Luận văn thạc sĩ quản lý đất đai đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã phú thọ, tỉnh phú thọ giai đoạn 2015 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN MINH NAM ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO, THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ PHÚ THỌ, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2015 2017 LUẬN VĂN[.]

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN MINH NAM ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO, THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ PHÚ THỌ, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN, NĂM 2018 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN MINH NAM ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO, THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ PHÚ THỌ, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: GS TS Nguyễn Thế Hùng THÁI NGUYÊN, NĂM 2018 i LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nghiên cứu nêu luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình khác Tơi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn, thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Tác giả luận văn Nguyễn Minh Nam ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt q trình học tập thực đề tài, tơi nhận giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi nhất, ý kiến đóng góp lời bảo quý báu tập thể cá nhân ngồi Trường Đại học Nơng Lâm Thái Ngun Đầu tiên xin chân thành cảm ơn sâu sắc GS.TS Nguyễn Thế Hùng người trực tiếp hướng dẫn giúp đỡ suốt thời gian nghiên cứu đề tài hồn thành luận văn Tơi xin trân trọng cảm ơn giúp đỡ nhiệt tình Phịng Tài ngun Mơi trường, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Phú Thọ quan ban ngành khác có liên quan tạo điều kiện cho thu thập số liệu, thông tin cần thiết để thực luận văn Tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn chân thành sâu sắc tới giúp đỡ tận tình, q báu đó! Xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Minh Nam iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu đề tài .2 Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học .3 1.1.1 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất 1.1.2 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 1.1.3 Một số quy định chung chuyển quyền sử dụng đất 1.1.4 Quy định số khoản thu thực chuyển quyền sử dụng đất 1.2 Cơ sở pháp lý chuyển quyền sử dụng đất 15 1.3 Cơ sở thực tiễn đề tài 16 1.3.1 Tình hình quản lý đất đai số nước giới 16 1.3.2 Tình hình quản lý đất đai Việt nam 20 1.4 Đánh giá chung tổng quan .28 Chương ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .29 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 29 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 29 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 29 2.2 Địa điểm thời gian nghiên cứu 29 2.3 Nội dung nghiên cứu 29 iv 2.4 Phương pháp nghiên cứu 30 2.4.1 Điều tra số liệu thứ cấp .30 2.4.2 Điều tra số liệu sơ cấp .30 2.4.3 Phương pháp phân tích, tổng hợp xử lý số liệu 31 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 32 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trạng sử dụng đất địa bàn thị xã Phú Thọ .32 3.1.1 Khái quát thị xã Phú Thọ 32 3.1.2 Thực trạng vấn đề xã hội 35 3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất địa bàn thị xã Phú Thọ .37 3.2 Đánh giá kết công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 .39 3.2.1 Đánh giá kết công tác huyện nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 .39 3.2.2 Đánh giá kết công tác tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 .42 3.2.3 Đánh giá kết công tác thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 45 3.2.4 Tổng hợp kết công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 49 3.2.5 Tình hình thu nộp ngân sách thông qua công tác chuyển nhượng, tặng cho thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 .50 3.3 Ý kiến đánh giá người dân công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ .57 3.3.1 Tổng hợp ý kiến đánh giá người dân thực trạng công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú thọ giai đoạn 2015 - 2017 57 3.3.2 Đánh giá ý kiến người dân công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 61 v 3.4 Đánh giá thuận lợi, khó khăn đề xuất số giải pháp để để nâng cao hiệu công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ 64 3.4.1 Thuận lợi 64 3.4.2 Khó khăn 66 3.4.3 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác chuyển quyền sử dụng đất .67 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 69 TÀI LIỆU THAM KHẢO 71 PHỤ LỤC vi DANH MỤC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT STT NGUYÊN NGHĨA CN - XD Công nghiệp - xây dựng GCN Giấy chứng nhận KT - XH Kinh tế - xã hội QSD Quyền sử dụng SD Sử dụng THCS Trung học sở TM - DV Thương mại - Dịch vụ TX Thị xã UBND Ủy ban nhân dân vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất địa bàn thị xã Phú Thọ năm 2017 37 Bảng 3.2: Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đơn vị hành địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 39 Bảng 3.3: Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời gian địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 41 Bảng 3.4: Kết tặng cho quyền sử dụng đất thep đơn vị hành địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 43 Bảng 3.5: Kết tặng cho quyền sử dụng đất theo thời gian địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 44 Bảng 3.6: Kết thừa kế quyền sử dụng đất theo đơn vị hành địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 46 Bảng 3.7: Kết thừa kế quyền sử dụng đất theo thời gian địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 48 Bảng 3.8: Tổng hợp kết chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 49 Bảng 3.9: Kết thu nộp ngân sách Nhà nước thông qua công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 51 Bảng 3.10: Kết thu nộp ngân sách Nhà nước thông qua công tác Tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 53 Bảng 3.11: Kết thu nộp ngân sách Nhà nước thông qua công tác Thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 55 Bảng 3.12: Tổng hợp kết thu nộp ngân sách Nhà nước thông qua công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 56 Bảng 3.13: Tổng hợp ý kiến người dân thực trạng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ 58 Bảng 3.14: Tổng hợp ý kiến người dân thực chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ 62 viii DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ Hình 3.1: Sơ đồ thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ 32 Hình 3.2: Cơ cấu kinh tế ngành kinh tế địa bàn thị xã Phú Thọ năm 2010 năm 2015 34 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Chuyển quyền sử dụng đất quyền người sử dụng đất quy định Luật Đất đai 2013 Trên thực tế, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất hoạt động diễn thường xuyên liên tục từ xưa đến tồn nhiều hình thức đa dạng Tuy nhiên, đến Luật Đất đai 1993 đời, chuyển quyền sử dụng đất quy định cách có hệ thống hình thức chuyển quyền, trình tự thủ tục thực quyền Theo Luật Đất đai 1993, người sử dụng đất tham gia hình thức chuyển quyền sử dụng đất là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế chấp quyền sử dụng đất Trong trình thực sau lần sửa đổi, bổ sung (vào năm 1998 năm 2001) hoạt động chuyển quyền sử dụng đất bổ sung hình thức thu thành tự đáng kể góp vốn phần hồn thiện cơng tác quản lí nhà nước đất đai, thúc đẩy kinh tế nước ta phát triển Trong lần sửa đổi bổ sung có thêm hình thức chuyển quyền “góp vốn giá trị quyền sử dụng đất” Song, kinh tế ngày phát triển lĩnh vực đất đai diễn ngày sôi động đa dạng mà Luật Đất đai 1993 bộc lộ nhiều điểm khơng phù hợp Chính vậy, Luật Đất đai 2003 đời nhằm khắc phục tồn Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2013 vấn đề chuyển quyền sử dụng đất quy định chặt chẽ, cụ thể số hình thức chuyển quyền trình tự thủ tục chuyển quyền nhiều vấn đề liên quan khác Thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ năm qua, với phát triển chung nước, tốc độ thị hóa thị xã diễn mạnh, với q trình thị hố nhanh chóng khiến cho đất đai địa bàn biến động mạnh, nhiều khu dân cư mọc lên đồng nghĩa với việc phát triển dân cư, việc chuyển quyền sử dụng đất diễn sôi động phức tạp, đặc biệt nhiều năm trở lại việc thực quyền nghĩa vụ Nhà nước đại diện chủ sở hữu chủ sử dụng đất quản lí sử dụng đất đai đạt nhiều thành tích đáng kể song cịn gặp nhiều khó khăn trình thực Luật Đất đai Do vậy, để thấy mặt tồn yếu công tác quản lý nhà nước đất đai nói chung việc đảm bảo quyền lợi nghĩa vụ Nhà nước chủ sử dụng đất trình quản lý sử dụng đất đai, ta cần đánh giá cách khách quan kết đạt từ rút học kinh nghiệm nhằm quản lí sử dụng đất đai cách hiệu Xuất phát từ vấn đề trên, trí Nhà trường, BCN khoa Quản lý Tài nguyên, hướng dẫn thầy giáo GS.TS Nguyễn Thế Hùng, tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017" Mục tiêu nghiên cứu đề tài - Đánh giá thực trạng công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 - Tìm hiểu nhận xét người dân công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ - Phân tích thuận lợi, khó khăn đề xuất số giải pháp để để nâng cao hiệu công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài 3.1 Ý nghĩa học tập nghiên cứu khoa học Bổ sung kiến thức học lớp, học hỏi, tiếp nhận kiến thức, kinh nghiệm thực tế hiểu rõ cơng tác quản lí Nhà nước đất đai, cụ thể công tác chuyển quyền sử dụng đất 3.2 Ý nghĩa thực tiễn Từ trình nghiên cứu đề tài giúp tìm thuận lợi, khó khăn cơng tác chuyển quyền sử dụng đất nói chung cơng tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất nói riêng, rút giải pháp khắc phục, góp phần đẩy nhanh tiến độ công tác chuyển quyền sử dụng đất 3 Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học 1.1.1 Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất Luật Đất đai 2003 chưa đưa khái niệm cụ thể chuyển quyền sử dụng đất mà nêu nhận chuyển quyền sử dụng đất sau [8]: Nhận chuyển quyền sử dụng đất việc xác lập quyền sử dụng đất người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật thơng qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất góp vốn quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân Tuy nhiên Điều Luật Đất đai 2013 nêu khái niệm cụ thể chuyển quyền sử dụng đất sau [11]: Chuyển quyền sử dụng đất việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người sang người khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất góp vốn quyền sử dụng đất 1.1.2 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Trong Luật Đất đai Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đưa có hình thức chuyển QSD đất là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSD đất, góp vốn giá trị QSD đất 1.1.2.1 Chuyển đổi quyền sử dụng đất Theo Luật Dân 2005 chuyển đổi QSD đất phương thức đơn giản việc chuyển QSD đất Hành vi bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” chủ thể sử dụng đất, nhằm chủ yếu tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai [9] - Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển đổi QSD đất nông nghiệp phải người xã, phường, huyện với người chuyển đổi - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp Nhà nước giao đất chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho QSD đất hợp pháp từ người khác chuyển đổi QSD đất nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân khác xã, phường, huyện để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp 4 - Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSD đất nơng nghiệp theo chủ trương chung “Dồn điền đổi thửa” nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa (Điều 190 Luật Đất đai 2013)[11] 1.1.2.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng QSD đất hình thức phổ thơng việc chuyển QSD đất Nó việc chuyển QSD đất cho người khác sở có giá trị Trong trường hợp người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng khoản tiền vật ứng với chi phí mà họ bỏ để có QSD đất tất chi phí đầu tư làm tăng giá trị đất Điều 191 Luật đất đai 2013 có quy định Trường hợp không nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất [11]: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, sở tôn giáo, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất Tổ chức kinh tế không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp sản xuất nơng nghiệp không nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa Hộ gia đình, cá nhân không nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp khu vực rừng phòng hộ, phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, khơng sinh sống khu vực rừng phịng hộ, rừng đặc dụng 1.1.2.3 Thừa kế quyền sử dụng đất Để thừa kế quyền sử dụng đất việc người sử dụng đất chết để lại quyền sử dụng đất cho người khác theo di chúc theo pháp luật Quan hệ thừa kế dạng đặc biệt quan hệ chuyển nhượng, nội dung quan hệ vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩ trị xã hội 5 * Quy định người thừa kế Tại Điều 635 Luật Dân 2005 quy định [9]: Người thừa kế cá nhân phải người sống vào thời điểm mở thừa kế sinh sống sau thời điểm mở thừa kế thành thai trước người để lại di sản chết Trong trường hợp người thừa kế theo di chúc quan, tổ chức phải quan, tổ chức tồn vào thời điểm mở thừa kế * Hình thức thừa kế Thừa kế quy định có hình thức: Thừa kế theo di chúc thừa kế theo pháp luật - Thừa kế theo di chúc + Thừa kế theo di chúc chia thành hai loại: ++ Di chúc phải lập thành văn bản; lập di chúc văn di chúc miệng ++ Người thuộc dân tộc thiểu số có quyền lập di chúc chữ viết tiếng nói dân tộc + Di chúc văn bao gồm: Di chúc văn người làm chứng; Di chúc văn có người làm chứng; Di chúc văn có cơng chứng; Di chúc văn có chứng thực + Di chúc miệng Trong trường hợp tính mạng người bị chết đe dọa bệnh tật nguyên nhân khác mà lập di chúc văn di chúc miệng Sau ba tháng, kể từ thời điểm di chúc miệng mà người di chúc sống, minh mẫn, sáng suốt di chúc miệng bị huỷ bỏ + Di chúc hợp pháp Di chúc coi hợp pháp phải có đủ điều kiện sau đây: a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt lập di chúc; không bị lừa dối, đe dọa cưỡng ép; b) Nội dung di chúc khơng trái pháp luật, đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định pháp luật 6 Di chúc người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi phải lập thành văn phải cha, mẹ người giám hộ đồng ý Di chúc người bị hạn chế thể chất người chữ phải người làm chứng lập thành văn có cơng chứng chứng thực Di chúc văn khơng có cơng chứng, chứng thực coi hợp pháp, có đủ điều kiện quy định khoản Điều Di chúc miệng coi hợp pháp, người di chúc miệng thể ý chí cuối trước mặt hai người làm chứng sau người làm chứng ghi chép lại, ký tên điểm Trong thời hạn năm ngày, kể từ ngày người di chúc miệng thể ý chí cuối di chúc phải cơng chứng chứng thực - Thừa kế theo pháp luật + Thừa kế theo pháp luật thừa kế theo hàng thừa kế, điều kiện trình tự thừa kế pháp luật quy định + Những trường hợp thừa kế theo pháp luật Thừa kế theo pháp luật áp dụng trường hợp sau đây: a) Khơng có di chúc; b) Di chúc khơng hợp pháp; c) Những người thừa kế theo di chúc chết trước chết thời điểm với người lập di chúc; quan, tổ chức hưởng thừa kế theo di chúc khơng cịn vào thời điểm mở thừa kế; d) Những người định làm người thừa kế theo di chúc mà khơng có quyền hưởng di sản từ chối quyền nhận di sản Thừa kế theo pháp luật áp dụng phần di sản sau đây: a) Phần di sản không định đoạt di chúc; b) Phần di sản có liên quan đến phần di chúc khơng có hiệu lực pháp luật; c) Phần di sản có liên quan đến người thừa kế theo di chúc họ khơng có quyền hưởng di sản, từ chối quyền nhận di sản, chết trước chết thời điểm với người lập di chúc; liên quan đến quan, tổ chức hưởng di sản theo di chúc, khơng cịn vào thời điểm mở thừa kế 7 + Người thừa kế theo pháp luật Những người thừa kế theo pháp luật quy định theo thứ tự sau đây: a) Hàng thừa kế thứ gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, đẻ, nuôi người chết; b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột người chết; cháu ruột người chết mà người chết ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại; c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại người chết; bác ruột, ruột, cậu ruột, ruột, dì ruột người chết; cháu ruột người chết mà người chết bác ruột, ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột người chết mà người chết cụ nội, cụ ngoại Những người thừa kế hàng hưởng phần di sản Những người hàng thừa kế sau hưởng thừa kế, khơng cịn hàng thừa kế trước chết, khơng có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản từ chối nhận di sản 1.1.2.4 Tặng cho quyền sử dụng đất Tặng cho QSD đất hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng đất không thu lại tiền vật Nó thường diễn theo quan hệ tình cảm huyết thống, nhiên không loại trừ loại quan hệ Tặng cho QSD đất hình thức chuyển quyền khơng phải trước không quy định luật nên thực tiễn phát sinh người ta áp dụng quy định quy định thừa kế sang để thực 1.1.2.5 Góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Quyền góp vốn giá trị QSD đất việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất tài sản dân đặc biệt để góp vốn với người khác hợp tác sản xuất kinh doanh Việc góp vốn xảy hai hay nhiều đối tác linh động, đối tượng góp đất, góp tiền góp khác sức lao động, cơng nghệ, máy móc … theo thỏa thuận 8 1.1.3 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 1.1.3.1 Điều kiện để thực chuyển quyền sử dụng đất Điều 188 Luật Đất đai 2013 điều kiện thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất, nội dung quy định [11]: Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất có điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định khoản Điều 186 trường hợp nhận thừa kế quy định khoản Điều 168 Luật này; b) Đất khơng có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất Ngoài điều kiện quy định khoản Điều này, người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất cịn phải có đủ điều kiện theo quy định điều 189, 190, 191, 192, 193 194 Luật Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa 1.1.3.2 Thời điểm thực quyền người sử dụng đất Tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định thời điểm thực quyền người sử dụng đất sau [11] Người sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất có Giấy chứng nhận Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp người sử dụng đất thực quyền sau có định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất người sử dụng đất thực quyền có Giấy chứng nhận đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 9 Trường hợp người sử dụng đất chậm thực nghĩa vụ tài ghi nợ nghĩa vụ tài phải thực xong nghĩa vụ tài trước thực quyền Thời điểm người thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà để bán cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn dự án dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê sau có Giấy chứng nhận có đủ điều kiện theo quy định Điều 194 Luật 1.1.4 Quy định về số khoản thu thực chuyển quyền sử dụng đất 1.1.4.1 Thuế thu nhập cá nhân - Điều 14 Luật thuế thu nhập cá nhân quy định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản [10] + Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản xác định giá chuyển nhượng bất động sản theo lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản chi phí liên quan, cụ thể sau: a) Giá chuyển nhượng bất động sản giá theo hợp đồng thời điểm chuyển nhượng; b) Giá mua bất động sản giá theo hợp đồng thời điểm mua; c) Các chi phí liên quan trừ vào chứng từ, hoá đơn theo quy định pháp luật, bao gồm loại phí, lệ phí theo quy định pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất; chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, chi phí san lấp mặt bằng; chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng công trình kiến trúc đất; chi phí khác liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản + Trường hợp khơng xác định giá mua chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thu nhập chịu thuế xác định giá chuyển nhượng bất động sản + Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản trường hợp không xác định giá chuyển nhượng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi hợp đồng thấp giá đất Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định có hiệu lực thời điểm chuyển nhượng 10 + Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định pháp luật - Cách xác định thuế suất thuế thu nhập cá nhân quy định Điều 23 Luật thuế thu nhập cá nhân sau: + Nếu chuyển nhượng bất động sản theo khoản điều 14 luật thuế thu nhập cá nhân có thuế suất 25% + Nếu chuyển nhượng bất động sản theo khoản điều 14 luật thuế thu nhập cá nhân có thuế suất 2% + Nếu nhận tặng cho, nhận thừa kế bất động sản có thuế suất 25% - Một số trường hợp miên thuế thu nhập cá nhân quy định Điều Luật thuế thu nhập cá nhân sau + Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với nuôi; cha chồng, mẹ chồng với dâu; cha vợ, mẹ vợ với rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với + Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất cá nhân trường hợp cá nhân có nhà ở, đất + Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất cá nhân Nhà nước giao đất + Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng bất động sản vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với nuôi; cha chồng, mẹ chồng với dâu; cha vợ, mẹ vợ với rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với + Thu nhập hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng, đánh bắt thuỷ sản chưa qua chế biến thành sản phẩm khác qua sơ chế thông thường + Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao để sản xuất + Thu nhập từ lãi tiền gửi tổ chức tín dụng, lãi từ hợp đồng bảo hiểm nhân thọ + Thu nhập từ kiều hối + Phần tiền lương làm việc ban đêm, làm thêm trả cao so với tiền lương làm việc ban ngày, làm theo quy định pháp luật  ... GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO, THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ PHÚ THỌ, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN... giá kết công tác tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 .42 3.2.3 Đánh giá kết công tác thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Phú Thọ, . .. bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú thọ giai đoạn 2015 - 2017 57 3.3.2 Đánh giá ý kiến người dân công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ