Để thúc đẩy phát triển kinh tế và đơn giản hóa thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng cũng như các thủ tục hành chính về đất đai nói chung trên cơ sở bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Do đó yêu cầu đặt ra cho công tác quản lý đất đai là phải hoàn thiện và đẩy mạnh việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân với mục tiêu đưa đất vào sử dụng hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm.
DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2022 thành phố Huế .27 Bảng 4.2 Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Huế giai đoạn 2018 - 2022 33 Bảng 4.3 Kết thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Huế theo loại đất từ 2018 - 2022 .35 Bảng 4.4 Thống kê số tiền thu cho ngân sách nhà nước từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2018-2022 36 Bảng 4.6 Kết khảo sát việc tìm hiểu thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước thực chuyển nhượng người dân 39 Bảng 4.7 Kết khảo sát thuận lợi khó khăn thực việc chuyển nhượng người dân 40 Bảng 4.8 Kết khảo sát giá chuyển nhượng hợp đồng so với giá chuyển nhượng thực tế 41 Bảng 4.9 Khảo sát mức độ hài lòng người dân trình thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Huế .41 DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 4.1 Cơ cấu sử dụng đất thành phố Huế năm 2022 .27 Biểu đồ 4.2 Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo 34 Năm giai đoạn 2018 - 2022 34 Biểu đồ 4.3 Cơ cấu chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 20182022 tính theo nhóm đất phi nơng nghiệp đất nơng nghiệp 35 Biểu đồ 4.4 Tỷ lệ khảo sát giá chuyển nhượng hợp đồng so với giá chuyển nhượng thực tế 41 DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Hình ảnh thu nhỏ đồ hành thành phố Huế .21 DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮC STT Từ viết tắt QSDĐ CNQSDĐ UBND CN Cụm từ viết tắt Quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ủy ban nhân dân Chuyển nhượng MỤC LỤC PHẦN ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết đề tài .1 1.2 Mục tiêu nghiên cứu .2 1.2.1 Mục tiêu nghiên cứu chung 1.2.2 Mục tiêu nghiên cứu cụ thể .2 1.3 Ý nghĩa khoa học ý nghĩa thực tiễn đề tài 1.3.1 Ý nghĩa khoa học .2 1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn .2 PHẦN TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .3 2.1 Cơ sở lý luận 2.1.1 Một số khái niệm liên quan .3 2.1.1.1 Đất đai 2.1.1.2 Thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.1.1.3 Lệ phí trước bạ .4 2.1.3 Quyền sử dụng đất .4 2.1.3.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 2.1.3.2 Phân loại quyền sử dụng đất 2.1.3.3 Thời điểm thực quyền người sử dụng đất 2.1.4 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.1.4.1 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.1.4.2 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.1.4.3 Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất .8 2.1.4.4 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.1.4.5 Quyền nghĩa vụ bên giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất .9 2.2 Cơ sở thực tiễn vấn đề nghiên cứu 11 2.2.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất số nước giới .11 2.2.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam 13 2.2.3 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tỉnh Thừa Thiên Huế .14 2.3 Một số cơng trình nghiên cứu có liên quan 16 PHẦN ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 18 3.1 Đối tượng nghiên cứu 18 3.2 Phạm vi nghiên cứu 18 3.3 Nội dung nghiên cứu 18 3.4 Phương pháp nghiên cứu 18 3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu .18 3.4.1.1 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 18 3.4.1.2 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 19 3.4.2 Phương pháp phân tích xử lý số liệu 19 3.4.3 Phương pháp đánh giá hài lòng thang đo Likert 20 PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .21 4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội địa bàn thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế 21 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 21 4.1.1.1 Vị trí địa lý 21 4.1.1.2 Địa hình, địa mạo 22 4.1.1.4 Thủy văn .22 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 23 4.1.2.1 Thực trạng phát triển ngành lĩnh vực 23 4.1.2.2 Dân số lao động .24 4.1.2.3 Thực trạng phát triển sở hạ tầng 25 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội 25 4.1.3.1 Thuận lợi 25 4.1.3.2 Khó khăn 26 4.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2022 27 4.2.1 Cơ cấu đất đai 27 4.2.2 Hiện trạng sử dụng theo loại đất .27 4.3 Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Huế giai đoạn 2018 – 2022 .32 4.3.1 Trình tự thủ tục đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất 32 4.3.2 Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Huế 33 4.3.2.1 Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo năm 33 4.3.2.2 Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất tính theo loại đất .34 4.3.3 Tình hình đóng góp vào nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Huế 36 4.3.4 Ý kiến bên liên quan việc thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất .37 4.3.4.1 Ý kiến cán chuyên môn 37 4.3.4.2 Ý kiến người sử dụng đất .39 4.3.5 Đánh giá chung việc thực quyền chuyển nhượng sử dụng đất thành phố Huế 42 4.3.5.1 Những kết đạt 42 4.3.5.2 Những khó khăn tồn hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Huế 42 4.4 Đề xuất giải pháp góp phần khắc phục khó khăn q trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất phường Thuận Lộc, thành phố Huế .43 4.4.1 Cơ sở đề xuất giải pháp 43 4.4.2 Nội dung chi tiết giải pháp 43 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 44 5.1 Kết luận 44 5.2 Kiến nghị 44 PHẦN TÀI LIỆU THAM KHẢO 45 PHẦN MỘT SỐ HÌNH ẢNH THỰC TẬP TẠI CHI NHÁNH .46 PHẦN PHỤ LỤC 48 PHẦN ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơng trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phịng Nói cách khác, khơng có đất khơng có sản xuất khơng có tồn người Vì năm qua với tốc độ thị hóa cao nhu cầu sử dụng đất ngày tăng đất đai trở nên khan hiếm, thành phố Huế không ngoại lệ Với tốc độ thị hóa cao hoạt động chuyển nhượng diễn phổ biến để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất người dân Để thúc đẩy phát triển kinh tế đơn giản hóa thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng thủ tục hành đất đai nói chung sở bảo vệ quyền lợi hợp pháp người sử dụng đất Do yêu cầu đặt cho công tác quản lý đất đai phải hoàn thiện đẩy mạnh việc thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân với mục tiêu đưa đất vào sử dụng hợp lý, hiệu tiết kiệm Thành phố Huế thành phố loại I trực thuộc tỉnh Thừa Thiên Huế, điều kiện phát triển kinh tế thành phố năm qua bước phát triển theo hướng công nghiệp hóa - đại hóa, làm cho nhu cầu sử dụng đất người ngày cao Chính mà trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất có gia tăng Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức điều phối đất đai làm cho đất đai sử dụng hiệu Vì việc quản lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất bước đưa quỹ đất vào tầm kiểm sốt Nhà nước, góp phần quản lý đất đai ngày chặt chẽ thuận lợi Tuy nhiên khó khăn tồn việc chuyển nhượng cịn xảy dẫn đến cơng tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn gặp ảnh hưởng Để tìm khó khăn ngun nhân cịn tồn tại, từ đưa phương hướng khắc phục khó khăn hồn thiện cơng tác góp phần cho công tác quản lý nhà nước đất đai nói chung cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng để tốt cho thành phố hướng dẫn trực tiếp cô giáo - TS Nguyễn Thị Hải, tiến hành thực đề tài: “ Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế giai đoạn 2018 - 2022” 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu nghiên cứu chung Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế Trên sở đề xuất giải pháp góp phần khắc phục khó khăn q trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn nghiên cứu 1.2.2 Mục tiêu nghiên cứu cụ thể - Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế giai đoạn năm 2018-2022 - Xác định khó khăn, hạn chế tồn công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Huế - Đề xuất số giải pháp góp phần khắc phục khó khăn, tồn q trình chuyển nhượng quền sử dụng đất thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế 1.3 Ý nghĩa khoa học ý nghĩa thực tiễn đề tài 1.3.1 Ý nghĩa khoa học - Đề tài góp phần bổ sung làm rõ sở lý luận công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng cơng tác quản lý đất đai nói chung - Kết nghiên cứu đề tài đóng góp vào nguồn tài liệu tham khảo cho nghiên cứu ngành Quản lý đất đai việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn - Kết nghiên cứu đề tài cung cấp thông tin liên quan tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Huế, từ góp phần giúp Ủy ban nhân dân thành phố Huế quan chuyên môn địa bàn thành phố nắm bắt sở thực tiễn thực giải pháp phù hợp nhằm nâng cao hiệu công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Huế - Kết nghiên cứu đề tài giúp cho bên liên quan hiểu rõ công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ tạo điều kiện thuận lợi cho công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Huế - Các giải pháp đề xuất đề tài góp phần nâng cao hiệu cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn nghiên cứu PHẦN TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở lý luận 2.1.1 Một số khái niệm liên quan 2.1.1.1 Đất đai Trong sản xuất, đất đai giữ vị trí đặc biệt quan trọng Đất đai điều kiện vật chất mà sản xuất sinh hoạt cần tới Đất đai khởi điểm tiếp xúc sử dụng tự nhiên sau nhân loại xuất Trong trình phát triển xã hội lồi người, hình thành phát triển văn minh vật chất văn minh tinh thần, tất kỹ thuật vật chất văn hóa khoa học xây dựng tảng sử dụng đất đai Luật đất đai hành khẳng định “ Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơng trình kinh tế, văn hóa,xã hội, an ninh quốc phịng” Như vậy, đất đai điều kiện chung trình sản xuất hoạt động người Nói cách khác, khơng có đất khơng có sản xuất khơng có tồn người Do vậy, để sử dụng đúng, hợp lý có hiệu tồn quỹ đất việc hiểu rõ khái niệm đất đai vô cần thiết Tuy nhiên, khái niệm đầy đủ phổ biến đất đai sau: “Đất đai diện tích cụ thể bề mặt trái đất bao gồm tất cấu thành môi trường sinh thái bề mặt như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, lớp trầm tích sát bề mặt với nước ngầm khoáng sản lịng đất, tập đồn thực vật, trạng thái định cư người, kết người khứ để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa, )” (Nguyễn Hữu Ngữ, Nguyễn Thị Hải, 2013) 2.1.1.2 Thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo quy định Luật Đất Đai 2013, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất khoản thu tài đất đai Đây sắc thuế đánh vào thu nhập phát sinh từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thuế thu nhập từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất bao gồm thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất Cụ thể: