Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện kim thành tỉnh hải dương giai đoạn 2011 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM VŨ VĂN HẢI ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KIM THÀNH - TỈNH HẢI DƯƠNG GIAI ĐOẠN 2011 - 2014 LUẬN VĂN THẠC SĨ HÀ NỘI - 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM VŨ VĂN HẢI ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KIM THÀNH - TỈNH HẢI DƯƠNG GIAI ĐOẠN 2011 - 2014 CHUYÊN NGÀNH MÃ SỐ : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI : 60.85.01.03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS HOÀNG XUÂN PHƯƠNG HÀ NỘI - 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn nghiên cứu riêng Các kết nêu Luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Hà Nội, ngày 25 tháng 10 năm 2015 Tác giả Vũ Văn Hải ii LỜI CẢM ƠN Trong trình thực Luận văn nhận giúp đỡ, bảo nhiệt tình Thầy, Cơ giáo Khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, tập thể tạo điều kiện để tơi hồn thành Luận văn Trước hết xin gửi lời cảm ơn trân trọng tới Thầy giáo: Tiến sỹ Hoàng Xuân Phương giúp đỡ tận tình trực tiếp hướng dẫn suốt thời gian thực Luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn quan tâm, bảo ân cần Thầy, Cô giáo Khoa Quản lý Đất đai suốt thời gian học tập trường Tôi xin trân trọng cảm ơn Phịng Tài ngun Mơi trường, Phịng Tài - Kế hoạch, phòng, ban, ngành liên quan huyện Kim Thành - tỉnh Hải Dương trực tiếp giúp đỡ suốt thời gian nghiên cứu Xin cảm ơn gia đình, người thân bạn bè động viên, giúp đỡ, tạo điều kiện mặt q trình tơi thực Luận văn Trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày 25 tháng 10 năm 2015 Tác giả Vũ Văn Hải iii MỤC LỤC Lời cam đoan ii Lời cảm ơn iii Mục lục .iv Danh mục bảng vii Danh mục hình viii Danh mục chữ tắt kí hiệu ix MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục đích nghiên cứu Yêu cầu đề tài Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1 Tổng quan thị trường bất động sản 1.1.2 Giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất 11 1.2 Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất giới 24 1.2.1 Nhật Bản 24 1.2.2 Đài Loan 26 1.2.3 Mỹ 27 1.3 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 29 1.3.1 Tình hình đấu giá Quyền sử dụng đất Thành phố Hồ Chí Minh 30 1.3.2 Đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Đà Nẵng 32 1.3.3 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Hải Dương 33 Chương NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 37 2.1 Đối tượng nghiên cứu 37 2.2 Phạm vi nghiên cứu 37 2.3 Nội dung nghiên cứu 37 2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Kim Thành 37 2.3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Kim Thành 37 iv 2.3.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Kim Thành giai đoạn 2011 - 2014 37 2.3.4 Kết đấu giá QSDĐ dự án nghiên cứu địa bàn huyện Kim Thành 38 2.3.5 Đánh giá công tác đấu giá QSD dự án nghiên cứu địa bàn huyện Kim Thành 38 2.3.6 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu đấu giá QSD đất địa bàn huyện Kim Thành 38 2.4 Phương pháp nghiên cứu 38 2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 38 2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 38 2.4.3 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 39 2.4.4 Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu tổng hợp số liệu 40 2.4.5 Phương pháp so sánh 40 2.4.6 Phương pháp chuyên gia 40 Chương KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 41 3.1 Khái quát chung điều kiện tự nhiên, kinh tế,- xã hội huyện Kim Thành 41 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 41 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 43 3.2 Tình hình quản lý trạng sử dụng đất địa bàn huyện Kim Thành 48 3.2.1 Tình hình quản lý đất đai huyện Kim Thành 48 3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Kim Thành 52 3.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Kim Thành giai đoạn 2011 - 2014 54 3.3.1 Các văn đấu giá quyền sử dụng đất huyện Kim Thành 54 3.3.2 Quy trình thực đấu giá quyền sử dụng đất huyện Kim Thành 56 3.3.3 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 61 3.3.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Kim Thành giai đoạn 2011 - 2014 64 v 3.4 Kết đấu giá QSDĐ dự án nghiên cứu địa bàn huyện Kim Thành 72 3.4.1 Kết đấu giá QSDĐ KDC xã Kim Đính năm 2011 72 3.4.2 Kết đấu giá QSDĐ KDC xã Kim Xuyên năm 2012 75 3.4.3 Kết đấu giá QSDĐ KDC xã Tuấn Hưng năm 2013 76 3.5 Đánh giá công tác đấu giá QSD đất dự án nghiên cứu 79 3.5.1 Đánh giá người dân công tác đấu giá QSD đất dự án 79 3.5.2 Đánh giá hiệu công tác đấu giá QSD đất dự án 82 3.5.3 Một số tồn tại, hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Kim Thành 85 3.6 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu đấu giá QSD đất địa bàn huyện Kim Thành 86 3.6.1 Công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất 86 3.6.2 Chính sách đấu giá quyền sử dụng đất 87 3.6.3 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 87 3.6.4 Giải pháp tài 88 3.6.5 Quản lý, sử dụng quỹ đất sau đấu giá 88 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 89 Kết luận 89 Kiến nghị 90 TÀI LIỆU THAM KHẢO 92 PHỤ LỤC 95 vi DANH MỤC BẢNG Số bảng Tên Bảng Trang 1.1 Kết đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Hải Dương giai đoạn 2011 - 2014 35 3.1 Phân loại đất huyện Kim Thành 42 3.2 Một số tiêu kinh tế năm 2014 huyện so với tỉnh Hải Dương 44 3.3 Giá trị sản xuất nông nghiệp, thủy sản 2011 - 2014 44 3.4 Dân số huyện Kim Thành giai đoạn 2011 - 2014 46 3.5 Lao động huyện Kim Thành giai đoạn 2011 - 2014 47 3.6 Hiện trạng sử dụng đất huyện Kim Thành năm 2014 52 3.7 Kết năm thực đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Kim Thành từ năm 2011 đến năm 2014 65 3.8 Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2011 66 3.9 Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2012 68 3.10 Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2013 69 3.11: Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2014 71 3.12 Giá sàn bước giá dự án KDC xã Kim Đính, năm 2011 73 3.13 Kết đấu giá đất Khu dân cư xã Kim Đính, năm 2011 73 3.14 Kết đấu giá KDC xã Kim Xuyên, năm 2012 75 3.15 Giá sàn bước giá dự án KDC xã Tuấn Hưng, năm 2013 77 3.16: Kết đấu giá đất KDC xã Tuấn Hưng, năm 2013 77 3.17 Giá sàn bước giá dự án KDCM xã Tuấn Hưng, năm 2013 77 3.18 Kết đấu giá đất KDC xã Tuấn Hưng, năm 2013 (đợt 2) 78 3.19 Tính minh bạch thơng tin liên quan đến lô cho đấu giá quyền sử dụng đất 80 3.20 Đánh giá giá khởi điểm bước giá 80 3.21 Đánh giá thực quy chế đấu giá 81 3.22 Đánh giá sau trúng đấu giá 81 3.23 Thống kê kết dự án đấu giá QSD đất giai đoạn 2011- 2014 82 vii DANH MỤC HÌNH Tên hình Tên hình Trang 1.1: Sơ đồ trình tự đấu giá quyền sử dụng đất Nhật Bản 25 3.1 Cơ cấu sử dụng đất huyện Kim Thành năm 2014 54 3.2: Quy trình đấu giá QSDĐ tỉnh Hải Dương 56 3.3 Khu dâm cư xã Kim Đính 74 3.4 KDC - xã Tuấn Hưng 79 3.5 Trụ sở làm việc Huyện ủy - HĐND - UBND huyện Kim Thành 83 viii DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT VÀ KÝ HIỆU TT Ký hiệu Giải thích BĐG TS Bán đấu giá tài sản BĐS Bất động sản BLDS Bộ Luật Dân CN QSH Chuyển nhượng Quyền sở hữu CNH Cơng nghiệp hố ĐVT Đơn vị tính GCN Giấy chứng nhận HĐBĐG Hội đồng Bán đấu giá HĐH Hiện đại hoá 10 KDC Khu dân cư 11 MCL Mức chênh lệch 12 QSDĐ Quyền sử dụng đất 13 TBQ Tiền bình quân 14 TW Trung ương 15 UBND Uỷ ban nhân dân 16 VND Việt Nam đồng 17 XHCN Xã hội chủ nghĩa ix 100 4 2