Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện nghi lộc, tỉnh nghệ an, giai đoạn 2018 – 2022

- Xác định được một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Nghi Lộc giai đoạn 2018 - 2022 - Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về giá đấ

PHẠM THỊ THANH XUÂN

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NGHI LỘC,

TỈNH NGHỆ AN, GIAI ĐOẠN 2018 - 2022

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, năm 2023

- -

PHẠM THỊ THANH XUÂN

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NGHI LỘC, TỈNH NGHỆ AN, GIAI ĐOẠN 2018 – 2022

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng và được trích dẫn đầy đủ theo quy định

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2023

Tác giả luận văn

Phạm Thị Thanh Xuân

đỡ quý báu của tập thể các thầy cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên, phòng Đào

tạo – bộ phận Sau đại học - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên cùng với

sự quan tâm, động viên, giúp đỡ của đồng nghiệp, bạn bè và đặc biệt là sự giúp đỡ, chỉ dẫn tận tình của cô giáo TS Nông Thị Thu Huyền - người hướng dẫn khoa học, đã giúp đỡ tôi hoàn thành báo cáo này

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ của Lãnh đạo, chuyên viên các phòng, ban thuộc UBND huyện Nghi Lộc đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập, điều tra và tổng hợp số liệu và đã có những ý kiến đóng góp quý báu cho tôi hoàn thành luận văn này

Bản thân tôi cũng xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã thường xuyên giúp đỡ, tạo điều kiện và dành cho tôi sự động viên quý báu trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu của mình

Một lần nữa tôi xin bày tỏ lòng biết ơn, lời cảm ơn chân thành tới những tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi hoàn thành chương trình học tập

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2023

Tác giả luận văn

Phạm Thị Thanh Xuân

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC BẢNG viii

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN THẠC SĨ ix

THESIS ABSTRACT xi

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

3 Ý nghĩa của đề tài 2

3.1 Ý nghĩa khoa học 2

3.2 Ý nghĩa thực tiễn 2

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 3

1.1.1 Khái niệm về giá đất 3

1.1.2 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở 3

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 8

1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài 12

1.3 Cơ sở thực tiễn 13

1.3.1 Tình hình biến động giá đất trên thế giới 13

1.3.2 Tình hình biến động giá đất ở Việt Nam giai đoạn 2020 - 2022 15

1.3.3 Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài 17

1.4 Nhận xét, đánh giá tổng quan và hướng nghiên cứu 20

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 22

2.2 Thời gian, địa điểm nghiên cứu 22

2.2.1 Thời gian nghiên cứu 22

2.2.2 Địa điểm nghiên cứu: 22

2.3 Nội dung nghiên cứu 22

2.4 Phương pháp nghiên cứu 23

2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 23

2.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu số liệu sơ cấp 24

2.4.3 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 23

2.4.4 Phương pháp đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố 25

2.4.5 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu 25

2.4.6 Phương pháp so sánh 25

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 26

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An 26

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 26

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 29

3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất huyện Nghi Lộc năm 2022 30

3.1.4 Đánh giá chung 32

3.2 Đánh giá tình hình biến động giá đất ở tại huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An, giai đoạn 2018 – 2022 34

3.2.2 Tình hình giá đất ở theo quy định của Nhà nước trên địa bàn huyện Nghi Lộc 34

3.2.3 Tình hình biến động giá đất ở theo giá trên thị trường giai đoạn 2018 – 2022 36

3.2.4 So sánh giá đất ở giữa nhà nước với giá trên thị trường giai đoạn 2018 – 2022 42

3.3 Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Nghi

Lộc giai đoạn 2018 - 2022 44

3.3.1 Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Nghi Lộc 44

3.3.2 Đánh giá mức độ ảnh hưởng của một số yếu tố đến giá đất ở trên địa bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An 44

3.3.3 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng 45

3.4.2 Giải pháp về bộ máy quản lý và nguồn nhân lực 54

3.4.3 Giải pháp đẩy lùi những tiêu cực về giá đất tại địa phương 55

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 56

1 Kết luận 56

2 Kiến nghị 56

TÀI LIỆU THAM KHẢO 58 PHỤ LỤC

TT Chữ viết tắt Diễn giải

Bảng 3.1 Tình hình dân số huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2018 - 2022 30

Bảng 3.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Nghi Lộc năm 2022 30

Bảng 3.3 Giá đất theo giá Nhà nước trên địa bàn huyện Nghi Lộc giai đoạn 2018 – 2022 35

Bảng 3.4 Giá đất ở theo giá thị trường giai đoạn 2018 – 2022 tại thị trấn Quán Hành 37

Bảng 3.5 Giá đất ở theo giá thị trường giai đoạn 2018 – 2022 tại xã Nghi Phong 39

Bảng 3.6 Giá đất ở theo giá thị trường giai đoạn 2018 – 2022 tại xã Nghi Long 40

Bảng 3.7 So sánh giá đất ở giữa nhà nước với giá trên thị trường giai đoạn 2018 – 2022 42

Bảng 3.8 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Nghi Lộc giai đoạn 2018 – 2022 44

Bảng 3.10 Mức độ ảnh hưởng cửa các yếu tố đến giá đất 45

Bảng 3.8 Giá đất trên địa bàn nghiên cứu theo vị trí thửa đất 46

Bảng 3.9 Yếu tố quy hoạch ảnh hưởng đến giá đất 48

Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai 6

Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 7

Hình 3.1 Đường Quán Hành 38

Hình 3.2 Quốc lộ 1A 38

Hình 3.3 Đường nối Vinh – Cửa Lò 40

Hình 3.4 Quốc lộ 46 40

Hình 3.5 Bám đường Quốc lộ 1A 41

Hình 3.6 Khu vực Kỳ Im 41

Hình 3.7 Biểu đồ xu hướng biến động giá đất ở theo giá của nhà nước quy định Error! Bookmark not defined Hình 3.8 Biểu đồ xu hướng biến động giá đất ở theo giá của thị trường Error! Bookmark not defined Hình 3.9 Vị trí 1, Quốc lộ 1A 47

Hình 3.10 Vị trí 2, Quốc lộ 1A 47

Hình 3.11 Khu đô thị Bắc Quán Hành 49

Hình 3.12 Khu kinh tế Đông Nam, xã Nghi Long 49

Hình 3.13 Huyện Nghi Lộc nhìn từ trên cao 52

1.1 Họ tên tác giả luận văn: Nguyễn Thị Thanh Xuân

1.2 Tên luận văn: Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An, giai đoạn 2018 – 2022

1.3 Ngành khoa học của luận văn: Quản lý đất đai; Mã số: 8.85.01.03

1.4 Người hướng dẫn khoa học: TS Nông Thị Thu Huyền

1.5 Cơ sở đào tạo: Trường Đại học Nông lâm –Đại học Thái Nguyên

2 Mục đích nghiên cứu:

2 Mục tiêu của đề tài

- Nghiên cứu được tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An, giai đoạn 2018 - 2022

- Xác định được một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Nghi Lộc giai đoạn 2018 - 2022

- Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước

về giá đất cho huyện Nghi Lộc - tỉnh Nghệ An trong thời gian tới

3 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu gồm: Phương pháp chọn điểm nghiên cứu, phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp, phương pháp điều tra phỏng vấn,

phương pháp xử lý thông tin, số liệu (phương pháp thống kê, so sánh, phân tích )

Trong đó, phương pháp chọn điểm nghiên cứu chọn có các khu vực, tuyến đường có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của huyện Nghi Lộc Phương pháp điều tra phỏng vấn sử dụng mẫu phiếu điều tra để điều tra, phỏng vấn về thông tin giá đất và các yếu tổ ảnh hưởng

đến giá đất, các giải pháp bình ổn giá đất

4 Kết quả nghiên cứu và kết luận

(i) Huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An có vị trí thuận lợi cho việc phát triển kinh tế - xã hội, tốc độ đô thị hoá diễn ra nhanh ảnh hưởng đến sự biến động giá đất

(ii) Giá đất ở thị trường trên địa bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An luôn cao hơn so với giá đất ở do Nhà nước quy định, mức độ chênh lệch giao động

Nghi Phong là 1,18 - 1,53 lần; tại xã Nghi Long tăng 1,19 - 1,47 lần Mức độ chênh lệch giá cũng giảm dần theo khu vực và theo vị trí Giá đất tại khu vực trung tâm huyện cao nhất và giảm dần ra khu vực lân cận

(iii) Có 5 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc giai đọa 2018 – 2022 Trong đó, yếu tố vị trí có mức độ ảnh hưởng rất nhiều (4,8 điểm), tiếp đến là 3 yếu tố: chính sách (3,5 điểm), quy hoạch (3,3 điểm%) và

cơ sở hạ tầng (3,1 điểm) Các yếu tố này có vai trò rất quan trọng, nó quyết định đến sự khác nhau về giá đất giữa các khu vực, các loại đường phố, diện tích, bề rộng mặt tiền, chiều sâu của thửa đất cũng có vai trò quyết định đến giá đất ở qua việc tác động đến sự thuận tiện trong sử dụng đất và khả năng thu lợi từ mảnh đất đó, từ đó quyết định đến mức giá đất

(iv) Để nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai nói chung và giá đất nói riêng cần thực hiện đồng bộ các giải pháp về chính sách, giải pháp về tổ chức thực hiện và giải pháp nâng cao chất lượng nguồn nhân lực

1.1 Full name of thesis author: Nguyen Thi Thanh Xuan

1.2 Thesis title: Research on some factors affecting land prices in Nghi Loc

district, Nghe An province, period 2018 - 2022

1.3 Scientific field of thesis: Land management; Code: 8.85.01.03

1.4 Scientific instructor: Dr Nong Thi Thu Huyen

1.5 Training facility: University of Agriculture and Forestry - Thai Nguyen University

- Propose some solutions to contribute to improving state management

of land prices for Nghi Loc district - Nghe An province in the coming time

3 Research methods

Research methods include: Method of selecting research points, method

of collecting documents, secondary data, interview investigation method, information and data processing method (statistical, comparison, analysis )

In particular, the method of selecting research points includes representative areas and routes, reflecting the economic and social development of Nghi Loc district The interview survey method uses a survey form to investigate and interview about land price information and factors affecting land prices, and solutions to stabilize land prices

4 Research results and conclusions

(i) Nghi Loc district, Nghe An province has a favorable location for socio-economic development, the rapid urbanization rate affects land price fluctuations

difference ranges from 1.25 to 2.75 times Land prices are regulated by the State in Quan Hanh town, the difference in 2022 compared to 2018 increases from 1.28 to 1.7 times; In Nghi Phong commune, it is 1.18 - 1.53 times; in Nghi Long commune increased 1.19 - 1.47 times The price difference also gradually decreases by region and location Land prices are highest in the district center and gradually decrease in neighboring areas

(iii) There are 5 factors affecting land prices in Nghi Loc district in the period 2018 - 2022 In which, the location factor has a great influence (4.8 points), followed by 3 factors factors: policy (3.5 points), planning (3.3 points%) and infrastructure (3.1 points) These factors play a very important role, they determine the difference in land prices between areas, the types of streets, area, frontage width, and depth of the land plot also play a decisive role affects the price of residential land by affecting the convenience of land use and the ability to profit from that land, thereby determining the land price

(iv) To improve the effectiveness of land management in general and land prices in particular, it is necessary to synchronously implement policy solutions, organizational solutions and solutions to improve the quality of human resources

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, nhu cầu sử dụng đất cho sản xuất công nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, phát triển đô thị ngày càng tăng Việc chuyển đổi cơ chế quản lý kinh sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đòi hỏi việc quản lý và sử dụng đất đai phải có hiệu quả, trong đó việc quản lý Nhà nước về giá đất và định giá đất phải đổi mới để phù hợp với thể chế kinh tế mới

Giá đất là cầu nối giữa quan hệ đất đai –thị trường –sự quản lý của nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thông qua giá, hay nói một cách khác, giá đất là một công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng đất thực hiện theo quyền của mình

và nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch, kinh tế và pháp luật Ngoài ra, giá đất cũng đang là vấn đề bức xúc liên quan đến việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và sự thăng trầm của thị trường bất động sản địa phương, bên cạnh đó còn diễn ra tình trạng chênh lệch giá đất giữa giá đất do nhà nước quy định và giá đất trên thị trường

Nghi Lộc là một huyện ven biển của tỉnh Nghệ An với diện tích tự nhiên năm 2022 là 34.601,03 ha và dân số là 341.254 người Trong những năm gần đây, huyện Nghi Lộc luôn được quan tâm xây dựng, thực hiện quy hoạch, trở thành vệ tinh quan trọng kết nối với TP Vinh, thị xã Cửa Lò Bên cạnh đó, huyện cũng ưu tiên đầu tư xây dựng hạ tầng nhằm thu hút đầu tư, để trở thành một huyện trọng điểm trong phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Huyện có vị trí địa lý thuận lợi, nằm trong khu vực đang có xu thế phát triển mạnh mẽ, được đặc biệt quan tâm của tỉnh Nghệ An (UBND huyện Nghi Lộc, 2023) Có nhiều quy hoạch quan trọng liên quan đến khu vực thể hiện vai trò, sự phát triển năng động của vùng như: Quy hoạch vùng duyên hải, Quy hoạch vùng

Nam Nghệ An – Bắc Hà Tĩnh, điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố Vinh đến năm 2030 tầm nhìn 2050, quy hoạch khu kinh tế Đông Nam, Quy hoạch phân khu đại lộ Vinh – Cửa Lò và hai bên đại lộ Vinh – Cửa Lò

Do vậy, giá đất trên địa bàn huyện luôn biến động và có xu hướng tăng cao, ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước về đất đai Trước thực tế đó, đòi hỏi phải có những giải pháp đồng bộ để giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá giao dịch trên thị trường, trong đó việc xác định giá đất và tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là những yêu cầu cấp bách

Xuất phát từ thực tiễn đó, tôi đã lựa chọn nghiên cứu đề tài “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An, giai đoạn 2018 – 2022”

2 Mục tiêu của đề tài

- Nghiên cứu được tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An, giai đoạn 2018 - 2022

- Xác định được một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Nghi Lộc giai đoạn 2018 - 2022

- Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước

về giá đất cho huyện Nghi Lộc - tỉnh Nghệ An

3 Ý nghĩa của đề tài

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất

1.1.1 Khái niệm về giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó

Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai

trong kinh tế Tại Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ: “Giá đất là giá

trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất; Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”

Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:

1 Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương qui định giá theo quy định tại Điều 55 của Luật đất đai năm 2013

2 Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

3 Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1.1.2 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm

và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy việc xác định cơ sở hình thành giá đất là một yếu tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con

người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu

1.1.2.1 Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn …) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II

- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản

và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau

- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem lại Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau

Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất

có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên Địa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau:

Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất các biệt Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất

Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tiư bản phải trả do thuê đất của địa chủ để xây dựng Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí

có ảnh hưởng rất lớn Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên (Nguyễn Thế Huấn và cs., 2009)

1.1.2.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách

sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do

đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành thị hay nông thôn Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014)

Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất, với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất:

O

P0 P1

Q

Giá đất = Địa tô

Lãi suất ngân hàng

1.1.2.3 Quan hệ cung cầu

Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động

Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai

Theo hình 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng Khi các yếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1

Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông

thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa

lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư …

Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu được xem như hàm số của giá Theo Luật Đất đai năm 2013, hiện ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước qui định và giá thị trường do các bên thoả thuận Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước qui định phải bám sát giá thị trường Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp

áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ)

Giá

D1 G1

D

G

Số lượng đất đai

Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn

Hình 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất trong thời gian ngắn Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất Do vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

1.1.3.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với giá đất

Yếu tố thông thường là những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường bao gồm: yếu tố kinh tế, nhân khẩu, xã hội, quốc tế

- Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với:

+ Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất tăng, vì thế giá đất tăng lên

- Yếu tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:

+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị trong cả nước

+ An ninh xã hội: yếu tố này ảnh hưởng đế giá đất rất rõ, một khu vực

có trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn

+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận Khi đất cung không

đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu người đầu cơ bán tháo làm đất rớt giá

+ Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác

- Yếu tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế

+ Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không ngoại lệ

+ Yếu tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hoà hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đầt tăng

- Yếu tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc gia Trong quá trình chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế vá ổn định kinh tế, vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế

mà đi đến ổn định Ảnh hưởng của yếu tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau:

bị hạ tầng, chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị… Trong đó

vị trí là yếu tố quyết định đến giá đô thị

* Vị trí: yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế,

là nói về vị trí vụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương

diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của đất Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào

đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn Vì vậy xem xét đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất (Nguyễn Thế Huấn và cs., 2009)

1.1.3.3 Yếu tố cá biệt

Yếu tố các biệt là những yếu tố chỉ đặc trưng và điều kiện bản thân của thửa đất Bao gồm: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc,điều kiện cơ sở hạ tầng, hạn chế của quy hoạch đô thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn

sử dụng đất… Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất

Trong đó yếu tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem là yếu tố cá biệt, bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc, mật

và sự đầu tư vào lĩnh vực đất nói riêng Cụ thể là:

- Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về đất qua đó có thể làm cho giá đất gia tăng

- Các chính sách tác động trực tiếp như:

+ Chính sách cho phép Việt kiều mua đất tại Việt Nam

+ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực đất

+ Các chính sách thuế của Nhà nước đối với đất

* Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: Đó là các yếu tố kinh tế liên quan:

- Tình hình cung - cầu đất trong khu vực

- Đặc điểm của những người tham gia thị trường đất trong khu vực

- Các điều kiện của thị trường đất trong khu vực

- Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc )

- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác

- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;

- Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng

- Mức giá bình quân các loại đất trong vùng

- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất

đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của đất Tình trạng những người sống trong đất, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp

và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ

1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài

- Luật đất đai 2013

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 1/7/2014 hướng dẫn Luật Đất đai 2013

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

- Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 13/3/2015 hướng dẫn Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP

về giá đất;

- Thông tư 332/2016/TT-BTC ngày 10/2/2017 sửa đổi Thông tư 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất;

- Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 5/12/2017 hướng dẫn Nghị định 01/2017/NĐ-CP và sửa đổi các Thông tư hướng dẫn Luật Đất đai 2013;

- Thông tư 69/2017/TT-BTNMT ngày 20/3/2018 quy định về quy trình xây dựng, điều chỉnh khung giá đất;

- Thông tư 70/2017/TT-BTNMT ngày 20/3/2018 về định mức kinh tế -

kỹ thuật xây dựng, điều chỉnh khung giá đất;

- Nghị định 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 quy định về khung giá đất;

Các văn bản của địa phương:

- Quyết định số 116/2014/QĐ-UBND ngày 30 tháng 12 năm 2014 của UBND tỉnh Nghệ An v/v ban hành Bảng giá các loại đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An từ ngày 01/01/2015 đến ngày 31/12/2019

- Quyết định số 15/2017/QĐ-UBND ngày 19 tháng 1 năm 2017 của UBND tỉnh Nghệ An v/v sửa đổi, bổ sung Bảng giá các loại đất giai đoạn từ ngày 01/01/2015 đến ngày 31/12/2019 trên địa bàn huyện Nghi Lộc ban hành kèm theo Quyết định số 116/2014/QĐ-UBND ngày 30 tháng 12 năm 2014 của UBND tỉnh Nghệ An

- Quyết định số 54/2019/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2019 của UBND tỉnh Nghệ An v/v ban hành Bảng giá đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An từ ngày 01/01/2020 đến ngày 31/12/2024

- Nghị quyết số 22/2020/NQ-HĐND ngày 13 tháng 12 năm 2020 của Hội đồng nhân dân tỉnh về việc sửa đổi, bổ sung khoản 1, khoản 2 Điều 2, Nghị quyết

số 19/2019/NQ-HĐND ngày 12/12/2019 của Hội đồng nhân dân tỉnh thông qua Bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn, giai đoạn 2020 - 2024;

- Quyết định số 69/2021/QĐ-UBND ngày 22/12/2021 của UBND tỉnh Nghệ An về việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất năm 2022 trên địa ban tỉnh Nghệ An

1.3 Cơ sở thực tiễn

1.3.1 Tình hình biến động giá đất trên thế giới

Theo khảo sát mới nhất của công ty tư vấn BĐS Knight Frank của Vương quốc Anh cho hay chỉ số giá BĐS bao gồm các thị trường quan trọng trên toàn cầu đã tăng từ 2,3% trong năm 2014 lên 3% trong năm 2015, giá đất tại các đô thị trên toàn thế giới tăng 4,4% trong năm 2016 và sẽ tiếp tục tăng trong dài hạn Theo số liệu của Ngân hàng Thế giới, 54% dân số thế giới hiện sống tại các thành phố Ước tính, dân số thành thị toàn cầu tới năm 2045 sẽ tăng thêm 2 tỷ người lên 6 tỷ người, khiến gia tăng sức ép lên giá nhà đất tại các đô thị (Thông tấn xã Việt Nam, 2016)

Dưới ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, nhu cầu tìm mua nhà ở cho gia đình đa thế hệ có xu hướng gia tăng tại Mỹ Trong năm 2020, có 12% người

tìm nhà đã chọn mua những ngôi nhà cho đại gia đình sinh sống – cao nhất từ trước tới nay

Cụ thể, theo một báo cáo mới đây của Hiệp hội Môi giới Bất động sản

Mỹ (NAR), trong năm ngoái, có 18% người mua nhà trong độ tuổi từ 41-55 quyết định mua nhà ở cho nhiều thế hệ trong gia đình họ Với nhóm người mua trên 75 tuổi, nhà đa thế hệ cũng chiếm khoảng 17% tổng lượng giao dịch

Tại một số thành phố khác, số người nước ngoài mua nhà cũng giảm khi lực lượng này trở về đất nước của họ Thị trường việc làm gặp nhiều khó khăn, không còn nhiều việc cho người nước ngoài khiến họ lựa chọn hoặc buộc phải trở về quê hương thay vì tiếp tục lao động và tìm kiếm bất động sản

ở nước sở tại Dubai vừa nới lỏng một số điều luật của mình với hy vọng nhóm chuyên gia nước ngoài sẽ ở lại trong bối cảnh giá nhà hạng sang ở tiểu vương quốc này đã giảm 3,7% Còn ở Hồng Kông, tình trạng tương tự cùng những thay đổi, điều chỉnh về luật, tương lai chính trị khó lường cũng khiến người nước ngoài rời khỏi đặc khu này, kéo theo giá nhà sụt giảm 5,4%

Mặt khác, giá bất động sản cao cấp giảm cũng khiến tài sản của các chủ

sở hữu “bốc hơi” một phần Một báo cáo do New World Wealth công bố mới đây cho biết nhóm người giàu có giá trị tài sản ròng từ 1 triệu USD trở lên (nhóm HNWIs) trên khắp thế giới mất đi khoảng 14% giá trị tài sản trong

6 tháng đầu năm nay Bất động sản thường chiếm phần lớn tài sản của nhóm này nên những biến động của thị trường nhà đất cũng ảnh hưởng lớn đến mức

độ giàu có của họ

Trong khi đó, một số thành phố khác đang đi ngược lại xu hướng này Việc giá bất động sản cao cấp đang tăng lên ở một số nơi cho thấy những người giàu có đang lên kế hoạch cho cuộc sống của họ sau Covid-19

Thành phố Auckland, New Zealand là nơi chứng kiến giá bất động sản cao cấp tăng trưởng nhanh nhất thế giới trong vòng 12 tháng qua Tính đến cuối tháng 10 năm 2021 giá đã tăng 12% sau khi New Zealand được biết đến

là một trong những nước kiểm soát Covid-19 tốt nhất Số lượng đơn xin cư trú tại New Zealand đã bùng nổ, những người giàu có khắp toàn cầu sẵn sàng trả hơn 2 triệu USD để có quyền cư trú ở đây Bộ phận khách hàng giàu có này nhắm tới các bất động sản có giá từ 13,7 triệu USD trở lên (Nguyễn Lan Chi, 2020)

1.3.2 Tình hình biến động giá đất ở Việt Nam giai đoạn 2020 - 2022

Năm 2020, nền kinh tế Việt Nam cũng như toàn cầu chịu ảnh hưởng nặng nề từ dịch Covid-19 Bất động sản, xây dựng cũng nằm trong nhóm ngành nghề gặp nhiều khó khăn cần hỗ trợ Các chuyên gia nhận xét, chưa bao giờ thị trường bất động sản lại trải qua những thời khắc khó khăn và nổi chìm trong nhiều cung bậc như năm 2020

Thị trường đất đô thị ở nước ta tuy đã hình thành từ lâu, nhưng chậm phát triển, đặc biệt trong giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1993, mọi giao dịch đất đai trên thị trường đều không được thừa nhận Do vậy chuyển nhượng đất đai hoặc không công khai hoặc diễn ra dưới hình thức mua bán nhà ở, công trình vật kiến trúc, cây lâu năm hoặc những tài sản khác gắn liền với đất mà không phải là mua bán đất Thị trường đất trên phạm vi cả nước trong thời kỳ này hầu như bị triệt tiêu

Sau khi Luật Đất đai 2013 ra đời, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp

Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ

Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp

Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan

có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định

Cũng theo quy định của Luật Đất đai (khoản 1, 4 Điều 114) thì giá đất

do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, được công bố công khai vào ngày 01/01 năm đầu kì và được sử dụng làm căn cứ để tính các khoản tài chính sau:

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho

hộ gia đình, cá nhân

- Tính thuế sử dụng đất;

- Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và

sử dụng đất đai;

Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

1.3.3 Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài

Nguyễn Ngọc Anh và cs (2016) khi nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên cho thấy các nhóm yếu tố tác động đến biến động giá đất: (1) Nhóm yếu tố vị trí, (2) nhóm yếu tố kinh tế, (3) nhóm yếu tố xã hội, (4) nhóm yếu tố môi trường, (5) nhóm yếu tố cá biệt, (6) nhóm yếu tố cơ sở hạ tầng và (7) nhóm yếu tố chính sách pháp lý của Nhà nước Trong đó, nhóm yếu tố vị trí đóng góp 34,17%, nhóm yếu tố kinh tế đóng góp 6,45%, nhóm yếu tố xã hội đóng góp 2,05%, nhóm yếu tố môi trường đóng góp 15,26%, nhóm yếu tố hạ tầng đóng góp 22,48%, nhóm yếu tố cá biệt đóng góp 7,97% và nhóm yếu tố chính sách đóng góp 11,62% Như vậy, yếu tố vị trí là nhóm yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất

ở trên địa bàn thành phố Thái Nguyên

Theo Bùi Thị Ngọc Khánh (2018), định giá phải chỉ ra được bất động sản có khả năng đóng thuế hay không và cũng phải chỉ ra được bất động sản nào sẽ quyết định việc đóng thuế Giá trị xác định phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sử dụng đất đã tuyên bố trong hợp đồng cho thuê Những bất động sản mà không có khả năng đóng thuế thì không cần định giá Định giá bất động sản được tiến hành dựa trên nhiều nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc “so sánh”

Theo Nguyễn Viết Tuyến (2018): Đối với các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội, những đường phố có khả năng kinh doanh buôn bán thì yếu tố quan trọng là vị trí Những thửa đất trong ngõ, ngách, hẻm của các đường phố này thì giá phụ thuộc chủ yếu vào

bề rộng và độ sâu của ngõ, hình thể của thửa đất, sau mới đến các yếu tố về địa hình, môi trường tự nhiên và xã hội Các đường phố có mục đích chính để xây dựng nhà thì yếu tố quan trọng là môi trường tự nhiên, cơ sở hạ tầng, sau

đó là hình thể, diện tích…

Theo Vũ Đăng Quang (2020), khi nghiên cứu về một số yêu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn Thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2014 - 2018 cho rằng đối với các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất dân số là ảnh hưởng đầu tiên, dân số tăng, nhu cầu về nơi tăng, giá đất tăng Tuỳ theo các loại đường phố mà các yếu tố chi phối đến giá đất có vai trò khác nhau, những đường phố có khả năng kinh doanh buôn bán thì yếu tố quan trọng là

vị trí, tiếp đến là các yếu tố về chiều rộng mặt tiền của lô đất, hình thể thửa đất, điều kiện cơ sở hạ tầng, môi trường sống, Những thửa đất trong ngõ, ngách, hẻm của các đường phố này thì giá phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng và

độ sâu của ngõ, hình thể của thửa đất, sau mới đến các yếu tố về địa hình, môi trường tự nhiên và xã hội Các đường phố có mục đích chính để xây dựng nhà thì yếu tố quan trọng là môi trường tự nhiên, cơ sở hạ tầng, sau đó

là hình thể, diện tích, đó là ảnh hưởng của khu quy hoạch dân cư

Giá đất ở trên địa bàn huyện Ứng Hòa chịu ảnh hưởng bởi 6 nhóm yếu

tố chính theo thứ tự ảnh hưởng gồm: nhóm yếu tố cơ sở hạ tầng, nhóm yếu tố pháp lý, nhóm yếu tố vị trí, nhóm yếu tố cá biệt, nhóm yếu tố xã hội và nhóm yếu tố kinh tế Nhóm yếu tố cơ sở hạ tầng có ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất

ở tại huyện Ứng Hòa với tỷ lệ 20,40%; tiếp đến là nhóm yếu tố pháp lý, nhóm yếu tố vị trí, nhóm yếu tố cá biệt và nhóm yếu tố xã hội với tỷ lệ đóng góp tương ứng là 20,24%, 18,42%, 14,23%, và 13,44%; cuối cùng là nhóm yếu tố kinh tế với tỷ lệ đóng góp là 13,27% (Phạm Thế Trịnh và cs., 2020)

Thị trường giá đất ở trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm năm 2021 có xu thế luôn cao hơn so với giá đất ở do Nhà nước quy định, mức độ chênh lệch giao động từ 10,9 đến 26,4 lần, mức độ chênh lệch giá cũng giảm dần theo khu vực và theo vị trí Giá đất tại khu vực gần các quận trung tâm thành phố cao nhất và giảm dần ra khu vực lân cận Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất giao dịch trên địa bàn quận, trong đó có các yếu tố chính như vị trí, cơ

sở hạ tầng, quy hoạch, diện tích đất, hướng đất, độ sâu thửa đất và địa hình

và tuyến đường Giá đất tại các khu vực trung tâm huyện là cao nhất và giảm dần tại khu vực lân cận Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên thị trường như vị trí, cơ sở pháp lý của thửa đất, bên cạnh đó, còn một số yếu tố cũng ảnh hưởng một phần đến giá đất như cơ sở hạ tầng, yếu tố cá biệt, tình trạng gia tăng dân số…

Đào Văn Khánh (2021) cho biết: trong thời gian qua do tác động của quá trình phát triển đô thị, giá đất ở của thành phố đã có những biến động đáng kể Tác giả đã xác định được nhóm yếu tố vị trí là nhân tố tác động lớn nhất đến giá đất với mức độ ảnh hưởng là 100% Yếu tố có ảnh hưởng thấp nhất là yếu tố mức độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư với mức độ ảnh hưởng là 63,3% Các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất không tác động riêng lẻ

mà giữa chúng có mối quan hệ mật thiết với nhau Trong khi đó cơ sở hạ tầng

và điều kiện kinh tế xã hội có mối quan hệ tỷ lệ thuận với giá đất

Theo Viện nghiên cứu và đào tạo bất động sản (2021) cho rằng: Thị trường bất động sản trong những năm gần đây diễn ra vô cùng sôi động với sự gia nhập của nhiều nhà đầu tư và môi giới F0 Tuy nhiên đa phần các nhà đầu tư vẫn tham gia tự phát và chưa có sự tìm hiểu, nghiên cứu kỹ càng về thị trường, dẫn đến thua lỗ hoặc không tối ưu được lợi nhuận Các yếu tố tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản hiện nay đó là: Yếu

tố thuộc về kinh tế vĩ mô; Yếu tố thuộc về kinh tế vi mô; Yếu tố pháp lý; Yếu

tố tự nhiên - xã hội; Yếu tố công nghệ

Kết quả nghiên cứu ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An của Nguyễn Thị Hải (2022) cho thấy trong giai đoạn

2019 đến năm 2021, giao dịch nhà đất diễn ra sôi động và giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường cao hơn khá nhiều so với giá đất do Nhà nước quy định Dân số là yếu tố ảnh hưởng đầu tiên đến giá đất, do dân số huyện Yên Thành tăng nhanh từ năm 2019 – 2021 nên nhu cầu về nơi ở tăng, giá đất tăng Bên cạnh đó, vị trí các tuyến đường khác nhau làm cho giá đất sẽ khác nhau Để khắc phục những hạn chế trong công tác định giá đất cần lập các tổ chức mang tính chuyên môn cao trong công tác định giá và quản lý đất hiệu quả để cho công tác này của địa phương trong thời gian tới được tốt hơn

1.4 Nhận xét, đánh giá tổng quan và hướng nghiên cứu

Nhận thức về bản chất, vai trò và vị trí của thị trường bất động sản trong nền kinh tế đã có nhiều tiến bộ nhưng vẫn còn hạn chế, hệ thống quản lý bất động sản từ trung ương đến địa phương chưa đảm bảo sự thống nhất và đồng bộ

Một số yếu tố có ảnh hưởng lớn đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản như vấn đề quản lý đất đô thị, quy hoạch xây dựng đô thị, đầu tư xây dựng công trình còn bị chia cắt, thiếu sự quản lý của một cơ quan thống nhất dẫn tới tình trạng chồng chéo, trùng lặp trong công tác quản lý thị trường bất động sản

Khung pháp lý của thị trường bất động sản mặc dù từng bước được hoàn thiện, bổ sung, sửa đổi nhưng vấn còn nhiều vấn đề bất cập cần sửa đổi,

bổ sung Trong đó có những cơ chế chính sách quan trọng, như chính sách huy động nguồn tài chính dài hạn để phát triển thị trường bất động sản, chính sách về thuế giao dịch, thuế tài sản… cần sớm được nghiên cứu ban hành nhằm tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và ổn

định, khắc phục tình trạng tham gia thực hiện giao dịch mua, bán, chuyển nhượng…trái quy định của pháp luật làm thất thoát nguồn thu cho ngân sách

Đã có một số nghiên cứu tìm ra được một số yếu tố ảnh hưởng nhiều đến giá đất ở: như vị trí, cơ sở hạ tầng, chính sách, quy hoạch, tuy nhiên trên địa bàn huyện Nghi Lộc chưa có nghiên cứu nào đề cập đến vấn đề này

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Giá đất ở theo quy định của nhà nước

- Giá đất ở thực tế trên thị trường

- Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Nghi Lộc

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

Nghiên cứu tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn thị trấn Quán Hành,

xã Nghi Phong và Nghi Long thuộc huyện Nghi Lộc giai đoạn 2018 - 2022

2.2 Thời gian, địa điểm nghiên cứu

2.2.1 Thời gian nghiên cứu

Từ tháng 6 năm 2022 đến tháng 6 năm 2023

2.2.2 Địa điểm nghiên cứu:

Huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An

2.3 Nội dung nghiên cứu

Nội dung 1 Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, dử dụng đất huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An năm 2022

- Điều kiện tự nhiên

- Điều kiện kinh tế - xã hội

Nội dung 3 Đánh giá và lựa chọn một số nhóm yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn huyện Nghi Lộc, giai đoạn 2018 – 2022

Nội dung 4 Đề xuất một số giải pháp để quản lý tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn huyện Nghi Lộc trong thời gian tới

2.4 Phương pháp nghiên cứu

2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp

- Tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Nghi Lộc năm 2022 tại UBND huyện Nghi Lộc

- Tài liệu, số liệu về giá đất của huyện Nghi Lộc giai đoạn 2018 – 2022 tại phòng Tài nguyên Môi trường huyện Nghi Lộc

- Thu thập các văn bản pháp quy liên quan tới công tác định giá đất giai đoạn 2018 – 2022 trên cổng thông tin điện tử của UBND tỉnh Nghệ An, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài chính……

2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Chọn 1 thị trấn có các khu vực, tuyến đường phố có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của huyện và 2 xã vùng ven có các

dự án phát triển giai đoạn 2018 – 2022

*Thị trấn Quán Hành: là trung tâm hành chính của huyện Nghi Lộc,

nằm gần khu kinh tế Đông Nam; cách trung tâm TP.Vinh 10km; cách Thị xã Cửa Lò 9km; cách khu Công nghiệp Visip và Thị trấn Hưng Nguyên khoảng 12km Nơi đây tập trung nhiều trung tâm thương mại, cơ sở kinh doanh …của huyện Nghi Lộc

*Xã Nghi Phong: nằ m ở phía Đông Nam huyện Nghi Lộc, cách trung tâm huyện 9 km, cách thị xã Cửa Lò khoảng 7 km về phía Tây Nam và cách trung tâm thành phố Vinh khoảng 8 km về phía Đông Bắc Xã có vị trí tiếp giáp với Thành phố Vinh, có đường Quốc lộ 46 và tỉnh lộ 535 đi qua là điều kiện thuận lợi cho việc giao lưu trao đổi hàng hóa trên địa bàn và các vùng lân

cận Ngoài ra, trên địa bàn xã còn có Trường Đại học Vinh cơ sở 2 và có tuyến giao thông nối từ TP Vinh đi Cửa Lò

*Xã Nghi Long: cách trung tâm huyện khoảng 3 km về phía Đông -

Đông Bắc, và cách trung tâm Thành phố Vinh khoảng 15 km về phía Bắc - Đông Bắc; tiếp giáp với Thị trấn Quán Hành và thuộc Khu kinh tế Đông Nam, tiếp giáp với thị xã Cửa Lò, có các tuyến đường quan trọng đi qua như quốc lộ 1A, tỉnh lộ 534, Đường N5 Trên địa bàn xã hiện có hơn 45 công ty, doanh nghiệp đang sản xuất kinh doanh và có trên 400 ki ốt lớn nhỏ kinh doanh buôn bán

2.4.3 Phương pháp thu thập tài liệu số liệu sơ cấp

a Phương pháp điều tra:

- Tiến hành điều tra phỏng vấn người dân nhằm xác định được giá đất trên thị trường và các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trên thị trường giai đoạn

2018 – 2022 theo Bộ phiếu điều tra (Mẫu phiếu - phụ lục 01)

- Phỏng vấn cán bộ địa chính tại những khu vực điểu tra và cán bộ Văn phòng ĐKĐĐ huyện: để xác định các nguyên nhân chính gây nên tình hình biến động giá đất và ảnh hưởng đến tình hình quản lý đất đai ở địa phương

(theo Mẫu phiếu - phụ lục 02)

b Số lượng phiếu điều tra

- Điều tra những cá nhân đầu tư kinh doanh, môi giới bất động sản tại địa bàn nghiên cứu: 30 phiếu (10 phiếu/xã, thị trấn)

- Điều tra các hộ dân trên địa bàn đã chọn nghiên cứu: 60 phiếu (20 phiếu/xã, thị trấn)

- Điều tra phỏng vấn cán bộ địa chính phường xã; lãnh đaọ, cán Văn phòng Đăng ký đất đai: 15 phiếu

2.4.4 Phương pháp đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố

Sử dụng thang đo Likert để đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất của huyện Nghi Lộc, giai đoạn 2018 – 2022, theo 5 cấp:

Không ảnh hưởng <: 1,0 Ảnh hưởng nhiều: >3,0 – 4,0

Ảnh hưởng ít: 1,0 – 2,0 Ảnh hưởng rất nhiều: >4,0

- Ảnh hưởng nhiều: 4 điểm

- Ảnh hưởng rất nhiều: 5 điểm

2.4.5 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu

Tổng hợp và sắp xếp số liệu theo trình tự thời gian từ năm 2018 đến năm 2022 về giá đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc Để xử lý số liệu, chúng tôi

đã sử dụng ứng dụng Microsoft Excel để tổng hợp và tiến hành xử lý Dựa trên quá trình tổng hợp và nghiên cứu giá đất cũng như các yếu tố có ảnh hưởng, chúng tôi đã đưa ra các đề xuất và giải pháp phù hợp để nâng cao hiệu quả trong việc quản lý đất đai của chính quyền cấp cơ sở

2.4.6 Phương pháp so sánh

So sánh giữa giá đất theo quy định của Nhà nước và giá đất thực tế trên thị trường Đồng thời, chúng tôi cũng đã đánh giá các quy định liên quan đến giá đất mà thành phố áp dụngthông qua việc án xét cho diễn ra trong khu vực của chúng tôi Bên cạnh việc so sánh số liệu thu thập được, chúng tôi cũng đã làm rõ sự biến động về giá đất cùng với các yếu tố ảnh hưởng trong giai đoạn từ năm 2018 - 2022 trên địa bàn huyện Nghi Lộc

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An 3.1.1 Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Huyện Nghi Lộc là huyện cửa ngõ của tỉnh Nghệ An, là trung tâm của khu kinh tế Đông Nam, nơi hội tụ đầy đủ những yếu tố “thiên thời, địa lợi, nhân hòa” Huyện có vị trí địa lý như sau:

- Phía Bắc giáp huyện Diễn Châu;

- Phía Nam giáp các huyện Hưng Nguyên và thành phố Vinh;

- Phía Đông giáp Thị xã Cửa Lò và tỉnh Hà Tĩnh;

- Phía Tây giáp huyện Đô Lương;

Vị trí địa lý của huyện và hệ thống giao thông đối nội, đối ngoại cũng như các hạng mục hạ tầng kinh tế và xã hội khác ngày càng được hoàn thiện đang và sẽ là những điều kiện thuận lợi để huyện Nghi Lộc có thể thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước để phát triển một nền sản xuất hàng hoá có sức cạnh tranh cao với những ngành mũi nhọn đặc thù, đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế - xã hội, mở rộng liên kết kinh tế trong nước và thế giới (UBND huyện Nghi Lộc, 2022)

3.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Nghi Lộc là huyện đồng bằng ven biển, địa hình đa dạng, có hướng thấp dần từ Tây sang Đông và có thể chia thành 2 vùng lớn:

* Vùng bán sơn địa

Phía Tây và Tây Bắc của huyện có nhiều đồi núi cao, địa hình chia cắt mạnh, độ dốc lớn do chia cắt bởi những khe suối; tại những khu vực này có những vùng đồng bằng phù sa xen kẽ tương đối rộng, một số hồ đập lớn được xây dựng nên đây cũng là vùng cung cấp lương thực cho huyện, với diện tích đất tự nhiên khoảng 18.083 ha, chiếm 52% so với tổng diện tích của cả huyện