Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này: Trang 1
Trang 1ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -o0o -
LƯƠNG VĂN TRUYỀN
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HOÀNG SU PHÌ,
TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2018 - 2022
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Vũ Thị Thanh Thủy
Thái Nguyên - 2023
Trang 2i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng đề tài luận văn này là đề tài nghiên cứu khoa học của riêng tôi Các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là hoàn toàn trung thực
và chưa công bố dưới bất kỳ hình thức và bậc đào tạo nào Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc
Thái Nguyên, tháng 11 năm 2023
Tác giả luận văn
Lương Văn Truyền
Trang 3Với lòng biết ơn chân thành và sâu sắc nhất, tôi xin trân trọng cảm ơn cô giáo
- TS Vũ Thị Thanh Thủy, người đã trực tiếp chi bảo, hướng dẫn khoa học và nhiệt tình giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu để hoàn thành luận văn này
Tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn đến các đồng chí lãnh đạo cán bộ nơi tôi công tác đã tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu; cám ơn UBND huyện Hoàng Su Phì, Phòng Tài Nguyên và Môi trường và các phòng ban trên địa bàn huyện đã giúp đỡ tôi thu thập thông tin, số liệu trong suốt quá trình thực hiện nghiên cứu luận văn
Xin chân thành cảm ơn tất các bạn bè, đồng nghiệp đã động viên, giúp đỡ nhiệt tình và đóng góp nhiều ý kiến quý báu để tôi hoàn thành luận văn này
Do thời gian nghiên cứu có hạn, luận văn sẽ không thể tránh khỏi những sơ suất, thiếu sót, tôi rất mong nhận đuợc sự đóng góp của các thầy, cô giáo, nhà khoa học cùng toàn thể bạn bè, đồng nghiệp
Tôi xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 11 năm 2023
Tác giả luận văn
Lương Văn Truyền
Trang 4iii
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1
1 Tính cấp thiết của đề tài 1
2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2
3 Ý nghĩa của đề tài 2
3.1 Ý nghĩa khoa học 2
3.2 Ý nghĩa thực tiễn 2
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3
1.1 Quá trình hình thành cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 3
1.1.1 Chủ trương đấu giá đất được hình thành 3
1.1.2 Quy định về đấu giá QSD đất theo Luật đất đai 2003 và theo Luật đất đai 2013 3
1.2 Đặc điểm của giá đất hình thành từ đấu giá quyền sử dụng đất 7
1.2.1 Định giá đất 7
1.2.2 Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ 8
1.3 Những quy định của pháp luật về công tác đấu giá quyền sử dụng đất 9
1.3.1 Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất 11
1.3.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Hoàng Su Phì 12
1.4 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên Thế giới và ở Việt Nam 19
1.4.1 Khái quát về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nước 19
1.4.2 Một số nước AIPO (Liên minh Nghị viện hiệp hội các nước Đông Nam Á) 21
1.4.3 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 22
1.5 Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài 28
1.5.1 Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội 28
1.5.2 Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng 29
1.5.3 Đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Hà Giang 30
1.5.4 Tổng quan các công trình nghiên cứu có liên quan 30
Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33
2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 33
2.2 Nội dung nghiên cứu 33
Trang 5iv
2.2.1 Khái quát tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Hoàng Su
Phì 33
2.2.2 Khái quát kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại một số xã trên địa bàn huyện Hoàng Su Phì qua các năm 2018 - 2022 33
2.2.3 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số xã trên địa bàn huyện Hoàng Su Phì qua các năm 2018 - 2022 34
2.2.4 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua ý kiến người tham gia đấu giá và cán bộ chuyên môn trên địa bàn huyện Hoàng Su Phì, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2018 – 2022 34
2.2.5 Những tồn tại và đề xuất về công tác đấu giá quyền sử dụng đất 34
2.3 Phương pháp nghiên cứu 34
2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 34
2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 34
2.3.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 35
2.3.4 Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu 36
2.3.5 Phương pháp so sánh 37
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 38
3.1 Khái quát tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Hoàng Su Phì 38
3.1.1 Giới thiệu về huyện Hoàng Su Phì, tỉnh Hà Giang 38
3.1.2 Thực trạng quản lý đất đai của huyện Hoàng Su Phì, tỉnh Hà Giang 42
3.2 Khái quát kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại một số xã trên địa bàn huyện Hoàng Su Phì qua các năm 2018 - 2022 49
3.2.1 Đấu giá quyền sử dụng đất tại thị trấn Vinh Quang, huyện Hoàng Su Phì từ năm 2018 – 2022 49
3.2.2 Đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Tân Tiến từ năm 2018 - 2022 52
3.2.3 Đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Thông Nguyên, huyện Hoàng Su Phì từ năm 2018 – 2022 53
3.3 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số xã trên địa bàn huyện Hoàng Su Phì qua các năm 2018 - 2022 55
Trang 6v
3.3.1 Đánh giá hiệu quả 55
3.4 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua ý kiến người tham gia đấu giá và cán bộ chuyên môn trên địa bàn huyện Hoàng Su Phì, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2018 - 2022 58
3.4.1 Đánh giá của cán bộ công chức về công tác đấu giá quyền sử dụng đất 58
3.5 Những tồn tại và đề xuất về công tác đấu giá quyền sử dụng đất 66
3.5.1 Những tồn tại 66
3.5.2 Một số đề xuất về công tác đấu giá quyền sử dụng đất 67
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 68
1 Kết luận 68
2 Kiến nghị 69
TÀI LIỆU THAM KHẢO 70
Trang 8vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1: Hệ thống văn bản pháp lý quy định về đấu giá quyền sử dụng đất 9 Bảng 3.1: Diện tích, dân số, mật độ dân số huyện Hoàng Su Phì năm 2022 41 Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2022 huyện Hoàng Su Phì 42 Bảng 3.3 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại thị trấn Vinh Quang từ năm 2018 –
2022 50 Bảng 3.4 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Tân Tiến từ 2018 - 2022 52 Bảng 3.5 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Thông Nguyên từ 2018 - 2022 53 Bảng 3.6 Tổng hợp kết quả đấu giá QSDĐ của các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Hoàng Su Phì từ năm 2018 – 2022 54 Bảng 3.7 Đánh giá của cán bộ, viên chức về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các xã, thị trấn 60 Bảng 3.8 Đánh giá của cán bộ, viên chức sau khi có dự án đấu giá 61 Bảng 3.9 Đánh giá của người tham gia đấu giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các xã, thị trấn 64 Bảng 3.10 Đánh giá của người dân sau khi có dự án đấu giá 66
Trang 9viii
TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Đề tài: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Hoàng Su Phì, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2018 - 2022" được thực hiện với mục đích:
- Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoàng Su Phì, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2018 - 2022;
- Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoàng Su Phì, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2018 - 2022;
- Đề xuất một số giải pháp để hoàn thiện quy trình, cơ chế, nhằm tăng cường công tác đấu giá đất hiệu quả hơn
Phương pháp nghiên cứu của luận văn gồm:
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp
- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
- Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
- Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu
- Phương pháp so sánh
Tình hình quản lý đất đai của huyện Hoàng Su Phì được thực hiện khá tốt, công tác ban hành văn bản quy phạm pháp luật luôn được quan tâm, được ban hành kịp thời; công tác thống kê, kiểm kê đất đai được hiện đúng theo quy định của pháp luật; việc giải quyết đơn thư khiếu nại, tố cáo được thực hiện khá tốt; đối với công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng còn gặp một số khó khăn
Trong giai đoạn từ năm 2018 - 2022, Huyện Hoàng Su Phì đã tổ chức đấu giá thành công 12 khu đất trên địa bàn huyện với diện tích đấu giá hơn 11.200m2; tổng số tiền đấu giá nộp ngân sách nhà nước trên 30 tỷ đồng, góp phần vào đầu tư phát triển kinh tế, xã hội trong huyện Quá trình thực hiện đấu gia, UBND huyện Hoàng Su Phì đã lựa chọn thuê đơn vị tổ chức đấu giá tài sản theo quy định của Luật Đấu giá tài sản năm 2016 để thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất
Qua đấu giá quyền sử dụng đất ở các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Hoàng
Su Phì đã đạt được một số kết quả tốt như tại Thị trấn Vinh Quang với MCL giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm là 1,15 lần, Xã Tân Tiến với MCL là 1,83 lần
Trang 10Để khắc phục và hoàn thiện công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Hoàng Su Phì cần thực hiện đồng bộ các nhóm giải pháp về kỹ thuật, giải pháp về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giải pháp tổ chức thực hiện đấu giá, giải pháp về
cơ chế tài chính và giải pháp về đội ngũ cán bộ
Trang 11x
THESIS ABSTRACT
Topic: "Evaluating the auction of land use rights in Hoang Su Phi district, Ha Giang province in the period of 2018 - 2022" is carried out with the purpose of:
- Assess the current status of land use rights auctions in Hoang Su Phi district,
Ha Giang province in the period of 2018 - 2022;
- Evaluate the effectiveness of land use rights auctions in Hoang Su Phi district, Ha Giang province in the period of 2018 - 2022;
- Propose some solutions to improve the process and mechanism to enhance land auction work more effectively
The research methods of the thesis include:
- Investigation methods and secondary data collection
- Method of selecting research points
- Primary data collection methods
- Statistical methods, analysis and data processing
- Comparative method
The land management situation of Hoang Su Phi district is done quite well, the promulgation of legal documents is always paid attention and issued promptly; Land statistics and inventory work is carried out in accordance with the provisions
of law; The handling of complaints and denunciations is done quite well; Regarding compensation and site clearance, there are still some difficulties
During the period from 2018 to 2022, Hoang Su Phi District successfully organized the auction of 12 land plots in the district with an auction area of more than 11,200m2; The total auction amount paid to the state budget is over 30 billion VND, contributing to investment in economic and social development in the district During the auction process, Hoang Su Phi District People's Committee chose to hire an asset auction organization according to the provisions of the 2016 Law on Asset Auction to conduct the auction of land use rights
Through the auction of land use rights in communes and towns in Hoang Su Phi district, some good results have been achieved such as in Vinh Quang Town with the MCL between the auction winning price and the starting price being 1.15
Trang 12xi
times , Tan Tien Commune with MCL of 1.83 times However, Thong Nguyen commune did not achieve high results, the MCL between the winning auction price and the starting price was only 1.14 times
According to the assessment of the auction winners, 100% of the auction winners believe that information about the project is transparent, publicly available, and the land plot listing is appropriate; 90.37% choose direct verbal auction; 72.96% think the auction fee is appropriate; 70.37% think the down payment is appropriate; 35.56% think that environmental quality is better than before; 72.22% think that infrastructure and household life are better than before According to the assessment of officials and employees, 100% believe that information about the auction project is carried out publicly and transparently, with appropriate land plots listed; 86.8% chose the auction format by direct secret ballot in 1 round; 86.7% think that the auction participation fee is appropriate; 76.7% think the down payment is appropriate;
To overcome and complete the auction of land use rights in Hoang Su Phi district, it is necessary to synchronously implement groups of technical solutions, planning solutions, and land use plans; Solutions for organizing auctions, solutions for financial mechanisms and solutions for staff
Trang 131
MỞ ĐẦU
1 Tính cấp thiết của đề tài
Chính sách pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước ta luôn đổi mới hoàn thiện để phù họp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước nhằm phát huy mọi tiềm năng và tiềm lực vốn có của đất đai phục vụ quá trình phát triển đất nước, cũng đã nêu rõ “Khai thác, sử dụng có hiệu quả các loại bất động sản; Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước”, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số tồn tại như việc định giá các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất thanh toán tiến hành không chặt chẽ
Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá QSDĐ Công tác đấu giá QSDĐ đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường BĐS Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá QSDĐ
Từ năm 2018 - 2022, UBND huyện Hoàng Su Phì đã tổ chức đấu giá thành công 12 khu đất trên địa bàn huyện với diện tích đấu giá 11.200m2; tổng số tiền đấu giá trên 30 tỷ đồng Việc đấu giá quyền SDĐ trên địa bàn huyện Hoàng Su Phì đã tạo được nguồn thu đáng kể cho ngân sách, góp phần vào đầu tư phát triển kinh tế,
xã hội trong huyện Tuy nhiên việc đấu giá đất ở hàng năm được điều tiết cho cả 2 cấp ngân sách Trong khi đó việc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nhằm phát triển kinh tế, xã hội lại cần tập trung nguồn vốn lớn; hơn nữa một số địa phương khi đấu giá đất ở chưa có hạ tầng nên giá đất đưa ra thường không cao Việc đấu thầu dự án
có SDĐ chưa được khai thác hiệu quả, chưa phát huy hết tiềm năng đất đai; đồng thời việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, các khu đô thị mới cũng chưa đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội hiện nay
Công tác đấu giá QSDĐ tại một số dự án ở huyện Hoàng Su Phì, tỉnh Hà Giang trong những năm qua cho thấy nhiều phiên đấu giá đã đem lại hiệu quả cao
Trang 142
về mặt kinh tế Tuy nhiên, công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoàng Su Phì vẫn còn có một số hạn chế như: Hình thức đấu giá được tiến hành theo hình thức bỏ phiếu kín nhưng kết quả đấu giá một số khu đất vẫn không đạt mức giá cao; Việc xác định mức giá sàn như hiện nay còn một số khó khăn như đội ngũ cán bộ công chức, viên chức làm công tác định giá đất kiêm nhiệm, chưa được đào tạo chuyên nghiệp về lĩnh vực định giá, khả năng hiểu về phương pháp xác định giá đất chưa đầy đủ, dẫn đến việc xác định giá sàn chưa thật sát với giá thị trường, tạo điều kiện cho một số “cò” hoạt động trong lĩnh vực đấu giá đất tồn tại
Xuất phát từ thực tế trên, tôi chọn đề tài nghiên cứu: “Đánh giá công tác
đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoàng Su Phì, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2018 - 2022” làm luận văn tốt nghiệp thạc sĩ của mình
2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoàng Su Phì, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2018 - 2022;
- Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoàng Su Phì, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2018 - 2022;
- Đề xuất một số giải pháp để hoàn thiện quy trình, cơ chế, nhằm tăng cường công tác đấu giá đất hiệu quả hơn
3 Ý nghĩa của đề tài
3.1 Ý nghĩa khoa học
Đề tài góp phần cung cấp cơ sở cho việc đề xuất quy trình tổ chức và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý hơn, giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất
Góp phần bổ sung và hoàn thiện các chính sách liên quan đến tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất
3.2 Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả đề tài góp phần phát huy những ưu điểm và khắc phục những mặt còn hạn chế để công tác đấu giá, đề xuất giải pháp ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất có thể cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
huyện Hoàng Su Phì, tỉnh Hà Giang
Trang 153
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Quá trình hình thành cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.1.1 Chủ trương đấu giá đất được hình thành
Cơ chế đấu giá QSDĐ tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT được áp dụng thí điểm tại một số địa phương đã mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phục những nhược điểm, hạn chế của cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng đất Ngày 18 tháng 12 năm 2003,
Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT, trong đó quy định rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sử dụng quỹ đất xây dựng CSHT là phải thực hiện đấu thầu công trình xây dựng CSHT hoặc đấu giá đất đối với quỹ đất dùng để tạo vốn (Bộ tài chính, 2003)
Đấu giá QSDĐ được coi là một giải pháp hữu hiệu đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay, đảm bảo cho các dự án
sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất
1.1.2 Quy định về đấu giá QSD đất theo Luật đất đai 2003 và theo Luật đất đai 2013
* Theo Luật đất đai 2003:
Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI đã thông qua Luật đất đai năm 2003 thay thế Luật đất đai năm 1993 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004 Tại Luật này quản lý tài chính về đất đai và thị trường BĐS đã được quy định cụ thể tại mục 6 và mục 7 của Chương II
Theo đó, bổ sung quy định về đấu giá QSDĐ và đấu thầu dự án trong đó có QSDĐ Quy định này là nhằm tạo điều kiện cho quan hệ đất đai được vận hành theo
cơ chế thị truờng, có sự quản lý Nhà nước, khắc phục tình trạng bao cấp về giá đất
và cơ chế xin - cho; Huy động đúng và đủ nguồn thu từ quỹ đất vào ngân sách
Căn cứ Luật đất đai 2003 được Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ IV thông qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về huớng dẫn thi hành Luật đất đai 2003; Nghị định đã quy định các trường hợp đất được tham gia thị trường BĐS, các hoạt động được pháp luật thừa nhận của thị trường QSDĐ trong thị truờng BĐS và giải quyết một số vấn đề cụ thể về đấu giá QSDĐ như sau:
Trang 164
Điều 61 quy định các trường hợp đấu giá và không đấu giá QSDĐ
- Đấu giá QSDĐ được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến QSDĐ, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2, Điều 61 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP
- Đấu giá QSDĐ không được áp dụng khi Nhà nuớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến QSDĐ trong các trường hợp sau:
+ Sử dụng đất qui định tại khoản 1, Điều 60 Luật đất đai 2003
+ Tổ chức kinh tế chuyển hình thức từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất
- Người sử dụng đất được cơ quan Nhà nuớc có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Đất để đấu giá mà không có người tham gia hoặc đấu giá không thành
Về trình tư đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Điều 62 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP đã quy định cụ thể:
- Việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được thực hiện theo một trong hai hình thức sau:
+ Đấu giá QSDĐ tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trục tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng
+ Đầu thầu xây dựng công trình và đấu giá QSDĐ để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu
- Trường hợp sử dụng hình thức đấu giá QSDĐ tạo nguồn vốn bằng tiền để
sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì được thực hiện theo nguyên tắc sau:
+ Việc đấu giá QSDĐ và đấu thầu xây dựng công trình được tiến hành độc lập + UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương phải xác định rõ mục đích
và cơ cấu sử dụng đất đối với đất đưa ra đấu giá
- Trường hợp sử dụng hình thức đấu thầu xây dựng công trình và đấu giá QSDĐ để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu thì được thực
Trang 175
hiện theo nguyên tắc sử dụng thang điểm như sau:
+ Thang điểm đế chấm thầu xây dựng công trình và thang điểm để chấm đấu giá QSDĐ được xây dựng riêng
+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải xác định rõ mục đích và cơ cấu sử dụng đối với đất đưa ra đấu giá
+ Khi sử dụng đất trúng đấu giá, người trúng đấu giá phải lập dự án và dự án phải được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xét duyệt
* Theo Luật đất đai 2013
Đấu giá quyền sử dụng đất được quy định và hướng dẫn chi tiết tại Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 thay thế Luật đất đai số 13/2003/QH11, nội dung cụ thể như sau:
- Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 117, Luật đất đai năm 2013:
“1 Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia
2 Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản”
- Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 118, Luật đất đai 2013:
“1 Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này:
a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
Trang 186
e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
2 Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm:
a) Giao đất không thu tiền sử dụng đất;
b) Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều
110 của Luật này;
c) Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của Luật này;
d) Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản;
đ) Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở
i) Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định
3 Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản
1 Điều này mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất”
- Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 119, Luật đất đai 2013:
Trang 19Cho tới nay công tác đấu giá QSDĐ đã được thực hiện rộng khắp trên địa bàn cả nước, phương pháp giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá đất đã được hướng dẫn cụ thể trong Luật Đất đai năm 2013, Luật Đấu giá tài sản năm
2016 và Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tư pháp; các địa phương đã áp dụng thực hiện khá tốt và đem lại những hiệu quả nhất định
1.2 Đặc điểm của giá đất hình thành từ đấu giá quyền sử dụng đất
1.2.1 Định giá đất
Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước, giá đất chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các qui luật cạnh tranh, qui luật giá trị, qui luật cung - cầu Nhà nước điều tiết và quản lý thị trường chuyển nhượng QSDĐ theo giá cả, nhưng giá đất lại phụ thuộc vào khả năng, phương thức sinh lợi của đất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên khi xác định giá đất cần phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi phối đó
Trang 208
1.2.2 Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của đất Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau:
1.1.2.1 Vị trí của khu đất
Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, ví
dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất
1.1.2.2 Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng CSHT, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất Ngược lại, một khu vực được đầu tư CSHT như hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn (những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt cuả dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất
và tác động trực tiếp đến giá đất
1.1.2.3 Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ
Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất giảm
Trang 219
1.1.2.4 Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau
Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Đất có hạn về số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa là sự đầu tư không hoàn toàn bất biến
1.3 Những quy định của pháp luật về công tác đấu giá quyền sử dụng đất
Bảng 1.1: Hệ thống văn bản pháp lý quy định về đấu giá quyền sử dụng đất
10 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy
Trang 2210
Số
ngày 18/12/2020 của Chính phủ định chi tiết thi hành Luật Đất đai
11
Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT
ngày 30/6/2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường
Quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất
12
Thông tư số 76/2014/TT-BTC
ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính
Hướng dẫn một số điều của Nghị định số45/2015/NĐ-CP Quy định về thu tiền sửdụng đất
ngày 26/12/2016 của Bộ Tài chính
Sửa đổi, bổ sung một số điều chửa Thông
tư số 76/2014/TT- BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2015/NĐ-CP Quyđịnh về thu tiền sử dụng đất
15
Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT
ngày 29/9/2017 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường
Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
16 Thông tư số 45/2017/TT-BTC
ngày 12/5/2017 của Bộ Tài chính
Quy định khung thù lao dịch vụ đấu giá tài sản theo quy định tại Luật Đấu giá tài sản
Trang 23ngày 22 tháng 5 năm 2020 của
UBND tỉnh Hà Giang Về việc thi hành Luật Đấu giá tài sản
Theo các quy định này giá đất để thu tiền sử dụng đất trong các truờng hợp đấu giá QSDĐ là giá trúng đấu giá Giá trúng đấu giá là mức giá cao nhất trả cho thửa đất khi tham gia đấu giá
1.3.1 Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất
Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;
Luật Đấu giá tài sản ngày 17 tháng 11 năm 2016;
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ, quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ, quy định về giá đất;
Nghị định số 62/2017/NĐ-CP ngày 16 tháng 5 năm 2017 của Chính phủ, quy định chi tiết thi hành một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu giá tài sản;
Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2020 của Chính phủ, sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;
Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04 tháng 4 năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
Thông tư số 45/2017/TT-BTC ngày 12 tháng 5 năm 2017 của Bộ Tài chính quy định khung thù lao dịch vụ đấu giá tài sản;
Thông tư số 48/2017/TT-BTC ngày 15 tháng 5 năm 2017 của Bộ Tài chính, quy định chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá tài sản;
Trang 2412
Thông tư số 02/2022/TT-BTP ngày 08 tháng 02 năm 2022 của Bộ trưởng Bộ
Tư pháp, hướng dẫn lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản;
Văn bản số 1572/UBND-NCPC ngày 22 tháng 5 năm 2020 của UBND tỉnh
Hà Giang, về việc thi hành Luật Đấu giá tài sản;
Văn bản số 1356/STC-GCS ngày 07 tháng 7 năm 2017 của Sở Tài chính tỉnh
Hà Giang, về hướng dẫn trình tự, thủ tục bán đấu giá quyền sử dụng đất tại các huyện, thành phố
1.3.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Hoàng Su Phì
1.3.2.1 Quỹ đất được sử dụng để đấu giá quyền sử dụng đất:
- Đất Nhà nước thu hồi để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định tại Điều 62 của Luật Đất đai; thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Luật Đất đai; thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất theo quy định tại các Điểm a,
b, c và d Khoản 1 Điều 65 của Luật Đất đai;
- Đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
- Đất do Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn; Tổ chức phát triển quỹ đất được giao quản lý mà Nhà nước chưa giao hoặc cho thuê để sử dụng theo quy định của pháp luật;
- Đất do các tổ chức được giao để quản lý theo quy định tại Điểm b và Điểm
c Khoản 1 Điều 8 của Luật Đất đai được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao, cho thuê để sử dụng theo quy định của pháp luật
1.3.2.2 Đối tượng tham gia đấu giá
Là công dân nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, người có đủ năng lực hành vi dân sự, có nhu cầu đất ở, có khả năng tài chính, chấp nhận thực hiện nghiêm túc toàn bộ nội dung của quy định này và tự nguyện làm đơn đấu giá đất ở theo mẫu do Hội đồng đấu giá phát hành (trong đó có nội dung cam kết sử dụng đất đai đúng mục đích, đúng quy hoạch sau khi trúng đấu giá) và được Hội đồng đấu giá chấp nhận
Trang 2513
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai (gọi chung là người tham gia đấu giá), có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hoặc làm nhà ở theo quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt
1.3.2.3 Đối tượng không được tham gia đấu giá
- Người không có năng lực hành vi dân sự, người bị mất hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc người tại thời điểm đăng ký tham gia đấu giá không nhận thức, làm chủ được hành
vi của mình;
- Người làm việc trong tổ chức đấu giá tài sản thực hiện cuộc đấu giá; cha,
mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột của đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá; người trực tiếp giám định, định giá tài sản; cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột của người trực tiếp giám định, định giá tài sản;
- Người được chủ sở hữu tài sản ủy quyền xử lý tài sản, người có quyền quyết định bán tài sản, người ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, người có quyền quyết định bán tài sản của người khác theo quy định của pháp luật;
- Cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột của người có quyền quyết định bán tài sản, người ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, người có quyền quyết định bán tài sản của người khác theo quy định của pháp luật;
- Người không có quyền mua tài sản đấu giá theo quy định của pháp luật áp
dụng đối với loại tài sản đó
1.3.2.4 Điều kiện được tham gia đấu giá
Đối tượng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất khi tham gia đấu giá phải có
đủ các điều kiện được quy định tại Điều 38 Luật đấu giá tài sản năm 2016 và các
điều kiện sau đây:
- Có đơn đề nghị tham gia đấu giá (theo mẫu do tổ chức bán đấu giá phát hành) kèm theo hồ sơ, giấy tờ chứng minh thuộc đối thượng được gia đấu giá Cam kết sử dụng đất đúng mục đích khi trúng đấu giá
- Mỗi hộ gia đình chỉ được một cá nhân tham gia đấu giá trên cùng một
Trang 2614
thửa đất
1.3.2.5 Quyền và nghĩa vụ của người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở
- Nghiêm chỉnh chấp hành Quy định đấu giá đất, các quy định của pháp luật
về quản lý quy hoạch xây dựng, quản lý đất đai, quản lý đô thị
- Thực hiện nghiêm túc đầy đủ, kịp thời trách nhiệm và nghĩa vụ của mình trong quá trình đấu giá và sau khi trúng đấu giá
- Người tham gia đấu giá phải có mặt đúng thời gian, địa điểm đấu giá và phải mang theo giấy Chứng minh nhân dân hoặc các giấy tờ tuỳ thân đảm bảo chứng minh được người thật, việc thật; phải trực tiếp tham gia đấu giá, nếu vắng mặt phải làm Giấy uỷ quyền cho người khác (người được uỷ quyền khi đến tham gia đấu giá phải mang theo Chứng minh nhân dân)
- Người trúng đấu giá được UBND huyện Hoàng Su Phì công nhận trúng đấu giá đất và được cung cấp các hồ sơ, tài liệu liên quan đến khu đất đấu giá: Bản vẽ quy hoạch chi tiết, các tài liệu liên quan khác (nếu có)
- Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính: Người trúng đấu giá được làm các thủ tục để nhận bàn giao đất, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất theo quy định Được hưởng các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 Được quyền yêu cầu kết nối hạ tầng kỹ thuật ngoài khu đất để phục vụ cho việc sử dụng đất
1.3.2.6 Điều kiện tổ chức đấu giá
- Đã có quy hoạch sử dụng chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết; quy hoạch xây dựng chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành của pháp luật về đất đai, xây dựng
- Đã được bồi thường giải phóng mặt bằng và đã xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy hoạch được công bố
- Đã được phê duyệt mức giá khởi điểm, bước giá, tiền ký quỹ, lệ phí đấu giá
để tiến hành đấu giá
- Người tham gia đấu giá đã nộp đơn xin tham gia đấu giá, nộp tiền ký quỹ, lệ phí đấu giá và tuân thủ quy định đấu giá do đơn vị tổ chức đấu gia ban hành
- Mỗi lô đất ít nhất phải có 02 người nộp đơn và đủ điều kiện tham gia đấu
Trang 2715
giá Trường hợp đến phiên đấu giá nhưng không đủ 02 người tham gia thì cuộc đấu giá lô đất đó coi như không thành; Đơn vị tổ chức đấu giá sẽ tiếp tục thông báo cho đến khi có đủ số lượng người tham gia đấu giá Trong trường hợp đặc biệt, sau 03 lần tổ chức đấu giá nếu không đủ 02 người tham gia đấu giá trên một lô đất hoặc nếu lô đất được thông báo đấu giá sau 3 lần nhưng không có người tham gia đấu giá thì Đơn vị tổ chức đấu giá xem xét đề xuất UBND huyện quyết định xử lý
1.3.2.7 Giá khởi điểm, bước giá, tiền ký quỹ và lệ phí đấu giá
a) Giá khởi điểm của thửa đất đấu giá: Giá khởi điểm của thửa đất đấu giá được xác định theo quy định tại của pháp luật về đất đai và Điều 9 Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất Giá khởi điểm được quy định theo đơn giá trên 1m2 đất chưa bao gồm lệ phí trước bạ và các lệ phí khác (nếu có)
b) Thẩm quyền quyết định giá khởi điểm: Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm của thửa đất đấu giá (gồm giá đất, hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với đất nếu có) và trình Ủy ban nhân dân tỉnh Hà Giang phê duyệt Giá khởi điểm của thửa đất đấu giá đã được phê duyệt là căn cứ
để thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất
c) Bước giá:
Bước giá được quy định trên 1m2: Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định bước giá tối thiểu nhưng không dưới 1,0% giá khởi điểm Tuỳ từng trường hợp cụ thể, khi tổ chức cuộc bán đấu giá tổ chức bán đấu giá và UBND huyện xác định bước giá cho phù hợp nhưng không thấp hơn bước giá tối thiểu do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định
- Tiền ký quỹ (tiền đặt cọc): Việc thu, nộp tiền đặt trược và xử lý tiền đặt trước thực hiện theo quy định tại Điều 39 Luật Đấu giá tài năm 2016 Khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá tài sản và UBND huyện Hoàng Su Phì thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá
- Lệ phí đấu giá: Mức phí tham gia đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng theo quy định tại Điều 3 Thông tư số 48/2017/TT-BTC ngày 15/5/2017 của Bộ
Trang 2816
Tài chính quy định chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá tài sản (trường hợp giá trị quyền sử dụng đất theo giá khởi điểm từ trên 500 triệu đồng là 500.000 đồng/hồ sơ; trường hợp giá trị quyền sử dụng đất theo giá khởi điểm từ trên 200 triệu đồng đến 500 triệu đồng là 200.000 đồng/hồ sơ; trường hợp giá trị quyền sử dụng đất theo giá khởi điểm từ 200 triệu đồng trở xuống là 100.000 đồng/hồ sơ)
1.3.2.8 Hình thức đấu giá và phương thức đấu
- Hình thức đấu giá: Do tổ chức đấu giá tài sản và UBND huyện Hoàng Su
Phì thỏa thuận lựa chọn hình thức đấu giá phù hợp theo quy định tại khoản 1 Điều
40 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 (Gồm các hình thức: Đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá; Đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá; Đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp)
- Phương thức đấu giá: Thực hiện phương thức trả giá lên theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 40 Luật Đấu giá tài sản năm 2016
1.3.2.9 Phương thức lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc đấu giá
Ủy ban nhân dân huyện Hoàng Su Phì thực hiện thông báo công khai việc lựa chọn đơn vị tổ chức đấu giá tài sản trên Cổng thông tin điện tử quốc gia về đấu giá tài sản theo quy định tại Điều 56 Luật Đấu giá tài sản tại địa chỉ: https://dgts.moj.gov.vn
1.3.2.10 Trình tự, thủ tục và phương pháp tiến hành đấu giá đất
a) Thông báo, niêm yết đấu giá đất: Đơn vị tổ chức đấu giá tài sản có trách
nhiệm thông báo công khai việc đấu giá quyền sử dụng đất trên Cổng thông tin điện
tử quốc gia về đấu giá tài sản theo quy định tại Điều 57 Luật Đấu giá tài sản và công khai trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở Tổ chức bán đấu giá, nơi bán đấu giá và Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn, thị trấn nơi có thửa đất bán đấu
giá ít nhất là 30 (ba mươi) ngày trước ngày mở cuộc bán đấu giá
b) Nội dung thông báo, niêm yết công khai về việc bán đấu giá quyền sử dụng đất gồm:
- Thời gian, địa điểm bán đấu giá quyền sử dụng đất;
- Địa điểm, diện tích, kích thước, mốc giới thửa đất, mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, quy hoạch xây dựng, thời hạn sử dụng đất;
Trang 2917
- Giá khởi điểm của thửa đất; phương thức đấu giá;
- Địa điểm, thời hạn tham khảo hồ sơ quy hoạch và thực địa của thửa đất được đưa ra bán đấu giá;
- Địa điểm, thời hạn đăng ký mua hồ sơ, nộp phí tham gia đấu giá, nộp tiền đặt trước để tham gia đấu giá;
- Những thông tin cần thiết khác liên quan đến quyền sử dụng đất đưa ra bán đấu giá, gồm cả những thông tin mà người có tài sản bán đấu giá yêu cầu thông báo công khai
1.3.2.11 Giám sát thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất
Đơn vị tổ chức đấu giá tài sản có trách nhiệm có trách nhiệm thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất đúng với trình tự, thủ tục quy định của pháp luật về đấu giá tài sản và nội dung cụ thể tại hợp đồng thuê thực hiện cuộc bán đấu giá
quyền sử dụng đất
Ủy ban nhân dân huyện Hoàng Su Phì (Đơn vị có tài sản đấu giá) có trách nhiệm cử đại diện tham dự, giám sát việc thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định (đại diện là cơ quan tài nguyên và môi trường, tư pháp, tài chính, chính quyền địa phương nơi có đất bán đấu giá và đại diện tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến tham dự, giám sát thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất)
1.3.2.12 Hủy kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất
Các trường hợp hủy kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 72 Luật Đấu giá tài sản năm 2016, bao gồm:
- Theo thỏa thuận giữa người có tài sản đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản và người trúng đấu giá về việc hủy kết quả đấu giá tài sản hoặc giữa người có tài sản đấu giá và người trúng đấu giá về việc hủy giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá;
- Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá bị Tòa
án tuyên bố vô hiệu theo quy định của pháp luật về dân sự;
- Người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản, đấu giá viên có hành vi thông đồng, móc nối, dìm giá trong
Trang 3018
quá trình tham gia đấu giá dẫn đến làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá hoặc hồ sơ tham gia đấu giá hoặc kết quả đấu giá tài sản
1.3.2.13 Phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất
Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận bàn giao hồ sơ
và Biên bản kết quả thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất từ đơn vị tổ chức đấu giá, Phòng Tài chính - Kế hoạch có trách nhiệm trình Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất
Ủy ban nhân dân cấp huyện ký ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đã bán đấu giá thành công để gửi cho cơ quan tài nguyên
và môi trường, cơ quan thuế và người đã trúng đấu giá giá quyền sử dụng đất 1.3.2.14 Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sau khi có quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất
Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cơ quan thuế gửi thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất bằng văn bản cho người đã trúng đấu giá
Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất vào Kho bạc nhà nước huyện và chuyển chứng từ đã nộp tiền cho cơ quan tài nguyên và môi trường để làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định
1.3.2.15 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giao đất trên thực địa cho người trúng đấu giá
Sau khi đã nhận được chứng từ nộp đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất của người trúng đấu giá, Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; ký hợp đồng thuê đất đối với
trường hợp thuê đất với người trúng đấu giá
Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Phòng Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất đấu giá, tổ chức thực
Trang 3119
hiện bàn giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất
1.4 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên Thế giới và ở Việt Nam
1.4.1 Khái quát về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nước
Việc xuất nhượng quyền SDĐ phải phù hợp với quy hoạch SDĐ tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch SDĐ xây dựng hàng năm Xuất nhượng quyền SDĐ của UBND huyện trở lên để làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với chính phủ kế hoạch để UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của chính phủ Việc xuất nhượng quyền SDĐ phải thực hiện theo kế hoạch và bước đi của UBND cấp huyện, thị Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, thị thực hiện UBND huyện, thị trực thuộc quy định quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình
Việc xuất nhượng quyền SDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương Đối với đất để xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương
Tiền SDĐ trong trường hợp xuất nhượng quyền SDĐ bằng thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước Toàn bộ tiền SDĐ đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây dựng
Trang 32cơ quan có liên quan hoặc do phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công
Việc xuất nhượng quyền SDĐ bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm tư vấn và định giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường BĐS ở Trung Quốc Trung tâm được thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý đất đai Quốc gia Hiện nay, CRECAC có 30 chi nhánh ở trong nước và ngoài nước với 300 cán bộ chuyên môn CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch vụ như: Định giá BĐS, định giá tài sản, tư vấn về xây dựng, văn phòng thương mại về BĐS, lớp kế hoạch đầu tư cho các dự án BĐS, nghiên cứu thị trường BĐS (Nguyễn Thế Huấn, 2019)
bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá Khi toà án địa phương tịch thu bất động sản của cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ tiến hành thanh toán cho những khoản nợ
Trang 3321
1.4.1.3 Australia
Đất đai Australia có hai dạng: sở hữu tư nhân hoặc dưới dạng thuê và được quyền sử dụng Luật pháp các bang đều chế định các mối quan hệ giữa chủ sử hữu đất và người thuê nhà đất Trong một số trường hợp, luật khống chế mức tiền thuê theo từng loại nhà đất/BĐS và đề ra các quy định bảo vệ quyền lợi của người thuê nhà đất và bảo đảm các quyền của chủ đất Các công tác này do Văn phòng thẩm
định giá Australia (AVO) thực hiện
1.4.2 Một số nước AIPO (Liên minh Nghị viện hiệp hội các nước Đông Nam Á)
- Campuchia: Chỉ những cá nhân hoặc thể nhân có quốc tịch Khơ-me mới
có quyền sở hữu đất đai Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với BĐS trên toàn quốc là: Bộ Quản lí đất đai, Quy hoạch đô thị và Xây dựng
- Inđônêxia: Khái niệm BĐS đề cập tới đất và bất cứ tài sản gì gắn với đất
Khung pháp lí đối với BĐS là hệ thống Luật Đất đai số 5 ban hành năm 1960 được gọi là Luật ruộng đất cơ bản (BAL)
- Singapo: Vai trò của Nhà nước trong các giao dịch BĐS là can thiệp qua
chính sách thuế BĐS trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc có chính sách tài chính tín dụng: kích cầu bằng việc khuyến khích cho vay tiền mua BĐS qua các ngân hàng
- Philippin: Phạm vi điều chỉnh của luật mua bán BĐS là các nhân tố cấu
thành thị trường BĐS; Phân loại BĐS; Các hợp đồng mua bán BĐS; Các hoạt động kinh doanh BĐS
Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật và chính sách đất đai, đối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới, nhưng công tác định giá đất, định giá BĐS gắn với đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều được coi trọng và tổ chức thành một hệ thống công cụ có những điểm giống nhau để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong cơ chế thị trường BĐS
Trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (đất đai, lao động, vốn và khoa học
kỹ thuật), đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và không thể thiếu được Các nước đều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho từng giai đoạn phát
Trang 34Quá trình xây dựng Luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực đất đai, chúng ta đã đạt được những thành tựu rất lớn, góp phần
ổn định xã hội, phát triển kinh tế đất nước, công tác quản lý Nhà nước về đất đai đang có chiều hướng tích cực, hiệu quả nhưng còn có nhiều nhược điểm tồn tại
được Bộ Tài nguyên Môi trường đánh giá “ Quá trình liên tục đổi mới về chính sách, pháp luật đất đai đã tạo ra số lượng văn bản quá cồng kênh, rất phức tạp trong áp dụng, còn một số mâu thuẫn giữa các văn bản, có nhiều phạm vi chưa được điều chỉnh hoặc chưa đủ quy định để điều chỉnh, tức là hệ thống pháp luật phức tạp nhưng còn nhiều kẽ hở”
Một trong những nội dung là chế định Đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu
dự án có sử dụng đất, Chế định này Luật đất đai 1988, 1993, Luật sửa đổi bổ sung
một số điều của Luật đất đai 1998, 2001 và các văn bản quy phạm pháp luật trước đây chưa quy định thành văn, chỉ có một số Nghị định, thông tư đề cập đến một số nội dung liên quan đến chế định này:
Trang 3523
a) Luật đất đai 1988 quy định cụ thể quyền của người sử dụng đất rất hạn
chế, người sử dụng đất chỉ “ được quyền chuyển, nhượng bán nhà ở, vật kiến
trúc khác, cây lâu năm mà người sử dụng đất có được một cách hợp pháp trên đất được giao”, được Nhà nước đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác khi đất đang sử dụng bị thu hồi
b) Luật đất đai 1993 trên cơ sở khẳng định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, quyền của người sử dụng đất được mở rộng trong điều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các đối tượng cụ thể
c) Với Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, 2001, quyền
và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, một lần nữa được quan tâm đầy đủ, vừa đảm bảo lợi ích của Nhà nước, bảo đảm quyền và lợi ích của người sử dụng đất, tạo điều kiện lành mạnh cho thị trường BĐS hoạt động trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, nhà cửa gắn liền quyền sử dụng đất
d) Từ năm 1994 đến trước khi có Luật đất đai năm 2003, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành liên quan đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến thị trường theo từng lĩnh vực:
- Thông tư số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Ban vật giá Chính phủ - Tài chính - Xây dựng - Tổng cục Địa chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ;
- Thông tư số 19/TC-TCT ngày 16/3/1995 về hướng dẫn thi hành Nghị định
số 193/CP ngày 29 tháng 12 năm 1994 của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ;
- Thông tư số 02/BTC ngày 01/01/1995 của Bộ tài chính hướng dãn thi hành Nghị định số 89/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 85/CP ngày 17/12/1986 của Chính phủ quy định về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản quy định;
- Nghị định số 17/ 2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ quy định về bán đấu giá tài sản
- Nghị định số 88/1999/NĐ-CP ngày 01/9/1999 về việc ban hành Quy chế đấu thầu; Nghị định số 14/2000/NĐ-CP ngày 05/5/2000 và Nghị định số 66/2003/NĐ-CP ngày 12/6/2003 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều
Trang 3624
của quy chế đấu thầu;
- Nghị định số 19/CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất
- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP, các Thông tư hướng dẫn số 1417/TT-TCĐC ngày 19/9/1999; Thông tư 1248/2000/TT-TCĐC ngày 21/8/2000 mở ra giải pháp điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy và tạo điều kiện cho người sử dụng có cơ sở pháp lý tham gia thị trường quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
- Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23 tháng 10 năm 2000 của Bộ tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ;
- Nghị định số 04/2000/NĐ-CP của Chính phủ ngày 11/02/2000 về thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai;
- Nghị định số 38/CP ngày 23 tháng 8 năm 2000 của Chính phủ về hướng dẫn thu tiền sử dụng đất;
- Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC của Bộ tài chính quy định về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng
đ) Từ khi có Luật đất đai 2003 đến nay, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành
có liên quan đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến thị trường đất đai như sau:
- Luật đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày số 16/11/2004 của Chính phủ;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ
về thu tiền sử dụng đất;
Trang 37- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về Quy định giá đất Nghị định này có hiệu lực từ ngày 01/7/2014;
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về Quy định thu tiền sử dụng đất, Nghị định này có hiệu lực từ ngày 01/7/2014;
- Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, Nghị định này có hiệu lực từ ngày 01/7/2014;
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Nghị định này có hiệu lực từ ngày 01/7/2014
- Nghị định số 62/2017/NĐ-CP ngày 16/05/2017 của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật đấu giá tài sản;
- Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2020 của Chính phủ, sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;
- Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ Tư pháp quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010;
- Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012; Thông tư số BTC ngày 05/01/2015 của Bộ Tài chính về việc sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
02/2015/TT Thông tư số 34/2005/TT02/2015/TT BTC ngày 12 tháng 5 năm 2005 của Bộ tài chính
Trang 3826
hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá;
- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;
- Thông tư số 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 16/6/2014 về việc hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư số 77/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 16/6/2014 về việc hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước
- Thông tư liên tịch số 14/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền
sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
Theo các quy định này giá đất để thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất là giá trúng đấu giá Giá trúng đấu giá là mức giá cao nhất trả cho thửa đất khi tham gia đấu giá
Đánh giá những hạn chế trong việc quy định giá đất trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay ở nước ta
Tình hình thực thi giá đất do Nhà nước quy định trước những yêu cầu thực tiễn cuộc sống hiện nay đang còn nhiều tồn tại kéo dài, nhiều vấn đề bất hợp lý cần phải được nghiên cứu một cách cẩn trọng, đồng bộ trong thời gian sớm nhất để khắc phục hạn chế, đồng thời định hướng xây dựng khung giá đất hoàn chỉnh, phù hợp với hoạt động của thị trường BĐS và kinh tế thị trường ở nước ta trong những năm tới Một số điểm tồn tại, hạn chế về giá đất như:
- Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thực tế - giá đất thị trường
Xuất phát từ mục đích của việc quy định giá đất, Điều 12, Luật Đất đai 2003 quy định "Nhà nước quy định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất"
Từ quy định này cho thấy, giá đất do nhà nước quy định chỉ nhằm để giải
Trang 3927
quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất - người sử dụng đất - người được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất Không áp dụng giá này trong các giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất giữa những người được Nhà nước giao đất hoặc cho thê đất Giá quyền sử dụng đất được hình thành trong các giao dịch dân sự do các bên tự thỏa thuận và giá này được gọi là "giá đất trên thực tế” hay “giá đất thị trường"
Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán và người mua quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh;
Như trên thực tế có hai loại giá đất là giá đất do nhà nước quy định và giá đất thị trường Hai giá này đều có mặt trong các quan hệ đất đai (trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau Do
đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải
có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất
Giá đất Nhà nước quy định vào 01 tháng 01 hàng năm trong khi đó giá thị trường thường lại ở trạng thái động, mức độ chênh lệch cao và thấp này càng nhiều, càng lớn thì càng gây ra những bất lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải quyết một cách công bằng - hợp lý - hài hòa giữa lợi ích của nhà nước và lợi ích của người sử dụng đất trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển quyền sử dụng, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất
Sự chênh lệch lớn về giá đất thị trường so với giá đất do nhà nước quy địng (là giá do ủy ban nhân dân cấp tỉnh sở tại quy định theo khung giá đất do Chính phủ quy định) chủ yếu diễn ra ở khu vực đô thị - nơi mà thị trường BĐS (trong đó có đất đai) diễn ra sôi động
Cho tới nay việc thực hiện giá đất mới theo Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ đã được các tỉnh triển khai nhưng các hạn chế về giá đất vẫn chưa được khắc phục triệt để, giá đất vẫn mang nặng tính hành chính
Như đã phân tích, giá đất quy định thấp hơn nhiều lần so với giá đất thị trường, trong khi đó nhà nước chưa có quy định về giá đất đấu giá quyền sử dụng
Trang 4028
đất và khi Nhà nước giao đất thu tiền sử dụng đất theo giá quy định sẽ dẫn đến nhà nước bị thất thu, người được giao đất lại rất lợi, đã có không ít trường hợp sau khi nhận đất được giao lại chuyển nhượng đất cho người khác theo giá thị trường, số lời này rất lớn lên những người đó giàu nên nhanh chóng Do sự chênh lệch giữa hai giá đất nói trên nên nhiều người lợi dụng những quy định chưa hoàn chỉnh của pháp luật, lợi dụng địa vị, chức vụ để liên kết, móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền quan liêu, biến chất 'moi đất" của nhà nước núp dưới danh nghĩa "dự án", thực chất
là đem đất của nhà nước thông qua hình thức giao đất có thu tiền kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá, đây là nguyên nhân của tệ nạn tiêu cực, tham nhũng trước đây
Từ những phân tích trên đây cho thấy việc dùng giá đất theo quy định để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa phương trong cả nước như trong mấy năm qua là chưa phát huy được nguồn nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả bất lợi cho Nhà nước Vì vậy để tạo thêm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu về đất đai cho nhân dân, đảm bảo tính công khai, dân chủ hiệu quả trong SDĐ, Nhà nước cần cho phép các cấp có thẩm quyền tổ chức thực hiện, nhân rộng mô hình đấu giá như đất
1.5 Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài
1.5.1 Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội
Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 66/2003/QĐ-UBND ngày 29/5/2003 về việc ban hành Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất để taọ vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, bản quy trình này quy định chi tiết với 4 bước thực hiện và những quy định chặt chẽ tới từng ngày cho việc đấu giá quyền sử dụng đất Đến cuối năm 2014, Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 71/2014/QĐ-UBND ngày 15/9/2014 về việc ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng theo Luật đất đai 2013
Thành phố Hà Nội bắt đầu tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2003, sau nhiều năm không hoàn thành kế hoạch đấu giá QSDĐ do thị trường bất động