Trang 1 NGUYỄN THÀNH ĐẠT NGHIÊN CỨU TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÒA BÌNH, TỈNH HÒA BÌNH GIAI ĐOẠN 2018 - 2022 CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAIMÃ NGÀNH
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP NGUYỄN THÀNH ĐẠT NGHIÊN CỨU TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÒA BÌNH, TỈNH HÒA BÌNH GIAI ĐOẠN 2018 - 2022 CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ NGÀNH: 8850103 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS XUÂN THỊ THU THẢO Hà Nội, 2023 i CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ công trình nghiên cứu nào đã công bố, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học Hà Nội, ngày 15 tháng 11 năm 2023 NGƯỜI CAM ĐOAN Nguyễn Thành Đạt ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự giúp đỡ của các tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành Luận văn thạc sĩ này Đầu tiên, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS Xuân Thị Thu Thảo là người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tận tình trong suốt thời gian thực hiện đề tài Ngoài ra, Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy giáo, cô giáo Viện quản lý đất đai & phát triển nông nghiệp trường Đại học Lâm nghiệp, cùng toàn thể bạn bè, đồng nghiệp, đã giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện đề tài Tôi cũng xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của lãnh đạo, cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Hòa Bình; Chi cục Thống kê thành phố Hòa Bình; Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Hòa Bình đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài Tuy nhiên, do lần đầu tiên thực hiện nghiên cứu và kinh nghiệm còn hạn chế nên luận văn không tránh khỏi thiếu sót Tôi rất mong nhận được ý kiến đóng góp của quý thầy cô và bạn bè để tôi hoàn thiện luận văn này Tôi xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày 15 tháng 11 năm 2023 TÁC GIẢ Nguyễn Thành Đạt iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC .iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4 1.1 Khái quát chung về quyền sử dụng đất 4 1.1.1 Một số khái niệm liên quan 4 1.1.2 Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất 11 1.2 Căn cứ pháp lý liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất 15 1.2.1 Các văn bản Luật 16 2.2.2 Các văn bản dưới Luật 16 1.3 Cơ sở thực tiễn về thị trường bất động sản tại một số nước trên thế giới và Việt Nam 18 1.3.1 Cơ sở thực tiễn về thị trường bất động sản tại một số nước trên thế giới 18 1.3.2 Thực trạng phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam 21 1.3.3 Thực trạng phát triển thị trường bất động sản tại tỉnh Hòa Bình 24 Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26 2.1 Địa điểm nghiên cứu 26 2.2 Thời gian nghiên cứu 26 2.3 Đối tượng nghiên cứu 26 2.4 Phạm vi nghiên cứu 26 2.5 Nội dung nghiên cứu 26 iv 2.5.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tại thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình 26 2.5.2 Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình 27 2.5.3 Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình 27 2.5.4 Đề xuất giải pháp nhằm ổn định và thúc đẩy sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình 27 2.6 Phương pháp nghiên cứu 27 2.6.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 27 2.6.2 Phương pháp thu thập thông tin thứ cấp 28 2.6.3 Phương pháp thu thập thông tin sơ cấp 28 2.6.4 Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu 29 2.6.5 Phương pháp phân tích số liệu 29 2.6.6 Phương pháp chuyên gia 29 Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 30 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thành phố Hoà Bình 30 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 30 3.1.2 Tình hình phát triển kinh tế 33 3.1.3 Tình hình thực hiện vấn đề văn hóa, xã hội 34 3.1.4 Đánh giá chung 35 3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất tại thành phố Hoà Bình 36 3.2.1 Tình hình quản lý và sử dụng đất đất đai tại thành phố Hòa Bình 36 3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Hòa Bình 39 3.2.3 Tình hình biến động đất đất tại thành phố Hòa Bình giai đoạn 2018 - 2022 42 3.3 Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình 43 v 3.3.1 Trình tự thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hòa Bình 43 3.3.2 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hòa Bình giai đoạn 2018-2022 45 3.3.3 Một số thông tin liên quan đến việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của các hộ điều tra 52 3.4 Giải pháp nhằm ổn định và thúc đẩy sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình 63 3.4.1 Giải pháp về chính sách 63 3.4.2 Giải pháp về tổ chức thực hiện 64 3.4.3 Giải pháp về khoa học và công nghệ 65 3.4.4 Giải pháp về nguồn nhân lực 66 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 67 TÀI LIỆU THAM KHẢO 69 PHỤ LỤC vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa là BĐS : Bất động sản CP : Chính phủ CT : Chỉ thị FDI : Vốn đầu tư nước ngoài GDP : Tổng sản phẩm quốc nội NĐ : Nghị định NQ : Nghị quyết QĐ : Quyết định TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TT-BTC : Thông tư - Bộ Tài chính TT- TCĐC : Thông tư - Tổng cục địa chính TW : Trung ương TTg : Thủ tướng Chính phủ QSDĐ : Quyền Sử dụng đất UBND : Ủy ban nhân dân UBTVQH : Ủy ban thường vụ Quốc hội USD : Đồng đô la Mỹ VT : Vị trí vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Hòa Bình năm 2022 40 Bảng 3.2 Tổng hợp số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo đơn vị hành chính tại thành phố Hòa Bình giai đoạn 2018 - 2022 45 Bảng 3.3 Tổng hợp số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo thời gian tại thành phố Hòa Bình 47 Bảng 3.4 Tổng hợp số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo diện tích tại thành phố Hòa Bình 51 Bảng 3.5 Thông tin về thửa đất của hộ điều tra thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 53 Bảng 3.6 Tổng hợp các thông tin cơ bản về hộ điều tra thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 54 Bảng 3.7 Thông tin về lý do chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hộ điều tra 56 Bảng 3.8 Nguồn thông tin hỗ trợ các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 57 Bảng 3.9 Tổng hợp kết quả địa điểm thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất 58 Bảng 3.10 Kết quả tổng hợp hình thức thanh toán của các giao dịch về quyền sử dụng đất 59 Bảng 3.11 Nhu cầu chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng của các hộ điều tra trong thời gian tới 60 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1 Sơ đồ vị trí của thành phố Hòa Bình 30 Hình 3.2 Cơ cấu sử dụng đất tại thành phố Hòa Bình năm 2022 39 Hình 3.3 Biến động các loại đất tại thành phố Hòa Bình giai đoạn 2018 - 2022 42 Hình 3.4 Sơ đồ trình tự thực hiện đăng ký biến động khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 43 Hình 3.5 Số hồ sơ biến động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở giai đoạn 2018 - 2022 48 Hình 3.6 So sánh số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở giữa khu vực đô thị và khu vực nông thôn 48 Hình 3.7 Số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đô thị tại giai đoạn 2018 - 2022 49 Hình 3.8 Số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn giai đoạn 2018-2022 50 Hình 3.9 Tổng hợp diện tích các hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở giai đoạn 2018 - 2022 52 1 MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết của đề tài Luật đất đai (2013) đã khẳng định “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công tình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng” Như vậy, đất đai là điều kiện chung nhất đối với mọi quá trình sản xuất và hoạt động của con người Nói cách khác, không có đất sẽ không có sản xuất cũng như không có sự tồn tại của chính con người Do vậy, để có thể sử dụng đúng, hợp lý và có hiệu quả toàn bộ quỹ đất thì việc hiểu rõ khái niệm về đất đai là vô cùng cần thiết Ở nước ta hiện nay, được sự quan tâm của Đảng và Nhà nước nền kinh tế nước nhà có sự phát triển mạnh mẽ Đặc biệt trong công cuộc đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước ta, một trong những vấn đề quan tâm nhất của công cuộc đổi mới đó chính là đất đai Đất đai là nhu cầu thiết yếu của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân vì đất đai là nơi để sinh hoạt, lao động và sản xuất, đồng thời là điều kiện cơ bản nhất để phát triển kinh tế - xã hội Ngày nay, khi xã hội ngày càng phát triển thì nhu cầu đất đai ngày càng lớn và trở nên bức thiết, trong khi đó đất đai không thể sinh ra, phát triển hoặc mở rộng về diện tích nên giá trị của đất đai ngày càng lớn, giá cả đất đai ngày càng cao Người sử dụng đất được giao đất sử dụng ổn định, lâu dài và có các quyền cụ thể như: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho, thế chấp, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Trong đó, quyền chuyển nhượng được người dân được thực hiện nhiều, đặc biệt là khi thị trường quyền sử dụng đất vào ở giai đoạn phồn vinh Khi hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát triển và được quản lý có hiệu quả sẽ góp phần quan trọng vào quá trình đẩy mạnh phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình xây dựng đô thị và nông thôn theo hướng công nghiệp hóa - hiện đại hóa