Nghiên cứu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố hòa bình, tỉnh hòa bình giai đoạn 2018 2022

Trang 1 NGUYỄN THÀNH ĐẠT NGHIÊN CỨU TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÒA BÌNH, TỈNH HÒA BÌNH GIAI ĐOẠN 2018 - 2022 CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAIMÃ NGÀNH

NGUYỄN THÀNH ĐẠT

NGHIÊN CỨU TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÒA BÌNH, TỈNH HÒA BÌNH GIAI ĐOẠN 2018 - 2022

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ NGÀNH: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS XUÂN THỊ THU THẢO

Hà Nội, 2023

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác

Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ công trình nghiên cứu nào đã công bố, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học

Hà Nội, ngày 15 tháng 11 năm 2023

NGƯỜI CAM ĐOAN

Nguyễn Thành Đạt

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự giúp đỡ của các tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành Luận văn thạc sĩ này

Đầu tiên, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS Xuân Thị Thu Thảo là người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tận tình trong suốt thời gian thực hiện

đề tài

Ngoài ra, Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy giáo, cô giáo Viện quản lý đất đai & phát triển nông nghiệp trường Đại học Lâm nghiệp, cùng toàn thể bạn bè, đồng nghiệp, đã giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi cũng xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của lãnh đạo, cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Hòa Bình; Chi cục Thống kê thành phố Hòa Bình; Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Hòa Bình đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài

Tuy nhiên, do lần đầu tiên thực hiện nghiên cứu và kinh nghiệm còn hạn chế nên luận văn không tránh khỏi thiếu sót Tôi rất mong nhận được ý kiến đóng góp của quý thầy cô và bạn bè để tôi hoàn thiện luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày 15 tháng 11 năm 2023

TÁC GIẢ

Nguyễn Thành Đạt

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1

Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Khái quát chung về quyền sử dụng đất 4

1.1.1 Một số khái niệm liên quan 4

1.1.2 Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất 11

1.2 Căn cứ pháp lý liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất 15

1.2.1 Các văn bản Luật 16

2.2.2 Các văn bản dưới Luật 16

1.3 Cơ sở thực tiễn về thị trường bất động sản tại một số nước trên thế giới và Việt Nam 18

1.3.1 Cơ sở thực tiễn về thị trường bất động sản tại một số nước trên thế giới 18

1.3.2 Thực trạng phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam 21

1.3.3 Thực trạng phát triển thị trường bất động sản tại tỉnh Hòa Bình 24

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26

2.1 Địa điểm nghiên cứu 26

2.2 Thời gian nghiên cứu 26

2.3 Đối tượng nghiên cứu 26

2.4 Phạm vi nghiên cứu 26

2.5 Nội dung nghiên cứu 26

2.5.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tại thành phố Hòa

Bình, tỉnh Hòa Bình 26

2.5.2 Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình 27

2.5.3 Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình 27

2.5.4 Đề xuất giải pháp nhằm ổn định và thúc đẩy sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình 27

2.6 Phương pháp nghiên cứu 27

2.6.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 27

2.6.2 Phương pháp thu thập thông tin thứ cấp 28

2.6.3 Phương pháp thu thập thông tin sơ cấp 28

2.6.4 Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu 29

2.6.5 Phương pháp phân tích số liệu 29

2.6.6 Phương pháp chuyên gia 29

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 30

3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thành phố Hoà Bình 30

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 30

3.1.2 Tình hình phát triển kinh tế 33

3.1.3 Tình hình thực hiện vấn đề văn hóa, xã hội 34

3.1.4 Đánh giá chung 35

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất tại thành phố Hoà Bình 36

3.2.1 Tình hình quản lý và sử dụng đất đất đai tại thành phố Hòa Bình 36 3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Hòa Bình 39

3.2.3 Tình hình biến động đất đất tại thành phố Hòa Bình giai đoạn 2018 - 2022 42

3.3 Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình 43

3.3.1 Trình tự thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại thành

phố Hòa Bình 43

3.3.2 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hòa Bình giai đoạn 2018-2022 45

3.3.3 Một số thông tin liên quan đến việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của các hộ điều tra 52

3.4 Giải pháp nhằm ổn định và thúc đẩy sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình 63

3.4.1 Giải pháp về chính sách 63

3.4.2 Giải pháp về tổ chức thực hiện 64

3.4.3 Giải pháp về khoa học và công nghệ 65

3.4.4 Giải pháp về nguồn nhân lực 66

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 67

TÀI LIỆU THAM KHẢO 69 PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

TT-BTC : Thông tư - Bộ Tài chính

TT- TCĐC : Thông tư - Tổng cục địa chính

TW : Trung ương

TTg : Thủ tướng Chính phủ

UBND : Ủy ban nhân dân

UBTVQH : Ủy ban thường vụ Quốc hội

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Hòa Bình năm 2022 40Bảng 3.2 Tổng hợp số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo đơn vị hành chính tại thành phố Hòa Bình giai đoạn 2018 - 2022 45Bảng 3.3 Tổng hợp số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo thời gian tại thành phố Hòa Bình 47Bảng 3.4 Tổng hợp số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo diện tích tại thành phố Hòa Bình 51Bảng 3.5 Thông tin về thửa đất của hộ điều tra thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 53Bảng 3.6 Tổng hợp các thông tin cơ bản về hộ điều tra thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 54Bảng 3.7 Thông tin về lý do chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hộ điều tra 56Bảng 3.8 Nguồn thông tin hỗ trợ các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 57Bảng 3.9 Tổng hợp kết quả địa điểm thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất 58Bảng 3.10 Kết quả tổng hợp hình thức thanh toán của các giao dịch về quyền

sử dụng đất 59Bảng 3.11 Nhu cầu chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng của các hộ điều tra trong thời gian tới 60

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1 Sơ đồ vị trí của thành phố Hòa Bình 30Hình 3.2 Cơ cấu sử dụng đất tại thành phố Hòa Bình năm 2022 39Hình 3.3 Biến động các loại đất tại thành phố Hòa Bình giai đoạn 2018 -

2022 42Hình 3.4 Sơ đồ trình tự thực hiện đăng ký biến động khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 43Hình 3.5 Số hồ sơ biến động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở giai đoạn

2018 - 2022 48Hình 3.6 So sánh số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở giữa khu vực đô thị và khu vực nông thôn 48Hình 3.7 Số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đô thị tại giai đoạn 2018 - 2022 49Hình 3.8 Số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn giai đoạn 2018-2022 50Hình 3.9 Tổng hợp diện tích các hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở giai đoạn 2018 - 2022 52

MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Luật đất đai (2013) đã khẳng định “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công tình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng” Như vậy, đất đai là điều kiện chung nhất đối với mọi quá trình sản xuất và hoạt động của con người Nói cách khác, không có đất sẽ không có sản xuất cũng như không có sự tồn tại của chính con người Do vậy, để có thể sử dụng đúng, hợp lý và có hiệu quả toàn bộ quỹ đất thì việc hiểu rõ khái niệm về đất đai là vô cùng cần thiết

Ở nước ta hiện nay, được sự quan tâm của Đảng và Nhà nước nền kinh tế nước nhà có sự phát triển mạnh mẽ Đặc biệt trong công cuộc đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước ta, một trong những vấn đề quan tâm nhất của công cuộc đổi mới đó chính là đất đai

Đất đai là nhu cầu thiết yếu của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân vì đất đai là nơi để sinh hoạt, lao động và sản xuất, đồng thời là điều kiện cơ bản nhất để phát triển kinh tế - xã hội Ngày nay, khi xã hội ngày càng phát triển thì nhu cầu đất đai ngày càng lớn và trở nên bức thiết, trong khi đó đất đai không thể sinh ra, phát triển hoặc mở rộng về diện tích nên giá trị của đất đai ngày càng lớn, giá cả đất đai ngày càng cao Người sử dụng đất được giao đất

sử dụng ổn định, lâu dài và có các quyền cụ thể như: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho, thế chấp, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Trong đó, quyền chuyển nhượng được người dân được thực hiện nhiều, đặc biệt là khi thị trường quyền sử dụng đất vào ở giai đoạn phồn vinh Khi hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát triển và được quản lý có hiệu quả sẽ góp phần quan trọng vào quá trình đẩy mạnh phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình xây dựng đô thị và nông thôn theo hướng công nghiệp hóa - hiện đại hóa

Thực tế hiện nay tại các tỉnh tại Việt Nam, tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất có biến động qua các năm phụ thuộc vào sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất, sự phát triển kinh tế xã hội và một số yếu tố cá biệt khác (dịch bệnh) Đặc biệt, giai đoạn cuối năm 2021 đến giữa năm 2022

số lượng các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất rất lớn giá cả tăng cao và đặc biệt là đất ở Việc tăng nhanh số lượng các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất khiến Nhà nước không thể kiểm soát được đặc biệt

là sự biến động mạnh và những cơn “sốt ảo” vế giá đất thường xuyên xảy ra Tình trạng này của thị trường tạo ra tỷ suất “siêu lợi nhuận” nhưng lại ảnh hưởng và kìm hãm sự phát triển kinh tế xã hội và dẫn đến những vấn đề đầu

cơ đất, thiếu chỗ ở cho những người có nhu cầu Do đó, vấn đề đặt ra hiện nay

là cần phải có bức tranh về nghiên cứu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở để từ đó có giải pháp kiểm soát thị trường quyền sử dụng đất ở

Thành phố Hòa Bình là thành phố trung tâm của tỉnh Hòa Bình, trong những năm trở lại đây có tốc độ phát triển kinh tế - xã hội nhanh Cùng với quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa thì những hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại các khu vực trên địa bàn thành phố có sự biến động qua các năm trong thời gian qua Do đó, để kiểm soát và phát triển thị trường quyền sử dụng đất ở thì cần phải có bức tranh về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương Xuất phát từ thực tế trên, tôi đã chọn đề tài

nghiên cứu cho luận văn cao học như sau: “Nghiên cứu tình hình chuyển

nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2018 - 2022”

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

1.2.1 Mục tiêu tổng quát

Nghiên cứu nhằm đánh giá được tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Hòa Bình trong giai đoạn 2018 - 2022, từ đó thấy được số lượng các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại các thời điểm khác nhau và đề xuất giải pháp nhằm ổn định và thúc đẩy sự phát triển thị

trường quyền sử dụng đất ở cũng như khó khăn trong quá trình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại địa phương

Bổ sung làm rõ cơ sở lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và

các vấn đề khác liên quan

1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn

Việc nghiên cứu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2018 - 2022 có ý nghĩa thiết thực góp phần tìm ra giải pháp phát triển thị trường chuyển nhượng quyền sử

dụng đất tại thành phố Hòa Bình

Kết quả nghiên cứu của đề tài là cơ sở thực tiễn, có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho các sinh viên, học viên cao học cũng như những nhà quản

lý, trong việc học tập, nghiên cứu

Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Khái quát chung về quyền sử dụng đất

1.1.1 Một số khái niệm liên quan

1.1.1.1 Quyền sở hữu

Bộ Luật Dân sự 2015 tại điều 164 nêu :“Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật…” Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng, ) (Quốc hội, 2015)

Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền:

- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình

- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền

sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:

+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế

+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế

1.1.1.2 Quyền sở hữu về đất đai

Sở hữu đất đai được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công Cũng

có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định

Ở Việt Nam chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử

Quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai được xác lập từ thời phong kiến

ở các hình thức và mức độ khác nhau Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định là duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992 Tại Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992) (Quốc Hội, 1992) Luật Đất đai 1993 (Luật Đất đai sửa đổi 1998, 2001) cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và

cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp Luật Đất đai (1993, 1998, 2001) quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật,

sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo

vệ môi trường để phát triển bền vững

Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 7, Luật Đất đai, 2013) (Quốc Hội, 2013) Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được

sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt

Quyền chiếm hữu đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi Như vậy nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ việc đầu tư trên đất

Quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước -

sử dụng đất vào mọi mục đích Như vậy QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; QSDĐ đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch

sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại

Quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ (GCNQSDĐ) Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, từng đối tượng sử dụng

1.1.1.3 Quyền sử dụng đất đai

Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “QSDĐ" của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân (Đinh Sỹ Dũng, 2003)

Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng do Luật đất đai quy định định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCN, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất

gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất? (Đinh Sỹ Dũng, 2003)

Theo điều 166 Luật Đất đai năm 2013 quy định Người sử dụng đất có các quyền chung sau: 1/Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; 2/ Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; 3/ Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục

vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; 4/ Được Nhà nước hướng dẫn và giúp

đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; 5/ Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; 6/ Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013;7/ Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai

Theo điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất là cá nhân hộ gia đình có các quyền: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ” Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng

ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc

sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2003, 2013)

1.1.1.4 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng được hiểu là việc chuyển quyền sở hữu/ quyền sử dụng hoặc sở hữu các loại tài sản hợp pháp, bao gồm cả bất động sản sang cho cá nhân, tổ chức nào đó theo thỏa thuận Thỏa thuận của việc chuyển nhượng được lưu dưới dạng hợp đồng Để hợp đồng có tính pháp lý cần phải có chứng thực của UBND xã hoặc các văn phòng công chứng

Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hành vi pháp lý có thể được thực hiện bởi cá nhân hoặc một tổ chức nào đó dành cho cá nhân hoặc tổ chức khác Cụ thể trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên được chuyển nhượng sẽ được thụ hưởng tất cả các quyền đối với mảnh đất nói trên một cách hợp pháp

1.1.1.5 Điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều 188 Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất

2 Ngoài các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này

3 Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính

Tại Khoản 6 Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì thuộc trường hợp không cấp Giấy chứng nhận

1.1.1.6 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ Khoản 1 và Khoản 2 Điều 166 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013

Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

- Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật Đất đai 2013

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai 2013;

- Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của

nhóm muốn thực hiện quyền chuyển nhượng đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất (Quốc Hội, 2013)

1.1.2 Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thị trường chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển nhượng, cho thuê mua quyền sử dụng đất Rộng ra, thị trường quyền

sử dụng đất là tổng hòa các giao dịch giữa người mua, người bán trong quan

hệ cung cầu và hình thành nên giá cả (Lê Tuấn Định, 2022)

Luật Đất đai 1993 ra đời trên cơ sở Hiến pháp 1992: Lần đầu tiên, người sử dụng đất có các quyền sử dụng đất (QSDĐ) được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân dưới hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất Tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất

Giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ) là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên đối với quyền sử dụng đất Các loại hình giao dịch quyền sử dụng đất bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn, thế chấp, cho thuê (cho thuê lại)

1.1.2.1 Phân loại thị trường quyền sử dụng đất

Thị trường quyền sử dụng đất theo nguồn gốc phân thành bao gồm các loại sau:

- Thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp (thị trường quyền sử dụng đất

cấp I): là Thị trường quyền sử dụng đất mà chủ sở hữu đất đai chuyển giao

quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân (giao đất không thu tiền

sử dụng đất, giao đất có thu tiền thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất );

- Thị trường quyền sử dụng đất thứ cấp gồm: thị trường quyền sử dụng đất cấp II là thị trường người được cấp quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác (trong thị trường này, cả người bán và người mua đều không phải là người sở hữu đất đai, họ chỉ tham gia thị trường

quyền sử dụng đất) và thị trường quyền sử dụng đất cấp III là thị trường người sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng đất hoặc cho thuê bất động sản

nằm trên đất mà họ có quyền sử dụng (Nguyễn Đình Bồng, 2010)

1.1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất

a Yếu tố pháp luật

Yếu tố pháp luật quy định các quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn QSD đất ; hướng dẫn (quy định) hợp đồng giao dịch dân sự QSD đất Như vậy, rõ ràng pháp luật là một yếu tố có tính chất quyết định đến sự hình thành và phát triển của thị trường QSD đất Thực tế cho thấy, yếu tố pháp luật

có thể thúc đẩy hoặc hạn chế, cá biệt có thể đóng cửa thị trường QSD đất như

ở nước ta trước khi có Luật đất đai năm 1993 Yếu tố pháp luật có sự ảnh hưởng mang tính quyết định đến sự hình thành và phát triển của thị trường QSD đất; vì QSD đất là yếu tố ban đầu cần tạo nên nó là đất đai, mà quan hệ đất đai được mọi Nhà nước điều chỉnh bằng pháp luật: Pháp luật đất đai hoặc Luật dân sự Các quan hệ giao dịch đất đai bất cứ dưới hình thức nào ở bất cứ chế độ xã hội nào (trừ xã hội công xã nguyên thuỷ) đều được pháp luật quy định Chính sự quy định này là đặc điểm riêng của hàng hoá QSD đất và ảnh hưởng đến sự hình thành và phát triển của thị trường QSD đất (Hoàng Xuân Phương, 2008)

Cụ thể Luật đất đai và luật kinh doanh bất động sản là 2 luật ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của thị trường bất động sản

b Sự phát triển kinh tế và gia tăng dân số

Sự phát triển kinh tế của một đất nước cũng đồng thời là sự tăng nhu cầu sử dụng đất đai vào các mục đích sản xuất phi nông nghiệp; sự phát triển kinh tế cũng đồng thời là sự tăng nhu cầu sử dụng đất đai cho các ngành công nghiệp, thương mại, dịch vụ Sự tăng trưởng này đòi hỏi phải chuyển dịch đất đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch, làm gia tăng các quan hệ giao dịch đất đai và thị trường QSD đất phát triển

Thực tế đã chứng minh rằng, sản xuất trong thời kỳ tự cấp, tự túc, nhu cầu có đất đai để sản xuất chỉ được thoả mãn bằng sự điều chỉnh vốn đất sẵn

có của tự nhiên Đến thời kỳ kinh tế trang trại hình thành và phát triển, nhu cầu về đất đai cho sản xuất không chỉ còn dựa vào sự tự khai phá tự nhiên mà từng bước đi đến chủ yếu được giải quyết thông qua thị trường

Sản xuất phát triển dẫn đến sự hình thành của các ngành kinh tế mới làm xuất hiện nhu cầu sử dụng đất vào các mục đích khác nhau Xã hội càng phát triển làm nảy sinh nhiều ngành kinh tế mới, nhu cầu đất đai cho sản xuất, kinh doanh, làm công sở, văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ, tăng lên, thúc đẩy sự phát triển của thị trường QSD đất

Sự gia tăng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội về việc làm, về ăn, ở, mặc, học hành, giải trí theo đó làm tăng nhu cầu về QSD đất

Trước hết, sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu về đất đai cho sản xuất kinh doanh; vì với số lượng lao động tăng đòi hỏi phải mở rộng phát triển sản xuất kinh doanh, và yêu cầu chuyển đổi từ sản xuất nông nghiệp sang sử dụng vào các mục đích phi nông nghiệp tạo thành một sức ép lớn đòi hỏi phải được giải quyết thông qua thị trường là chủ yếu

Tiếp đó, sự gia tăng dân số, cộng với xu hướng quy mô gia đình nhỏ trong trong xã hội phát triển làm sự gia tăng nhanh chóng số lượng các gia đình là một áp lực lớn làm tăng nhu cầu về đất làm nhà ở, thúc đẩy thị trường QSD đất phát triển

Sau nữa, sự tăng thêm các nhu cầu về các hoạt động xã hội, dịch vụ thương mại, về khám chữa bệnh, giáo dục và đào tạo, hoạt động văn hoá, thể dục thể thao, vui chơi giải trí Những nhu cầu này đều là những nhân tố làm gia tăng nhu cầu về QSD đất, nhất là nhu cầu về QSD đất ở các trung tâm thương mại, dịch vụ, dân cư chính vì thế mà thị trường QSD đất ở đây cũng nhộn nhịp hơn (Hoàng Xuân Phương, 2008)

c Chính sách kinh tế, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất

Chính sách là một nhân tố nhạy cảm tác động đến thị trường QSD đất Trước hết, là chính sách khuyến khích sản xuất theo ngành, lãnh thổ, vùng kinh tế, khu vực kinh tế kéo theo sự gia tăng các cơ sở sản xuất kinh doanh,

sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu về QSD đất, thúc đẩy sự phát triển của thị trường QSD đất Ngược lại, ở một vùng, một khu vực nào đó, Chính phủ không chú ý khuyến khích đầu tư thì sản xuất kém phát triển, dân số có thể còn di chuyển sang các vùng khác làm cho nhu cầu về đất đai không tăng, dẫn đến sự kém nhộn nhịp của thị trường

Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất thực chất đó là việc xác định mục đích sử dụng của từng vùng đất, từng khu vực cụ thể; làm thay đổi tính chất

và mục đích sử dụng đất cũng là một nhân tố ảnh hưởng đến cung cầu về đất đai, tác động vào thị trường QSD đất Việc chuyển mục đích sử dụng đất đang sản xuất nông nghiệp, nay quy hoạch thành Khu công nghiệp sẽ làm tăng việc xây dựng nhà ở và các công trình khác trên đất trong khu quy hoạch và vùng vành đai, làm gia tăng các giao dịch mua, bán, thuê mướn đất đai, QSD đất Sau là, quy hoạch làm thay đổi mục đích sử dụng đất có tính chất gắn với dân

cư như quy hoạch xây dựng khu đô thị mới, quy hoạch các khu trung tâm, các khu chức năng trong đô thị sẽ làm tăng các giao dịch mua, bán, thuê mướn QSD đất ở các trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch, trung tâm dân cư,

Tiếp đến là quá trình đô thị hoá và phát triển của đô thị Đặc biệt, ở nước ta và nhiều nước đang phát triển, luồng di dân tự do từ khu vực nông thôn ra đô thị cùng với sự tăng trưởng trong giáo dục và đào tạo lao động, học sinh từ nông thôn chuyển đến đô thị là một sức ép thách thức lớn về nhà ở làm cho thị trường nhà đất ở đô thị và vùng ven đô sôi động hơn (Hoàng Xuân Phương, 2008)

d Yếu tố tập quán truyền thống và thị hiếu

Tập quán và truyền thống ảnh hưởng trực tiếp vào cách tiến hành thực hiện các giao dịch mua, bán, thuê mướn, thế chấp, của thị trường QSD đất,

nó có tác dụng làm đẩy nhanh hoặc hạn chế các vụ giao dịch, nó đảm bảo độ tin cậy giữa các bên mua, bán, cho thuê và đi thuê, nó cũng góp phần đẩy nhanh hoặc làm chậm quá trình thanh toán, ví dụ tập quán và phong tục của Việt Nam là sự mua bán đất đai chỉ cần làm văn tự tại xã, phường là được, và sau đó mới đăng ký và nộp thuế trước bạ, trường hợp phức tạp, phiền hà người dân cũng không cần nộp thuế trước bạ và họ sở hữu QSD đất như một

lẽ đương nhiên, vì họ đã bỏ tiền ra mua nó

Thực tế ở nước ta, nhiều trường hợp thiếu bảo đảm, vì người mua chưa nắm được đầy đủ các thông tin pháp lý về QSD đất, đảm bảo cho họ mọi quyền lợi khi mua (nhận chuyển nhượng); được chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp được pháp luật thừa nhận, nhưng họ vẫn mua vì theo tập quán và truyền thống (Hoàng Xuân Phương, 2008)

1.2 Căn cứ pháp lý liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Luật đất đai đầu tiên của Việt Nam được ban hành năm 1987, qua các lần sửa đổi bổ sung đã ban hành Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm

2003 và hiện hành là Luật đất đai năm 2013 Cụ thể các văn bản pháp luật liên quan đến việc thực hiện quyền sử dụng đất từ khi Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay như sau:

1.2.1 Các văn bản Luật

+ Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 của Quộc Hội:

Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và

66 điều so với luật hiện hành, các chương tăng mới là các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai trước đây thuộc chương II Luật Đất đai năm 2003 tách ra

(có 6 mục chuyển thành chương và bổ sung thêm một chương có nội dung

mới) Luật Đất đai sửa đổi đã thể chế hóa đúng và đầy đủ những quan điểm,

định hướng nêu trong Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 25/10/2017 của Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng Khóa XI, thể hiện được ý chí, nguyện vọng của đại đa số nhân dân

- Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 24/11/2015

2.2.2 Các văn bản dưới Luật

+ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật Đất đai;

+ Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai

+ Thông tư số 14/2017/TT-BTNMT ngày 20/07/2017 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về định mức kinh tế - kỹ thuật đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/09/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc quy định chi tiết Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

+ Thông tư số 30/2013/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định thực hiện lồng ghép việc đo đạc lập hoặc chỉnh lý bản đồ địa chính và

đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, xây dựng hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính

+ Thông tư số 50/2013/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Định mức kinh tế - kỹ thuật đo đạc địa chính, đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường

về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất

+ Thông tư số 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

+ Thông tư liên tịch 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường

+ Thông tư liên tịch 22/2016/TTLT-BNNPTNT-BTNMT quy định loại cây lâu năm được chứng nhận quyền sở hữu khi cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Thông tư liên tịch 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT Quy định về hồ sơ

và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính

về đất đai của người sử dụng đất

+ Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai + Nghị định 41/2020/NĐ-CP về gia hạn thời gian nộp thuế và tiền thuê đất + Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi một số Nghị định hướng dẫn Luật đất đai

+ Nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi các Nghị định hướng dẫn Luật

1.3 Cơ sở thực tiễn về thị trường bất động sản tại một số nước trên thế giới và Việt Nam

Tổng hòa của việc nghiên cứu thị trường quyền sử dụng đất là một bộ phận của thị trường bất động sản Tuy nhiên, ở các quốc gia khác do việc phân chia hình thức sở hữu rõ ràng (tư nhân, tập thể), nên đề tài sẽ đề cập đến thị trường bất động sản tại một số nước trên thế giới

1.3.1 Cơ sở thực tiễn về thị trường bất động sản tại một số nước trên thế giới

1.3.1.1 Chế độ sở hữu đất đai và bất động sản tại một số nước trên thế giới

Trên thế giới, chế độ sở hữu đất đai có thể được xác lập dựa trên cơ sở pháp luật hoặc tập quán văn hóa hoặc cả hai Chế độ sở hữu đối với đất đai bao gồm các quy định về quyền sử dụng đất, quyền kiểm soát và chuyển nhượng đất, theo đó một các nhân hoặc một nhóm, cộng đồng hoặc Nhà nước có thể là chủ thể của các quyền này Chế độ sở hữu đất đai là một vấn đề pháp lý phức tạp, chứa đựng cả những yếu tố chính trị, kinh tế, xã hội và văn hóa

Tại In-đô-nê-xi-a duy trì nhiều chế độ sở hữu khác nhau với đất đai Quyền sở hữu cá nhân trao cho chủ đất quyền tối cao đối với đất đai, bao gồm

sử dụng, quản lí, chuyển nhượng tạm thời và lâu dài Những loại đất này có thể được đăng kí hoặc không Đối với đất thuộc sở hữu của nhà nước (chủ yếu

là rừng) thì nhà nước có thể thực hiện toàn quyền quản lý, hoặc ở một số khu vực có thể được giao cho cá nhân hoặc tổ chức thuê Bên cạnh đó, In-đô-nê-xi-a quy định quyền sở hữu đất đai của cộng đồng, song quy định có sự khác nhau ít nhiều giữa các vùng, vì đây là quốc gia có nhiều dân tộc Dù vậy, trong vấn đề này, hình thức chủ yếu, cơ bản là đất đai thuộc sở hữu của cả cộng đồng (Vũ Công Giao và Nguyễn Anh Đức, 2022)

Tại Thái Lan, Chế độ sở hữu đất đai chia đất đai thành hai loại chính: Đất thuộc quyền sở hữu tư và đất thuộc sở hữu công Đất của nhà nước hoặc đất công nằm dưới sự kiểm soát của chính phủ và cũng có thể được cấp chủ quyền Quyền sở hữu tư nhân với đất đai được áp dụng ở cả nông thôn và

thành thị; chủ sở hữu trong loại hình này được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Trong chế độ sở hữu tư nhân có hai loại: quyền sở hữu đầy đủ và quyền chiếm hữu đối với đất đai, được công nhận với cả cá nhân và tổ chức Trong

đó, quyền sở hữu có nghĩa là độc quyền với đất đai; còn đối với quyền chiếm hữu, chủ thể nắm quyền chỉ được phép sử dụng và quản lý đất nhưng không được bán Do đó, trong chế độ sở hữu tư nhân về đất đai tồn tại các loại giấy chứng nhận khác nhau (Vũ Công Giao và Nguyễn Anh Đức, 2022)

Tại Trung Quốc, Hiến pháp Trung Quốc hiện ghi nhận hai chế độ sở hữu đất đai gồm sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể Trên tinh thần của Hiến pháp, Luật Đất đai năm 1986 diễn giải rõ hơn hai chế độ sở hữu đất đai là “sở hữu bởi toàn dân” và “sở hữu tập thể bởi những người lao động”, trong đó “sở hữu toàn dân” có nghĩa là quyền sở hữu được thực hiện bởi Hội đồng Nhà nước (State Council) và nhân danh nhà nước (Vũ Công Giao và Nguyễn Anh Đức, 2022)

Tại Hoa Kỳ có hệ thống pháp luật điều chỉnh các quan hệ đất đai đa dạng

và phức tạp Một mặt, pháp luật đất đai của Hoa Kỳ công nhận quyền sở hữu tư nhân; coi đây là một quyền cơ bản của công dân Mặt khác, Nhà nước vẫn có vị trí quyết định trong quản lý đất đai, chiếm quyền quản lý và sử dụng đến gần 40% diện tích đất ở Hoa Kỳ Pháp luật từng bang cho thấy quyền sở hữu đất ở Hoa Kỳ tương đối phức tạp, phần lớn các bang quy định quyền sở hữu đất đai trọn vẹn bao gồm lợi ích có sẵn trong đất và có khả năng tiếp tục nhận được vô thời hạn trong tương lai (Ngô Kim Hoàng Nguyên và cộng sự, 2022)

Tại Úc, pháp luật đặt trọng tâm vào quyền chiếm hữu so với quyền sở hữu tuyệt đối Một điểm đặc biệt trong sở hữu đất đai ở Úc là đất Vương quyền - hình thức sở hữu đất riêng biệt của hoàng gia Đất Vương quyền được quy định chặt chẽ bởi luật pháp của chính phủ Tiểu bang, cần phải đáp ứng một số yêu cầu nhất định trước khi tiến hành khai thác xử lý lai (Ngô Kim Hoàng Nguyên và cộng sự, 2022)

1.3.1.2 Tình hình thực tiễn về thị trường bất động sản trên thế giới

Tính theo quốc gia, Mỹ cùng với Mexico, Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất, Thái Lan, Anh và Trung Quốc là những quốc gia dẫn đầu về số lượng dự án nhà ở có thương hiệu

Xét về mức độ tăng trưởng của thị trường, Trung Đông là khu vực đứng đầu bảng xếp hạng với tỷ lệ tăng trưởng lên tới 60% Đứng ở các vị trí tiếp theo lần lượt là châu Mỹ và Mỹ Latinh, với tỷ lệ tăng trưởng lần lượt là 49% và 46%

Xét về thương hiệu, Ritz-Carlton là đơn vị dẫn đầu thị trường, tiếp theo

là Four Seasons Xét về tốc độ tăng trưởng, Aman và Six Senses dẫn đầu với

tỷ lệ tăng trưởng lần lượt là 68% và 67%

Nghiên cứu của công ty dữ liệu bất động sản toàn cầu Knight Frank chỉ

ra rằng sự tăng trưởng nguồn cung này sẽ phù hợp với nhu cầu khi số lượng người giàu trên toàn cầu đang có xu hướng tăng lên, và họ sẽ có xu hướng lựa chọn nhiều hơn các nhà ở có thương hiệu

Nhu cầu về nhà ở trong tương lai, bao gồm cả nhà ở có thương hiệu, dự kiến sẽ được thúc đẩy bởi sự giàu có ngày càng tăng, khả năng đi lại giữa các quốc gia được phục hồi sau đại dịch và mong muốn mở rộng danh mục đầu tư bất động sản nhà ở của các nhà đầu tư giàu có

Doanh số bán bất động sản cao cấp và siêu cao cấp trên toàn cầu đã tăng trở lại, và các thị trường lớn như Mỹ, Anh, Úc, Tây Ban Nha và Pháp là những điểm đến được ưa chuộng nhất với các nhà đầu tư (Knight Frank, 2023a)

Mặc dù tốc độ tăng trưởng giá thuê nhà trong quý I/2023 đã giảm so với quý IV/2022, nhưng giá thuê nhà tổng thể trên toàn cầu vẫn đang tăng với tốc độ chóng mặt khi các nền kinh tế tiếp đà phục hồi sau đại dịch Singapore là nơi dẫn đầu về tăng trưởng giá thuê với mức tăng 31,5% trong 12 tháng qua Tính riêng trong quý I, giá thuê nhà tại Singapore đã tăng tới 6,4%

London là thị trường xếp thứ hai với tốc độ tăng trưởng cao gần 17% trong 12 tháng qua tính đến tháng 3 Các thị trường khác như Sydney, Toronto, New York cũng chứng kiến giá thuê nhà tăng trưởng ở mức hai con số Auckland

và Hong Kong là hai thị trường ghi nhận mức tăng trưởng giá thuê nhà âm trong 12 tháng qua, mặc dù giá thuê nhà ở cả hai thành phố này đều tăng trong khoảng thời gian ba tháng đầu năm nay Giá thuê nhà tại các thị trường lớn tăng mạnh kể từ khi xảy ra đại dịch Covid-19 được thúc đẩy bởi các yếu

tố như nguồn cung nhà ở hạn chế do việc xây dựng bị gián đoạn trong thời gian đại dịch và nhu cầu bán nhà tăng lên đã lấy đi nguồn cung trên thị trường Việc người lao động quay ồ ạt quay lại các thành phố lớn để làm việc cũng ảnh hưởng tới thị trường nhà ở (Knight Frank, 2023b)

1.3.2 Thực trạng phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam

Về quy mô thị trường: Hiện nay, cả nước ước tính đã và đang thực hiện trên 5.000 dự án với tổng vốn đầu tư hơn 4,5 triệu tỷ đồng, tăng hơn gấp 3 lần

so với năm 2009, có hơn 100.000 doanh nghiệp xây dựng và 15.000 doanh nghiệp kinh doanh BĐS cùng với hơn 1.000 sàn giao dịch bất động sản (BĐS) được thành lập Trong 5 năm trở lại đây, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực BĐS chiếm hơn 18 tỷ USD, đứng thứ 2 trong tổng nguồn vốn FDI đăng ký đầu tư vào Việt Nam Tính đến ngày 20/3/2022, vốn FDI đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài lĩnh vực kinh doanh BĐS đứng thứ hai trong số các lĩnh vực thu hút FDI lớn, với tổng vốn đầu tư gần 2,7 tỷ USD, chiếm 30,3% tổng vốn đầu tư đăng ký, doanh nghiệp thành lập mới tăng mạnh 47,2% Tính đến cuối tháng 4/2022, có khoảng 800 sàn giao dịch đã trở lại hoạt động, tăng hơn 400 sàn so với quý IV/2021(1) Số liệu thống kê cho thấy, quy mô thị trường BĐS ngày càng tăng dần, đây là thị trường được giới đầu tư xem là kênh đầu tư có sức hấp dẫn, dự đoán tương lai sẽ đón nhận số lượng lớn nhà đầu tư mới

Về cơ chế, chính sách: Thời gian qua, nhìn chung nhiều chính sách mới ban hành kịp thời, trở thành công cụ hiệu quả cho công tác quản lý, điều hành, khai thác, sử dụng đất đai, thúc đẩy phát triển thị trường BĐS trên cả nước Những chính sách nổi bật, như miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê quyền

sử dụng đất (QSDĐ) đã được cải tiến, cập nhật phát huy tác dụng, thể hiện chủ trương ưu đãi, khuyến khích của Nhà nước cho các đối tượng có nhu cầu

sử dụng đất khai thác, đầu tư Hành lang pháp lý cho chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ ngày càng hoàn thiện, minh bạch hơn Quản lý nhà nước về thị trường BĐS trong cơ chế thị trường ngày càng chuyên nghiệp, đi vào nền nếp hơn Các chính sách thuế đã góp phần khắc phục bước đầu tình trạng sử dụng đất manh mún, tạo tiền đề cho việc sử dụng đất có hiệu quả, đóng góp vào nguồn thu ngân sách và phân bổ nguồn lực đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu nhà ở của người dân Cơ chế đấu giá QSDĐ được rà soát thường xuyên, ban hành kịp thời, thông tin công khai, minh bạch, cơ chế giao đất, nghĩa vụ tài chính giao đất dự án sát dần với thực tế, giảm dần tình trạng tiêu cực, công tác định giá đất, giá thuê, tiền sử dụng đất, thu các loại phí, lệ phí hợp lý Chính phủ đã thực hiện nhiều giải pháp đồng bộ, quyết liệt điều hành chính sách vĩ mô, các chỉ số chính sách tài chính (chính sách tiền tệ, thị trường vốn, thị trường phái sinh), tài khóa, ngoại thương và thu nhập vận hành nhịp nhàng, ổn định bám sát sản lượng tiềm năng theo kế hoạch tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội (GDP) Tuy nhiên, hành lang pháp lý đất đai, vận hành, hoạt động thị trường BĐS vẫn còn nhiều hạn chế, tiềm ẩn nhiều rủi

ro cần được điều chỉnh, bổ sung, cập nhật mới sao cho tạo ra môi trường kinh doanh thông thoáng, bình đẳng, khắc phục những điểm nghẽn, tuân thủ những nguyên tắc và quy luật thị trường, tạo sức hấp dẫn thu hút các nhà đầu tư lớn vào Việt Nam

Về năng lực cạnh tranh: Thể chế, cơ chế, chính sách và các yếu tố quyết định mức năng suất của nền kinh tế là nội dung quan trọng của năng lực

cạnh tranh bền vững để hình thành mức độ thịnh vượng quốc gia, lượng hóa năng lực cạnh tranh BĐS bền vững Việt Nam, nhận diện qua các khía cạnh sau: 1- Vốn tự nhiên, khả năng cạnh tranh về nguồn lực trong môi trường tự nhiên nhất định kể cả các nguồn tài nguyên sẵn có của Việt Nam ở mức khiêm tốn, không là yếu tố vượt trội so với nhiều nước Hoạt động khai thác

và sử dụng tài nguyên thời gian qua đã chỉ ra nhiều yếu kém, dần cạn kiệt, cần được cơ cấu lại; 2- Vốn xã hội, sức khỏe, an sinh xã hội, tình hình an ninh, tự

do, bình đẳng và sự hài lòng về cuộc sống của người dân được chú trọng ưu tiên, năm 2022, chỉ số hạnh phúc Việt Nam tiếp tục được cải thiện thứ hạng, tăng 2 bậc lên thứ 77/150 quốc gia so với năm 2021 Việt Nam đang trong thời kỳ dân số vàng, tuy nhiên lao động giá rẻ tới hạn, lực lượng lao động có hàm lượng chất xám cao chưa đáp ứng nhu cầu phát triển cả về số lượng và chất lượng; 3- Hiệu quả và sức mạnh nguồn lực, việc khai thác, sử dụng các nguồn lực tài chính, đất đai, BĐS và các lĩnh vực, ngành khác đã được cải thiện cơ bản theo hướng tăng tỷ trọng ứng dụng khoa học - công nghệ vào công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, nhưng còn chậm so với kỳ vọng; 4- Vốn trí tuệ và sự đổi mới, khả năng tạo ra của cải và việc làm thông qua các ngành công nghiệp đổi mới sáng tạo và giá trị gia tăng Việt Nam nói chung và BĐS nói riêng trong thị trường toàn cầu có chuyển biến mạnh mẽ, nhưng chỉ mới bước đầu; 5- Hiệu quả quản trị và mô hình tăng trưởng, kết quả của các lĩnh vực và đầu tư cốt lõi của Nhà nước trong mô hình tăng trưởng cũ đã và đang chuyển đổi, cung cấp khuôn khổ mới để tạo ra của cải bền vững và lâu dài đạt được nhiều tiến bộ Tuy nhiên, vẫn còn những hạn chế, nhiều yếu tố mới mang tính quyết định cần xem xét bổ sung vào mô hình tăng trưởng mới của Việt Nam, như tăng trưởng dựa trên nền tảng công nghệ, đổi mới sáng tạo, lợi thế quốc gia, kinh tế tuần hoàn, khát vọng vươn lên, quyết tâm trở thành quốc gia thịnh vượng, dịch chuyển dòng đầu tư tài chính quốc tế vào Việt Nam Công tác quản trị công, đặc biệt triển khai dự án, đổi mới nâng

cao trách nhiệm, hiệu quả giải ngân vốn đầu tư công còn khá chậm, vai trò quản trị cấp cao doanh nghiệp nhà nước chưa đáp ứng yêu cầu hội nhập, mở rộng thị trường quốc tế, quốc tế hóa khu vực kinh tế tư nhân còn khó khăn gây ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế chung quốc gia (Nguyễn Văn Vẹn, 2023)

1.3.3 Thực trạng phát triển thị trường bất động sản tại tỉnh Hòa Bình

Bất động sản Việt Nam nói chung đang có đà phát triển khởi sắc kể từ sau đại dịch covid Cụ thể, thị trường bất động sản tại các khu vực miền Bắc như Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Bắc Giang, đặc biệt là bất động sản Hòa Bình có mức độ quan tâm và có tốc độ giao dịch tốt, mức nhà đất tại những thị trường này vẫn tăng từ 20 - 50% kể từ đầu năm 2022 đến nay (Báo cáo của Hội Môi giới BĐS Việt Nam)

Báo cáo cũng ghi rõ mức độ quan tâm tới bất động sản của các tỉnh vùng ven Hà Nội như Bắc Ninh tăng 28%, Hải Dương tăng 19%, Bắc Giang tăng 37% hay bất động sản Hòa Bình tăng 35% so với thời điểm cuối năm 2021

Tại thị trường Hòa Bình, địa phương đang được triển khai mạnh mẽ hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao thì phân khúc đất nền đang là phân khúc chủ đạo dẫn dắt thị trường và đang có dư địa phát triển lớn vì thị trường này vẫn chưa đạt đỉnh điểm và chu kỳ phát triển mới còn rất rộng mở

Mục tiêu trong giai đoạn 2021 - 2022, Hòa Bình sẽ đạt chỉ tiêu tốc độ tăng tổng sản phẩm trên địa bàn tỉnh đạt 9% trở lên Cùng đó là ưu tiên kiểm tra, giải quyết các vấn đề về đất đai, tái định cư cho người dân, giải phóng mặt bằng… Đồng thời chú trọng giải ngân vốn đầu tư công để đạt tốc độ tăng trưởng kinh tế như kỳ vọng và đảm bảo tiến độ triển khai các dự án giao thông trọng điểm

Nền kinh tế phát triển khá ổn định, thu hút đầu tư đổ về lớn cùng với việc dòng vốn đầu tư lớn, đầu tư đồng bộ hạ tầng giao thông và du lịch,… chính là đòn bẩy, đã và đang giúp cho thị trường bất động sản Hòa Bình ngày càng tăng trưởng mạnh mẽ Bời một số lý do sau:

- Lợi thế từ vị trí địa lý của Tỉnh Hòa Bình: Tỉnh Hoà Bình sở hữu vị trí đặc biệt quan trọng tại cửa ngõ phía Tây của thủ đô Hà Nội, là tâm điểm giao thương, cầu nối cho mạch luân chuyển hàng hóa giữa thủ đô và các tỉnh Tây Bắc không bị đứt gãy Lợi thế của một tỉnh giáp ranh với Thành phố Hà Nội đã đang mở ra nhiều cơ hội cho thị trường bất động sản Hòa Bình phát triển mạnh mẽ

- Từ Hòa Bình, cư dân có thể di chuyển dễ dàng vào Hà Nội qua các trục giao thông hiện hữu như: Quốc lộ 6, ĐT12B, Cao tốc CT08, Quốc lộ 21B Và nhiều tuyến đường kết nối liên vùng khác Thời gian di chuyển cho hành trình 75km là từ 60 - 80 phút

- Ngoài mạng lưới giao thông kết nối với thủ đô đang được xây dựng hoàn thiện, đồng bộ thì nền kinh tế của tỉnh Hòa Bình có tốc độ tăng trưởng bền vững, tốc độ đô thị hóa nhanh, thiên nhiên ưu đãi với nhiều điểm đến hấp dẫn và nét văn hóa bản địa đặc sắc chính là yếu tố đã tạo cho bất động sản Hòa Bình có sức hút rất lớn với khách hàng, biến địa phương này trở thành

“miền đất hứa” cho các nhà đầu tư

- Sự đầu tư mạnh về hạ tầng giao thông Hòa Bình: Hệ thống hạ tầng giao thông của Hòa Bình và các tỉnh lân cận ngày càng được đầu tư nâng cấp Cụ thể, theo kế hoạch 5 năm tới, Hòa Bình sẽ tiếp tục đầu tư hơn 120 nghìn tỷ đồng để hoàn thiện mạng lưới giao thông huyết mạch với các dự án điển hình như:

Đó cũng là lý do hàng loạt chủ đầu tư lớn như Vingroup, FLC Group, Sun Group, TNR,… đang manh nha đầu tư vào tỉnh này cũng tạo ra sự sôi động cho thị trường bất động sản Hòa Bình Không chỉ thúc đẩy BĐS nghỉ dưỡng mà phân khúc đất nền thổ cư cũng ngày càng hấp dẫn và tăng trưởng mạnh mẽ

- Thế mạnh của một thiên đường nghỉ dưỡng ven đô phía Bắc - thỏi nam châm thu hút du lịch Với lợi thế nằm ở vị trí cửa ngõ của thủ đô Hà Nội, cùng sự ưu ái của thiên nhiên và sự đầu tư tập trung thúc đẩy du lịch phát triển, Hòa Bình dần trở thành một điểm đến nghỉ dưỡng mà du khách trong và ngoài nước không thể bỏ lỡ tại khu vực phía Bắc (Smartland, 2023)

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Địa điểm nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu trên địa bàn thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình

2.2 Thời gian nghiên cứu

Thời gian nghiên cứu đề tài: từ tháng 12/2022 đến tháng 12/2023

Thời gian thu thập tài liệu thứ cấp trong giai đoạn 2018 - 2022

2.3 Đối tượng nghiên cứu

- Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình

2.4 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian nghiên cứu:

Đề tài được thực hiện tại thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình

Hiện nay thành phố Hòa Bình có 19 đơn vị hành chính gồm 10 phường và 9 xã Trong đó các phường: Dân Chủ, Đồng Tiến, Hữu Nghị, Kỳ Sơn, Phương Lâm, Tân Hòa, Tân Thịnh, Thái Bình, Thịnh Lang, Thống Nhất, Trung Minh, Sủ Ngòi, Và 07xã: Độc Lập, Hòa Bình, Hợp Thành, Mông Hóa, Quang Tiến, Thịnh Minh, Yên Mông

- Phạm vi thời gian: Năm 2018 - 2022

- Phạm vi nội dung: Chỉ tập trung vào tình hình chuyển nhượng quyền

sử dụng đất đất ở đô thị và đất ở nông thôn tại 12 phường và 7 xã

2.5 Nội dung nghiên cứu

2.5.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tại thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình

- Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên tại thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình;

- Điều kiện kinh tế xã hội tại thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình;

- Đánh giá chung

2.5.2 Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình

- Tình hình quản lý đất đai tại thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình

- Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình

- Biến động đất đai tại thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình giai đoạn

2018 - 2022

2.5.3 Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình

- Trình tự thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

- Số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

- Một số thông tin liên quan đến tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

2.5.4 Đề xuất giải pháp nhằm ổn định và thúc đẩy sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình

- Giải pháp về chính sách

- Giải pháp tổ chức thực hiện

- Giải pháp tăng cường vồn đầu tư

- Giải pháp về nhân sự và tuyên truyền

2.6 Phương pháp nghiên cứu

2.6.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Hiện nay đất ở tại đô thị trên địa bàn thành phố Hoà Bình nằm trên 12 phường bao gồm: Quỳnh Lâm, Trung Minh, Dân Chủ, Đồng Tiến, Hữu Nghị, Kỳ Sơn, Phương Lâm, Tân Hòa, Tân Thịnh, Thái Bình, Thịnh Lang, Thống Nhất

Để thuận lợi cho việc điều tra thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hòa Bình, nghiên cứu đã lựa chọn 2/12 (chiếm 16,67%) phường (có vị trí đất ở tại đô thị được phân loại theo các loại đường phố quy định tại Quyết định 48/2021/QĐ-UBND ngày 25/8/2021 điều chỉnh, bổ sung quy định bảng giá các loại đất năm 2020 - 2024 trên địa bàn tỉnh Hòa Bình

ban hành kem theo quyết định số 57/2019/QĐ UBND ngày 30/12/2019 của UBNH tỉnh Hòa Bình) làm điểm nghiên cứu: phường Đồng Tiến (có 13 loại đường phố), phường Hữu Nghị (có 13 loại đường phố) đây là các phường trọng tâm của thành phố và có số lượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời gian qua tương đối nhiều cũng như có nhiều dự án phát triển nhà ở (Dự án nhà ở xã hội, dự án xây dựng khu đô thị mới, dự án xây dựng cơ sở hạ tầng…)

Đối với đất ở nông thôn tác giả chọn 2/7 (chiếm 28,57%) xã bao gồm: xã Mông Hóa (có 6 khu vực), xã Quang Tiến (có 3 khu vực) vì đây là khu vực đang quy hoạch nhiều dự án nhà ở và là cửa ngõ của tỉnh và có khu công nghiệp, sân golf, phát triển tuyến đường cao tốc Hà Nội - Sơn La do vậy số lượng các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ tập trung tương đối nhiều

2.6.2 Phương pháp thu thập thông tin thứ cấp

Đề tài tiến hành thu thập các số liệu tại các phòng ban chức năng của thành phố Hòa Bình như: Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh Văn phòng đăng kí đất đai thành phố Hòa Bình, Chi cục thống kê, Văn phòng UBND thành phố Hòa Bình với các số liệu như sau:

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thành phố;

- Tình hình quản lý và sử dụng đất tại thành phố;

- Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tại thành phố;

- Giá đất tại thành phố bao gồm giá đất ở do UBND tỉnh Hòa Bình ban hành và giá đất khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố

Ngoài ra, đề tài còn tham khảo các bài báo, sách chuyên khảo, giáo trình, bài giảng đã được công bố trên các tạp chí và các phương tiện thông đại chúng

2.6.3 Phương pháp thu thập thông tin sơ cấp

Để có số liệu để cho việc điều tra thông tin của các hộ đã thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng, nghiên cứu tiến hành phỏng vấn các hộ dân đã thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các phương (2 phường) và

xã chọn điểm (2 xã) Để đảm bảo dung lượng mẫu thống kê, mỗi phường/ xã

tiến hành điều tra 50 hộ dân đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất Do vậy tổng số phiếu điều tra là 200 phiếu (với 2 nhóm hộ 1 - các hộ thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đô thị và nhóm hộ 2- các hộ thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn)

2.6.5 Phương pháp phân tích số liệu

Phương pháp thống kê mô tả: để khái quát tình hình quản lý đất đai và

hiện trạng sử dụng đất, khái quát thực trạng hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại của thành phố Hòa Bình

Phương pháp thống kê so sánh: để so sánh tình hình biến động đất đai,

kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2018 - 2022

2.6.6 Phương pháp chuyên gia

Do đề tài chứa đựng nhiều nội dung nghiên cứu thuộc các lĩnh vực khác nhau, cho nên ngoài việc thu thập các dữ liệu thực tế cần phải tham khảo

ý kiến các chuyên gia, các nhà khoa học tạo cơ sở so sánh, đối chiếu nhằm đưa ra các giải pháp góp phần phát triển thị trường quyền sử dụng đất tại thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình góp phần hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thành phố Hoà Bình

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Thành phố Hòa Bình là trung tâm hành chính, chính trị của tỉnh Hòa Bình Thực hiện Nghị quyết số 830/NQ-UBTVQH14 ngày 17/12/2019 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về việc sắp xếp các đơn vị hành chính cấp huyện, cấp xã

thuộc tỉnh Hòa Bình, sáp nhập toàn bộ diện tích tự nhiên và dân số của huyện Kỳ

Sơn vào thành phố Hòa Bình, sau khi sắp xếp, thành phố Hòa Bình có 19 đơn vị hành chính cấp xã (12 phường, 07 xã) Thành phố có vị trí địa lý như sau:

- Phía Đông giáp huyện Kim Bôi và huyện Lương Sơn;

- Phía Đông Bắc giáp huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội;

- Phía Tây giáp huyện Đà Bắc;

- Phía Tây Bắc giáp huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ;

- Phía Nam giáp huyện Cao Phong;

- Phía Bắc giáp huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội

Hình 3.1 Sơ đồ vị trí của thành phố Hòa Bình

Thành phố Hòa Bình nằm trên trục hệ thống giao thông quan trọng Quốc lộ 6, nối liền tỉnh Hoà Bình với các tỉnh vùng Tây Bắc, đồng bằng sông Hồng và thủ đô Hà Nội Đây là những điều kiện thuận lợi cơ bản để đẩy mạnh phát triển kinh tế - xã hội của thành phố nói riêng và của tỉnh Hoà Bình nói chung (UBND thành phố Hòa Bình, 2020)

3.1.1.2 Địa hình

Thành phố Hoà Bình có địa hình núi chiếm ưu thế (chiếm 75% diện tích tự nhiên), phân bố bao quanh và ôm trọn khu vực trung tâm Phần chuyển tiếp là kiểu địa hình đồi, có độ cao trung bình 100 - 150 m Tiếp đến là phần trung tâm thành phố, có địa hình tương đối bằng phẳng, thuận lợi cho việc xây dựng và phát triển đô thị

Thành phố Hòa Bình có địa hình tương đối phức tạp với đồng bằng và đồi núi Sông Đà chảy giữa chia thành phố thành hai khu vực bên bờ sông

(UBND thành phố Hòa Bình, 2020)

3.1.1.3 Khí hậu

Thành phố Hoà Bình nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, mang đặc điểm chung của vùng; mùa Đông lạnh, ít mưa; mùa hè nóng, mưa nhiều Khí hậu chia làm hai mùa rõ rệt: Mùa mưa từ tháng 4 đến tháng 9, mùa khô từ tháng

Nhìn chung, thành phố Hòa Bình có điều kiện khí hậu khá thuận lợi cho việc phát triển nông nghiệp, đô thị, kinh tế - xã hội Tuy nhiên, vào mùa đông nhiệt độ xuống thấp gây nên sương muối, gió lốc kèm theo mưa lớn tập trung gây úng lụt ảnh hưởng tới sản xuất và đời sống của người dân, làm chết cây con, ảnh hưởng không nhỏ đến sản xuất nông lâm nghiệp, đặc biệt là các vườn cây lâm nghiệp Nhiệt độ xuống thấp kèm theo mưa phùn thiếu ánh sáng đã ảnh hưởng hạn chế sinh trưởng phát triển cây trồng vụ đông gây ra không

ít khó khăn cho nông dân trong việc đối phó với dịch hại cây trồng, vật nuôi từ đó làm giảm năng suất, sản lượng cây trồng vật nuôi (UBND thành phố Hòa Bình, 2020)