Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện mộc châu, tỉnh sơn la giai đoạn 2018 2022

Đánh giá kết quả thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La .... Đánh giá kết quả thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La .... Kế

NGUYỄN THỊ KIM OANH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN MỘC CHÂU, TỈNH SƠN LA

GIAI ĐOẠN 2018 - 2022

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ SỐ: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS PHẠM THANH QUẾ

Hà Nội, 2023

Hà Nội - 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số

liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử

dụng để bảo vệ một học vị nào

Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ công trình nghiên

cứu nào đã công bố, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận

đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học

Hà Nội, ngày 20 tháng 11 năm 2023

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Kim Oanh

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành đề tài luận văn thạc sĩ một cách hoàn chỉnh, bên cạnh sự

nỗ lực cố gắng của bản thân còn có sự hướng dẫn nhiệt tình của quý thầy cô, cũng như sự động viên ủng hộ của gia đình và bạn bè trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện luận văn thạc sĩ

Xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn đến cô giáo TS Phạm Thanh Quế người đã hết lòng giúp đỡ và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tôi hoàn thành luận văn này Xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn đến Ban Giám hiệu, phòng Đào tạo sau đại học, Bộ môn Quy hoạch & Quản lý đất đai, Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông nghiệp - Trường Đại học Lâm nghiệp đã tận tình truyền đạt những kiến thức quý báu cũng như tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất cho tôi trong suốt quá trình học tập nghiên cứu và cho đến khi thực hiện đề tài luận văn

Xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn đến UBND huyện Mộc Châu, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Mộc Châu cùng các cơ quan, đơn vị liên quan đã không ngừng hỗ trợ và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tôi trong suốt thời gian nghiên cứu và thực hiện luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn đến gia đình, các anh chị và các bạn đồng nghiệp đã hỗ trợ cho tôi rất nhiều trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài luận văn thạc sĩ một cách hoàn chỉnh

Mặc dù bản thân đã có nhiều cố gắng, song do thời gian có hạn, kinh nghiệm còn hạn chế nên đề tài không tránh khỏi những thiếu sót nhất định Vì vậy, em rất mong nhận được sự góp ý của các thầy cô và đồng nghiệp để luận văn được hoàn thiện hơn

Xin chân thành cảm ơn!

Hà nội, ngày 20 tháng 11 năm 2023

Sinh viên thực hiện

Nguyễn Thị Kim Oanh

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC BẢNG v

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất 4

1.1.1 Một số khái niệm có liên quan 4

1.1.2 Tổng quan về thị trường bất động sản 6

1.1.3 Định giá đất 8

1.1.4 Đấu giá QSD đất 12

1.2 Cơ sở pháp lý của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 15

1.3 Cơ sở thực tiễn của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 16

1.3.1 Công tác đấu giá đất một số nước trên thế giới 16

1.3.2 Tình hình đấu giá QSD đất ở Việt Nam 19

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25

2.1 Địa điểm nghiên cứu 25

2.2 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 25

2.2.1 Đối tượng nghiên cứu 25

2.2.2 Phạm vi nghiên cứu 25

2.3 Nội dung nghiên cứu 26

2.3.1 Khái quát các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tại huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La 26

2.3.2 Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Mộc Châu 26

2.3.3 Đánh giá kết quả thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện

Mộc Châu, tỉnh Sơn La 26

2.3.4 Đánh giá công tác đấu giá QSD đất tại các dự án nghiên cứu 26

2.3.5 Đánh giá của cán bộ và người tham gia đấu giá về công tác đấu giá QSD đất tại huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La 26

2.3.6 Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục khó khăn và nâng cao kết quả công tác đấu giá QSD đất tại huyện Mộc Châu 26

2.4 Phương pháp nghiên cứu 26

2.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 26

2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu 27

2.4.3 Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu 28

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 29

3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế -xã hội tại huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La 29

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 29

3.1.2 Điều kiện kinh tế, xã hội 34

3.2 Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Mộc Châu 43

3.2.1 Tình hình thực hiện một số nội dung quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện 43

3.3 Đánh giá kết quả thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La 48

3.3.1 Quy trình đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện Mộc Châu 48

3.3.2 Kết quả đấu giá QSD đất trên địa bàn giai đoạn 2018-2022 54

3.4 Đánh giá công tác đấu giá QSD đất tại các dự án nghiên cứu 60

3.4.1 Dự án khu đất 1 bên tuyến đường từ Quốc lộ 6 đấu nối vào Trường THPT Thảo nguyên, tiểu khu 70, thị trấn Nông trường Mộc Châu 60

3.4.2 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu trung tâm hành chính mới huyện Mộc Châu 68

3.4.3 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu đất dân cư Đường Nghị định

10, bản Áng 3, xã Đông Sang, huyện Mộc Châu 75

3.5 Đánh giá của cán bộ và người tham gia đấu giá về công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện Mộc Châu 79

3.5.1 Đánh giá của cán bộ về công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện Mộc Châu 79

3.5.2 Đánh giá của người dân về công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện Mộc Châu 82

3.6 Đánh giá chung về công tác đấu giá QSD đất tại huyện Mộc Châu 85

3.6.1 Kết quả đạt được 85

3.6.2 Một số tồn tại, hạn chế cần khắc phục 86

3.7 Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá QSD đất tại huyện Mộc Châu 89

3.7.1 Giải pháp khắc phục hạn chế về công tác tổ chức 89

3.7.2 Giải pháp khắc phục hạn chế đối với người tham gia đấu giá 91

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 92

TÀI LIỆU THAM KHẢO 93 PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Giá trị sản xuất qua các năm huyện Mộc Châu 35

Bảng 3.2: Kết quả sản xuất thương mại- dịch vụ huyện Mộc Châu 38

Bảng 3.3 Tổng hợp kết quả đấu giá QSD đất của huyện Mộc Châu 55

giai đoạn 2018 - 2022 55

Bảng 3.4 Tổng hợp kết quả đấu giá dự án Khu đất ở 1 bên tuyến đường từ Quốc lộ 6 đầu nối vào Trường THPT Thảo nguyên, thị trấn Nông trường Mộc Châu, huyện Mộc Châu 67

Bảng 3.5 Tổng hợp kết quả đấu giá dự án Khu đất trung tâm hành chính mới tiểu khu 14, thị trấn Mộc Châu 72

Bảng 3.6 Bảng tổng hợp kết quả đấu giá QSD đất tại Khu đất dân cư 78

Đường Nghị định 10, bản Áng 3, xã Đông Sang, huyện Mộc Châu 78

Bảng 3.7 Kết quả đánh giá của cán bộ về các quy định có liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mộc Châu 80

Bảng 3.8 Tổng hợp đánh giá về tính minh bạch thông tin liên quan đến đấu giá QSD đất tại điểm nghiên cứu 82

Bảng 3.9 Tổng hợp kết quả đánh giá của người dân về giá khởi điểm 83

Bảng 3.10 Tổng hợp kết quả đánh giá sự hợp lý của khoản tiền đặt trước và phí đăng ký phải nộp khi tham gia đấu giá 84

Bảng 3.11 Tổng hợp kết quả đánh giá của người dân về việc thực hiện quy chế đấu giá và mức chênh lệch đấu giá 84

Bảng 3.12 Tổng hợp kết quả đánh của người dân giá sau khi đấu giá QSD đất thành công 85

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1 Sơ đồ vị trí của huyện Mộc Châu 30Hình 3.2 Sơ đồ dự án Khu đất ở 01 bên tuyến đường từ Quốc lộ 6 đấu nối vào Trường THPT Thảo Nguyên, thị trấn Nông trường Mộc Châu, huyện Mộc Châu 61Hình 3.3 Sơ đồ vị trí dự án đấu giá quyền sử dụng đất Trung tâm hành chính mới huyện Mộc Châu 69Hình 3.4 Sơ đồ dự án đấu giá QSD đất tại Khu đất dân cư Đường Nghị định

10, bản Áng 3, xã Đông Sang, huyện Mộc Châu 76

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Mộc Châu là huyện miền núi nằm ở vùng Tây Bắc về hướng Đông Nam của tỉnh Sơn La, có diện tích tự nhiên 107.169,90 ha Mộc Châu nằm trên tuyến giao thông huyết mạch của vùng Tây Bắc - Quốc lộ 6, trung tâm huyện cách thành phố Sơn La khoảng 115 km về phía Đông Nam, cách thủ đô

Hà Nội 195 km về phía Tây Bắc, có đường biên giới Việt Nam - Lào dài khoảng 39,876 km Toàn huyện có 15 đơn vị hành chính gồm: 02 thị trấn và

13 xã (UBND huyện Mộc Châu, 2020a) Đi cùng với sự phát triển công nghiệp hóa, hiện đại hóa của đất nước Tỉnh Sơn La nói chung và huyện Mộc Châu nói riêng cũng đang có những bước phát triển mạnh mẽ Với mục tiêu trở thành thị xã Mộc Châu vào năm 2025 Mộc Châu đã, đang phát triển mạnh

mẽ về tất cả mọi mặt, về kinh tế - chính trị và dịch vụ Kinh tế phát triển cùng với dân số tăng nhanh, diện tích rộng, địa hình tương đối phức tạp Trong những năm qua, đặc biệt trong giai đoạn từ năm 2014 khi huyện Mộc Châu được Thủ tướng Chính ban hành Quyết định số 2050/QĐ-TTg ngày 12/11/2014 về việc phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển khu du lịch quốc gia huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 tình hình kinh tế - xã hội của huyện Mộc Châu có bước phát triển mạnh, nhất là quá trình đô thị hóa diễn nhanh đã làm tăng nhu cầu sử dụng đất ở, đất thương mại dịch vụ (UBND huyện Mộc Châu, 2021)

Công tác khai thác tạo quỹ đất và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ở tạo nguồn thu lớn cho ngân sách huyện, là nguồn lực quan trọng cùng với ngân sách của tỉnh và trung ương đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, văn hóa góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội, đảm bảo quốc phòng, an ninh của huyện Luật Đất đai năm 2013 đã có những quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất nhằm minh bạch hóa hoạt động giao đất, cho thuê đất của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền và bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp

của người sử dụng đất Tại Điều 117 Luật Đất đai năm 2013 quy định việc đấu giá quyền sử dụng đất phải tuân thủ theo những nguyên tắc sau: Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật

về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản (Quốc hội, 2013)

Tuy nhiên, công tác đấu giá quyền sử dụng đất của huyện còn hạn chế

do nhiều nguyên nhân khác nhau Xuất phát từ yêu cầu công tác, nhằm vận dụng giữa lý luận được trang bị và thực tiễn của địa phương trong quá trình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất, nhằm đánh giá đúng thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất; kịp thời phát hiện những khó khăn, bất cập, xác định được nguyên nhân và đề xuất được những giải pháp cụ thể để góp phần hoàn thiện hơn công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn

huyện Mộc Châu tôi tiến hành nghiên cứu đề tài luận văn “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La giai đoạn 2018 - 2022” Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ cung cấp cơ sở dữ

liệu về kết quả công tác đấu giá QSD đất, các yếu tố ảnh hưởng, đánh giá của người dân và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá QSD đất tại huyện Mộc Châu trong thời gian tới

2 Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tıễn của đề tàı

- Ý nghĩa khoa học: Đề tài nghiên cứu góp phần hoàn thiện cơ sở khoa

học cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất, đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất

- Ý nghĩa thực tiễn:

+ Phân tích những kết quả, khó khăn, bất cập, vướng mắc trong quá trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương để xuất một số giải pháp cụ thể góp phần hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương, giúp cho các nhà quản lý đất đai, các nhà quy hoạch và các nhà quản

lý đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương xây dựng các kế hoạch đấu giá

quyền sử dụng đất để phát triển kinh tế, xã hội

+ Kết quả nghiên cứu có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho những nhà khoa học, nhà quản lý, người học và những người khác quan tâm đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất Đặc biệt, các giải pháp được đề xuất có thể để các địa phương có điều kiện tương tự tham khảo, áp dụng nhằm hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với điều điều kiện thực tế của địa phương

3 Mục tiêu nghıên cứu

3.1 Mục tiêu tổng quát

Thông qua việc đánh giá kết quả thực hiện công tác đấu giá QSD đất tại địa phương làm cơ sở đề xuất một số giải pháp khắc phục khó khăn trong công tác đấu giá QSD đất, nhằm nâng cao chất lượng đấu giá QSD đất ở, tránh thất thu ngân sách nhà nước và góp phần hoàn thiện công tác Quản lý Nhà nước về đất đai tại khu vực nghiên cứu

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất

1.1.1 Một số khái niệm có liên quan

1.1.1.1 Đất đai

Đất đai hiểu theo nghĩa thông thường nhất là phần mỏng nằm trên bề mặt của trái đất mà không bị nước bao phủ Tuy nhiên, trong các ngành khoa học có liên quan tới đất đai như kinh tế học, thổ nhưỡng học, địa chất học thì có những khái niệm hoàn toàn khác nhau khi nói tới đất (Hoàng Văn Cường, 2017)

Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất

và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra Theo nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá Theo nghĩa hẹp, đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người

có thể chiếm đối với đất Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)

1.1.1.2 Giá đất

Giá đất là giá trị của QSD đất tính trên một đơn vị diện tích đất, trong

đó giá trị QSD đất là giá trị bằng tiền của QSD đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Quốc hội, 2013)

Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai năm 2013 quy định giá đất được ban hành định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Trong thời gian thực hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất cho phù hợp

Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau:

- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá

- Do đấu giá QSD đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSD đất, góp vốn bằng QSD đất

Giá đất thị trường là giá thỏa thuận giữa người bán và người mua QSD một thửa/khu đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện bằng tiền tại một thời điểm xác định

Giá đất Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi

đó giá thị trường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước

Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước-chủ sở hữu đất và người sử dụng đất-người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển QSD đất, thế chấp, bảo lãnh… giữa các chủ sử dụng đất Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình thực hiện chuyển QSD đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử dụng đất Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ

đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất

và giữa người sử dụng đất với nhau Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử

lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá QSD đất

1.1.2.3 Quyền sở hữu đất đai

Theo Điều 5, Luật Đất đai năm 2013, Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Theo đó, nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau (Quốc hội, 2013):

- Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt

quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất);

- Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;

- Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

- Định giá đất

Bên cạnh đó Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau:

- Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

- Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển QSD đất;

- Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người

sử dụng đất mang lại Nhà nước trao QSD đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận QSD đất đối với người đang

sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

1.1.2 Tổng quan về thị trường bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm Bất động sản

Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại BĐS

và động sản; Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau,

nhưng đều thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai

Ở Việt Nam, Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã quy định: "Bất động sản (BĐS) là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; các tài sản khác

do pháp luật quy định" (Quốc hội, 2014)

1.1.2.2 Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản (BĐS) là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hóa BĐS Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng hóa BĐS Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan

niệm cùng có một điểm chung khái quát về thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ Do vậy, các đặc trưng của hàng hóa và thị trường đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động của thị trường BĐS

Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng BĐS Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS

Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, chức năng của thị trường BĐS là đưa những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao dịch (Nguyễn Đình Bồng, 2005) Thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường bất động sản ở Việt Nam là trao đổi giá trị QSD đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất

Thị trường thứ cấp: Là thị trường giao dịch QSD đất giữa những người

sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSD đất theo quy định của pháp luật

Đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền với đất và giá trị của đất đai được tăng lên sau khi thực hiện đầu tư tài sản trên đó Mức độ tăng giá đất sau đầu tư phụ thuộc vào loại tài sản gắn liền với đất Thị trường QSD đất có đặc trưng riêng trong mỗi khu vực của thị trường bất động sản, trong mỗi hình thức kinh doanh bất động sản

1.1.3 Định giá đất

1.1.3.1 Khái niệm định giá đất

Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của QSD đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định

Về nguyên tắc việc định giá đất cũng giống như việc định giá các tài sản thông thường, mặt khác với tư cách là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường (Trịnh Hữu Liên và cs., 2013)

có đấu giá QSD đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau

1.1.4.3 Phương pháp định giá đất

Theo quy định tại thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, phương pháp định giá đất được quy định chi tiết như sau (Bộ TNMT, 2014):

- Phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp so sánh trực tiếp là

phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về QSDĐ đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá QSD đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá

- Phương pháp chiết trừ: Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất)

- Phương pháp thu nhập: Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh

- Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW (sau đây gọi là UBND cấp tỉnh) ban hành

1.1.3.4 Quy định về giá đất

Theo Luật Đất đai năm 2013, giá đất do Nhà nước quy định gồm có bảng giá đất và giá đất cụ thể Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 quy định về bảng giá đất và giá đất cụ thể như sau:

- Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ

- Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây: + Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận QSD đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;

+ Tính thuế sử dụng đất;

+ Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

+ Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

+ Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và

sử dụng đất đai;

+ Tính giá trị QSD đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận QSD đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

- UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể

Triển khai những quy định của Luật đất đai 2013, chính phủ đã ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về giá đất; Nghị định số 45/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất (Chính phủ, 2014) Đồng thời Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của

Bộ Tài nguyên môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất (Bộ TNMT 2014) Đến năm 2015 Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử đụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất (Bộ TNMT và Bộ Tư pháp, 2014) Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 5/01/2015 của Bộ Tài chính về việc sửa đổi, bổ sung một số điều thông tư 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

1.1.3.5 Khung giá đất

Theo quy định Luật Đất đai năm 2013: Chính phủ ban hành khung giá các loại đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp (Quốc hội, 2013)

1.1.3.6 Giá đất cụ thể

Tại Khoản 3, Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 đã quy định: UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước

khi trình UBND cùng cấp quyết định Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm chủ tịch và đại điện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất (Quốc hội, 2013)

Giá đất cụ thể được sử dụng làm căn cứ trong các trường hợp sau:

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá QSDĐ; công nhận QSDĐ, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất

- Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá QSDĐ

- Tính giá trị QSDĐ khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền

sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm

- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (Quốc hội, 2013)

1.1.4 Đấu giá QSD đất

1.1.4.1 Khái niệm đấu giá QSD đất

- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá và người trả giá cao nhất thì được mua

- QSD đất: Là một dạng quyền tài sản, trong đó quy định người sử dụng đất sẽ được hưởng các quyền của người sử dụng đất phù hợp với hình thức sử dụng đất của mình theo quy định của pháp luật

- Đấu giá QSD đất: Đấu giá QSD đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công khai lựa chọn nhà đầu tư là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thuộc mọi thành phần kinh tế có đủ điều kiện về vốn và khả năng đảm bảo yêu cầu về kỹ thuật của dự án để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, nhằm tạo vốn đầu tư xây dựng công trình cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn Đấu giá QSD đất là một hình thức để Nhà nước tiến hành giao đất hoặc cho thuê đất Thông qua việc đấu giá nguồn Ngân sách Nhà nước sẽ có thêm kinh phí để đầu tư cho hạ tầng góp phần phát triển kinh tế - xã hội đồng thời đó cũng là căn cứ để Nhà nước điều chỉnh khung giá đất (Quốc hội, 2013)

1.1.4.2 Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá đất và tham gia đấu giá đất

Điều kiện tổ chức thực hiện đấu giá và tham gia đấu giá quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 119 Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội, 2013), cụ thể:

- Đất được tổ chức thực hiện đấu giá để giao đất, cho thuê đất khi có đủ các điều kiện sau:

- Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước;

- Có phương án đấu giá QSDĐ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

- Các tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá QSDĐ khi có đủ các điều kiện sau: + Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với đất đấu giá quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật Đất đai năm 2013;

+ Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 58 của Luật Đất đai năm 2013 đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư

1.1.4.3 Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá quyền sử dụng đất mang lại nguồn thu quan trọng bổ sung vào Ngân sách Nhà nước để đầu tư cải tạo và xây dựng cơ sở hạ tầng Do vậy sẽ

có nhiều người cùng tham gia đấu giá QSDĐ 1 lô đất nên sẽ tạo được sự cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia đấu giá và mức giá trúng sẽ sát với giá thực tế trên thị trường Chính vì vậy địa phương có thể tăng thu tối đa cho nguồn vốn, có thể chủ động đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội tại địa phương mình tránh được tình trạng trông chờ vào Ngân sách Nhà nước Đấu giá QSDĐ góp phần bình ổn chính trị và phát triển nền kinh tế một cách bền vững Nhờ có nguồn thu từ đấu giá bổ sung vào Ngân sách mà hệ thống cơ sở hạ tầng được nâng cấp và cải tạo, giá trị đất đai tăng lên góp phần

thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế Đồng thời đấu giá QSDĐ công khai giải quyết được vấn đề dân sinh, giảm bớt cơ chế “xin - cho” tạo sự công bằng giữa các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, tránh thất thoát ngân sách

nhà nước đồng thời giảm tình trạng tham nhũng

Đấu giá quyền sử dụng đất có thể lựa chọn được các chủ đầu tư có đủ năng lực, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đảm bảo thực hiện quy hoạch một cách đồng bộ Qua việc xét duyệt hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá QSDĐ, Hội đồng đấu giá sẽ chọn được những chủ đầu tư có đủ tư cách tham gia đấu giá, có đủ năng lực về tài chính, kỹ thuật để đảm bảo thực hiện dự án theo đúng tiến độ đề ra Đồng thời chỉ có nhà đầu tư có khả năng sử dụng đất hiệu quả nhất mới trả giá cao nhất Việc đấu giá được diễn ra công khai, các chủ đầu tư cạnh tranh với nhau một cách công bằng, từ đó sẽ chọn được nhà

đầu tư có đủ năng lực và nâng cao hiệu quả sử dụng đất

Đấu giá QSDĐ là căn cứ để Nhà nước xác định giá đất, góp phần tạo ra mặt bằng giá cả và bình ổn thị trường bất động sản, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản một cách lành mạnh Nhà nước sẽ dựa vào đó để điều chỉnh lại khung giá đất hợp lý Các thông tin về thửa đất tham gia đấu giá được niêm yết công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng, phổ biến

tới tất cả mọi người quan tâm tới, điều này sẽ khắc phục được tính thông tin không hoàn hảo của thị trường bất động sản, góp phần làm minh bạch thị

trường bất động sản

Đấu giá QSDĐ góp phần vào quá trình cải cách hành chính Người tham gia đấu giá sau khi trúng đấu giá được hỗ trợ một cách tốt nhất về việc làm hồ sơ thửa đất góp phần thúc đẩy quá trình giải quyết nhanh gọn các thủ tục hành chính Các quyền lợi của người trúng đấu giá được bảo vệ, sau khi hết hạn sử dụng đất Đồng thời tạo sự ràng buộc chặt chẽ giữa quyền và nghĩa

vụ, nhiều người được tiếp cận với thông tin đấu giá quyền sử dụng đất, đưa ra lựa chọn đăng ký tham gia

1.2 Cơ sở pháp lý của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

- Luật Đất đai ngày 26/11/2003;

- Luật Đấu giá tài sản ngày 17/11/2016;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất;

- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất;

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ quy định về bán đấu giá tài sản;

- Nghị định số 62/2017/NĐ-CP ngày 16/5/2017 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật đấu giá tài sản;

- Thông tư số 48/2017/TT-BTC ngày 15/5/2017 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

- Thông tư Liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 của Bộ Tài nguyên & Môi trường và Bộ Tài chính quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ quy định về bán đấu giá tài sản

- Thông tư số 48/2017/TT-BTC ngày 15/5/2017 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

- Thông tư số 02/2022/TT-BTP ngày 08/2/2022 của Bộ Tư pháp hướng dẫn lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản

1.3 Cơ sở thực tiễn của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

1.3.1 Công tác đấu giá đất một số nước trên thế giới

1.3.1.1 Công tác đấu giá tại Nhật Bản

Ở Cộng hòa Liên bang Đức, bán đấu giá tài sản trong đó có bán đấu giá

về đất đai, tại đây đất đai được xem như những tài sản thông thường Hoạt động bán đấu giá đất đai, tài sản ở Đức được chia ra làm 2 loại là đấu giá tài sản không bắt buộc và đấu giá tài sản bắt buộc Bán đấu giá tài sản bắt buộc được quy định tại Bộ luật Dân sự, đối với bán đấu giá tài sản không bắt buộc được quy định trong Bộ luật Tố tụng dân sự

Đối với các tài sản bị tịch biên được sẽ được bán đấu giá đất đai, tài sản bắt buộc Sau khi công khai về thời gian, địa điểm, giá cả, thủ tục bán đấu giá được thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự Hợp đồng mua bán đấu giá được hình thành từ thời điểm giá cao nhất được trả, mỗi lần trả giá được công

bố ít nhất là ba lần

Cộng hòa Liên bang Đức đã ban hành Nghị định về việc kinh doanh bán đấu giá Để hướng dẫn cách thức, trình tự, thủ tục bán đấu giá Theo đó, người bán đấu giá chỉ được phép đấu giá trên cơ sở hợp đồng ủy thác bán đấu giá Việc định giá hoặc giám định tài sản bán đấu giá thì theo đề nghị của người ủy quyền, người bán đấu giá để cho một giám định viên đã được công nhận, công khai có tuyên thệ trước tòa án hoặc giám định viên có phòng Thương mại và Công nghiệp cử để định giá hoặc giám định tài sản

bán đấu giá Việc thông báo và dán bố cáo về đất đai, tài sản bán đấu giá chậm nhất là một ngày trước ngày mở bán đấu giá, người bán đấu giá phải thông báo theo phương thức thông thường của địa phương về địa điểm thời gian bán đấu giá, địa điểm thời gian xem tài sản bán đấu giá, cũng như mô tả chung về tài sản bán đấu giá Không được bán đấu giá vào ngày lễ và ngày chủ nhật, tuy nhiên được tạo điều kiện để công chúng xem tài sản bán đấu giá vào những ngày này

Nghị định còn quy định cụ thể về cung cấp thông tin, điều hành bán đấu giá, rao bán, đề nghị giá, trúng giá, biên bản đấu giá, cấm không được phân phát đồ uống kích thích, cấm gà giá (giả vờ cho người tham gia trả giá dẫn dắt việc định giá cao hơn) và xử lý vi phạm hành chính về bán đấu giá (Tổng cục Quản lý đất đai, 2019)

1.3.1.2 Công tác đấu giá tại Australia

Đất đai Australia có hai dạng: Sở hữu tư nhân hoặc dưới dạng thuê và được quyền sử dụng Luật pháp các bang đều chế định các mối quan hệ giữa chủ sử hữu đất và người thuê nhà đất Trong một số trường hợp, luật khống chế mức tiền thuê theo từng loại nhà đất/BĐS và đề ra các quy định bảo vệ quyền lợi của người thuê nhà đất và bảo đảm các quyền của chủ đất Các công tác này do Văn phòng thẩm định giá Australia (AVO) thực hiện

Theo số liệu từ Công ty Bất động sản CoreLogic, trong năm tài chính vừa qua 25,6% tài sản được rao bán qua phương thức đấu giá tại các thành phố lớn như Melbourne, Sydney và Canberra Có khoảng 380.000 ngôi nhà được rao bán trên khắp các thành phố lớn tại Australia trong năm tài chính

2014 - 2015, trong đó có khoảng 84.000 tương đương với 26% được rao bán qua hình thức đấu giá Tỷ lệ doanh số bán đấu giá gia tăng nhanh kể từ năm tài chính 2008 - 2009 Theo Giám đốc nghiên cứu của CoreLogic Tim Lawless sự gia tăng trong tỷ lệ tài sản của dân cư, dẫn đến sự nóng lên của thị trường nhà ở được đấu giá tại các thành phố trung tâm Melbourne và Sydney

Khi nhu cầu thị trường tăng cao và người mua nhà có tính cạnh tranh cao, quy trình đấu giá có khả năng cung cấp mức giá tốt nhất có thể trên một giao dịch bất động sản Và ngược lại, khi thị trường nhà đất yếu kém, đấu giá không phổ biến do thực tế rằng tính cấp bách giữa người mua và môi trường đấu thầu (Thu Giang, 2015)

1.3.1.3 Công tác đấu giá tại Trung quốc

Ở Trung Quốc, "Luật tài sản nhà đất" ra đời năm 1994 và thị trường BĐS thực sự được xác lập từ năm 1988 quy định Nhà nước giao QSDĐ thuộc quyền sở hữu Nhà nước trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về QSDĐ của người SDĐ được gọi là xuất nhượng QSDĐ

Việc xuất nhượng QSDĐ phải phù hợp với quy hoạch SDĐ tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch SDĐ xây dựng hàng năm Xuất nhượng QSDĐ của UBND huyện trở lên để làm nhà ở phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với Chính phủ kế hoạch để UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của Chính phủ Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định của Chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện thực hiện

Việc xuất nhượng QSDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương Đối với đất để xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương

Tiền SDĐ trong trường hợp xuất nhượng QSDĐ bằng thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước Toàn bộ tiền SDĐ đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây

dựng CSHT và mở mang đất đai Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền SDĐ và các biện pháp sử dụng cụ thể

Việc xuất nhượng QSDĐ bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm tư vấn và định giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường BĐS ở Trung Quốc Trung tâm được thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban tổ chức TW, CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý đất đai Quốc gia

Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật và chính sách đất đai, đối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới, nhưng công tác định giá đất, định giá bất động sản gắn với đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều được coi trọng và tổ chức thành một hệ thống công

cụ có những điểm giống nhau để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong cơ chế thị trường bất động sản (Hoàng Văn Cường, 2017)

1.3.2 Tình hình đấu giá QSD đất ở Việt Nam

Theo quy định, tất cả các tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế và các

cá nhân đều được phép tham gia đấu giá QSDĐ Nếu được chọn, tổ chức hay

cá nhân này sẽ được cấp quyết định giao hoặc cho thuê đất (mà không phải lập lại dự án đầu tư), được cấp GCN QSDĐ và có thể xây dựng công trình theo quy hoạch, kiến trúc đã được duyệt Ngược lại, họ có trách nhiệm nộp tiền SDĐ hoặc thuê đất đúng tiến độ quy định trong hồ sơ dự đấu giá và kết quả trúng đấu giá

Hiện nay có 3 hình thức đấu giá QSDĐ đã và đang được áp dụng rộng rãi như sau:

- Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng: Là hình thức mở

công bố công khai từng vòng, liên tục cho đến khi không còn người trả giá cao hơn thì người cuối cùng có mức giá cao nhất sẽ là người trúng giá

Sau khi tổ chức đấu giá vòng đấu thứ nhất, Hội đồng công bố kết thúc vòng đấu và mức giá trả cao nhất của vòng đấu này và tuyên bố vòng đấu tiếp theo, xác định số người tiếp tục tham gia vòng đấu giá, công bố giá sàn của vòng đấu tiếp theo Cuộc đấu giá sẽ kết thúc khi xác định được mức giá trả cao nhất và không còn người tiếp tục tham gia đấu giá

Hình thức này tối thiểu phải được thực hiện qua 3 vòng đấu bắt buộc Nếu sau 3 vòng đấu bắt buộc, đến một vòng đấu bất kỳ mà tất cả người tham gia đấu giá tự nguyện từ chối không tham gia đấu giá thì tổ chức bốc thăm để xác định người trúng đấu giá cho những người có mức bỏ giá cao nhất của vòng đấu trước đó Giá trúng đấu giá là giá trả cao nhất của vòng đấu liền kề trước đó

- Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp một vòng: là mở kết quả công

khai: Nếu đấu giá nhiều thửa đất trong cùng một lô đất để xây dựng nhà ở thì việc xét giao người trúng đấu giá cho từng thửa đất dựa trên nguyên tắc thứ tự người bỏ giá từ cao xuống thấp được chọn vị trí cho đến khi đủ số lượng các thửa đất Nếu một thửa đất có nhiều người bỏ giá bằng nhau thì tổ chức cho những người đó bắt thăm để chọn được người trúng giá

- Đấu giá công khai bằng lời: Hội đồng chỉ được công bố giá sàn vào

lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá Người tham gia đấu giá trả lời giá trực tiếp bằng lời liên tục cho đến khi không còn người trả giá tiếp Người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá Trường hợp tất cả các đối tượng đều trả giá thấp hơn giá sàn thì hội đồng đấu giá quyết định đình chỉ phiên đấu giá, báo cáo cơ quan chức năng có thẩm quyền điều chỉnh giá sàn

Đấu giá QSDĐ thông qua hình thức đấu giá công khai có ưu điểm là: Giúp lựa chọn được chủ thể có nhu cầu SDĐ thực sự và đảm bảo cho QSDĐ được chuyển nhượng đúng với giá trị thực của nó, tránh được tình trạng đầu

cơ đất đai Việc đưa đất đai vào các giao lưu dân sự, kinh tế và chế định chúng bằng pháp luật là một tất yếu khách quan Trong đó việc xác định giá

sàn làm căn cứ đấu giá QSDĐ được xác định trên nguyên tắc sát với giá thực

tế chuyển nhượng QSDĐ, quyền thuê đất tại khu vực của các thửa đất liền kề gần nhất có cùng mục đích sử dụng với thửa đất đấu giá

Các chính sách đấu giá QSDĐ mới được triển khai thực hiện ở một số tỉnh, thành phố trực thuộc TW nhưng đã đạt được những kết quả nhất định, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, người SDĐ và Nhà nước Một số mô hình đấu giá QSDĐ được áp dụng có quy mô vừa và nhỏ với các loại hình, cách thức tổ chức đấu giá khác nhau như thành phố Hà Nội; thành phố Hồ Chí Minh; thành phố Đà Nẵng

1.3.2.1 Đấu giá QSD đất tại Sơn La

Đấu giá QSDĐ là nhiệm vụ trọng tâm, nguồn thu lớn trên địa bàn UBND tỉnh Sơn La, trên cơ sở quy định của Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan UBND tỉnh Sơn La ban hành văn bản quy định

về trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Sơn La

Trên địa bàn tỉnh Sơn La hàng năm UBND tỉnh Sơn La ban hành kế hoạch khai thác quỹ đất, làm cơ sở cho các huyện, thành phố triển khai thực hiện, tổ chức trong đó các huyện đã tập trung cao cho công tác giải phóng mặt bằng, đấu nối cơ sở hạ tầng, kỹ thuật, trình phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cho khu vực đấu giá; xác định giá khởi điểm, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất Tuy nhiên trong giai đoạn từ năm 2018-2023, có năm 2019 diện tích đấu giá quyền sử dụng đất đạt tỷ lệ thấp so với kế hoạch năm 2019 do thị trường bất động sản năm 2019 có chiều hướng lắng xuống, một số khu đất ở các huyện, thành phố đã công khai bán hồ sơ cho người tham gia đấu giá, tuy nhiên người dân lại không có nhu cầu nhiều Kết quả cụ thể như sau: Tổng số khu đất đưa ra đấu giá là 746 khu, với tổng diện tích đưa ra đấu giá là 373,3

ha, thu số tiền sử dụng đất đạt 4.008.824,2 triệu đồng Nguyên nhân khó khăn, vướng mắc là do trong giai đoạn 2021-2022 tình hình dịch bệnh Covid-19 diễn biến phức tạp, làm ảnh hưởng đến việc thu hút đầu tư, công tác tổ chức

đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh; công tác giải phóng mặt bằng còn gặp nhiều khó khăn do người dân không phối hợp; một số tài sản liên quan đến tài sản công, hiện chưa hoàn thành việc sắp xếp lại, xử lý tài sản công theo Nghị định số 167/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017 của Chính Phủ (Đình

Tú, 2022)

1.3.2.2 Đấu giá QSD đất tại Hà Nội

Đấu giá QSDĐ là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy định của pháp Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 66/2003/QĐ-UB ngày 29/5/2003 về việc ban hành Quy trình đấu giá QSDĐ để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, quy trình quy định chi tiết với 4 bước thực hiện và những quy định chặt chẽ tới từng ngày cho việc đấu giá QSDĐ

Năm 2019, Hà Nội đặt chỉ tiêu thu từ đấu giá quyền sử dụng đất là hơn 15.972 tỷ đồng, nhưng kết quả mới đạt khoảng 6.200 tỷ đồng, bằng 39% kế hoạch Sáu tháng đầu năm 2020, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của thành phố chỉ đạt hơn 3.885 tỷ đồng chưa đạt kết hoạch đề ra Có nhiều nguyên nhân, cả chủ quan và khách quan, dẫn đến việc thu từ đấu giá quyền sử dụng đất chưa đạt kế hoạch, trong đó một phần do ảnh hưởng của dịch Covid-19 Tuy nhiên về chủ quan, quy định, thủ tục hoàn thiện hồ sơ dự án đấu giá quyền sử dụng đất còn kéo dài và phức tạp; có thủ tục thay đổi, buộc địa phương phải cập nhật, bổ sung Cùng với đó, công tác giải phóng mặt bằng tại nhiều dự án chưa nhận được sự đồng thuận của người dân Ở một số địa phương, công tác khảo sát chọn địa điểm chưa phù hợp, không bám sát nhu cầu thị trường, cho nên không thu hút tổ chức, cá nhân tham gia Một bài học kinh nghiệm quan trọng được đúc rút từ những địa phương

có kết quả đấu giá quyền sử dụng đất cao là việc chọn vị trí, hoàn thiện hạ tầng, cung cấp thông tin được chuẩn bị kỹ lưỡng; cùng với đó là chọn thời điểm phù hợp, nhanh nhạy, nắm bắt nhu cầu thị trường (Khải Lâm, 2020)

Theo thống kê của Bộ TNMT, năm 2022 Ủy ban nhân dân các quận, huyện, thị xã và Trung tâm Phát triển quỹ đất Hà Nội tổ chức đấu giá quyền

sử dụng đất tại 33 dự án với tổng diện tích khoảng 5,87 ha, số tiền trúng đấu giá khoảng 1.955 tỷ đồng Tổng số tiền thu được từ đấu giá đất 3.106 tỷ đồng, đạt khoảng 25% chỉ tiêu thu ngân sách từ đấu giá quyền sử dụng đất năm

2022, trong đó số thu từ năm 2021 chuyển sang là 1.991 tỷ đồng, thu năm

2022 là 1.115 tỷ đồng Đáng chú ý, đến nay còn 880 tỷ đồng người trúng đấu giá chưa nộp ngân sách (Bộ TNMT, 2022)

1.3.2.3 Đấu giá QSD đất ở thành phố Hồ Chí Minh

Thành phố Hồ Chí Minh cũng là nơi thực hiện công tác đấu giá QSD đất từ rất sớm Năm 2003 nguồn thu từ đất của thành phố Hồ Chí Minh là 700

tỷ đồng, năm 2004 là 1.700 tỷ đồng và năm 2005 là hơn 1.400 tỷ đồng Năm

2014, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã tập trung nghiên cứu soạn thảo, đề xuất UBND thành phố ban hành nhiều văn bản để triển khai Luật Đất đai năm 2013; tổ chức nhiều hội thảo, tập huấn cho cán bộ quản lý các sở ban ngành, 24 quận huyện về các điểm mới của Luật Đất đai 2013 Vì vậy, khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ 1/7/2014, TP.HCM không gặp nhiều trở ngại và từng bước thực thi hiệu quả của Luật vào cuộc sống

Theo Nguyễn Quỳnh (2021), nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất, UBND TP Hồ Chí Minh đã ban hành quy chế phối hợp giữa các sở, ngành, UBND các quận, huyện, TP Thủ Đức, trong đó xác định

rõ trách nhiệm của người đứng đầu nếu làm chậm tiến độ đấu giá đất Theo

Quyết định số 38/QĐ-UBND về quy chế phối hợp hoạt động đấu giá quyền

sử dụng đất để giao đất (có thu tiền sử dụng đất) hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố, UBND TP Hồ Chí Minh đã quy định rõ nhiệm vụ, trách nhiệm của các sở, ngành, UBND TP Thủ Đức, UBND cấp huyện, xã và các

tổ chức, đơn vị liên quan trong việc phối hợp triển khai thực hiện theo quy định của Luật Đất đai, Luật Đấu giá tài sản, Luật Quản lý sử dụng tài sản công và quy định pháp luật có liên quan

Về nguyên tắc phối hợp, mọi hoạt động phối hợp phải tuân thủ nguyên tắc quản lý ngành, lĩnh vực đảm bảo sự nhất quán, đúng tiến độ và đạt hiệu quả cao Các cơ quan, tổ chức, UBND TP Thủ Đức, UBND cấp huyện, xã căn cứ vào chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn theo quy định, chủ động xử lý theo thẩm quyền, phối hợp công tác, trao đổi, cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác, kịp thời nhằm giải quyết công việc hiệu quả, đúng thời gian quy định Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo trình tự, thủ tục quy định của pháp luật hiện hành, đảm bảo tính độc lập, trung thực, công khai, công bằng, khách quan, minh bạch

Trong quá trình phối hợp, các cơ quan chủ động trao đổi, cung cấp thông tin bằng văn bản về những vấn đề có liên quan đến lĩnh vực phối hợp hoặc nhiệm vụ do UBND thành phố giao Trường hợp xử lý hồ sơ không đúng thời hạn quy định làm ảnh hưởng đến tiến độ đấu giá thì lãnh đạo các

Sở, ngành, Chủ tịch UBND TP Thủ Đức, UBND cấp huyện và thủ trưởng các đơn vị phải chịu trách nhiệm trước UBND TP Hồ Chí Minh về chuyên môn, nghiệp vụ được phân công

Đối với việc xác định giá khởi điểm, UBND TP Hồ Chí Minh yêu cầu trong thời gian không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, các Sở: Tài nguyên và Môi trường, Tài chính phải rà soát, hoàn chỉnh hồ sơ, phương

án giá báo cáo, trình Hội đồng thẩm định giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất theo quy định

Nếu có thay đổi chỉ tiêu quy hoạch, quy hoạch chi tiết thì cơ quan Thuế phải xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung sau khi trúng đấu giá và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính Sau khi hoàn tất các nghĩa vụ tài chính, trong thời gian 30 ngày, Văn phòng Đăng ký đất đai làm thủ tục để trình cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người trúng đấu giá

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Địa điểm nghiên cứu

Nghiên cứu được thực hiện trên địa bàn huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La

là huyện miền núi nằm ở vùng Tây Bắc về hướng Đông Nam của tỉnh Sơn La Mộc Châu nằm trên tuyến giao thông huyết mạch của vùng Tây Bắc - Quốc lộ

6, toàn huyện có 15 đơn vị hành chính gồm: 02 thị trấn và 13 xã Trong những năm qua, kinh tế của huyện luôn tăng trưởng ổn định, đạt và vượt mức kế hoạch đề ra

2.2 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.2.1 Đối tượng nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Kết quả thực hiện đấu giá QSD đất 2018-2022 tại huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La

- Đối tượng khảo sát: Cán bộ công chức, viên chức làm việc trong lĩnh

vực nghiên cứu của đề tài tại huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La và người dân tham gia đấu giá QSD đất tại huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La

+ Dự án 2: Khu Trung tâm hành chính mới Tiểu khu 14, thị trấn Mộc Châu, huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La;

+ Dự án 3: Khu dân cư đường nghị định 10, bản Áng, xã Đông Sang, huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La

- Phạm vi thời gian: Giai đoạn từ năm 2018 - 2022

2.3 Nội dung nghiên cứu

2.3.1 Khái quát các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tại huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La

- Điều kiện tự nhiên

- Kinh tế - xã hội

2.3.2 Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Mộc Châu

- Công tác quản lý nhà nước về đất đai

- Hiện trạng sử dụng đất năm 2022

- Biến động đất đai 2018 - 2022

2.3.3 Đánh giá kết quả thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La

- Quy trình đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện Mộc Châu;

- Đánh giá kết quả đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện Mộc Châu từ năm 2018-2022;

2.3.4 Đánh giá công tác đấu giá QSD đất tại các dự án nghiên cứu

2.3.5 Đánh giá của cán bộ và người tham gia đấu giá về công tác đấu giá QSD đất tại huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La

- Đánh giá của cán bộ

- Đánh giá của người dân

2.3.6 Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục khó khăn và nâng cao kết quả công tác đấu giá QSD đất tại huyện Mộc Châu

2.4 Phương pháp nghiên cứu

2.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Trên địa bàn huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La giai đoạn 2018 - 2022 có

31 dự án đấu giá quyền sử dụng đất Nghiên cứu chọn 03 dự án có số thửa và diện tích đấu giá có mức chênh lệch nhiều nhất trên địa bàn huyện Mộc Châu

Cụ thể với 3 địa điểm như sau:

- Dự án 1: Khu đất ở 01 bên tuyến đường từ Quốc lộ 6 đấu nối vào Trường THPT Thảo Nguyên, thị trấn Nông trường Mộc Châu, huyện Mộc

Châu, tổng số lô đấu giá 36 lô, đấu thành công 20 lô Đây là dự án đại diện cho các dự án thuộc nhóm đất ở đô thị (thị trấn Nông trường Mộc Châu, huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La)

- Dự án 2: Khu Trung tâm hành chính mới Tiểu khu 14, thị trấn Mộc Châu, huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La, thực hiện năm 2020, tổng số lô đất đấu giá là 51 lô, đấu thành công 33 lô Đây là dự án đại diện cho các dự án thuộc nhóm đất ở đô thị (thị trấn Mộc Châu, huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La)

- Dự án 3: Khu dân cư đường nghị định 10, bản Áng, xã Đông Sang, huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La, tổng số lô đấu giá 14 lô, đấu thành công 14 lô Đây là dự án đại diện thuộc nhóm các xã (xã Đông sang, huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La)

2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu

2.4.2.1 Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp

Nghiên cứu, thu thập các tài liệu liên quan, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý đất đai có liên quan đến công tác đấu giá đất trên địa bàn huyện Mộc Châu

Thu thập các tài liệu liên quan đến các dự án đấu giá QSD đất, cơ sở pháp lý, tổ chức thực hiện, kết quả đấu giá Thu thập các văn bản có liên quan đến công tác đấu giá QSD đất và các tài liệu có liên quan

Ngoài ra đề tài còn tham khảo tài liệu trên mạng Intrernet, các bái báo khoa học đã được đăng trên các tạp chí chuyên ngành

2.4.2.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

- Phỏng vấn cán bộ: Đề tài thực hiện điều tra phỏng vấn 30 cán bộ, công chức đại diện cho các phòng ban chức năng có liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất Cụ thể: phòng Tài nguyên và Môi trường; phòng Tài chính - kế hoạch, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Mộc Châu

và UBND thị trấn Mộc Châu, UBND thị trấn Nông trường Mộc Châu và UBND xã Đông Sang nơi có các dự án được chọn

- Phỏng vấn người dân: Nghiên cứu thực hiện điều tra toàn bộ người tham gia và trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu Cụ thể:

Dự án 1 phỏng vấn 20 người trúng đấu giá, dự án 2 phỏng vấn 33 người trúng đấu giá; dự án 3 phỏng vấn 14 người trúng đấu giá Tổng số người tham gia phỏng vấn là 67 người

Các đối tượng được phỏng vấn bằng phiếu điều tra chuẩn bị trước với nội dung phiếu điều tra tập trung làm rõ ý kiến đánh giá của những người trúng đấu giá QSDĐ tại các dự án lựa chọn Từ đó phân tích các sự hài lòng của người dân đối với công tác đấu quyền sử dụng đất tại địa phương Làm cơ

sở đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Mộc Châu

2.4.3 Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu

- Phương pháp tổng hợp số liệu: Sau khi thu thập số liệu từ các dự

án trên địa bàn huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La sẽ được tổng hợp, thống kê

và phân tích trong phần mềm Word, Excel Kết quả được thể hiện bằng các bảng biểu, sơ đồ để có thể thấy được kết quả công tác đấu giá QSD đất tại địa phương

- Phương pháp so sánh: Tiến hành so sánh kết quả đấu giá QSD đất qua các năm, so sánh kết quả của từng dự án để thấy được thuận lợi và khó khăn của từng dự án

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế -xã hội tại huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Mộc Châu là huyện miền núi nằm ở vùng Tây Bắc về hướng Đông Nam của tỉnh Sơn La, có diện tích tự nhiên 107.209,47 ha Mộc Châu nằm trên tuyến giao thông huyết mạch của vùng Tây Bắc - Quốc lộ 6, trung tâm huyện cách thành phố Sơn La khoảng 115 km về phía Đông Nam, cách thủ đô

Hà Nội 195 km về phía Tây Bắc, có đường biên giới Việt Nam - Lào dài khoảng 39,876 km Toàn huyện có 15 đơn vị hành chính gồm: 02 thị trấn (thị trấn Mộc Châu và thị trấn Nông trường Mộc Châu) và 13 xã (UBND huyện Mộc Châu, 2021)

- Phía Đông và Đông Nam giáp huyện Vân Hồ

- Phía Tây và Tây Bắc giáp huyện Yên Châu - tỉnh Sơn La

- Phía Bắc giáp huyện Phù Yên, huyện Bắc Yên

- Phía Nam và Tây Nam giáp nước CHDCND Lào

3.1.1.2 Địa hình địa mạo

Là huyện mang đặc trưng của một huyện cao nguyên Tây Bắc, địa hình có nhiều núi và nhiều thung lũng rộng, độ cao trung bình của huyện khoảng 1.050m so với mặt nước biển, có cao nguyên rộng lớn và tương đối bằng phẳng

Địa hình Mộc Châu nhìn chung phức tạp Địa hình nghiêng theo hướng Tây Nam - Đông Bắc tạo hướng chảy chính cho sông, suối trong vùng và bị chia cắt hình thành 3 tiểu vùng khác nhau: Cao nguyên Mộc Châu;

Hình 3.1 Sơ đồ vị trí của huyện Mộc Châu

tế du lịch với loại hình du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng hoặc các loại hình du lịch

có vận động như leo núi, thể thao, đi bộ, đi xe đạp

Ngoài ra ảnh hưởng đặc trưng của Mộc Châu là có gió mùa Tây Nam (gió Lào) xuất hiện chủ yếu vào khoảng từ tháng 3 đến tháng 5 hàng năm gây

ra thời tiết khô - nóng và hạn hán, làm ảnh hưởng đến sản xuất và đời sống sinh hoạt của nhân dân trên địa bàn Nhiệt độ không khí trung bình khoảng 18,50C (Cao nhất: 27,60C; thấp nhất: - 0,20C)

3.1.1.4 Thuỷ văn

Huyện Mộc Châu có hệ thống sông, suối phong phú song phân bố không đều Ngoài sông Đà chảy qua còn có các suối chính như: Suối Sập, suối Giăng, và các suối nhỏ, khe nước Đa số các con suối trên địa bàn huyện đều ngắn và dốc

Tuy nhiên, độ che phủ của thảm thực vật thấp nên lưu lượng nước thiếu ổn định, khả năng giữ nước rất hạn chế thường gây lũ quét và xói mòn mạnh Mùa khô nhiều suối bị kiệt nước, thậm chí không còn nước gây ảnh hưởng đến sản xuất và sinh hoạt của nhân dân

3.1.1.5 Các nguồn tài nguyên

từ trung bình đến khá, ít chua, nghèo bazơ trao đổi và các chất dễ tiêu

Đặc biệt trên địa bàn các xã, thị trấn thuộc vùng cao nguyên Mộc Châu như: Phiêng Luông, Thị trấn Nông Trường Mộc Châu; Tân Lập, có một số loại đất tốt như: Đất Feralit mùn đỏ vàng trên đá sét, đất Feralit mùn vàng đỏ trên đá vôi, rất phù hợp cho việc trồng các loại cây đặc sản như: Chè, cây

ăn quả các loại (đào, mận, mơ ), rau quả ôn đới, hoa, cỏ chăn nuôi, thuận

lợi để hình thành vùng sản xuất hàng hóa quy mô lớn với cơ cấu đa dạng và chăn nuôi đại gia súc (UBND huyện Mộc Châu, 2021)