Ngoài ra còn mang lại hiệu quả về mặt xã hội và trong công tác quản lý và sử dụng đất đai Cán bộ và người dân đều đánh giá công tác tổ chức đấu giá đất đảm bảo được tính minh bạch công k
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM PHẠM THỊ KIM NGÂN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NGHI LỘC TỈNH NGHỆ AN, GIAI ĐOẠN 2018 – 2022 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thị Lợi Thái Nguyên – 2023 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin khẳng định rằng, toàn số liệu kết nghiên cứu trình bày luận văn hồn tồn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan, giúp đỡ cho việc hoàn thành luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Thái Nguyên, ngày tháng năm 2023 Tác giả luận văn Phạm Thị Kim Ngân i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hoàn thành luận văn, nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc Tiến sỹ Nguyễn Thị Lợi tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập thực đề tài Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Phòng Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý Đất đai, Khoa Quản lý Đất đai – Đại học Nông lâm Thái Nguyên tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài hoàn thành luận văn Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./ Thái Ngun, ngày tháng năm 2023 Tác giả luận văn Phạm Thị Kim Ngân ii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN THẠC SĨ viii THESIS ABSTRACT x MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài 3 Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài 3.1 Ý nghĩa khoa học 3.2 Ý nghĩa thực tiễn CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 1.1.1 Khái quát giá đất, định giá đất 1.1.2 Các hình thức đấu giá 1.1 Các yếu tố xác định giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.4 Các phương pháp định giá đất đấu giá Quyền sử dụng đất 11 1.1.5 Các hình thức đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 12 1.1.6 Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất 12 1.1.7 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất 21 1.2 Cơ sở pháp lý đấu giá quyền sử dụng đất 21 1.3 Cơ sở thực tiễn đề tài 23 1.3.1 Công tác đấu giá đất số nước giới 23 1.3.2 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 25 1.4 CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI 29 CHƯƠNG ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 32 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 32 iii 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 32 2.2 Nội dung nghiên cứu 32 2.2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, thực trạng phát triển kinh tế - xã hội tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Nghi Lộc .32 2.2.2 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án đấu giá địa huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An 32 2.2.3 Phân tích hiệu cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Nghi Lộc 33 2.2.4 Một số tồn hạn chế đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá đấu giá quyền sử dụng đất huyện Nghi Lộc 33 2.3 Phương pháp nghiên cứu 33 2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu .33 2.3.2 Phương pháp phân tích tổng hợp, xử lý số liệu 34 2.3.3 Phương pháp biểu đồ, bảng biểu .34 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 35 3.1 Khái quát tình hình huyện Nghi Lộc, Tỉnh Nghệ An 35 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 35 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 40 3.1.3 Khái quát chung tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn huyện Nghi Lộc .42 3.1.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Nghi Lộc 46 3.2 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An 48 3.2.1 Kết đấu giá quyền sử dụng đất số dự án đấu giá địa huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An 48 3.3 Phân tích hiệu cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Nghi Lộc 62 3.3.1 Hiệu kinh tế .63 3.3.2 Hiệu xã hội .67 3.3.3 Hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai 67 iv 3.4 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua ý kiến cán quản lý người dân 59 3.4.1 Đối với cán quản lý 59 3.4.2 Đối với người dân 61 3.4 Một số tồn hạn chế đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Nghi Lộc 69 3.4.1 Hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Nghi Lộc 69 3.4.2 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An 70 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 71 Kết luận 71 Kiến nghị .72 v DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1 Cơ cấu kinh tế giai đoạn 2018-2022 huyện Nghi Lộc 40 Bảng 3.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Nghi Lộc năm 2020 46 Bảng 3.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án Khu đô thị thị trấn Quán Hành, huyện Nghi Lộc 49 Bảng 3.4 Thông tin lô đất trúng đấu giá quyền SD đất dự án Khu đô thị thị trấn Quán Hành 50 Bảng 3.5 Kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án Quy hoạch khu dân cư xã Nghi Văn .52 Bảng 3.6 Thông tin lô đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất Dự án xã Nghi Văn 53 Bảng 3.7 Kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án Quy hoạch khu dân cư xã Nghi Phong 57 Bảng 3.8 Danh sách hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá quyền SD đất Dự án Quy hoạch khu dân cư xã Nghi Phong 58 Bảng 3.9: Hiệu kinh tế công tác đấu giá uyền sử dụng đất qua số dự án huyện Nghi Lộc- Nghệ An 63 Bảng 3.10: Chênh lệch giá đất giá thị trường giá trúng đấu giá qua dự án huyện Nghi Lộc- Nghệ An 65 Bảng 3.11: Kết điều tra cán làm công tác đấu giá QSD đất 60 Bảng 3.12: Kết điều tra người tham gia đấu giá QSD đất 61 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ BĐS Bất động sản BTC Bộ Tài BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường BTP Bộ Tư pháp CSHT Cơ sở hạ tầng ĐVHC Đơn vị hành GCN Giấy chứng nhận NĐ-CP Nghị định Chính phủ QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất TT Thông tư Trđ Triệu đồng UBND Ủy ban nhân dân vii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN THẠC SĨ Thơng tin chung 1.1 Họ tên tác giả luận văn: Phạm Thị Kim Ngân 1.2 Tên luận văn: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Nghi Lộc tỉnh Nghệ An, giai đoạn 2018 - 2022” 1.3 Ngành khoa học luận văn: Quản lý đất đai; Mã số: 8.85.01.03 1.4 Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thị Lợi 1.5 Cơ sở đào tạo: Trường Đại học Nông lâm –Đại học Thái Nguyên Mục đích nghiên cứu: Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An; Phân tích hiệu cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu; Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An Phương pháp nghiên cứu Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp; Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp; Phương pháp phân tích, xử lý số liệu; Phương pháp biểu đồ, bảng biểu Kết nghiên cứu kết luận Nghi Lộc có vị trí địa lý thuận lợi, cửa ngõ thành phố Vinh - Trung tâm văn hóa trị tỉnh Nghệ An giao lưu kinh tế văn hóa khu vực Bắc Trung Bộ Nằm vùng quy hoạch phát triển kinh tế trọng điểm tỉnh Nghệ An vùng quy hoạch Nam Nghệ - Bắc Hà Là địa bàn thuận lợi cho việc bố trí khu công nghiệp nhà máy sản xuất, góp phần thúc đẩy phát triển theo hướng cơng nghiệp hoá, đại hoá tỉnh Nghệ An Kết thực đấu giá 03 dự án huyện Nghi Lộc: Dự án khu đô thị Quán Hành thu hút 156 hồ sơ đăng ký, kết thúc phiên đấu giá có 32/39 lơ đất trúng giá Giá trúng thấp 6.930.000 đ/m2, giá trúng cao 9.810.000 đ/m2 Tổng số tiền thu 56.609.862.000 đồng tăng 10.874.561.100 đồng (tăng 1,24 lần so với mức thu với giá khởi đầu); Dự án khu dân cư xã Nghi Văn có diện tích quy hoạch 10.300,9 m2, chia thành 51 lô Phiên đấu giá diễn với 95 lượt người tham gia đấu giá, 48/51 lô đất trúng giá Tổng số tiền thu từ phiên đấu giá 61.353.791.000 đồng Cao so với số tiền thu so với giá khởi điểm 14.962.091.000 đồng (gấp 1,32 lần); Dự án viii Quy hoạch khu dân cư xã Nghi Phong: Tổng diện tích đất đấu giá 5.890,4 m2 chia thành 33 lô, thu hút 75 lượt người tham gia đấu giá, 33 lô đất trúng giá với tổng giá trị thu 47.108.164.000 đồng (gấp 1,44 lần so với giá khởi điểm) Đấu giá quyền sử dụng đất mang lại lợi ích mặt kinh tế: Ba dự án thu cho ngân sách nhà nước 674.560.577.000 đ, cao 40.282.118.000 so với hình thức giao đất truyền thống Ngồi mang lại hiệu mặt xã hội công tác quản lý sử dụng đất đai Cán người dân đánh giá công tác tổ chức đấu giá đất đảm bảo tính minh bạch cơng khai, quy trình, quy định (chiếm 100% ý kiến đánh giá) Bên cạnh có ý kiến cho công tác thông báo đấu giá chậm, hình thức thơng báo chưa phong phú (15%) Những tồn công tác tổ chức dấu giá đất: Hiện tượng “cị đấu giá”; để lộ thơng tin người đăng ký tham gia đấu giá; tình trạng “xã hội đen” đe dọa cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá phải xin rút hồ sơ; thông đồng Tổ chức tư vấn định giá với người tham gia đấu giá để “dìm giá”; quy định pháp luật đấu giá đất chưa đồng bộ, có quy định chồng chéo gây khó khăn cho cán tổ chức người dân tham gia đấu giá Giải pháp khắc phục thống trình tự, thủ tục tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất; tăng cường lực hiệu công tác kiểm tra xử lý vi phạm trước sau đấu giá Như vậy, kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án huyện Nghi Lộc tăng ngân sách cho huyện mang lại hiệu mặt xã hội công tác quản lý sử dụng đất đai Tuy nhiên, công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cịn gặp nhiều hạn chế cơng tác tổ chức; lực cán công tác tra, kiểm tra trước sau tổ chức đấu giá Người hướng dẫn khoa học Học viên (Họ, tên chữ ký) (Họ, tên chữ ký) TS Nguyễn Thị Lợi Phạm Thị Kim Ngân ix - Đối với người sử dụng đất: Đất để đấu giá đất phê duyệt quy hoạch nên tính an tồn cao, người mua Nhà nước bảo đảm tính pháp lý lô đất, đảm bảo sử dụng đất hợp pháp đầy đủ giấy tờ Nếu mua đất thị trường tự do, người mua thường phải nhiều cơng để tìm hiểu giấy tờ hay vị trí quy hoạch đất đưa định riêng đất đem đấu giá, yếu tố đảm bảo Đấu giá QSD đất tiến hành công khai, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác Trước đấu giá tiến hành, người tham gia đấu giá nghiên cứu hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa tiến hành tìm hiểu thơng tin thị trường khu vực đấu giá nên nhìn nhận, đánh giá giá trị thực tế mảnh đất đem đấu giá Do vậy, tham gia họ chủ động trả với giá họ xác định thường đưa giá thấp so với việc mua đất theo cách thông thường thị trường Không phí hoa hồng (mơi giới) loại phí khác mà trung tâm môi giới thường đặt Sau tìm hiểu cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án nêu so sánh phần chênh lệch giá thấp cao trúng đấu giá với giá thấp cao thực chuyển quyền sử dụng đất thị trường Bảng 3.12: Chênh lệch giá đất giá thị trường giá trúng đấu giá qua dự án huyện Nghi Lộc- Nghệ An Khu Giá trúng đấu giá Giá thực tế thị (đồng) trường (đồng) đất đấu giá Chênh lệch (lần) Giá thấp Giá cao Giá thấp Giá cao Thấp Cao Khu đô thị thị trấn 6.930.000 9.810.000 15.000.000 25.200.000 8.070.000 15.390.000 4.651.000 8.636.000 7,500.000 Quán Hành Dự án xã Nghi Văn 65 10.265.000 2.849.000 1.629.000 Khu Giá trúng đấu giá Giá thực tế thị (đồng) trường (đồng) đất đấu giá Chênh lệch (lần) Giá thấp Giá cao Giá thấp Giá cao Thấp Cao Khu dân cư xã Nghi 5.695.000 10.677.000 11.000.000 15.000.000 5.305.000 4.323.000 Phong (Nguồn: Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Nghi Lộc số liệu điều tra trực tiếp) Qua bảng số liệu cho thấy, giá đất có chênh lệch lớn giá trúng thầu giá bán thực tế thị trường Ví dụ dự án khu thị Qn Hành giá đất chênh lệch từ 8.070.000 - 15.390.000 đ so với giá bán thị trường Nếu thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất thơng qua hình thức đấu giá người dân mua lô đất với giá hợp lý với mức giá quy định Nếu chuyển nhượng theo hình thức thơng thường người mua nhận rủi ro hay gặp phải tượng bong bóng bất động sản làm cho người thực có nhu cầu mua nhà để tiếp tục bên cạnh thị trường, để quan sát, mỏi mòn cân mức thu nhập vốn khiêm tốn Khả tích lũy họ để đáp ứng cho nhu cầu thiết thực ngày trở nên bất khả thi, giá trị BĐS khơng ngừng tăng cao Những sóng trượt giá liên tục xuất hiện, trực tiếp làm tăng chi phí sinh hoạt thường nhật (nói chung) – tốc độ phát triển thu nhập bình qn ln mức thấp nhiều lần so với số có liên quan đến chi phí kinh tế, xã hội khác…Do vậy, để phần ổn định thị trường BĐS thời gian tới không ngừng cải thiện đời sống nhân dân nhu cầu nhà ở, quan chức phải đầu tư nghiên cứu sách có liên quan đến BĐS như: điều tiết thị trường BĐS thuế nhằm chống đầu cơ; thu thuế lũy tiến BĐS cá nhân doanh nghiệp; áp dụng luật thừa kế BĐS Ngoài thu nhập đối tượng làm thuê hưởng lương (công, tư chức) cần kịp thời điều chỉnh cho hợp lý nhằm tạo động lực cống hiến suất lao động cao họ Như vậy, kết thu từ đấu giá QSD đất khẳng định vai trò đất đai kinh tế thị trường, thừa nhận quyền sử dụng đất hàng hóa hoạt động thị trường bất động sản 66 3.3.2 Hiệu xã hội Thị trường BĐS (quyền sử dụng đất) huyện Nghi Lộc hình thành năm gần trình phát triển Sự đời hình thức đấu giá góp phần làm sôi động cho thị trường BĐS, thúc đẩy phát triển thị trường BĐS huyện Nghi Lộc Tạo khu dân cư đồng với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng nhu cầu người dân, tạo điều kiện môi trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch chung Với nguồn thu lớn từ đấu giá quyền sử dụng đất, bên cạnh việc đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống sở hạ tầng: hệ thống đường giao thông, trường học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống điện, công viên, vườn hoa Nguồn vốn huy động từ đấu giá QSD đất hỗ trợ đắc lực cho việc chuyển dịch cấu kinh tế, cấu ngành nghề, áp dụng mơ hình sản xuất nông nghiệp Như vậy, đấu giá quyền sử dụng đất góp phần làm phong phú cho hoạt động thị trường BĐS Nhà nước tham gia vào thị trường với tư cách nhà quản lý với mệnh lệnh hành cứng nhắc (Quyết định giao đất cho ai? Diện tích nào? Mức giá bao nhiêu? Giá tính thuế nào?) mà tham gia trực tiếp vào thị trường BĐS với tư cách bên đối tác Những yếu tố: giá bán mảnh đất, người nhận quyền sử dụng đất (mua mảnh đất) thị trường người tham gia định mà Nhà nước không cần can thiệp Đấu giá đất cách xã hội hoá để thu hút người dân tham gia vào phát triển quỹ đất, quỹ nhà, từ tạo nguồn vốn để giải sách xã hội khác như: tạo quỹ nhà cho người thu nhập thấp, hỗ trợ gia đình sách khó khăn cải thiện chỗ ở… Với giá đất công bố đấu giá quyền sử dụng đất loại bỏ tâm lý hoang mang, giao động giá đất chủ thể tham gia thị trường, xoá “giá ảo” BĐS, góp phần tạo bình ổn giá đất đai, tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững 3.3.3 Hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai Ngoài hiệu mặt kinh tế, xã hội, đấu giá QSD đất mang lại hiệu việc quản lý sử dụng đất đai, thể nội dung sau: 67 - Đất đai, tư liệu sản xuất đặc biệt, tài sản quốc gia với đặc điểm đặc thù riêng, đất đai tham gia vào thị trường khai thác triệt để tiềm giá trị, tạo nguồn thu phục vụ cho nghiệp cơng nghiệp hố, đại hố đất nước, khẳng định đấu giá QSD đất biện pháp tích cực khai thác quỹ đất hiệu Kết thu từ đấu giá QSD đất khẳng định vai trò đất đai kinh tế thị trường, thừa nhận đất đai, QSD đất hàng hoá hoạt động thị trường BĐS - Đấu giá QSD đất sở, để Nhà nước định giá đất, hình thành thị trường BĐS góp phần tạo mặt giá cả, tạo ổn định cho thị trường BĐS Nếu đấu giá quyền sử dụng đất tiến hành thường xuyên, liên tục phạm vi toàn Huyện giúp Huyện thống kê giá đất chuyển nhượng thực tế xã, phường khoảng thời gian định Đây cứ, sở quan trọng giúp Nhà nước định giá đất sát với giá chuyển nhượng đất thực tế, hạn chế thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản đất đai - Đấu giá QSD đất, với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nhanh gọn, qua nhiều cấp chế giao, cấp đất, thủ tục rườm rà, gây lãng phí thời gian, tiền của Nhà nước nhân dân - Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất triển khai thực nhanh chóng, thuận lợi quan quản lý đất đai, tạo niềm tin người sử dụng đất - Đấu giá quyền sử dụng đất hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo cạnh tranh lành mạnh đối tượng tham gia đấu giá nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời loại bỏ yếu tố tiêu cực chế "Xin, cho" tồn nhiều địa phương, góp phần lành mạnh hố thủ tục hành chính, đẩy nhanh q trình cơng nghiệp hố, đại hố đất nước - Giải chuyển mục đích cho khu vực đất nông nghiệp nằm xen lẫn khu dân cư, khu vực đất đơn vị không sử dụng, đất nằm lẫn cơng trình khác - Tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất sử dụng để xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật góp phần cho việc sử dụng đất khu vực đầu tư cơng trình kỹ thuật vào nề nếp hơn, giảm tình trạng lấn chiếm đất đai trái phép 68 3.4 Một số tồn hạn chế đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua dự án điều tra huyện Nghi Lộc giai đoạn 2018-2022 3.4.1 Hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua dự án điều tra huyện Nghi Lộc - Hiện tượng “cò đấu giá”, “quân xanh- quân đỏ”, để lộ thông tin người đăng ký tham gia đấu giá trước đấu giá diễn tình trạng “xã hội đen” đe dọa cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá phải xin rút hồ sơ; thông đồng Tổ chức tư vấn định giá với người tham gia đấu giá để “dìm giá” Mặc dù Luật Đấu giá tài sản có quy định việc đấu giá viên định dừng đấu giá phát có hành vi thơng đồng, dìm giá gây rối, trật tự đấu giá thông báo cho tổ chức đấu giá tài sản (điểm d khoản Điều 19 Luật Đấu giá tài sản) yêu cầu người có tài sản đấu giá có cho tổ chức đấu giá tài sản, đấu giá viên có hành vi thơng đồng, móc nối với người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, tổ chức thẩm định giá, tổ chức giám định tài sản đấu giá, cá nhân, tổ chức khác để làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá, dìm giá, làm sai lệch hồ sơ đấu giá kết đấu giá tài sản; cản trở, gây khó khăn cho người tham gia đấu giá việc đăng ký tham gia đấu giá, tham gia đấu giá (điểm c, điểm d khoản Điều 47 Luật Đấu giá tài sản), nhiên, trình thực đấu giá, hành vi vi phạm nêu khó nhận biết, khó bị phát Có tượng trả giá cao số lơ đất bỏ cọc nhằm gây hiệu ứng tạo mặt giá ảo để mua đi, bán lại nhiều lô đất trúng đấu giá khác bán lô đất mua gom khu vực nhằm thu lợi - Các quy định pháp luật đấu giá đất chưa đồng bộ, cịn có quy định chồng chéo, cụ thể sau: Pháp luật quản lý thuế có quy định hết thời hạn theo thông báo quan thuế, người sử dụng đất chưa nộp đủ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định quan thuế gia hạn phải chịu phạt chậm nộp theo quy định Điều 59 Luật Quản lý thuế Tuy nhiên, việc nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định khoản 21 Điều Nghị định số 148/2020/NĐ-CP quy định: “Trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền không nộp đủ tiền theo phương án đấu giá quyền sử dụng đất Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hủy định công nhận kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật” Như vậy, pháp luật cịn có quy định chưa 69 thống việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất Pháp luật đấu giá tài sản khơng có quy định việc dừng đấu giá có dấu hiệu bất thường việc đẩy giá trúng đấu giá lên cao, gây hiệu ứng tiêu cực Quy định không đầy đủ, không rõ ràng việc xem xét điều kiện vốn chủ sở hữu, cam kết bảo lãnh ngân hàng, chứng minh minh bạch, tính khả thi huy động vốn, tính khả thi phương án đầu tư kinh doanh khu đất trúng đấu giá Chưa có chế tài xử lý khoản tiền người trúng đấu giá nộp dở dang trường hợp phải hủy hợp đồng trúng đấu giá đất Việc áp dụng pháp luật quản lý thuế để xử lý cho trường hợp đấu giá đất chưa phù hợp việc thực cam kết hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trúng đấu giá tự nguyện theo pháp luật dân sự, không giống trường hợp Nhà nước ban hành định giao đất, cho thuê đất (quyết định hành chính) Thời gian từ đấu giá đất đến hết hạn nộp tiền trúng đấu giá dài sơ hở để công ty tham gia đấu giá thực ý đồ thổi giá bất động sản để tăng giá trị cổ phiếu, cấu lại khoản nợ ngân hàng, bán hàng tồn đọng 3.4.2 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An Một là, tập trung rà sốt để quy định thống trình tự, thủ tục tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất; quy định điều kiện vốn chủ sở hữu, cam kết bảo lãnh ngân hàng, tính khả thi huy động vốn, tính khả thi phương án đầu tư kinh doanh khu đất trúng đấu giá; bổ sung quy định sau bán đấu giá kết thúc, người trúng đấu giá phải nộp số tiền đặt cọc để đảm bảo thực hợp đồng theo kết trúng đấu giá bán đấu giá phải tính theo giá trị kết trúng đấu giá (Điều 39 Luật Đấu giá tài sản quy định người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước từ 5-20% giá khởi điểm tham gia đấu giá - khoản tiền coi khoản đặt trước để tham gia đấu giá) Hai là, bổ sung chế tài xử phạt trường đặt cọc, sau bỏ cọc để hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để đầu cơ, thổi giá Người trúng đấu giá bỏ cọc không tham gia đấu giá khác thời gian định 70 Ba là, bổ sung quy định việc dừng đấu giá có dấu hiệu bất thường việc đẩy giá trúng đấu giá lên cao, gây hiệu ứng tiêu cực Bốn là, bổ sung quy định xử lý thu hồi nộp vào ngân sách nhà nước khoản tiền người trúng đấu giá nộp dở dang trường hợp phải hủy hợp đồng trúng đấu giá đất Năm là, bổ sung quy định thời hạn nộp tiền trúng đấu giá, không cho phép chậm phạt chậm nộp quy định chung pháp luật quản lý thuế Sáu là, sửa đổi Luật Đất đai luật khác có liên quan để có sách tạo chế thuận lợi cho việc thu hồi đất theo quy hoạch, đầu tư xây dựng sở hạ tầng đồng để tạo quỹ đất, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất làm nhiệm vụ bình ổn giá đất thị trường có dấu hiệu sốt đột biến KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Nghi Lộc có vị trí địa lý thuận lợi, cửa ngõ thành phố Vinh - Trung tâm văn hóa trị tỉnh Nghệ An giao lưu kinh tế văn hóa khu vực Bắc Trung Bộ Nằm vùng quy hoạch phát triển kinh tế trọng điểm tỉnh Nghệ An vùng quy hoạch Nam Nghệ - Bắc Hà Là địa bàn thuận lợi cho việc bố trí khu cơng nghiệp nhà máy sản xuất, góp phần thúc đẩy phát triển theo hướng cơng nghiệp hố, đại hoá tỉnh Nghệ An Kết thực đấu giá 03 dự án huyện Nghi Lộc: Dự án khu đô thị Quán Hành thu hút 156 hồ sơ đăng ký, kết thúc phiên đấu giá có 32/39 lơ đất trúng giá Giá trúng thấp 6.930.000 đ/m2, giá trúng cao 9.810.000 đ/m2 Tổng số tiền thu 56.609.862.000 đồng tăng 10.874.561.100 đồng (tăng 1,24 lần so với mức thu với giá khởi đầu); Dự án khu dân cư xã Nghi Văn có diện tích quy hoạch 10.300,9 m2, chia thành 51 lô Phiên 71 đấu giá diễn với 95 lượt người tham gia đấu giá, 49/51 lô đất trúng giá Tổng số tiền thu từ phiên đấu giá 61.353.791.000 đồng Cao so với số tiền thu so với giá khởi điểm 14.962.091.000 đồng (gấp 1,32 lần); Dự án Quy hoạch khu dân cư xã Nghi Phong: Tổng diện tích đất đấu giá 5.890,4 m2 chia thành 33 lô, thu hút 75 lượt người tham gia đấu giá, 33 lô đất trúng giá với tổng giá trị thu 47.108.164.000 đồng (gấp 1,44 lần so với giá khởi điểm) Đấu giá quyền sử dụng đất mang lại lợi ích mặt kinh tế: Ba dự án thu cho ngân sách nhà nước 674.560.577.000 đ, cao 40.282.118.000 so với hình thức giao đất truyền thống Ngồi cịn mang lại hiệu mặt xã hội công tác quản lý sử dụng đất đai Cán người dân đánh giá công tác tổ chức đấu giá đất đảm bảo tính minh bạch cơng khai, quy trình, quy định (chiếm 100% ý kiến đánh giá) Bên cạnh có ý kiến cho công tác thông báo đấu giá chậm, hình thức thơng báo chưa phong phú (15%) Những tồn công tác tổ chức dấu giá đất: Hiện tượng “cị đấu giá”; để lộ thơng tin người đăng ký tham gia đấu giá; tình trạng “xã hội đen” đe dọa cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá phải xin rút hồ sơ; thông đồng Tổ chức tư vấn định giá với người tham gia đấu giá để “dìm giá”; quy định pháp luật đấu giá đất chưa đồng bộ, cịn có quy định chồng chéo gây khó khăn cho cán tổ chức người dân tham gia đấu giá Giải pháp khắc phục thống trình tự, thủ tục tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất; tăng cường lực hiệu công tác kiểm tra xử lý vi phạm trước sau đấu giá Kiến nghị Nghiên cứu ban hành đồng văn pháp luật chế độ quản lý, SDĐ Ban hành quy chế đấu giá quyền SDĐ thống tồn quốc nói chung tồn tỉnh Nghệ An nói riêng nhằm giảm bớt thủ tục hành chính, giúp người tham gia đấu giá đỡ cơng tìm hiểu 72 Đối với dự án đấu giá đất cần phổ biến thông tin, quảng cáo mạnh hơn, nhiều phương tiện thông tin đại chúng để thu hút thêm nhiều nguời tham gia 73 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2012) Thơng tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 Hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Bộ Tư pháp (2010) Thông tư 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 Quy định chi tiết hướng dẫn thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản Chính phủ (2010) Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 Chính phủ Bán đấu giá tài sản; Chính phủ (2014) Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai, Hà Nội Trương Ánh Linh (2013) Đánh giá tình hình thực đấu giá Quyền sử dụng đất địa bàn huyện Bố Trạch tỉnh Quảng Bình, Luận văn Thạc sĩ khoa học nông nghiệp, Trường Đại học Nông Lâm Huế Nguyễn Trung Nhân (2014) Nghiên cứu thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam, Luận văn Thạc sĩ nông nghiệp, Trường Đại học Nông Lâm Huế Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013) Luật Đất đai 2013, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội Nguyễn Khắc Thái Sơn (2008) Bài giảng Pháp luật sách đất đai, (Dùng cho Cao học ngành Quản lý đất đai), Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Nguyễn Võ Tiến Sơn (2014) Nghiên cứu thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định, Luận văn Thạc sĩ khoa học nơng nghiệp, Trường Đại học Nông Lâm Huế 10 Phạm Tấn Thịnh (2014) Nghiên cứu thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Đức Phổ, tỉnh Quảng Ngãi, Luận văn Thạc sĩ khoa học nông nghiệp, Trường Đại học Nông Lâm Huế 74 11 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình định giá đất, NXB Nông nghiệp, Hà Nội; 12 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình thị trường bất động sản, Đại học Nông nghiệp I, Hà Nội 13 UBND tỉnh Nghệ An, Quyết định 94/2014/QĐ-UBND ngày 23/12/2010 UBND ngày 27 tháng 12 năm 2014 “Về việc ban hành bảng giá đất năm 2015 địa bàn tình Nghệ An” 14 UBND Tỉnh Nghệ An, Quyết định số 40/2012/QĐ-UBND ngày 2/8/2012 việc ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh Nghệ An 15 UBND Tỉnh Nghệ An, Quyết định số 23/2015/QĐ-UBND ngày 25/6/2015 việc quy định tạm thời phê duyệt giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất phê duyệt kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Nghệ An 75 PHỤ LỤC PHIẾU ĐIỀU TRA Ý KIẾN CÁN BỘ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Tên khu đất đấu giá: Dự án:……………………………………………… Ngày vấn : ………………………………… A THÔNG TIN ĐỐI TƯỢNG Họ tên : Tuổi: Trình độ văn hóa: Đối tượng: Giới tính: Nam, Nữ Chổ nay:……………………………………………………………… B NỘI DUNG PHỎNG VẤN Câu hỏi Trình tự thủ tục, quy trình đấu giá có thay đổi kể từ Luật đất đai 2013 có hiệu lực hay khơng ? Có………………………… Không…………………… Câu hỏi Việc xây dựng dự án đấu giá huyện Nghi Lộc vào yếu tố nào? Kế hoạch hàng năm …… Nhu cầu địa phương… Khác……………………… Câu hỏi Khi xây dựng giá khởi điểm vào yếu tố ? Vị trí……………………… Cơ sở hạ tầng………….… Giá thị trường……… … Khác………………….… Câu hỏi Việc thực đấu giá có thực quy chế hay khơng ? Có………………………… Khơng………………….… Câu hỏi Thủ tục hành đấu giá quyền sử dụng đất ? Phức tạp…………….…… Bình thường……………… Đơn giản………….……… Câu hỏi Ơng (bà) có đánh giá số tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất so với giao đất có thu tiền ? Nhiều hơn………………… Tương đương……………… Ít ……………………… Câu hỏi Việc sử dụng nguồn thu từ đấu giá vào phát triển hạ tầng có thực hiệu khơng ? Hiệu quả…………………… Trung bình ………………… Kém hiệu quả……………… Câu hỏi Giá khởi điểm phương án đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với thị trường chưa ? Phù hợp…………………… Chưa phù hợp……………… Câu hỏi Mức độ thực thủ tục giao đất theo hình thức đấu nào? Nhanh gọn………………… Bình thường………………… Phức tạp…………………… Câu hỏi 10 Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá sau hoàn thành nghĩa vụ tài có thực hạn hay khơng? Có………………….……… Khơng………….… ……… Câu hỏi 11 Ý kiến đóng góp ơng (bà) để cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất thực hiệu ? ………………….………………….………………….………………….…… Nghi Lộc, ngày Người vấn tháng năm 202 Đối tượng vấn PHIẾU ĐIỀU TRA NGƯỜI DÂN THAM GIÁ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Tên khu đất đấu giá: Dự án:……………………………………………… Ngày vấn : ………………………………… THÔNG TIN ĐỐI TƯỢNG Họ tên : Tuổi: Trình độ văn hóa: Đối tượng: Giới tính: Nam, Nữ Chổ nay:……………………………………………………………… Khả tài chính: Giàu; Trung bình; Nghèo Câu hỏi Xin vui lịng cho biết ơng (bà) Tìm kiếm nguồn thơng tin đấu giá QSD đất từ đâu? Qua bạn bè, họ hàng………………… Qua trung tâm môi giới nhà đất… Qua phương tiện thông tin đại chúng Qua quan quản lý Nhà đất……… Qua kênh thông tin khác…………… Câu hỏi Nguồn tài để đầu tư vào bất động sản ? Vay ngân hàng, tổ chức tín dụng ……………… Nguồn vốn gia đình họ hàng………………… Nguồn vốn thu nhập chủ đầu tư (Hộ gia đình)… Nguồn khác………………………………………… Câu hỏi Giá đất đưa đấu giá có phù hợp với thu nhập thực tế người dân không? Rất phù hợp……… Phù hợp………… Khơng phù hợp… Câu hỏi Mục đích mua đất ơng (bà) gì? Để ở………………………………………………………………… Để đầu (Đợi giá tăng bán đi)……………………………… Để sản xuất kinh doanh(mở cửa hàng, nhà máy, xí nghiệp, )…… Mục đích khác (Cho cháu, tích trữ…)………………………… Câu hỏi Các đất đấu giá phân lô hợp lý chưa? Hợp lý…………… Chưa hợp lý……… Câu hỏi Giao dịch BĐS huyện Nghi Lộc nào? Rất thuận tiện, nhanh chóng…… Tạm được……………………… Kém …………………………… Câu hỏi Môi trường khu vực đưa đấu nào? Sạch sẽ………………………… Tạm …………………… Bụi bẩn……………………… Câu hỏi Theo ông (bà) việc tổ chức thực công tác đấu giá quyền sử dụng lơ đất có cơng bằng, dân chủ cơng khai khơng? Có………………… Không…………… Câu hỏi Giá trúng đấu giá so với giá thị trường nào? Cao hơn…………… Ngang nhau………… Thấp hơn…………… Câu hỏi 10.Ông (bà) cho biết hạ tầng kỹ thuật nhà ở huyện Nghi Lộc sao? Tốt………………… Tạm được………… Khơng tốt …………… Câu hỏi 11 Ơng (bà) có đơn thư, kiến nghị phiên đấu giá khơng? Có………………… Khơng…………… Nghi Lộc, ngày Người vấn tháng năm 202 Đối tượng vấn