Đánh giá kết quả thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La .... Đánh giá kết quả thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La .... Kế
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP NGUYỄN THỊ KIM OANH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN MỘC CHÂU, TỈNH SƠN LA GIAI ĐOẠN 2018 - 2022 CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 8850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS PHẠM THANH QUẾ Hà Nội, 2023 Hà Nội - 2020 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ công trình nghiên cứu nào đã công bố, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học Hà Nội, ngày 20 tháng 11 năm 2023 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Kim Oanh ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài luận văn thạc sĩ một cách hoàn chỉnh, bên cạnh sự nỗ lực cố gắng của bản thân còn có sự hướng dẫn nhiệt tình của quý thầy cô, cũng như sự động viên ủng hộ của gia đình và bạn bè trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện luận văn thạc sĩ Xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn đến cô giáo TS Phạm Thanh Quế người đã hết lòng giúp đỡ và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tôi hoàn thành luận văn này Xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn đến Ban Giám hiệu, phòng Đào tạo sau đại học, Bộ môn Quy hoạch & Quản lý đất đai, Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông nghiệp - Trường Đại học Lâm nghiệp đã tận tình truyền đạt những kiến thức quý báu cũng như tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất cho tôi trong suốt quá trình học tập nghiên cứu và cho đến khi thực hiện đề tài luận văn Xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn đến UBND huyện Mộc Châu, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Mộc Châu cùng các cơ quan, đơn vị liên quan đã không ngừng hỗ trợ và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tôi trong suốt thời gian nghiên cứu và thực hiện luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn đến gia đình, các anh chị và các bạn đồng nghiệp đã hỗ trợ cho tôi rất nhiều trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài luận văn thạc sĩ một cách hoàn chỉnh Mặc dù bản thân đã có nhiều cố gắng, song do thời gian có hạn, kinh nghiệm còn hạn chế nên đề tài không tránh khỏi những thiếu sót nhất định Vì vậy, em rất mong nhận được sự góp ý của các thầy cô và đồng nghiệp để luận văn được hoàn thiện hơn Xin chân thành cảm ơn! Hà nội, ngày 20 tháng 11 năm 2023 Sinh viên thực hiện Nguyễn Thị Kim Oanh iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC .iii DANH MỤC CÁC BẢNG v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 Chương 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4 1.1 Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất 4 1.1.1 Một số khái niệm có liên quan 4 1.1.2 Tổng quan về thị trường bất động sản 6 1.1.3 Định giá đất 8 1.1.4 Đấu giá QSD đất 12 1.2 Cơ sở pháp lý của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 15 1.3 Cơ sở thực tiễn của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 16 1.3.1 Công tác đấu giá đất một số nước trên thế giới 16 1.3.2 Tình hình đấu giá QSD đất ở Việt Nam 19 Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25 2.1 Địa điểm nghiên cứu 25 2.2 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 25 2.2.1 Đối tượng nghiên cứu 25 2.2.2 Phạm vi nghiên cứu 25 2.3 Nội dung nghiên cứu 26 2.3.1 Khái quát các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tại huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La 26 2.3.2 Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Mộc Châu 26 iv 2.3.3 Đánh giá kết quả thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La 26 2.3.4 Đánh giá công tác đấu giá QSD đất tại các dự án nghiên cứu 26 2.3.5 Đánh giá của cán bộ và người tham gia đấu giá về công tác đấu giá QSD đất tại huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La 26 2.3.6 Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục khó khăn và nâng cao kết quả công tác đấu giá QSD đất tại huyện Mộc Châu 26 2.4 Phương pháp nghiên cứu 26 2.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 26 2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu 27 2.4.3 Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu 28 Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 29 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế -xã hội tại huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La 29 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 29 3.1.2 Điều kiện kinh tế, xã hội 34 3.2 Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Mộc Châu .43 3.2.1 Tình hình thực hiện một số nội dung quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện 43 3.3 Đánh giá kết quả thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La 48 3.3.1 Quy trình đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện Mộc Châu 48 3.3.2 Kết quả đấu giá QSD đất trên địa bàn giai đoạn 2018-2022 54 3.4 Đánh giá công tác đấu giá QSD đất tại các dự án nghiên cứu 60 3.4.1 Dự án khu đất 1 bên tuyến đường từ Quốc lộ 6 đấu nối vào Trường THPT Thảo nguyên, tiểu khu 70, thị trấn Nông trường Mộc Châu 60 3.4.2 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu trung tâm hành chính mới huyện Mộc Châu 68 v 3.4.3 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu đất dân cư Đường Nghị định 10, bản Áng 3, xã Đông Sang, huyện Mộc Châu 75 3.5 Đánh giá của cán bộ và người tham gia đấu giá về công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện Mộc Châu 79 3.5.1 Đánh giá của cán bộ về công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện Mộc Châu 79 3.5.2 Đánh giá của người dân về công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện Mộc Châu 82 3.6 Đánh giá chung về công tác đấu giá QSD đất tại huyện Mộc Châu 85 3.6.1 Kết quả đạt được 85 3.6.2 Một số tồn tại, hạn chế cần khắc phục 86 3.7 Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá QSD đất tại huyện Mộc Châu 89 3.7.1 Giải pháp khắc phục hạn chế về công tác tổ chức 89 3.7.2 Giải pháp khắc phục hạn chế đối với người tham gia đấu giá 91 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 92 TÀI LIỆU THAM KHẢO 93 PHỤ LỤC vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Kí hiệu Giải thích BĐS Bất động sản GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSD Quyền sử dụng TW Trung ương UBND Ủy ban nhân dân QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất CSHT Cơ sở hạ tầng TNMT Tài nguyên Môi trường TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh TP Thành phố GCN Giấy chứng nhận CHDCND Cộng hoà dân chủ nhân dân THPT Trung học phổ thông vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Giá trị sản xuất qua các năm huyện Mộc Châu 35 Bảng 3.2: Kết quả sản xuất thương mại- dịch vụ huyện Mộc Châu 38 Bảng 3.3 Tổng hợp kết quả đấu giá QSD đất của huyện Mộc Châu 55 giai đoạn 2018 - 2022 55 Bảng 3.4 Tổng hợp kết quả đấu giá dự án Khu đất ở 1 bên tuyến đường từ Quốc lộ 6 đầu nối vào Trường THPT Thảo nguyên, thị trấn Nông trường Mộc Châu, huyện Mộc Châu 67 Bảng 3.5 Tổng hợp kết quả đấu giá dự án Khu đất trung tâm hành chính mới tiểu khu 14, thị trấn Mộc Châu 72 Bảng 3.6 Bảng tổng hợp kết quả đấu giá QSD đất tại Khu đất dân cư 78 Đường Nghị định 10, bản Áng 3, xã Đông Sang, huyện Mộc Châu 78 Bảng 3.7 Kết quả đánh giá của cán bộ về các quy định có liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mộc Châu 80 Bảng 3.8 Tổng hợp đánh giá về tính minh bạch thông tin liên quan đến đấu giá QSD đất tại điểm nghiên cứu 82 Bảng 3.9 Tổng hợp kết quả đánh giá của người dân về giá khởi điểm 83 Bảng 3.10 Tổng hợp kết quả đánh giá sự hợp lý của khoản tiền đặt trước và phí đăng ký phải nộp khi tham gia đấu giá 84 Bảng 3.11 Tổng hợp kết quả đánh giá của người dân về việc thực hiện quy chế đấu giá và mức chênh lệch đấu giá 84 Bảng 3.12 Tổng hợp kết quả đánh của người dân giá sau khi đấu giá QSD đất thành công 85 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1 Sơ đồ vị trí của huyện Mộc Châu 30 Hình 3.2 Sơ đồ dự án Khu đất ở 01 bên tuyến đường từ Quốc lộ 6 đấu nối vào Trường THPT Thảo Nguyên, thị trấn Nông trường Mộc Châu, huyện Mộc Châu 61 Hình 3.3 Sơ đồ vị trí dự án đấu giá quyền sử dụng đất Trung tâm hành chính mới huyện Mộc Châu 69 Hình 3.4 Sơ đồ dự án đấu giá QSD đất tại Khu đất dân cư Đường Nghị định 10, bản Áng 3, xã Đông Sang, huyện Mộc Châu 76 1 MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết của đề tài Mộc Châu là huyện miền núi nằm ở vùng Tây Bắc về hướng Đông Nam của tỉnh Sơn La, có diện tích tự nhiên 107.169,90 ha Mộc Châu nằm trên tuyến giao thông huyết mạch của vùng Tây Bắc - Quốc lộ 6, trung tâm huyện cách thành phố Sơn La khoảng 115 km về phía Đông Nam, cách thủ đô Hà Nội 195 km về phía Tây Bắc, có đường biên giới Việt Nam - Lào dài khoảng 39,876 km Toàn huyện có 15 đơn vị hành chính gồm: 02 thị trấn và 13 xã (UBND huyện Mộc Châu, 2020a) Đi cùng với sự phát triển công nghiệp hóa, hiện đại hóa của đất nước Tỉnh Sơn La nói chung và huyện Mộc Châu nói riêng cũng đang có những bước phát triển mạnh mẽ Với mục tiêu trở thành thị xã Mộc Châu vào năm 2025 Mộc Châu đã, đang phát triển mạnh mẽ về tất cả mọi mặt, về kinh tế - chính trị và dịch vụ Kinh tế phát triển cùng với dân số tăng nhanh, diện tích rộng, địa hình tương đối phức tạp Trong những năm qua, đặc biệt trong giai đoạn từ năm 2014 khi huyện Mộc Châu được Thủ tướng Chính ban hành Quyết định số 2050/QĐ-TTg ngày 12/11/2014 về việc phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển khu du lịch quốc gia huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 tình hình kinh tế - xã hội của huyện Mộc Châu có bước phát triển mạnh, nhất là quá trình đô thị hóa diễn nhanh đã làm tăng nhu cầu sử dụng đất ở, đất thương mại dịch vụ (UBND huyện Mộc Châu, 2021) Công tác khai thác tạo quỹ đất và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ở tạo nguồn thu lớn cho ngân sách huyện, là nguồn lực quan trọng cùng với ngân sách của tỉnh và trung ương đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, văn hóa góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội, đảm bảo quốc phòng, an ninh của huyện Luật Đất đai năm 2013 đã có những quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất nhằm minh bạch hóa hoạt động giao đất, cho thuê đất của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền và bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp