Việc nghiên cứu những cơ sở lý luận và thực tiễn của điều kiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, nhìn nhận và đánh giá những ưu điểm, thuận lợi của việc chuyển quyền sử dụng đất nhằm khắc phục những diễn biến phức tạp trong lĩnh vực này, tìm ra những nguyên nhân vi phạm điều kiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và trên cơ sở những quy định của pháp luật giải quyết những vi phạm đó một cách đúng đắn.
MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 1 Tính cấp thiết của đề tài 1 2 Mục tiêu của đề tài 2 2.1 Mục tiêu chung .2 2.2 Mục tiêu cụ thể .2 3 Yêu cầu của đề tài 2 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3 1.1 Cơ sở lý luận 3 1.1.1 Quyền sở hữu 3 1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai .3 1.1.3 Quyền sử dụng đất .3 1.1.4 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất 4 1.1.5 Thừa kế quyền sử dụng đất .7 1.1.6 Tặng cho quyền sử dụng đất 8 1.2 Cơ sở thực tiễn 12 1.2.1 Kết quả nghiên cứu công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên thế giới 12 1.2.2 Kết quả nghiên cứu công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất tại Việt Nam .14 1.3 Các công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài 15 CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 17 2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 17 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 17 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 17 2.2 Nội dung nghiên cứu 17 2.3 Phương pháp nghiên cứu 18 2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 18 2.3.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 18 2.3.3 Phương pháp xử lý số liệu .19 CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 20 3.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và biến động sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh .20 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 20 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 24 3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội .26 3.1.4 Hiện trạng sử dụng đất và biến động sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2016 – 2021 .28 3.2 Thực trạng về việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2016 – 2021 33 3.2.1 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2016–2021 33 3.2.2 Tổng hợp ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 36 3.2.3 Tổng hợp ý kiến của các cán bộ chuyên môn về việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 38 3.3 Thực trạng về việc thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2016 – 2021 39 3.3.1 Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2016–2021 39 3.3.2 Tổng hợp ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất 40 3.3.3 Tổng hợp ý kiến của cán bộ chuyên môn về việc thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất 43 3.4 Thực trạng về việc thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2016 – 2021 44 3.4.1 Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn 2016–2021 .44 3.4.2 Tổng hợp ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất 46 3.4.3 Tổng hợp ý kiến của các cán bộ chuyên môn về việc thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất 49 3.5 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Hà Tĩnh trong thời gian tới .51 3.5.1 Giải pháp tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật về thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ 51 3.5.2 Giải pháp về xây dựng đội ngũ cán bộ và đầu tư cơ sở vật chất .52 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 53 KẾT LUẬN .53 KIẾN NGHỊ 54 TÀI LIỆU THAM KHẢO 55 PHỤ LỤC 57 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Cụm từ được viết tắt Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCNQSDĐ : Quyền sử dụng đất Ủy ban nhân dân QSDĐ : UBND : DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh năm 2021 28 Bảng 3.2: Biến động sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2016 – 2021 30 Bảng 3.3 Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2016 – 2021 .34 Bảng 3.4 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa bàn nghiên cứu 36 Bảng 3.5 Ý kiến của các hộ gia đình cá nhân đối với quy định, chính sách thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 37 Bảng 3.6 Tổng hợp ý kiến của cán bộ chuyên môn về việc thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất tại địa bàn nghiên cứu 38 Bảng 3.7 Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2016 – 2021 40 Bảng 3.8 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất tại địa bàn nghiên cứu .41 Bảng 3.9 Ý kiến của các hộ gia đình cá nhân đối với quy định, chính sách thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất 42 Bảng 3.10 Tổng hợp ý kiến của cán bộ chuyên môn về việc thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất tại địa bàn nghiên cứu 43 Bảng 3.11 Kết quả thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2016 – 2021 45 Bảng 3.12 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất tại các điểm điều tra 46 Bảng 3.13 Ý kiến của các hộ gia đình cá nhân đối với quy định, chính sách thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất .47 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1 Sơ đồ hành chính thành phố Hà Tĩnh 20 MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá Đất là giá đỡ cho toàn bộ sự sống của con người và là tư liệu sản xuất không thể thay thế Vai trò của đất đai càng lớn khi dân số ngày càng đông, nhu cầu dùng đất làm nơi cư trú, làm tư liệu sản xuất, ngày càng tăng Đặc biệt đối với nước ta là một nước nông nghiệp thì vị trí của đất đai lại càng quan trọng và có ý nghĩa to lớn Sự tăng nhanh của dân số và phát triển của nền kinh tế đã gây áp lực rất lớn đối với đất đai, trong khi đó diện tích đất lại không hề được tăng lên, đòi hỏi con người phải biết cách sử dụng một cách hợp lý nguồn tài nguyên có hạn đó Trong những năm qua công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh đạt được những kết quả đáng khen ngợi, song còn gặp không ít khó khăn, thực trạng chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, diễn biến phức tạp, tình trạng chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho không đúng pháp luật vẫn diễn ra phổ biến, gây không ít khó khăn trong công tác quản lý về đất đai Điều này làm ảnh hưởng rất lớn đến đời sống và việc sử dụng đất Chính vì vậy công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất là một vấn đề nóng, cần được sự quan tâm của tất cả những người dân và các cơ quan ban ngành Việc nghiên cứu những cơ sở lý luận và thực tiễn của điều kiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, nhìn nhận và đánh giá những ưu điểm, thuận lợi của việc chuyển quyền sử dụng đất nhằm khắc phục những diễn biến phức tạp trong lĩnh vực này, tìm ra những nguyên nhân vi phạm điều kiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và trên cơ sở những quy định của pháp luật giải quyết những vi phạm đó một cách đúng đắn Từ đó, đề xuất một số kiến nghị để đưa hoạt động chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất vào khuôn khổ của pháp luật, thống nhất cách giải quyết chung của các loại vi phạm, tìm ra những giải pháp quản lý để phục vụ nhu cầu chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho của người dân được thuận lợi và tốt nhất Xuất phát từ những vấn đề đó, được sự phân công của trường Đại học Nông Lâm Huế; Khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp và sự hướng dẫn của Thầy giáo PGS.TS Nguyễn Hữu Ngữ, tôi quyết định chọn đề tài: “Nghiên cứu thực trạng chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh” làm đề tài khóa luận tốt nghiệp 2 Mục tiêu của đề tài 2.1 Mục tiêu chung Đánh giá được tình hình chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2016 – 2021, từ đó chỉ ra những khó khăn, tồn tại, nguyên nhân và đề xuất các giải pháp khắc phục để hoàn thiện công tác này cho địa bàn nghiên cứu 2.2 Mục tiêu cụ thể - Đánh giá thực trạng chuyển nhượng quyền, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2016 – 2021; - Tìm ra được những khó khăn và tồn tại trong việc thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất tại địa bàn nghiên cứu; - Đề xuất được các giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất để phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai của thành phố Hà Tĩnh trong thời gian tới 3 Yêu cầu của đề tài - Xác định được tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất - Nắm được quy định quy trình và phương pháp nghiên cứu, phương pháp phỏng vấn cán bộ, người dân và những ngươi am hiểu về chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất - Số liệu điều tra được phải phản ánh khách quan, trung thực, chính xác về thực trạng chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất - Những đề xuất có tính khả thi và phù hợp với thực tế của thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận 1.1.1 Quyền sở hữu Các nhà sáng lập chủ nghĩa Mác-Lênin đã chỉ rõ vấn đề sở hữu đóng vai trò vô cùng quan trọng trong bất cứ cuộc cách mạng xã hội nào C.Mác khẳng định: “Tất cả những cuộc cách mạng gọi là những cuộc cách mạng chính trị, từ cuộc cách mạng đầu tiên đến cuộc cách mạng cuối cùng, đều được tiến hành để bảo hộ sở hữu thuộc một loại nào đó ” Trong lĩnh vực đất đai, vấn đề sở hữu cũng đóng vai trò trung tâm, giữ vị trí hạt nhân chi phối toàn bộ quá trình quản lí và sử dụng đất đai ở nước ta Chế định sở hữu đất đai là một chế định cơ bản không thể thiếu được trong hệ thống pháp luật đất đai Chính vì vậy việc nghiên cứu, tìm hiểu về chế định sở hữu đất đai là hết sức cần thiết Tất cả các quốc gia trên thế giới dù xác lập đất đai theo hình thức sở hữu tư nhân, hình thức sở hữu tập thể hay hình thức sở hữu nhà nước hoặc hình thức sở hữu toàn dân cũng đều dựa trên những cơ sở lí luận và thực tiễn nhất định phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội mang tính đặc thù của mỗi nước Việc hình thành chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam cũng không nằm ngoài quy luật này [20] 1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai Luật đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 4), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22) Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như người sử dụng Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt (Quốc hội, 2013) [13] 1.1.3 Quyền sử dụng đất Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản” Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015 tiếp tục quy định: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác” Như vậy, dưới góc độ này, quyền sử dụng đất được coi là một loại quyền tài sản Loại tài sản này đặc biệt ở chỗ, nó là tài sản được xác lập trên một tài sản, và tài sản này luôn luôn gắn với một tài sản khác đó là đất đai Chính vì coi quyền sử dụng đất là một loại tài sản nên Hiến pháp, Luật Đất đai ghi nhận chủ sử dụng đất được thực hiện các giao dịch đối với tài sản này [12] 1.1.4 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.4.1 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất là khái niệm được xác định cụ thể trong văn bản Luật đất đai 2013 Theo đó, chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất - Khoản 10, Điều 3, Luật đất đai 2013[13] Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hành vi chuyển quyền sử dụng đất, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có nhu cầu, khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép, Trong trường hợp này, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi việc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi vi phạm pháp luật Trong các quyền chuyển quyền sử dụng đất thì chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền cơ bản và chiếm vị trí quan trọng, được các chủ thể sử dụng đất thực hiện thường xuyên và chiếm ưu thế trên thị trường Xét về mặt lịch sử, trước ngày Luật Đất đai 1993 có hiệu lực từ 15/10/1993, đất đai hay quyền sử dụng đất không phải là tài sản được phép chuyển giao trong giao dịch dân sự Tuy nhiên, trên thực tế, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn diễn ra, về nguyên tắc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời kỳ này bị coi là vô hiệu Cùng với quá trình đổi mới, xóa bỏ cơ chế tập trung bao cấp, xây dựng nền