Đất sử dụng cho mục đích xây dựng bao gồm nhà ở, văn phòng làm việc, tòa nhà công, trường học, nhà máy, kho hàng, công viên, trung tâm giải trí, câu lạc bộ, đất từ đường, đình đền, nhà thờ, doanh trại, pháo đài, cầu cảng, căn cứ không quân, nghĩa trang

Loại II: Đất sử dụng cho mục đích sản xuất, bao gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất đồng cỏ, khu vực săn bắn, đất khai thác

mỏ, đất làm muối, nguồn nước, ao hồ…

Loại III: Đất sử dụng cho mục đích giao thông liên lạc và bảo tồn nước, bao gồm các tuyến đường, kênh mương, đường thủy, hồ, cảng, vịnh, bờ biển, đê…

Loại IV: Các loại đất khác như sa mạc, núi tuyết

Nhằm thu hút đầu tư nước ngoài, chính sách về đất đai cho nhà đầu tư đã được ban hành dựa trên nguyên tắc đặc quyền (chỉ những nhà đầu tư có quốc tịch tại các nước cho phép công dân Đài Loan thực hiện các quyền về đất đai thì mới được thực hiện quyền về đất đai tương tự tại Đài Loan – Điều 18, Luật Đất đai)

Mục đích SDĐ của người nước ngoài: Người nước ngoài có thể mua đất sử dụng cho mục đích cá nhân, đầu tư hoặc phúc lợi xã hội để xây nhà, văn phòng công ty, cửa hàng, nhà máy, nhà thờ, bệnh viện, trường học cho trẻ

em người nước ngoài, đại sứ quán hay lãnh sự quán, công trình phúc lợi xã hội, nghĩa trang Ngoài ra, người nước ngoài cũng được phép mua đất để đầu tư cho các dự án cơ sở hạ tầng lớn, các dự án phát triển kinh tế tổng thể hay phát triển nông nghiệp và công nghiệp chăn nuôi nếu được cơ quan

có thẩm quyền phê duyệt

Các loại đất nhà đầu tư nước ngoài không được sử dụng, chuyển nhượng, thuê bao gồm: Đất lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, khu vực săn bắn, đất làm muối, khai thác mỏ, nguồn nước, các khu vực và căn cứ quân sự, đất liền kề khu vực biên giới quốc gia

1.2.1.5 Bài học kinh nghiệm rút ra đối với Việt Nam từ việc thực hiện quyền sử dụng đất của một số nước

Từ những bài học của các nhà nghiên cứu về sự hình thành và điều tiết quyền sử dụng đất ở một số nước, có thể rút ra:

Thứ nhất, cần phát triển mạnh hệ thống lý luận về thị trường bất động sản, đặc biệt là những vấn đề rất cơ bản như khái niệm, đặc điểm thị trường bất động sản tại Việt Nam và giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại Việt để phù hợp với thể chế kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa Trên cơ sở sự phát triển của hệ thống lý luận, cần hình thành những công cụ

và xây dựng phương thức quản lý có hiệu quả thị trường đất tại Việt Nam Ở khía cạnh này, vai trò tiên phong của các nhà nghiên cứu lý luận, các nhà hoạch định chính sách, các nhà tư vấn và các cơ quan quản lý nhà nước cần được đề cao

Thứ hai, coi trọng việc tạo dựng khuôn khổ pháp luật là yếu tố ban đầu

để hình thành và phát triển thị trường đất đai Do những điều kiện lịch sử, quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta có những đặc điểm đặc thù Hơn nữa, các yếu tố của thị trường bất động sản còn hết sức sơ khai, việc quản lý loại thị trường này lại chủ yếu bằng phương pháp hành chính, cưỡng chế Do đó, về lâu dài, việc xây dựng và phát triển khoa học pháp lý về thị trường bất động sản, trong đó có thị trường đất đai là việc làm cần thiết Đặc biệt trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, các giao dịch kinh doanh, trong đó có giao dịch kinh doanh bất động sản, đều phải thực hiện theo pháp luật và từng bước phù hợp với thông lệ quốc tế Việc hoàn thiện hệ thống pháp lý này còn là điều kiện để khai thác có hiệu quả các yếu tố quốc tế đến thị trường bất động sản Việt Nam Tuy nhiên, trên thực tế ở tất cả các quốc gia, tạo dựng khuôn khổ pháp lý luôn là yếu tố đầu tiên không thể thiếu cho các giao dịch trên thị trường này và quá trình đó cần phải thực hiện cùng với quá trình nông thôn hóa Để tạo dựng khung pháp lý, cần từng bước xây dựng

các quy định về những vấn đề cơ bản như phạm vi, đối tượng và quyền mua bán, thuê mướn, thế chấp… cùng với quy định các bên tham gia thị trường, xác định các chủ sở hữu (chủ sử dụng) bất động sản cụ thể, về thủ tục và hợp đồng thực hiện các giao dịch dân sự

Thứ ba, chú trọng phát triển các yếu tố cơ bản của thị trường đất đai, tức là các yếu tố như cung, cầu, giá cả đất đai và mức độ điều chỉnh của Nhà nước thông qua các cơ quan quản lý chuyên nghiệp

Thứ tư, hình thành bộ máy quản lý các giao dịch bất động sản phù hợp với điều kiện Việt Nam, có khả năng dự báo chính xác mức cung - cầu về đất đai, tránh gây ra những thay đổi đột biến trên thị trường đất đai, có khả năng bảo lãnh, bảo hiểm và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và quyền sử dụng đất đai Cần có các biện pháp giải tỏa, giải phóng mặt bằng thích hợp, giảm thiểu tình trạng xung đột có liên quan đến đất đai thỏa đáng hoặc sử dụng các biện pháp cưỡng chế Việc làm này góp phần làm giảm bớt mật độ dân cư tập trung quá lớn vào các nông thôn Sử dụng hợp lý công cụ thuế nhà đất để điều tiết mật độ dân cư như đánh thuế cao đối với những người sử dụng nhà ở các thành phố lớn và đánh thuế thấp đối với những nhà ở vùng ngoại thành Biện pháp này có tác dụng làm giảm mạnh giá nhà đất nông thôn, khống chế được tình trạng đầu cơ đất và giữ bình ổn thị trường

1.2.2 Cơ sở thực tiễn thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam

1.2.2.1 Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà được đánh dấu bằng Luật Cải cách ruộng đất năm 1953 Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước bước vào giai đoạn đổi mới về kinh

tế, đặc biệt thời kỳ nàycó nhiều chính sách mở cửa Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1987 là: “Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất Họ không có quyền chuyển QSDĐ đai dưới mọi hình thức khác nhau” Điều 5 của Luật đất đai 1987 quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai”

Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDĐ trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà

ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở Chính

vì vậy, thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực chất là bán đất Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh Nhà nước chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai

Ngoài những lý do bất cập vềmặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đầu tư nước ngoài Đặc biệt, Quốc hội thông qua Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp

tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn” đã khẳng định cho người

sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ theo những điều kiện cụ thể do pháp luật quy định Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật”

Đến năm 1992, Hiến pháp 1992 đã quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” (Hiến pháp 1992) Do đó, Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993 Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai năm 1988 và bổ sung một nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất Cụ thể Luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ (Luật Đất đai 1993) Như vậy, luật đã đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình Nghĩa là quyền QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung hình thức do

Bộ Luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định

Đến năm 1998 Luật Đất đai đã được sửa đổi, bổ sung Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ Để triển khai thựchiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, Ủy ban thường vụ Quốc hội năm 2000, Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung Ngày 29/06/2001 Quốc hội khóa X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai: “cho phép người sử dụng đất được

chuyển mục đích sử dụng đất, có quyền thế chấp giá trị QSDĐ theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam”

Trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình quản

lý và sử dụng đất còn bộc lộ nhiều thiếu sót, yếu kém Vì vậy, việc sửa đổi Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật, đồng thời thể chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003

và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004

Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDĐ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước Cụ thể nội dung của QSDĐ như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyềnsử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”

Sau hơn 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2003, Các quyền của người

sử dụng đất được mở rộng và được Nhà nước bảo đảm thực hiện đã làm cho người sử dụng đất gắn bó hơn với đất đai, yên tâm đầu tư, phát triển sản xuất, kinh doanh để tăng hiệu quả sử dụng đất Thị trường bất động sản trong đó có quyền sử dụng đất đã tạo lập được cơ chế hoạt động, phát triển tương đối

đồng bộ; từng bước hoàn thiện chính sách tài chính đất đai theo hướng tiếp cận cơ chế thị trường, đã huy động được nguồn vốn xã hội cho thị trường, thu hút đầu tư cho phát triển, đưa đất đai trở thành nguồn nội lực, nguồn vốn để phát triển đất nước Tuy nhiên, thực tiễn triển khai thi hành Luật đất đai vẫn còn những tồn tại, bất cập Cụ thể: Nguồn lực về đất đai vẫn chưa thực sự được khai thác và phát huy đầy đủ và bền vững để trở thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; việc sử dụng đất ở nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp Bên cạnh đó, hệ thống pháp luật còn mâu thuẫn, chồng chéo, không đồng bộ và thống nhất, dẫn tới không rõ trách nhiệm quản lý, gây khó khăn cho tổ chức thực hiện; có một số nội dung quy định biểu hiện chưa phù hợp với thực tiễn triển khai; có một số nội dung phát sinh mới trong thực tiễn nhưng pháp luật chưa có quy định điều chỉnh

Xuất phát từ thực tế trên ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014 So với Luật Đất đai năm

2003, Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và

66 điều, đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2003, vừa tiếp tục vừa kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai

2003, đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế bất cập của Luật Đất đai năm 2003

Tại nội dung Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 thể hiện người sử dụng đất được thực hiện các “quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” (Điều 167, Luật Đất đai 2013) Đồng thời một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua là những quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Luật bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng

ký biến động, đăng ký đất đai trên mạng điện tử; bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một sổ đỏ và trao cho người đại diện Tuy nhiên, giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất

1.2.2.2 Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại tỉnh Sơn La

Hiện nay trên toàn địa bàn tỉnh Sơn La việc chuyển quyền sử dụng đất diễn ra hết sức phức tạp nhưng vẫn đang được UBND tỉnh phối hợp với các

cơ quan dần đi vào nề nếp

Trên cơ sở giá trị quyền sử dụng đất và các quyền của người sử dụng đất theo Luật Đất đai quy định UBND tỉnh Sơn La đã ban hành Quyết định 45/2021/QĐ-UBND ngày 13/12/2021 của UBND tỉnh Sơn La về ban hành quy định về cơ quan tiếp nhận, giải quyết thủ tục; thời gian thực hiện thủ tục hành chính của từng cơ quan đơn vị có liên quan trong lĩnh vực đất đai theo

cơ chế một cửa, một cửa liên thông trên địa bàn tỉnh Sơn La; Quyết định số 42/2021/QĐ-UBND ngày 17/11/2021 của UBND tỉnh Sơn La về ban hành quy định chi tiết nội dung được quy định tại một số điều của Luật Đất đai năm

2013 và các Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai Quyết định ban hành đã tháo gỡ vướng mắc khó khăn cho các chủ sử dụng đất trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất cũng như trong việc cấp GCN lần đầu góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước

1.3 Cơ sở pháp lý về quyền sử dụng đất

1.3.1 Các văn bản pháp lý liên quan đến quyền của người sử dụng đất

a Các văn bản Luật

- Hiến pháp 2013 do Quốc hội ban hành ngày 28 tháng 14 năm 2013

- Luật Đất đai năm 2013 do Quốc hội ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013;

- Bộ luật Dân sự năm 2015 do Quốc hội ban hành ngày 24 tháng 11 năm 2015;

b Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ chi tiết thi hành Luật Đất đai năm 2013

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai

- Nghị định số 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước;

c Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật của Bộ và các cơ quan ngang Bộ

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính

- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư số 10/2018/TT-BTC ngày 30/01/2018 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

d Các văn bản quy định thực hiện QSDĐ tại tỉnh Sơn La

- Quyết định 45/2021/QĐ-UBND ngày 13/12/2021 của UBND tỉnh Sơn

La về ban hành quy định về cơ quan tiếp nhận, giải quyết thủ tục; thời gian thực hiện thủ tục hành chính của từng cơ quan đơn vị có liên quan trong lĩnh vực đất đai theo cơ chế một cửa, một cửa liên thông trên địa bàn tỉnh Sơn La

- Quyết định số 42/2021/QĐ-UBND ngày 17/11/2021 của UBND tỉnh Sơn

La về ban hành quy định chi tiết nội dung được quy định tại một số điều của Luật Đất đai năm 2013 và các Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai

1.3.2 Một số quy định liên quan đến thực hiện các quyền của người

sử dụng đất

a Quyền chung của người sử dụng đất

Theo quy định tại điều 166, Luật Đất đai 2013, Quyền chung của người

- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo

- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình

- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này

- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai

b Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất (8 quyền)

Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 167, Luật Đất đai 2013 như sau:

- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này

- Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

+ Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa

vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

+ Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền

và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất

- Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

+ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền

sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài

sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

+ Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

+ Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã

c Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất được quy định tại Điều 168, Luật Đất đai 2013 như sau:

- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền

- Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong

dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật Đất đai năm 2013

d Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất được quy định tại

điều 188, Luật Đất đai 2013 như sau:

- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013;

- Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Địa điểm nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu được thực hiện tại địa bàn huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La Điều tra tại 15 đơn vị hành chính trong huyện gồm: 02 thị trấn (thị trấn Mộc Châu và thị trấn nông trường Mộc Châu) và 13 xã (Mường Sang, Đông Sang, Chiềng Hắc, Chiềng Sơn, Lóng Sập, Chiềng Khừa, Hua Păng, Tà Lại, Quy Hướng, Tân Lập, Tân Hợp, Nà Mường, Phiêng Luông)

2.2 Thời gian nghiên cứu

- Phạm vi về không gian: 15 xã, thị trấn của huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn

La (02 thị trấn, 13 xã)

- Phạm vi về thời gian: Số liệu thu thập trong 3 năm: 01/2020 – 12/2022

2.3 Đối tượng nghiên cứu, đối tượng điều tra

- Việc thực hiện 04 quyền sử dụng đất: chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp

- Hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất và các bên có liên quan

- Công chức, viên chức liên quan trực tiếp đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại địa bàn nghiên cứu

2.4 Nội dung nghiên cứu

- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Mộc Châu

- Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Mộc Châu

- Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Mộc Châu

- Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Mộc Châu và mức độ hài lòng của người dân trong quá trình thực hiện các quyền sử dụng đất

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các QSDĐ trên địa bàn huyện Mộc Châu

2.5 Phương pháp nghiên cứu

2.5.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Căn cứ vào các tiêu chí như mức độ đô thị hóa, mức sống dân cư, tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện, tôi chia huyện thành các vùng/nhóm xã như sau:

Vùng 1 (nhóm 1): bao gồm các xã thị trấn có tốc đô thị hóa nhanh, số lượng hồ sơ thực hiện chuyển quyền QSD đất lớn; đó là các xã, thị trấn: thị trấn Mộc Châu, thị trấn nông trường Mộc Châu Trong nhóm này tôi chọn ngẫu nhiên thị trấn Mộc Châu làm đại diện

Vùng 2 (nhóm 2) bao gồm các xã cận trung tâm, có mức độ giao dịch quyền sử dụng đất đai ở mức trung bình, đó là các xã: Mường Sang, Đông Samg, Chiềng Hắc chúng tôi chọn ngẫu nhiên xã Mường Sang làm đại diện

Vùng 3 (nhóm 3) bao gồm các xã thuần nông, mức độ và tính chất giao dịch đất đai ít, đó là các xã: Chiềng Sơn, Lóng Sập, Chiềng Khừa, Hua Păng,

Tà Lại, Quy Hướng, Tân Lập, Tân Hợp, Nà Mường, Phiêng Luông tôi chọn ngẫu nhiên xã Lóng Sập đại diện

2.5.2 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu

2.5.2.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

- Thu thập các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình quản lý và sử dụng đất, tình hình thu lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân

từ hoạt động chuyển QSDĐ tại Phòng Tài nguyên Môi trường, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, Chi cục thuế và các phòng ban, đơn vị có liên quan trên địa bàn huyện Mộc Châu

- Thu thập kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế

và thế chấp QSDĐ ở của hộ gia đình cá nhân tại chi nhánh Văn phòng đăng

ký đất đai huyện Mộc Châu

2.5.2.2 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp

* Điều tra đối với các gia đình, cá nhân đã thực hiện các quyền sử dụng đất

Điều tra trực tiếp bằng phiếu in sẵn các hộ gia đình, cá nhân đã thực hiện các quyền sử dụng đất Các tiêu chí điều tra bao gồm: thông tin về chủ sử dụng đất, thông tin về thửa đất, ý kiến của hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện quyền sử dụng đất Số lượng phiếu điều tra xác định theo công thức:

n=N/(1+N.e²)

Trong đó:

n – Số lượng phiếu điều tra

N – Tổng số hồ sơ thực hiện các quyền của người sử dụng đất của từng xã

e – Sai số cho phép

Với tổng 4500 trường hợp thực hiện các quyền: chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, thừa kế tại thị trấn Mộc Châu, 2331 trường hợp thực hiện các quyền tại xã Mường Sang, 46 trường hợp thực hiện các quyền tại xã Lóng Sập

và sai số cho phép là 10%, cỡ mẫu cần điều tra thể hiện ở bảng 2.1 như sau:

Bảng 2.1 Phân bổ số phiếu điều tra

nhượng

Cho tặng

Thừa

kế

Thế chấp Tổng

Số phiếu điều tra

1 TT Mộc Châu 2068 271 296 1865 4500 97

2 Mường Sang 662 181 172 1316 2331 95

Căn cứ vào số phiếu phân bổ (bảng 2.1) tiến hành chọn ngẫu nhiên các

cá nhân đến đăng ký thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp trong 3 năm tại 3 xã điểm để điều tra phỏng vấn việc thực hiện các quyền của người SDĐ ở

* Điều tra cán bộ thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến quyền của người sử dụng đất, số phiếu điều tra 30 của công chức, viên chức địa chính tại

chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Mộc Châu 5 người; Phòng Tài nguyên và Môi trường 4 người; Công chức địa chính xã, thị trấn 21 người Nội dung điều tra:

+ Điều tra về thông tin của cán bộ

+ Những đánh giá, nhận xét của cán bộ đối với quá trình thực hiện quyền của người sử dụng đất tại cơ quan quản lý nhà nước để tìm ra những khó khăn, vướng mắc trong việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện Mộc Châu Từ đó, xác định những nguyên nhân và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác này trong thời gian tới

2.5.2.3 Phương pháp tổng hợp, phân tích xử lý số liệu

Sử dụng phần mềm Excel để tính toán số liệu Hệ thống hoá các kết quả thu được thành thông tin tổng thể, để từ đó tìm ra những nét đặc trưng, những tính chất cơ bản của đối tượng nghiên cứu

Chỉ số đánh giá sự hài lòng của người sử dụng đất đối với sự phục vụ

của cơ quan Nhà nước được đánh giá theo 5 mức

2.5.2.4 Tiêu chí đánh giá mức độ hài lòng của người dân

Thang đo Likert 5, được sử dụng để đánh giá mức độ hài lòng của người dân/tổ chức về cơ sở vật chất nơi làm việc và thái độ làm việc của cán bộ, viên chức Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Mộc Châu với 5 mức độ: Rất hài lòng (5); Hài lòng (4); Bình thường (3) ; Không hài lòng (2); Rất không hài lòng (1)