Luận văn thạc sĩ quản lý đất đai đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố lào cai, tỉnh lào cai giai đoạn 2013 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN HUẤN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2013-2017 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2018 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN HUẤN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2013-2017 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN CHÍ HIỂU THÁI NGUYÊN - 2018 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực, đầy đủ, rõ nguồn gốc chưa sử dụng để bảo vệ học vị Các thông tin, tài liệu tham khảo sử dụng luận văn rõ nguồn gốc Mọi giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn Tôi xin chịu trách nhiệm trước Hội đồng bảo vệ luận văn, trước phòng đào tạo nhà trường thông tin, số liệu đề tài Học viên Nguyễn Văn Huấn ii LỜI CẢM ƠN Để hồn thành luận văn này, tơi nhận nhiều giúp đỡ thầy giáo hướng dẫn, quan chủ quản Tôi xin chân thành cảm ơn: Tôi xin chân thành cảm ơn thầy cô giáo khoa, đặc biệt xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Chí Hiểu, người tận tình hướng dẫn tơi suốt q trình thực đề tài Cảm ơn thầy cô trường Đại học Nơng Lâm Thái Ngun, phịng Đào tạo, khoa Quản lý tài nguyên, người truyền thụ cho kiến thức phương pháp nghiên cứu quý báu thời gian học tập nghiên cứu trường Và cuối xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp, bạn sinh viên…Những người quan tâm, chia sẻ tạo điều kiện giúp đỡ thời gian học tập nghiên cứu vừa qua Tôi xin chân thành cảm ơn! Tác giả Nguyễn Văn Huấn iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài Ý nghĩa đề tài Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1 Đất đai thị trường đất đai 1.1.2 Quyền sở hữu quyền sử dụng đất 1.1.3 Khái quát chuyển quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10 1.2 Kinh nghiệm giới mua bán chuyển quyền sử dụng đất 20 1.2.1 Mỹ 20 1.2.2 Australia 22 1.2.3 Trung Quốc 23 1.3 Thực tiễn tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam 25 1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất Việt Nam 25 1.3.2 Cơ sở pháp lý 28 1.3.3 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam 30 1.3.4 Thực tiễn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quản lý hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất Lào Cai 34 iv Chương ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 36 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 36 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 36 2.1.3 Thời gian địa điểm nghiên cứu 36 2.2 Nội dung nghiên cứu 36 2.3 Phương pháp nghiên cứu 36 2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 37 2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 37 2.3.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 37 2.3.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp xử lý số liệu 38 2.3.5 Phương pháp chuyên gia 38 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 39 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn thành phố Lào Cai 39 3.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 39 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 41 3.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 45 3.1.4 Đánh giá trạng biến động đất đai thành phố Lào Cai 46 3.1.5 Tình hình quản lý sử dụng đất thành phố Lào Cai 53 3.2 Đánh giá kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Lào Cai giai đoạn 2013 - 2017 53 3.2.1 Đánh giá hồ sơ, quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với pháp Luật đất đai 53 3.2.2 Đánh giá kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Lào Cai giai đoạn 2013-2017 61 v 3.3 Đánh giá công tác thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo ý kiến người dân cán quản lý 64 3.3.1 Đánh giá công tác thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo ý kiến người dân 65 3.3.2 Đánh giá công tác thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo ý kiến cán quản lý 69 3.4 Đánh giá thuận lợi, khó khăn đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Lào Cai 73 3.4.1 Thành tựu 73 3.4.2 Thuận lợi 74 3.4.3 Khó khăn 75 3.4.4 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Lào Cai 77 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 78 TÀI LIỆU THAM KHẢO 81 PHỤ LỤC 84 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nội dung CN - TTCN : Công nghiệp, tiểu thủ cơng nghiệp CNH - HĐH : Cơng nghiệp hóa - Hiện đại hoá GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCN : Giấy chứng nhận QSDĐ : Quyền sử dụng đất HĐND : Hội đồng nhân dân HTXNN : Hợp tác xã nông nghiệp MTTQ : Mặt trận tổ quốc NLN : Nông lâm nghiệp SDĐ : Sử dụng đất SXNN : Sản xuất nông nghiệp TDTT : Thể dục - Thể thao TW : Trung ương UBND : Uỷ ban nhân dân XHCN : Xã hội chủ nghĩa HTX : Hợp tác xã vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 thành phố Lào Cai 46 Bảng 3.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 phường điều tra 49 Bảng 3.3 Biến động diện tích đất đai địa bàn thành phố Lào Cai 52 Bảng 3.4 So sánh thành phần hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Lào Cai với quy định pháp luật đất đai 53 Bảng 3.5 Tình hình thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất 17 đơn vị xã, phường địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn 2013 - 2017 62 Bảng 3.6 Tình hình thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất 03 đơn vị phường điểm địa bàn thành phố Lào Cai theo năm 63 Bảng 3.7 Kết việc thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn điểm nghiên cứu thành phố Lào Cai 66 Bảng 3.8 Đánh giá cán quản lý nội dung liên quan đến công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Lào Cai, giai đoạn 2013-2017 70 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Biểu 3.1 Biểu đồ thể hiện trạng sử dụng đất đai thành phố Lào Cai năm 2017 48 Hình 3.2 Sơ đồ quy trình giải hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định Luật đất đai 55 Hình 3.3 Sơ đồ quy trình giải hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Lào Cai 57 Hình 3.4 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Lào Cai, giai đoạn 2013- 2017 63 Hình 3.5 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất 03 phường điểm địa bàn thành phố Lào Cai, giai đoạn 2013-2017 64 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Q trình phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta cho thấy rõ vai trị cần thiết phải tăng cường cơng tác quản lý Nhà nước phát triển đồng loại thị trường kinh tế Trong năm gần đây, kinh tế đà tăng trưởng mạnh mẽ, giá đất đô thị thị trường bất động sản biến động phức tạp có biểu vượt ngồi tầm kiểm sốt Nhà nước Các quan hệ cung - cầu giao dịch bất động sản chủ yếu diễn thông qua thị trường “ngầm” Sự biến động bất thường giá bất động sản, đặc biệt giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất “cơn sốt đất đai” chưa có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu Những diễn biến phức tạp thị trường bất động sản, yếu công tác quản lý nhà nước phát triển thị trường bất động sản gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công đầu tư phát triển, chuyển đổi cấu kinh tế, thực cơng nghiệp hố, đại hố đất nước Trước tình hình đó, tiếp tục hồn thành phát triển thị trường bất động sản định hướng quan trọng năm tới Việt Nam Thành phố Lào Cai thành phố biên giới, vùng cao, nằm hai bên bờ sông Hồng, có tọa độ địa lý từ 22025’ đến 25030’ vĩ độ Bắc từ 103037’ đến 104022’ kinh độ Đơng - Phía Bắc giáp thị trấn Hà Khẩu, huyện Hồng Hà, tỉnh Vân Nam - Trung Quốc (có đường biên giới sông Hồng sông Nậm Thi); - Phía Đơng giáp huyện Bảo Thắng; - Phía Tây giáp huyện Bát Xát Sa Pa; - Phía Nam huyện Sa Pa Thành phố Lào Cai nằm cách thủ đô Hà Nội 296 km theo đường sắt 340 km theo đường (cũ) phía Tây Bắc, cách 255 km theo đường cao tốc Hà Nội - Lào Cai cách khu du lịch thị trấn Sa Pa 35 km cách thành phố Côn Minh tỉnh Vân Nam, Trung Quốc khoảng 500 km 2 Trên địa bàn thành phố có tuyến giao thơng đường QL4D, QL4E, QL70; đường sắt liên vận Hà Nội - Lào Cai - Côn Minh (Trung Quốc) giao thông đường thuỷ sông Hồng, sông Nậm Thi hệ thống giao thơng tỉnh lộ chạy qua; có cửa quốc tế thông thương với Trung Quốc Đặc biệt tuyến đường cao tốc Hà Nội - Lào Cai thông tuyến thúc đẩy giao lưu hàng hóa phát triển du lịch cho thành phố Thành lập năm 2004 thành phố Lào Cai đứng trước nhiều hội thách thức phát triển KT-XH, đô thị khác nước công tác quản lý đất đai thành phố gặp nhiều khó khăn, áp lực, tính hiệu quản lý hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất người dân Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không làm thủ tục qua quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền địa bàn thành phố năm qua phổ biến, dẫn tới việc tranh chấp khiếu nại đất đai cịn nhiều, ngày có xu hướng gia tăng Bên cạnh đó, với hệ thống thể chế pháp luật đất đai vi phạm q trình giải thủ tục hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất tiềm ẩn nhiều nguy phát sinh, việc thực Luật đất đai cấp xã, phường chưa triệt để thiếu tính đồng Đặc biệt cịn nhiều hạn chế khâu cơng khai thủ tục hành chính, tun truyền, giáo dục pháp luật, văn hướng dẫn thi hành Pháp luật cho nhân dân chuyển quyền sử dụng đất, điển hình phường nằm trung tâm Thành phố, vấn đề mà Chi nhánh Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Thành phố Lào Cai quan tâm tìm giải pháp quản lý để vừa phục vụ nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất người dân thực thuận lợi tốt nhất, đồng thời nâng cao tính hiệu quản lý nhà nước đất đai thành phố Xuất phát từ lý trên, lựa chọn đề tài nghiên cứu “Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2013-2017” Mục tiêu đề tài - Đánh giá thực trạng công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Lào Cai - Đánh giá kết hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua ý kiến cán quản lý người dân - Chỉ khó khăn, tồn đề xuất giải pháp khắc phục Ý nghĩa đề tài 3.1 Ý nghĩa học tập nghiên cứu khoa học - Bổ sung, hoàn thiện kiến thức học nhà trường cho thân, đồng thời tiếp cận thấy thuận lợi khó khăn việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trên sở có sáng kiến góp phần vào việc nâng cao hiệu hoạt động 3.2 Ý nghĩa thực tiễn - Ý nghĩa thực tiễn: Tích lũy cho thân vốn kiến thức để áp dụng vào công tác chuyên môn thực tốt nhiệm vụ giao Đồng thời chủ động hoạt động chuyên môn nhằm nâng cao hiệu trình phối hợp thực nhiệm vụ - Kiến nghị đề xuất với cấp có thẩm quyền đưa giải pháp phù hợp để việc chuyển nhượng QSD đất nói riêng cơng tác quản lý Nhà nước đất đai nói chung tốt 4 Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1 Đất đai thị trường đất đai 1.1.1.1 Đất đai Đất đai loại tài nguyên tự nhiên, loại tài nguyên sản xuất, bao gồm lục địa mặt nước bề mặt trái đất Theo quan điểm kinh tế học đất đai khơng bao gồm mặt đất cịn bao gồm tài nguyên lòng đất tất thứ sinh sơi mặt đất lịng đất không lao động người làm ra, tức bao gồm nước mặt đất nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật động vật Với nghĩa chung nhất, lớp bề mặt trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy bãi đá Với nghĩa hẹp đất đai biểu khối lượng tính chất quyền lợi tài sản mà người chiếm đất Nó bao gồm lợi ích đất mặt pháp lý quyền theo tập quán không thành văn Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hố, an ninh quốc phịng Đất đai tài sản đất đai có đầy đủ thuộc tính tài sản như: đáp ứng nhu cầu người tức có giá trị sử dụng; người có khả chiếm hữu sử dụng; đối tượng trao đổi mua bán (tức có tham gia vào giao lưu dân sự) Đất đai coi tài sản quốc gia vô quý giá, chuyển tiếp qua hệ, coi dạng tài sản phương thức tích luỹ cải vật chất xã hội Đồng thời, đất đai coi tài sản đặc biệt thân khơng lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến từ trạng thái hoang hố trở thành sử dụng vào đa mục đích Đất đai cố định vị trí, có giới hạn không gian vô hạn thời gian sử dụng Bên cạnh đó, đất đai có khả sinh lợi trình sử dụng, biết sử dụng sử dụng cách hợp lí giá trị đất (đã khai thác sử dụng) khơng mà có xu hướng tăng lên 1.1.1.2 Thị trường đất đai Một thị trường tập hợp người mua người bán tác động qua lại lẫn dẫn đến khả trao đổi Hay nói cách khác: Thị trường nơi trao đổi hàng hoá sản xuất ra, với quan hệ kinh tế người với người, liên kết với thông qua trao đổi hàng hoá Thị trường hiểu theo nghĩa rộng tượng kinh tế phản ánh thơng qua trao đổi lưu thơng hàng hố quan hệ kinh tế mối liên kết kinh tế người với người để từ liên kết họ với Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp khu vực khơng gian trao đổi hàng hố Thị trường đất đai ý nghĩa chung thị trường giao dịch đất đai bất động sản Thị trường đất đai hiểu theo nghĩa rộng nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai tổng hòa mối quan hệ giao dịch đất đai diễn khu vực địa lý định, khoảng thời gian định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai nơi diễn hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai Khi nghiên cứu thị trường đất đai, có vấn đề khác biệt nước có chế độ trị khác nhau, quyền sở hữu đất đai Đối với quốc gia đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất đai ý nghĩa chung thị trường giao dịch đất đai (chuyển giao quyền sở hữu đất đai), hàng hoá lưu thông thị trường đất đai thương phẩm hoá (đất đai đầu tư, khai thác dùng hàng hoá để thực việc kinh doanh, mua bán, cho thuê; dùng nguyên tắc kinh doanh hàng hoá để kinh doanh đất đai) Đối với quốc gia Trung Quốc nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai thực việc trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất hình thức giao đất, cho th đất, cơng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Vì vậy, thị trường đất đai ý nghĩa chung hiểu thị trường quyền sử dụng đất; thị trường người Nhà nước trao quyền sử dụng đất với với người khác theo quy định pháp luật Đối tượng chủ yếu kinh doanh đất đai thương phẩm quyền sử dụng đất Thị trường đất đai phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trường, kể với kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta Tại điều Luật đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý”, khơng tồn thị trường quyền sở hữu nước ta, chủ thể lưu thông thị trường đất đai ý nghĩa chung quyền sử dụng đất [6] 1.1.2 Quyền sở hữu quyền sử dụng đất 1.1.2.1 Quyền sở hữu Hiện thực hóa quy định đạo luật gốc, Luật Đất đai 2013 Điều khẳng định rõ quyền sở hữu đất đai sau: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Cùng với đó, với vai trị chủ sở hữu đại diện, Nhà nước có quyền định đoạt đất đai thông qua quyền như: Quyền định mục đích, thời hạn, hạn mức sử dụng đất; quyền phân bổ đất đai thông qua hoạt động giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thực quản lý nhà nước phương diện hành kinh tế thơng qua việc điều tiết nghĩa vụ tài người sử dụng đất, điều tiết thu nhập người sử dụng đất thực quyền giải tranh chấp, bất đồng, khiếu nại, tố cáo đất đai Cũng giống tài sản khác quyền sở hữu đất đai bao gồm quyền chính: Quyền sử dụng, quyền chiếm hữu quyền định đoạt [6] Quyền sử dụng: Quyền chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, người khơng phải chủ sở hữu có quyền sử dụng tài sản trường hợp chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng pháp luật quy định Quyền chiếm hữu: Quyền chủ sở hữu tự nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu Người khơng phải chủ sở hữu có quyền chiếm hữu tài sản trường hợp chuyển giao pháp luật quy định Quyền định đoạt: Quyền chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu cho người khác từ bỏ quyền sở hữu Chủ sở hữu có quyền tự bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, thừa kế, từ bỏ thực hình thức định đoạt khác tài sản Với quy định cụ thể nêu pháp luật hành cho thấy, quyền sử dụng đất trường hợp ba quyền quyền sở hữu là: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt đất đai theo cách tiếp cận truyền thống từ Cổ luật La Mã quyền sở hữu tài sản Theo đó, tài sản xác định thuộc quyền sở hữu người có quyền chi phối tài sản theo cách riêng để thỏa mãn cho nhu cầu họ Việc tiến hành khai thác, sử dụng tài sản nhằm để hưởng thụ giá trị tài sản mang lại cách thức chi phối người có quyền sở hữu tài sản, trình thực quyền sử dụng tài sản phục vụ cho lợi ích phải khơng vượt khỏi phạm vi pháp luật quy định Với ý nghĩa đó, quyền sử dụng tài sản cách thức thực quyền sở hữu tài sản 1.1.2.2 Quyền sử dụng đất Đất đai phận khơng thể tách rời với lãnh thổ quốc gia Ngồi ý nghĩa sở vật chất lãnh thổ cịn có ý nghĩa việc tồn trì ranh giới quyền lực nhà nước cộng đồng dân cư định Khơng có vậy, người, khai thác, sử dụng hợp lý, đất đai tài nguyên vô tận, trở thành loại tư liệu sản xuất có giới hạn khơng gian, diện tích vơ hạn thời gian sử dụng khả sinh lời Chính vậy, nhằm đảm bảo cho việc quản lý khai thác tối đa lợi ích mà đất đai mang lại cho người, pháp luật nước ta có quy định chặt chẽ quyền sử dụng đất cá nhân, tổ chức, hộ gia đình nhằm xác lập cho người trực tiếp sử dụng đất quyền lợi ích định, tạo điều kiện thuận lợi tối đa cho người sử dụng đất phát huy lực tự chủ trình sử dụng đất Bằng quy định quyền sở hữu đất đai ghi nhận Điều 17 Hiến pháp 1992 Điều Luật đất đai năm 2013 quy định: Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho tổ chức cá nhân thông qua hình thức giao đất khơng thu tiền, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất họ trở thành người có quyền sử dụng đất khơng phải người có quyền sở hữu đất đai Khi chuyển giao đất cho người sử dụng đất, tùy thuộc vào hình thức sử dụng đất khác mà Nhà nước cho phép chủ thể sử dụng đất khác hưởng quyền thực nghĩa vụ Nhà nước [6], [7] Theo từ điển giải thích Luật học: “Quyền sử dụng đất Nhà nước quyền khai thác thuộc tính có ích từ đất để phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế đời sống xã hội Nhà nước thực quyền sử dụng đất cách gián tiếp thông qua việc giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng Các tổ chức, cá nhân sử dụng có nghĩa vụ đóng góp vật chất cho Nhà nước dạng thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất” [3] Theo định nghĩa quyền sử dụng đất Nhà nước không thực trực tiếp Nhà nước mà gián tiếp thực qua chủ thể người sử dụng đất, người Nhà nước cho phép sử dụng đất thơng qua hình thức pháp lý khác trao cho họ quyền nghĩa vụ pháp lý cụ thể trình khai thác quyền sử dụng đất Và vậy, giá trị khả sinh lợi đất, thuộc tính có ích mảnh đất phạm vi tồn đất đai quốc gia có khai thác sử dụng có hiệu hay khơng tùy thuộc vào người sử dụng đất, người trực tiếp thực quyền sử dụng đất theo ý đồ Nhà nước Tuy nhiên, chủ thể trở thành chủ thể sử dụng đất, đương nhiên có quyền sử dụng đất, mà quyền phụ thuộc vào cho phép Nhà nước với tư cách chủ sở hữu Đến đây, thấy quyền sử dụng đất vừa mang tính phụ thuộc (nếu xem xét chúng với ý nghĩa ba quyền chủ sở hữu) vừa mang tính độc lập (nếu xem xét chúng với ý nghĩa quyền khai thác trực tiếp giá trị đất chủ thể sử dụng đất cụ thể) Tuy không đồng quyền sở hữu đất đai quyền sử dụng đất quyền sở hữu đất đai chủ sở hữu đất đai chuyển giao cho người sử dụng đất thực trở thành loại quyền tài sản thuộc người sử dụng đất Như vậy, chủ thể thực quyền sử dụng đất với tư cách chủ thể sử dụng đất với tư cách chủ sở hữu Với tư cách người đại diện chủ sở hữu, Nhà nước thống quản lý đất đai thông qua quyền pháp luật ghi nhận đảm bảo thực hiện, là: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt.[6] Tuy nhiên, tự thân nhà nước trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai để khai thác thuộc tính vốn có đất mà Nhà nước giao cho người sử dụng đất sử dụng tức giao cho người sử dụng đất quyền quyền sử dụng đất Nắm tay quyền sử dụng đất diện tích đất mà nhà nước giao cho, bên cạnh quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài, người sử dụng đất thực giao dịch quyền sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chấp, góp vốn, giá trị quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo quyền lợi thiết thực cho Để đảm bảo quyền người sử dụng đất thực thực tế, pháp luật nước ta xác lập tiền đề điều kiện để quyền sử dụng đất người dân đảm bảo Từ đây, chế định quyền sử dụng đất hình thành Từ phân tích ta có khái niệm: Quyền sử dụng đất 10 khả chủ thể thực hưởng quyền định khai thác sử dụng đất để phục vụ cho nhu cầu khác đời sống xã hội Những quyền pháp luật ghi nhận bảo đảm thực thực tế 1.1.3 Khái quát chuyển quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.3.1 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất việc người có quyền sử dụng đất chuyển quyền cho người khác hình thức: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, chấp, bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất việc Nhà nước cơng nhận tính hợp pháp hành vi tự điều chỉnh đất chủ thể sử dụng cho chủ thể [5], [6] Hay nói khác đi, chuyển quyền sử dụng đất việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất định đoạt quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định pháp luật Luật đất đai năm 1993 lần ghi nhận người sử dụng đất phép chuyển quyền sử dụng Tiếp Bộ luật dân năm 1995 Bộ luật dân sửa đổi năm 2005 dành phần thứ Năm để quy định chuyển quyền sử dụng đất [8] Luật đất đai 2003 ghi nhận hình thức chuyển quyền sử dụng đất gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, chấp, bảo lãnh, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất [5] Ngày 29 tháng 11 năm 2013, kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII thơng qua Luật đất đai năm 2013 Luật Đất đai năm 2013 Quốc hội thông qua kiện quan trọng đánh dấu đổi sách đất đai nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp ... VĂN HUẤN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2013- 2017 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT... nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Lào Cai, giai đoạn 2013- 2017 63 Hình 3.5 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất 03 phường điểm địa bàn thành phố Lào Cai, giai đoạn 2013- 2017 64... Đánh giá trạng biến động đất đai thành phố Lào Cai 46 3.1.5 Tình hình quản lý sử dụng đất thành phố Lào Cai 53 3.2 Đánh giá kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Lào Cai giai đoạn 2013