Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện giao thủy, tỉnh nam định giai đoạn 2018 2022

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM PHẠM VĂN CHỈNH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIAO THỦY, TỈNH NAM ĐỊNH GIAI ĐOẠN 2018-2022 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - năm 2023 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM PHẠM VĂN CHỈNH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIAO THỦY, TỈNH NAM ĐỊNH GIAI ĐOẠN 2018-2022 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 ` LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Ngọc Anh Thái Nguyên - năm 2023 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin khẳng định rằng, toàn số liệu kết nghiên cứu trình bày luận văn hồn tồn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan, giúp đỡ cho việc hoàn thành luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Phạm Văn Chỉnh i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hồn thành luận văn, tơi nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc Tiến sỹ Nguyễn Ngọc Anh tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập thực đề tài Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành xin trân trọng cảm ơn giúp đỡ nhiệt tình thầy giáo, giáo Ban Giám hiệu, Phịng Đào tạo, khoa Quản lý tài nguyên thuộc Trường Đại học Nông lâm Thái Ngun tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài hồn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán viên chức UBND thị trấn Ngô Đồng, UBND xã Giao Phong, UBND xã Giao Thiện, Phịng Tài ngun Mơi trường, UBND huyện Giao Thủy- tỉnh Nam Định giúp đỡ tạo điều kiện cho tơi suốt q trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./ Tác giả luận văn Phạm Văn Chỉnh ii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i MỤC LỤC iii DANH MỤC BẢNG vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN THẠC SĨ viii THESIS ABSTRACT x MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu Ý nghĩa đề tài 3.1 Ý nghĩa khoa học 3.2 Ý nghĩa thực tiễn CHƯƠNG TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận đề tài 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Vai trị cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.3 Điều kiện để tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.4 Giá đất đấu giá đất 1.2 Cơ sở pháp lý đề tài 12 1.3 Cơ sở thực tiễn đề tài 15 1.3.1 Tình hình đấu giá bất động sản số nước giới 15 1.3.2 Đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 22 1.4 Một số nghiên cứu có liên quan 27 1.5 Rút kết luận từ tổng quan 28 CHƯƠNG ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30 2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 30 iii 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 30 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 30 2.2 Địa điểm thời gian nghiên cứu 30 2.3 Nội dung nghiên cứu 30 2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất huyện Giao Thủy 30 2.3.2 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Giao Thủy 31 2.3.3 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Giao Thủy Giai đoạn 2018 - 2022: 31 2.3.4 Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đề xuất số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất 31 2.4 Phương pháp nghiên cứu 31 2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 31 2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 32 2.4.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 32 2.3.4 Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu tổng hợp số liệu 34 CHƯƠNG KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 35 3.1 Khái quát chung điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất huyện giao thủy 35 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 35 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế-xã hội 38 3.1.3 Tình hình quản lý trạng sử dụng đất huyện Giao Thủy 40 3.2 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện giao thủy 45 3.2.1 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Giao Thủy giai đoạn 2018-2022 45 3.2.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất số xã thị trấn điều tra 59 3.3.1 Đánh giá cán công tác đấu giá QSD đất 60 iv 3.3.2 Đánh giá người tham gia công tác đấu giá QSD đất 03 xã, thị trấn 65 3.4 Thuận lợi, hạn chế đề xuất giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Giao Thuỷ 68 3.4.1 Thuận lợi 68 3.4.2 Một số tồn tại, hạn chế 68 3.4.5 Đề xuất số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Giao Thủy 70 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 71 KẾT LUẬN 71 KIẾN NGHỊ 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO 73 v DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Giao Thủy năm 2022 41 Bảng 3.2: Kết năm thực đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Giao Thủy từ năm 2018 đến năm 2022 46 Bảng 3.3: Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2018 huyện Giao Thuỷ theo đơn vị hành 47 Bảng 3.4: Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2019 huyện Giao Thuỷ theo đơn vị hành 48 Bảng 3.5: Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2020 huyện Giao Thuỷ theo đơn vị hành 52 Bảng 3.6: Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2021 huyện Giao Thuỷ theo đơn vị hành 55 Bảng 3.7: Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2022 huyện Giao Thuỷ theo đơn vị hành 58 Bảng 3.8: Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 03 xã, thị trấn điều tra 59 Bảng 3.9: Đánh giá trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá, việc thực kế hoạch hàng năm tính minh bạch dự án 62 Bảng 3.10: Giá khởi điểm yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 63 Bảng 3.11: Đánh giá thực quy chế đấu giá 63 Bảng 3.12: Các tác nhân ảnh hưởng trình đấu giá 64 Bảng 3.13: Tính minh bạch thơng tin liên quan đến đấu giá QSDĐ 65 Bảng 3.14: Đánh giá giá khởi điểm bước giá 66 Bảng 3.15: Đánh giá thực quy chế mức chênh lệch giá đấu giá 67 Bảng 3.16: Đánh giá sau trúng đấu giá 67 vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng việt BĐG Bán đấu giá BĐS Bất động sản BLDS Bộ Luật Dân CN QSH Chuyển nhượng quyền sở hữu CNH Cơng nghiệp hố CSHT Cơ sở hạ tầng ĐĐ Đất đai GCN Giấy chứng nhận HĐBĐG Hội đồng Bán đấu giá HĐH Hiện đại hoá KDC Khu dân cư LĐĐ Luật Đất đai MCL Mức chênh lệch QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất TBQ Tiền bình quân TW Trung ương UBND Uỷ ban nhân dân VND Việt Nam đồng XHCN Xã hội chủ nghĩa vii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN THẠC SĨ Tên tác giả luận văn: Phạm Văn Chỉnh Tên luận văn: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định giai đoạn 2018 - 2022 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã ngành: 8.85.01.03 Tên sở đào tạo: Trường Đại học nông lâm, Đại học Thái Nguyên Mục đích nghiên cứu - Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Giao Thủy giai đoạn 2018 - 2022 - Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua số dự án địa bàn huyện Giao Thủy giai đoạn 2018 - 2022 - Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp - Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp - Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu tổng hợp số liệu - Phương pháp phân tích so sánh Kết kết luận Huyện Giao Thuỷ nằm cực Nam đồng châu thổ sơng Hồng có nhiều tiềm để xây dựng phát triển kinh tế đa dạng, phong phú sở tiếp tục ổn định sản xuất nông nghiệp Công tác Quản lý đất đai Nhà nước, quan, ban ngành địa bàn huyện quan tâm trọng, đặc biệt công tác đấu giá quyền sử dụng đất nguồn thu lớn vào ngân sách nhà nước huyện Đấu giá QSDĐ huyện Giao Thủy chủ yếu giải đất cho người dân Giai đoạn 2018-2022 huyện xây dựng 92 dự án tổ chức đấu giá thành công 89 dự án với tổng diện tích 231.405,5m2, 22 xã thị trấn, thu số tiền 600,748 tỷ đồng cho ngân sách nhà nước địa phương Các khu vực đại diện trung tâm thị trấn, gần trung tâm thị trấn xa trung tâm thị trấn có phiên đấu giá quyền sử dụng đất thành công Thị trấn Ngô Đồng mức chênh lệch viii 3.3.1.4 Đánh giá tác nhân gây khó khăn q trình đấu giá sau trúng đấu giá Theo bảng tổng hợp kết điều tra cho thấy 76,67% cán cho có tác nhân gây khó khăn trình đấu giá 23,33% cho khơng có tác nhân gây khó khăn 100% cán cho tác nhân làm ảnh hưởng đến kết đấu giá Điều chứng tỏ có nhiều người tham giá đấu giá khơng nhằm mục đích đấu giá lơ đất mà mục đích họ đẩy giá lơ đất lên cao gây khó khăn cho người thực muốn đấu lơ đất ảnh hưởng nhiều đến việc thành công hay không thành công dự án Hiện phiên đấu giá địa bàn Giao Thủy tác nhân gây khơng khó khăn cho cơng tác đấu giá dự án đấu giá Tuy nhiên để giải vấn đề quyền địa phương hội đồng đấu giá gặp nhiều khó khăn Bảng 3.12: Các tác nhân ảnh hưởng trình đấu giá ST T Cán Có tác nhân gây khó khăn khơng? Có (số phiếu) Tỷ lệ (%) 62,5 Tác nhân có làm ảnh hưởng đến kết đấu giá khơng? Có (số Tỷ lệ phiếu) (%) 100,0 Phịng TN&MT Chi nhánh VPĐKĐ 75,0 đai Cán địa 12 85,7 14 Tổng 23 76,7 30 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) 100,0 100,0 100,0 Sau người tham gia trúng đấu giá, quan chức làm tốt nhiệm vụ mình, 100% trường hợp hồn thành nghĩa vụ tài 100% trường hợp sau làm đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước làm thủ tục cấp GCNQSDĐ 64 3.3.2 Đánh giá người tham gia công tác đấu giá QSD đất 03 xã, thị trấn Nhằm tìm hiểu ý kiến đánh giá người tham gia công tác đấu giá QSD đất 03 xã, thị trấn kể trên, tiến hành điều tra theo phương pháp vấn phiếu điều tra Kết điều tra cho thấy: 3.3.2.1 Về tính minh bạch thông tin liên quan đến đấu giá Kết điều tra cho thấy đa số người tham gia đấu giá khẳng định công tác đấu giá quyền sử dụng đất Giao Thủy công khai phương án đấu giá, cung cấp đầy đủ thông tin lô đất, giá khởi điểm lô đất nằm quy hoạch (Bảng 3.13) Bảng 3.13: Tính minh bạch thông tin liên quan đến đấu giá QSDĐ STT Tên dự án TT.Ngô Đồng Xã Giao Thiện Xã Giao Phong Tổng Đầy đủ TT Công khai lô đất giá khởi điểm Số Tỷ lệ Số Tỷ lệ Số Tỷ lệ phiếu % phiếu % phiếu % 37 97,4 36 94,7 38 100,0 36 92,3 34 87,2 39 100,0 48 96,0 46 92,0 50 100,0 121 95,3 116 91,3 127 100,0 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) Công khai PA đấu giá Lô đất nằm QH Số phiếu 35 34 46 115 Tỷ lệ % 92,1 87,2 92,0 90,6 Cụ thể, hỏi người tham gia đấu giá có cung cấp đủ thơng tin phương án đấu giá khơng có đến 95,27% biết tìm hiểu; có tới 91,3% họ biết đầy đủ thông tin đất, vị trí nào, giá khởi điểm để đấu giá 100% người biết Tỷ lệ người biết lơ đất có nằm quy hoạch không thấp mức cao 90,55% 3.3.2.2 Đánh giá giá khởi điểm bước giá đấu giá Xây dựng giá khởi điểm quy định bước giá bước quan trọng quy trình đấu giá Xây dựng giá khởi điểm xác với vị trí, khu vực đưa đấu giá thu hút người tham gia đấu giá góp phần 65 vào thành cơng dự án Dưới đánh giá người tham gia đấu giá giá khởi điểm bước giá (Bảng 3.14) Bảng 3.14: Tỷ lệ đánh giá giá khởi điểm bước giá Đơn vị tính: % STT Tên dự án Giá khởi điểm Bước giá có phù hợp khơng Cao Vừa Thấp Có Khơng TT.Ngơ Đồng 36,8 47,4 15,8 78,9 21,1 Xã Giao Thiện 28,2 51,3 20,5 71,8 28,2 Xã Giao Phong 44,0 40 16,0 74,0 26,0 37,0 45,7 17,3 74,8 25,2 TB (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) Đánh giá giá khởi điểm, 03 xã, thị trấn có tới 37,0% người hỏi nói giá khởi điểm cao có 45,7% đánh vừa phải Trong 03 xã, thị trấn người tham gia đấu giá đa số xác định giá khởi điệm vừa phải Do nguyên nhân làm cho đấu giá 03 xã, thị trấn năm đạt kế hoạch đề Về bước giá q trình đấu giá, có 74,8% người hỏi cho bước giá theo quy định 100.000 đồng hợp lý giai đoạn 3.3.2.3 Đánh giá việc thực quy chế đấu giá mức chênh lệch giá đấu giá Kết điều tra cho thấy, trình thực đấu giá, 03 xã, thị trấn đánh giá ban đấu giá thực nghiêm túc, quy chế, hướng dẫn tỉnh Nam Định đề (87,4%) 66 Bảng 3.15: Đánh giá thực quy chế mức chênh lệch giá đấu giá Đơn vị tính: % STT Thực quy Mức chênh lệch giá chế Tên dự án Có Khơng Cao Thấp TT.Ngơ Đồng 89,5 10,5 84,2 15,8 Xã Giao Thiện 89,7 10,3 61,5 38,5 Xã Giao Phong 84,0 16,0 68,0 32,0 Tổng 87,4 12,6 70,9 29,1 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) Do nắm vững thông tin, quy trình thực nên khơng có trường hợp bị loại trình đấu giá Về mức chêch lệch giữ giá khởi điểm giá trúng đấu giá 70,9 % cao 29,1% thấp Đặc biệt thị trấn Ngô Đồng điều tra 38 người trúng đấu giá 84,2% đánh giá mức chênh lệch cao điều cho thấy việc xây dựng giá khởi điểm thị trấn Ngô Đồng chưa sát với giá thực tế thị trường 3.3.2.4 Đánh giá sau trúng đấu giá Kết điều tra 127 người tham gia đấu giá có 69 người trúng đấu giá Trong số người dân trúng đấu giá có 82,6% hài lịng với giá trúng 17,4% khơng hài lòng Như hầu hết giá trúng phù hợp với khả tài người trúng đấu giá Bảng 3.16: Đánh giá sau trúng đấu giá STT Tên dự án TT.Ngô Đồng Xã Giao Thiện Xã Giao Phong Tổng Số Hài lịng Có QĐ phê người giá duyệt trúng Phiế Tỷ lệ Phiếu Tỷ lệ đấu giá u 15 12 80,0 15 100,0 22 17 77,3 22 100,0 32 28 87,5 32 100,0 69 57 82,6 69 100,0 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) 67 Thủ tục cấp GCN Phiế Tỷ lệ u 15 100,0 22 100,0 32 100,0 69 100,0 Sau trúng đấu giá, quan chức làm tốt nhiệm vụ mình, 100% trường hợp có định phê duyệt 100% trường hợp trúng đấu giá sau làm đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 3.4 Thuận lợi, hạn chế đề xuất giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Giao Thuỷ 3.4.1 Thuận lợi Trong giai đoạn từ 2018-2022 công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Giao Thủy đạt mặt sau: công khai minh bạch thông tin liên quan đến lô đất đưa đấu giá xã, thị trấn; Hội đồng đấu giá chủ yếu thực trình tự thủ tục, quy chế đấu giá; thủ tục sau trúng đấu giá quan chức thực tốt; dự án xây dựng dựa nhu cầu địa phương nằm quy hoạch, kế hoạch hàng năm; Tạo nguồn thu lớn cho ngân sách địa phương 3.4.2 Một số tồn tại, hạn chế Một số tồn tại, hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Giao Thủy: - Giá khởi điểm: Xây dựng giá khởi điểm chưa phù hợp với giá thực tế thị trường đặc biệt xã Giao Xuân năm (2018-2022) đấu giá không thực hiệc dự án đấu giá xã Giao Hà, xã Giao Yến có dự án đấu giá có người tham gia đấu giá (năm 2019, 2022) - Quy trình, thủ tục đấu giá: + Thủ tục sau đấu giá QSDĐ thực rườm phức tạp, thủ tục liên quan đến nhiều quan khác + Hình thức đấu giá tiến hành theo hình thức bỏ phiếu kín, tạo điều kiện thuận lợi cho cơng tác đấu giá nhanh chóng, dự án hồn thành cơng tác đấu giá ngày kết 68 đấu giá không đạt mức giá cao giá trúng đấu giá chưa phải giá cao + Mức tiền đặt trước tổ chức bán đấu giá quy định cho bán đấu giá 10% Mức đặt cọc thấp cịn tượng số người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất móc nối với để đấu giá người trúng đấu giá không nộp tiền xin rút khỏi danh sách, người trúng giá thứ hai thừa nhận trúng giá + Thông tin đấu giá quyền sử dụng đất chưa đảm bảo, thời gian niêm yết ngắn, thông báo đấu giá quyền sử dụng đất cách kệnh thơng tin đại chúng cịn hạn chế - Cơng tác tra, kiểm tra: + Hiện hầu hết xã, thị trấn đấu giá đất có trường hợp người tham gia đấu giá mang tính đầu đất đai, nhu cầu đất, nhà thực + Có nhiều người tham giá đấu giá khơng nhằm mục đích đấu giá lơ đất mà mục đích họ đẩy giá lơ đất lên cao gây khó khăn cho người thực muốn đấu lơ đất ảnh hưởng nhiều đến việc thành công hay không thành công dự án - Chuyên môn ban tổ chức đấu giá: + Đội ngũ cán làm công tác định giá đất kiêm nhiệm, nhiều việc, chưa đào tạo chuyên nghiệp lĩnh vực định giá, khả hiểu phương pháp xác định giá khởi điểm chưa thật sát với giá thị trường + Việc xếp lịch đấu giá quyền sử dụng đất theo kế hoạch huyện chưa hợp lý thời điểm thị trường sôi động dẫn đến số lô đất bán đấu giá không nhiều, số tiền trúng đấu giá so với giá khởi điểm lô đất không cao 69 3.4.5 Đề xuất số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Giao Thủy - Xác định giá khởi điểm : Việc xây dựng giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất với tham gia bên thứ ba độc lập, minh bạch đóng vai trị quan trọng - Trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất Thông tin đấu giá quyền sử dụng đất: cần đăng tải trang báo in, báo hình, kênh truyền hình cách cụ thể, rõ ràng Cần thành lập trang thông tin điện tử cụ thể đấu giá Về thời gian niêm yết, cần tăng thêm khoảng thời gian yêu cầu phải niêm yết bất động sản 90 ngày trước đưa vào đấu giá Bên cạnh đó, nên sửa đổi phải có phiên đấu giá liên tục mà có người tham gia không thành chuyển sang hình thức giao đất khơng thơng qua đấu giá Để hạn chế tình trạng bỏ cọc, cần tăng mức tiền đặt cọc từ 20 đến 30% giá đất trúng đấu giá phải nộp sau công bố kết Nếu người trúng đấu giá khơng nộp đủ tiền đặt cọc bị loại đấu giá tiếp tục - Tăng cường công tác kiểm tra, tra: Tăng cường công tác kiểm tra, tra việc đấu giá quyền sử dụng đất định giá đất địa phương Bảo đảm công khai minh bạch, cạnh tranh bình đẳng, khơng để xảy tình trạng thơng đồng, móc ngoặc đấu giá - Nâng cao lực hệ thống tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất định giá đất: Tổ chức tập huấn hàng năm cho cán tham gia công tác xác định giá đất nhằm nâng cao trình độ chun mơn, nghiệp vụ Các cán tham gia công tác xác định giá khởi điểm phải thường xuyên cập nhật văn bản, quy định ban hành, thông tin giá đất thị trường để kịp thời điều chỉnh giá đất cho phù hợp 70 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN Huyện Giao Thuỷ nằm cực Nam đồng châu thổ sơng Hồng có nhiều tiềm để xây dựng phát triển kinh tế đa dạng, phong phú sở tiếp tục ổn định sản xuất nông nghiệp Công tác Quản lý đất đai Nhà nước, quan, ban ngành địa bàn huyện quan tâm trọng, đặc biệt công tác đấu giá quyền sử dụng đất nguồn thu lớn vào ngân sách nhà nước huyện Đấu giá QSDĐ huyện Giao Thủy chủ yếu giải đất cho người dân Giai đoạn 2018-2022 huyện xây dựng 92 dự án tổ chức đấu giá thành công 89 dự án với tổng diện tích 231.405,5m2, 22 xã thị trấn, thu số tiền 600,748 tỷ đồng cho ngân sách nhà nước địa phương Các khu vực đại diện trung tâm thị trấn, gần trung tâm thị trấn xa trung tâm thị trấn có phiên đấu giá quyền sử dụng đất thành công Thị trấn Ngô Đồng mức chênh lệch giá khởi điểm giá trúng cao (1,08 lần); Xã Giao phong mức chênh lệch 1,12 lần; Xã Giao Thiện có mức chênh lệch 1,23 lần Công tác đấu giá QSDĐ huyện Giao Thủy cán người tham gia đấu giá đánh giá: công tác đấu giá tổ chức công khai minh bạch (chiếm 95,3%); hội đồng đấu giá thực trình tự thủ tục, quy chế đấu giá (chiếm 87,4%); thủ tục sau trúng đấu giá quan chức thực tốt (chiếm 100%); dự án xây dựng dựa nhu cầu địa phương nằm quy hoạch, kế hoạch hàng năm (chiếm 100%) Việc xây dựng giá khởi điểm tương đối sát với giá thị trường, nhiên cơng tác tổ chức cịn có bất cập xếp lịch đấu giá chưa phù hợp, công tác tuyên truyền khu vực đấu giá chưa sâu rộng Để công tác đấu giá QSDĐ huyện đạt kết cao thời gian tới, huyện cần định giá khởi điểm bán đấu giá khu đấu 71 giá cho phù hợp với giá thị trường, xây dựng sở hạ tầng tuyên truyền tốt khu vực chuẩn bị đưa đấu giá KIẾN NGHỊ - Do điều kiện thời gian có hạn nên đề tài chưa nghiên cứu sâu vấn đề liên quan tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Giao Thủy Đề nghị tiếp tục nghiên cứu sâu nhằm lý giải vấn đề liên quan đến hình thức đấu giá - Đề nghị đơn vị liên quan đến công tác đấu giá huyện Giao Thủy nghiên cứu, lựa chọn áp dụng giải pháp phù hợp để công tác đấu giá huyện Giao Thủy đạt kết tốt 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tiếng việt Bộ tư pháp, 2022 Thông tư số 02/2022/TT-BTP Hướng dẫn chựa chọn đấu giá tài sản Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất Chính phủ (2014), Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 Chính phủ quy định khung giá đất Luật đât đai, 2013 Đoàn Ngọc Phương, 2022 Kinh nghiệm định giá đất số nước giới khả áp dụng vào Việt Nam Trung tâm Định giá đất Kiểm định địa Tổng cục Quản lý Đất đai Nguyễn Thị Kim Ngọc, 2022 Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất qua thực tiễn tỉnh Bình Dương Tạp chí cơng thương Quốc hội (2014) Luật Kinh doanh bất động sản 2014, số 66/2014/QH13 Nguyễn Tân Thịnh (2012) Đấu giá quyền sử dụng đất: Công cụ giải xúc, Tạp chí tài số 10/2012 10 Nguyễn Quốc Toản, Nguyễn Tiến Đạt, 2021 Một số vấn đề pháp lý tồn đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất Tạp chí xây dựng 11 UBND tỉnh Nam Định, Quyết định số 32/2014/QĐ-UB ngày 30/12/2014 UBND tỉnh Nam Định việc ban hành bảng giá loại đất đại bàn tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 - 2020 12 UBND tỉnh Nam Định, Quyết định số 39/2013/QĐ-UB ngày 09/12/2013 UBND tỉnh Nam Định việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản 73 quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh Nam Định 13 UBND huyện Giao Thủy , Báo cáo quy hoạch sử dụng đất năm 2022 kế hoạch sử dụng đến năm 2025 14 Ủy ban nhân dân huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định, Báo cáo quy hoạch SDĐ giai đoạn 2016 – 2020 huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định 74 Phụ lục PHIẾU ĐIỀU TRA (Dành cho cán chuyên môn) Họ tên điều tra viên: Phạm Văn Chỉnh Ngày điều tra: PHẦN A: THÔNG TIN CHUNG Họ tên người vấn: Tuổi: Nam  Nữ  Trình độ: Chức danh: Cơ quan: Địa chỉ: Điện thoại: Fax.: PHẦN B: NỘI DUNG PHỎNG VẤN Ông/Bà cho biết, trình đấu giá quyền sử dụng đất huyện Giao Thủy có theo quy trình đấu giá luật đất đai năm 2013 khơng?  có  Khơng Ơng/Bà cho biết, dự án đấu giá có nằm kế hoạch địa phương không  Có  Khơng Ơng/Bà cho biết, xây dựng dự án có dựa theo nhu cầu địa phương khơng  Có  Khơng Ơng/Bà cho biết thực đấu giá quyền sử dụng đất dự án có cơng khai khơng  Có  Khơng Ơng/Bà cho biết dự án đấu giá quyền sử dụng đất có nằm kế hoạch thực hàng năm không  Có  Khơng Ơng/Bà đánh giá giá khởi điểm dự án đấu giá, có phù hợp với nhu cầu thị trường khơng?  Có  Khơng Ơng/Bà yếu tố sau ảnh hưởng tới giá đất đấu giá (có thể tích nhiều yếu tố)  Vị trí lơ đất  Diện tích lơ đất  Số lượng người tham gia đấu giá Ông bà cho biết, thực đấu giá quyền sử dụng đất, cán có thực quy định khơng?  Có  Khơng Ông bà cho biết, cán tham gia tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất có làm trách nhiệm quyền hạn giao không?  Có  Khơng 10 Ơng/Bà cho biết q trình đấu giá có tác nhân gây khó khăn người tham gia đấu giá hay khơng?  Có  Khơng 11 Ơng/Bà cho biết có tác nhân làm ảnh hưởng đến kết đấu giá hay khơng?  Có  Khơng 12 Xin Ơng/Bà cho biết ý kiến đề xuất nhằm cải thiện quy trình, thủ tục thực cơng tác đấu giá? ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… Xin chân thành cảm ơn hợp tác Ông/Bà! Người vấn (Ký ghi rõ họ tên) Phụ lục PHIẾU ĐIỀU TRA (Dành cho người dân) Họ tên điều tra viên: Phạm Văn Chỉnh Ngày điều tra: PHẦN I: THÔNG TIN CHUNG Họ tên người vấn: Tuổi: Nam  Nữ  Địa chỉ: Điện thoại: Fax.: Dự án tham gia đấu giá: PHẦN II: NỘI DUNG PHỎNG VẤN NGƯỜI THAM GIA ĐẤU GIÁ Ông/Bà cho biết phương án tổ chức đấu giá có cơng khai khơng?  Có  Khơng Ơng/Bà cho biết thơng tin đấu giá lơ đất có thơng báo cơng khai khơng?  Có  Khơng Ơng/Bà cho biết giá khởi điểm lo đất tham gia đấu giá có niêm yết cơng khai khơng?  Có  Khơng Ơng/Bà cho biết lơ đất đấu giá có nằm quy hoạch đại phương khơng  Có  Khơng Ơng/Bà cho biết giá khởi điểm lơ đất đấu giá có phù phù hợp khơng?  Cao  Vừa  Thấp Ông/Bà cho biết bước giá có phù hợp khơng  Có  Khơng Ơng bà cho biết quy trình đấu giá có phù hợp với quy chế địa phương khơng  Có  Khơng Ông/Bà đánh giá mức chênh lệch giá khởi điểm với giá trúng thầu  Cao  Thấp Xin Ông/Bà cho biết ý kiến đề xuất nhằm cải thiện quy trình, thủ tục thực công tác đấu giá? ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… …………………… …………………………………………………………… ……………………………………………………………………… PHẦN III: NỘI DUNG PHỎNG VẤN NGƯỜI TRÚNG ĐẤU GIÁ 10 Ơng bà có hài lịng kết phiên đấu ông bà tham gia khơng Có Khơng 11 Ơng bà có định phê duyệt trúng đấu giá ô đất mà tham gia đấu giá trúng chưa Có………………… Chưa 12 Ơng/Bà nhận thơng báo thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lơ đất mà trúng đấu giá chưa  Có  Khơng Xin chân thành cảm ơn hợp tác Ông/Bà! Người vấn (Ký ghi rõ họ tên)