Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http //lrc tnu edu vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN THỊ THU TRANG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀ[.]
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN THỊ THU TRANG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ YÊN BÁI TỈNH YÊN BÁI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN – 2019 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN THỊ THU TRANG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ YÊN BÁI TỈNH YÊN BÁI Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN NGỌC NÔNG THÁI NGUYÊN - 2019 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin can đoan đề tài nghiên cứu riêng tôi, số liệu kết sử dụng để nghiên cứu viết luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị nào, trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc rõ ràng Tác giả luận văn Trần Thị Thu Trang Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực tập nghiên cứu đề tài, nhận giúp đỡ, ý kiến đóng góp, bảo quý báu Thầy, cô Khoa Quản lý Tài nguyên Phịng đào tạo, trường Đại học Nơng Lâm Thái Ngun Để có kết nghiên cứu này, ngồi cố gắng nỗ lực thân, có nhận hướng dẫn chu đáo, tận tình thầy giáo PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông, người hướng dẫn trực tiếp suốt thời gian nghiên cứu đề tài viết luận văn Tôi nhận giúp đỡ, tạo điều kiện Phòng Tài nguyên Môi trường thành phố Yên Bái anh, chị em, bạn bè đồng nghiệp, động viên, tạo điều kiện vật chất, tinh thần gia đình người thân Tơi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn Trần Thị Thu Trang Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC BẢNG vii ĐẶT VẤN ĐỀ 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài 3.1 Ý nghĩa khoa học 3.2 Ý nghĩa thực tiễn CHƯƠNG I TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận đề tài 1.1.1 Khái niệm đất đai quyền sử dụng đất 1.1.2 Giá đất sở khoa học xác định giá đất .5 1.1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất 1.2 Cơ sở pháp lý đề tài .13 1.3 Cơ sở thực tiễn đề tài .16 1.3.1 Đấu giá đất số nước giới 16 1.3.2 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất số thành phố lớn Việt Nam 20 1.3.3 Tổng quan kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Yên Bái 22 CHƯƠNG II ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 30 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 30 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 30 2.2 Nội dung nghiên cứu 30 Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iv 2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tình hình quản lý, sử dụng đất địa bàn thành phố Yên Bái 30 2.2.2 Đánh giá kết đấu giá QSD đất quỹ đất nghiên cứu thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái .31 2.2.3 Đánh giá công tác ĐG QSD đất thông qua khảo sát cán người dân .31 2.2.4 Đánh giá hiệu hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Yên Bái .31 2.2.5 Đề xuất số giải pháp để nâng cao hiệu công tác đấu giá đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Yên Bái 31 2.3 Phương pháp nghiên cứu 31 2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu .31 2.3.2 Phương pháp phân tích tổng hợp, xử lý số liệu 32 2.3.3 Phương pháp chuyên gia 32 CHƯƠNG III KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 33 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tình hình quản lý, sử dụng đất thành phố Yên Bái .33 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 33 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 36 3.1.3 Tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn thành phố Yên Bái .41 3.2 Đánh giá kết đấu giá quyền sử dụng đất quỹ đất nghiên cứu thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái 45 3.2.1 Tóm tắt quỹ đất nghiên cứu 45 3.2.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Yên Bái 46 3.2.3 Thực trạng kết đấu giá quyền sử dụng đất quỹ đất đấu giá địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái 50 3.3 Đánh giá công tác đấu giá QSD đất thong qua khảo sát cán người dân 65 3.3.1 Đối với cán 65 3.3.2 Đối với người dân tham gia đấu giá 66 3.4 Đánh giá hiệu hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Yên Bái .68 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn v 3.4.1 Hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Yên Bái .68 3.4.2 Hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Yên Bái 72 3.5 Đề xuất số giải pháp để nâng cao hiệu công tác đấu giá đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Yên Bái 72 3.5.1 Giải pháp sách Nhà nước 72 3.5.2 Giải pháp kỹ thuật 73 3.5.3 Giải pháp chế tài 74 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 75 Kết luận 75 Kiến nghị 76 TÀI LIỆU THAM KHẢO Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT T Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ BĐS Bất động sản CP Chính Phủ NĐ Nghị định QĐ Quyết định QH Quy hoạch QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân VPĐK Văn phòng đăng ký T Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng phân bố dân cư, lao động năm 2018 .38 Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 .42 Bảng 3.3: Tình hình biến động đất đai thành phố Yên Bái giai đoạn 2012 - 2018 44 Bảng 3.4: Khái quát đặc điểm dự án 45 Bảng 3.5: Kết đấu giá quyền sử dụng đất thương mại, dịch vụ Tổ 36, phường Đồng Tâm, thành phố Yên Bái 52 Bảng 3.6 Danh sách tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất thương mại dịch vụ Tổ 36, phường Đồng Tâm, thành phố Yên Bái .53 Bảng 3.7: Kết đấu giá quyền sử dụng đất đô thị thuộc Tổ 12a, 36a phường Yên Thịnh, thành phố Yên Bái 55 Bảng 3.8: Danh sách hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất đô thị thuộc Tổ 12a, 36a phường Yên Thịnh, thành phố Yên Bái .56 Bảng 3.9: Kết đấu giá quyền sử dụng đất đô thị thuộc Tổ dân phố Nam Thọ, phường Nam Cường, thành phố Yên Bái 59 Bảng 3.10: Danh sách hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất đô thị thuộc Tổ dân phố Nam Thọ, phường Nam Cường, thành phố Yên Bái .60 Bảng 3.11: Kết đấu giá quyền sử dụng đất đô thị thuộc Tổ 21, phường Nguyễn Phúc, thành phố Yên Bái 63 Bảng 3.12: Danh sách hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất thuộc Tổ 21, phường Nguyễn Phúc, thành phố Yên Bái .64 Bảng 3.13: Sự hiểu biết cán tổ chức đấu giá đấu giá QSD đất 65 Bảng 3.14: Sự hiểu biết người tham gia đấu giá QSD đất 66 Bảng 3.15: Chênh lệch giá đất giá quy định giá trúng đấu giá 69 Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ĐẶT VẤN ĐỀ Tính cấp thiết đề tài Hiến pháp năm 2013 khẳng định: “Đất đai tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, quản lý theo pháp luật” (khoản Điều 54) Theo đó, đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên, loại tài sản - hàng hóa đặc biệt không người tạo ra, tư liệu sản xuất, nguồn vốn quý giá quốc gia người sử dụng đất Thực tế chứng minh rằng, nguồn tài nguyên đất mang lại lợi ích to lớn cho Nhà nước, người sử dụng, doanh nghiệp cho tồn xã hội Trong đó, quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất có vai trị vơ quan trọng cho ổn định, phát triển bền vững thịnh vượng kinh tế quốc dân Trong năm qua, hạn chế công tác quản lý nhà nước đất đai, hoạt động giao đất, cho thuê đất hầu hết địa phương diễn có lúc vượt tầm kiểm sốt quan nhà nước gây thất thoát quỹ đất, ảnh hưởng tác động xấu đến trình phát triển kinh tế - xã hội Giá đất Nhà nước quy định để tính tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất thấp nhiều so với giá thực tế thị trường, tạo chênh lệch hai loại giá Đây nguyên nhân làm thất thoát nguồn thu lớn cho ngân sách Để khắc phục tình trạng trên, Nhà nước chủ trương thực giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất quy định Luật Đất đai năm 2003 tiếp tục quy định Luật Đất đai năm 2013, việc bán đấu giá quyền sử dụng đất so với trước nhân rộng phạm vi nước tạo hướng phù hợp với chế thị trường cho công tác giao đất, cho thuê đất, bước khắc phục hạn chế việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhiều năm qua Qua thực tế triển khai sở nguyên tắc cạnh tranh lành mạnh người tham gia đấu giá, người trả giá cao người nhận quyền sử dụng đất Việc thực đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh, thành phố nước tạo nguồn thu lớn cho ngân sách; tạo vốn để đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống sở hạ tầng hệ thống đường giao thơng, trường học, bệnh Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn viện… thay hệ thống sở hạ tầng cũ kỹ, lạc hậu, yếu hầu hết địa phương Thấy lợi ích từ việc đấu giá quyền sử dụng đất, năm gần đây, đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng tỉnh thành nước, trở thành hướng cho thị trường bất động sản, góp phần rút ngắn khoảng cách giá đất quy định so với giá thị trường, làm sở cho Nhà nước điều chỉnh khung giá đất hành sát với giá thị trường Thành phố Yên Bái địa phương nước áp dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất giao đất, cho thuê đất Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Yên Bái năm qua đem lại số lợi ích phục vụ cho trình phát triển kinh tế - xã hội quản lý nhà nước đất đai địa bàn thành phố Để thấy rõ hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất mang lại, đồng thời tìm giải pháp đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái” Mục tiêu đề tài Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội tình hình quản lý, sử dụng đất đai thành phố Yên Bái Đánh giá kết đấu giá quyền sử dụng đất số quỹ đất đấu giá địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái Đánh giá hiệu hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Yên Bái Đề xuất số giải pháp để nâng cao hiệu công tác đấu giá đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Yên Bái Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài 3.1 Ý nghĩa khoa học Đề tài góp phần cung cấp sở cho việc đề xuất quy trình tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý hơn, giúp quy trình đấu giá ngày hoàn thiện đem lại hiệu cao nhất; Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn Góp phần bổ sung hồn thiện sách liên quan đến tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất 3.2 Ý nghĩa thực tiễn Kết đề tài góp phần phát huy ưu điểm khắc phục mặt cịn hạn chế để cơng tác đấu giá, đề xuất giải pháp ngày hoàn thiện đem lại hiệu cao cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Yên Bái Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn CHƯƠNG I TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận đề tài 1.1.1 Khái niệm đất đai quyền sử dụng đất 1.1.1.1 Đất đai Đất đai loại tài nguyên tự nhiên, loại tài nguyên sản xuất, bao gồm lục địa mặt nước bề mặt trái đất Theo quan điểm kinh tế học, đất đai không bao gồm mặt đất bao gồm tài nguyên lịng đất tất thứ sinh sơi mặt đất lịng đất khơng lao động người làm ra, tức bao gồm nước mặt đất nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật động vật Với nghĩa chung nhất, lớp bề mặt trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy bãi đá…Với nghĩa hẹp, đất đai biểu khối lượng tính chất quyền lợi hoặc tài sản mà người chiếm đất Nó bao gồm lợi ích đất mặt pháp lý quyền theo tập quán không thành văn (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2008) Đất đai cố định mặt vị trí, có giới hạn không gian vô hạn thời gian sử dụng Đất đai có khả sinh lợi trình sử dụng, biết sử dụng hợp lý giá trị đất khơng mà có xu hướng tăng lên Vì đất đai loại tài sản hàng hóa đặc biệt nên địi hỏi cần phải định giá Đất đai tham gia nhiều vào q trình sản xuất khơng chuyển dần giá trị vào giá thành sản phẩm, khơng hao mịn, tham gia nhiều vào q trình sản xuất giá đất tăng lên Việc đầu tư xã hội để làm tăng giá trị đất đai phần lớn đầu tư trực tiếp cho tài sản khác như: sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội…; chi phí đầu tư làm tăng giá trị đất đai trừu tượng, khó xác định thiếu sở xác định mức chi phí cụ thể làm ảnh hưởng đến giá đất (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006) 1.1.1.2 Quyền sử dụng đất Theo Luật đất đai 2013 định nghĩa đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân Nhà nước làm chủ sở hữu Nhà nước theo trao quyền sử dụng đất cho người dân thơng qua hình thức giao đất, cho th đất Luật cơng nhận quyền Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn sử dụng đất người sử dụng đất ổn định quy định quyền nghĩa vụ chung người sử dụng đất Song song đó, luật đưa khái niệm giá quyền sử dụng đất số tiền tính đơn vị diện tích đất Nhà nước quy định hoặc hình thành giao dịch quyền sử dụng đất Còn giá trị quyền sử dụng đất giá trị tính tiền quyền sử dụng đất đơn vị diện tích xác định thời gian sử dụng định Người sử dụng đất sở hữu phần giá trị quyền sử dụng đất, phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất phần diện tích giao tương ứng với nghĩa vụ thực với Nhà nước 1.1.1.3 Một số khái niệm khác - Đấu giá: Là bán hình thức người mua trả giá người trả giá cao mua - Đấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, nhận làm hoặc nhận bán với giá rẻ giao cho làm hoặc bán hàng - Định giá: Là ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định, thời điểm xác định - Định giá đất: Được hiểu ước tính giá trị quyền sử dụng đất hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng xác định, thời điểm xác định - Giá cả: Là biểu thị tiền giá trị tài sản, số tiền thoả thuận người mua người bán thời điểm xác định Giá lớn hoặc nhỏ giá trị thị trường tài sản (Nghị định 188/2004/NĐ-CP, 2004) 1.1.2 Giá đất sở khoa học xác định giá đất 1.1.2.1 Khái niệm giá đất đặc điểm giá đất Luật Đất đai 2013 quy định: Giá quyền sử dụng đất (sau gọi giá đất) số tiền tính đơn vị diện tích đất Nhà nước quy định hoặc hình thành giao dịch QSDĐ Giá đất hình thành trường hợp sau: - Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất - Do người sử dụng đất thỏa thuận giá đất với người có liên quan thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn góp vốn quyền sử dụng đất Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường Nhà nước người đại diện chủ sở hữu quy định giá đất, sử dụng giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý người sử dụng đất tiếp cận với chế thị trường đồng thời để đánh giá công phân phối đất đai Như vậy, giá đất Nhà nước quy định nhằm để giải mối quan hệ kinh tế đất Nhà nước – chủ sở hữu đất người sử dụng đất – người Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất Không áp dụng giá cho giao dịch dân chuyển quyền sử dụng đất, chấp, bảo lãnh… chủ sử dụng đất Ngược lại, giá thị trường giá hình thành trình thực chuyển quyền sử dụng đất, chấp, góp vốn tài sản đất chủ sử dụng đất Hai loại giá có mặt việc xử lý quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) Nhà nước với người sử dụng đất người sử dụng đất với Do đó, để tạo công việc xử lý mối quan hệ đất đai nói cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.2.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất Theo thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất bao gồm: - Phương pháp so sánh trực tiếp Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích mức giá đất thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố vị trí) để so sánh, xác định giá đất, loại đất cần định giá - Phương pháp thu nhập Là phương pháp xác định mức giá tính thương số mức thu nhập tuý thu hàng năm đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn/1 năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao địa bàn Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn - Phương pháp chiết trừ Là phương pháp xác định giá đất đất có tài sản gắn liền với đất cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất giá trị tài sản gắn liền với đất) - Phương pháp thặng dư Là phương pháp xác định giá đất đất trống có tiềm phát triển theo quy hoạch hoặc phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo phát triển khỏi tổng giá trị phát triển giả định bất động sản - Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Căn vào thông tin thu thập được, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất quy định Khoản Điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp Trường hợp cần thiết áp dụng kết hợp phương pháp định giá đất quy định Khoản 1, 2, Điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để kiểm tra, so sánh, đối chiếu định giá đất 1.1.2.3 Các yếu tố xác định giá đất đấu giá quyền sử dụng đất Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích hai phía Nhà nước người tham gia đấu giá, giá đất tính phải dựa vào giá thị trường khả sinh lợi đất Đất đai dùng vào mục đích khác khả sinh lợi đất Đất đai dùng vào mục đích khác khả sinh lợi khác nhau, khả sinh lợi phụ thuộc vào thuận lợi mảnh đất bao gồm yếu tố sau: (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006) - Vị trí khu đất: Vị trí nhân tố quan trọng việc xác định giá đất, ví dụ loại đường phố loại thị giá đất vị trí mặt tiền có giá cao vị trí ngõ hẻm Mặt khác, vị trí khu trung tâm văn hố, kinh tế - xã hội, thương mại có giá cao hơncác vị trí xa trung tâm (cùng mặt tiền) hoặc mặt đường phố, vị trí gần khu sản xuất có khí độc hại giá đất thấp vị trí tương tự đặt xa trung tâm Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn - Yếu tố ảnh hưởng khả đầu tư CSHT Một khu đất cho dù có nhiều yếu tố thuận lợi chưa đầu tư xây dựng CSHT, khu đất có hạn chế định việc xác định giá đất Ngược lại, khu vực đầu tư CSHT hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp nước đồng bộ, dịch vụ thơng tin liên lạc đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất quy mô lớn làm tăng giá trị đất tác động trực tiếp đến giá đất - Điều kiện kinh tế - xã hội công trình dịch vụ Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phịng, cửa hàng dịch vụ hoặc mơi trường sinh sống điều kiện có sức thu hút dân cư đến ở, yếu tố làm cho giá đất thực tế khu vực tăng lên Nếu nơi khu cơng nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu cơng nghiệp, khu chế xuất có hạn chế khả phát triển nhà khu vực xung quanh, dân cư đến dẫn đến giá đất giảm - Yếu tố khả sử dụng theo mục đích yêu cầu khác Một lô đất dùng để sử dụng cho mục đích khác giá đất chịu ảnh hưởng theo mục đích đất đai tài sản không giống tài sản thơng thường, tính khơng đồng nhất, cố định vị trí, có hạn khơng gian vô hạn thời gian sử dụng Đất có hạn số lượng cung cấp lại cho chức sử dụng xác định nhà có nghĩa đầu tư khơng hồn tồn bất biến (Thông tư số 48/2012/TT-BTC, 2012; Nghị định 188/2004/NĐCP, 2004) 1.1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.3.1 Khái niệm công tác đấu giá quyền sử dụng đất Đấu giá chế thị trường vật hữu hình hay vơ hình, hay tập hợp sản phẩm hay dịch vụ (gọi chung vật đấu giá) trao đổi, mua bán sở giá chào người tham gia đấu giá hay người trả giá, thành viên tham gia thị trường Đấu giá cung cấp hệ quy tắc điều chỉnh qua định mua hay bán cho người trả giá thích hợp Đấu giá tổ chức vào thời điểm xác định với số người tham gia hạn chế (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005) Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 1.1.3.2 Vai trị cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất Thứ nhất, đấu giá cơng khai góp phần giải vấn đề khiếu kiện bồi thường giải phóng mặt Bên cạnh yếu tố khác giá đất bồi thường chưa hợp lý, biện pháp hỗ trợ chưa đồng dẫn đến nhiều vụ việc khiếu nại bồi thường xuất phát từ việc người bị thu hồi đất cho Nhà nước thu hồi đất giao cho chủ đầu tư thực dự án, giá bồi thường thấp (do chủ yếu đất thu hồi đất nông nghiệp) chủ đầu tư bán lại với giá cao (đặc biệt đất xây dựng khu đô thị, khu thương mại, dịch vụ, đất thời điểm thị trường bất động sản phát triển nóng dù nhà đầu tư giao đất, cho thuê đất phải thực nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định) Hơn nữa, có trường hợp làm thủ tục thu hồi đất, nhà đầu tư lại trực tiếp thương lượng với người bị thu hồi đất hoặc nhà đầu tư số trường hợp thực bán, rao bán đất thuộc dự án từ dự án giấy vơ hình chung tạo mối quan hệ trực tiếp người bị thu hồi đất nhà đầu tư Nhiều vấn đề phát sinh từ mối quan hệ trực tiếp khó dung hịa, đặc biệt vấn đề lợi ích bên, xử lý vấn đề tổng thể Có dự án, chủ đầu tư chấp nhận bỏ thêm tiền phương án duyệt để trả cho người bị thu hồi đất, thường trường hợp chây ỳ để sớm hồn thành việc giải phóng mặt Phương pháp giải vấn đề cho dự án làm phá vỡ mặt chung, người bị thu hồi đất có so bì dẫn tới khiếu kiện Việc đấu giá quyền sử dụng đất tách chủ thể bị thu hồi đất chủ thể sử dụng đất sau thu hồi, chủ thể có nhu cầu sử dụng đất lại phải tham gia đấu giá công khai quan chức năng, khơng liên quan đến người có đất bị thu hồi, chênh lệch giá đất thu vào ngân sách Nhà nước Điều làm hạn chế đáng kể tình trạng khiếu kiện bồi thường, hỗ trợ tái định cư Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất tạo mặt giá thị trường cơng khai, minh bạch Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường mảnh đất, đất cách tốt thông qua đấu giá Các doanh nghiệp thẩm định giá, quan Nhà nước thực việc xác định giá, thẩm định giá, định giá đất, coi đáng tin cậy giá đất thông qua đấu giá Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 10 Cịn người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan dễ dàng chấp nhận Khi hình thức đấu giá áp dụng cách rộng rãi tạo mặt giá thị trường, góp phần giải toán xác định giá đất sát với giá thị trường vốn vấn đề xúc Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất hạn chế tình trạng “xin – cho” giao đất, cho thuê đất Theo đánh giá nhiều chuyên gia việc giao đất, cho thuê đất có tình trạng “tù mù”, “xin cho” Đây hội để tham nhũng nảy sinh Với việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin thời gian, địa điểm, quyền sử dụng đất đấu giá, tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, đủ điều kiện theo quy định pháp luật có hội tham gia khó có hội cho việc dàn xếp Có thể có vấn đề đấu tượng thông đồng, quân xanh - quân đỏ… song phủ nhận ưu phương thức Thứ tư, thông qua đấu giá với điều kiện ràng buộc chặt chẽ quyền nghĩa vụ, nhiều đối tượng có hội tiếp cận, đăng ký tham gia cho phép lựa chọn nhà đầu tư có khả tốt kỹ thuật, tài để thực dự án, cộng với yếu tố mặt sẵn có, dự án triển khai cách nhanh chóng, thuận lợi, đem lại lợi ích cho Nhà nước, nhà đầu tư xã hội Điều hạn chế tình trạng dự án treo hoặc đất bỏ hoang không đưa vào sử dụng diễn nhiều nơi Thực tế, dự án thực đấu giá quyền sử dụng đất có dự án bị bỏ hoang 1.1.3.3 Các hình thức đấu giá quyền sử dụng đất Đấu giá mức thứ nhất: Cho phép người chào giá cao mua vật đấu giá trả tiền mức giá Mặt khác, đấu thầu người thắng người thắng thầu, người chào mức giá thấp trả mức giá Trên thực tế, đấu giá mức thứ thường đấu giá niêm phong hoặc đấu giá kiểu Hà Lan Đấu giá mức thứ hai: Chấp nhận người trả giá mức cao người thắng trả tiền mức giá thấp liền mức thắng Trong đấu thầu, người bỏ thầu có mức giá thấp chấp nhận thầu trả tiền mức cao liền kề mức giá chào thắng Đấu giá mức thứ hai thường đấu giá niêm phong hoặc đấu giá kiểu Anh Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 11 Đấu giá niêm phong: Đây hình thức đấu giá người tham gia nộp giá chào lúc mà giá người khác giữ kín khơng cho người khác biết giá Thơng thường người trả giá mua cao (hoặc giá bán thấp theo hình thức đấu thầu) thắng Người thắng trả giá theo giá chào hoặc mức giá thấp sau mức giá thắng (đấu giá mức thứ 2) Đấu giá kiểu Hà Lan: Người bán đấu giá đưa mức giá cao cho vật đấu thường không người mua trả Mức giá hạ xuống theo đồng hồ Nếu người trả giá chấp nhận mức giá phải ấn nút chấp nhận ngay, không hội Phương thức áp dụng rộng rãi chợ hoa tiếng Hà Lan Đấu giá kiểu Anh: Người bán đấu giá điều khiển bán đấu giá cho người trả giá thắng mức Giá chào mời phải cao giá cũ khoảng cho trước Cuộc đấu giá chấm dứt khơng cịn người đưa mức giá Người trả giá thắng trả số tiền theo giá chào Đấu giá kiểu Anh coi đấu giá mức hai người thắng cần chào giá mức thứ hai (hoặc mức giá thứ hai chút) Đấu giá mức thứ hai gọi đấu giá Vickrey, lấy theo tên William Vickrey, giải Nobel năm 1996 Ơng người mơ tả người trả giá có chiến lược vượt trội để trả giá theo giá trị thực mà người chơi khơng cần quan tâm tới mà đối thủ làm đạt lợi ích cao so với chiến lược khác Phần chênh lệch mức giá thứ mức giá thứ hai theo ông khuyến khích người trả giá đưa số lớn mà họ sẵn sàng trả Đấu giá nhượng quyền: Đây hình thức đầu giá dài vơ hạn định, dành cho sản phẩm tái (bản thu âm, phần mềm, công thức làm thuốc…), người đấu giá đặt công khai giá lớn họ (có thể điều chỉnh hoặc rút lại), người bán xem xét kết thúc đấu giá lúc chọn mức giá vừa ý Những người thắng người đặt giá hoặc cao giá chọn, nhận phiên sản phẩm Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ... chế đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Yên Bái 46 3.2.3 Thực trạng kết đấu giá quyền sử dụng đất quỹ đất đấu giá địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái 50 3.3 Đánh giá công tác đấu giá. .. quyền sử dụng đất số quỹ đất đấu giá địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái Đánh giá hiệu hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Yên Bái Đề xuất số giải pháp để nâng cao hiệu công tác. .. quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái? ?? Mục tiêu đề tài Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội tình hình quản lý, sử dụng đất đai thành phố Yên Bái Đánh giá kết đấu giá quyền