Đề tài Nghiên cứu thực trạng chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố hà tĩnh, tỉnh hà tĩnh

Việc nghiên cứu những cơ sở lý luận và thực tiễn của điều kiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, nhìn nhận và đánh giá những ưu điểm, thuận lợi của việc chuyển quyền sử dụng đất nhằm khắc phục những diễn biến phức tạp trong lĩnh vực này, tìm ra những nguyên nhân vi phạm điều kiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và trên cơ sở những quy định của pháp luật giải quyết những vi phạm đó một cách đúng đắn.

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

2.1 Mục tiêu chung 2

2.2 Mục tiêu cụ thể 2

3 Yêu cầu của đề tài 2

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1 Cơ sở lý luận 3

1.1.1 Quyền sở hữu 3

1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai 3

1.1.3 Quyền sử dụng đất 3

1.1.4 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất 4

1.1.5 Thừa kế quyền sử dụng đất 7

1.1.6 Tặng cho quyền sử dụng đất 8

1.2 Cơ sở thực tiễn 12

1.2.1 Kết quả nghiên cứu công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên thế giới 12

1.2.2 Kết quả nghiên cứu công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất tại Việt Nam 14

1.3 Các công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài 15

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 17

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 17

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 17

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 17

2.2 Nội dung nghiên cứu 17

2.3 Phương pháp nghiên cứu 18

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 18

2.3.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 18

2.3.3 Phương pháp xử lý số liệu 19

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 20

3.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và biến động sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh 20

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 20

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 24

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội 26

3.1.4 Hiện trạng sử dụng đất và biến động sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2016 – 2021 28

3.2 Thực trạng về việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2016 – 2021 33

3.2.1 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2016–2021 33

3.2.2 Tổng hợp ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 36

3.2.3 Tổng hợp ý kiến của các cán bộ chuyên môn về việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 38

3.3 Thực trạng về việc thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2016 – 2021 39

3.3.1 Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2016–2021 39

3.3.2 Tổng hợp ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất 40

3.3.3 Tổng hợp ý kiến của cán bộ chuyên môn về việc thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất 43

3.4 Thực trạng về việc thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2016 – 2021 44

3.4.1 Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn 2016–2021 44

3.4.2 Tổng hợp ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất 46

3.4.3 Tổng hợp ý kiến của các cán bộ chuyên môn về việc thực hiện tặng cho

quyền sử dụng đất 49

3.5 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Hà Tĩnh trong thời gian tới 51

3.5.1 Giải pháp tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật về thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ 51

3.5.2 Giải pháp về xây dựng đội ngũ cán bộ và đầu tư cơ sở vật chất 52

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 53

KẾT LUẬN 53

KIẾN NGHỊ 54

TÀI LIỆU THAM KHẢO 55

PHỤ LỤC 57

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Cụm từ được viết tắt

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtQSDĐ : Quyền sử dụng đất

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh năm 2021 28Bảng 3.2: Biến động sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2016 – 2021 30Bảng 3.3 Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ giađình, cá nhân tại thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2016 – 2021 34Bảng 3.4 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện chuyển nhượng quyền sửdụng đất tại địa bàn nghiên cứu 36Bảng 3.5 Ý kiến của các hộ gia đình cá nhân đối với quy định, chính sách thựchiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 37Bảng 3.6 Tổng hợp ý kiến của cán bộ chuyên môn về việc thực hiện tặng choquyền sử dụng đất tại địa bàn nghiên cứu 38Bảng 3.7 Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất của hộ gia đình,

cá nhân tại thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2016 – 2021 40Bảng 3.8 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện thừa kế quyền sử dụng đấttại địa bàn nghiên cứu 41Bảng 3.9 Ý kiến của các hộ gia đình cá nhân đối với quy định, chính sách thựchiện thừa kế quyền sử dụng đất 42Bảng 3.10 Tổng hợp ý kiến của cán bộ chuyên môn về việc thực hiện thừa kếquyền sử dụng đất tại địa bàn nghiên cứu 43Bảng 3.11 Kết quả thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cánhân tại thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2016 – 2021 45Bảng 3.12 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện tặng cho quyền sử dụng đấttại các điểm điều tra 46Bảng 3.13 Ý kiến của các hộ gia đình cá nhân đối với quy định, chính sách thựchiện tặng cho quyền sử dụng đất 47

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1 Sơ đồ hành chính thành phố Hà Tĩnh 20

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá Đất là giá đỡ cho toàn bộ sự sốngcủa con người và là tư liệu sản xuất không thể thay thế Vai trò của đất đai cànglớn khi dân số ngày càng đông, nhu cầu dùng đất làm nơi cư trú, làm tư liệu sảnxuất, ngày càng tăng Đặc biệt đối với nước ta là một nước nông nghiệp thì vị trícủa đất đai lại càng quan trọng và có ý nghĩa to lớn Sự tăng nhanh của dân số

và phát triển của nền kinh tế đã gây áp lực rất lớn đối với đất đai, trong khi đódiện tích đất lại không hề được tăng lên, đòi hỏi con người phải biết cách sửdụng một cách hợp lý nguồn tài nguyên có hạn đó

Trong những năm qua công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố HàTĩnh đạt được những kết quả đáng khen ngợi, song còn gặp không ít khó khăn,thực trạng chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, diễn biến phứctạp, tình trạng chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho không đúng pháp luật vẫn diễn

ra phổ biến, gây không ít khó khăn trong công tác quản lý về đất đai Điều nàylàm ảnh hưởng rất lớn đến đời sống và việc sử dụng đất Chính vì vậy công tácchuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất là một vấn đề nóng, cầnđược sự quan tâm của tất cả những người dân và các cơ quan ban ngành

Việc nghiên cứu những cơ sở lý luận và thực tiễn của điều kiện chuyểnnhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, nhìn nhận và đánh giá những ưuđiểm, thuận lợi của việc chuyển quyền sử dụng đất nhằm khắc phục những diễnbiến phức tạp trong lĩnh vực này, tìm ra những nguyên nhân vi phạm điều kiệnchuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và trên cơ sở những quy định của pháp luậtgiải quyết những vi phạm đó một cách đúng đắn Từ đó, đề xuất một số kiếnnghị để đưa hoạt động chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất vàokhuôn khổ của pháp luật, thống nhất cách giải quyết chung của các loại vi phạm,tìm ra những giải pháp quản lý để phục vụ nhu cầu chuyển nhượng, thừa kế,tặng cho của người dân được thuận lợi và tốt nhất Xuất phát từ những vấn đề

đó, được sự phân công của trường Đại học Nông Lâm Huế; Khoa Tài nguyênđất và Môi trường nông nghiệp và sự hướng dẫn của Thầy giáo PGS.TS

Nguyễn Hữu Ngữ, tôi quyết định chọn đề tài: “Nghiên cứu thực trạng chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh” làm đề tài khóa luận tốt nghiệp.

2 Mục tiêu của đề tài

2.1 Mục tiêu chung

Đánh giá được tình hình chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụngđất trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2016 – 2021, từ đó chỉ ra nhữngkhó khăn, tồn tại, nguyên nhân và đề xuất các giải pháp khắc phục để hoàn thiệncông tác này cho địa bàn nghiên cứu

3 Yêu cầu của đề tài

- Xác định được tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất

- Nắm được quy định quy trình và phương pháp nghiên cứu, phương phápphỏng vấn cán bộ, người dân và những ngươi am hiểu về chuyển nhượng, thừa

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận

1.1.1 Quyền sở hữu

Các nhà sáng lập chủ nghĩa Mác-Lênin đã chỉ rõ vấn đề sở hữu đóng vai trò

vô cùng quan trọng trong bất cứ cuộc cách mạng xã hội nào C.Mác khẳng định:

“Tất cả những cuộc cách mạng gọi là những cuộc cách mạng chính trị, từ cuộc cách mạng đầu tiên đến cuộc cách mạng cuối cùng, đều được tiến hành để bảo

hộ sở hữu thuộc một loại nào đó ”

Trong lĩnh vực đất đai, vấn đề sở hữu cũng đóng vai trò trung tâm, giữ vịtrí hạt nhân chi phối toàn bộ quá trình quản lí và sử dụng đất đai ở nước ta Chếđịnh sở hữu đất đai là một chế định cơ bản không thể thiếu được trong hệ thốngpháp luật đất đai Chính vì vậy việc nghiên cứu, tìm hiểu về chế định sở hữu đấtđai là hết sức cần thiết

Tất cả các quốc gia trên thế giới dù xác lập đất đai theo hình thức sở hữu tưnhân, hình thức sở hữu tập thể hay hình thức sở hữu nhà nước hoặc hình thức sởhữu toàn dân cũng đều dựa trên những cơ sở lí luận và thực tiễn nhất định phùhợp với điều kiện kinh tế-xã hội mang tính đặc thù của mỗi nước Việc hìnhthành chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam cũng không nằm ngoài quy luật này[20]

1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai

Luật đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 4), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22) Với tư cách là đại diện chủ sở hữu

toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trongphạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như người sử dụng.Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu,quyền sử dụng và quyền định đoạt (Quốc hội, 2013) [13]

1.1.3 Quyền sử dụng đất

Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ

có giá và quyền tài sản” Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015 tiếp tục quy định:

“Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với

quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác” Như vậy,dưới góc độ này, quyền sử dụng đất được coi là một loại quyền tài sản Loại tàisản này đặc biệt ở chỗ, nó là tài sản được xác lập trên một tài sản, và tài sản nàyluôn luôn gắn với một tài sản khác đó là đất đai Chính vì coi quyền sử dụng đất

là một loại tài sản nên Hiến pháp, Luật Đất đai ghi nhận chủ sử dụng đất đượcthực hiện các giao dịch đối với tài sản này [12]

1.1.4 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.1.4.1 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất là khái niệm được xác định cụ thể trong văn bảnLuật đất đai 2013 Theo đó, chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giaoquyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thứcchuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốnbằng quyền sử dụng đất - Khoản 10, Điều 3, Luật đất đai 2013[13]

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hành vi chuyển quyền sử dụngđất, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làmnghề khác, không có nhu cầu, khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sửdụng đất mà pháp luật cho phép, Trong trường hợp này, người nhận chuyểnnhượng quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất mộtkhoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng

đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ

là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiệntrong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tôchênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sửdụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyểnQSDĐ; mọi việc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai,nếu không, sẽ bị xem là hành vi vi phạm pháp luật

Trong các quyền chuyển quyền sử dụng đất thì chuyển nhượng quyền sửdụng đất là quyền cơ bản và chiếm vị trí quan trọng, được các chủ thể sử dụngđất thực hiện thường xuyên và chiếm ưu thế trên thị trường Xét về mặt lịch sử,trước ngày Luật Đất đai 1993 có hiệu lực từ 15/10/1993, đất đai hay quyền sửdụng đất không phải là tài sản được phép chuyển giao trong giao dịch dân sự Tuynhiên, trên thực tế, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn diễn ra, vềnguyên tắc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời kỳ này bị coi

là vô hiệu

Cùng với quá trình đổi mới, xóa bỏ cơ chế tập trung bao cấp, xây dựng nền

kinh tế thị trường, đất đai không chỉ là tài nguyên mà còn là tài sản đặc biệt, cógiá trị lớn, không thể thiếu trong nền kinh tế Chính vì vậy, Luật Đất đai 1993 đãquy định người sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất, trong đó cóquyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Điều 2, Khoản 3 Cũng từ đó màquyền của người sử dụng đất được mở rộng và hành lang pháp lý bảo về quyềncủa người sử dụng đất cũng được xây dựng một cách chặt chẽ hơn Đất đai cógiới hạn về diện tích, trong khi nhu cầu của mỗi con người, của các ngành, cáclĩnh vực và cao hơn là toàn xã hội ngày càng có xu hướng cần nhiều hơn, theo

đó nhu cầu trao đổi, dịch chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thểkhác tất yếu sẽ ngày càng diễn ra sôi động

Bản chất của chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự "mua đứt, bán đoạn"quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác trên cơ sở các quy định Nhànước cho phép Giao dịch này một mặt phản ánh tính chất của quan hệ thịtrường, do quy luật của thị trường điều chỉnh trên cơ sở ý chí và thỏa thuận củacác bên; song giao dịch này cũng chịu sự chi phối và kiểm soát của Nhà nướcnên tính chất thị trường bị hạn chế, sự thỏa thuận và tự do ý chí giữa các chủ thểcũng bị ràng buộc chặt chẽ hơn Điều đó nhận thấy rõ hơn qua các đặc điểm củachuyển nhượng quyền sử dụng đất:

* Đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thỏamãn các điều kiện nhất định do Nhà nước quy định

- Về đối tượng trong quan hệ chuyển quyền sử dụng đất là quyền sử dụngđất chứ không phải bản thân đất đai, một loại tài sản không thuộc quyền sở hữucủa bên chuyển quyền mà thuộc quyền sở hữu đại diện của Nhà nước

- Không chỉ quy định những điều kiện đối với chủ thể tham gia chuyểnnhượng cũng như từng loại đất, Nhà nước còn quy định người chuyển nhượng

và người nhận chuyển nhượng phải thực hiện những nghĩa vụ tài chính theo quyđịnh của pháp luật

- Không chỉ quy định chặt chẽ về đối tượng, về chủ thể chuyển nhượng,pháp luật còn quy định chặt chẽ quy trình, thủ tục chuyển nhượng quyền sửdụng đất

- Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang tính vùng, miền, khuvực

- Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chịu ảnh hưởng bởi tính chấtcủa thị trường bất động sản

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chịu sự chi phối, tác động của đườnglối chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước.

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường gắn liền với việc mua bán cáctài sản khác trên đất

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chịu sự tác động, ảnh hưởng của xuthế hội nhập kinh tế quốc tế

* Vai trò của chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đời sống kinh tế, xãhội

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phương thức dịch chuyển linh hoạt

về quyền sử dụng đất trên thị trường, tuân thủ các quy luật của thị trường như:cung- cầu, giá cả, cạnh tranh, tôn trọng tối đa quyền tự do ý chí, thỏa thuận củacác chủ thể giao dịch Đồng thời, chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn là hìnhthức góp phần thúc đẩy quá trình tích tụ và tập trung đất vào những người,những doanh nghiệp có nhu cầu và khả năng sử dụng đất, biết làm giàu trên đất;qua đó nâng cao tính hiệu quả của việc khai thác, sử dụng đất, góp phần thúcđẩy phát triển kinh tế, xã hội Vì vậy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có vaitrò hết sức quan trọng đối với đời sống kinh tế, xã hội, cụ thể:

- Thông qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nguồn tài nguyên đất đai

sẽ được phân bổ và sử dụng một cách hợp lý, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất củacác chủ thể trong xã hội, trên cơ sở đó tạo điều kiện cho việc khai thác, sử dụngđất đai một cách hiệu quả nhất

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất tạo ra nguồn vốn và động lực để thúcđẩy phát triển các ngành kinh tế khác

- Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nơi thực hiện tái sản xuấtcác yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đem lại nguồn thu lớn cho Ngân sáchNhà nước, qua đó nâng cao công tác quản lý, kiểm tra giám sát việc thực hiện sửdụng đất trên phạm vi toàn quốc

- Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để pháttriển lành mạnh thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua đó bảo đảmquyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ chuyển nhượng quyền sửdụng đất

Như vậy, vai trò của chuyển nhượng quyền sử dụng đất là rất quan trọngđối với đời sống kinh tế, xã hội Tuy nhiên, vai trò này chỉ có thể phát huy một

cách có hiệu quả khi thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất được điềuchỉnh bởi các quy định pháp luật mang tính ổn định, thống nhất, phù hợp vớithực tế khách quan, đảm bảo tính minh bạch, rõ ràng và bình quyền giữa các bêntham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất[3].

1.1.5 Thừa kế quyền sử dụng đất

Căn cứ theo pháp lý của Bộ Luật Dân sự 2015 về thừa kế và Quy định củaLuật Đất đai Có thể hiểu thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sửdụng đất của người chết cho người được thừa kế theo di chúc để lại hoặc theopháp luật

Thừa kế theo pháp luật là việc dịch chuyển tài sản của người đã chết chonhững người còn sống theo hàng thừa kế, điều kiện và trình tự thừa kế do phápluật quy định

Thừa kế theo pháp luật đối với toàn bộ di sản được thực hiện trong cáctrường hợp: không có di chúc, di chúc không hợp pháp, những người thừa kếtheo di chúc đều đã chết hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; nhữngngười thừa kế theo di chúc đều không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối quyềnhưởng di sản Thừa kế theo pháp luật cũng được áp dụng đối với phần di sảnkhông được định đoạt trong di chúc, phần di sản liên quan đến di chúc khônghợp pháp; phần di sản liên quan đến người được thừa kế theo di chúc nhưng họchết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; phần di sản có liênquan đến cơ quan, tổ chức được hưởng di sản theo di chúc nhưng không tồn tạivào thời điểm mở thừa kế, phần di sản của người từ chối hưởng di sản, bị tướcquyền hưởng di sản Những người được hưởng thừa kế theo pháp luật được xácđịnh trên cơ sở quan hệ huyết thống, hôn nhân và nuôi dưỡng Những ngườitrong diện thừa kế được xếp thành ba hàng thừa kế Thừa kế chỉ chia cho mộthàng theo thứ tự ưu tiên 1,2,3; mỗi người trong cùng hàng thừa kế được hưởngsuất bằng nhau

Thừa kế quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất của ngườichết cho người còn sống

Ở Việt Nam, với đặc thù đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đạidiện chủ sở hữu, Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân.Quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình hoặc quyển tài sản riêng của

cá nhân Bởi vậy, khi cá nhân hoặc thành viên trong hộ gia đình có người chếtthì quyền sử dụng đất của họ được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.Theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai thì người để lại thừa

kế quyền sử dụng đất bao gồm:

- Cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm,nuôi trồng thủy sản;

- Cá nhân, thành viên hộ gia đình được Nhà nước giao đất nông nghiệp đểtrồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở;

- Cá nhân có quyền sử dụng đất do được người khác chuyển nhượng quyền

sử dụng đất hợp pháp

Người thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây lâu năm, nuôitrồng thủy sản phải là người nằm trong diện thừa kế và phải có thêm các điềukiện:

- Có nhu cầu sử dụng đất, có điều kiện trực tiếp sử dụng đất đúng mục đích

- Chưa có đất hoặc đang sử dụng đất dưới hạn mức theo quy định của phápluật về đất đai[12]

1.1.6 Tặng cho quyền sử dụng đất

1.1.6.1 Khái niệm tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất là một quyền được ghi nhận trong Luật đất đai2013: “Tặng cho quyền sử dụng đất thực chất cũng chỉ là một dạng đặc biệt củachuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng việc chuyển nhượng này có giá trịthanh toán bằng không” Tặng cho quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sửdụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác mà không có sự đền bù về mặt vậtchất

Khái niệm về tặng cho quyền sử dụng đất phải được xem xét ở nhiềuphương diện khác nhau Theo phương diện khách quan thì tặng cho quyền sửdụng đất là các quy phạm pháp luật của Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnhquan hệ tặng cho phát sinh trong quá trình dịch chuyển quyền sử dụng đất giữacác chủ thể vối nhau Đó là các quy định về điều kiện, nội dung, hình thức củahợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bên tặng cho và bên được tặng cho

Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về hợp đồng tặng cho quyển sử dụng đất,trên cơ sở quy định quyền tặng cho quyền sử dụng đất của Luật đất đai hiệnhành

Theo phương diện chủ quan thì tặng cho quyền sử dụng đất là một giaodịch dân sự, trong đó các bên tự trao đổi, thoả thuận với nhau về việc tặng choquyển sử dụng đất để làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ dân sự nhất địnhnhằm thoả mãn các nhu cầu sử dụng đất Sự thoả thuận về việc tặng cho quyền

sử dụng đất này là sự thông nhất ý chí giữa bên tặng cho và bên được tặng cho.Theo đó, bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho bên đượctặng cho mà không yêu cầu bên được tặng cho trả cho mình bất kỳ lợi ích vật

chất nào; còn bên được tặng cho đồng ý nhận quyền sử dụng đất mà bên kia chotặng Khi hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực sẽ làm phát sinhquyển và nghĩa vụ của các bên trong việc tặng cho Như vậy, hợp đồng tặng choquyền sử dụng đất không chỉ là sự thoả thuận để dịch chuyển quyền sử dụng đất

từ bên tặng cho sang bên được tặng cho mà nó còn là sự thoả thuận để làm phátsinh hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ của mỗi bên Do đó, trên phương diệnchủ quan có thể nêu một cách khái quát về khái niệm tặng cho quyền sử dụngđất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó, bên tặng cho giao quyền sử dụng đấtcho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ýnhận

Nếu tặng cho quyền sử dụng đất theo nghĩa chủ quan là một quan hệ tặngcho được hình thành từ sự thoả thuận giữa các bên để thoả mãn nhu cầu sử dụngđất, thì pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất theo nghĩa khách quan là sự quyđịnh và yêu cầu của Nhà nước đối với các bên trong việc thoả thuận về tặng choquyền sử dụng đất Khi các bên thoả thuận tặng cho nhau quyển sử dụng đấttheo đúng quy định của pháp luật thì được Nhà nước thừa nhận sự thoả thuận đó

và hợp đồng tặng cho quyển sử dụng đất có hiệu lực; quyển và nghĩa vụ của cácbên trong hợp đồng được pháp luật công nhận và bảo vệ

Tặng cho quyền sử dụng đất là một dạng của tặng cho tài sản được quyđịnh như sau: “tặng cho quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo

đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêucầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật này

và pháp luật về đất đai” Như vậy, tặng cho quyền sử dụng đất được các nhà làmluật thừa nhận là sự thoả thuận về việc chuyển quyền sử dụng đất giữa bên tặngcho và bên được tặng cho, theo đó, bên tặng cho giao quyền sử dụng đất củamình cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng chođồng ý nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của Bộ luật dân sự và phápluật về đất đai

*) Đặc điểm của tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất là một loại tặng cho tài sản, do vậy nó cũng cóđầy đủ các đặc điểm của tặng cho tài sản Song, tặng cho quyền sử dụng đất cócác điểm đặc trưng như sau:

- Tặng cho quyền sử dụng đất vừa là hợp đồng thực tế, vừa là hợp đồngưng thuận:

Đối với hợp đồng tặng cho tài sản thông thường, khi bên được tặng chonhận tài sản thì hợp đồng có hiệu lực ngay Còn đối với hợp đồng tặng choquyền sử dụng đất, thì trên thực tế, nhiều khi bên tặng cho mặc dù đã lập vănbản tặng cho quyền sử dụng đất và đã giao đất đó cho bên được tặng cho khaithác, sử dụng nhưng chưa đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì hợpđồng tặng cho quyền sử dụng đất này vẫn chưa có hiệu lực Trong trường hợpnày, tuy bên được tặng cho đã nhận đất, đã khai thác sử dụng đất, nhưng theoquy định của pháp luật thì việc tặng cho này chưa hoàn thành về mặt thủ tục,nên chưa làm phát sinh quyển của bên được tặng cho và chưa được Nhà nướccông nhận quyền sử dụng đất đối với bên được tặng cho, nên bên tặng cho vẫn

có quyền đòi lại quyền sử dụng đất đã giao Có thể nói tặng, cho quyền sử dụngđất mang tính chất hợp đồng thực tế tương đối, mà không mang tính chất thực tếtuyệt đối như hợp đồng tặng cho tài sản thông thường và mang tính chất hợpđồng ưng thuận

- Tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng đơn vụ:

Đặc điểm này của tặng cho quyền sử dụng đất giống như tặng cho tài sảnthông thường Tính chất đơn vụ trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thểhiện bên được tặng cho quyền sử dụng đất không phải thực hiện một nghĩa vụ gìđối với bên tặng cho quyền sử dụng đất Trên thực tế, vì quyền sử dụng đất cógiá trị kinh tế cao, nên tặng cho quyền sử dụng đất luôn gắn vối các điều kiện là

“thực hiện nghĩa vụ” như quan hệ tặng cho quyển sử dụng đất giữa cha mẹ vớicon gắn với nghĩa vụ chăm sóc, nuôi dưỡng; tặng cho quyền sử dụng đất giữa cánhân, gia đình với gia tộc gắn với nghĩa vụ thờ cúng, hương hỏa Việc thực hiệnnghĩa vụ ở đây mang tính chất tình cảm là chủ yếu Do đó, tặng cho quyền sửdụng đất có điều kiện là phổ biến

- Tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng không có đền bù:

Đốì với tặng cho quyền sử dụng đất thì bản chất của nó là các mối quan hệtình cảm sẵn có giữa các chủ thể Trên cơ sở của mối quan hệ tình cảm ấy, cácchủ thế thiết lập với nhau hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nhằm giúp đỡlẫn nhau thoả mãn nhu cầu vể sử dụng đất Vì vậy, tặng cho quyền sử dụng đất

là hợp đồng không có đền bù, được giao kết trên cơ sở tình cảm và tinh thầntương thân, tương ái giữa những người có quan hệ họ hàng thân thuộc hoặc quenbiết nhau Điều này được thể hiện ở chỗ, bên tặng cho chuyển giao quyền sửdụng đất của mình cho bên được tặng cho, còn bên được tặng cho không cónghĩa vụ trả lại cho bên tặng cho bất kỳ một lợi ích nào Đặc điểm này của tặng

cho quyền sử dụng đất giống như các hợp đồng tặng cho tài sản thông thườngkhác; nhưng đây chính là đặc điểm để phân biệt giữa tặng cho quyền sử dụngđất vởi các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất khác, cũng như các hợp đồngdân sự, kinh tế khác như hợp đồng vay tài sản, hợp đồng mua bán tài sản.

- Tặng cho quyền sử dụng đất chịu sự giám sát và bảo đảm thực hiện bằngNhà nước:

Nhà nước thừa nhận ngựời sử dụng đất hợp pháp có quyền tặng cho ngườikhác quyền sử dụng đất của mình, nhưng phải tuân theo đúng các quy định của

Bộ luật dân sự năm 2015 và Luật đất đai hiện hành; nếu các bên đã lập hợp đồng

và hoàn tất các thủ tục về tặng cho quyền sử dụng đất theo đúng quy định củapháp luật, thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực, bên được tặngcho có quyền sử dụng đất Ngược lại, nếu các bên chưa tiến hành hoàn tất thủtục hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, thì quyền

sử dụng đất đó chưa được chuyển giao cho bên được tặng cho, nên bên đượctặng cho chưa được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất

Đồng thời, sự chuyển quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng tặng choquyển sử dụng đất được pháp luật quy định tương đôi chặt chẽ về điều kiện, nộidung và hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; thông qua đó, Nhànước giám sát được sự chuyển quyền sử dụng đất của các chủ thể tặng cho; sựgiám sát này thể hiện ở chỗ việc tặng cho quyển sử dụng đất giữa các chủ thểphải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực và phải được đăng

ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyển; cũng thông qua sự giám sát này, Nhànước theo dõi, kiểm soát được các biến động về việc sử dụng đất, từ đó có cácbiện pháp quản lý đất đai một cách chặt chẽ, hiệu quả hơn

*) Vai trò của tặng cho quyền sử dụng đất đối với đời sống kinh tế - xã hội

Thực tế cho thấy, tặng cho quyền sử dụng đất thường được hình thành trên

cơ sở quan hệ tình cảm của con người, nó là phương tiện pháp lý quan trọng đểdịch chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác, nhằm thoả mãnnhu cầu sử dụng đất vì là hợp đồng không có đền bù Nếu như đa số các giaodịch dân sự đều mang tính chất trao đổi, nên yếu tố đền bù (bằng tiền hoặc tàisản ngang giá) là một đặc trưng quan trọng và phô biến, thì tặng cho quyền sửdụng đất không nhằm mục đích trao đổi giá trị, nên nó không có tính chất đặctrưng như các hợp đồng dân sự khác, điều này chính là điểm đặc biệt của tặngcho quyền sử dụng đất nói riêng và hợp đồng tặng cho tài sản nói chung Do đó,tặng cho quyền sử dụng đất có vai trò như sau:

- Tặng cho quyền sử dụng đất nâng cao tình đoàn kết và phát huy tinh thầntương thân, tương ái trong nhân dân Tặng cho quyền sử dụng đất giữa conngười với con người thường được phát xuất từ các mối quan hệ tình cảm nhấtđịnh, có thể đó là mối quan hệ họ hàng, ruột thịt như ông bà, cha mẹ tặng chocon cháu quyển sử dụng đất để ở, để sản xuất kinh doanh, cũng có thể đó là mốìquan hệ quen biết như bạn bè hoặc những người trong cùng làng, xã tặng choquyền sử dụng đất cho nhau Việc tặng cho quyền sử dụng đất này dù được hìnhthành từ bất kỳ mối quan hệ nào thì nó cũng nhằm giúp đỡ nhau trong sản xuất,kinh doanh và trong sinh hoạt của con người, nó thể hiện tình cảm, tình đoàn kếtgắn bó và giúp đỡ lẫn nhau giữa người với người trong cuộc sông Chính vì lẽ

đó mà nó có ý nghĩa nhân văn và tính xã hội sâu sắc, nó nâng cao tình đoàn kết

và phát huy tinh thần tương thân, tương ái trong nhân dân

- Tặng cho quyền sử dụng đất còn góp phần thúc đẩy sự phát triển sản xuất,kinh doanh Xuất phát từ thực tế đời sống xã hội, chế định tặng cho quyển sửdụng đất là một trong những bước tiến mới có ý nghĩa vô cùng quan trọng trongviệc xây dựng và hoàn thiện pháp luật nói chung, cũng như pháp luật đất đai nóiriêng; đồng thời, nó còn có ý nghĩa thiết thực trong thực tế cuộc sống Tặng choquyền sử dụng đất được Nhà nước thừa nhận còn là một phương tiện pháp lýquan trọng, bảo đảm cho việc dịch chuyển quyển sử dụng đất từ người này sangngười khác nhằm đáp ứng các nhu cầu trong sản xuất, kinh doanh, tạo điều kiệncho người không có nhu cầu sử dụng tặng cho người khác quyền sử dụng đất đểngười có nhu cầu có thể khai thác, sử dụng đất một cách hợp lý và có hiệu quả.Mặt khác, khi Nhà nước công nhận tặng cho quyển sử dụng đất có hiệu lực,nghĩa là, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của bên được tặngcho, điều đó sẽ thúc đẩy bên được tặng cho gắn bó hơn với đất đai mà họ được

sử dụng Họ sẽ tích cực đầu tư công sức để cải tạo đất đai, ra sức tăng gia sảnxuất hoặc đẩy mạnh kinh doanh trên phần đất của mình Đồng thời, tặng choquyền sử dụng đất còn điều phối và thúc đẩy việc sử dụng đất một cách hợp lý

và có hiệu quả, góp phần làm cho sản xuất, kinh doanh ngày càng phát triển [2]

1.2 Cơ sở thực tiễn

1.2.1 Kết quả nghiên cứu công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền

sử dụng đất trên thế giới

a Tại Cộng hòa Liên Bang Đức

Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đốivới lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam

kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khuôn khổpháp lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi Ở Đức, quyền có nhà ở của công dânđược quy định trong Liên bang Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đấtđược mua, bán theo nguyên tắc của thị trường

Hiến pháp Cộng hoà Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu đất

và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu cónghĩa vụ sử dụng không đi ngược với lợi ích của toàn xã hội Khái niệm về sởhữu đất và nhà ở Đức là thống nhất với ngoại lệ là: Thứ nhất, quyền thừa kế xâydựng - với quyền này người được hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xâydựng và sử dụng công trình trên mảnh đất của chủ khác - bên giao quyền thừa kếxây dựng - theo hợp đồng được phép ký cho một thời hạn tối đa là 99 năm.Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ đất khoản tiền bằng 6

- 7% giá trị của mảnh đất Quyền thừa kế xây dựng được thế chấp và hết hạnhợp đồng thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trongtrường hợp một người mua căn hộ trong một toà nhà thì được quyền sở hữu căn

hộ và một phần đất trong khuôn viên toà nhà Phần đất này được quy định theo

tỷ lệ phần trăm của toàn bộ diện tích đất, mặc dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào

Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí không gian của căn hộ trong toànhà[14]

b Tại Trung Quốc

Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ởTrung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao” Các doanh nghiệp, người

sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó

từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng) Việc mua bán này có thể được thực hiệnthông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá Khi đã có được quyền sử dụng đấtngười sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai Hiện nay QSDĐ ở TrungQuốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp” và QSDĐ được “giao” QSDĐđược "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp nhànước Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thurất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào Đối với trường hợp này, QSDĐ không thểchuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp

Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự, cho nênchính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hànhchính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết Nhìn chung, có ba điều kiện cơ

bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để cóQSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ởmột mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc

sử dụng theo dự án Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõràng và cụ thể hơn quy định của pháp luật Việt Nam Điều này tạo điều kiệnthuận lợi cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhànước về đất đai

Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về tặng cho, chuyển nhượng quyển sửdụng đất không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước Thông thường trong

15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận tặng cho, chuyển nhượng QSDĐphải đăng ký QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai[14]

1.2.2 Kết quả nghiên cứu công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền

sử dụng đất tại Việt Nam

- Về tình hình chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ đã thực sựđáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nôngnghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh Người sử dụng đất chủ động đầu tư,năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngânsách Nhà nước Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng300.000 đến 400.000 hộ gia đình nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thôngqua con đường chuyển nhượng QSDĐ Trong quá trình tổ chức thực hiện, cònmột số tồn tại như chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp chỉ được thực hiện cóđiều kiện đã không hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nôngthôn, có đến trên 50% số trường hợp chuyển nhượng QSDĐ không đăng ký với

cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp Hiện nay, cơ chế bảo hộ quyền lợi của các bên liên quan trong các giaodịch về quyền sử dụng đất thiếu đồng bộ, hiệu quả thấp Tình trạng giao dịchngầm vẫn diễn ra khá phổ biến; Nhà nước chưa quản lý được và thất thu thuế.[5]

- Về tình hình thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ diễn ra thường xuyên, tuynhiên, phần lớn là không khai báo, đăng ký tại cơ quan Nhà nước Qua một sốkết quả điều tra cho thấy hầu hết người dân đều cho rằng việc thừa kế QSDĐ làcông việc nội bộ gia đình theo truyền thống “cha truyền con nối”, khi phải chiathừa kế thì anh, em tự thoả thuận với nhau và có sự chứng kiến của họ hàng,không cần phải khai báo với cơ quan nhà nước, do đó đã xảy ra nhiều tranh chấpgiữa những người được thừa kế QSDĐ

- Về tình hình tặng cho QSDĐ: bổ sung quy định về quyền tặng cho QSDĐcủa hộ gia đình, cá nhân nhằm phù hợp với thực tế sử dụng đất Hiện nay ở nước

ta khi con cái trưởng thành lập gia đình, cha mẹ thường cho một phần đất để họlàm nhà ở và sử dụng vào mục đích sản xuất Đây là tình trạng sử dụng đất phổbiến phải được pháp luật điều chỉnh nhằm đảm bảo quyển và lợi ích hợp phápphổ biến cần có của người được tặng cho quyền sử dụng đất

Tính từ năm 1991 đến nay, nước ta đã trải qua 2 “ cơn sốt ” lớn Nguyênnhân của những cơn sốt đất phần lớn là do có hiện tượng đầu cơ đất đai trong thịtrường Những cơn sốt giá đất và xu hướng kinh doanh đất đai – bất động sảnmang lại lợi nhuận siêu ngạch đã thu hút một số lượng lớn các nhà đầu cơ thamgia thị trường – những người có tâm lý mua đất chờ giá tăng cao để bán Mặtkhác, những người dân bình thường dù không có ý định đầu tư nhưng có khoảntiền nhàn rỗi thì cũng có tâm lý mua đất để bảo tồn giá trị đồng tiền và nếu maymắn giá đất tăng có thể kiếm lợi được một khoản đáng kể Những người không

có nhu cầu mua đất thực sự, mua đất để tích trữ, mua đi bán lại kiếm lời thi nhauđẩy giá đất lên cao, tạo sự mất ổn định, hỗn độn trong thị trường[2]

1.3 Các công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài

- Theo nghiên cứu của Trần Thị Minh (2019): “Tặng cho quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam hiện nay” đã cho thấy: “Nghiên cứu pháp luật về

tặng cho QSDĐ nói chung và tặng cho QSDĐ ở nói riêng cho thấy, ở cả khíacạnh pháp luật hình thức và pháp luật nội dung, pháp luật chung và pháp luậtchuyên ngành đều đã có khá nhiều các quy định nhằm tạo tiền đề pháp lý quantrọng cho các chủ thể thiết lập, thực hiện giao dịch tặng cho QSDĐ ở trên thực

tế từ điều kiện tham gia quan hệ, đến cách thức, quy trình và thủ tục để thựchiện giao dịch, quyền và nghĩa vụ của các bên Tuy nhiên, với sự phát triển năngđộng của nền kinh tế thị trường, đất đai, đặc biệt là QSDĐ ở có giá trị ngày càngcao, chúng tham gia vào hầu hết các giao lưu dân sự và thương mại, là tài sản cótầm quan trọng đặc biệt đối với mỗi chủ thể sử dụng đất Vì vậy, các giao dịchtặng cho thiết lập ngày càng nhiều, với sự phong phú và đa dạng của các phươngthức tặng cho; kéo theo đó thì giao dịch tặng cho phức tạp hơn Mặt khác, vớitính đặc biệt của QSDĐ ở thường gắn với nhà ở, công trình xây dựng trên đất và

là nơi hội tụ của nhiều thành viên nên vấn đề tặng cho QSDĐ ở trở nên phức tạphơn, nhất là trong bối cảnh việc xác lập quyền sử dụng đất và nhà ở, công trìnhxây dựng hiện đang tách biệt nhau, với cơ sở pháp lý không thống nhất Theo

đó, giao dịch tặng cho QSDĐ ở có nguy cơ tiềm ẩn phát sinh tranh chấp, bấtđồng, các hợp đồng vô hiệu xảy ra cũng ngày càng nhiều Việc giải quyết tranh

chấp cũng chưa thực sự đảm bảo tính nhất quán của Tòa án các cấp Thực trạngnêu trên được NCS phân tích, đánh giá pháp luật thực định trong tổng thể phápluật chung, pháp luật chuyên ngành và pháp luật khác có liên quan; đồng thờinghiên cứu một số các dạng tranh chấp về tặng cho QSDĐ phổ biến, điển hìnhdiễn ra trong thời gian qua Đây là cơ sở NCS tiếp tục nghiên cứu để đưa ranhững đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi phápluật về tặng cho QSDĐ ở trong thời gian tới”[15].

- Tác giả Đồng Chí Khôi (2018), đã thực hiện đề tài “Tình hình thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình

cá nhân tại thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai”, kết quả nghiên cứu cho thấy,

trong giai đoạn 2014-2017 có có 51.348 vụ chuyển nhượng, 5.074 vụ thừa kế,8.712 vụ tặng cho và 39.168 vụ thế chấp quyền sử dụng đất, trên cơ sở kết quảnghiên cứu đề tài đã đề xuất được một số biện pháp nhằm nâng cao hiệu quảquyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn nghiên cứu[1]

- Tác giả Phạm Hương Thảo (2015) đã thực hiện đề tài: ˝Pháp luật về quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam” Đề tài đi sâu nghiên cứu các vấn đề

lý luận và thực tiễn liên quan đến quyền của người sử dụng đất bao gồm các vấn

đề lý luận về sở hữu đất đai, chế độ sở hữu đối với đất đai và quyền của người

sử dụng đất; Quy định của pháp luật về căn cứ xác lập quyền cho người sử dụngđất; Thực trạng pháp luật về quyền của người sử dụng đất là tổ chức kinh tế, hộgia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ởnước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam Từ

đó chỉ ra những bất cập và phương hướng hoàn thiện quy định của pháp luật vềquyền của người sử dụng đất[4]

Các nghiên cứu này chủ yếu tập trung ở từng địa phương Tuy nhiên, trênđịa bàn thành phố Hà Tĩnh chưa nghiên cứu nào được thực hiện Vì vậy, nghiên

cứu “ Thực trạng chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh” là rất cần thiết

CHƯƠNG 2

ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài bao gồm:

- Các chủ sử dụng đất thực hiện việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho vànhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất

- Các hồ sơ chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất của hộ giađình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh

- Các văn bản pháp lý liên quan đến chuyển nhượng, thừa kế, tặng choquyền sử dụng đất

- Các cán bộ chuyên môn thực hiện các công việc liên quan đến xử lý hồ sơchuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố HàTĩnh

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: Đề tài được thực hiện trên địa bàn thành phố HàTĩnh, tỉnh Hà Tĩnh

- Phạm vi số liệu: Đề tài sử dụng số liệu từ năm 2016 – 2021 để nghiên cứu

2.2 Nội dung nghiên cứu

- Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và biến động sử dụng đất của thành phố Hà Tĩnh,tỉnh Hà Tĩnh

- Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2016-2021.

- Thực trạng thừa kế quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp

Trong quá trình thực hiện, đề tài tiến hành thu thập các tài liệu số liệu thứcấp có liên quan tại các cơ quan chức năng trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh

Hà Tĩnh Các số liệu, tài liệu được thu thập bao gồm:

- Số liệu, tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố HàTĩnh

- Báo cáo tổng kết công tác hàng năm của Phòng Tài nguyên – Môi trường,Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Hà Tĩnh về tình hình quản lý đấtđai; Số liệu thống kê đất đai

- Các hồ sơ chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địabàn thành phố Hà Tĩnh, giai đoạn 2016 – 2021

2.3.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp

- Phương pháp khảo sát thực địa: Tiến hành khảo sát thực địa nhiều lần tạikhu vực nghiên cứu để kiểm tra sự phù hợp của các thông tin, tài liệu thứ cấp đãthu thập được

- Phương pháp phỏng vấn bằng bảng hỏi:

Đề tài tiến hành phỏng vấn các cán bộ thực hiện công tác giải quyết hồ sơ vềchuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà

Tĩnh với số lượng là 30 người bằng bảng hỏi được xây dựng sẵn đang công tác tại

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hà Tĩnh, phòng Tài nguyên vàMôi trường và các cán bộ địa chính xã, phường Nội dung của bảng hỏi tập trungvào một số vấn đề như: khả năng hiểu rõ những quy định về thực hiện chuyểnnhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ của người dân; Sự quan tâm của chính quyềnđịa phương đối với các TTHC liên quan đến thực hiện chuyển nhượng, thừa kế,tặng cho quyền sử dụng đất

Bên cạnh đó, đề tài tiến hành phỏng vấn 90 người sử dụng đất đã thực hiệnchuyển nhượng, thừa kế, tặng cho sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh

bao gồm 30 người chuyển nhượng, 30 người thừa kế và 30 người tặng cho Nội

dung phỏng vấn tập trung vào các vấn đề như chính sách văn bản pháp luật vềQSDĐ; thủ tục, thành phần hồ sơ và thời gian giải quyết các thủ tục hành chínhliên quan đến thực hiện QSDĐ và thái độ phục vụ của cán bộ, công chức

2.3.3 Phương pháp xử lý số liệu

Các số liệu thu thập được xử lí trên máy vi tính bằng phần mềm Exel Dữliệu sau khi xử lý sẽ được phân tích theo bảng, biểu đồ hoặc đồ thị, tùy nội dungđối tượng nghiên cứu Với số liệu dạng cơ cấu sẽ thể hiện trên nền biểu đồ hìnhtròn, số liệu liệt kê sẽ thể hiện trên nội dung bảng đơn hoặc bảng so sánh để thểhiện trực quan và logic vấn đề phân tích

CHƯƠNG 3

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và biến động sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Hình 3.1 Sơ đồ hành chính thành phố Hà Tĩnh

(Nguồn: Internet)

Thành phố nằm ở trung tâm của tỉnh Hà Tĩnh, nằm ven quốc lộ 1A, cách

Hà Nội khoảng 340 km, cách thành phố Vinh khoảng 50 km về phía Nam Địagiới hành chính được xác định như sau:

- Phía Bắc giáp huyện Thạch Hà và Lộc Hà

- Phía Nam giáp huyện Cẩm Xuyên

- Phía Tây giáp huyện Thạch Hà

- Phía Đông giáp huyện Thạch Hà

Vị trí địa lý của thành phố là một thế mạnh tạo cho thành phố những điềukiện thuận lợi để phát triển một nền sản xuất hàng hóa với những ngành kinh tế

mũi nhọn đặc thù, tiếp thu nhanh tiến bộ khoa học kỹ thuật, đẩy mạnh phát triểnkinh tế - xã hội, mở rộng liên kết kinh tế giữa các huyện, thị trong tỉnh cũng nhưcác tỉnh, thành trong cả nước.

3.1.1.2 Địa chất – địa hình

* Địa chất

Theo bản đồ địa chất tỷ lệ 1:500.000 (1976) thì vùng nghiên cứu nằm trongphạm vi nghiên cứu của đới võng chồng Rào Tre, nơi phát triển chủ yếu cáctrầm tích cũ và trầm tích tuổi Mezozoi Qua kết quả phân tích ảnh vệ tinh chothấy rằng, trầm tích lớp phủ ở vùng nghiên cứu phân bố trên một diện tích rấthẹp và bao quanh chủ yếu bởi các sông, rạch như Cầu Cày, Rào Cái Ở rìa phíaBắc, vùng bị án ngữ bởi các đứt gãy song song cùng phương Tây Bắc – ĐôngNam, còn rìa phía Nam xuất hiện hàng loạt các đứt gãy á vĩ tuyến, làm tăngthêm sự phức tạp của cấu trúc địa chất

Riêng khu vực Núi Nài được xếp tuổi O3S1 của hệ tầng Long Đại, baogồm các đá phiến sét, đá phiến silic, cát kết đa khoáng, các kết dạng quaczit bịcác thể xâm nhập axit xuyên cắt

Ngoài ra, ở ven biển phía Đông được phủ bởi các hệ tầng trầm tích nguồngốc sông, biển Plestocen – Holoxen, bao gồm các lớp cát, cát sét xen kẹp cácthấu kính cát chứa xác động vật và thực vật

- Địa chất công trình: Thành phố Hà Tĩnh thuộc vùng đồng bằng ven biểnmiền Trung, cấu tạo địa chất khá phức tạp gồm nhiều lớp, phần lớn là cát và cátpha bùn sâu từ 5 đến 40m

- Địa chất thủy văn: Hà Tĩnh nằm trọn trong đồng bằng cửa sông lớn donước lũ tạo thành, nguồn nước ngầm chủ yếu nằm ở vùng bồi tích phù sa sông.Qua đánh giá sơ bộ cho thấy mực nước ngầm xuất hiện trong khoảng 0,4 - 1,0m,sâu dưới 12m thường bị nhiễm mặn

Cấu trúc địa chất có ảnh hưởng rất lớn đến quá trình xây dựng các côngtrình đô thị cũng như nước ngầm Nước ngầm ở khu vực này tuy phong phúnhưng dễ bị nhiễm bẩn bởi cấu trúc nền móng và khả năng giữ nước của bề mặtkém

* Địa hình

Nằm hoàn toàn trong vùng đồng bằng phía Đông của dải đồng bằng ThanhNghệ Tĩnh, nhưng địa hình thành phố Hà Tĩnh không đơn giản như một số nơikhác mà bị chia xẻ sâu nhiều bởi tự nhiên và nhân tạo Địa hình thấp dần theo

hướng từ Tây sang Đông, với độ cao trung bình 4,33 m so với mực nước biển,cao độ nền biến thiên từ +0,5m đến +3,0m, do đó khả năng thoát nước của thànhphố tương đối tốt Tuy nhiên về mùa lũ thì vùng rìa phía Đông thường phải chịuảnh hưởng của thủy triều nên hay bị ngập lụt.

Địa hình thành phố Hà Tĩnh có thể chia thành hai dạng chính như sau:

- Dạng địa hình cao: Phân bố ở phía Tây Nam và một phần ở rìa phía Bắc.Đây là dạng địa hình trước kia vốn đơn giản, nhưng theo thời gian nó bị phứctạp hóa do tác động của con người trong quá trình đô thị hóa

- Dạng địa hình ô trũng: Chủ yếu là các hồ, ao và ruộng thấp

Địa hình của các khu vực đã xây dựng trong nội thị có cao độ từ +2,0 đến+3,0m, các khu ruộng trũng có cao độ nền từ +1,0m đến +2,3m và khu vực dọctheo sông Rào Cái có cao độ nền từ + 0,7 đến + 1,1m

3.1.1.3 Khí hậu

Tỉnh Hà Tĩnh nói chung và thành phố Hà Tĩnh nói riêng nằm trong vùngkhí hậu Bắc Trung Bộ, có hai mùa rõ rệt là mùa hè từ tháng IV đến tháng X mùanày nắng nóng, khô hạn kéo dài kèm theo nhiều đợt gió Tây Nam khô nóng,nhiệt độ có thể lên tới 40˚C Khoảng cuối tháng VII đến tháng X thường cónhiều đợt bão kèm theo mưa lớn gây ngập úng nhiều nơi, lượng mưa lớn nhất

500 mm/ngày đêm Mùa đông từ tháng XI đến tháng III năm sau, mùa này chủyếu có gió mùa Đông Bắc kéo theo gió lạnh và mưa phùn, nhiệt độ có thể xuốngtới 7˚C

* Nhiệt độ không khí

- Nhiệt độ trung bình năm là: 23,8˚C

- Nhiệt độ cao nhất trung bình năm: 27,5˚C

- Nhiệt độ thấp nhất trung bình năm: 21,3˚C

- Nhiệt độ tối cao tuyệt đối là: 39,7˚C

- Nhiệt độ thấp tuyệt đối: 7˚C

* Độ ẩm không khí

- Độ ẩm tương đối bình quân năm 86%

- Độ ẩm tương đối bình quân tháng 85% - 93%

* Nắng

- Số giờ nắng trung bình trong các tháng mùa đông là: 93h.

- Số giờ nắng trung bình trong các mùa hè là: 178h

* Lượng bốc hơi

- Lượng bốc hơi trung bình tháng cao nhất là: 131,18mm

- Lượng bốc hơi trung tháng thấp nhất là: 24,97mm

- Lượng bốc hơi trung bình năm là: 66,64mm

* Mưa: Thành phố Hà Tĩnh thuộc vùng mưa nhiều, mưa lớn.

- Lượng mưa trung bình năm là 2661mm

- Lượng mưa tháng lớn nhất 1450mm

- Lượng mưa ngày lớn nhất 657,2mm

* Gió, bão: Hà Tĩnh thuộc vùng chịu ảnh hưởng của bão nhiều trong khu

vực miền Trung Bão thường xuất hiện từ tháng 7 đến tháng 10 Có năm phảichịu ảnh hưởng của 3 trận bão (1971) Tốc độ gió đạt 40m/s, gió mạnh nhấtthường xuất hiện theo hướng Bắc, Tây Bắc, Đông Nam, bão thường kéo theomưa lớn gây ra lụt

- Gió: Hướng gió chủ đạo Tây Nam, Đông Bắc Gió Tây Nam khô nóng từtháng IV đến tháng VIII (hai tháng nóng nhất là tháng VI và tháng VIII) GióĐông Bắc từ tháng XI đến tháng III

3.1.1.4 Thủy văn

Trong phạm vi thành phố có các sông chính chảy qua sau đây:

- Sông Rào Cái: bắt nguồn từ sườn Đông của Trường Sơn Bắc, sau khichảy qua vùng gò đồi Cẩm Xuyên được phân nhánh, một nhánh chảy về đồngbằng Cẩm Xuyên, một nhánh đổ về Thạch Hà Đoạn chảy qua thành phố dài 9,8

km, lòng sông rộng từ 60 – 140m

- Sông Cầu Cày: Chảy qua phần phía Bắc của thành phố, là ranh giới tựnhiên của thành phố Hà Tĩnh với huyện Lộc Hà Sông Cầu Cày hợp với sôngRào Cái tại xã Thạch Hạ, tạo thành sông Hạ Vàng đổ ra biển Đông tại Cửa Sót

* Chế độ thuỷ văn

Việc tiêu thoát của thành phố Hà Tĩnh phụ thuộc vào chế độ thủy văn củasông Rào Cái Về mùa lũ thường có sự giao lưu giữa lũ và triều gây ra ngập úngtại nội đồng trong thành phố.

* Các đặc trưng của sông Rào Cái

Chế độ dòng chảy của sông Rào Cái Chế độ dòng chảy có hai mùa rõ rệt:

- Dòng chảy mùa cạn từ (tháng XII đến tháng VII) dòng chảy ổn định Khi cómưa tiểu mãn dòng chảy tăng lên khá nhiều vào tháng V

- Dòng chảy mùa lũ thường từ tháng VIII đến XI thường có biến động lớnđạt bình quân 50% tổng lưu lượng cả năm

Thành phố Hà Tĩnh nằm ở lưu vực của hai con sông là sông Rào Cái ở phíaĐông Bắc và sông Cày ở phía Tây Bắc Hai sông này hợp lưu ở phía Bắc củathành phố hợp thành sông Cửa Sót (Hạ Vàng) cách biển 8km Các sông này chịuảnh hưởng trực tiếp chế độ thủy triều

- Về mùa kiệt chủ yếu là dòng triều

- Về mùa lũ giao lưu giữa triều và lũ ở mức cao nhất +2,88m (P=1%).Chế độ thuỷ triều của vùng ven biển Hà Tĩnh thuộc chế độ nhật triều không đều.Trong tháng xuất hiện 2 lần triều cường và hai lần triều kém trung bình một chu

kỳ triều là 14 - 15 ngày Biên độ triều lớn nhất trong năm thường xuất hiện vàomùa cạn Từ tháng V đến tháng VI Biên độ triều trung bình tại Cửa Sót là117cm Trong mùa cạn ảnh hưởng của thuỷ triều vào nội địa khá xa nhiều khivào sâu 24km Triều vào ngược dòng chảy của sông làm cho độ nhiễm mặn củanước sông vùng này tăng lên làm ảnh hưởng đến sinh hoạt hàng ngày và nước

Mặc dù thành phố có hệ thống đê phòng hộ, toàn bộ thành phố vẫn phải đối mặtvới lũ lụt của sông Rào Cái với mức lũ cao nhất là 2,8m

Lưu lượng dòng chảy chính của sông Rào Cái (đo ở thượng nguồn cáchthành phố 14km) là khoảng 13,6m3/s với mức thấp nhất là 0,2m3/s và cao nhất1,51m3/s

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

b Cơ sở hạ tầng

* Nhà ở

Tổng quỹ nhà nội thị của khu vực thành phố Hà Tĩnh là: 10.360 ngôi nhà,diện tích xây dựng nhà ở trung bình đạt 1.964.000 m2 Diện tích sàn bình quânđạt: 20,45 m²/ người Số lượng nhà ở kiên cố đạt tỷ lệ 63% Chất lượng sống ở

đô thị được cải thiện nhiều, bình quân đất ở đô thị từ 150- 250 m/hộ Tầng caotrung bình của công trình kiến trúc ở đô thị khoảng 2,2 tầng

* Công trình công cộng

- Giáo dục đào tạo: Hệ thống giáo dục của thành phố phát triển tương đốitoàn diện Cơ sở vật chất của hệ thống các trường đã được đầu tư cơ bản kiên cốhoá theo hướng đạt tiêu chuẩn Quốc gia Thành phố Hà Tĩnh là một trong nhữngđơn vị liên tục dẫn đầu về số lượng học sinh giỏi và giáo viên giỏi trong toànTỉnh

Thành phố Hà Tĩnh có 1 trường Đại học (Đại học Hà Tĩnh), trường Cao đẳng Y

tế, trường trung học Kinh tế Tỉnh, trường Văn hoá Nghệ thuật, trường dạy nghề

kỹ thuật Việt Đức, Trường chính trị Hà Tĩnh

Tính đến năm 2021, toàn thành phố có 17 trường tiểu học với 217 lớp học,6.617 học sinh; 10 trường trung học cơ sở với với 153 lớp học, 5000 học sinh;

có 4 trường trung học phổ thông với 106 lớp học, 4.385 học sinh; Mẫu giáoMầm non có 18 trường, 90 lớp và 2.686 cháu Đến nay thành phố có 3/18 trườngmầm non, 13/17 trường tiểu học, 2/10 trường trung học cơ sở đạt tiêu chuẩnQuốc gia

- Thương mại dịch vụ: Các công trình dịch vụ như: chợ, bưu điện, ngânhàng, bảo hiểm, khách sạn, nhà hàng, siêu thị cũng khá phát triển tạo ra môitrường xã hội của thành phố tương đối sôi động và có sức thu hút là một trongnhững yếu tố có tác dụng thúc đẩy nền kinh tế phát triển

- Y tế: Mạng lưới y tế trên địa bàn thành phố đáp ứng đủ nhu cầu khámchữa bệnh cho nhân dân Hiện trạng nằm trên địa bàn thành phố có: 1 Bệnh viện

đa khoa Tỉnh với quy mô 500 giường với 650 cán bộ; 1 bệnh viện Lao và bệnhviện phổi với quy mô 100 giường đang được đầu tư xây dựng mới; 1 bệnh việnđiều dưỡng và phục hồi chức năng với quy mô 100 giường; 1 bệnh viện y học cổtruyền đang chuẩn bị xây dựng với quy mô 130 giường; 1 bệnh viện thành phốvới quy mô 50 giường; 1 trung tâm Bảo vệ Bà mẹ Trẻ em; 1 trung tâm KHHGĐ;

1 trung tâm y tế dự phòng và trạm sốt rét; 1 hội đồng giám định y khoa Ngoài ra

trên địa bàn thành phố còn có 16 cơ sở khám chữa bệnh và 15 trạm y tế xãphường với quy mô khoảng 65-70 giường.

- Công trình văn hoá: Trên địa bàn thành phố có 1 trung tâm văn hoá Tỉnhđáp ứng tốt các nhu cầu về biểu diễn, hội họp, triển lãm, hội chợ, hội thảo Ngoài ra còn có 1 trụ sở đoàn ca múa kịch Hà Tĩnh; 2 rạp chiếu bóng; 1 xínghiệp in; 1 trung tâm phát hành sách; 1 thư viện Tỉnh; 1 nhà bảo tàng; và 1 trụ

sở Sở Văn hóa Thông tin Tuy nhiên các công trình này đều nằm trong tình trạngxuống cấp hoặc không đáp ứng được các nhu cầu thực tế đề ra cả về quy mô vàchất lượng cơ sở vật chất của công trình

* Cơ quan

Toàn thành phố có khoảng 150 các cơ quan ban ngành của trung ương,Tỉnh và của thành phố đóng trên địa bàn thành phố, tập trung chủ yếu trên 2 trụcđưòng: Trục Quốc lộ 1A và đường Phan Đình Phùng Các công trình chủ yếuxây dựng 2-3 tầng Quy mô đất đai cho nhiều công trình còn chưa đáp ứng phùhợp với nhu cầu phát triển như: thiếu không gian quảng trường, cây xanh hoặcbãi đỗ xe

* Công trình cây xanh – Thể dục thể thao

Hiện trạng trên địa bàn thành phố có 1 sân vận động cấp Tỉnh quy mô 2vạn chỗ; một trung tâm thi đấu thể dục thể thao cấp Tỉnh gồm: 1 nhà thể thaotổng hợp với quy mô 2000 chỗ, 1 sân tennis, 01 bể bơi, 01 nhà tập thi đấu đanăng Ngoài ra còn có các sân vận động của các phường xã, các sân cầu lông,sân tennis góp phần tạo điều kiện cho nhân dân tham gia tập luyện, thi đấuthúc đẩy phong trào Thể dục Thể thao phát triển

Về công viên cây xanh tập trung trên địa bàn thành phố chỉ có duy nhấtmột vườn hoa Lý Tự Trọng thuộc cấp phường và một quảng trường ở trước Uỷban nhân dân Tỉnh

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội

a Thuận lợi

Thành phố Hà Tĩnh có vị trí địa lý thuận lợi cho mở rộng mối giao lưu với cáctrung tâm kinh tế của các vùng, nhất là khi các tuyến giao thông quốc lộ 1A nốitrực tiếp giữa Quảng Bình, Vinh, Thanh Hóa và một số tỉnh trong cả nước

Hà Tĩnh có nhiều cảnh quan, di tích lịch sử như Ngã Ba Đồng Lộc, Đền thờ

Cố Tổng Bí thư Lê Duẩn, … khí hậu và tài nguyên nhân văn đa dạng, rất thuậnlợi cho xây dựng các cụm du lịch với những nét đặc sắc của mỗi khu vực, là ưuthế nổi trội về phát triển du lịch so với các tỉnh khác ở trên cả nước

Kinh tế của thành phố tiếp tục có bước tăng trưởng và phát triển khá; cơ cấukinh tế cơ bản chuyển dịch theo hướng tăng tỷ trọng ngành du lịch – dịch vụ, hìnhthành nhiều khu điểm du lịch, các cơ sở lưu trú phục vụ du lịch ngày càng tăng cả

về số lượng và chất lượng; dịch vụ, thương mại, vận tải, bưu chính viễn thôngtăng trưởng khá đáp ứng được nhu cầu của nhân dân; ngành nông nghiệp nhất làphát triển nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao có bước phát triển vượt bậc Kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội tiếp tục được đầu tư và nâng cấp, tạo tiền

đề và góp phần quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội như hệ thống giaothông, thủy lợi, chỉnh trang đô thị; cơ sở vật chất trang thiết bị đối với lĩnh vựcvăn hóa, y tế, giáo dục ngày càng được hoàn thiện; diện mạo đô thị thành phố

Hà Tĩnh ngày càng có nhiều khởi sắc

Cộng đồng dân cư với nhiều dân tộc mang những bản sắc văn hoá riêng tạonên tính đa dạng và hấp dẫn về văn hoá là thế mạnh để phát triển du lịch

Nguồn lao động dồi dào đảm bảo cung ứng nhân lực cho sự phát triển củacác ngành kinh tế trong tương lai

b Khó khăn

Thành phố Hà Tĩnh có nhiều yếu tố, điều kiện thuận lợi để phát triển kinh

tế - văn hóa – xã hội nhưng quá trình phát triển, những thành tựu đạt được chưatương xứng với tiềm năng và lợi thế, phát triển chưa đồng bộ, thiếu tính ổn định.Tăng trưởng kinh tế chưa thực sự vững chắc, nhất là lĩnh vực thu ngân sách Sảnphẩm du lịch, dịch vụ tuy có chuyển biến nhưng chưa phong phú, hấp dẫn, chưađáp ứng nhu cầu ngày càng cao của du khách Việc gắn kết các khu vực sản xuấtnông nghiệp công nghệ cao, các làng hoa với tham quan du lịch còn hạn chế;đầu ra của sản phẩm nông nghiệp chưa ổn định; tỷ trọng xuất khẩu còn ở mứcthấp; việc ứng dụng, chuyển giao khoa học công nghệ trong sản xuất nôngnghiệp chưa thật sự đồng bộ; sản xuất công nghiệp có tăng trưởng nhưng vẫnchưa phát huy hết tiềm năng hiện có

Sức hút mạnh mẽ của vùng Kinh tế trọng điểm Phía Nam có thể làm giảmbớt cơ hội đầu tư nước ngoài vào tỉnh cũng như trên địa bàn thành phố, nhất là

về lĩnh vực công nghiệp, đào tạo

Do chỉ có giao thông đường bộ với địa hình chia cắt mạnh và ở xa cảngbiển nên đã hạn chế không nhỏ đến phát triển kinh tế – xã hội của Thành phố Tốc độ phát triển kinh tế xã hội chưa đồng đều giữa các phường, xã trongthành phố, nhất là các xã vùng ven thành phố phát triển còn chậm, chưa khai tháctốt tiềm năng, lợi thế của địa phương để tạo bước đột phá, tăng tốc trong phát

triển kinh tế xã hội một cách bền vững Tình hình sản xuất, kinh doanh của phầnlớn các doanh nghiệp gặp khó khăn; việc tiếp cận các nguồn vốn vay để đầu tưphát triển sản xuất, kinh doanh, mở rộng thị trường còn hạn chế.

3.1.4 Hiện trạng sử dụng đất và biến động sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2016 – 2021

3.1.4.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2021

Hiện trạng và cơ cấu sử dụng đất của thành phố Hà Tĩnh với tổng diện tíchđất đai tự nhiên của thành phố là 5,654.986 ha với 15 đơn vị hành chính xã,phường (10 phường, 5 xã) được thể hiện ở bảng 3.1:

Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh năm 2021

Thứ

Diện tích (ha)

Cơ cấu (%) Tổng diện tích đất tự nhiên 5654.986 100,00

1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 2,273.49 40.21.1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 1,946.38 34.421.1.1

Diện tích (ha)

Cơ cấu (%)

2.2.1 Đất xây dựng trụ sở cơ quan TSC 33.02 0.58

2.5 Đất làm nghĩa trang, nghĩa

3.3 Núi đá không có rừng cây NCS

Số liệu ở bảng 3.1 cho thấy:

Đất nông nghiệp có diện tích 2,693.21ha chiếm chiếm 47,63%, đất phinông nghiệp có 2,774.14 chiếm 49,06%, đất chưa sử dụng 187,64 ha, chiếm3,32% so với tổng diện tích đất tự nhiên của thành phố

* Đối tượng sử dụng đất theo kết quả kiểm kê 2021

- Hộ gia đình cá nhân sử dụng: 3,010.75ha

- Tổ chức kinh tế sử dụng: 123.96ha

- Cơ quan, đơn vị của Nhà nước: 525.57ha

- Tổ chức sự nghiệp, công lập: 127.25ha

- Tổ chức khác: 2.17ha

- Cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo: 27.08ha

* Đối tượng quản lý đất theo kết quả kiểm kê năm 2021

- UBND xã quản lý: 1,557.57ha

- Tổ chức phát triển quỹ đất: 19.88ha

- Cộng đồng dân cư và Tổ chức khác: 260.77ha

3.1.4.2 Biến động sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2016 – 2021

Bảng 3.2: Biến động sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2016 – 2021

năm 2021

So với năm 2016 Diện tích Tăng (+)

giảm (-) Tổng diện tích đất của

Thứ tự Mục đích sử dụng Mã Diện tích

năm 2021

So với năm 2016 Diện tích Tăng (+)

2.1.1 Đất ở tại nông thôn ONT 355.36 316.71 38.65

2.2.5 Đất sản xuất, kinh doanh

2.2.6 Đất có mục đích công

Thứ tự Mục đích sử dụng Mã Diện tích

năm 2021

So với năm 2016 Diện tích Tăng (+)

-(Nguồn: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hà Tĩnh)

Số liệu bảng 3.2 cho thấy:

- Diện tích đất nông nghiệp giảm 0,05 ha, có nguyên nhân cơ bản là dochuyển sang các mục đích phi nông nghiệp, tuy nhiên nguyên nhân chính vẫn là

do kiểm kê lại diện tích đất và đưa một phần đất chưa sử dụng vào sử dụng.Trong đó, biến động các loại đất chính sau:

+ Đất trồng cây hàng năm giảm 66,05ha, đất trồng cây lâu năm giảm 61ha,đất trồng cây hàng năm khác giảm 5,04ha, đất trồng cây lâu năm giảm 54,59ha

+ Đất rừng phòng hộ tăng 24,07 ha

+ Đất rừng sản xuất giảm 0,06 ha

+ Đất nuôi trồng thủy sản tăng 43,07 ha

+ Đất phi nông nghiệp tăng 44,3 ha Nguyên nhân chính vẫn là sự đo đạclại, kiểm kê thống kê lại diện tích dẫn đến độ chính xác cao hơn Trong đó một

số loại đất được phân bổ tăng

+ Đất ở tại nông thôn tăng 38,65ha

+ Đất ở tại đô thị giảm 2,66ha

+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan giảm 2,16ha

+ Đất quốc phòng giảm 0,57ha

+ Đất an ninh giảm 0,11 ha