* Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồ đất được xếp hạng, cự ly đến trun
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ––––––––––––––––––– TRẦN THỊ DỊU NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ PHỔ YÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2020 - 2021 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.850.103 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thế Huấn THÁI NGUYÊN - 2023 i LỜI CAM ĐOAN Cơng trình nghiên cứu tơi “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Phổ Yên, tỉnh Thái Ngun, giai đoạn 2020 - 2021” cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập riêng Các số liệu luận văn dùng để phân tích có nguồn gốc rõ rang quy định Các nội dung, kết luận văn cá nhân tìm hiểu, điều tra cách trực tiếp địa bàn thuộc phạm vi nghiên cứu Các kết luận văn công bố lần đầu chưa công bố nghiên cứu Tác giả Luận văn Trần Thị Dịu ii LỜI CẢM ƠN Trân trọng cảm ơn Giảng viên hướng dẫn khoa học TS Nguyễn Thế Huấn Thầy giáo, Cơ giáo Khoa Quản lý tài ngun, Phịng Đào tạo, Trường Đại học Nơng lâm Thái Ngun Phịng Tài ngun Mơi trường, Văn phịng Đăng ký đất đai thành phố Phổ Yên tạo điều kiện tốt để tác giả thực Luận văn Đặc biệt, xin chân thành biết ơn đến gia đình, cá nhân tổ chức tạo điều kiện giúp đỡ tơi để tơi có thơng tin ý kiến quý giá lĩnh vực nghiên cứu hoàn thiện luận văn Tác giả luận văn Trần Thị Dịu iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG vii DANH MỤC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết Mục tiêu đề tài Ý nghĩa đề tài 3.1 Ý nghĩa học tập nghiên cứu khoa học 3.2 Ý nghĩa thực tiễn Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học đề tài nghiên cứu 1.1.1 Khái quát chung giá đất 1.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 1.1.3 Các yếu tố ảnh hướng đến giá đất 1.1.4 Định giá đất 15 1.2 Cơ sở pháp lý giá đất định giá đất 18 1.3 Công tác định giá đất 19 1.3.1 Công tác định giá đất giới 19 1.3.2 Công tác định giá đất Việt Nam 21 1.3.3 Công tác quản lý nhà nước đất đai tỉnh Thái Nguyên 23 Chương ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28 2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 28 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 28 iv 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 28 2.2 Địa điểm thời gian tiến hành 28 2.3 Nội dung nghiên cứu 28 2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tình hình quản lý, sử dụng đất đai tại thành phố Phổ Yên 28 2.3.2 Đánh giá thực trạng giá đất thành phố Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên 29 2.3.3 Đánh giá mức độ ảnh hưởng số yếu tố đến giá đất địa bàn thành phố Phổ Yên giai đoạn 2020 - 2021 29 2.3.4 Tồn tại, khó khăn đề xuất giải pháp 29 2.4 Phương pháp nghiên cứu 29 2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 29 2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 30 2.4.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích, so sánh xử lý số liệu 33 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34 3.1 Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội thành phố Phổ Yên 34 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 34 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội, sở hạ tầng 38 3.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Phổ Yên 40 3.2 Công tác quản lý nhà nước đất đai trên địa bàn thành phố Phổ Yên 43 3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất cấu đất đai địa bàn thành phố Phổ Yên năm 2021 43 3.2.2 Tình hình biến động đất đai địa bàn thành phố 45 3.2.3 Tình hình quản lý, sử dụng đất 46 3.3 Thực trạng giá đất quy định địa bàn thành phố Phổ Yên 50 3.3.1 Căn xác định giá đất địa bàn thành phố Phổ Yên 50 3.3.2 Giá đất địa bàn thành phố Phổ Yên 50 v 3.4 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Phổ Yên 51 3.4.1 Ảnh hưởng loại đường phố đến giá đất 51 3.4.2 Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất 58 3.4.3 Ảnh hưởng dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất 59 3.4.4 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất 61 3.4.5 Ảnh hưởng tình hình biến động dân số GDP/đầu người 62 3.4.6 Ảnh hưởng hướng đất đến giá đất 63 3.4.7 Mức độ ảnh hưởng số yếu tố đến giá đất 64 3.4.8 Đánh giá chung giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Phổ Yên 65 3.5 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quản lý nhà nước giá đất địa bàn thành phố Phổ Yên 67 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 70 Kết luận 70 Kiến nghị 71 TÀI LIỆU THAM KHẢO 72 MẪU PHIẾU ĐIỀU TRA vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT CNH - HĐH CP BĐS HSĐC QĐ Cơng nghiệp hố - Hiện đại hố Chính phủ Bất động sản Hồ sơ địa Quyết định UBND Uỷ ban nhân dân TNMT Tài nguyên môi trường TT Thông tư TTg Thủ tướng UBND BĐS Uỷ ban nhân dân Bất động sản vii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1 Hiện trạng dân số thành phố Phổ Yên giai đoạn 2020 -2021 38 Bảng 3.3: Hiện trạng sử dụng đất năm 2021 thành phố Phổ Yên 44 Bảng 3.4 Kết đăng ký biến động đất đai địa bàn thành phố Phổ Yên từ năm 2019 - 2021 45 Bảng 3.4 Giá đất quy định địa bàn thành phố Phổ Yên giai đoạn 20192021 50 Bảng 3.5 Giá đất theo quy định giá đất thực tế trục đường nhóm 52 Bảng 3.6 Giá đất theo quy định giá đất thực tế trục đường nhóm 54 Bảng 3.3: Giá đất giá quy định giao dịch thực tế nhóm 55 Bảng 3.7 Giá đất theo quy định giá đất thực tế trục đường nhóm 56 Bảng 3.8 Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất 58 Bảng 3.9 Đặc điểm số khu dân cư 59 Bảng 3.10 Giá đất khu dân cư trước sau thực dự án 60 Bảng 3.11 So sánh ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền đến giá đất 61 nhóm hình thể tốt hình thể xấu 61 Bảng 3.12 Tình hình biến động dân số GDP/đầu người 62 Bảng 3.13 Ảnh hưởng hướng đất đến giá đất 63 Bảng 3.14 Mức độ ảnh hưởng yếu tố theo ý kiến chuyên gia 64 viii DANH MỤC HÌNH Hình 3.1: Sơ đồ hành thành phố Phổ Yên 34 Hình 3.2: Giá đất giá quy định giao dịch thực tế nhóm 53 Hình 3.4: Giá đất giá quy định giao dịch thực tế trục đường nhóm 57 Hình 3.5 Giá đất vị trí theo quy định giá giao dịch 58 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt loại tài nguyên thay Đất đai có tính cố định vị trí khơng thể di chuyển được, giá trị đất đai vị trí khác khác Mặt khác, đất đai khơng giống loại hàng hóa sản sinh qua q trình sản xuất đất đai có hạn, nên việc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu ln vấn đề mà Chính phủ quốc gia quan tâm bảo vệ chặt chẽ Trong q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, dân số đơng, nhu cầu sử dụng đất cho sản xuất công nghiệp, xây dựng sở hạ tầng ký thuật, xã hội, phát triển thị ngày tăng Vì vậy, đất đai ngày trở nên có giá trị Từ đó, địi hỏi nhà Quản lý cần phải xây dựng giá đất đai trở nên phù hợp kinh tế thể chế hành Giá đất thước đo kinh tế đất Nếu giá đất xác định đắn giúp người sử dụng đất khai thác hợp lý nguồn tài nguyên quan trọng này, đồng thừi giúp nhà nước có ban hành sách việc xác định tiền thuê đấ, mức thuế chuyển quyền sử dụng đất, mức đền bù giải phóng mặt bằng, đánh giá giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa, chấp để vay vốn, … Giá đất thu hút quan tâm nhiều đối tượng, đặc biệt giá đất họ muốn áp dụng giá đất vào nhiều mục đích khác như: chuyển nhượng, trao đổi quyền sử dụng đất, đầu đất đai,… Thành phố Phổ Yên nằm vị trí cửa ngõ phía Nam tỉnh Thái Nguyên, tiếp giáp với thủ đô Hà Nội, cửa ngõ giao lưu kinh tế, văn hóa tỉnh với thủ Hà Nội tỉnh đồng sông Hồng Thành phố có chức trung tâm tổng hợp cơng nghiệp, thương mại, dịch vụ đầu mối giao thông, có vai trị thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội vùng phía Nam tỉnh Thái Nguyên Với vị trí địa lý thuận lợi, hệ thống giao thơng đồng bao 60 Trong phạm vi nghiên cứu có 03 dự án xây dựng khu dân cư: Khu dân cư Hồng Tiến, khu dân cu Phú Đại Cát khu dân cư VIF dự án với diện tích xây dựng lớn Bảng 3.10 Giá đất khu dân cư trước sau thực dự án Khu dân cư Giá đất TB Mức (1.000/m2) chênh lệch Bắt đầu Sau thực Chênh đơn giá quy hoạch QH (lần) Khu dân cư Hồng Tiến 500 10.000 20,0 Khu dân cư Phú Đại Cát 3.000 15.000 5,0 Khu dân cư VIF 2.000 5.000 2,5 (Nguồn: Số liệu từ điều tra, vấn) Tại bảng 3.10 cho thấy giá đất có biến động tăng mạnh sau thực quy hoạch so với giá đất bắt đầu quy hoạch Cụ thể: + Tại khu dân cư Hồng Tiến giá đất bắt đầu quy hoạch mức 500.000 đồng/m2 sau thực quy hoạch giá đất tăng lên 10.000.000 đồng/m2 tăng gấp 20 lần so với bắt đầu quy hoạch + Tại khu dân cư Phú Đại Cát giá đất sau quy hoạch tăng lần so với bắt đầu quy hoạch + Tại khu dân cư VIF giá đất tăng lên 3.000.000 đồng/m2 sau quy hoạch so với bắt đầu quy hoạch, mức chênh lệch 2,5 lần Như vậy, qua kết cho thấy công tác thực quy hoạch dự án trước sau thực quy hoạch có tác động đến giá đất Sở dĩ vậy, trước quy hoạch đa số tâm lý người dân chưa có lịng tin vào dự án xây dựng khởi công, sở hạ tầng chưa đầu tư xây dựng nên người dân chưa đầu tư Tuy nhiên, dự án đưa vào quy hoạch xây dựng người kéo theo đường xá, cơng trình cơng cộng 61 quy hoạch dân lúc đổ xơ giao dịch dẫn đến giá đất lô đất xung quanh tăng cao so với trước quy hoạch 3.4.4 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất Bảng 3.11 So sánh ảnh hưởng hình thể đất đến giá đất Giá bán (1000 đ/m2) Độ rộng mặt tiền (m) Đường Trường Chinh Đường Tơn Đức Thắng Hình thể xấu Hình thể xấu Hình thể tốt Chênh Hình lệch thể tốt Chênh lệch Đường Lý Thiên Bảo Hình thể tốt Hình Chênh thể lệch xấu - 58.000 54.500 3,5 22.000 19.000 3,0 7.000 4.500 2,5 - 70.000 64.500 5,5 25.000 21.500 3,5 9.000 6.000 3,0 >7 5,0 20.500 19.000 1,5 6.500 4.000 2,5 56.000 51.000 (Nguồn: Số liệu từ điều tra, vấn) Qua bảng 3.11 nhận thấy chênh lệch giá đất có hình thể tốt đất có hình thể xấu loại đường phố, vị trí lớn Những đất có hình xấu khó bán hơn, giá đất nhỏ nhiều so với đất có hình thể tốt Cụ thể: + Tại đường Trường Chinh giá đất có hình thể đẹp có giá cao so với đất có hình thể xấu giao động từ 3,5 triệu đến 5,5 triệu đồng/m2 + Tại đường Tôn Đức Thắng mức chênh lệnh giá đất có hình thể đẹp với đất có hình thể xấu giao động từ 1,5 - 3,5 triều đồng/m2 + Tại đường Lý Thiên Bảo mức giá chênh lệch giao động từ 2,5 3,0 triệu đồng/m2 Ngoài ra, độ rộng mặt tiền đất tác động không nhỏ đến giá đất khả giao dịch đất Trong đó, đất chiều rộng mặt tiền từ - m có giá giao dịch cao so với đất có mặt tiền nhỏ lớn Sở dĩ, đất có diện tích 62 chiều rộng mặt tiền phù hợp với tiêu chí nhiều khách hàng xây dựng phù hợp kinh phí kiến trúc ngơi nhà 3.4.5 Ảnh hưởng tình hình biến động dân số GDP/đầu người Bảng 3.12 Tình hình biến động dân số GDP/đầu người STT Chỉ tiêu Dân số Thu nhập Đơn vị Người Triệu đồng/ năm Năm 2019 2020 2021 195.932 197.374 197.538 298 278 317 (Nguồn: Chi cục thống kê thành phố Phổ Yên) Bảng 3.12 cho thấy số dân địa bàn thành phố Phổ Yên tăng nhanh, từ năm 2019 - 2021 số dân tăng 706 người, kéo theo mật độ nhân khâu địa bàn tăng Với mức độ tăng dân số xu hướng tách hộ tăng lên theo năm từ kéo theo nhu cầu sử dụng đất địa bàn ngày tăng Chính nhu cầu sử dụng đất cao làm cho giá đất biến động tăng lên khơng ngừng Ngồi ra, giai đoạn 2019 - 2021 thu nhập GDP/đầu người người dân địa bàn tăng mạnh từ 298 triệu đồng/năm/người tăng 317 triệu đồng/năm/người với mức thu nhập tăng nhu cầu người dân thực giao dịch đất để ở, để kinh doanh ngày tăng Không giai đoạn 2019 - 2021 ảnh hưởng dịch Covid -19 nên kinh tế kinh doanh bị chậm phát triển, người dân đổ xô đầu tư kinh doanh đất mua bán lại để sinh lời vậy, gía đất bị đẩy lên cao so với giá thực người dân người bị ảnh hưởng nặng nề Như vậy, tình hình biến động dân số thu nhập GDP/ đầu người có tác động đến giá đất 63 3.4.6 Ảnh hưởng hướng đất đến giá đất Hướng yếu tố mà nhiều người quan tâm xem trọng lựa chọn đất Hướng đất người mua lựa chọn hướng hợp với gia chủ hướng thuận lợi cho gia chủ sinh hoạt, sinh sống kinh doanh Bảng 3.13 Ảnh hưởng hướng đất đến giá đất Giá bán (1000 đ/m2) Độ rộng mặt tiền Đường Trường Chinh Đường Tôn Đức Thắng Hướng Hướng Chênh Hướn (m) tốt xấu lệch 4-5 52.000 49.500 2,5 5-7 60.000 57.000 >7 51.000 49.000 g tốt Đường Lý Thiên Bảo Hướng Chênh Hướn xấu Hướng Chên lệch g tốt xấu h lệch 23.000 21.000 2,0 8.000 6.000 2,0 3,0 24.000 21.500 2,5 9.000 6.500 2,5 2,0 20.500 19.000 1,5 6.500 4.000 2,5 (Nguồn: Số liệu điều tra, vấn) Kết điều tra, vấn bảng 3.13 cho thấy: đất có hướng tốt ln có giá cao so với đất có hướng xấu Cụ thể: Tại đường Trường Chinh giá đất đất có hướng tốt cao so với đất có hướng xấu giao động từ -3 triệu đồng/m2; đường Tôn Đức Thắng 1,5 -2,5 triệu đồng/m2 2,0 - 2,5 triệu đồng/m2 mức giá chênh lệch đất có hướng đẹp hướng xấu trục đường Lý Thiên Bảo Ngoài ra, giá đất bị ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền đất Như vậy, hướng đất có tác động đến giá khả giao dịch đất 64 3.4.7 Mức độ ảnh hưởng số yếu tố đến giá đất Bảng 3.14 Mức độ ảnh hưởng yếu tố theo ý kiến chuyên gia Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất STT Mức độ ảnh hưởng Loại đường phố Vị trí đất Ảnh hưởng nhiều Địa hình Ảnh hưởng trung bình Cơ sở hạ tầng Nguồn gốc đất (tính pháp lý đất) Ảnh hưởng nhiều Môi trường Ảnh hưởng trung bình Tâm lý Ảnh hưởng nhiều Ảnh hưởng nhiều Ảnh hưởng nhiều Ảnh hưởng nhiều Quy hoạch Độ rộng mặt tiền 10 Giá chuyển nhượng 11 Yếu tố khác Ảnh hưởng trung bình Ảnh hưởng Ảnh hưởng trung bình (Nguồn: Số liệu từ điều tra, vấn) Ghi chú: Từ 1-1,75 điểm: ảnh hưởng Từ >1,75 - 2,5: ảnh hưởng trung bình Từ >2,5 - 3,25 : Ảnh hưởng nhiều Từ > 3,25 - 4: ảnh hưởng nhiều Qua kết điều tra, vấn 30 cán chuyên gia lĩnh vực bất động sản cho thấy: yếu tố vị trí đất, nguồn gốc đất ảnh hưởng nhiều đến giá đất Tiếp theo yếu tố sở hạ tầng, độ rộng mặt tiền, giá chuyển nhượng có ảnh hưởng đến giá đất; yếu tố loại đường phố, địa hình, mơi trường, quy hoạch, tâm lý yếu tố khác có ảnh hưởng phần đến giá đất Như vậy, có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nhiên yếu tố vị trí, nguồn gốc đất có sức ảnh hưởng đến giá đất 65 3.4.8 Đánh giá chung giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Phổ Yên 3.4.8.1 Đánh giá chung giá đất địa bàn thành phố Phổ Yên Công tác định giá đất địa bàn thành phố Phổ Yên thời gian qua nhìn chung phù hợp với điều kiện thực tế khu vực nghiên cứu phù hợp với quy định hành Nhà nước - Giá đất xây dựng đảm bảo khác biệt đường phố có thuận lợi cho việc kinh doanh, gần khu trung tâm, cơng trình cơng cộng có giá cao đường phố khu vực xa trung tâm không thuận lợi cho việc kinh doanh, buôn bán, sinh hoạt người dân - Giá đất tuyến đường vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh buôn bán cao vị trí thuận lợi - Nhìn chung giá đất UBND thành phố Phổ Yên quy định thấp nhiều so với giá thực tế thị trường Nguyên nhân làm cho mức giá do: - Nhà nước quy định thấp so với giá thị trường - Việc chênh lệch mức giá thị trường giá Nhà nước hệ từ sách quản lý Nhà nước đất đai liên quan đến giá đất định giá đất Nhà nước trì chế độ giá BĐS chưa hồn thiện quy phạm, quy trình cụ thể việc tổ chức định giá quản lý giá - Lực lượng cán chuyên trách chịu trách nhiệm thực nhiệm vụ cán chuyên môn có kinh nghiệm định giá hoi, chưa có sở đào tạo cán chuyên sâu cho công tác định giá đất - Yếu tố đầu chi phối thị trường đất đai tạo nên biến động cực đoan giá, đẩy giá đất thực tế thị trường mức cao Giá đất thị trường nhiều không phản ánh giá trị thực đất đai, vượt khả chi trả người có nhu cầu thực 66 3.4.8.2 Đánh giá chung yếu tố ảnh hưởng đến giá đất - Yếu tố vị trí có vai trị tương đối quan trọng, định đến khác giá đất trục đường Các tuyến đường nhóm I tuyến phố nằm khu vực trung tâm có mặt đường rộng, sở hạ tầng tốt đặc biệt thuận lợi việc kinh doanh bn bán, có khả kết hợp để kinh doanh có giá thị trường đặc biệt cao Giá đất thị trường đường phố khu vực trung tâm, thuận lợi cho kinh doanh bn bán có sở hạ tầng tốt (Khu vực I, II) cao giá đất khu vực xa trung tâm (Khu vực III) Trên tuyến đường có vị trí khác có giá trao đổi thị trường khác - Yếu tố nguồn gốc đất đóng vai trị quan trọng Vì nguồn gốc đất thể lên tính hợp pháp đất: đất có hợp pháp khơng, có bị tranh chấp khơng, đất thuộc quyền sở hữu ai… - Cơ sở hạ tầng: Cùng với yếu tố vị trí, yếu tố sở hạ tầng yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị đất Những đường phố khu vực có hệ thống sở hạ tầng hồn thiện, đồng có giá thị trường cao - Yếu tố quy hoạch có ảnh lớn đến giá đất, khu vực có quy hoạch giá đất có xu hướng cao giá đất khu vực khác - Yếu tố diện tích bề rộng mặt tiền, chiều sâu đất, hướng đất có vai trò định đến giá đất Những đất có diện tích vừa phải, mặt tiền rộng, hình dáng đất đẹp, độ sâu phù hợp có hướng đất phù hợp có giá đất cao thu hút nhà đầu tư - Giá đất chịu chi phối nhỏ hình dáng đất, đất có hình dáng đẹp, thuận tiện cho sử dụng có xu có giá cao so với đất vị trí khu vực, nhiên, đất có hình thể đẹp vị trí khơng thuận lợi mức giá khơng cao 67 Như vậy, có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Tuy nhiên thời gian qua giá đất theo quy định địa bàn Thành phố Phổ Yên quan tâm đến vị trí khả kinh doanh, sinh lời mà đất đem lại mà chưa quan tâm đến yếu tố Đây nguyên nhân dẫn đến giá đất Nhà nước quy định thấp so với giá đất giao dịch thị trường 3.5 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quản lý nhà nước giá đất địa bàn thành phố Phổ Yên Thực tế cho thấy, công tác xác định giá đất địa bàn Thành phố chưa thực sát với mức giá giao dịch thị trường Vì vậy, để công tác xác định giá đất sát với giá thị trường xin đưa số giải pháp sau: * Giải pháp sách Nguyên nhân khiến cho giá đất số tuyến đường, khu đô thị địa bàn khu vực nghiên cứu tăng cao liên quan đến yếu tố đầu đất đai tình trạng mua bán theo trào lưu lướt sóng để kiếm lời Chính sách tài đất đai coi biện pháp hạn chế có hiệu tình trạng đặc biệt thuế công cụ hữu hiệu để kiểm soát người đầu Đối với đất ở, người sử dụng nắm giữ đất đai vượt nhu cầu bình thường phải chịu mức thuế chống đầu cao mức bình thường, theo cách lũy tiến, tùy thuộc vào thời gian nắm giữ đất đai tích tụ Việc làm cần thực với hỗ trợ khoa học kỹ thuật, thơng qua việc cơng nghệ hóa máy tính hóa Cần làm rõ đầy đủ quan điểm giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế theo thị trường theo tỷ lệ % giá thị trường theo hướng quy định cụ thể giá thị trường giá điều kiện bình thường (không chịu tác động yếu tố khách quan thay đổi quy hoạch, đầu tư kết cấu hạ tầng, đầu tư khu công nghiệp, khu dân cư, đồng thời loại trừ yếu tố chủ quan 68 đầu đầu tư theo phong trào) để thực bồi thường Nhà nước thu hồi đất thực dự án phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội Xác định rõ chuyển mục đích sử dụng đất giá trị quyền sử dụng đất thay đổi Giá đất phải điều chỉnh cho phù hợp với giá đất thị trường địa phương: Trước hết, xây dựng khung giá đất cần dựa vào yếu tố quan trọng giá thị trường theo giá trị thực Theo quy định giá đất năm ban hành lần gây nhiều khó khăn bất cập, giá đất cần cập nhật hàng năm để với giá thị trường * Giải pháp tổ chức thực Xây dựng giá quy định phù hợp với giá trao đổi thực tế địa phương, việc theo dõi, điều chỉnh, cập nhật giá đất phải tiến hành thường xuyên cho phù hợp với biến động giá thị trường Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất quy định phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức định giá từ trung ương đến địa phương Tổ chức có nhiệm vụ định giá đất định giá BĐS phạm vi tỉnh Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật định mức đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá không phù hợp với quy định pháp luật hành * Giải pháp nguồn nhân lực Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, địi hỏi phải có đội ngũ chun gia định giá thành thạo nghiệp vụ; việc định giá địi hỏi người làm cơng tác vừa có chun mơn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động kinh tế xã hội Do Nhà nước cần phải trọng đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất * Giải pháp sách pháp luận quản lý đất đai - Tăng cường hiệu công tác quản lý đất đai cách xóa bỏ 69 tình trạng quy hoạch "treo", quy hoạch không ổn định thiếu sót, ý giám sát cơng tác thực quy hoạch, kế hoạch - Xây dựng hệ thống thông tin mở - Ngân hàng liệu đất đai bất động sản đáp ứng cho tất tổ chức, cơng dân có nhu cầu giao dịch bất động sản việc quản lý bất động sản quan nhà nước Nhà nước phải mua thông tin xây dựng giá đất sát thị trường Có vậy, bảng giá đất địa phương xây dựng sát với giá thị trường có tác dụng thực tiễn 70 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận 1) Thành phố Phổ Yên có vị trí địa lý thuận lợi, để phát triển kinh tế xã hội Tốc độ tăng trưởng kinh tế địa bàn thành phố giai đoạn 2019 -2021 mạnh mẽ, thu nhập GDP/đầu người dân địa bàn tăng theo năm 2) Tình hình quản lý sử dụng đất ngày hoàn thiện dần phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội thành phố Công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư thực tốt theo quy định 3) Công tác xây dựng bảng giá đất thực tích cự, cập nhật giá đất quy định để phù hợp với giá giao dịch thực tế thị trường quy định Nhà nước giá đất Tuy nhiên, giai đoạn 2019 - 2021 giá đất thị trường cao so với giá đất nhà nước quy định với mức chênh lệch giao động từ 3,0 đến 5,7 lần Giá đất khu vực, vị trí khác có giá khác 4) Thông qua điều tra 30 chuyên gia địa bàn thành phố, kết cho thấy có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trường, yếu tố có mức ảnh hưởng lớn đến lớn bao gồm: vị trí, sở pháp lý đất có ảnh hưởng lớn Các yếu tố lại ảnh hưởng ảnh hưởng phần đến giá đất sở hạ tầng, địa hình, quy hoạch, tâm lý, mơi trường, giá chuyển nhượng 5) Để khắc phục bất cập cần có giải pháp phù hợp cơng tác định giá, xây dựng tổ chức mang tính chun mơn cao công tác định giá, công tác chuyên gia công tác quản lý để nâng cao hiệu cơng tác định giá đất nói riêng quản lý giá đất nói chung, mang lại lợi ích cho người dân Nhà nước 71 Kiến nghị - Từng bước hồn thiện chế sách đất đai nói chung thị trường bất động sản nói riêng cho phù hợp với xu hướng phát triển kinh tế thị trường - Cần thường xuyên theo dõi diễn biến giá thị trường bất động sản nhà đất địa bàn thành phố Phổ Yên để có biện pháp quản lý giá đất thị trường nhà đất hợp lý - UBND tỉnh Thái Nguyên UBND thành phố Phổ Yên nên tổ chức lớp đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn cho cán công tác định giá đất quản lý thị trường - UBND thành phố Phổ Yên xem xét thường xuyên, để quy định khung giá đất hợp lý sát với giá thị trường, xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cách cụ thể đầy đủ tiến tới xây dựng giá đất chi tiết tới đất 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO Trần Tuấn Anh (2016), “Định giá đất số nước giới kinh nghiệm Việt Nam.” Nguyễn Ngọc Anh cs (2016), “Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Ngun”, Tạp chí Nơng nghiệp PTNT, số 12, tr 26-33 Đoàn Quang Duy* Đtg (2013), “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Vụ Bản, huyện Lạc Sơn, tỉnh Hịa Bình giai đoạn 2012 - 2013”, Tạp chí Khoa học Cơng nghệ, 109(09), tr 8388 Vũ Thị Tùng Hoa (2010), “Bài giảng Triết học”, Trường Đại học sư phạm Thái Nguyên Tôn Gia Huyên (2009), Chính sách đất đai nơng nghiệp, Kỷ yếu hội thảo khoa học sử dụng đất nông nghiệp bền vững, hiệu Nguyễn Thế Huấn, Hồ Thị Lam Trà, Phan Thị Thu Hằng Nguyễn Văn Quân (2009), “Giáo trình Định giá đất bất động sản khác”, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên Nguyễn Thanh Tùng (2014), Nghiên cứu thực trạng giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Tuyên Quang giai đoạn 20112013, Luận văn thạc sĩ Quản lý đất đai, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Tổng cục Quản lý đất đai (1999), Định giá đất, Chương trình hợp tác Việt Nam – Thụy Điển đổi hệ thống địa (CPLAR) TS Châu Hoàng Thân (2020), “Hoàn thiện quy định pháp luật quy trình xác định giá đất cụ thể”, Trường Đại học Cần Thơ 10 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2005), Giáo trình “Định giá đất”, trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội 73 11 Quốc hội (2013), Luật Đất đai (2013) 12 Trần Phong Vũ (2020), “Kinh nghiệm Trung Quốc hệ thống đăng ký bất động sản tập trung”, Cục đăng ký đất đai, Tổng cục Quản lý đất đai 13 UBND thành phố Phổ Yên (2021), “Báo cáo tóm tắt Quy hoạch sử dụng đất thời kỳ 2021 – 2030.” 14 Nguyễn Thị Yến * Hoàng Văn Hùng (2012), “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011”, Tạp chí Khoa học Cơng nghệ , 98 (10), tr 69-74 15 thoibaonganhang.vn “5 phương pháp định giá đất (2014)”, 16 http://www.tnmtthainguyen.gov.vn/-/mot-so-ket-qua-noi-bat-trong-congtac-quan-ly-nha-nuoc-ve-at-ai-tren-ia-ban-tinh-thai-nguyen