Đề tài Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố huế, tỉnh thừa thiên huế giai đoạn 2018 2022

Để thúc đẩy phát triển kinh tế và đơn giản hóa thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng cũng như các thủ tục hành chính về đất đai nói chung trên cơ sở bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Do đó yêu cầu đặt ra cho công tác quản lý đất đai là phải hoàn thiện và đẩy mạnh việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân với mục tiêu đưa đất vào sử dụng hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm.

DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2022 của thành phố Huế 27 Bảng 4.2 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố

Huế giai đoạn 2018 - 2022 33

Bảng 4.3 Kết quả thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Huế

theo loại đất từ 2018 - 2022 35

Bảng 4.4 Thống kê số tiền thu được cho ngân sách nhà nước từ hoạt động

chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2018-2022 36

Bảng 4.6 Kết quả khảo sát về việc tìm hiểu về thủ tục chuyển nhượng quyền sử

dụng đất trước khi thực hiện chuyển nhượng của người dân 39

Bảng 4.7 Kết quả khảo sát về các thuận lợi và khó khăn khi thực hiện việc

chuyển nhượng của người dân 40

Bảng 4.8 Kết quả khảo sát về giá chuyển nhượng trong hợp đồng so với giá

chuyển nhượng thực tế 41

Bảng 4.9 Khảo sát về mức độ hài lòng của người dân trong quá trình thực hiện

chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Huế 41

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 4.1 Cơ cấu sử dụng đất của thành phố Huế năm 2022 27 Biểu đồ 4.2 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo từng 34

Năm trong giai đoạn 2018 - 2022 34

Biểu đồ 4.3 Cơ cấu chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn

2018-2022 tính theo nhóm đất phi nông nghiệp và đất nông nghiệp 35

Biểu đồ 4.4 Tỷ lệ khảo sát về giá chuyển nhượng trong hợp đồng so với giá

chuyển nhượng thực tế 41

DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Hình ảnh thu nhỏ bản đồ hành chính thành phố Huế 21

DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮC

MỤC LỤC

PHẦN 1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.2.1 Mục tiêu nghiên cứu chung 2

1.2.2 Mục tiêu nghiên cứu cụ thể 2

1.3 Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài 2

1.3.1 Ý nghĩa khoa học 2

1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn 2

PHẦN 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

2.1 Cơ sở lý luận 3

2.1.1 Một số khái niệm liên quan 3

2.1.1.1 Đất đai 3

2.1.1.2 Thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3

2.1.1.3 Lệ phí trước bạ 4

2.1.3 Quyền sử dụng đất 4

2.1.3.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 4

2.1.3.2 Phân loại quyền sử dụng đất 5

2.1.3.3 Thời điểm thực hiện quyền của người sử dụng đất 7

2.1.4 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất 7

2.1.4.1 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 7

2.1.4.2 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 8

2.1.4.3 Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 8

2.1.4.4 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 9

2.1.4.5 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất 9

2.2 Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu 11

2.2.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của một số nước trên thế giới 11

2.2.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam 13

2.2.3 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Thừa Thiên Huế .14

2.3 Một số công trình nghiên cứu có liên quan 16

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 18

3.1 Đối tượng nghiên cứu 18

3.2 Phạm vi nghiên cứu 18

3.3 Nội dung nghiên cứu 18

3.4 Phương pháp nghiên cứu 18

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu 18

3.4.1.1 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 18

3.4.1.2 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 19

3.4.2 Phương pháp phân tích và xử lý số liệu 19

3.4.3 Phương pháp đánh giá sự hài lòng bằng thang đo Likert 20

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 21

4.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa bàn thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế 21

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 21

4.1.1.1 Vị trí địa lý 21

4.1.1.2 Địa hình, địa mạo 22

4.1.1.4 Thủy văn 22

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 23

4.1.2.1 Thực trạng phát triển các ngành và lĩnh vực 23

4.1.2.2 Dân số và lao động 24

4.1.2.3 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng 25

4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội 25

4.1.3.1 Thuận lợi 25

4.1.3.2 Khó khăn 26

4.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2022 27

4.2.1 Cơ cấu đất đai 27

4.2.2 Hiện trạng sử dụng theo từng loại đất 27

4.3 Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thành phố Huế giai đoạn 2018 – 2022 32

4.3.1 Trình tự thủ tục đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất 32

4.3.2 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Huế 33

4.3.2.1 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo từng năm 33

4.3.2.2 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tính theo loại đất 34

4.3.3 Tình hình đóng góp vào nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa bàn thành phố Huế 36

4.3.4 Ý kiến của các bên liên quan về việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 37

4.3.4.1 Ý kiến của cán bộ chuyên môn 37

4.3.4.2 Ý kiến của người sử dụng đất 39

4.3.5 Đánh giá chung về việc thực hiện quyền chuyển nhượng của sử dụng đất tại thành phố Huế 42

4.3.5.1 Những kết quả đạt được 42

4.3.5.2 Những khó khăn và tồn tại trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa bàn thành phố Huế 42

4.4 Đề xuất giải pháp góp phần khắc phục những khó khăn trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Thuận Lộc, thành phố Huế 43

4.4.1 Cơ sở đề xuất giải pháp 43

4.4.2 Nội dung chi tiết của các giải pháp 43

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 44

5.1 Kết luận 44

5.2 Kiến nghị 44

PHẦN 6 TÀI LIỆU THAM KHẢO 45

PHẦN 7 MỘT SỐ HÌNH ẢNH THỰC TẬP TẠI CHI NHÁNH 46

PHẦN 8 PHỤ LỤC 48

PHẦN 1 ĐẶT VẤN ĐỀ

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,

là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố cáckhu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốcphòng Nói cách khác, không có đất sẽ không có sản xuất cũng như không có sựtồn tại của chính con người Vì vậy trong những năm qua với tốc độ đô thị hóacao và nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng thì đất đai trở nên khan hiếm, thànhphố Huế cũng không ngoại lệ Với tốc độ đô thị hóa cao thì hoạt động chuyểnnhượng diễn ra khá phổ biến để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của người dân hiệnnay

Để thúc đẩy phát triển kinh tế và đơn giản hóa thủ tục chuyển nhượngquyền sử dụng đất nói riêng cũng như các thủ tục hành chính về đất đai nóichung trên cơ sở bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất Do đó yêucầu đặt ra cho công tác quản lý đất đai là phải hoàn thiện và đẩy mạnh việc thựchiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân với mục tiêu đưa đất vào

sử dụng hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm

Thành phố Huế là thành phố loại I trực thuộc tỉnh Thừa Thiên Huế, điềukiện phát triển kinh tế của thành phố trong những năm qua đang từng bước pháttriển theo hướng công nghiệp hóa - hiện đại hóa, làm cho nhu cầu sử dụng đấtcủa con người ngày càng cao Chính vì vậy mà các trường hợp chuyển nhượngquyền sử dụng đất có sự gia tăng Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là mộthình thức điều phối đất đai làm cho đất đai được sử dụng hiệu quả hơn Vì vậyviệc quản lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ từng bước đưa quỹ đất vàotầm kiểm soát của Nhà nước, góp phần quản lý đất đai ngày càng chặt chẽ vàthuận lợi hơn Tuy nhiên khó khăn và tồn tại trong việc chuyển nhượng vẫn cònxảy ra dẫn đến công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn gặp ảnh hưởng

Để tìm ra những khó khăn và nguyên nhân còn tồn tại, từ đó đưa ra phươnghướng khắc phục khó khăn và hoàn thiện công tác này góp phần cho công tácquản lý nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển nhượng quyền sử

dụng đất nói riêng để được tốt hơn cho thành phố dưới sự hướng dẫn trực tiếp

của cô giáo - TS Nguyễn Thị Hải, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “ Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế giai đoạn 2018 - 2022”

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

1.2.1 Mục tiêu nghiên cứu chung

Đánh giá được tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bànthành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế Trên cơ sở đó đề xuất được các giải phápgóp phần khắc phục những khó khăn trong quá trình chuyển nhượng quyền sửdụng đất tại địa bàn nghiên cứu

1.2.2 Mục tiêu nghiên cứu cụ thể

- Đánh giá được tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bànthành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế giai đoạn năm 2018-2022

- Xác định được các khó khăn, hạn chế đang tồn tại trong công tác chuyểnnhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Huế

- Đề xuất được một số giải pháp góp phần khắc phục các khó khăn, tồn tạitrong quá trình chuyển nhượng quền sử dụng đất tại thành phố Huế, tỉnh ThừaThiên Huế

1.3 Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài

- Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp cho các bên liên quan hiểu rõ hơn vềcông tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơncho công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Huế

- Các giải pháp được đề xuất bởi đề tài góp phần nâng cao hiệu quả công

tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa bàn nghiên cứu.

PHẦN 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở lý luận

2.1.1 Một số khái niệm liên quan

2.1.1.1 Đất đai

Trong nền sản xuất, đất đai giữ vị trí đặc biệt quan trọng Đất đai là điều

kiện vật chất mà mọi sản xuất và sinh hoạt đều cần tới Đất đai là khởi điểm tiếpxúc và sử dụng tự nhiên ngay sau khi nhân loại xuất hiện Trong quá trình pháttriển của xã hội loài người, sự hình thành và phát triển của mọi nền văn minh vậtchất và văn minh tinh thần, tất cả các kỹ thuật vật chất và văn hóa khoa học đềuđược xây dựng trên nền tảng cơ bản là sử dụng đất đai

Luật đất đai hiện hành đã khẳng định “ Đất đai là tài nguyên quốc gia vôcùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu củamôi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trìnhkinh tế, văn hóa,xã hội, an ninh quốc phòng” Như vậy, đất đai là điều kiệnchung nhất đối với mọi quá trình sản xuất và hoạt động của con người Nói cáchkhác, không có đất sẽ không có sản xuất cũng như không có sự tồn tại của chínhcon người Do vậy, để có thể sử dụng đúng, hợp lý và có hiệu quả toàn bộ quỹđất thì việc hiểu rõ khái niệm về đất đai là vô cùng cần thiết

Tuy nhiên, khái niệm đầy đủ và phổ biến nhất hiện nay về đất đai như sau:

“Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật, trạng thái định

cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa, )”

(Nguyễn Hữu Ngữ, Nguyễn Thị Hải, 2013)

2.1.1.2 Thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định của Luật Đất Đai 2013, thuế thu nhập từ chuyển quyền sửdụng đất là một trong các khoản thu tài chính về đất đai Đây là sắc thuế đánhvào thu nhập phát sinh từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thuế thu nhập

từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất bao gồm cả thuế thu nhập cá nhân từhoạt động chuyển quyền sử dụng đất và thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạtđộng chuyển quyền sử dụng đất Cụ thể:

- Thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là sắc thuếthu vào thu nhập của hộ gia đình, cá nhân chuyển quyền sử dụng đất cho đốitượng khác theo quy định của Luật Đất đai.

Hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bao gồm cả đất và tài sản gắnliền với đất, khi chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật thì phải nộpthuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất Đối tượng chịu thuế là các loại đấtđược thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của phápluật

- Thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là sắcthuế thu vào thu nhập của các doanh nghiệp thuộc diện chịu thuế thu nhập từviệc chuyển nhượng bất động sản, bao gồm doanh nghiệp thuộc mọi thành phầnkinh tế, mọi ngành nghề có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản

và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lạiđất

Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân (Quốc hội, 2007), đối tượng chịu thuế thunhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất bao gồm: thu nhập

từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất (gồm cảchuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đấttheo quy định của pháp luật); thu thập từ hoạt động cho thuê lại đất của doanhnghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai khôngphân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất(Hoàng Anh, 2013)

2.1.1.3 Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ là một khoản lệ phí mà người sở hữu tài sản cố định phải

kê khai và nộp cho cơ quan thuế trước khi đưa tài sản cố định vào sử dụng

Lệ phí trước bạ là khoản thu ấn định đối với tổ chức, cá nhân nhận chuyểnnhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả đăng ký quyền sử dụng đất khi nhậnchuyển nhượng tài sản hoặc khi hợp thức hóa để được công nhận quyền sử dụngđất nhằm bảo vệ quyền lợi hợp thức hóa của người sử dụng đất

Mức thu lệ phí trước bạ là 0.5% giá trị chuyển nhượng Tuy nhiên, nếu giámua bán ghi trong hợp đồng thấp hơn giá quy định của nhà nước thì cơ quanthuế sẽ áp dụng theo giá của nhà nước, ngược lại nếu trong hợp đồng ghi giá caohơn của nhà nước thì sẽ áp dụng giá trong hợp đồng Việc xác định giá trịchuyển nhượng bất động sản theo khung giá Nhà nước phụ thuộc vào vị trí củabất động sản đó (Nguyễn Hoàng Đông, 2015)

2.1.3 Quyền sử dụng đất

2.1.3.1 Khái niệm quyền sử dụng đất

Quyền của người sử dụng đất được giao đất bao gồm: Quyền chuyển đổi,chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốnquyền sử dụng đất và quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất Cácquyền này chỉ được thực hiện trong thời gian được giao đất, sử dụng đất đúngmục đích được giao (Quốc hội, 2013)

Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân

về đất đai Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông quahình thức giao đất, cho thuê đất Luật cũng công nhận quyền sử dụng đất đối vớinhững người sử dụng đất ổn định và quy định về quyền cũng như nghĩa vụchung của người sử dụng đất

Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất (cá nhân, tổchức, hộ gia đình, cơ sở tôn giáo) thông qua quyết định giao đất của nhà nước

có thẩm quyền hoặc hợp đồng cho thuê đất giữa nhà nước với bên có nhu cầu sửdụng hoặc công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn địnhlâu dài

Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản, mà theo quy định tại điều 115 và

189, Bộ luật Dân sự 2015 “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác” và “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng,

hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản và có thể được chuyển giao cho người khác theothỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật” (Quốc hội, 2015)

Từ những dẫn chứng trên rút ra được khái niệm: quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể sử dụng đất bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền được khai thác các thuộc tính, công cụ của đất, quyền được hưởng các thành quả lao động kết quả đầu tư trên đất và các quyền khác theo quy định của pháp luật

2.1.3.2 Phân loại quyền sử dụng đất

a Quyền chung của người sử dụng đất:

Theo quy định tại Điều 166 Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất có quyềnchung như sau:

- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất

- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cảitạo đất nông nghiệp

- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nôngnghiệp

- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợppháp về đất đai của mình

- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này

- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đấthợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai (Quốchội, 2013)

b Các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đấttheo quy định của Luật Đất đai 2013 Cụ thể hơn:

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việcchuyển quyền sử dụng đất Hành vi này là việc chuyển giao đất và quyền sửdụng đất cho người khác sử dụng và nhận một diện tích đất nhất định đượcchuyển giao từ người đó

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: là hành vi chuyển quyền sử dụng đấttrong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghềkhác, không có nhu cầu khả năng sử dụng hoặc đê thực hiện quy hoạch sử dụngđất mà pháp luật cho phép… Trong trường hợp này, người nhận quyền sử dụngđất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất với một khoản tiền tương ứngvới mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làmtăng giá trị đất đai Đặc thù của việc chuyển quyền sử dụng đất là ở chỗ: đất đaivẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạncủa thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thôngqua việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụngđất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển quyền sửdụng đất; mọi cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải đăng ký biếnđộng về đất đai, nếu không sẽ bị xem là hành vi phạm pháp

Cho, tặng, thừa kế, quyền sử dụng đất là hành vi chuyển quyền sử dụngđất trong tình huống đặc biệt, người nhận quyền sử dụng đất không phải trả tiền

nhưng có thể phải nộp thuế Do có nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế,phân công lại lao động xã hội, việc chuyển quyền sử dụng đất không chỉ dừnglại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịchvụ; giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩatrong các giao dịch trên thị trường bất động sản.

Thế chấp quyền sử dụng đất: là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất (không đầy đủ ) trong hệ tín dụng Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làmvật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làmvật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng

và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định, khi người thế chấp đến kỳ khôngthể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiênthanh toán để thu hồi vốn thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thịtrường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằmtrong giá trị quyền sử dụng đất Trong trường hợp người vay tiền không cóquyền sử dụng đất để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huyđộng vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng quyền sử dụngđất của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình

Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất: Là việc người sử dụng đất coi giátrị quyền sử dụng đất của mình như một loại tài sản để góp vốn với người kháccùng hợp tác sản xuất kinh doanh (Quốc hội, 2013)

2.1.3.3 Thời điểm thực hiện quyền của người sử dụng đất

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

2.1.4 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.1.4.1 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất chuyển giaođất và quyền sử dụng đất đó cho người được chuyển nhượng gọi là bên nhậnchuyển nhượng sử dụng đất trong trường hợp chuyển đi nơi khác, không có khảnăng sử dụng hoặc không có nhu cầu sử dụng

Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐmột khoản tiền tương ứng với giá trị của thửa đất tại thời điểm chuyển QSDĐ.Đặc trưng của chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất đai vẫn thuộc quyền sởhữu của toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thờigian giao đất; nhà nước có quyền điều tiết địa tô chênh lệch thông qua việc thuthuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quyđịnh một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; Tất cả các cuộc chuyểnnhượng QSDĐ đều phải đăng kí biến động về đất đai nếu không sẽ bị xem là viphạm pháp luật (Bùi Nguyên Hạnh, 2015)

2.1.4.2 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định, người sử dụng đất được thực

hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặngcho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có cácđiều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 vàtrường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai

194 của Luật Đất đai

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơquan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính(Quốc hội, 2013)

2.1.4.3 Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Việc chuyển quyền sử dụng đất phải tuân theo những nguyên tắc sau:

- Đảm bảo quyền sở hữu tối cao thuộc về Nhà nước; cá nhân, pháp nhân, hộgia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sửdụng đất mới có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thỏa thuận về nội dungcủa hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của

Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai

- Đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, đồng thời khuyếnkhích đầu tư vào việc sử dụng đất để đem lại hiểu quả cao nhất

- Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích,đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụngđất (Quốc hội, 2014)

2.1.4.4 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo Điều 697, Bộ luật Dân sự 2005, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất là sự thỏa thuận giữ các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sửdụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng,còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định củaLuật Dân sự và pháp luật về đất đai

Các bên giao kết hợp đồng hoặc xác lập văn bản về bất động sản có thể tựsoạn thảo hoặc yêu cầu Văn phòng Công chứng, Ủy ban nhân dân xã, phường,thị trấn soạn thảo văn bản Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất được soạn thảo theo đúng quy định của pháp luật trên cơ sở căn cứ vàocác loại giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất, thông tin về thửa đất cần chuyểnnhượng, thông tin cá nhân của các bên liên quan và các điều khoản ràng buộcđược các bên thống nhất để soạn thảo hợp đồng Nội dung hợp đồng, văn bản vềbất động sản phải đảm bảo không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội (

Bộ Tài Nguyên và Môi trường, 2014)

2.1.4.5 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch chuyển nhượng quyền

sử dụng đất

Trong giao dịch dân sự liên quan tới nhà đất, bên bán và bên mua đều cóquyền và nghĩa vụ của mình Quyền và nghĩa vụ của các bên chuyển nhượngquyền sử dụng đất được nêu tại Điều 38, 39, 40 và 41 Luật Kinh doanh bất động

a Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán tiền theothời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng

- Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất theo đúng

- Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại

do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra

- Không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa

- Các quyền khác trong hợp đồng

b Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách

- Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diệntích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng

- Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai vàgiao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyểnnhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận

- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật

- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng

c Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về

- Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích,đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng

- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại dolỗi của bên chuyển nhượng gây ra

- Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyểnnhượng

- Các quyền khác trong hợp đồng

d Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn

và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng

- Bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất chuyển nhượng

- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng (Quốc hội, 2014)

2.2 Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu

2.2.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của một số nước trên thế giới

Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ tư nhân về ruộng đất đãđược xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt đến đỉnh cao, thị trường đất đaicũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế chính trị cho sự vận hành củanền kinh tế lũng đoạn Ở những nước đang phát triển, trong giai đoạn tăngnhanh hoặc thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường có các cơn sốt ở các vùngkinh tế phát triển và các khu đô thị Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởngđến tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì chính phủ có thể ápdụng các hình thức can thiệp vào thị trường đất đai (Đỗ Ngọc Hải, 2016)

Mua bán hay chuyển nhượng đất đai, QSDĐ đều có mối quan hệ chặt chẽ,logic biện chứng và không tách rời với quyền sở hữu đất đai, trong đó, quyền sởhữu đất đai đóng vai trò là tiền đề, là cơ sở pháp lý ảnh hưởng, chi phối và quyếtđịnh tới quyền mua bán hay chuyển nhượng đất đai, QSDĐ

Ở các nước duy trì chế độ sở hữu Nhà nước về đất đai hay sở hữu toàn dân

về đất đai mà Nhà nước giữ vai trò đại diện thì vấn đề này lại hoàn toàn khácbiệt Theo đó, Nhà nước nắm quyền kiểm soát và chi phối toàn bộ đất đai, quyếtđịnh chuyển giao đất đai của quốc gia cho các chủ thể khác trong xã hội giữquyền quản lý và khai thác, và do đó, quyền của mỗi chủ thể về đất đất đai làquyền trên cơ sở Nhà nước với tư cách chủ sở hữu cho phép Hệ lụy của mốiquan hệ này là giữa những chủ thể có quyền khai thác và sử dụng đất đai đócũng có thể thiết lập với nhau các giao dịch về QSDĐ song chúng được biểuhiện dưới dạng chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, tặng cho QSDĐ Theo đó, quan hệ mua bán đất đai ở các quốc gia duy trì chế độ sở hữu tư nhânđược thay thế bởi quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở các nước duy trì chế độ sởhữu nhà nước hay sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sởhữu Với sự khác nhau nêu trên cho thấy, nghiên cứu vấn đề sở hữu đất đai có ýnghĩa quan trọng trong việc nhận diện cơ sở lý luận, nguồn gốc của giao dịchchuyển nhượng hay mua bán đất đai, sự tương đồng và khác biệt giữa pháp luậtđiều chỉnh quan hệ chuyển nhượng QSDĐ với pháp luật điều chỉnh quan hệ muabán đất đai ở các quốc gia có chế độ sở hữu khác nhau Nước Mỹ có diện tích tự nhiên khoảng 9,4 triệu km, dân số hơn 300 triệu, đất

đô thị chuyên dùng chiếm 11,9% diện tích tự nhiên Là một quốc gia phát triển,

Mỹ có hệ thống pháp luật về đất đai rất phát triển có khả năng điều chỉnh đượccác quan hệ xã hội đa dạng và phức tạp nhất Luật đất đai của Mỹ quy định côngnhận và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân về đất đai; các quyền này đượcpháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của công dân Cho đếnnay có thể thấy, các quy định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc pháttriển kinh tế đất nước, vì nó phát huy được hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trịcủa đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội.Mặc dù công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳngđịnh vai trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong quản lýđất đai Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết định quyhoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị vàcông trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý cáctranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chínhđất; quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ các lợi ích công cộngtrên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi

Hiến pháp năm 1988 (Điều 2) của Trung Quốc quy định việc Nhà nước giaođất cho tổ chức, cá nhân sử dụng dưới dạng giao quyền sử dụng đất Quyền sửdụng đất đã được phép chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp tức là đãcho phép người sử dụng đất được quyền định đoạt về đất đai, Nhà nước chỉkhống chế bằng quy định mục đích sử dụng đất và thời gian sử dụng đất (quyđịnh là từ 40 – 70 năm) "Đạo luật tạm thời về bán và chuyển nhượng quyền sửdụng đất nhà nước tại các thành phố và thị trấn”, ban hành năm 1990 quy định

cụ thể điều kiện để chủ sử dụng đất được phép chuyển nhượng sau khi đượcgiao đất là: nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước; đã được cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất; đã đầu tư vào sử dụng đất theo đúng mục đích được giao(thông thường là từ 25% trở lên theo dự toán xây dựng công trình khi lập hồ sơxin giáo đất) Chủ sử dụng đất nếu không thực hiện đúng các quy định sẽ bị thu

Australia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rấtsớm Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Australia quy định 2 loại đất thuộc sởhữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân) ĐấtNhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ Đất tư nhân là đất doNhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời giansau 1/1/1875) Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Australia thừa nhận quyền sởhữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất Chủ sở hữu có quyền chuyểnnhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự tróibuộc hoặc cản trở nào (Chu Tuấn Tú, 2000)

2.2.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam

Ở Việt Nam, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu đất đai: đất đai thuộc

sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu song trên thực tế Nhà nước lạikhông chiếm hữu, sử dụng đất đai mà giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền

sử dụng đất đang sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (sau đây gọi chung

là người sử dụng đất) sử dụng ổn định lâu dài Người sử dụng đất được chuyểnquyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất Do sự phát triển nhanh chóng củatình hình kinh tế, xã hội, qua thực tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tếthị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sửcòn chưa được xử lý thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa

Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban thường

vụ Quốc hội năm 2000 Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổsung Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửađổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một

số vấn đề về liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất như sau: Chophép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đấttheo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất,tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng đượcphép hoạt động tại Việt Nam Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp,bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tưnước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Có thể nói, sau khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời, quyền sử dụng đất ởnước ta mới bắt đầu hình thành và phát triển một cách chính thức Do vậy hoạtđộng các quyền của người sử dụng đất vẫn còn ít, các quan hệ chủ yếu thôngqua hình thức dân sự Các quy định của pháp Luật Đất đai từng bước mở rộngquyền cho người sử dụng đất đai có tác dụng thúc đẩy mạnh mẽ thị trườngQSDĐ

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã thực sự đáp ứng được nhu cầu củađại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuấtkinh doanh Người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụngđất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Chỉ tính riêngđối với đất tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 100.000 đến 200.000 hộ gia đìnhnông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con đường chuyển nhượngquyền sử dụng đất Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại nhưchuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chỉ được thực hiện có điều kiện

đã không hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nông thôn, có đếntrên 50% số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đăng ký với cơ quannhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp (Hoàng Anh,2013)

2.2.3 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Thừa Thiên Huế

Trải qua giai đoạn trầm lắng do dịch bệnh Covid-19, lượng giao dịch bấtđộng sản tại Thừa Thiên Huế dần phục hồi, rồi bất ngờ chững lại và sụt giảm từquý 3/2022

Thống kê từ Sở Xây dựng tỉnh Thừa Thiên Huế cho biết, quý 1/2022, toàntỉnh ghi nhận 4.334 giao dịch đất nền, 189 giao dịch nhà ở riêng lẻ và 27 giaodịch căn hộ chung cư Sang đến quý 2/2022, lượng giao dịch bất động sản tạitỉnh bật tăng ở cả 3 phân khúc nêu trên, với 4.950 giao dịch đất nền, 311 giaodịch nhà ở riêng lẻ và 41 giao dịch căn hộ chung cư Bước sang quý 3/2022, tỉnhnày ghi nhận 2.480 giao dịch đất nền và 136 giao dịch nhà ở riêng lẻ Trong quý

4 vừa qua, toàn tỉnh Thừa Thiên Huế ghi nhận 1.683 lô đất nền, 167 căn nhà ởriêng lẻ và 27 căn chung cư giao dịch thành công Cũng theo thống kê từ Sở Xâydựng tỉnh Thừa Thiên Huế, trong cả năm 2022, toàn tỉnh có 13.097 lô đất nền,

360 căn nhà ở riêng lẻ và 83 căn chung cư giao dịch thành công Đáng giá vềtình hình thị trường bất động sản trong năm 2022, Sở Xây dựng tỉnh Thừa ThiênHuế cho rằng thị trường bất động sản trong năm có diễn biến không mấy khảquan cụ thể: Nguồn cung đang có xu hướng giảm rõ rệt, nguồn cung trên thị

trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với

đa số người có nhu cầu ở thực Bên cạnh đó, dòng vốn bất động sản gặp khó vàlãi suất tăng khiến nhiều nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư Ngoài ra,giá bất động sản có dấu hiệu chững lại, một số dự án đã phải áp dụng chính sáchbán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ( Tô Văn Sông, NXB Chính trị).Báo cáo tổng hợp Điều chỉnh Chương trình phát triển nhà ở tỉnh ThừaThiên Huế đến năm 2030 cho biết, hiện tại, trên địa bàn tỉnh có 9 dự án nhà ởthương mại, khu đô thị đã và đang đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (giai đoạn

2010 - 2020), chủ yếu tập trung tại thành phố Huế và thị xã Hương Trà, vớikhoảng 12.866 căn, tương ứng với 2,6 triệu m2 diện tích sàn Trong số đó nhàchung cư có 7.900 căn hộ, 1.100.000 m2 diện tích sàn Đối với các dự án đã kêugọi giai đoạn 2021-2022 và hiện nay đang triển khai, có 10 dự án nhà ở thươngmại, khu đô thị đang triển khai, tập trung chủ yếu tại thành phố Huế, thị xãHương Trà, với số căn hộ khoảng 5.600 căn hộ, tương ứng với 1.309.000 m2diện tích sàn Theo số liệu báo cáo của các địa phương, các hộ gia đình, cá nhân

đã xin cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh giai đoạn 2021-2022 khoảng4.200-4.500 giấy phép/năm Ngoài ra các hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống tạikhu vực nông thôn đã xây dựng nhà ở và được miễn cấp giấy phép xây dựngtrên địa bàn tỉnh với khoảng 1.000-1.200 nhà ở/năm; tương ứng phát triểnkhoảng 820.000- 900.000m2 sàn Do xuất phát từ một số vấn đề trong thực tiễn,UBND tỉnh Thừa Thiên Huế vừa phê duyệt điều chỉnh Chương trình phát triểnnhà ở tỉnh Thừa Thiên Huế đến năm 2030 Theo đó, Thừa Thiên Huế phấn đấuđến năm 2025, diện tích nhà ở bình quân toàn tỉnh đạt 27m2 sàn/người Trong

đó, diện tích nhà ở bình quân tại đô thị đạt 29m2 sàn/người, diện tích nhà ở bìnhquân tại nông thôn đạt 25m2 sàn/người Riêng nhu cầu về quỹ đất, dự báo đếnnăm 2025, nhu cầu đất ở tăng thêm khoảng 2.802ha và đến năm 2030 nhu cầuđất ở tăng thêm khoảng 3.671ha Tỉnh cũng dự báo đến năm 2025, nhà ở xã hộiphát triển thêm khoảng 381.877 m2 sàn; nhà ở công vụ phát triển thêm khoảng2.925 m2 sàn; nhà ở tái định cư phát triển thêm khoảng 120.540 m2 sàn; nhà ởthương mại phát triển thêm khoảng 2.625.866 m2 sàn; còn lại khoảng 1.912.436

m2 sàn phát triển nhà ở hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng Đồng thời dự báo đếnnăm 2030, nhà ở xã hội phát triển thêm khoảng 476.042 m2 sàn; nhà ở công vụphát triển thêm khoảng 1.015 m2 sàn; nhà ở tái định cư phát triển thêm khoảng130.104 m2 sàn; nhà ở thương mại phát triển thêm khoảng 3.745.325 m2 sàn; cònlại khoảng 2.140.867 m2 sàn phát triển nhà ở hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng

Để đạt được các mục tiêu đã đề ra, giai đoạn đến năm 2025, tổng nhu cầu vốn

đầu tư toàn tỉnh khoảng 41.705 tỉ đồng và đến năm 2030 cần khoảng 53.943 tỉđồng.

Ngoài ra Thừa Thiên Huế còn đang tính phát triển những dự án lớn như:Đối với nhà ở thương mại, khu đô thị, bổ sung 76 dự án nhà ở thương mại, khu

đô thị tại các địa bàn thành phố Huế với 17 dự án, thị xã Hương Trà với 13 dự

án, Thị xã Hương Thủy với 6 dự án, huyện Phú Vang với 17 dự án, huyệnQuảng Điền với 10 dự án, huyện Phong Điền với 11 dự án, Huyện Phú Lộc có 2

dự án Trong đó có nhiều dự án quy mô lớn, như tại thành phố Huế có dự ánKhu phức hợp đô thị kết hợp khu nghỉ dưỡng Hải Dương quy mô 1.920 tỉ đồng;Khu đô thị Hương Vinh quy mô 1.325 tỉ đồng; Dự án Nhà ở chỉnh trang đườngCao Bá Quát quy mô 1.809 tỉ đồng; Dự án Khu đô thị sinh thái Rú Chá tại xãHương Phong quy mô 3.150 tỉ đồng; Khu đô thị cầu Tam Giang quy mô 2.200 tỉđồng, Dự án Khu đô thị, thương mại dịch vụ du lịch kết hợp nghỉ dưỡng chămsóc sức khoẻ Mỹ An quy mô 1.008 tỉ đồng; Khu đô thị sinh thái, nghỉ dưỡngPhú Thanh quy mô 1.100 tỉ đồng; Dự án khu dân cư tại Thôn Thượng 2, phườngThuỷ Xuân quy mô 1.190 tỉ đồng,…

Đối với nhà ở tái định cư, bổ sung 11 dự án hạ tầng kỹ thuật để phục vụ táiđịnh cư (đầu tư công) tại địa bàn thành phố Huế với 8 dự án và khu Kinh tếChân mây-Lăng cô với 3 dự án ( Tô Văn Sông, NXB Chính trị)

2.3 Một số công trình nghiên cứu có liên quan

Đất đai là là nguồn lực quan trọng, nguồn vốn to lớn của đất nước và là tưliệu sản xuất đặc biệt quan trọng không thể thay thế, có ảnh hưởng trực tiếp đếncuộc sống, lao động của mọi người trong xã hội Bên cạnh đó việc chuyểnnhượng quyền sử dụng đất cũng là một hoạt động có sức ảnh ảnh hưởng quantrọng đến công tác quản lý sử dụng đất cũng như ảnh hưởng đến phát triển kinh

tế - xã hội tại địa phương đó Vì vậy trong thời gian qua đã có một số tác giả đãnghiên cứu vấn đề này, như:

Tác giả Trương Công Vũ (2019) đã thực hiện nghiên cứu về tình hìnhchuyển nhượng sử dụng đất trên địa bàn huyện Tiên Phước, tỉnh Quảng Namgiai đoạn 2015 - 2018 Nghiên cứu được thực hiện nhằm mục đích đề xuất cácgiải pháp còn hạn chế khó khăn tồn tại trong việc thực hiện công tác cho địa bànnghiên cứu và nắm rõ xem xét tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tạihuyện Tiên Phước, tỉnh Quảng Nam

Tác giả Nguyễn Văn Thiện (2016) đã nghiên cứu về tình hình chuyểnnhượng quyền sử đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh tronggiai đoạn 2011-2015 Kết quả nghiên cứu của đề tài đã phản ánh được thực trạng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân tại thành phố Cẩm Phả Bêncạnh đó, đề tài đã phát hiện ra những vẫn đề đang tồn tại trong quá trình chuyểnnhượng quyền sử dụng đất của người dân Trên cơ sở đó, đề tài đã đề xuất đượcmột số giải pháp nhằm tăng cường trách nhiệm và hiệu quả trong quá trình thựchiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân tại thành phố Cẩm Phá.Tác giả Đỗ Ngọc Hải (2016) đã nghiên cứu về tình hình chuyển nhượngquyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái trong giai đoạn2011-2015 Tác giả đã nhận định được một số thành tựu của công tác chuyểnnhượng quyền sư dụng đất trên địa bàn thành phố và đề ra được 4 giải phápchính nhằm nâng cao hiệu quả của công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đấttrên địa bàn thành phố.

Tác giải Nguyễn Văn Dũng (2015) đã nghiên cứu vê tình hình chuyểnnhượng quyền sử dụng đất tại huyện Phổ Yên giai đoạn 2010-2014 Kết quảnghiên cứu của đề tài đã đánh giá được những thuận lợi, khó khăn cũng như hạnchế của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phổ Yên,giúp đánh giá được phần nào năng lực quản lý đất đai của huyện, từ đó đề xuấtmột số giải pháp hoàn thiện công tác chuyện nhượng quyền sử dụng đất

Tác giải Dương Kim Phong (2018) đã thực hiện đánh giá công tác chuyểnnhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2012-

2016 Việc thực hiện công trình nghiên cứu này của tác giả nhằm mục đích đánhgiá tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân tạithành phố Hà Tĩnh, đồng thời tìm ra những tồn tại trong quá trình thực hiện cácquyền của người sử dụng đất Từ đó đề xuất một số kiến nghị để đưa hoạt độngchuyển nhượng quyền sử dụng đất vào khuôn khổ pháp luật, tìm ra những giảipháp quản lý để phục vụ nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ngườidân được thuận lợi và tốt nhất

Như vậy, đã có rất nhiều đề tài nghiên cứu về việc thực hiện chuyểnnhượng quyền sử dụng đất ở các địa phương khác nhau trên cả nước Các đề tàitrên chủ yếu nghiên cứu về việc thực hiện công tác chuyển nhượng quyền sửdụng đất; đánh giá được những thuận lợi, khó khăn cũng như hạn chế của việcchuyển nhượng quyền sử dụng đất, Tuy nhiên, đến nay trên địa bàn thànhphố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế vẫn chưa có đề tài nghiên cứu về tình hìnhchuyển nhượng quyền sử dụng đất Vì vậy, việc nghiên cứu về vấn đề này cótính cấp thiết và có ý nghĩa về cả lý luận lẫn thực tiễn đối với thành phố Huế

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU 3.1 Đối tượng nghiên cứu

- Các hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhântrên địa bàn thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế

- Các văn bản liên quan pháp lý liên quan đến chuyển nhượng quyền sửdụng đất

- Các cán bộ chuyên môn và chủ sử dụng đất có liên quan đến việc chuyểnnhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế

3.3 Nội dung nghiên cứu

- Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Huế, tỉnhThừa Thiên Huế

- Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Huế, tỉnh ThừaThiên Huế

- Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thànhphố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế trong giai đoạn 2018 – 2022

- Đề xuất một số giải pháp góp phần khắc phục những khó khăn trong quátrình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Huế, tỉnh ThừaThiên Huế

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu

3.4.1.1 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

Phương pháp thu thập bằng bảng hỏi:

- Phỏng vấn 6 cán bộ chuyên môn đang công tác tại chi nhánh Văn phòng Đăng kí đất đai thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế Nội dung lập bảng hỏi xoay quanh một số vấn đề trọng điểm như: Khó khăn và tồn tại trong quá trình

thực hiện việc chuyển nhượng nhượng quyền sử dụng đất cũng như một số giải pháp khắc phục những khó khăn và tồn tại của công tác này trong thời gian tới.

- Phỏng vấn 30 hộ gia đình đã thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đấttại thành phố Huế trong giai đoạn 2018 – 2022 theo phương pháp chọn ngẫunhiên bằng bảng hỏi đã được soạn sẵn Nội dung phỏng vấn tập trung vào một

số vấn đề trọng điểm như: Quy trình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụngđất, những thuận lợi và khó khăn, tồn tại trong quá trình thực hiện quyền chuyểnnhượng quyền sử dụng đất, một số vấn đề khác liên quan đến việc chuyểnnhượng quyền sử dụng đất,

3.4.1.2 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

Trong quá trình thực hiện, đề tài tiến hành thu thập các tài liệu, số liệu thứcấp có liên quan tại các cơ quan chức năng trên địa bàn thành phố Huế như: Chinhánh Văn phòng Đăng kí đất đai thành phố Huế, UBND thành phố Huế, Các

số liệu, tài liệu thứ cấp được thu thập bao gồm:

- Báo cáo điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Huế, tỉnh ThừaThiên Huế

- Báo cáo tổng kết công tác hàng năm của Phòng Tài nguyên và Môitrường, chi nhánh Văn phòng Đăng kí đất đai thành phố Huế về tình hình quản

lý sử dụng đất

- Số liệu thống kê đất đai năm 2022 của thành phố Huế

- Các hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Huế,tỉnh Thừa Thiên Huế giai đoạn 2018 – 2022

- Các sách, báo, tạp chí, các chương trình nghiên cứu đã được xuất bản, cáckết quả nghiên cứu đã được công bố của các cơ quan nghiên cứu, các tài liệutrên mạng internet

3.4.2 Phương pháp phân tích và xử lý số liệu

Các số liệu thu thập được xử lý trên máy vi tính bằng phần mềm Excel Dữliệu sau khi xử lý sẽ được phân tích bằng bảng, biểu đồ hoặc đồ thị, tùy nội dungđối tượng nghiên cứu Với số liệu dạng cơ cấu sẽ thể hiện trên nền biểu đồ hìnhtròn, số liệu liệt kê sẽ thể hiện trên nội dung bảng đơn hoặc bảng so sánh để thểhiện trực quan và logic về vấn đề phân tích

3.4.3 Phương pháp đánh giá sự hài lòng bằng thang đo Likert

Đề tài sử dụng thang đo Likert 5 mức độ để đánh giá mức độ hài lòng củangười sử dụng đất về các vấn đề liên quan đến công tác chuyển nhượng quyền

sử dụng đất tại thành phố Huế với điểm đánh giá được xác định như sau:

Rất hài lòng: 5 Hài lòng: 4 Không xác định được/ Trung lập: 3

Ít hài lòng: 2 Không hài lòng: 1

Giá trị điểm đánh giá mức độ hài lòng của người dân (n) được xác địnhtheo công thức: n = Tổng điểm của từng tiêu chí/tổng số phiếu điều tra

Đề tài xác định được mức độ hài lòng của người dân theo thang đo sau:n>=4,2: Rất hài lòng

3,4 ≤n≤4,19: Hài lòng

2,6 ≤n≤3,39: Không xác định được/ Trung lập

1,8 ≤n≤2,59: Ít hài lòng

n<1,8: Không hài lòng

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa bàn thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế

4.1.1 Điều kiện tự nhiên

4.1.1.1 Vị trí địa lý

Thành phố Huế nằm ở trung tâm tỉnh Thừa Thiên Huế, địa bàn nằm trải dàitheo dòng sông Hương và có vị trí địa lý được xác định như sau:

- Phía Đông giáp thị xã Hương Thủy và huyện Phú Vang

- Phía Tây giáp thị xã Hương Trà

- Phía Nam giáp thị xã Hương Thủy

- Phía Bắc giáp huyện Quảng Điền và biển Đông

Hồ Chí Minh 1039 km về phía bắc và cách Đà Nẵng 95 km về phía Bắc.

Nằm gần dãy núi Trường Sơn, khu vực thành phố Huế là đồng bằng thuộcvùng hạ lưu sông Hương và sông Bồ, có độ cao trung bình khoảng 3 – 4 m sovới mực nước biển và thường bị ngập lụt khi đầu nguồn của sông Hương (trênDãy Trường Sơn) xảy ra mưa vừa và lớn Khu vực đồng bằng này tương đốibằng phẳng, tuy trong đó có xen kẽ một số đồi, núi thấp như núi Ngự Bình, ĐồiVọng Cảnh ( Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Huế, 2022)

4.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Thành phố Huế nằm trên vùng đồng bằng hẹp và địa hình có độ dóc từ Tây

sang Đông Trong đó:

Khu vực Bắc sông Hương có địa hình bằng phẳng Khu vực kinh thành có

độ cao nền xây dựng hiện trạng từ +1,8m đến +3,5m Phường Phú Hiệp, Phú Cát

có cao độ nền xây dựng từ 2,7m đến 3,5m Một số khu vực có cốt nền dưới +2m

và thường xuyên bị ngập lũ

Khu vực Nam sông Hương: cao độ chêch lệch khá lớn từ +2,5m đến +7,5m,các biệt có một số đồi thoải cao độ +12m đến +18m (Phòng Tài nguyên và Môitrường thành phố Huế, 2022)

4.1.1.3 Khí hậu

Thành phố Huế có khí hậu thuộc khu vực nhiệt đới gió mùa, mang tínhchuyển tiếp từ xích đạo đến nội chí tuyến gió mùa, chịu ảnh hưởng khí hậu

chuyển tiếp giữa miền Bắc và miền Nam nước ta Một năm có 2 mùa rõ rêt là:

mùa khô nóng và mùa mưa ẩm lạnh Nhiệt độ trung bình hằng năm vùng đồngbằng khoảng 24°C đến 25°C Trong đó:

+ Mùa nóng: Từ thàng 5 đến tháng 9, tháng nóng nhất (tháng5,6) nhiệt độ

có thể lên đến 38°C đến 40°C

+ Mùa lạnh: Từ tháng 10 đến tháng 3 năm sau, nhiệt độ trung bình về mùalạnh ở vùng đồng bằng là 20°C đến 22°C (Phòng Tài nguyên và Môi trườngthành phố Huế, 2022)

4.1.1.4 Thủy văn

Thành phố Huế chịu ảnh hưởng trực tiếp chế độ thủy văn của hệ thống sông

Hương Sông Hương có 3 nhánh là: sông Bồ, sông Tả Trạch, sông Hữu Trạch,bắt nguồn từ các dãy núi Trường Sơn và chảy qua trung tâm thành phố Huế Diện tích lưu vực là 2.830km2 chiếm 56% diện tích toàn tỉnh Thừa ThiênHuế Hệ thống sông Hương chảy qua địa bàn thành phố Huế là lưu vực đồng

bằng thấp trũng, về mùa mưa lũ nước sông dâng cao từ 2m - 4m, (riêng đỉnh lụtnăm 1999 mực nước dâng cao 6m) làm ngập các khu dân cư, các vùng sản xuất

và gây thiệt hại các hệ thống cơ sở hạ tầng của thành phố, sau đó nước chảy rabiển qua cửa Thuận An

Ngoài các sông thiên nhiên, xung quanh thành phố Huế còn gặp nhiều sôngđào như:

- Sông An Cựu (có tên là Lợi Nông) dài 27km nối sông Hương với đầmCầu Hai ở Cống Quan thông qua sông Đại Giang;

- Sông Đông Ba dài khoảng 3km là sông đào từ cầu Gia Hội đến Bao Vinh;

- Sông Kẻ Vạn dài 5,5km nối sông Hương (cầu Bạch Hổ) với sông BạchYến và sông An Hòa, vòng ngoài kinh thành Huế rồi lại đổ vào sông Hương ởBao Vinh ( Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Huế, 2022)

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

4.1.2.1 Thực trạng phát triển các ngành và lĩnh vực

a Nông nghiệp

Giá trị sản xuất ngành Nông nghiệp của thành phố Huế trong năm 2022đạt 1.730,540 tỷ đồng Trong đó, ngành trồng trọt đạt 431,512 tỷ đồng; ngànhchăn nuôi đạt 66,293 tỷ đồng; thuỷ sản đạt 1.095,17 tỷ đồng và lâm nghiệp đạt64,364 tỷ đồng; dịch vụ chăn nuôi và trồng trọt đạt 73,2 tỷ đồng

Hiện nay thành phố có 50 tàu cá tham gia hoạt động thủy sản trên các vùngbiển xa Các tàu cá đã tham gia khai thác và đã được hỗ trợ 02 đợt với tổng kinhkhí gần 14 tỷ đồng Dịch bệnh trên cây trồng, vật nuôi được kiểm soát; nôngnghiệp hữu cơ từng bước được chú trọng triển khai ( Phòng Tài nguyên và Môitrường thành phố Huế, 2022)

b Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp

Tình hình hoạt động sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp trên địabàn thành phố vẫn duy trì được sản xuất và đạt mức tăng trưởng khá Một sốngành nghề trong sản xuất công nghiệp gặp khó khăn hoạt động sản xuất nênhoạt động sản xuất cầm chừng như mộc mỹ nghệ, chế biến đặc sản, may mặcduy trì được mức tăng trưởng Đối với các địa bàn mới sáp nhập, hoạt độngcông nghiệp nổi trội nhất là khai thác đá xây dựng, sửa chữa tàu thuyền, chếbiến lâm sản và thủy sản trong đó hoạt động khai thác đá đạt tăng trưởng Hoạtđộng xuất khẩu tăng trưởng cao, tổng trị giá xuất khẩu năm 2022 đạt 158 triệuUSD (kể cả xuất khẩu tại chỗ)