Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện hoàng su phì, tỉnh hà giang giai đoạn 2018 2022

Nhằm thỏa mãn nhu cầu trên và nhằm kiểm soát việc sử dụng đất đai một cách có hiệu quả đồng thời đảm bảo cho người sử dụng đất thực hiện những quyền đã được Pháp lệnh quy định, Nhà nước

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

-

PHƯỢNG LAO LỚ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HOÀNG SU PHÌ, TỈNH HÀ GIANG

GIAI ĐOẠN 2018-2022

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên – 2023

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

-

PHƯỢNG LAO LỚ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HOÀNG SU PHÌ, TỈNH HÀ GIANG

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, những số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được ghi rõ nguồn gốc

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2023

Tác giả luận văn

Phượng Lao Lớ

LỜI CẢM ƠN

Để có thể hoàn thành được đề tài này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu

sắc tới PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn - người đã định hướng nghiên cứu

cho tôi trên con đường nghiên cứu khoa học, người luôn tận tình hướng dẫn,

chỉ bảo và giải đáp các thắc mắc cho tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài

và trực tiếp hướng dẫn tôi hoàn thành đề tài này

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy, cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên,

Trường Đại học Nông lâm, Đại học Thái Nguyên đã giảng dạy và tạo điều

kiện thuận lợi để tôi học tập và nghiên cứu

Tôi cũng xin cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hoàng Su

Phì, Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hoàng Su Phì, Sở tài

Nguyên và Môi trường Tỉnh Hà Giang đã giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập

tài liệu thực hiện đề tài

Trong quá trình hoàn thành đề tài không thể tránh khỏi những thiếu sót,

rất mong thầy cô và các bạn góp ý để bài viết được hoàn thiện hơn!

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2023

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết 1

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2

3 Ý nghĩa khoa học 2

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1 Cơ sở khoa học về giao dịch bảo đảm 3

1.1.1 Khái niệm về giao dịch bảo đảm 3

1.1.2 Quy trình giao dịch 4

1.1.3 Pháp lý của bên thứ ba 4

1.1.4 Cá nhân nhận thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký giao dịch bảo đảm 7

1.1.5 Điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực 9

1.2 Cơ sở thực tiễn của giao dịch bảo đảm 10

1.2.1 Những nghiên cứu về giao dịch bảo đảm trên thế giới 11

1.2.2 Những nghiên cứu về giao dịch bảo đảm ở Việt Nam 13

1.2.3 Bài học kinh nghiệm trong công tác giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất 18

1.3 Cơ sở pháp lí của đề tài 20

1.4 Nhận xét rút ra từ nghiên cứu tổng quan tài liệu 28

CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 30

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu: 30

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 30

2.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu 30

2.2.1 Thời gian nghiên cứu: 30

2.2.2 Địa điểm nghiên cứu: 30

2.3 Nội dung nghiên cứu 30

2.4 Phương pháp nghiên cứu 31

2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 31

2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 32 2.4.3 Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu 33 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34 3.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hệ thống quản lý đất đai tại huyện Hoàng Su Phì, tỉnh Hà Giang 34 3.1.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Hoàng Su Phì, tỉnh Hà Giang 34 3.1.2 Thực trạng hệ thống quản lý đất đai của huyện Hoàng Su Phì 38 3.1.3 Thực trạng hệ thống tổ chức tín dụng hoạt động tại huyện Hoàng Su Phì 43 3.2 Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất giai đoạn 2018-

2022 tại huyện Hoàng Su Phì 44 3.2.1 Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Hoàng Su Phì, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2018-2022 theo thời gian 44 3.2.2 Thực trạng công tác giao dịch bảo đảo bằng QSDĐ tại huyện Hoàng Su Phì, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2018-2022 theo không gian 45 3.3 Kết quả đánh giá của người dân và cán bộ tín dụng về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Hoàng Su Phì 52 3.3.1 Kết quả đánh giá của người dân về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Hoàng Su Phì 52 3.3.2 Kết quả đánh giá của cán bộ tín dụng về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Hoàng Su Phì 55 3.3.3 Ý kiến đánh giá của cán bộ Văn phòng Đăng ký đất đai về công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Hoàng Su Phì 58 3.4 Đánh giá khó khăn, tồn tại và giải pháp trong công tác đăng ký GDBĐ bằng QSDĐ 59 3.4.1 Tồn tại và nguyên nhân 59 3.4.2 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký GDBĐ bằng QSD đất tại huyện Hoàng Su Phì 59 KẾT LUẬN 61

1 Kết luận 61

2 Kiến nghị 62 TÀI LIỆU THAM KHẢO 63

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1: Diện tích, dân số, mật độ dân số huyện Hoàng Su Phì năm 2022 36 Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2022 huyện Hoàng Su Phì 40 Bảng 3.3: Hệ thống cán bộ làm công tác quản lý đất đai của huyện 42

Hoàng Su Phì Error! Bookmark not defined

Bảng 3.4 Hệ thống ngân hàng tín dụng tại Huyện Hoàng Su Phì 43 Bảng 3.5 Tình hình đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoàng Su Phì giai đoạn 2018-2022 44 Bảng 3.6 Tình hình thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất so với tổng số dân số trên địa bàn huyện Hoàng Su Phìgiai đoạn từ năm 2018-2022 theo đơn vị hành chính 45 Bảng 3.7 Một số chỉ tiêu cơ bản tại đơn vị nghiên cứu năm 2022 47 Bảng 3.8 Tổng hợp kết quả thực hiện đăng ký thế chấp bằng QSDĐ tại huyện Hoàng Su Phì giai đoạn 2018 - 2022 48 Bảng 3.9 Tình hình thực hiện thế chấp bằng bằng QSD đất tại huyện Hoàng

Su Phì giai đoạn 2018 – 2022 49 Bảng 3.10: Tổng hợp kết quả thực hiện xóa đăng ký thế chấp bằng QSD đất tại huyện Hoàng Su Phì giai đoạn 2018 - 2022 50 Bảng 3.11 Kết quả giao dịch xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại huyện Hoàng Su Phì giai đoạn 2018-2022 51 Bảng 3.12 Ý kiến người dân về thủ tục thực hiện thế chấp bằng QSD đất 53 Bảng 3.13 Ý kiến người dân về mức vay vốn 54 Bảng 3.14 Ý kiến của cán bộ tín dụng về thủ tục thế chấp bằng QSD đất 56 Bảng 3.15 Ý kiến của cán bộ tín dụng về mức cho vay bằng QSD đất 57 Bảng 3.16 Kết quả đánh giá của cán bộ Văn phòng Đăng ký đất đai về công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Hoàng Su Phì 58

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

1 Thông tin chung

1.1 Họ và tên tác giả luận văn: Phượng Lao Lớ

1.2 Tên luận văn: Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hoàng Su

Phì, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2018-2022

1.3 Ngành khoa học của luận văn: Quản lý đất đai; Mã số 8.85.01.03 1.4 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn 1.5 Cơ sở đào tạo: Trường Đại học Nông lâm – Đại học Thái Nguyên

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá được hệ thống quản lý đất đai và hoạt động tín dụng tại huyện Hoàng Su Phì, tỉnh Hà Giang

- Đánh giá được thực trạng công tác GDBĐ bằng QSDĐ tại huyện Hoàng Su Phì, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2018-2022

- Đánh giá được ý kiến của người dân và cán bộ tín dụng về GDBĐ bằng QSDĐ tại huyện Hoàng Su Phì, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2018-2022

- Chỉ ra được những khó khăn, tồn tại và giải pháp hoàn thiện công tác GDBĐ bằng QSDĐ tại huyện Hoàng Su Phì, tỉnh Hà Giang

3 Phương pháp nghiên cứu của luận văn gồm:

- Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

- Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

- Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu

4 Kết quả nghiên cứu và kết luận

Tính đến hết năm 2022, trên địa bàn huyện Hoàng Su Phì có 02 tổ chức tín dụng với 6 chi nhánh và phòng giao dịch Các tổ chức tín dụng này

đã xây dựng hệ thống điểm giao dịch lưu động tại các xã, phối hợp với các hội, đoàn thể trong việc quản lý vốn, tổ chức giải ngân và thu nợ trực tiếp, đồng thời thành lập các tổ tiết kiệm và vay vốn ở khu dân cư để triển khai các

hoạt động bình xét đối tượng, mức cho vay , thực hiện nguyên tắc giải ngân vốn vay và thu nợ trực tiếp đến người vay, không qua cấp trung gian nhằm tạo điều kiện cho nhân dân trong quá trình giao dịch với ngân hàng

Trong giai đoạn 2018-2022, huyện Hoàng Su Phì đã nhận và xử lý 1.942 hồ sơ ở các nội dung: tiến hành đăng ký 1.402 hồ sơ đăng ký thế chấp bằng QSD đất, 540 hồ sơ đăng ký xóa thế chấp bằng QSD đất Số lượng hồ

sơ giao dịch thế chấp bằng QSD đất luôn biến động qua các năm Năm 2022

có số lượng giao dịch thế chấp lớn nhất trong 5 năm Điều đó cho thấy, các giao dịch thế chấp ngày càng có chiều hướng gia tăng và việc chấp hành pháp luật đăng ký của người dân ngày càng tăng

Qua số liệu điều tra khảo sát cho thấy cả người dân và cán bộ ngân hàng đều cho rằng Thủ tục thế chấp tại chi nhánh văn phòng ĐKĐĐ là tốt và không cần cải cách thủ tục này nữa Tuy nhiên, số lượng người dân mong muốn được vay từ 30% - 70% giá trị QSD đất và trên 70% giá trị QSD đất rất cao, nên các tổ chức tín dụng nên xem xét mức cho vay về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Hoàng Su Phì

Tuy nhiên công tác đăng ký GDBĐ bằng QSD đất trên địa bàn huyện vần còn tồn tại 3 hạn chế Do vậy, tác giả đã đề xuất 3 giải pháp gồm: Giải pháp về cơ chế chính sách, Xây dựng cơ chế trao đổi thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm giữa cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và các

cơ quan có liên quan, Giải pháp về kỹ thuật

THESIS ABSTRACT

1 General information

1.1 Thesis author's full name: Phuong Lao Lo

1.2 Thesis title: Evaluation of transactions secured by land use rights and ownership of assets attached to land in Hoang Su Phi district, Ha Giang province in the period of 2018-2022

1.3 Scientific field of thesis: Land management; Code 8.85.01.03

1.4 Scientific instructor: Associate Professor, Dr Nguyen Khac Thai Son

1.5 Training facility: University of Agriculture and Forestry - Thai Nguyen University

2 Research objectives

Topic: "Evaluating secured transactions with land use rights and ownership of assets attached to land in Hoang Su Phi district, Ha Giang province in the period of 2018-2022" was carried out with the purpose of :

- Evaluate the land management system and credit activities in Hoang

Su Phi district, Ha Giang province

- Evaluate the current status of land transfer by land use rights in Hoang

Su Phi district, Ha Giang province in the period of 2018-2022

- Evaluate the opinions of people and credit officers on land transfer with land use rights in Hoang Su Phi district, Ha Giang province in the period

of 2018-2022

- Point out the difficulties, problems and solutions to improve the work

of land transfer by land use rights in Hoang Su Phi district, Ha Giang province

3 The research methods of the thesis include:

- Secondary data collection method

- Primary data collection methods

- Methods of synthesizing and processing data

4 Research results and conclusions

By the end of 2022, in Hoang Su Phi district, there are 02 credit institutions with 6 branches and transaction offices These credit institutions have built a system of mobile transaction points in wards, coordinated with associations and unions in managing capital, organizing direct disbursement and debt collection, and establishing other organizations savings and loans in residential areas to implement activities to review subjects, loan levels , implement the principle of loan disbursement and debt collection directly to borrowers, without going through intermediaries to create favorable conditions for people during transactions with banks

During the period 2018-2022, Hoang Su Phi district received and processed 1,942 documents with the following contents: 1,402 applications for registration of mortgages with land use rights, 540 applications for registration of removal of mortgages with land use rights The number of mortgage transaction documents using land use rights always fluctuates over the years The year 2022 has the largest number of mortgage transactions in 5 years This shows that mortgage transactions are increasingly on the rise and people's compliance with registration laws is increasing

Through survey data, it shows that both people and bank officials think that mortgage procedures at land registration office branches are good and there is no need to reform this procedure anymore However, the number of people wishing to borrow from 30% - 70% of the value of land use rights and over 70% of the value of land use rights is very high, so credit institutions should consider the level of lending for secured transactions land use rights

in Hoang Su Phi district

However, the registration of land use rights in the district still has three limitations Therefore, the author has proposed 3 solutions including:

Solutions on policy mechanisms, Building a mechanism for exchanging information on the legal status of collateral assets between the secured transaction registration agency and other parties Relevant agencies, Technical solutions.

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết

Hiện nay, ở nước ta do ảnh hưởng của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai làm cho các cá nhân, tổ chức chỉ có thể thực hiện quyền sử dụng đất Một thị trường không những ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế - xã hội mà còn

có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác như: thị trường tài chính, thị trường tiền tệ, ảnh hưởng đến mọi tầng lớp dân cư

Cùng với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa; hiện nay thì nhu cầu vay vốn của cá nhân và doanh nghiệp để duy trì hoạt động sản xuất, kinh doanh từ các tổ chức tín dụng ngày càng tăng Nhằm thỏa mãn nhu cầu trên

và nhằm kiểm soát việc sử dụng đất đai một cách có hiệu quả đồng thời đảm bảo cho người sử dụng đất thực hiện những quyền đã được Pháp lệnh quy định, Nhà nước quy định cho phép chủ tài sản có giá trị được dùng tài sản của mình để làm tin, đăng ký giao dịch bảo đảm (GDBĐ) bằng tài sản, trong đó

có loại tài sản đặc biệt là quyền sử dụng đất (QSDĐ)

Đăng ký giao dịch đảm bảo bằng QSDĐ là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện viết lên sổ đăng ký GDBĐ hay ghi vào cơ sở dữ liệu những nội dung về GDBĐ mà sử dụng tài sản bảo đảm là QSDĐ nhằm tiến hành nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm Do đó đăng ký GDBĐ là một trong các phương thức nhằm thực hiện quyền lợi hợp pháp cho bên nhận đảm bảo QSDĐ và tài sản gắn liền với đất và các bên cùng tham gia giao dịch trong hợp đồng Ngoài ra, việc này còn làm cho hạn chế các rủi ro pháp lý cho những giao dịch và làm cho người sử dụng đất có điều kiện thuận lợi để thực hiện tốt những quyền của mình do Pháp lệnh quy định

Hoàng Su Phì là một huyện nằm ở phía Tây của tỉnh Hà Giang, có tổng diện tích tự nhiên là 64.250,96 ha Huyện có một địa hình tương đối phức tạp,

bị chia cắt bởi các dãy núi cao Trong vài năm trở lại đây việc thực hiện tại địa bàn huyện công tác đăng ký GDBĐ bằng QSDĐ nói riêng đang diễn ra

khá sôi động Hoạt động này đã góp phần cần thiết trong hoạt động tăng trưởng kinh tế - xã hội của huyện Bên cạnh đó trong việc thực hiện công tác này còn gặp một số nội dung cần giải quyết Xuất phát từ thực tế trên, tôi

chọn đề tài nghiên cứu: Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hoàng

Su Phì, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2018-2022

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

- Đánh giá được hệ thống quản lý đất đai và hoạt động tín dụng tại huyện Hoàng Su Phì, tỉnh Hà Giang

- Đánh giá được thực trạng công tác GDBĐ bằng QSDĐ tại huyện Hoàng Su Phì, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2018-2022

- Đánh giá công tác giao dịch đảm bảo bằng QSD đất qua ý kiến người dân và cán bộ tín dụng

- Chỉ ra được những khó khăn, tồn tại và giải pháp hoàn thiện công tác GDBĐ bằng QSDĐ tại huyện Hoàng Su Phì, tỉnh Hà Giang

- Thực hiện nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thúc đẩy tình hình GDBĐ

bằng QSDĐ trên địa bàn huyện Hoàng Su Phì

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở khoa học về giao dịch bảo đảm

1.1.1 Khái niệm về giao dịch bảo đảm

GDBĐ là giao dịch dân sự do các bên thương lượng hay Pháp lệnh quy định về việc thực hiện phương án bảo đảm (Điều 292 của Bộ luật dân sự (BLDS) 2015) Những hoạt động bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm: cầm

cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh, tín chấp, cầm giữ tài sản (Điều 292 của Bộ luật dân sự 2015)

Tại Điều 309 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Cầm cố tài sản là việc một bên đưa tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

Tại Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Thế chấp tài sản là việc một bên sử dụng tài sản do mình sở hữu nhằm bảo đảm tiến hành nghĩa vụ và không đưa tài sản cho bên kia

Tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Đặt cọc là khi một bên đưa cho bên kia một số lượng tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời gian nhất định nhằm bảo đảm việc tiến hành kí kết hoặc hợp đồng được thực hiện

Tại Điều 329 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Ký cược là khi bên thuê tài sản là động sản đưa cho bên cho thuê một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời gian nhất định nhằm bảo đảm bên kia sẽ trả lại tài sản thuê

Tại Điều 330 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Ký quỹ là khi bên có nghĩa

vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản đã được phong tỏa của một đơn vị tín dụng nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ

1.1.2 Quy trình giao dịch

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện việc đăng ký GDBĐ dựa trên thứ tự, thủ tục đã được quy định ở Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và các thông

tư có liên quan

Hồ sơ đăng ký GDBĐ bằng QSD đất có những thành phần sau: Đơn đòi hỏi thực hiện GDBĐ; Hợp đồng bảo đảm do Pháp lệnh quy định; Giấy chứng nhận QSD đất; Văn bản ủy quyền (đối với tình huống người đòi hỏi đăng ký

là người được ủy quyền) Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành đăng ký GDBĐ lên Giấy chứng nhận, cập nhật sổ địa chính và sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định của Pháp lệnh

1.1.3 Pháp lý của bên thứ ba

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005, tình huống được đăng ký theo quy định của Pháp lệnh thì giao dịch bảo đảm đó có giá trị pháp lý đối với người thứ 3, bắt đầu khi thời điểm đăng ký Tuy nhiên, Pháp lệnh hiện hành chưa có quy định nào làm rõ định nghĩa “người thứ 3” bao gồm những chủ thể nào

Xét về yêu cầu,“người thứ 3” cần phải nắm là "tất cả những đối tượng không phải là bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm" Vậy "người thứ 3" có bao gồm các cơ quan nhà nước? Nếu theo quy định hiện hành về thứ tự ưu tiên trả tiền giữa Nhà nước với bên nhận bảo đảm trong tình huống tài sản bị lấy lại, cho vào quỹ chung do vi phạm Pháp lệnh hình sự, hành chính của người có quyền sở hữu, chiếm hữu và sử dụng hợp pháp tài sản thì Nhà nước không phải là "người thứ 3", vì Nhà nước luôn được ưu tiên cao nhất, ngay cả khi giao dịch bảo đảm đã được đăng ký Điều này, không phù hợp với nguyên tắc

"mọi chủ thể đều bình đẳng trước Pháp lệnh"

Chính vì chưa rõ định nghĩa người thứ 3, nên những quy định gắn với giao dịch bảo đảm chưa nắm giữ là phương thức để phương án bảo đảm có hiệu lực đối kháng với người thứ 3 Mặc dù, tại khoản 3, Điều 323, Bộ luật

Dân sự năm 2005 mới chỉ quy định: “Tình huống giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của Pháp lệnh thì giao dịch bảo đảm đó có giá trị pháp

lý đối với người thứ ba, bắt đầu khi thời điểm đăng ký.” Tuy nhiên, đăng ký không phải là phương thức duy nhất thông báo các quyền của bên nhận bảo đảm Thực tế cho thấy, người nhận cầm cố chiếm giữ tài sản cầm cố cũng được coi là phương thức thông báo quyền, xác lập hiệu lực đối kháng của việc cầm cố đối với người thứ ba Vì thế, quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm

là cơ sở xác định giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý đối với người thứ 3 của

Bộ luật Dân sự năm 2005 chỉ phù hợp với chế định thế chấp tài sản (hoặc cầm

Cho thêm quyền nắm giữ tài sản

Giải quyết những bất cập nêu trên, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã cho thêm việc nắm giữ (hoặc chiếm giữ) tài sản bảo đảm là phương thức làm có hiệu lực đối kháng với bên thứ 3, độc lập và bình đẳng với phương thức đăng

ký phương án bảo đảm Tình huống cầm cố bất động sản theo quy định của

luật thì cầm cố tài sản có hiệu lực bắt đầu khi thời điểm đăng ký (Điều 310,

Bộ luật Dân sự năm 2015) Bên cạnh đó, Bộ luật này cũng đã cho thêm quy

định, khi phương án bảo đảm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì bên nhận bảo đảm được quyền truy đòi tài sản bảo đảm và được quyền trả tiền theo quy định

Cách tiếp cận này đã khơi thông rất nhiều nội dung gắn với việc sửa đổi, cho thêm Nghị định số 163 về giao dịch bảo đảm Đây cũng là lần đầu tiên, định nghĩa “quyền truy đòi” tài sản bảo đảm của bên nhận bảo đảm được nói đến trong Bộ luật Dân sự năm 2015 Nội dung đặt ra là làm thế nào để các nhà làm luật thể hiện được những quy định mới trong lần sửa đổi, cho thêm những quy định gắn với giao dịch bảo đảm Thay mặt Ban soạn thảo viết lại, cho thêm Nghị định 163 nói rõ, sẽ cần làm rõ những nội dung như: nắm giữ, thời điểm nắm giữ, người thứ 3, quyền truy đòi tài sản Bên cạnh đó, sẽ thực hiện chi tiết về quyền truy đòi tài sản, quy định các tính các hạn mức của quyền truy đòi, hình thức tiến hành quyền truy đòi, trách nhiệm của người giữ tài sản trong tình huống bên nhận bảo đảm tiến hành quyền truy đòi tài sản…

Ngoài ra, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP và Nghị định số

11/2012/NĐ-CP không quy định về bảo lưu quyền sở hữu và cầm giữ tài sản Đây là 2 phương án bảo đảm bảo lưu quyền sở hữu và cầm giữ tài sản mới được quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 Do đó, tại lần sửa đổi này, đây cũng sẽ là một nội dung cần được cho thêm Cụ thể, đối với phương án cầm giữ, cần làm

rõ hai thời điểm “nắm giữ” và “chiếm giữ” tài sản Việc nắm giữ tài sản có dựa vào nền tảng văn bản song vụ giữa bên cầm giữ và bên có nghĩa vụ, còn việc chiến đoạt và giữ tài sản nhằm tiến hành quyền cầm giữ có do bên có nghĩa vụ không tiến hành hay tiến hành sai nghĩa vụ, và thời điểm chiếm giữ tài sản này là thời điểm tình huống cầm giữ có hiệu lực đối kháng với người thứ 3

1.1.4 Cá nhân nhận thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký giao dịch bảo đảm

Pháp lệnh về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa cần thiết trong việc lành mạnh hóa thị trường vốn, làm cho các đơn vị,

cá nhân trong xã hội không khó tiếp cận với nguồn tín dụng Vì thế, trong những năm qua, Pháp lệnh về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm đã từng bước được hoàn thiện, đáp ứng tốt đòi hỏi của thực tiễn đời sống kinh tế - xã hội ở nước ta, cũng như những đòi hỏi của giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế

Pháp lệnh dân sự nước ta cho phép các bên được tự do thương lượng về việc xác lập, thay đổi, chấm dứt các quyền và nghĩa vụ dân sự, trong đó có quyền được dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa

vụ dân sự đối với bên kia trong giao dịch dân sự (quy định tại Điều 317, Bộ luật Dân sự năm 2015) Pháp lệnh còn cho rằng thế chấp tài sản nói chung và thế chấp QSD đất nói riêng là quyền của cá nhân Hành động mỗi người có quyền thế chấp QSD đất của mình ở đơn vị tín dụng nhằm vay tiền là hoạt động thường ngày, mặc dù vậy hành động cá nhân thế chấp QSD đất của mình cho một cá nhân không phải hoạt động tín dụng nên được thông báo, chỉ

rõ để mỗi người nắm được và tiến hành

Bây giờ, hoạt động vay vốn nhằm tăng trưởng kinh tế có không ít các kênh không giống nhau như làm việc nhờ vào các đơn vị tín dụng hoặc mỗi người có tiền để cho người khác vay Mặc dù thế, không ít người dân chưa thoải mái vay tiền từ ngân hàng do cần tiến hành các văn bản, hoạt động… nên gặp không ít khó khăn, vướng mắc Trong thực tế, nhiều người dân, đơn

vị vay tiền của nhau bằng cách thế chấp quyền sử dụng đất (còn gọi là sổ đỏ)

mà không phải qua công chứng, chứng thực, không đăng ký giao dịch đảm bảo theo quy định Điều này đã xảy ra nhiều hệ lụy cho xã hội

Tuy thế, Pháp lệnh bây giờ cho phép cá nhân được nhận thế chấp QSD đất Chi tiết trong Luật Đất đai năm 2013, tại Điều 179 quy định hộ gia đình,

cá nhân dùng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong mức độ giới hạn; đất được Nhà nước giao có thu tiền dùng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại đơn vị tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại đơn vị kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của Pháp lệnh Bên cạnh đó, theo quy định của Pháp lệnh hiện hành, thế chấp là một phương án bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, một bên sẽ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia theo quy định tại Điều 317, Bộ luật Dân sự năm 2015

Điểm a Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ tình huống kinh doanh bất động sản ”; Điều 298, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về đăng ký phương án bảo đảm: “Phương án bảo đảm được đăng ký theo thương lượng hoặc theo quy định của luật Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong tình huống luật có quy định; tình huống được đăng ký thì phương án bảo đảm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba bắt đầu khi thời điểm đăng ký; việc đăng ký phương án bảo đảm được thực hiện theo quy định của Pháp lệnh về đăng ký phương án bảo đảm”

Ngoài ra, theo quy định tại điểm a, khoản 1, điều 4, Nghị định số 102/2017/NĐ-CP, giao dịch “thế chấp quyền sử dụng đất” là giao dịch bảo đảm bắt buộc phải đăng ký theo quy định Như vậy, để bảo đảm nghĩa vụ đối kháng với bên thứ ba (tức là trong tình huống người thế chấp tài sản tiếp tục sử dụng tài sản để thực hiện các giao dịch với người khác) thì phải đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký đất đai thuộc sở tài nguyên và Môi trường nơi có đất

Từ những quy định trên của Pháp lệnh hiện hành thì cá nhân, đơn vị được quyền nhận thế chấp quyền sử dụng đất để thực hiện việc cho vay, giữa

hai bên phải lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bằng văn bản và đến văn phòng công chứng để thực hiện công chứng hợp đồng theo quy định hoặc đến ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để chứng thực hợp đồng, sau đó thực hiện đăng ký thế chấp (đăng ký giao dịch đảm bảo) tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất

1.1.5 Điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực

Chủ thể có năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập, chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện, mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội Hình thức của giao dịch dân sự là điều

kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định (Điều

117, BLDS năm 2015)

Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức:

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì

vô hiệu, trừ tình huống giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo đòi hỏi của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó

Hoặc giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo đòi hỏi của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó Trong tình huống này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực

Giao dịch dân sự vô hiệu từng phần (Điều 130, BLDS năm 2015):

Giao dịch dân sự vô hiệu từng phần khi một phần nội dung của giao dịch dân sự vô hiệu nhưng không ảnh hưởng đến hiệu lực của phần còn lại của giao dịch

Việc đăng ký vào sổ địa chính phải thực hiện các bước sau:

Dựa vào nền tảng văn bản thế chấp QSD đất chắc chắn phục vụ nội dung thực hiện nghĩa vụ của người khác, bên thế chấp công chứng, chứng thực văn bản ký kết hoặc xác nhận theo quy định Pháp lệnh, tiếp theo sẽ nộp kèm giấy chứng nhận QSD đất tại Văn phòng đăng kýQSD đất Tình huống hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được ký kết trước hoặc cùng thời điểm ký kết hợp đồng tín dụng thì nộp hồ sơ đăng ký thế chấp trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, bắt đầu khi ngày ký kết hợp đồng tín dụng

Sau khi tiếp nhận đòi hỏi, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đăng ký thế chấp vào hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp trong ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ, thì hoàn thành việc đăng ký ngay trong ngày làm việc tiếp theo; trong tình huống phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì cũng không quá 03 ngày làm việc

1.2 Cơ sở thực tiễn của giao dịch bảo đảm

Thực hiện nói, giai đoạn vừa rồi, hoạt động đăng ký GDBĐ có ý nghĩa rất chủ chốt trong việc công khai và minh bạch các GDBĐ Thứ nhất, làm cho người dân và những doanh nghiệp có thêm cơ hội đến gần với những nguồn vốn nhằm tăng trưởng sản xuất, kinh doanh Thứ hai, việc đăng ký GDBĐ cũng làm cho những nhà đầu tư, những đơn vị tín dụng, đơn vị và cá nhân khác có nguồn dữ liệu để xem xét, tìm hiểu trước khi nghiên cứu, quyết định

ký kết hợp đồng nói chung cũng như thực hiện đầu tư và cho vay nói riêng (Phạm Phương Nam, Phan Thanh Huyền, 2013)

Mặc dù vậy, hoạt động đăng ký GDBĐ vẫn tồn tại một số nhược điểm là các tiêu chuẩn về đăng ký GDBĐ được quy định không tập trung tại không ít giấy tờ làm cho việc tìm kiếm, sử dụng Pháp lệnh còn gặp không ít khó khăn Đối với tài sản bảo đảm là bất động sản thì thực hiện đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai đăng ký QSDĐ trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hiện nay đang tồn tại một hiện thực là, có doanh nghiệp phải thế chấp, cầm cố không ít tài sản để chắc chắn thực hiện nghĩa vụ trả nợ tại một ngân hàng thì doanh nghiệp được đòi hỏi phải đi đến không ít cơ quan để tiến hành việc đăng ký GDBĐ

Ở vài tình huống, thời gian tiếp nhận hồ sơ đăng ký GDBĐ chưa thực hiện theo quy định, một số cơ quan lại quy định một cách không mềm dẻo là chỉ tiếp nhận hồ sơ vào vài ngày nhất định trong tuần, gây ra khó khăn cho người đi đăng ký (Nguyễn Đình Bồng, 2009)

1.2.1 Những nghiên cứu về giao dịch bảo đảm trên thế giới

Một số kinh nghiệm đăng ký GDBĐ ở một số nước trên thế giới

* Thụy Điển:

Ở nước này, Pháp lệnh đất đai về căn bản thực hiện trên hiện tượng sở hữu tư nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường Nhưng việc theo dõi chung của xã hội hiện có ở các lĩnh vực khác nhau như tăng trưởng đất đai và giữ sạch môi trường Thực hiện theo dõi là nội dung chung ở toàn bộ những nền kinh tế thị trường mặc cho mạng lưới Pháp lệnh về chi tiết được xây dựng khác nhau (Nguyễn Đình Bồng, 2009)

Mạng lưới Pháp lệnh về đất đai ở nước này bao gồm những đạo luật, luật, pháp lệnh áp dụng cho những nội dung đo đạc địa chính và quản lý đất đai Những nội dung chi tiết được thực hiện như hoạt động địa chính, quy

hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng

dữ liệu đất đai… đều được Pháp lệnh quy định rõ ràng

Chi tiết:

- Khi thực hiện thế chấp: Quyền sở hữu được thực hiện ngay khi ký kết hợp đồng, tuy nhiên thế chấp lại được tiến hành theo các phương thức không giống như thế Các quy định của Pháp lệnh về hoạt động này, có 3 thủ tục nhằm tiến hành thế chấp như sau:

Thứ nhất: Ban đầu người sở hữu đất đai phải viết đơn xin thế chấp nhằm

có được vay một khoản tiền Khi đơn được đồng ý thì việc này sẽ được ghi nhận và tòa án sẽ đưa cho chủ sở hữu một tờ giấy quy định các đòi hỏi thế chấp Văn bản trên được dùng cho một đảm bảo thế chấp thực tế được tiến hành sau khi đăng ký

Thứ hai: Văn bản này được đưa cho bên cho vay Khi tiến hành bước trên, tòa án không thực hiện theo dõi, kiểm tra những đòi hỏi đối với thế chấp Đòi hỏi về thế chấp chỉ được xem xét khi chuẩn chỉnh dùng bất động sản nhằm vay vốn

Những đòi hỏi đưa đến lúc thế chấp là bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đưa đến những điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cho biết sẽ việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp Thế chấp sẽ không hợp pháp nếu không thực hiện những đòi hỏi này

Đó là các bước thế chấp được Pháp lệnh quy định nhưng ở hiện tại phần lớn những thế chấp đều do ngân hàng và các đơn vị tín dụng tiến hành Ở ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba giấy tờ: hợp đồng vay (ghi chính xác lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi tòa án để xin đăng ký thế chấp Ngân hàng sẽ gửi hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến tòa án

Bước 3: Dùng lúc hợp đồng thế chấp không thực hiện đúng Lúc hợp đồng không được trả tiền đúng, bên cho vay sẽ viết giấy tờ để làm thủ tục lấy

tài sản nhằm gán nợ Điều này được một đơn vị có chức năng riêng làm, đó là:

cơ quan thi hành Pháp lệnh Nếu đòi hỏi không được đồng ý, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được đưa lại khoản tiền đã cho thế chấp Hoạt động này được thực hiện không chậm trễ Tình huống này sẽ được giải quyết trong vòng 6 tháng tính từ lúc có đơn xin bán đấu giá

* Trung Quốc:

Ở Điều 10 của Hiến pháp năm 1982 của nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa cho biết đất đai của nước này do Nhà nước sở hữu (đối với đất đô thị) hoặc tập thể sở hữu (đối với đất thuộc khu vực nông thôn)

Cho dù từ chối tư hữu đất đai, tuy nhiên tại Điều 2 của Hiến pháp đã được chỉnh sửa năm 1988, QSD đất đã được cho phép chuyển nhượng tại nước này Khi đó, QSD đất và quyền sở hữu đất đai không còn gắn liền với nhau nữa Bây giờ, QSD đất ở Trung Quốc thực hiện phân thành 2 loại: QSD đất được “cấp” và QSD đất được “giao” Loại QSD đất truyền thống được dùng cho những doanh nghiệp nhà nước là QSD đất được “cấp” Nhà nước đưa đất cho những doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và thực hiện lấy lại bất cứ lúc nào Ở tình huống trên, QSD đất không thể chuyển nhượng, cho thuê hoặc thế chấp (Hoàng Huy Biểu, 2000)

Người dùng đất thực hiện thế chấp QSD đất bằng giấy chứng nhận QSD đất tại những đơn vị tín dụng ở địa phương để vay vốn Giao dịch thế chấp phải được tiến hành bằng hợp đồng giữa người dùng đất và chủ thể cho vay Khi đến thời gian phải trả tiền mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay thực hiện đăng ký quyền dùng với vị trí là người dùng đất mới

1.2.2 Những nghiên cứu về giao dịch bảo đảm ở Việt Nam

Theo tác giả Nguyễn Thị Thủy (2019) nghiên cứu tại đề tài luận văn:

“Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội giai đoạn 2017-2019” cho thấy:

Từ năm 2017 đến 2019, quận Hoàng Mai đã tiếp nhận và giải quyết 19.190 hồ sơ trong một số lĩnh vực như thực hiện đăng ký 4.464 hồ sơ đăng

ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, xóa thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 3.973 hồ sơ Các giao dịch bảo đảm về thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được người sử dụng đất thực hiện và đăng ký thường xuyên tại Văn phòng Đăng ký QSD đất quận do các quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm phù hợp với người sử dụng đất và được chấp hành theo quy định

Kết quả điều tra thực hiện giao dịch bảo đảm tại 3 điểm nghiên cứu cho thấy 1.110 các giao dịch bảo đảm được thực hiện đăng ký tại cơ quan nhà nước là giao dịch thế chấp bằng quyền sử dụng đất Các giao dịch thế chấp bằng QSD đất diễn ra chủ yếu do giá trị đất cao, nhu cầu vay vốn để mở rộng sản xuất kinh doanh, tiêu dùng ngày càng tăng

Qua điều tra lấy ý kiến của người dân cho thấy, đa số người dân đã nhận thức và chấp hành pháp luật, muốn thực hiện đăng ký các giao dịch bảo đảm tại cơ quan nhà nước, muốn được cung cấp đẩy đủ các thông tin về tình trạng pháp lý của thửa đất giao dịch Trong 90 hộ gia đình, cá nhân điều tra,

có 86 trường hợp thế chấp, chiếm 95,3%, cá nhân có ý kiến muốn thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng Đăng ký QSD đất quận Tuy nhiên, 100% người được hỏi cho rằng cần phải tiếp tục cải cách hơn nữa các thủ tục hành chính khi thực hiện đăng ký thế chấp và vay vốn ngân hàng Ngoài ra,

có 88 người được điều tra (chiếm 96,7 % số người được điều tra) có nguyện vọng được vay tiền trên 70% giá trị tài đem thế chấp, trong khi ngân hàng cho vay với mức chủ yếu bằng từ 30-70% giá trị tài sản thế chấp

Để khắc phục những tồn tại, bất cập hiện nay trong công tác Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cần thực hiện đồng bộ một số nhóm giải pháp như:

Hoàn thiện cơ chế chính sách trong quản lý, điều hành và thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm; xây dựng cơ chế trao đổi thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm giữa cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và các

cơ quan có liên quan; tuyên truyền, giáo dục pháp luật nâng cao nhận thức; đào tạo, bồi dưỡng nâng cao năng lực, trình độ của cán bộ đăng ký giao dịch bảo đảm; xây dựng và triển khai cơ chế kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm tại các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm

Theo Vũ Thị Xuân (2020), “Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015-2019”, luận văn thạc sỹ Quản lý đất đai của Đại học nông lâm Thái Nguyên đánh giá: Từ năm 2015 đến 2019, huyện Nam Trực

đã tiếp nhận và giải quyết 31.089 hồ sơ trong một số lĩnh vực như thực hiện đăng ký 7.009 hồ sơ đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, xóa thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 6.820 hồ sơ Các giao dịch bảo đảm về thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được người sử dụng đất thực hiện và đăng ký thường xuyên tại Văn phòng Đăng ký QSD đất huyện do các quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm phù hợp với người sử dụng đất và được chấp hành theo quy định

Kết quả điều tra thực hiện giao dịch bảo đảm tại 3 điểm nghiên cứu cho thấy 1.838 các giao dịch bảo đảm được thực hiện đăng ký tại cơ quan nhà nước là giao dịch thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Các giao dịch thế chấp bằng QSD đất ở, QSH nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất diễn ra chủ yếu do giá trị đất ở và tài sản gắn liền với đất cao, nhu cầu vay vốn để mở rộng sản xuất kinh doanh, tiêu dùng ngày càng tăng

Theo Trần Thanh Hải (2021), “Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thành phố Hà Nội giai đoạn 2018-2020”, luận văn thạc sĩ Quản lý đất đai của Đại học nông lâm Thái Nguyên đánh giá:

Trong những năm gần đây, do sự phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Hà Nội và nhận thức của tổ chức, cá nhân về vai trò và tầm quan trọng của công tác đăng ký giao dịch bảo đảm nên việc thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Hà Nội ngày càng có chiều hướng tăng Đến nay, toàn thành phố có 14 cơ quan đăng ký giao dịch bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bao gồm 01 Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Hà Nội và 13 Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai cấp quận, huyện Các thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được niêm yết công khai tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ hành chính của các quận, thành phố

Tính riêng năm 2020, toàn thành phố đã tiếp nhận và giải quyết được 66.485 hồ sơ đăng ký về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Trong đó, hồ sơ đăng ký thế chấp

là 33.835 hồ sơ; xóa đăng ký thế chấp là 22.650 hồ sơ (Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hà Nội, 2019)

Bên cạnh đó, Hà Nội đã xây dựng và vận hành Chương trình quản lý thông tin ngăn chặn và thông tin về hợp đồng, giao dịch đã công chứng với 04/04 tổ chức hành nghề công chứng tham gia, đã nhập thông tin vào Chương trình Sở Tư pháp là cơ quan tham mưu giúp UBND thành phố thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm, đã chủ động phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND quận, thành phố, thống kê, lập danh

sách các trường hợp bị mất phôi giấy chứng nhận, các trường hợp mất giấy chứng nhận xin cấp lại, các trường hợp bị thu hồi… Việc xây dựng, vận hành Chương trình quản lý thông tin và thông tin về hợp đồng giao dịch đã góp phần hạn chế được tình trạng một tài sản tham gia nhiều giao dịch, tài sản không được phép công chứng mà tổ chức hành nghề công chứng, tổ chức tín dụng không biết vẫn công chứng, vẫn giải ngân Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn còn một số tồn tại:

- Công tác chỉ đạo, hướng dẫn nghiệp vụ về giao dịch bảo đảm và đăng

ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn hạn chế;

- Sự phối hợp giữa các cơ quan có liên quan của thành phố như: Sở Tư pháp, Sở Tài nguyên và Môi trường, các Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai còn chưa nhịp nhàng, đồng bộ nên ảnh hưởng đến chất lượng, hiệu quả công việc;

- Công tác tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm về đăng ký giao dịch bảo đảm chưa được thực hiện thường xuyên;

- Cán bộ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai cấp quận còn quá mỏng, phải kiêm nhiệm nhiều việc nên ảnh hưởng đến chất lượng công việc;

- Việc thẩm định hồ sơ thế chấp quyền sử dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của một số tổ chức tín dụng chưa được thực hiện nghiêm túc, đúng quy trình nên xảy ra tranh chấp và khó khăn khi xử lý tài sản thế chấp

Theo Vy Hải Châu (2021), “Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2018 - 2020”, luận văn thạc sỹ Quản lý đất đai của Đại học nông lâm Thái Nguyên đánh giá:

1 Thành phố Lạng Sơn là trung tâm văn hóa, kinh tế, chính trị của tỉnh Lạng Sơn, với 8 đơn vị hành chính (5 xã, 3 xã) Thành phố có vị trí thuận lợi trong phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Lạng Sơn Hiện nay, trên

địa bàn Thành phố có 13 tổ chức tín dụng với 19 điểm giao dịch Các tổ chức tín dụng này đã xây dựng hệ thống điểm giao dịch lưu động tại các xã, xã tạo điều kiện cho nhân dân trong quá trình giao dịch với ngân hàng

2 Giai đoạn 2018 – 2020, chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Lạng Sơn có tổng số hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất là 2.641 hồ sơ (nhiều nhất là năm 2018, chiếm 44,87%) Các xã ở khu vực trung tâm như Chi Lăng, Vĩnh Trại … có số hồ sơ đăng ký giao dịch đảm bảo lớn nhất, thấp nhất là xã Mai Pha Các giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất được người sử dụng đất thực hiện và đăng ký thường xuyên tại Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố với các quy định của pháp luật bảo đảm phù hợp với người sử dụng đất và được chấp hành theo quy định

3 Đánh giá của các đối tượng liên quan đến công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lạng Sơn cho thấy, đa

số người dân đều nắm được những thủ tục và loại giấy tờ cần thiết của hồ

sơ giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quy trình đăng ký giao dịch bảo đảm (đạt tỷ lệ từ 94,4 – 96,7%) Tuy nhiên, cả 3 đối tượng đều cho rằng cần phải tiếp tục cải cách hơn nữa các thủ tục hành chính khi thực hiện đăng ký thế chấp và vay vốn tại các tổ chức tín dụng

4 Công tác đăng ký giao dịch bảo đảm Quyền sử dụng đất của thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2018 – 2020 còn có một số tồn tại như: Hệ thống các văn bản pháp luật còn phân tán; Các thủ tục hành chính về đăng ký giao dịch bảo đảm còn rườm rà, phức tạp; tình hình quản lý, cập nhật và theo dõi biến động đối với các thửa đất có giao dịch còn khó khăn; Hệ thống hồ sơ địa chính chưa được hoàn thiện; nhận thức pháp luật của người dân về việc đăng ký các giao dịch bảo đảm còn hạn chế Để khắc phục các hạn chế trên cần phải thực hiện đồng bộ 4 nhóm giải pháp: giải pháp về chính sách, kỹ thuật, tuyên truyền và giải pháp về nguồn lực

1.2.3 Bài học kinh nghiệm trong công tác giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất

Thực hiện nói, thời gian vừa qua, việc đăng ký GDBĐ có ý nghĩa rất chủ

chốt trong việc công khai và minh bạch những GDBĐ Một mặt, làm cho cho người dân và những doanh nghiệp có thêm cơ hội tiếp cận với những nguồn vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh Mặt khác, hoạt động đăng ký GDBĐ cũng làm cho những nhà đầu tư, những đơn vị tín dụng, đơn vị và cá nhân khác có nguồn dữ liệu để tra cứu, tìm hiểu trước lúc xem xét, quyết định ký kết hợp đồng nói chung cũng như hoạt động đầu tư và chovay nói riêng (Phạm Phương Nam, Chính sách, 2013)

Tuy nhiên, việc đăng ký GDBĐ vẫn còn một số giảm thiểu đó là đăng ký GDBĐ được ghi rải rác tại không ít giấy tờ dẫn đến việc tra cứu, áp dụng Pháp lệnh còn gặp không ít không khó khăn Việc xác định trình tự, thủ tục,

cơ quan có thẩm quyền đăng ký GDBĐ đối với một số loại tài sản còn được quy định ở không ít luật chuyên ngành như: Luật Đất đai năm 2013, Bộ luật Dân sự năm 2015, hay giấy tờ hướng dẫn việc đăng ký GDBĐ đối với căn hộ chung cư hình thành trong tương lai của Bộ Tư pháp… Vì được quy định ở không ít giấy tờ Pháp lệnh nên việc giải thích Pháp lệnh, xác định thẩm quyền, thủ tục đăng ký GDBĐ trong không ít tình huống còn chưa thống nhất, chưa tách bạch và thể hiện rõ thẩm quyền thực hiện đăng ký GDBĐ đối với những loại tài sản (Phạm Phương Nam, Nguyễn Văn Quân, 2014)

Và đang có một thực tế là, có doanh nghiệp phải thế chấp, cầm cố không

ít tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ tại một ngân hàng thì doanh nghiệp buộc phải đi đến không ít cơ quan để thực hiện việc đăng ký GDBĐ

Vì thế, chi phí, thời gian để đăng ký việc thế chấp, cầm cố tài sản của doanh nghiệp bị tăng lên, gây không thuận lợi cho doanh nghiệp trong giai đoạn hoàn thành thủ tục đăng ký GDBĐ

Từ những giảm thiểu trên chúng ra rút ra bài học kinh nghiệm rằng cần phải tích cực trong việc cải cách những thủ tục hành chính, việc thiết lập, hoàn thiện theo hướng đơn giản thủ tục đăng ký GDBĐ là điều rất cần thiết Ngoài việc cần có quy định chi tiết, thống nhất về chương trình này thì nội dung về đòi hỏi và hành động của cán bộ thực thi mang vai trò rất chủ chốt nhằm giảm thiểu việc gây khó khăn, không thuận lợi cho người

dân và đơn vị trong lúc đăng ký GDBĐ được thuận tiện và hạn chế tối đa chi phí không cần thiết

1.3 Cơ sở pháp lí của đề tài

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba là một hợp

đồng bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả

nợ vay của bên vay vốn đối với ngân hàng thương mại Tuy nhiên, hiệu lực pháp lý của loại hợp đồng này trong thực tiễn còn có nhiều ý kiến khác nhau

và có thể để lại hệ quả xấu cho ngân hàng thương mại Bài viết dưới đây xin được đề cập đến cơ sở pháp lý của "hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba" (Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường, 2015)

Áp dụng các biện pháp bảo đảm bằng tài sản để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ vay của khách hàng tại ngân hàng là việc làm phổ biến trong hoạt động cấp tín dụng tại các ngân hàng Nhận tài sản bảo đảm của bên thứ ba là việc ngân hàng nhận tài sản bảo đảm thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên bảo đảm (chủ sở hữu tài sản bảo đảm hay còn gọi là “bên thứ ba”) để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của bên vay vốn (bên có nghĩa vụ được bảo đảm) với ngân hàng Hợp đồng bảo đảm được ký kết trong trường hợp này là hợp đồng bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba Mối quan hệ hợp đồng này thường có sự tham gia của ba bên: (i) Ngân hàng với vai trò là bên nhận bảo đảm, đồng thời là bên có quyền trong quan hệ cấp tín dụng; (ii) Chủ sở hữu tài sản là bên bảo đảm hay còn gọi là bên thứ ba mang tài sản của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay với ngân hàng; và (iii) Khách hàng vay là bên được bảo đảm Trường hợp tài sản bảo đảm là quyền

sử dụng đất thì hợp đồng bảo đảm được gọi là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba Tuy nhiên, thời gian vừa qua, khi khách hàng vay không trả được nợ vay ngân hàng theo thỏa thuận, ngân hàng tiến hành xử lý tài sản bảo đảm của bên bảo đảm (bên thứ ba) để thu hồi nợ vay, thì bên thứ

ba khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng bảo đảm vô hiệu Trên thực tế,

khi giải quyết loại tranh chấp này, một số tòa án nhân dân các cấp (cả cấp sơ thẩm và phúc thẩm) đã tuyên hợp đồng bảo đảm của bên thứ ba là vô hiệu với

lý do chủ yếu cho rằng, đây là mối quan hệ ba bên nên đáng lẽ các bên liên quan phải ký kết hợp đồng bảo lãnh (giữa ba bên), chứ không phải là hợp đồng thế chấp Ðiều đáng lưu ý ở đây là các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba này đã được các bên liên quan hoàn tất thủ tục công chứng tại văn phòng công chứng và đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất

- Về khái niệm thế chấp: Ðiều 346 Bộ luật Dân sự 1995 quy định: “Thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền…” Như vậy, theo quy định của Bộ luật Dân sự 1995, thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa

vụ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của chính mình đối với bên có quyền

Tuy nhiên, Ðiều 342 Bộ luật Dân sự 2005 đã thay đổi quy định về thế chấp như sau: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)” và không chuyển giao tài sản

đó cho bên nhận thế chấp

Như vậy, có thể thấy, các quy định của Bộ luật Dân sự 2005 đã bỏ quy định bên thế chấp bắt buộc phải đồng thời là bên có nghĩa vụ trong quy định

về thế chấp của Bộ luật Dân sự 1995 Hay nói cách khác, theo quy định của

Bộ luật Dân sự 2005, nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp tài sản có thể là nghĩa vụ của chính bên thế chấp (chủ sở hữu tài sản) hoặc có thể là nghĩa vụ của người khác không phải là bên thế chấp

- Về khái niệm bảo lãnh: Ðiều 366 Bộ luật Dân sự 1995 quy định:

1 Bảo lãnh là việc người thứ ba (gọi là người bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (gọi là người nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên

có nghĩa vụ (gọi là người được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ;

2 Người bảo lãnh chỉ được bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình hoặc bằng việc thực hiện công việc;

Như vậy, theo quy định của Bộ luật Dân sự 1995, bảo lãnh là quan hệ ba bên: bên bảo lãnh, bên nhận bảo lãnh (bên có quyền) và bên được bảo lãnh (bên

có nghĩa vụ) Trong đó, người bảo lãnh cam kết với bên có quyền sẽ thực hiện thay nghĩa vụ cho bên có nghĩa vụ bằng tài sản (đối vật) hoặc bằng việc thực hiện công việc (đối nhân)

Tuy nhiên, Ðiều 362 Bộ luật Dân sự 2005 đã thay đổi quy định về bảo lãnh như sau: “Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ Các bên cũng có thể thỏa thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa

vụ của mình”

Như vậy, có thể thấy, các quy định của Bộ luật Dân sự 2005 đã bỏ quy định cho phép bên bảo lãnh thực hiện cam kết bảo lãnh bằng tài sản Hay nói cách khác, theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005, bảo lãnh là việc bên bảo lãnh cam kết thực hiện thay nghĩa vụ cho bên được bảo lãnh (bên có nghĩa vụ)

mà không đưa ra bất kỳ tài sản nào để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh

Tóm lại, theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005, chúng ta có thể thấy

sự khác biệt giữa thế chấp và bảo lãnh Trong thế chấp, 03 bên gồm: Bên thế chấp đồng thời là Chủ sở hữu tài sản; Bên nhận thế chấp đồng thời là Bên có quyền; Bên được thế chấp đồng thời là bên có nghĩa vụ; hoặc 02 (Bên thế chấp đồng thời là Chủ sở hữu tài sản và cũng là Bên có nghĩa vụ; Bên nhận

thế chấp đồng thời là Bên có quyền) Còn trong bảo lãnh, 03 bên gồm: Bên bảo lãnh; Bên nhận bảo lãnh đồng thời là Bên có quyền; Bên được bảo lãnh đồng thời là Bên có nghĩa vụ

Quy định về thế chấp quyền sử dụng đất tại các văn bản pháp quy

Ðể triển khai thực hiện các quy định của Bộ luật Dân sự 2005, Luật Ðất đai 2003, Chính phủ, các Bộ, ngành liên quan đã ban hành các Nghị định, Thông tư, Thông tư liên tịch hướng dẫn, trong đó quy định cụ thể về việc thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba Cụ thể như sau:

Khoản 1 Ðiều 31 Nghị định số 84/2007/NÐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDÐ), thu hồi đất, thực hiện QSDÐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai quy định: “Bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Ðất đai được hiểu là thế chấp bằng quyền sử dụng đất cho người thứ ba vay vốn theo quy định của Bộ luật Dân sự (sau đây gọi chung là thế chấp bằng quyền sử dụng đất)

Khoản 4 Ðiều 72 Nghị định 163/2006/NÐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm quy định: “Việc bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng theo quy định tại Nghị định số 181/2004/NÐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ

về thi hành Luật Ðất đai, quy định tại khoản 5 Ðiều 32, khoản 4 Ðiều 33, khoản 4 Ðiều 34, khoản 4 Ðiều 35 và khoản 1 Ðiều 36 Nghị định số 23/2006/NÐ-CP ngày 03/3/2006 của Chính phủ về thi hành Luật Bảo vệ và phát triển rừng và các văn bản hướng dẫn thi hành được chuyển thành việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng của người thứ ba”

Nghị định số 11/2012/NÐ-CP của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NÐ-CP đã tiếp tục khẳng định: “Việc bảo lãnh

bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng theo quy định tại Nghị định số 181/2004/NÐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Ðất đai, quy định tại khoản 5 Ðiều 32, khoản

4 Ðiều 33, khoản 4 Ðiều 34, khoản 4 Ðiều 35 và khoản 1 Ðiều 36 Nghị định

số 23/2006/NÐ-CP ngày 03/3/2006 của Chính phủ về thi hành Luật Bảo vệ và phát triển rừng và các văn bản hướng dẫn thi hành được chuyển thành việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của người khác”

Ðiểm 2.1 khoản 2 Mục 2 Thông tư liên tịch số BTNMT ngày 13/6/2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDÐ, tài sản gắn liền với đất (đã được sửa đổi, bổ sung tại Thông tư số 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT) quy định: “2 Các trường hợp đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất: 2.1 Thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba mà trong Luật Ðất đai gọi là bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất (gọi chung là thế chấp quyền sử dụng đất)” (Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2006)

03/2006/TTLT-BTP-Ðiểm 1.1 khoản 1 Mục I Thông tư liên tịch số BTNMT ngày 13/6/2006 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất quy định: “Thông tư này hướng dẫn việc công chứng của Phòng Công chứng và chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, xã, thị trấn đối với các hợp đồng, văn bản sau đây: a) Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng, cho, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba mà Luật Ðất đai gọi là bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất (gọi

04/2006/TTLT-BTP-là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất)” (Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2006)

Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chỉ quy định trình tự, thủ tục,

hồ sơ đối với việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất (Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2011)

Như vậy, các Nghị định của Chính phủ, các Thông tư liên tịch của Bộ

Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường được dẫn chiếu nêu trên đã quy định

rõ hợp đồng bảo lãnh bằng QSDÐ của bên thứ ba theo cách gọi của Luật Ðất đai 2003 đã được chuyển thành hợp đồng thế chấp QSDÐ của bên thứ ba Ðồng thời, các quy định pháp luật hiện hành về đăng ký giao dịch bảo đảm đã

bỏ các quy định về đăng ký bảo lãnh bằng quyền sử dụng Theo các quy định này, khi người sử dụng đất sử dụng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ vay của người khác (khách hàng vay) tại ngân hàng thì các bên phải thực hiện ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba

Hay nói cách khác, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ

ba được ký kết giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp là hoàn toàn có cơ sở pháp lý và phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và các quy định khác có liên quan của pháp luật hiện hành

Các hệ quả pháp lý khi tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng thế chấp quyền

sử dụng đất của bên thứ ba

Việc tòa án ra quyết định tuyên vô hiệu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp là không phù hợp với các quy định của pháp luật về thế chấp bằng QSDÐ của bên thứ ba và gây nên sự xáo trộn rất lớn trong đời sống xã hội, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch, đồng thời có thể tạo ra nhiều hệ quả pháp lý không mong muốn như sau:

Thứ nhất, như đã phân tích tại phần đầu bài viết này, việc một số tòa án tuyên hợp đồng thế chấp QSDÐ của bên thứ ba vô hiệu là không phù hợp với các quy định của pháp luật về thế chấp bằng QSDÐ của bên thứ ba Việc tòa

án cho rằng hợp đồng thế chấp QSDÐ của bên thứ ba không phải là biện pháp thế chấp mà chỉ là biện pháp bảo lãnh vay vốn ngân hàng là hoàn toàn không phù hợp với các quy định về thế chấp, bảo lãnh của Bộ luật Dân sự 2005

Thứ hai, việc tòa án các cấp tuyên hợp đồng thế chấp QSDÐ của bên thứ ba vô hiệu là trái ý chí tự nguyện của các bên tham gia giao dịch (bao gồm chính bên thế chấp), vì tại thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp QSDÐ, bên thế chấp tự nguyện dùng tài sản thuộc sở hữu của mình (trường hợp này

là quyền sử dụng đất) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp

Thứ ba, các phán quyết của tòa án đã làm cho các khoản cho vay của ngân hàng từ có bảo đảm trở thành khoản cho vay không có bảo đảm, xâm phạm nghiêm trọng quyền chủ nợ hợp pháp của các ngân hàng Các phán quyết này sẽ tạo ra tiền lệ xấu về mặt pháp lý và kinh tế, khi bên thứ ba (bên thế chấp) lợi dụng để yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng thế chấp bằng QSDÐ của bên thứ ba

vô hiệu nhằm trốn tránh nghĩa vụ của mình đối với ngân hàng (bên nhận thế chấp) và hệ quả tiếp theo là có thể dẫn đến vô hiệu hàng loạt hợp đồng thế chấp QSDÐ của bên thứ ba trong toàn hệ thống ngân hàng

Thứ tư, phán quyết của tòa án đã làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động của cơ quan công chứng, chứng thực, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, khi các cơ quan này đã thực hiện công chứng, chứng thực, đăng ký thế chấp theo đúng trình tự quy định của pháp luật và đẩy các cơ quan này đứng trước nguy cơ bị khởi kiện vì đã thực hiện công chứng, chứng thực và đăng

ký các giao dịch bảo đảm sau đó bị tòa án tuyên vô hiệu, gây thiệt hại cho bên nhận thế chấp