Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện hoàng su phì, tỉnh hà giang giai đoạn 2018 2022

Trang 16 Trong những năm gần đây công tác giao đất, đấu giá quyền sử dụng đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của huyện đã được quan tâm và đã xác định rất rõ việc giao đất ổn

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS Vũ Thị Thanh Thủy

Thái Nguyên – 2023

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác

Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2023

Tác giả luận văn

Lò Xuân Du

giúp đỡ tận tình, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập thể và cá nhân trong và ngoài trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên

Xuất phát từ sự kính trọng và lòng biết ơn sâu sắc, tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến cô giáo

TS Vũ Thị Thanh Thủy, người cô kính mến đã hết lòng giúp đỡ và trực tiếp hướng dẫn tôi, tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt quá trình học tập

và hoàn thành đề tài này

Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ, đóng góp quý báu và chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo trong Khoa Quản lý Tài nguyên - ĐH Nông lâm, Đại học Thái Nguyên; Các tập thể và cá nhân đã tạo điều kiện để tôi hoàn thành luận văn tốt nghiệp này

Qua đây tôi cũng xin gửi lời cảm ơn sự giúp đỡ, tạo điều kiện của Phòng Tài nguyên và Môi trường; Chi cục Thống kê huyện Hoàng Su Phì; Chi cục Thuế khu vực Hoàng Su Phì-Xín Mần và UBND các xã, thị trấn trên địa bàn huyện, các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động viên và tạo mọi điều kiện của gia đình và người thân về thời gian và đã cung cấp số liệu giúp tôi thực hiện đề tài này

Cuối cùng, tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới các thầy

cô giáo trong Khoa Quản lý Tài nguyên - ĐH Nông lâm, Đại học Thái Nguyên và gia đình, người thân, bạn bè và đồng nghiệp đã động viên, giúp đỡ tôi hoàn thành tốt việc học tập, nghiên cứu của mình trong suốt quá trình học tập vừa qua

Tôi xin chân thành cảm ơn tất cả sự giúp đỡ quý báu đó!

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2023

Tác giả luận văn

Lò Xuân Du

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC BẢNG BIỂU v

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN viii

THESIS ABSTRACT x

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn 2

3.1 Ý nghĩa khoa học 2

3.2 Ý nghĩa thực tiễn 2

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất 4

1.1.1 Một số khái niệm 4

1.1.2 Sự cần thiết của việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân 5

1.1.3 Quản lý việc sử dụng đất của đối tượng được giao đất, cho thuê đất 6

1.1.4 Giao đất, cho thuê đất với quá trình phát triển kinh tế xã hội 6

1.2 Căn cứ pháp lý của giao đất, cho thuê đất 7

1.2.1 Các văn bản liên quan đến công tác giao đất, cho thuê đất 7

1.2.2 Các nghiên cứu về công tác giao đất cho thuê đất trên thế giới 9

1.2.3 Bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam 14

1.3 Thực trạng giao đất, cho thuê đất của cả nước và tỉnh Hà Giang 16

1.3.1 Thực trạng giao đất, cho thuê đất trên địa bàn cả nước 16

1.3.2 Thực trạng giao đất, cho thuê đất tại một số tỉnh 19

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 27

2.2 Thời gian nghiên cứu 27

2.3 Nội dung nghiên cứu 27

2.3.1 Giới thiệu khái quát địa bàn nghiên cứu 27

2.3.2 Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất cho các hộ gia đình, cá nhân giai đoạn 2018-2022 27

2.3.3 Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện hoạt động giao đất, cho thuê đất tại huyện Hoàng Su Phì 27

2.4 Phương pháp nghiên cứu 28

2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 28

2.4.2 Phương pháp phân tích, tổng hợp 29

2.4.3 Phương pháp so sánh, đối chiếu 29

2.4.4 Phương pháp tham khảo người có kinh nghiệmError! Bookmark not defined Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30

3.1 Khái quát về huyện Hoàng Su Phì, tỉnh Hà Giang 30

3.1.1 Giới thiệu về huyện Hoàng Su Phì, tỉnh Hà Giang 30

3.1.2 Thực trạng quản lý đất đai của huyện Hoàng Su Phì, tỉnh Hà Giang 34

3.2 Đánh giá kết quả giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hoàng Su Phì 38

3.2.1 Đánh giá kết quả giao đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hoàng Su Phì 38

3.2.2 Đánh giá kết quả cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân 42

3.2.3 Đánh giá chung về kết quả công tác giao đất, cho thuê đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Hoàng Su Phì 44

3.3 Những thuận lợi, tồn tại và khó khăn và đề xuất một số giải pháp 50

3.3.1 Thuận lợi 50

3.3.2 Khó khăn, tồn tại 51

3.3.3 Nguyên nhân tồn tại 52

3.3.4 Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện công tác giao đất, cho thuê đất tại huyện Hoàng Su Phì 52

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 54

1 Kết luận 54

2 Kiến nghị 55

TÀI LIỆU THAM KHẢO 56 PHỤ LỤC

Bảng 3.1: Diện tích, dân số, mật độ dân số huyện Hoàng Su Phì năm 2022 33 Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2022 huyện Hoàng Su Phì 34 Bảng 3.3 Kết quả giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân thông qua hình thức 39 đấu giá tại huyện Hoàng Su Phì giai đoạn 2018-2022 39 Bảng 3.4 Kết quả giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân không thông qua hình thức đấu giá (định giá) tại huyện Hoàng Su Phì giai đoạn 2018-2022 41 Bảng 3.5 Kết quả cho thuê đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hoàng Su Phì giai đoạn 2018 – 2022 43 Bảng 3.6 Kết quả tiền thu từ đất trong giai đoạn 2018-2022 44 Bảng 3.7 Kết quả xử lý vi phạm đối với các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sau giao, cho thuê đất trong giai đoạn 2018-2022 45 Bảng 3.8 Kết quả phỏng vấn về công tác giao đất 47 Bảng 3.9 Kết quả phỏng vấn về thuê đất cho các hộ gia đình, cá nhân 48 Bảng 3.10 Kết quả phỏng vấn của cán bộ đối với công tác giao đất, cho thuê đất cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hoàng Su Phì 50

1.1 Họ tên tác giả luận văn: Lò Xuân Du

1.2 Tên luận văn: "Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất cho hộ gia

đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hoàng Su Phì, tỉnh Hà Giang giai đoạn

Hà Giang

3 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu

- Phương pháp phân tích, tổng hợp

- Phương pháp so sánh, đối chiếu

- Phương pháp tham khảo người có kinh nghiệm

4 Kết quả nghiên cứu và kết luận

Nhìn chung, công tác giao đất, cho thuê đất của huyện được thực hiện đúng theo quy định của pháp luật và góp phần mang lại hiệu quả cao trong quá trình hoàn thành mục tiêu phát triển kinh tế của huyện Hầu hết các diện tích đất được giao và cho thuê đều được các đối tượng sử dụng đất sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả Tuy nhiên vẫn còn một số trường hợp vi phạm trong quá trình sử dụng đất sau khi được giao và cho thuê như: sử dụng không đúng mục đích, vi phạm hành chính Đối với các trường hợp vi phạm đã được huyện xử lý theo đúng pháp luật nhưng vẫn còn một số khó khăn trong quá trình giải quyết vi phạm: tình trạng nể nang, né tránh làm kéo dài việc xử lý vi

Công tác giao đất cho các hộ gia đình cá nhân

- Kết quả đã giao được cho 383 hộ gia đình cá nhân vào mục đích đất ở với diện tích 26,76 ha theo hình thức đấu giá

- Thông qua kết quả điều tra thực tế có thể thấy việc giao đất được thực hiện công khai, minh bạch đảm bảo đúng quy định 100% ý kiến cho thấy các thủ tục

về giao đất là phù hợp, thực hiện đúng theo trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất

do Nhà nước quy định 71,3% ý kiến đánh giá là nhanh, đúng tiến độ theo quy định của pháp luật hiện hành nhanh chóng, kịp thời Có số ít là 12,5% ý kiến đánh giá là thời gian thực hiện thủ tục hành chính còn chậm so với thời gian quy định

Đa số ý kiến cho rằng tiền giao đất và cho thuê đất là ở mức trung bình, phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương (75% ý kiến)

Công tác cho thuê đất cho các hộ gia đình cá nhân

Việc cho thuê đất được thực hiện đảm bảo quy định Kết quả cho thuê

162 hộ gia đình, cá nhân với diện tích 16,99 ha chủ yếu phục vụ cho mục đích sản xuất kinh doanh, chăn nuôi, chế biến vật liệu xây dựng

Thông qua kết quả điều tra thực tế cho thấy rằng 100% ý kiến đánh giá tiền thuê đất là ở mức trung bình, 100% đánh giá việc thực hiện thủ tục hành chính là phù hợp và đồng ý với việc địa phương đã thực hiện đúng theo trình tự, thủ tục cho thuê đất do Nhà nước quy định Về thời gian thực hiện thủ tục hành chính có 53,57% ý kiến của tổ chức đánh giá là nhanh gọn và hiệu quả công việc, 69,56% ý kiến đánh giá thời gian thực hiện thủ tục hành chính của hộ gia đình là nhanh Còn lại số ít cho là còn chậm so với thời gian quy định

Người hướng dẫn khoa học

TS Vũ Thị Thanh Thủy

Học viên

Lò Xuân Du

1.1 Full name of thesis author: Lo Xuan Du

1.2 Thesis title: "Evaluating the work of land allocation and land lease

for households and individuals in Hoang Su Phi district, Ha Giang province in the period of 2018-2022"

1.3 Scientific field of thesis: Land management; Code: 8.85.01.03 1.4 Scientific instructor: Dr Vu Thi Thanh Thuy

1.5 Training facility: University of Agriculture and Forestry - Thai

3 Research methods

- Investigation and data collection methods

- Methods of analysis and synthesis

- Comparison and contrast method

- Method of consulting experienced people

4 Research results and conclusions

In general, the district's land allocation and land lease work is carried out in accordance with the law and contributes to high efficiency in the process of completing the district's economic development goals Most of the allocated and leased land areas are used by land users for the right purpose and effectively However, there are still some cases of violations in the process of using land after being allocated and leased such as: improper use,

process of resolving violations: a state of deference and avoidance that prolongs the handling of violations, or handling lack of finality, In the coming time, the district needs to overcome the above limitations, helping to improve efficiency in managing and using land after land allocation and lease

Land allocation to individual households

- As a result, land was allocated to 383 individual households for residential purposes with an area of 26.76 hectares in the form of auction

- Through the results of the actual investigation, it can be seen that the land allocation was carried out openly and transparently, ensuring compliance with regulations 100% of opinions showed that the procedures for land allocation are appropriate, following the order and procedures for land allocation and land lease prescribed by the State 71.3% of comments rated it

as fast and on schedule according to current law provisions A small number

of 12.5% of opinions commented that the time for carrying out administrative procedures is still slow compared to the prescribed time The majority of opinions believe that land allocation and land rental fees are at an average level, suitable for actual local conditions (75% of opinions)

Land leasing for individual households

Land leasing is carried out in accordance with regulations The results

of leasing 162 households and individuals with an area of 16.99 hectares mainly serve the purposes of production and business, livestock farming, and construction material processing

Through actual investigation results, it has been shown that 100% of opinions evaluate land rent as average, 100% evaluate the implementation of administrative procedures as appropriate and agree with what the locality has implemented in accordance with the order and procedures for land leasing

effective, 69.56% of the opinions rated the time to carry out administrative procedures for households is fast The remaining few think it is still slow compared to the prescribed time

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên, tài sản quan trọng của quốc gia, do đó, việc phân bổ, sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả cao; bảo đảm lợi ích trước mắt và lâu dài, bảo vệ môi trường sinh thái, đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững đất nước luôn là vấn đề xuyên suốt trong quá trình hoàn thiện chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước Trong mỗi một giai đoạn lịch sử, trước yêu cầu bảo vệ và phát triển của đất nước, chủ trương, chính sách về đất đai của Đảng

và Nhà nước liên tục được đổi mới Nguồn tài nguyên đất đai dần trở thành nguồn lực, nguồn vốn cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Giao đất, cho thuê đất là một trong những công cụ quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai, góp phần phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và bước đầu phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước

Trong những năm qua, việc giao đất, cho thuê đất thực hiện theo Luật Đất đai năm 2013 đã góp phần quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và bước đầu phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, các quy định của Luật Đất đai năm 2013 đã phát sinh một số điểm hạn chế dẫn đến tình trạng đất được giao, cho thuê sử dụng không đúng mục đích, vi phạm pháp luật Ví dụ như nhiều

tổ chức, hộ gia đình cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền nhưng sử dụng lãng phí và thiếu trách nhiệm trong quản lý để xảy ra nhiều sai phạm Hay việc quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp hiện nay còn thấp nên có nhiều trường hợp sử dụng đất có diện tích lớn đã “lách” luật bằng cách nhờ người khác đứng tên khi nhận chuyển quyền sử dụng đất, gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, gây phức tạp trong việc đăng ký sử dụng đất, dễ phát sinh khiếu kiện, tranh chấp đất đai ảnh hưởng đến tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp, nông thôn

Trong những năm gần đây công tác giao đất, đấu giá quyền sử dụng đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của huyện đã được quan tâm và đã xác định rất rõ việc giao đất ổn định, lâu dài cho các đối tượng sử dụng là một bước tiến mới trong nhận thức về quản lý đất đai, một giải pháp quan trọng nhằm khắc phục tình trạng vô chủ, sử dụng kém hiệu quả, đồng thời tạo điều kiện cho các đối tượng yên tâm đầu tư phát triển sản xuất và kinh doanh, bước đầu thu hút vốn đầu tư của nhân dân và các thành phần kinh tế, tạo bước phát triển mới cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để phát triển sản xuất kinh doanh

Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá

công tác giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hoàng Su Phì, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2018- 2022”

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hoàng Su Phì, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2018-2022 Từ đó

đề xuất một số biện pháp nhằm tăng cường hiệu quả của công tác giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân trên trên địa bàn huyện Hoàng Su Phì,

kiệm và có hiệu quả, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần

vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của huyện

Đối với thực tiễn đề tài góp phần đề xuất các giải pháp để thực hiện công

tác giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện

Hoàng Su Phì nói riêng và tỉnh Hà Giang nói chung ngày càng có hiệu quả

Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất

sử dụng đất” Như vậy, giao đất là căn cứ pháp lý phát sinh quyền sử dụng đất, xác lập quan hệ pháp luật đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên Quyết định giao đất là quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền nên quan hệ pháp luật về giao đất mang tính mệnh lệnh

* Mục đích của giao đất

Công tác giao đất là chủ trương chính sách lớn của Đảng và Nhà nước từ nhiều năm nay, nhằm gắn lao động với đất đai, xây dựng phát triển cơ sở hạ tầng tạo thành động lực phát triển sản xuất, từng bước ổn định và phát triển tình hình kinh tế - xã hội, tăng cường an ninh quốc phòng, bảo vệ môi trường Hoạt động này nhằm mục đích:

- Xác lập mối quan hệ Nhà nước với người sử dụng đất, làm căn cứ pháp

lý để giải quyết mọi quan hệ đất đai theo đúng pháp luật

- Đảm bảo đất đai được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích và có hiệu quả Giao đất là một hành vi pháp lý công nhận quyền sử dụng đất của người được nhận đất, do đó các đối tượng này phải sử dụng đất đúng mục đích và tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai

Ngoài ra, việc giao đất giúp người sử dụng đất yên tâm đầu tư, khai thác tiềm năng từ đất đai nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất; là cơ sở để người

sử dụng đất thực hiện các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1.1.1.2 Khái niệm, mục đích của việc cho thuê đất

* Khái niệm Thuê đất

Theo quy định tại khoản 8, Điều 3, Luật đất đai năm 2013 quy định:

“Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất”

Thuê đất chính là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng đất theo trình tự và thủ tục do pháp luật quy định Như vậy, Nhà nước cho thuê đất

là hoạt động trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho người sử dụng đất hoặc đồng ý cho người sử dụng đất chuyển sang sử dụng vào mục đích khác

sử dụng đất, từ đó đất đai sẽ được sử dụng kinh tế hơn

1.1.2 Sự cần thiết của việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân

Giao đất, cho thuê đất là hình thức bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước

về đất đai, vì thông qua hình thức giao đất và cho thuê đất Nhà nước chỉ trao quyền sử dụng đất cho đối tượng sử dụng chứ không trao cho họ quyền sở hữu và định đoạt đối với đất đai

Nhà nước với tư cách là đại diện cho toàn xã hội thống nhất quản lý đất đai nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có

hiệu quả cao nhất Thông qua giao và cho thuê đất, nhà nước đã tạo ra ràng buộc pháp lý giữa người sử dụng đất và Nhà nước bằng giấy chứng nhận, buộc người sử dụng phải tuân thủ theo Người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật

1.1.3 Quản lý việc sử dụng đất của đối tượng được giao đất, cho thuê đất

Để quản lý, giám sát đối tượng sử dụng đất, pháp luật đất đai đã cụ thể hóa bằng việc quy định trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời những vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất tại địa phương Chỉ đạo thường xuyên việc kiểm tra phát hiện các hành vi lấn chiếm đất đai, sử dụng đất không đúng mục đích được giao, chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật, người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ không đúng với quy định của pháp luật Nếu

vi phạm phải tổ chức kiểm tra, lập biên bản, ra quyết định đình chỉ hành vi vi phạm, xử phạt hành chính theo thẩm quyền và yêu cầu tự khôi phục lại tình trạng sử dụng đất ban đầu; nếu người có hành vi vi phạm không chấp hành quyết định đình chỉ thì ra quyết định cưỡng chế khôi phục lại tình trạng sử dụng đất ban đầu và báo cáo bằng văn bản lên Ủy ban nhân dân cấp trên trực tiếp quản lý

1.1.4 Giao đất, cho thuê đất với quá trình phát triển kinh tế xã hội

Giao đất, cho thuê đất là một trong những nội dung của quản lý Nhà nước về đất đai Nhà nước chiếm hữu toàn bộ đất đai nhưng lại không trực tiếp sản xuất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng Trên

cơ sở giao đất, cho thuê đất các cơ quan có thẩm quyền theo dõi biến động các loại đất thông qua việc thống kê, kiểm kê đất đai để từ đó có những điều tiết thích hợp nhằm tạo điều kiện thực hiện các chủ trương, chính sách cũng như các công tác khác có liên quan tới đất đai

Vì vậy, quản lý công tác giao và cho thuê đất là một trong các điều kiện

để tăng hiệu quả kinh tế xã hội Một khi đất được giao và cho thuê một cách

tùy tiện, không đúng đối tượng, không đúng mục đích sử dụng, không phù hợp với quy hoạch đã đề ra thì không thể đạt được hiệu quả kinh tế xã hội

Quản lý công tác giao và cho thuê đất không chỉ là xem xét, quản lý đất đai trước, trong khi đất được giao, được cho thuê và sau khi giao cho các chủ đầu tư mà còn phải quản lý cả quy trình giao và cho thuê đất của các cơ quan

có thẩm quyền Nếu không quản lý tất cả các mặt này hoặc buông lỏng quản

lý là cơ hội cho các nhà đầu tư phá vỡ, không thực hiện đúng cam kết, đây là nguy cơ làm cho đất đai không được sử dụng hiệu quả

Trên cơ sở của giao đất và cho thuê đất thì các cơ quan quản lý đất đai

có thể theo dõi tình hình sử dụng đất từ đó kịp thời ban hành các quyết định, chủ trương, chính sách thích hợp tạo điều kiện cho nhà đầu tư sử dụng đất hiệu quả nhất Đồng thời, có những chấn chỉnh kịp thời nếu chủ đầu tư sử dụng đất không đúng với các cam kết khi được giao đất hay cho thuê đất

Do đó giữa công tác giao đất, cho thuê đất với sự quản lý sử dụng đất

có mối quan hệ tác động qua lại lẫn nhau, tạo điều kiện cho nhau và thúc đẩy nhau cùng phát triển Công tác giao đất, cho thuê đất mà được thực hiện tốt thì tạo được những thuận lợi trong việc quản lý sử dụng đất Ngược lại, quản

lý sử dụng đất được thực hiện một cách công khai, minh bạch và nghiêm minh với những chính sách, chủ trương hoàn thiện sẽ là tiền đề quan trọng cho các quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất chính đáng của các ngành, các vùng kinh tế

1.2 Căn cứ pháp lý của giao đất, cho thuê đất

1.2.1 Các văn bản liên quan đến công tác giao đất, cho thuê đất

Năm 2013, tiếp tục đổi mới chính sách đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, Quốc hội đã ban hành Luật Đất đai năm 2013 ngày

29 tháng 11 năm 2013 Để hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 liên quan đến công tác giao đất, cho thuê đất, Chính phủ đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật sau:

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 về thi hành Luật Đất đai 2013, có hiệu lực từ ngày 01/7/2014;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về giá đất;

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 15/05/2014 của Bộ Tài Chính hướng dẫn một số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm

2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;

- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 15/05/2014 của Bộ Tài Chính hướng dẫn một số điều của Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm

2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất

- Quyết định số 14/2014/QĐ - UBND ngày 06/9/2014 của UBND tỉnh Quy định về hạn mức giao đất, công nhận, tách thửa đối với đất ở, hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước chưa sử dụng đưa vào sử dụng theo quy hoạch cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Hà Giang

- Quyết định số 22/2014/QĐ - UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh Ban hành bảng giá các loại đất giai đoạn 2015-2019 trên địa bàn tỉnh Hà Giang

- Quyết định số 28/2019/QĐ - UBND ngày 20/12/2019 của UBND tỉnh Ban hành bảng giá các loại đất giai đoạn 2020-2024 trên địa bàn tỉnh Hà Giang

- Quyết định số 42/2021/QĐ - UBND ngày 08/6/2021 của UBND tỉnh Quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai trên địa bàn tỉnh Hà Giang

- Quyết định số 24/2014/QĐ - UBND ngày 30/12/2014 của UBND tỉnh Ban hành mức tỷ lệ phần trăm (%) để xác định đơn giá cho thuê đất, thuê mặt nước trên địa bàn tỉnh Hà Giang

1.2.2 Các nghiên cứu về công tác giao đất cho thuê đất trên thế giới

* Thụy Điển

Quản lý đất đai tại Thụy Điển bắt nguồn từ quá trình bảo vệ quyền sử dụng đất và việc cai quản đất đai Việc bảo vệ quyền đối với đất đai và thực hiện những giao dịch hợp pháp luôn có tầm quan trọng đối với người dân Trước đây, nhiệm vụ này do các tòa án địa phương thực hiện

Pháp luật và chính sách quản lý đất đai của Thụy Điển về cơ bản dựa trên chế độ sở hữu tư nhân về đất đai và kinh tế thị trường, được sự giám sát chung của xã hội Từ năm 1970 đến nay, pháp luật và chính sách đất đai của Thụy Điển gắn liền với việc giải quyết các vấn đề liên quan đến pháp luật bất động sản tư nhân bao gồm: Quy định các tài sản cố định gắn liền với bất động sản, quy định việc mua bán đất đai và thế chấp, quy định về hoa lợi, quyền thông hành địa dịch và các hoạt động khác như vấn đề bồi thường, quy hoạch

sử dụng đất, thu hồi đất, đăng ký quyền sở hữu đất và hệ thống đăng ký

Một khía cạnh quan trọng khác của quá trình lập kế hoạch sử dụng đất là việc độc quyền lập quy hoạch đô thị tồn tại trong các thành phố ở Thụy Điển Điều này có nghĩa là phát triển đô thị không thể diễn ra mà không có kế hoạch

đô thị được phê duyệt Một chủ sở hữu đất không có quyền lập một kế hoạch như vậy mà không có sự đồng ý của chính quyền thành phố Nếu chủ đất muốn phát triển mảnh đất của mình nhưng từ chối lập kế hoạch phát triển theo chính quyền thành phố quy định thì chủ đất không có quyền được bồi thường cho các giá trị phát triển có thể mất do từ chối lập kế hoạch Một chủ đất có quyền phát triển tài sản của mình như đầu tư vào cải tạo miễn là tiếp tục sử dụng đất hiện có Nếu một số quy định trong quy hoạch hoặc quy định về sử dụng đất khác buộc các chủ đất dừng các hoạt động đang diễn ra của họ hoặc

phải trả lại đất thì chủ đất có quyền được bồi thường cho những thiệt hại liên quan đến việc sử dụng đất đang diễn ra Giá trị liên quan đến việc thay đổi mục đích sử dụng đất sẽ không được bồi thường Thay đổi mục đích sử dụng đất sẽ phải xin phép, thường ở dạng một quyết định quy hoạch hoặc giấy phép xây dựng Nếu không được cho phép, các chủ sở hữu đất không có quyền được bồi thường cho bất kỳ tổn thất về giá nào do từ chối thay đổi mục đích

sử dụng

Hệ thống quản lý đất đai của Thụy Điển bao hàm trách nhiệm của cơ quan Đo đạc bản đồ, cơ quan Đăng ký đất đai và cơ quan Địa chính (Lantmateriet) Cơ quan Đăng ký có nhiệm vụ nạp các thông tin vào hệ thống;

cơ quan Địa chính (đo đạc) có nhiệm vụ xác định ranh giới, chia tách, đo đạc, xác định tính pháp lí của thửa đất, chủ sở hữu; cơ quan Thông tin (nằm tại Gavle) có nhiệm vụ cung cấp thông tin đất đai cho người sử dụng Quản lý hành chính đất đai của Thụy Điển được thực hiện theo 3 cấp gồm: cấp Trung ương; cấp vùng (có 21 bang, giống như tỉnh); cấp quản lý hành chính địa phương (có 290 đơn vị cấp huyện (hạt), mỗi hạt đều có một văn phòng địa

chính) (Nguyễn Đình Bồng, 2011)

* Tại Ôxtrâylia

Chính quyền liên bang Ôxtrâylia phân cấp nhiệm vụ quản lý đất đai cho chính quyền các bang Hệ thống quản lý đất đai nói chung, đặc biệt là của các bang NSW, Victoria và Tây Ôxtrâylia đã đạt được những thành tựu góp phần

để Ôxtrâylia được ghi nhận là một trong những quốc gia đi đầu trên thế giới

về công tác quản lý đất đai và khả năng cung cấp các dịch vụ có liên quan đến đất đai cho xã hội Công tác đăng ký đất, lập bản đồ địa chính đã được hoàn thiện từ rất sớm, vì vậy rất thuận lợi cho việc ứng dụng công nghệ thông tin

để xây dựng và phát triển cơ sở dữ liệu địa chính số, từ đó làm nền tảng cho việc hoàn thiện hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu về đất đai tại từng bang Vì vậy, ngày nay, việc cung cấp các dịch vụ có liên quan đến đất đai và

bất động sản, như các giao dịch về quyền sở hữu, định giá, tính thuế, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch phát triển nói chung và sử dụng thông tin cho các ngành và lĩnh vực có liên quan đã trở thành một bộ phận không thể thiếu

về lớp thông tin cơ bản cho công tác quản lý nhà nước cũng như cung cấp dịch vụ, tiện ích cho xã hội

Liên bang Ôxtrâylia thực hiện việc quản lý sử dụng và phát triển đất đai trên cơ sở quy hoạch Quy hoạch thể hiện như là sự hướng dẫn việc thực thi quyết định cho thuê đất thông qua cơ quan quản lý đất đai của Chính phủ từng Bang Đối với những khu vực có nhu cầu phát triển cao, Chính phủ Bang thành lập Công ty đất đai, đây là công ty thuộc sở hữu nhà nước có chức năng kinh doanh đất đai qua các phương thức: phát triển đất (cải tạo, san lấp, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật) rồi bán cho người có nhu cầu; giao cho các công

ty phát triển đất (Land Developer) để họ phát triển rồi bán; hợp tác với các công ty phát triển xây dựng nhà rồi bán Dù qua hình thức nào thì đây đều là việc bán quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai cho các đối tượng có nhu cầu Bên cạnh đó, quyền sở hữu đất đai cũng được mua bán giữa những người có nhu cầu sở hữu đất Để đảm bảo an toàn, thuận lợi cho các giao dịch về đất đai, Liên bang Ôxtrâylia có một hệ thống thiết chế hỗ trợ gồm hệ thống đăng

ký cung cấp đầy đủ các thông tin chính thống về đất đai, thị trường đất đai minh bạch và hệ thống các công ty cung cấp dịch vụ tư vấn và môi giới Hệ thống đăng ký đất đai Torrens chứng nhận quyền và được Nhà nước đảm bảo

về tính chính xác của việc đăng ký Với hệ thống này, các giao dịch về đất đai được thực hiện thuận lợi, an toàn và chi phí giao dịch thấp Như vậy, các tổ chức sử dụng đất của Ôxtrâylia, nhất là doanh nghiệp tiếp cận đất đai chủ yếu thông qua thị trường, kể cả trong trường hợp mua bán đất của Nhà nước Vai trò công quyền của Nhà nước là quản lý về mặt thủ tục pháp lý và cung cấp

các dịch vụ liên quan (Nguyễn Đình Bồng, 2011)

* Hàn Quốc

Hàn Quốc có diện tích đất 99.392 Km2 trong đó rừng chiếm 66%, đất nông nghiệp 21,4%; 7% là các loại đất khác và đất ở đô thị chỉ chiếm 4,8% Quá trình đô thị hóa ở Hàn Quốc diễn ra manh mẽ trong các thập niêm 60 đến

90 của thế kỷ XX Quá trình này có đặc điểm nổi bật là tốc độ cao và tập trung về không gian

Đô thị hóa tốc độ cao và sự tăng vọt dân số đô thị đã dẫn đến những vấn

đề khó khăn trong quản lý và sử dụng đất đô thị ở Hàn Quốc như hoạt động đầu cơ đất đai trên phạm vi lớn, lợi nhuận từ gia tăng giá từ đất đai chỉ dồn vào một nhóm chủ đất giàu có, các mâu thuẫn xã hội chất chứa do đầu cơ đất đai sẽ không chỉ gây cản trở cho phát triển kinh tế mà còn có nguy cơ phá vỡ

cơ cấu chính trị xã hội của quốc gia (Nguyễn Đình Bồng và cs, 2014) Tuy nhiên Hàn Quốc đã vượt qua được các khó khăn này một cách khá thành công nhờ ban hành một loại các giải pháp tổng hợp về chống đầu cơ đất đã được Chính phủ ban hành gồm:

- Hợp nhất tất cả các hệ thống định giá đất của Chính phủ lại thành một

hệ thống duy nhất, hệ thống này phản ánh đúng giá trị trên thị trường của lô đất và là cơ sở để tính thuế lô đất đó

- Thuế được đánh trên diện tích tổng hợp của tất cả các lô đất của chủ sở hữu (dù chúng ở các vị trí khác nhau) Thuế này gọi là thuế nắm giữ đất tổng hợp nhằm nắm rõ sự thừa thãi quá mức của một chủ sở hữu hay nhu cầu giả

về nắm giữ đất (đầu cơ đất) Trên cơ sở đó sẽ đánh thuế lũy kế tiến lên những diện tích đầu cơ và do đó khuyến khích họ bán đi các phần đất này làm tăng nguồn cung trên thị trường đất đai

- Ba giải pháp mới có tên gọi là giải pháp “Gong-Kae-nyom” bao gồm: + Giới hạn về việc nắm giữ đất dân cư ở đô thị: Đây là giải pháp bổ sung cho hệ thống đánh thuế tổng hợp nhằm mục đích cơ bản là ép buộc chủ đất bán số đất thừa ra Theo đạo luật thì không có hộ gia đình hay công ty nào

được sở hữu đất dân cư vượt quá 200 py-ôm (660 m2) Phần sở hữu vượt quá giới hạn này được đề nghị bán đi Nếu chủ đất không chịu bán thì phần đất dư

sẽ bị đánh thuế “nắm giữ đất đai quá mức” với mức chịu thuế cao khoản 7 - 11% trong giá trị thị trường của diện tích đất thừa đó Số thuế này sẽ được thu hàng năm cho đến khi chủ đất bán đi phần đất thừa đó

+ Phí phát triển đất đai: Do phát triển đô thị hóa, đất nông nghiệp ở vùng ven đô bị các nhà đầu cơ đất mua những vùng rộng lớn để hưởng lợi nhuận khổng lồ khi chuyển dịch Vì vậy nhà nước ban hành phí phát triển đất Phí này đánh thuế lên những khu vực đất phát triển cho mục đích cư trú, công nghiệp và giải trí sau khi đã được chính quyền cho phép Nghĩa là nó đánh lên tất cả các đề án phát triển (có diện tích lớn hơn 660 m2) trừ đề án của Chính phủ Các đề án do tập đoàn nhà nước đại diện cho chính quyền trung ương hay địa phương được giảm 50%

+ Thuế lợi nhuận từ giá trị đất (thuế lợi nhuận từ đất đai thừa ngoài tiêu chuẩn): Đây là giải pháp gián tiếp cản trở các chủ đất nắm giữ đất với mục đích đầu cơ Mặc dù có những tranh cãi về thuế này đánh trên các lợi nhuận chưa được thu vào, do đó vi phạm nguyên tắc đánh thuế 2 lần, tức đánh lên lợi nhuận thu được từ việc bán đất nhưng đây là biện pháp cứng rắn của chính quyền nhằm đánh vào việc tập trung tài sản quá mức vào một nhóm những người giàu có do đầu cơ đất đai buộc họ bán ra, điều tiết lại nguồn cung để giảm giá đất đai, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển (Nguyễn Đình

Bồng, 2011)

* Trung Quốc

Luật Đất đai của Trung Quốc được xây dựng vào các năm 1954, 1975,

1978 và năm 1982 Trong đó, Luật Đất đai năm 1982 là bộ luật hoàn chỉnh nhất Từ năm 1982, Luật Đất đai Trung Quốc đã được sửa đổi 4 lần (qua các năm 1988, 1993, 1999 và năm 2004) Trong Luật Đất đai của Trung Quốc và quy định của Chính phủ Trung Quốc về quản lý đất đai có quy định rõ, tách

bạch nội dung giám sát quản lý đất đai và kiểm tra việc sử dụng đất, gắn với các quy định về chế tài xử lý Điều này đã bảo đảm việc quản lý được tăng cường trách nhiệm và hạn chế những sai phạm phát sinh về quản lý đất đai trong các cơ quan nhà nước, đồng thời có căn cứ xử lý triệt để đối với các trường hợp quản lý sai quy định hoặc sử dụng đất vi phạm pháp luật Quy định chỉ giao đất ở cho các tổ chức đầu tư kinh doanh nhà ở và không giao đất

ở cho hộ gia đình cá nhân sử dụng tại đô thị giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất nhưng chưa tạo điều kiện thuận lợi về chỗ ở cho các hộ gia đình có mức thu nhập thấp hoặc gia đình có nhiều thế hệ sinh sống Chính sách và cơ chế

về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa được quy định rõ và đầy đủ Giữa các địa phương còn có sự khác nhau trong việc thực hiện (Nguyễn Đình

Bồng, 2011)

1.2.3 Bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam

Từ việc nghiên cứu kinh nghiệm về quản lý, sử dụng đất đai của các doanh nghiệp của Úc, Trung Quốc, Đài Loan, Hoa Kỳ rút ra một số liên hệ với Việt Nam như sau:

Một là, các nước đều chú trọng việc xây dựng và quản lý tốt thị trường bất động sản tạo ra điều kiện thuận lợi trong việc tiếp cận vấn đề đất đai cho hoạt động sản xuất, kinh doanh Mặt khác, các nước đều xây dựng hệ thống đăng ký đất đai hiện đại để quản lý và sử dụng hiệu quả đất đai

Hai là, các nước có nền kinh tế thị trường phát triển hay các nước đang trong quá trình chuyển đổi đều nhận thức và áp dụng triệt để các nguyên tắc

và quy luật khách quan của cơ chế kinh tế thị trường trong quản lý đất của các doanh nghiệp nói riêng thông qua công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; các chính sách tài chính về đất đai Vấn đề bao cấp trong sử dụng đất bị xóa

bỏ hoàn toàn thay vì hình thức được Nhà nước giao đất, cấp đất không phải trả tiền, các doanh nghiệp phải mua đất, đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thuê

đất của Nhà nước hoặc các chủ sở hữu tư nhân khác khi có nhu cầu sử dụng đất để mở rộng nhà xưởng, sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh

Ba là, cho dù có xác lập hình thức sở hữu đất đai nào đi chăng nữa thì các nước đều chú trọng tăng cường vai trò quản lý đất đai của Nhà nước nhằm bảo đảm cho đất đai của các doanh nghiệp được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và đạt hiệu quả kinh tế cao song hành với việc thực hiện sự công bằng xã hội trong sử dụng đất đai

Bốn là, công tác quy hoạch đất đai vào mục đích sản xuất kinh doanh, xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao đều mang tính khoa học, dự báo lâu dài Diện tích đất được đưa vào xây dựng các khu công nghiệp là các diện tích đất xấu, trung du, đồi núi (các nước hạn chế việc việc lập các khu công nghiệp trên các diện tích đất nông nghiệp màu mỡ, thực hiện quan điểm bảo tồn đất nông nghiệp, duy trì môi trường sinh thái và phát triển bền vững) Việc hình thành các khu công nghiệp phù hợp với nhu cầu thực tế và có sự gắn kết với quy hoạch ngành, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp cao

Năm là, về cơ chế chuyển giao đất, cho thuê đất: ở các nước có nền kinh

tế thị trường phát triển (Mỹ; Thụy Điển, Liên bang Úc), đất thuộc sở hữu Nhà nước được chuyển giao cho người sử dụng chủ yếu theo cơ chế thị trường dưới 2 hình thức chủ yếu là bán và cho thuê Ở Trung quốc, chỉ có đất Quốc thổ (sở hữu Nhà nước) mới được chuyển nhượng; thực hiện việc chuyển nhượng theo phương thức đấu giá quyền sử dụng đất Hình thức chuyển giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua hình thức đấu giá đất

Đây là những kinh nghiệm có giá trị tham khảo cho Việt Nam trong quá trình xây dựng và hoàn thiện cơ chế giao đất, cho thuê đất, góp phần thúc đẩy quá trình hội nhập kinh tế của nước ta ngày càng sâu rộng vào nền

kinh tế thế giới

1.3 Thực trạng giao đất, cho thuê đất của cả nước và tỉnh Hà Giang

1.3.1 Thực trạng giao đất, cho thuê đất trên địa bàn cả nước

1.3.1.1 Kết quả giao đất và cho thuê đất

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, phương thức giao đất và cho thuê đất có những điểm mới là thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và cơ bản chuyển sang thuê đất Giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất

để đảm bảo tính công khai minh bạch, đồng thời huy động được nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và từng địa phương

Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN&MT) đánh giá: Thông qua việc giao đất, cho thuê đất, Nhà nước đảm bảo được quyền hưởng dụng của các chủ sử dụng

Áp dụng phương thức giao đất và cho thuê đất mới, người sử dụng đất yên tâm đầu tư trên diện tích đất được giao, được thuê đồng thời tự nguyện thực hiện đầy

đủ nghĩa vụ đối với nhà nước Việc giao đất, cho thuê đất theo xu thế mới cũng góp phần quan trọng chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo đúng hướng, đảm bảo cơ cấu tỷ lệ 3 khu vực nông- lâm- ngư nghiệp – công nghiệp, xây dựng- dịch vụ thay đổi linh hoạt theo từng thời kỳ

Theo Tổng cục Quản lý đất đai cho biết, đến tháng 10/2015, tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao, cho thuê trong toàn quốc là 25,5 triệu ha, chiếm 77,1% tổng diện tích tự nhiên cả nước; cụ thể như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân được giao và cho thuê 15 triệu ha, chiếm 58,7% tổng diện tích đã giao, cho thuê; trong đó diện tích đất nông nghiệp 13,9 triệu ha, chiếm 93,53% diện tích đất nông nghiệp Nhà nước đã giao, cho thuê cho các đối tượng sử dụng;

- Các tổ chức trong nước sử dụng 10,2 triệu ha chiếm 40% tổng diện tích đã giao, cho thuê; trong đó diện tích đất phi nông nghiệp 1,1triệu ha, chiếm 59,5% diện tích đất phi nông nghiệp Nhà nước đã giao cho các đối tượng sử dụng;

- Còn lại là đất giao cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài, liên doanh với nước ngoài và các đối tượng khác (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2015)

1.3.1.2 Nhận định chung về công tác giao đất, cho thuê đất tại Việt Nam

Giao đất, cho thuê đất là nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai, được hình thành trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu Nhà nước thực hiện trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua giao đất và cho thuê đất Trên cơ sở Luật đất đai 2003 và tiếp nối là Luật đất đai 2013, Chính phủ và các bộ đã ban hành nghị định, thông tư hướng dẫn cụ thể hình thành hệ thống các quy định pháp luật tương đối đầy đủ và khá chặt chẽ về giao đất, cho thuê đất, tạo cơ sở pháp lý để việc triển khai có hiệu quả việc giao đất, cho thuê đất cho cá nhân,

tổ chức sử dụng đất phục vụ yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các cấp đã dần đi vào nề nếp, trở thành cơ sở pháp lý cho việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, tạo diều kiện để kinh tế nông thôn phát triển; đảm bảo hài hòa lợi ích giữa nhà đầu tư, người sử dụng và Nhà nước Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất được phân cấp phù hợp với quá trình đổi mới tổ chức, nâng cao hiệu lực, hiệu quả hoạt động của chính quyền địa phương Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã được thực hiện theo đúng quy định Đất được giao, cho thuê, được chuyển mục đích cơ bản phù hợp với quy hoạch, kế hoạch được xét duyệt và quá trình chuyển đổi cơ cấu đầu tư, cơ cấu lao động và bảo đảm quốc phòng, an ninh Chính sách về giá đất thời gian qua đã được quan tâm điều chỉnh theo hướng tiếp cận cơ chế thị trường, từng bước phát huy nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế - xã hội

và là cơ sở để từng bước giải quyết tốt hơn quyền lợi của người có đất bị thu hồi, đồng thời góp phần hạn chế tham nhũng trong quản lý, sử dụng đất (Đặng Hùng Võ, 2014)

Tuy nhiên, tình trạng đất được giao, cho thuê sử dụng không đúng mục đích vi phạm pháp luật, chậm đưa vào sử dụng hoặc chuyển nhượng dự án còn xảy ra ở nhiều địa phương dẫn đến lãng phí đất đai và gây bất bình trong

dư luận Nhiều địa phương còn thiếu cân nhắc trong việc chuyển mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất lâm nghiệp có rừng, giao đất cho thuê đất

ở các khu vực nhạy cảm, vùng biên giới Nhiều tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền nhưng sử dụng lãng phí thiếu trách nhiệm trong quản lý dẫn đến nhiều sai phạm Thực trạng trên xuất phát từ nhiều nguyên nhân, trong đó có những nguyên nhân chủ yếu sau:

+ Theo chính sách hiện hành, đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất quá rộng, việc phân cấp mạnh về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất

và thẩm quyền quyết định đầu tư của pháp luật về đầu tư chưa đi đôi với việc giám sát thực thi, trên thực tế đã bộc lộ rất nhiều bất cập

+ Quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất cùng với việc định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường, đặc biệt là giá cho thuê đất quá thấp cũng là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng một nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất để thực hiện nhiều dự án nhưng găm giữ đất, chậm đưa vào sử dụng hoặc chuyển nhượng dự án

+ Quy định nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế trong nước dẫn đến sự không thống nhất giữa nhà đầu tư trong nước với nhà đầu tư nước ngoài và chưa gắn với mục đích sử dụng đất + Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp hiện nay còn thấp nên có nhiều trường hợp sử dụng đất có diện tích lớn đã lách luật bằng cách nhờ người khác đứng tên khi nhận chuyển quyền sử dụng đất, gây khó

khăn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai và gây phức tạp trong việc đăng ký sử dụng đất, dễ phát sinh khiếu kiện, tranh chấp đất đai

+ Quy định giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa được nhiều địa phương thực hiện nghiêm túc Nhiều địa phương còn chạy theo nhà đầu tư trong việc phát triển các dự án đô thị nhỏ lẻ, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, thiếu sự phối hợp thống nhất trên quy mô liên vùng, liên tỉnh; chưa xem xét đồng bộ với điều kiện hạ tầng kỹ thuật, xã hội

+ Một số địa phương chưa đánh giá hết năng lực các nhà đầu tư khi giao đất, cho thuê đất Việc kiểm tra, xử lý vi phạm sau khi giao đất, cho thuê đất chưa được tiến hành thường xuyên Chưa thống nhất các thủ tục về đầu tư, xây dựng và đất đai trong việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, hồ sơ còn phức tạp và thời gian thực hiện kéo dài

1.3.2 Thực trạng giao đất, cho thuê đất tại một số tỉnh

* Thực trạng giao đất, cho thuê đất tại tỉnh Tuyên Quang

Tỉnh Tuyên Quang nằm ở giữa Tây Bắc và Đông Bắc của nước Việt Nam, có diện tích tự nhiên 5.870,38 km2, dân số 744.952 người, mật độ dân

số 127 người/km2, gồm 6 huyện, 1 thành phố, 141 xã, phường, thị trấn Thành phố Tuyên Quang từ lâu đã được xác định là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa - xã hội, an ninh - quốc phòng của tỉnh Tuyên Quang và là đầu mối giao thông, giao lưu trong tỉnh và liên tỉnh giữa vùng Tây Bắc và Đông Bắc của nước ta

Những năm gần đây được quan tâm đầu tư xây dựng, bước đầu bộ mặt

độ thị của thành phố đã có nhiều khởi sắc, có tiềm năng để đầu tư xây dựng

đô thị theo hướng văn minh và hiện đại Vai trò đô thị trung tâm của tỉnh đã được phát huy; trong quá trình phát triển, hội nhập, thành phố đã và đang là hạt nhân tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội cho các huyện trong toàn tỉnh

Ngày 25/6/2009, thị xã Tuyên Quang đã được công nhận là đô thị loại III Ngày 02/7/2010, Chính phủ đã ban hành Nghị Quyết số 27/NQ-CP về việc thành lập thành phố Tuyên Quang thuộc tỉnh lỵ Tuyên Quang Thành phố Tuyên Quang được thành lập đánh dấu bước trưởng thành quan trọng, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Tuyên Quang nói chung và thị

xã Tuyên Quang nói riêng, phù hợp với chiến lược phát triển đô thị của cả nước trong giai đoạn hiện nay và định hướng qui hoạch tổng thể phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2025 Phù hợp với quy hoạch phát triển hệ thống đô thị tỉnh Tuyên Quang và qui hoạch chung thành phố Tuyên Quang đến năm 2025

đã được phê duyệt Đồng thời có tác động tích cực thúc đẩy phát triển kinh tế

- xã hội của vùng Trung du và miền núi Bắc Bộ

Cơ cấu kinh tế của thành phố là dịch vụ - công nghiệp, xây dựng - nông, lâm nghiệp và thuỷ sản; định hướng xây dựng thành phố Tuyên Quang đạt tiêu chí đô thị loại II, phát triển đô thị có dịch vụ phát triển cao, công nghiệp xây dựng, nông lâm nghiệp phát triển khá, tiếp tục làm tốt vai trò hạt nhân tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội cho các huyện trong tỉnh và từng bước phấn đấu là trung tâm kinh tế xã hội của vùng là phù hợp (Trần Kim Chung, 2020)

Trong những năm qua do tốc độ đô thị hóa nhanh, cùng với hệ thống hồ

sơ địa chính qua các thời kỳ chưa được thiết lập chặt chẽ khiến công tác quản

lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố gặp những khó khăn, thách thức nhất định Tuy nhiên đó cũng là tiền đề, động lực để thành phố xây dựng những chiến lược phát triển phù hợp với tình hình thực tế, xứng đáng là trung tâm của Tỉnh

Những năm qua công tác giao đất,cho thuê đất và thu hồi đất trên địa bàn thành phố Tuyên Quang đã được thực hiện đúng trình tự thủ tục theo quy định, các tổ chức được giao đất đã nhanh chóng đưa đất vào sử dụng đúng tiến độ dự án, đúng mục đích và sử dụng đất có hiệu quả

UBND thành phố Tuyên Quang đã phối hợp chặt chẽ với Sở Tài nguyên

và Môi trường tỉnh Tuyên Quang tham mưu cho UBND tỉnh tạo mọi điều kiện về thủ tục, giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất cho các nhà đầu tư thực hiện dự án trên địa bàn thành phố Tuyên Quang Trong giai đoạn 2020 –

2022, trên địa bàn thành phố đã có 57 dự án thu hồi đất với tổng diện tích là 121,347 ha đất với trên 100 hộ gia đình, cá nhân và tổ chức bị thu hồi Các dự

án thu hồi chủ yếu để thực hiện các dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, một số dự án thu hồi giao cho các thành phần kinh tế để thực hiện sản xuất và kinh doanh thương mại (Cổng thông tin điện tử tỉnh Tuyên Quang, 2023)

Thực trạng giao đất, cho thuê đất tại tỉnh Cao Bằng

Trong những năm vừa qua tỉnh đã có nhiều chính sách đúng đắn để thu hút đầu tư, rất nhiều tổ chức đã thực hiện dự sán đầu tư Việc giao đất, thuê đất, thu hồi đất tập trung ở hầu hết các huyện, thành phố

Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Cao Bằng là cơ quan tham mưu cho UBND thành phố trong lĩnh vực Tài nguyên và Môi trường, đo đạc bản đồ địa chính trên địa bàn thành phố Trong thời gian qua Sở Tài nguyên

và Môi trường đã tham mưu cho UBND thành phố trong công tác giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất cho các dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh, đảm bảo kịp thời, đúng quy định, đặc biệt là các dự án trọng điểm trên địa bàn tỉnh

Trong năm 2020 toàn tỉnh có tổng số 80 hồ sơ xin giao đất với diện tích 985.742,47m2, 55 hồ sơ thu hồi với diện tích là 536.721,00m2, 40 hồ sơ cho thuê đất với tổng diện tích là 134.254,24m2

Công tác giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất được thực hiện theo đúng trình tự thủ tục đảm bảo chất lượng của từng hồ sơ và nâng cao uy tín của Sở với tỉnh cũng như đối với các nhà đầu tư, nâng cao tinh thần trách nhiệm trong việc quản lý đất đai và các nguồn tài nguyên thiên nhiên trong tỉnh Trong những năm qua phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Cao Bằng

đã hoàn thành tốt nhiệm vụ được giao, luôn có những ý kiến tham mưu quan trọng giúp cho UBND thành phố trong việc quản lý nhà nước về đất đai, quản

lý các nguồn tài nguyên thiên nhiên và phát triển kinh tế xã hội (Báo Tài nguyên Môi trường, 2023)

1.3.3 Thực trạng giao đất, cho thuê đất tại tỉnh Hà Giang

Theo số liệu thống kê, tổng diện tích tự nhiên của tỉnh Hà Giang là 485.996 ha; trong đó đất lâm nghiệp hơn 413.512 ha, đất sản xuất nông nghiệp hơn 44.170 ha, đất nuôi trồng thủy sản hơn 1.628 ha, đất nông nghiệp khác 279 ha, đất phi nông nghiệp hơn 19.131ha; đất chưa sử dụng hơn 7.273ha Trong những năm qua, Ủy ban nhân dân tỉnh đã ban hành các văn bản quy phạm pháp luật cụ thể hóa các quy định của pháp luật về đất đai, phù hợp với tình hình thực tế địa phương Vì vậy, công tác quản lý nhà nước về đất đai từng bước được nâng cao và đạt được những kết quả tích cực Đến nay, tỉnh đã hoàn thiện việc đo đạc bản đồ địa chính chính quy đối với tất cả các loại đất trên 122/122 xã, phường, thị trấn Trình tự, thủ tục, thời gian thực hiện thủ tục đăng ký, đăng ký biến động đất đai, cấp GCNQSD đất, quyền sử dụng nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo quy định hiện hành của pháp luật Tính đến ngày 31/12/2022, tỉnh đã cấp được 816.694 Giấy chứng nhận, cơ bản hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho tất cả các chủ sử dụng đất

Từ năm 2022, UBND tỉnh Hà Giang đã ban hành 42 quyết định giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh, trong

đó 21 quyết định giao đất với diện tích 52,5ha; 21 quyết định cho thuê đất với diện tích 174,4ha Nhìn chung, việc ban hành các quyết định thu hồi, giao đất

để thực hiện các dự án đều đảm bảo đúng quy định, đảm bảo tiến độ về thủ tục hành chính và chất lượng thẩm định Còn đối với việc giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân từ 01/7/2014 đến nay, Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Hà Giang đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy

định của Luật Đất đai năm 2013 trên địa bàn các huyện, thành phố cho 137 hộ gia đình với diện tích 1,49ha Việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Hà Giang được thực hiện theo đúng quy định của Luật Đất đai năm 2013

Trình tự thủ tục thu hồi, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, quy định

về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, thủ tục hành chính khi cấp Giấy chứng nhận đã được quy định cụ thể, công khai, minh bạch Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp được phê duyệt và công bố theo quy định Ngay sau khi Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành

có hiệu lực và trên cơ sở các văn bản quy phạm pháp luật của tỉnh, các địa phương trong tỉnh đã có nhiều cố gắng, chú trọng, quan tâm tổ chức thực hiện công tác quản lý đất đai, góp phần ổn định xã hội, thúc đẩy phát triển kinh tế -

xã hội của địa phương

Bên cạnh những kết quả đạt được, công tác quản lý đất đai trên địa bàn tỉnh còn bộc lộ một số hạn chế như: Một số tổ chức được giao đất nhưng không sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng, sử dụng đất kém hiệu quả, để đất bị lấn chiếm, sử dụng đất sai mục đích, tự ý nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất, cho thuê lại đất và tài sản gắn liền với đất… Tình trạng hộ gia đình, cá nhân san gạt, tạo mặt bằng làm đất ở, chuyển mục đích sử dụng đất không theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa được kiểm soát chặt chẽ Trên thực tế còn diễn ra việc chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật, gây khó khăn cho công tác quản lý Công tác thanh, kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất chưa thường xuyên; xử lý, giải quyết một

số vụ việc kéo dài; một số địa phương chưa chủ động giải quyết theo trách nhiệm, thẩm quyền của mình, đùn đẩy lên cấp trên, chưa chú trọng, quan tâm đến việc kiểm tra sau giao đất đối với các tổ chức thực hiện dự án, việc phát hiện, xử lý vi phạm trong quản lý, sử dụng đất, công tác theo dõi biến động đất đai, chỉnh lý hồ sơ địa chính thực hiện chưa thường xuyên, chưa thực hiện

nghiêm quy định về cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai, cá biệt còn có trường hợp yêu cầu người sử dụng đất nộp các giấy tờ không cần thiết, gây khó khăn cho người sử dụng đất khi đăng ký cấp Giấy chứng nhận

Để khắc phục những tồn tại, hạn chế trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, tổ chức thực hiện đúng quy định của pháp luật, phù hợp với tình hình thực tế, phát huy tiềm năng đất đai Chủ tịch UBND tỉnh Hà Giang đã ra Chỉ thị số 869/CT-UBND ngày 11/4/2021 về tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh Hà Giang Nhằm yêu cầu các địa phương coi nhiệm vụ quản lý đất đai là nhiệm vụ trọng tâm Ủy ban nhân dân cấp huyện, thành phố giải quyết theo trách nhiệm, thẩm quyền, đúng quy định của pháp luật; chủ động phối hợp với các sở, ngành chức năng, chuyên môn trong tổ chức thực hiện Chỉ đạo thực hiện các trình tự, thủ tục thu hồi đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, lập hồ sơ giao đất theo đúng quy định; rà soát, phát hiện để xử lý, phối hợp giải quyết theo thẩm quyền quy định đối với các trường hợp có dấu hiệu vi phạm, các chủ dự án vi phạm pháp luật về đất đai Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, thành phố chịu trách nhiệm trước Ủy ban nhân dân tỉnh việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương; việc cấp phép san ủi, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Chỉ đạo tăng cường công tác kiểm tra, phát hiện và xử lý kịp thời đối với các trường hợp lấn, chiếm đất đai, san ủi, chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái phép

1.4 Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài

Theo ông Phạm Thành Công (2017), khi nghiên cứu về việc giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ

An giai đoạn 2013-2017 cho thấy: “Định hướng giải pháp sử dụng đất có

hiệu quả đối với việc sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc như sau:

- Cần quy định rõ cơ chế thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất Thực hiện