Đề tài Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện cẩm xuyên, tỉnh hà tĩnh giai đoạn 2018 2020

Huyện Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh là một trong những địa phương trên cả nước áp dụng hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong giao đất, cho thuê đất. Công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện trong những năm qua đã đem lại một số lợi ích phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế xã hội và quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện.

Bảng 4.5 Kết quả tặng cho tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Cẩm Xuyên40 Bảng 4.6 Kết quả công tác thế chấp quyền sử dụng đất tại huyện Cẩm Xuyên 42 Bảng 4.7 Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Cẩm Xuyên 43 Bảng 4.8 Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực

nghiên cứu về những quy định chung của chuyển QSDĐ 45

Bảng 4.9 Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực

nghiên cứu về hình thức chuyển đổi QSDĐ 48

Bảng 4.10 Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực

nghiên cứu về hình thức chuyển nhượng QSDĐ 51

Bảng 4.11 Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực

nghiên cứu về hình thức cho thuê, cho thuê lại QSDĐ 54

Bảng 4.12 Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực

nghiên cứu về hình thức thừa kế QSDĐ 56

Bảng 4.13 Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực

nghiên cứu về hình thức tặng cho QSDĐ 58

Bảng 4.14 Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực

nghiên cứu về hình thức thế chấp QSDĐ 61

Bảng 4.15 Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực

nghiên cứu về hình thức góp vốn QSDĐ 63

Bảng 4.16 Mức độ thỏa mãn yêu cầu thực hiện các thủ tục chuyển quyền sử

dụng đất tại huyện Cẩm Xuyên 67

Bảng 4.17 Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân liên quan đến hoạt động chuyển

DANH MỤC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ

Hình 4.1 Sơ đồ vị trí địa lý huyện Cẩm Xuyên - tỉnh Hà Tĩnh 23 Hình 4.2 Cơ cấu sử dụng các loại đất năm 2018 37 Hình 4.3 Biến động cơ cấu sử dụng đất giai đoạn 2018-2020 38

TT-BTNMT Thông tư – Bộ Tài nguyên Môi trường

MỤC LỤC

PHẦN 1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục đích của đề tài 1

1.3 Yêu cầu của đề tài 2

1.4 Ý nghĩa của đề tài 2

1.4.1 Ý nghĩa khoa học 2

1.4.2 Ý nghĩa thực tiễn 2

PHẦN 2: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 3

2.1 Cơ sở lý luận các vấn đề nghiên cứu 3

2.1.1 Khái niệm liên quan về chuyển quyền sử dụng đất 3

2.1.2 Quản lý Nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất 6

2.1.2.1 Quan niệm về quản lý Nhà nước đối với quyền sử dụng đất 6

2.1.2.2 Vai trò của quản lý Nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất 7

2.1.2.3 Quá trình hình thành và phát triển của quyền sử dụng đất 8

2.1.2.4 Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất 9

2.1.3 Cơ sở pháp lý 10

2.2 Cơ sở thực tiễn 11

2.2.1 Tình hình quản lý đất đai trên thế giới 11

2.2.2 Tình hình quản lý đất đai tại Việt Nam 13

2.2.2.1 Giai đoạn 1945 - 1959 13

2.2.2.2 Giai đoạn 1960 - 1978 14

2.2.2.3 Giai đoạn 1979 - 2002 15

2.2.2.4 Giai đoạn từ năm 2002 đến nay 15

2.2.3 Tình hình quản lý đất đai tại Tỉnh Hà Tĩnh 16

2.3 Tổng quan các công trình nghiên cứu có liên quan 18

PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 21

3.1 Đối tượng nghiên cứu 21

3.2 Phạm vi nghiên cứu 21

3.3 Nội dung nghiên cứu 21

3.4 Phương pháp nghiên cứu 21

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 21

3.4.2 Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp 22

3.4.3 Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu 22

PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 23

4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Cẩm Xuyên, Tỉnh Hà

Tĩnh 23

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 23

4.1.1.1 Vị trí địa lý 23

4.1.1.2.Địa hình, địa mạo 24

4.1.1.3 Khí hậu 24

4.1.1.4 Thuỷ văn 24

4.1.1.5 Các nguồn tài nguyên 25

4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 25

4.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế 25

4.1.2.2 Thực trạng phát triển của các ngành kinh tế 27

4.1.2.3 Dân số, lao động, việc làm và thu nhập 29

4.1.2.4 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng 30

4.2 Tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2018-2020 31

4.2.1 Tình hình sử dụng đất đai 31

4.2.2 Hiện trạng sử dụng các loại đất 34

4.2.3 Biến động đất đai huyện Cẩm Xuyên giai đoạn 2018 -2020 37

4.3 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2018 - 2020 38

4.3.1 Đánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn huyện Cẩm Xuyên, Tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2018 - 2020 38

4.3.1.1 Kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất 38

4.3.1.2 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất 39

4.3.1.3 Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất 40

4.3.1.4 Kết quả công tác thế chấp quyền sử dụng đất 41

4.3.1.5 Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất 42

4.3.1.6 Kết quả công tác cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 44

4.3.2 Đánh giá sự hiểu biết về công tác chuyển quyền sử dụng đất của cán bộ quản lý và người dân huyện Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2018 - 2020 45

4.3.2.1 Đánh giá những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất 45

4.3.2.2 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh tại khu vực nghiên cứu về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 48

4.3.2.4 Tổng hợp ý kiến của người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất66 4.3.3 Tổng hợp và đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển quyền sử

dụng đất địa bàn huyện Cẩm Xuyên giai đoạn 2018 – 2020 69

4.3.4 Những yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2018 – 2020 71

4.3.5 Đánh giá chung về công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh 71

4.3.5.1 Thuận lợi 71

4.3.5.2 Khó khăn 72

4.4 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất huyện Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh 73

PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 74

5.1 Kết luận 74

5.2 Kiến nghị 74

PHẦN 6: TÀI LIỆU THAM KHẢO 76

PHẦN 7: PHỤ LỤC 78

PHẦN 1 ĐẶT VẤN ĐỀ

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia

Là tư liệu sản xuất đặc biệt [15], giới hạn về diện tích, hình thể nhưng mức độsản xuất lại phụ thuộc vào sự đầu tư, khai thác sử dụng của con người Đất đai làthành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khudân cư và là nơi diễn ra mọi hoạt động kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốcphòng [15] Đất đai còn có ý nghĩa về mặt chính trị Tài sản quý giá ấy phải bảo

vệ bằng cả xương máu và vốn đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sứcmạnh của quốc gia đó Ranh giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia.Trong những năm gần đây, cùng với sự gia tăng dân số, sự phát triển nhanhchóng của kinh tế - xã hội đã làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng caotrong khi đó tài nguyên đất là có hạn Vì vậy mà vấn đề đặt ra với Đảng và Nhànước ta là làm thế nào để sử dụng đất một cách tiết kiệm, hiệu quả và bền vững.Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định các quyền chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sửdụng đất [10] Đây thực chất là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập một mốiquan hệ chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nướcquản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý đất theopháp luật

Huyện Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh là một trong những địa phương trên

cả nước áp dụng hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong giao đất, chothuê đất Công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện trong nhữngnăm qua đã đem lại một số lợi ích phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế -

xã hội và quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Để thấy rõ đượcnhững hiệu quả do công tác chuyển quyền sử dụng đất mang lại, đồng thờitìm ra những giải pháp đẩy mạnh công tác chuyển quyền sử dụng đất tôi tiến

hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2018 - 2020”.

1.2 Mục đích của đề tài

Đánh giá và đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả trong việc thựchiện công tác chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân trên địa bànhuyện Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh

1.3 Yêu cầu của đề tài

Nắm vững Luật đất đai, các chính sách, Nghị định, Thông tư, Quyết địnhcùng các văn bản khác có liên quan đến công tác giao đất, cho thuê đất vàchuyển mục đích sử dụng đất.

Các tài liệu, số liệu điều tra, thu thập phải chính xác, khách quan, trungthực và đầy đủ

Tổng hợp, phân tích, đánh giá các số liệu, tài liệu thu thập được một cáchchính xác, khách quan

Các đề nghị, kiến nghị phải mang tính thực tiễn và tính khả thi cao

1.4 Ý nghĩa của đề tài

1.4.1 Ý nghĩa khoa học

Vận dụng và làm sáng tỏ những quy định của pháp luật hiện hành trongcông tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Cẩm Xuyên, tỉnh HàTĩnh giai đoạn 2018 - 2020

Đề xuất bổ sung và hoàn thiện những quy định, văn bản pháp luật cho phùhợp trong việc thực hiện kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bànhuyện Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh

1.4.2 Ý nghĩa thực tiễn

Thực hiện tốt Luật đất đai và công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đặcbiệt là việc thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyệnCẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh theo đúng các quy định của pháp Luật đất đai, khắcphục trình trạng tuỳ tiện trong việc thực hiện công tác giao chuyển quyền sửdụng đất trên địa bàn huyện Cẩm Xuyên; phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực

về đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của huyện CẩmXuyên

PHẦN 2: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

2.1 Cơ sở lý luận các vấn đề nghiên cứu

2.1.1 Khái niệm liên quan về chuyển quyền sử dụng đất

Sử dụng đất đai là việc sử dụng, khai thác các thuộc tính có ích của đất đai

vì mục đích kinh tế và đời sống, xã hội trong quá trình sử dụng đất

Trước khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, trong hệ thống pháp luật Việt Nam,khái niệm “quyền sử dụng đất” chưa được sử dụng để chỉ những quyền năng của

cá nhân, hộ gia đình, tổ chức đối với đất đai mà là khái niệm “quyền sở hữu”được sử dụng Ngày 18/12/1980, tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội khoá VI đã thôngqua Hiến pháp năm 1980 Một chế độ sở hữu duy nhất đối với đất đai ở nước ta

đã được xác lập, đó là chế độ công hữu dưới tên gọi “sở hữu toàn dân” Trên cơ

sở đó, Luật đất đai năm 1987 được ban hành và khái niệm “quyền sử dụng đất”chính thức được sử dụng Từ đó cho đến nay, trải qua nhiều lần thay thế Hiếnpháp và Luật đất đai, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai tiếp tục được duy trì vàkhái niệm “quyền sử dụng đất” vẫn được sử dụng Được ra đời trong bối cảnhnhư vậy nên “quyền sử dụng đất” là một sự sáng tạo pháp lý nhằm thực hiện sởhữu toàn dân về đất đai ở nước ta và cũng như là một công cụ pháp lý để giúpNhà nước thực hiện được quyền năng chủ sở hữu của mình [21]

Quyền sử dụng đất chúng ta phải hiểu được đây là một quyền tự nhiên, khicon người chiếm hữu đất đai, thì họ sẽ thực hiện hành vi sử dụng đất mà cụ thể

là khai thác tính năng sử dụng của đất đai mà không quan tâm đến hình thức sởhữu của nó Thông qua hành vi sử dụng đất mà con người có thể thỏa mãnnhững nhu cầu của mình cũng như làm ra của cải cho xã hội [5]

Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng,hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặcđược chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho từ chủ thể có quyền Quyền

sử dụng đất là quyền tài sản cũng là quan điểm của nhiều học giả ở nước ta hiệnnay [4]

Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai đểphục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Xét về khía cạnhkinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa mãn các nhu cầu

và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất [17]

Quyền sử dụng đất ở nước ta có nội hàm rộng hơn quyền sử dụng thôngthường Nó vượt khỏi khuôn khổ “chật hẹp” của quyền khai thác công dụng, 10hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản để tham gia vào các giao dịch dân sự trên thịtrường; được sử dụng làm tài sản bảo đảm trong quan hệ thế chấp, bảo lãnh vayvốn tại ngân hàng, các tổ chức tín dụng; được sử dụng làm vốn góp liên doanhtrong hoạt động sản xuất - kinh doanh [6].

Chuyển quyền sử dụng đất nói chung là sự dịch chuyển quyền sử dụng đất

và giao đất từ chủ thể này sang chủ thể khác nhưng với hai hậu quả pháp lý khácnhau và tính chất đền bù khác nhau [20]

Khoản 10 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định: “ Chuyển quyền sử dụngđất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thôngqua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụngđất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất” [10]

* Quyền chuyển đổi QSDĐ

Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ.Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất,nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tìnhtrạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở đượcchuyển đổi quyền sử dụng đất cho nhau khi có đủ các điều kiện sau đây:

- Thuận tiện cho sản xuất và đời sống

- Sau khi chuyển đổi quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đó đúng mụcđích, đúng thời hạn được quy định khi Nhà nước giao đất [3]

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất,

do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sửdụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đấtnông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác đểthuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việcchuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ [10]

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằngvăn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp [11]

* Quyền chuyển nhượng QSDĐ

Chuyển nhượng QSDĐ là người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử

dụng đất đó cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận chuyển nhượngquyền sử dụng đất) sử dụng Bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất đượcnhận số tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất theo sự thỏa thuận củacác bên.

-Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụngđất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy địnhtại điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhậnchuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đấttrong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khukinh tế Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốnđầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ [11]

* Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ

Cho thuê tài sản là việc bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụngtrong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê bằng một hợp đồng ghi nhận sựthỏa thuận của hai bên [13] Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản, tức là mộttài sản của người sử dụng đất, do vậy có thể đem cho thuê theo các quy định củapháp luật Như vậy, cho thuê quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất, tứcbên cho thuê, chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên sử dụng trong một thờihạn nhất định và bên thuê phải trả tiền theo hợp đồng đã thỏa thuận

*Quyền tặng cho QSDĐ

Tặng cho quyền sử dụng đất là sự thoả thuận bằng văn bản giữa bên tặngcho và bên được tặng cho, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bênđược tặng cho mà không yêu cầu bền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhậntheo quy định của BLDS và pháp luật về đất đai

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưngtrước đây không có quy định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ

áp dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện

*Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ

Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất dùng quyền sử dụngđất của mình để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự vì quyền sử dụng đấtchỉ xử lí để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khi bên thế chấp quyền sử dụng đấtkhông thực hiện, thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình trong một quan hệhợp đồng

Hiện nay, trong Luật đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy định

là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thếchấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại ViệtNam

*Quyền góp vốn bằng quyền QSDĐ

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất củamình cho công ty mình tham gia góp vốn Tuỳ vào từng loại hình doanh nghiệp

mà pháp luật quy định khác nhau về các vấn đề xoay quanh việc góp vốn

*Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển QSDĐ

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 vàtrường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này

- Đất không có tranh chấp

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

- Trong thời hạn sử dụng đất

Ngoài ra đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và

194 của Luật đất đai năm 2013

2.1.2 Quản lý Nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất

2.1.2.1 Quan niệm về quản lý Nhà nước đối với quyền sử dụng đất

Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể thì không chỉ trao mỗiquyền sử dụng được mà còn cả quyền chiếm hữu đối với đất, nếu không có sựchiếm hữu thì không thể thực hiện khai thác, sử dụng đất Ngoài ra, các chủ thểcòn được phép định đoạt quyền sử dụng đất thông qua các giao dịch (chuyểnnhượng, thừa kế, góp vốn, tặng cho quyền sử dụng đất) hoặc từ bỏ quyền sửdụng đất (trả lại đất cho Nhà nước) Đồng thời, sẽ không đảm bảo được địa vịcủa các chủ thể trong mối quan hệ với Nhà nước vốn được luật định là đại diệnchủ sở hữu toàn dân Các chủ thể luôn ở vào vị thế bất bình đẳng vì chỉ có một

trong ba quyền năng của quyền sở hữu toàn dân về đất đai, khi đó Nhà nước dễdàng can thiệp bằng các quyết định hành chính vào quyền sử dụng đất của cácchủ thể [1] Những khái niệm này là không khoa học, rất khó hiểu và mâu thuẫnlẫn nhau Ví dụ: Khi nói về định giá quyền sử dụng đất nhưng trên thực tế thìchúng ta lại định giá từng thửa đất cụ thể với mục đích sử dụng đất, vị trí, khảnăng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích,kích thước…[16], khi quy định là “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” nhưngtrên thực tế lại là việc chuyển nhượng từng thửa đất cụ thể.

Việc quan niệm quyền sử dụng đất chỉ đơn thuần là một quyền tài sản gây

ra rất nhiều bất cập, lúng túng trong việc xây dựng và thực thi pháp luật PhápLuật đất đai hiện hành của nước ta có nhiều quy định liên quan đến quyền sửdụng đất như: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất; cho thuê quyền sử dụng đất;giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất [10] Lĩnh vực đất đai, đó là một hệ thống pháp luật đồ sộ bao gồm các văn bản

do nhiều cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành Hiện nay, Nhà nước ởtrung ương đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sửdụng đất đai, bên cạnh đó uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trungương cũng ban hành nhiều văn bản tổ chức thi hành ở địa phương Các hệ thốngvăn bản quy phạm pháp luật về đất đai được ban hành đã tạo cơ sở pháp lý quantrọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai Hệthống pháp Luật đất đai (PLĐĐ) luôn đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêucầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội

2.1.2.2 Vai trò của quản lý Nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất

Cần quan niệm rõ ràng hơn về sở hữu toàn dân và về thực chất quyền sửdụng đất; tránh ngộ nhận theo cả hai chiều hướng là vô chủ tự phát hoặc Nhànước hóa Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai, chính vìvậy, Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng đối với đất đai Với tư cách là chủ sởhữu, Nhà nước thực hiện chức năng chủ yếu đối với đất đai là chức năng thốngnhất quản lý đối với đất đai và chức năng điều phối đối với đất đai Bên cạnh đó,với tư cách là chủ sở hữu đối với đất đai, Nhà nước còn có đầy đủ ba quyềnnăng đối với tài sản thuộc sở hữu của mình: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng,quyền định đoạt Vấn đề cụ thể là quyền định đoạt của Nhà nước cũng như của

tổ chức và cá nhân sử dụng đất cần được quy định thật rõ

Đất đai là tài sản mà thiên nhiên ban tặng cho cả cộng đồng dân cư, đượcchính người dân khai thác để hưởng lợi, sinh sống; đồng thời cần được Nhà

nước thống nhất quản lý theo chuẩn mực chung là pháp luật Mọi tổ chức, cánhân trong xã hội không có quyền sở hữu đất, họ được Nhà nước giao đất vàquyền sử dụng đất để sử dụng đất ổn định lâu dài

Nhà nước không trực tiếp sử dụng tất cả đất đai trên lãnh thổ, mà Nhà nướctrao quyền sử dụng đất lại cho chủ sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, chothuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Khi Nhà nước trao quyền sử dụng đấtcho người sử dụng đất, thì quyền sử dụng đất lại được coi là một loại tài sản, cụthể là một loại quyền tài sản Người sử dụng đất có quyền tự mình khai tháccông dụng từ đất hoặc được thực hiện các giao dịch đối với quyền sử dụng đấtcủa mình, như mua bán, trao đổi, tặng cho, thế chấp, để lại thừa kế… trong thờihạn sử dụng đất và thực hiện theo quy định của Luật đất đai và Bộ luật Dân sự.Chuyển quyền sử dụng đất dựa trên các quy định của pháp luật về trình tự thủtục để thực hiện chuyển quyền, loại đất hay các chủ thể được phép chuyểnquyền, góp phần làm chặt chẽ hơn trong việc quản lý Nhà nước

2.1.2.3 Quá trình hình thành và phát triển của quyền sử dụng đất

Luật đất đai năm 1987 ra đời là một bước đột phá trong kỹ thuật làm luật ởnước ta Đây là văn bản quy phạm luật đầu tiên được pháp điển hóa quan hệpháp Luật đất đai thành một ngành luật cụ thể Bên cạnh đạt được những thànhtựu nhất định, Luật đất đai năm 1987 đã bộc lộ nhiều hạn chế, thiếu sót nhấtđịnh như Nhà nước ta chưa công nhận các giao dịch chuyển nhượng liên quanđến đất đai có hiệu lực, khó khăn trong tính thuế chuyển nhượng quyền sử dụngđất, mới chỉ tập trung vào loại đất có mục đích sử dụng nông nghiệp…, chính vìvậy Nhà nước ta đã hướng tới việc xây dựng một văn bản quy phạm luật mớithay thế cho Luật đất đai năm 1987 Năm 1993, Luật đất đai thứ hai của Nhànước ta đã ra đời với 5 quyền năng cho người sử dụng đất: chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất Đến năm 1999 Nhànước đã bổ sung thêm hai quyền năng đó là cho thuê lại và góp vốn bằng quyền

sử dụng đất theo Nghị định số 17/1999/NĐ - CP ngày 29/3/1999 Cho đến hiệnnay với sự ra đời của Luật đất đai 2013 thì đã có tất cả 8 quyền năng cho người

sử dụng đất: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, sự ra đời này đã thể chế hoáđúng và đầy đủ những quan điểm, định hướng của Nghị quyết số 19/NQ-TƯ tạiHội nghị lần 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng, đồng thời khắc phục, giảiquyết những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm

2003 Cụ thể hóa các quyền của Nhà nước đối với đất đai; bổ sung những nộidung cơ bản trong việc điều tra, đánh giá về tài nguyên đất đai, nhằm khắc phục

bất cập hiện nay mà Luật đất đai năm 2003 hay các Luật đất đai trước đó chưa

có quy định cụ thể

Hiện nay pháp Luật đất đai cũng được hoàn thiện theo hướng quy định cụthể các quyền, nghĩa vụ của cá nhân, hộ gia đình và tổ chức sử dụng đất phù hợpvới từng hình thức như giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sửdụng đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều kiện khingười sử dụng đất thực hiện các quyền của mình Bên cạnh đó, luật quy định bìnhđẳng hơn về quyền và nghĩa vụ về đất giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tưnước ngoài, tạo cơ chế thu hút cho đầu tư phát triển kinh tế của tổ chức nướcngoài

2.1.2.4 Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất

a Căn cứ xác lập quyền được phép chuyển quyền sử dụng đất

- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý [12]

- Quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình được xác lập do Nhà nướcgiao đất hoặc cho thuê đất [12]

- Quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình cũng được xác lập do đượcngười khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật này vàpháp luật về đất đai [12]

b Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất

- Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đấttheo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai được thực hiện thông quahợp đồng [12]

- Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có

chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền [12]

c Giá chuyển quyền sử dụng đất

Bên cạnh đó, Luật đất đai 2013 định nghĩa thì đất đai thuộc quyền sở hữucủa toàn dân và do Nhà nước làm chủ sở hữu Nhà nước theo đó trao quyền sửdụng đất cho người dân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất Luật cũngcông nhận quyền sử dụng đất đối với những người sử dụng đất ổn định và quyđịnh về quyền cũng như nghĩa vụ chung của người sử dụng đất Tuy Luật đất đaikhông có quy định rõ ràng khái niệm quyền sử dụng đất, nhưng luật cũng đưa rakhái niệm về giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất

do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất

Còn giá trị quyền sử dụng đất là giá trị tính bằng tiền của quyền sử dụng đất trênmột đơn vị diện tích xác định trong một thời gian sử dụng nhất định Người sửdụng đất được sở hữu phần giá trị quyền sử dụng đất, được phép chuyển nhượngquyền sử dụng đất đối với các phần diện tích được giao tương ứng với nghĩa vụthực hiện với Nhà nước.

d Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất

- Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luậtcho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất[12]

- Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dungcủa hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của

Bộ luật này và pháp luật về đất đai [12]

- Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích,đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụngđất [12]

2.1.3 Cơ sở pháp lý

Các quy định, cơ sở pháp lý liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất ởnước ta bao gồm như sau:

Luật đất đai 1993 số 24-L/CTN ngày 14 tháng 7 năm 1993

Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013

Bộ luật dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chitiết thi hành một số điều của Luật đất đai

Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định vềgiá đất

Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định vềthu tiền sử dụng đất

Nghị định số 104/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất

Nghị định số 102/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạmhành chính trong lĩnh vực đất đai;

Nghị định số 25/2008/NĐ-CP của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm

vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên vàmôi trường Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường quy định chi tiết về phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnhbảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên vàmôi trường Quy định về hồ sơ địa chính

Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên vàmôi trường Quy định về bản đồ địa chính;

Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/1/2017 của Bộ Tài nguyên vàmôi trường Quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP vàNghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ

Công văn số 612/TCQLĐĐ ngày 26/03/2020 của Tổng cục quản lý đất đai

từ ngày 01/04/2018 đến 31/03/2020

Công văn số 532/VPĐKĐĐ-HCTH ngày 06 tháng 5 năm 2020 của Vănphòng Đăng ký đất đai huyện về việc triển khai Quyết định số 370/QĐ-SNVngày 05/5/2020 của Sở Nội vụ về việc kiểm tra tình hình thực hiện giải quyếtthủ tục hành chính lĩnh vực đất đai

hội Mặc dù công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng Luật đất đai của Mỹ vẫnkhẳng định vai trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trongquản lý đất đai [22] Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyếtđịnh về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiếntrúc đô thị và công trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất;quyền xử lý các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quyđịnh về tài chính đất; quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ các lợiích công cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi…[11] Về bảnchất quyền sở hữu tư nhân về đất đai ở Mỹ cũng chỉ tương đương quyền sử dụngđất ở Việt Nam.

* Chính sách đất đai của Trung Quốc

Theo Trung Quốc, quốc gia này đang xây dựng mô hình phát triển theohình thái xã hội XHCN mang đặc sắc Trung Quốc Với dân số đông nhất thếgiới (1,3 tỷ người năm 2005), trong đó dân số nông nghiệp chiếm gần 80%.Tổng diện tích đất đai toàn quốc là 9.682.796 km2, trong đó diện tích đất canhtác là trên 100 triệu ha, chiếm 7% diện tích đất canh tác toàn thế giới TrungQuốc bắt đầu công cuộc công nghiệp hóa từ năm 1978, cùng với tốc độ tăngtrưởng kinh tế và cách mạng công nghiệp, tốc độ đô thị hóa ở Trung Quốc cũngdiễn ra rất mạnh mẽ Vì vậy, việc giải quyết quan hệ xã hội về đất đai ở TrungQuốc là rất đáng quan tâm Quản lý đất đai ở Trung Quốc có một số đặc điểmnổi bật:

Một là, về quan hệ sở hữu đất đai, Trung Quốc tiến hành cải cách ruộngđất, chia ruộng đất cho nông dân từ năm 1949, tuy nhiên, hình thức sở hữu tưnhân về đất đai cũng chỉ tồn tại một thời gian ngắn Hiến pháp năm 1988 (Điều2) quy định việc Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng dưới dạng giaoquyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất đã được phép chuyển nhượng, cho thuê,thừa kế, thế chấp… tức là đã cho phép người sử dụng đất được quyền định đoạt

về đất đai, Nhà nước chỉ khống chế bằng quy định mục đích sử dụng đất và thờigian sử dụng đất (quy định là từ 40 – 70 năm) “Đạo luật tạm thời về bán vàchuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhà nước tại các thành phố và thị trấn”, banhành năm 1990 quy định cụ thể điều kiện để chủ sử dụng đất được phép chuyểnnhượng sau khi được giao đất là: nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước; đãđược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đã đầu tư vào sử dụng đất theođúng mục đích được giao (thông thường là từ 25% trở lên theo dự toán xây dựngcông trình khi lập hồ sơ xin giáo đất) Chủ sử dụng đất nếu không thực hiệnđúng các quy định sẽ bị thu hồi đất

Hai là, về quy hoạch sử dụng đất: Luật pháp Trung Quốc quy định, Nhànước có quyền và có trách nhiệm xây dựng quy hoạch sử dụng đất trong phạm

vi cả nước và trong từng cấp chính quyền theo đơn vị hành chính lãnh thổ Đốivới đất đai thành thị, Nhà nước tiến hành quản lý bằng quy hoạch Quy hoạchtổng thể thành phố là kế hoạch có tính tổng thể, lâu dài, chiến lược và chỉ đạo vềphát triển kinh tế và xã hội với các công trình xây dựng của thành phố, luật cũngquy định cụ thể quy hoạch của cấp dưới phải tuân thủ quy hoạch của cấp trên vàphải được cấp có thẩm quyền phê chuẩn mới được thi hành

Ba là, về công tác thống kê, phân loại đất đai Luật quản lý đất đai của TrungQuốc quy định, đất đai được chia làm 8 loại chính: Đất dùng cho nông nghiệp: làđất đai trực tiếp sử dụng cho sản xuất nông nghiệp bao gồm đất canh tác, đồng cỏ,đất nuôi trồng thuỷ sản Đất xây dựng: là đất được sử dụng để xây dựng công trìnhkiến trúc, nhà cửa đô thị, dùng cho mục đích công cộng, khai thác khoáng sản, đất

sử dụng trong các công trình an ninh quốc phòng Đất chưa sử dụng: là loại đất cònlại không thuộc 2 loại đất nêu trên Nhà nước quy định tổng kiểm kê đất đai 5 năm

1 lần và có thống kê đất đai hàng năm, việc thống kê đất đai hàng năm được tiếnhành ở các cấp quản lý theo đơn vị hành chính từ trung ương đến địa phương; Hồ

sơ đất đai được thiết lập đến từng chủ sử dụng đất và cập nhật biến động liên quanđến từng chủ sử dụng đất, đến từng mảnh đất

Bốn là, về tài chính đất Ở Trung Quốc không có hình thức giao đất ổn địnhlâu dài không thời hạn, do đó, Luật quy định Nhà nước thu tiền khi giao đất,người sử dụng đất phải nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước mới được thựchiện các quyền; Nhà nước coi việc giao đất thu tiền là biện pháp quan trọng đểtạo ra nguồn thu ngân sách đáp ứng nhu cầu về vốn để phát triển [22]

2.2.2 Tình hình quản lý đất đai tại Việt Nam

2.2.2.1 Giai đoạn 1945 - 1959

Sau khi nước nhà giành được độc lập, Chủ tịch nước đã ban hành Sắc lệnh

số 41 ngày 03/10/1945 tiếp nhận Sở Trước bạ - Văn tự - Quản thủ điền thổ vàThuế Trực thu của Phủ Toàn quyền Đông Dương về trực thuộc Bộ Tài chính.Năm 1946, cơ quan này được đổi tên thành Nha Trước bạ, Công sản và Điền thổtheo Sắc lệnh số 75 ngày 29/5/1946 của Chủ tịch nước, với hệ thống các đơn vịtrực thuộc ở 3 cấp tỉnh, huyện, xã nhằm duy trì, bảo vệ chế độ sở hữu ruộng đất

và thu thuế điền thổ Song song với hoạt động của Nha Trước bạ, Công sản,Điền thổ còn có Nha Địa chính Năm 1947, Nha Địa chính được sáp nhập vào

Bộ Canh nông theo Sắc lệnh số 11-b/SL ngày 02/02/1947 của Chủ tịch nước

Năm 1950, Nha Công sản - Trực thu - Địa chính được thành lập trên cơ sởhợp nhất Nha Trước bạ - Công sản - Điền thổ với Nha Địa chính theo Sắc lệnh

số 112/SL ngày 11/7/1950 của Chủ tịch nước

Đến năm 1958, thực hiện Chỉ thị số 334-TTg của Thủ tướng Chính phủngành Quản lý đất đai có tên gọi là Sở Địa chính thuộc Bộ Tài chính, hệ thốngcác cơ quan ngành dọc của Sở trực thuộc Ủy ban hành chính các cấp để để quản

lý ruộng đất

Trong giai đoạn này, nhiệm vụ của ngành chủ yếu bảo vệ chế độ sở hữuruộng đất và thu thuế điền thổ, huy động thuế nông nghiệp phục vụ kháng chiến,kiến quốc Sau cải cách ruộng đất ở miền Bắc, để góp phần thực hiện nhiệm vụkhôi phục kinh tế của đất nước, ngành Địa chính đã tổ chức đo đạc, lập bản đồgiải thửa và sổ sách địa chính để nắm diện tích ruộng đất, phục vụ kế hoạch hóa

và hợp tác hóa nông nghiệp, tính thuế ruộng đất, xây dựng đô thị

Thời kỳ này kết quả thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai của ngành đã đạtđược một số thành tựu nổi bật như: tham mưu trình Quốc hội ban hành luật thuếtrực thu Việt Nam, luật cải cách ruộng đất năm 1953 góp phần thực hiện chế độ

sở hữu ruộng đất của người dân, đảm bảo người cày có ruộng Nhà nước đã banhành nhiều văn bản pháp luật về đất đai, trong đó có 26 sắc lệnh của Chủ tịchnước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa về quản lý, sử dụng đất đai và thuế điền thổ.Công tác xây dựng bản đồ thổ nhưỡng, đo đạc lập bản đồ giải thửa, thống kê,kiểm kê đất nông nghiệp được tổ chức thực hiện để thay thế tài liệu cũ của thựcdân Pháp để lại nhằm phục vụ công tác quản lý đất đai trong thời kỳ mới

2.2.2.2 Giai đoạn 1960 - 1978

Do sự phát triển quan hệ ruộng đất ở nông thôn và củng cố quan hệ sảnxuất xã hội chủ nghĩa, ngành Quản lý ruộng đất được thiết lập theo Nghị định số70-CP và Nghị định số 71-CP ngày 09/12/1960 của Hội đồng Chính phủ,chuyển từ Bộ Tài chính sang Bộ Nông nghiệp với nhiệm vụ quản lý mở mang,

sử dụng và cải tạo ruộng đất trong nông nghiệp Hệ thống quản lý ruộng đấtđược tổ chức thành 04 cấp gồm Trung ương, tỉnh, huyện và xã

Trong giai đoạn này, nhiệm vụ chủ yếu của Ngành là: "Quản lý việc mởmang, sử dụng và cải tạo ruộng đất trong nông nghiệp", ngành Quản lý ruộngđất đã có đóng góp to lớn trong việc mở rộng và sử dụng có hiệu quả diện tíchđất nông nghiệp, xây dựng kinh tế hợp tác xã và phát triển nông thôn

Thời kỳ này kết quả thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai của Ngành đã đạtđược một số thành tựu nổi bật như: (1) Ngành đã xây dựng trình cơ quan cóthẩm quyền ban hành các chính sách đất đai chủ yếu tập trung khôi phục kinh tếnông nghiệp và cải tạo Chủ nghĩa Xã hội đối với các thành phần kinh tế (2) Lậpbản đồ thổ nhưỡng và phân hạng đất nông nghiệp đã được thực hiện ở các tỉnhmiền Bắc trước năm 1975 Năm 1976 triển khai xây dựng bản đồ đất Việt Nam

tỷ lệ 1/1.000.000, xây dựng bản đồ thổ nhưỡng cấp tỉnh của các tỉnh phía nam.(3) Đo đạc chỉnh lý bản đồ giải thửa trên diện tích gần 7.800.000 ha của 5.000

xã ở các tỉnh phía Bắc (4) Việc thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp đất đaibắt đầu được quan tâm tổ chức thực hiện

2.2.2.3 Giai đoạn 1979 - 2002

Để tăng cường công tác quản lý đất đai, thống nhất các hoạt động quản lýNhà nước về đất đai vào một hệ thống thống nhất, năm 1979, Tổng cục Quản lýruộng đất được thành lập theo Nghị quyết số 548/NQQH ngày 24/5/1979 của ỦyBan Thường Vụ Quốc Hội và Nghị định số 404-CP ngày 09/11/1979 của Hộiđồng Chính phủ Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương được thành lập theo 03cấp: cấp tỉnh là Ban quản lý ruộng đất trực thuộc Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, cấphuyện là Phòng Quản lý ruộng đất, cấp xã là cán bộ quản lý ruộng đất

Trước yêu cầu về tổ chức lại các cơ quan quản lý Nhà nước và tăng cườngcông tác quản lý đất đai, năm 1994 Tổng cục Quản lý ruộng đất và Cục Đo đạc

và Bản đồ Nhà nước được hợp nhất và tổ chức lại thành Tổng cục Địa chínhtheo Nghị định số 12/CP ngày 22/02/1994 và Nghị định số 34/CP ngày23/4/1994 của Chính phủ Sau khi thành lập Tổng cục Địa chính, các địaphương đã thành lập Sở Địa chính trực thuộc UBND cấp tỉnh Tại cấp huyện làPhòng Địa chính trực thuộc UBND cấp huyện, tại cấp xã, có cán bộ địa chínhxã

Luật đất đai 1987 không có khái niệm chuyển quyền sử dụng đất nhưngtrên thực tế vẫn diễn ra tình trạng cho mượn đất, cho thuê đất, chuyển nhượngtài sản hoa màu trên đất… là xu hướng tất yếu theo sự phát triển của đất nước,dẫn đến Luật đất đai 1993, tại Điều 3 khoản 2 quy định: “ Hộ gia đình, cá nhânđược Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thếchấp và thừa kế quyền sử dụng đất”, đất đai chính thức được tham gia trao đổitrên thị trường

2.2.2.4 Giai đoạn từ năm 2002 đến nay

Đến năm 2002, theo định hướng thành lập các Bộ đa ngành, Bộ Tài nguyên

và Môi trường được thành lập theo Nghị quyết số 02/2002/QH11 của Quốc hộikhoá XI và Nghị định số 91/2002/NĐ-CP ngày 11/11/2002 của Chính phủ Ởđịa phương thành lập Sở Tài nguyên và Môi trường trên cơ sở hợp nhất Sở Địachính, các đơn vị quản lý Nhà nước về tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản,môi trường, khí tượng thuỷ văn, đo đạc và bản đồ.

Để tăng cường hoạt động quản lý Nhà nước về tài nguyên và môi trường,năm 2008, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 25/2008/NĐ-CP quy định chứcnăng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài nguyên và Môi trường.Tổng cục Quản lý đất đai được thành lập trong Bộ Tài nguyên và Môi trườngnhằm tập trung các hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai ở cấp Trung ương vềmột đầu mối chuyên trách

Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 134/2008/QĐ-TTg và Quyếtđịnh số 25/2011/QĐ-TTg quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổchức của Tổng cục Quản lý đất đai trực thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường.Hiện nay, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Tổng cụcQuản lý đất đai được quy định tại Quyết định số 02/2018/QĐ-TTg ngày17/01/2018 của Thủ tướng chính phủ

Về cơ cấu tổ chức bộ máy, đến nay Tổng cục Quản lý đất đai có 13 đơn vịtrực thuộc, trong đó có 9 đơn vị quản lý Nhà nước, 01 đơn vị nghiên cứu và 03đơn vị sự nghiệp Tại cấp tỉnh, nhiều địa phương đã thành lập Chi cục Quản lýđất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Đến nay, tổ chức của Ngành ở cấptỉnh có cơ cấu hoàn chỉnh gồm 63 Sở Tài nguyên và Môi trường với đầy đủ cácphòng, ban chức năng về quản lý đất đai và các đơn vị sự nghiệp, trong đó có:Trung tâm Phát triển quỹ đất, Văn phòng Đăng ký đất đai hoạt động theo môhình một cấp, Quỹ phát triển đất Tại cấp huyện, cơ quan quản lý đất đai làPhòng Tài nguyên và Môi trường; tại cấp xã có công chức địa chính xã

Kết quả thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai của Ngành đã đạt được một sốthành tựu nổi bật như trình Quốc hội thông qua Luật đất đai năm 2003 và chođến nay thì Luật đất đai 2013 quy định có các hình thức chuyển QSDĐ đó là:chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thếchấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ

2.2.3 Tình hình quản lý đất đai tại Tỉnh Hà Tĩnh

Công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố ngày càng đi vào nề nếp,thuộc loại tốt nhất trong các Tỉnh

Tuy nhiên, bên cạnh những thành quả đã đạt được, vẫn còn những tồn tạinhững hạn chế, bất cập như tình trạng xây dựng nhà trái phép trong khu quyhoạch, trên đất nông nghiệp; giao đất, chuyển đổi mục đích còn tuỳ tiện; một sốtrường hợp đền bù còn chưa thoả đáng; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtsai quy định.

Do vậy, trong thời gian tới, Hà Tĩnh tiếp tục lập lại trật tự kỷ cương trongquản lý và sử dụng đất Trong công tác này cũng đặt ra các nhiệm vụ có tính độtphá như lập Chi cục quản lý đất, thay đổi phương thức quản lý, nâng cao chấtlượng cải cách hành chính từ mô hình một cửa

Bước đột phá trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)được thống nhất triển khai theo phương án quy về một đầu mối tại Sở TN-MTvới nhiệm vụ thẩm định hồ sơ, đo đạt thực tế sau đó chuyển đến UBND tỉnh

ký cấp Thời gian quy định cấp sổ đỏ trong vòng 15 ngày làm việc

Lãnh đạo Tỉnh chỉ đạo các văn bản hướng dẫn thực hiện theo ngành chỉđược tổ chức chỉ đạo và thực hiện trong nội bộ, không triển khai đến các UBNDquận, huyện Việc cấp sổ đỏ xin ý kiến bộ, ngành và Trung ương được thí điểmphân loại đất, mục đích sử dụng để quản lý

Ví dụ, sổ đỏ phải cần phân loại như đất ở đã thực hiện nghĩa vụ tài chínhthì cấp sổ màu đỏ, tương tự tài sản gắn liền trên đất thì màu hồng, đất cho thuêthì sổ màu xanh, đất còn nợ tiền sử dụng đất thì màu trắng

Theo Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), pháp luật

về đất đai hiện hành chưa có quy định về việc giao đất, cho thuê đất, công nhậnquyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân nướcngoài nên không có việc chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân nước ngoàitại Việt Nam

Đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, pháp luật về đất đaiquy định được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư tạiViệt Nam, trong trường hợp thực hiện dự án ở xã đảo, xã, phường, thị trấn biêngiới, ven biển thì chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích sửdụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các Bộ Quốc phòng, BộCông an, Bộ Ngoại giao, hoặc được thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp,cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế

Không được nhận chuyển quyền sử dụng đất, mà chỉ được nhận chuyểnnhượng vốn (trong đó giá trị quyền sử dụng đất đã được vốn hóa) theo pháp luậtđầu tư Luật Nhà ở năm 2014 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày

1/7/2015 (thông qua và có hiệu lực sau ngày hiệu lực của Luật đất đai) đã quyđịnh cho phép cá nhân nước ngoài nếu đáp ứng điều kiện thì được sở hữu nhà ởtại Việt Nam [14] Tuy nhiên, do quy định của Luật nhà ở chưa đồng bộ với quyđịnh của Luật đất đai nên chưa có cơ sở chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho cánhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở.

2.3 Tổng quan các công trình nghiên cứu có liên quan

Việc nghiên cứu về chế định quyền sử dụng đất thường được tiến hànhdưới dạng các bài viết tạp chí, tham luận hội thảo hoặc những chuyên đề nhỏtrong các công trình nguyên cứu chung…đã đóng góp nhất định cho việc hoànthiện pháp luật nói chung và pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất nói riêng.Những đóng góp này đã được làm cơ sở cho việc hoàn thiện các quy định vềchuyển quyền sử dụng đất Một số công trình liên quan đến đề tài được thựchiện trong thời gian qua, bao gồm một số công trình đáng chú ý cụ thể như sau:

* Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bát Xát, tỉnh Lào Cai

Đây là công trình nghiên cứu về công tác quản lý Nhà nước về đất đai củahuyện Bát Xát của Mạc Trung Đức, luận văn thạc sĩ, trường Đại học Nông Lâm,Thái Nguyên luôn luôn được chú trọng bởi sự quan tâm kịp thời của các cấp,UBND tỉnh Lào Cai, sở Tài Nguyên và Môi trường, sự phối kết hợp chặt chẽgiữa các sở ban, ngành Những điều kiện thuận lợi đó đã góp phần nâng cao hiệuquả quản lý Nhà nước về đất đai Bên cạnh đó công trình nghiên cứu đã chỉ ranhững vấn đề bất cập như: Hệ thống bản đồ địa chính cũng như bản đồ giải thửa

299 vẫn phải sử dụng song song vì chưa cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụngđất sang bản đồ địa chính, có nhiều tờ đã rách nát do sử dụng và mang đi thựcđịa nhiều lần Điều này gây một phần khó khăn khá lớn cho công tác địa chính

Sự phối hợp và ý thức của người dân trong việc giải quyết công tác quản lý đấtđai còn kém Gây khó khăn ở một số công tác quản lý đất đai như: Giải quyếtkhiếu nại, tố cáo, hoà giải tranh chấp đất đai, công tác cấp phép xây dựng…Nhưvậy, công tác quản lý Nhà nước về đất đai của huyện Bát Xát bên cạnh nhữngthuận lợi còn rất nhiều khó khăn và vướng mắc, những thành tựu đạt được cũngđáng kể nhưng hạn chế vẫn còn tồn tại

* Pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp Việt Nam

Công trình nghiên cứu pháp luật quyền sử dụng doanh nghiệp Việt Namcủa Phan Vĩnh Duy Mãn, luận văn thạc sĩ, trường Đại học Kinh Tế, Đại họcHuế, đã đạt được nhiều đổi mới và đóng góp tích cực cho việc nâng cao hiệu

quả quản lý và sử dụng nguồn lực đặc biệt quan trọng này, từng bước được xâydựng và hoàn thiện để phù hợp với cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hộichủ nghĩa theo nguyên tắc củng cố chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhànước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; từng bước mở rộng quyềncho người sử dụng đất nói chung và doanh nghiệp Việt Nam nói riêng; quyền sửdụng đất trở thành hàng hóa, được giao dịch trên thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu thì trên thực tế những năm qua chothấy trong quản lý và sử dụng đất đai cũng bộc lộ nhiều hạn chế như những vấn

đề nổi cộm trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuêđất, thu hồi đất; thanh tra, kiểm tra quản lý, sử dụng đất đai; chính sách đền bù,bảo đảm sinh kế cho những đối tượng thuộc diện thu hồi đất; thậm chí còn domột số quan chức Nhà nước đã lợi dụng quyền lực công phục vụ cho mục tiêuriêng của cá nhân, của gia đình, của nhóm lợi ích, cũng như cơ chế phân chia lợiích từ đất chưa công bằng giữa các nhóm lợi ích khác nhau, giữa người sử dụngđất và Nhà nước Trong sử dụng, thì nguồn lực đất đai chưa được khai thác đầy

đủ để trở thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội củađất nước

*Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam

Luận văn thạc sĩ luật học của Phạm Thị Thanh Vân – Khoa Luật, Đại họcQuốc gia, Hà Nội đã chỉ ra những mặt tích cực, những thành tự đã đạt được củapháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và những điểm hạn chế, bấtcập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về tài chính, trình tự thủ tục,hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia cũng như điều kiện và chủthể liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Bên cạnh đó công trìnhcũng đã đề ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sửdụng đất ở như: ban hành mới và sửa đổi bổ sung các văn bản pháp luật đối vớiđiều kiện, chủ thể, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia,…liên quan đếnchuyển nhượng quyền sử dụng đất Các văn bản này được xây dựng và pháttriển dựa trên nền tảng kinh tế của xã hội Trong điều kiện nền kinh tế thịtrường, các quan hệ kinh tế vận động không ngừng đòi hỏi pháp luật về chuyểnnhượng quyền sử dụng đất ở cũng phải thường xuyên được sửa đổi, bổ sung đápứng các yêu cầu quản lý và sử dụng đất đai của xã hội Do vậy việc nghiên cứucủa công trình nhằm tìm ra những nhược điểm, bất cập để có cơ sở đề xuất cácgiải pháp nhằm hoàn thiện chế định pháp luật để bảo vệ đất đai – một tài nguyênthiên nhiên vô cùng quý giá của con người, bảo đảm công bằng xã hội và sự hộinhập kinh tế quốc tế, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội trong thời kỳđổi mới

Những đóng góp của công trình: các kết quả nghiên cứu của đề tài được sửdụng làm tài liệu tham khảo tại cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học Một sốgiải pháp được đưa ra trong đề tài có giá trị tham khảo đối với các cơ quan xâydựng và thực thi pháp luật trong quá trình xây dựng, hoàn thiện và tổ chức thựchiện pháp luật nói chung và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ởnói riêng ở Việt Nam.

* Pháp luật về quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam

Luận văn Thạc sĩ luật học của Phạm Hương Thảo – Khoa luật, Đại họcQuốc gia Hà Nội Đề tài đã tập trung nghiên cứu việc hoàn thiện pháp luật vềquyền của người sử dụng đất theo hướng giải quyết hài hòa mối quan hệ về sởhữu đất đai và quan hệ sử dụng đất, tạo lập môi trường pháp lý minh bạch chocác giao dịch dân sự, thương mại về đất sẽ tạo điều kiện cho người sử dụng đấtphát huy tối đa nguồn lực đất đai

PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Công tác chuyển quyền sử dụng đất và các hồ sơ đăng ký chuyển quyềncủa hộ gia đình, cá nhân, tổ chức

Các quy định chính sách có liên quan tới vấn đề chuyển quyền sử dụng đất

3.3 Nội dung nghiên cứu

Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Cẩm Xuyên, tỉnh

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

Thu thập các thông tin liên quan đến quá trình nghiên cứu của đề tài gồm:

Tư liệu tại các cơ quan quản lý, các đơn vị nghiên cứu khoa học như các TrườngĐại học Tư liệu, số liệu có sẵn từ các cơ quan Nhà nước, phòng Tài nguyên vàMôi trường, UBND huyện Tiến hành điều tra bổ sung ngoài thực địa để điềuchỉnh cho phù hợp với thực tế và chuẩn hoá các số liệu

Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình thực hiện các quyền

sử dụng đất, tình hình quản lý đất đai, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và công tác chuyểnquyền sử dụng đất

Số liệu về tình hình quản lý đất đai và công tác cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất tổng hợp trên cơ sở số liệu báo cáo các năm của Chi nhánh Vănphòng đăng ký đất đai

3.4.2 Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp

Điều tra hộ dân trên địa bàn nghiên cứu: Chọn ngẫu nhiên 65 hộ bất kỳ trênđịa bàn huyện Cẩm Xuyên đã từng thực hiện việc chuyển quyền sử dùng đất đểbiết được những khó khăn, vướng mắc, nguyện vọng của nhân dân trong việcthực hiên các thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất, số lượng phỏng vấn giữa các

xã khác nhau, những xã có hồ sơ đăng ký chuyển quyền cao thì số lượng phỏngvấn sẽ cao hơn (xã Cẩm Thịnh 13 hộ, xã Cẩm Nam 11 hộ, xã Cẩm Phúc 12 hộ,

xã Cẩm Hưng 14 hộ, Thị trấn Cẩm Xuyên 15 hộ Nội dung phiếu điều tra tậptrung vào tình hình thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất, những hiểubiết, đánh giá và ý kiến của hộ khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất

Điều tra các cán bộ quản lý trên địa bàn nghiên cứu: Phỏng vấn các cán bộquản lý liên quan đến việc thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất Sốlượng phỏng vấn gồm 5 cán bộ địa chính, tại UBND các xã: xã Cẩm Thịnh, xãCẩm Nam, xã Cẩm Phúc, xã Cẩm Hưng, Thị trấn Cẩm Xuyên ngoài ra cònphỏng vấn 6 cán bộ tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai gồm 5 chuyên viên

và 1 Phó giám đốc Nội dung phiếu tập trung vào những hiểu biết, đánh giá củacán bộ trong việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất; những ý kiến của cán bộkhi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Cẩm Xuyên

3.4.3 Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu

Trên cơ sở số liệu, tài liệu thu thập được theo số liệu đã đăng ký làm thủtục tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Cẩm Xuyên,biểu đạt bằng bảng số liệu, đồ thị, hình ảnh, câu văn và tiến hành tổng hợp, phântích so sánh để biết được sự biến động sử dụng đất qua các năm để rút ra kếtluận

Các số liệu được thống kê được xử lý bằng phần mềm Excel

PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Cẩm Xuyên, Tỉnh

Phía Tây Bắc giáp thành phố Hà Tĩnh và huyện Thạch Hà

Phía Đông Bắc giáp biển Đông

Phía Tây, Tây Nam giáp huyện Hương Khê

Phía Nam, Đông Nam giáp huyện Kỳ Anh và tỉnh Quảng Bình

Hình 4.1 Sơ đồ vị trí địa lý huyện Cẩm Xuyên - tỉnh Hà Tĩnh

Cẩm Xuyên có 27 đơn vị hành chính (2 thị trấn và 25 xã), tổng diệntích đất tự nhiên 63.646,65 ha, chiếm 10,62% tổng diện tích tự nhiên của tỉnh

Nhìn chung, huyện Cẩm Xuyên có vị trí khá quan trọng, là cửa ngõ phíanam của thành phố Hà Tĩnh, với những lợi thế cơ bản là nằm trên trục đườngQuốc lộ QL 1A.

4.1.1.2.Địa hình, địa mạo

Thuộc vùng dải duyên hải Bắc Trung bộ, tiếp giáp biển Đông và vùngđồi núi thấp nối Đông Trường Sơn, địa hình của huyện nhìn chungnghiêng từ Tây Nam xuống Đông Bắc với 3 dạng địa hình:

- Địa hình đồi núi (chiếm khoảng 60% diện tích toàn huyện) chạy dọc

từ phía Nam xã Cẩm Thạch qua xã Cẩm Mỹ đến phía Nam các xã CẩmQuan, Cẩm Thịnh, Cẩm Hưng, Cẩm Sơn, Cẩm Trung, Cẩm Lạc, Cẩm Minhđến phía Đông và phía Bắc xã Cẩm Lĩnh

- Địa hình đồng bằng (chiếm trên 30% diện tích tự nhiên của huyện)

thuộc địa bàn các xã nằm dọc trục quốc lộ 1A, theo hướng Tây Bắc - ĐôngNam như Cẩm Vĩnh, Cẩm Bình, Cẩm Thành, Cẩm Duệ, Cẩm Quang, CẩmThăng, Cẩm Phúc, Cẩm Hưng, Cẩm Hà,

- Địa hình ven biển (chiếm khoảng gần 10% diện tích lãnh thổ huyện)

bao gồm các xã nằm dọc bờ biển như Cẩm Hòa, Cẩm Dương, Cẩm Nhượng vàthị trấn Thiên Cầm

4.1.1.3 Khí hậu

Nhiệt độ không khí trung bình qua các năm là 240C Trong năm khí hậu

được chia làm 2 mùa rõ rệt

Mùa nắng kéo dài từ tháng IV đến tháng X, khí hậu khô nóng nhất từtháng V đến tháng VIII Mùa này thường nóng bức, nhiệt độ có thể lên tới400C, thỉnh thoảng có mưa rào xuất hiện đột ngột

Mùa mưa kéo dài từ tháng X đến tháng III năm sau, nhiệt độ trung bìnhtháng từ 14,10C (tháng I) đến 23,50C (tháng X)

4.1.1.4 Thuỷ văn

Thuỷ văn của huyện chịu ảnh hưởng bởi hệ thống sông, suối khá dàyđặc trên địa bàn, nhưng nhìn chung là chiều dài của các con sông ngắn, lưuvực nhỏ, suối có độ dốc và tốc độ dòng chảy lớn, chủ yếu là về mùa mưa

lũ Mật độ sông suối phân bố tương đối đồng đều khắp trên địa bàn, bình

và Môi trường - Viện quy hoạch và Thiết kế Nông nghiệp phân tích) chothấy: Tài nguyên đất huyện Cẩm Xuyên tỉnh Hà Tĩnh có 5 nhóm đất với 17loại đất.

b Tài nguyên nước

- Nguồn nước mặt: Cẩm Xuyên có nguồn nước mặt khá dồi dào nhờ

hệ thống sông suối, kênh mương dày đặc và nhiều hồ đập lớn Đặc biệt phải

kể đến các hồ như hồ Kẻ Gỗ, hồ Sông Rác, hồ Bộc Nguyên, hồ ThượngTuy Chỉ tính riêng hồ Kẻ Gỗ, với dung tích 450 triệu m3 nước không chỉ

đủ cung cấp nguồn nước sinh hoạt và sản xuất cho huyện mà còn cung cấpnước tưới cho một số vùng lân cận của thành phố Hà Tĩnh, huyện Thạch Hà

- Nguồn nước ngầm: Tuy chưa thăm dò khảo sát để đánh giá trữ lượng,

nhưng qua số liệu cho thấy nguồn nước ngầm của huyện cũng khá dồi dào.Mức độ nông, sâu phụ thuộc địa hình và lượng mưa, ở vùng đồng bằng vàven biển thì có mực nước ngầm nông, vùng đồi núi nước ngầm sâu hơn và

dễ bị cạn kiệt vào mùa khô Hiện nay, nhiều hộ gia đình đang sử dụng nguồnnước ngầm để phục vụ cho sinh hoạt

c Tài nguyên biển

Là một trong 5 huyện của tỉnh Hà Tĩnh tiếp giáp với biển Bờ biển trênđịa bàn huyện Cẩm Xuyên tuy không dài (18 km) nhưng lại có nhiều ưu thếtrong việc khai thác, đánh bắt và nuôi trồng thuỷ sản do có cửa Nhượng,đây cũng là trung tâm về nghề cá và là cảng cá của huyện Tiềm năng hảisản có trữ lượng khá lớn và phong phú về chủng loại cá, tôm , mực Theođiều tra của các nhà Hải dương học, trong vùng biển Cẩm Xuyên có khoảng

267 loài loài cá, thuộc 90 họ, trong đó có 60 loài có giá trị kinh tế cao, 20 loàitôm và nhiều loài khác như sò, mực,

4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

4.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế

a Tăng trưởng kinh tế.

Dưới sự lãnh đạo của các cấp uỷ Đảng mà trực tiếp là huyện Uỷ, trongnhững năm qua (2018 - 2020) kinh tế của huyện đã có những bước pháttriển vững chắc và ổn định Về cơ bản đã hoàn thành các chỉ tiêu mà Đạihội Đảng bộ huyện lần thứ XXX đã đề ra, trong đó có những chỉ tiêu vượt

kế hoạch đề ra

- Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân giai đoạn 2018 - 2020 đạt 11,41%

- Thu nhập bình quân đầu người năm 2020 đạt 28,08 triệu đồng

- Tổng sản lượng lương thực có hạt 2020 đạt 99.978,5tấn (trong đó sảnlượng lúa đạt 99.450,0 tấn, chiếm 99,47%)

- Bình quân lương thực đầu người năm 2020 đạt 710kg/người

- Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên 0,53%

- Tỷ lệ số hộ nghèo giảm từ 14,3% xuống còn 6,0%

Tuy còn nhiều khó khăn, nhưng kinh tế của huyện trong những nămqua tăng trưởng với nhịp độ năm sau cao hơn năm trước

Bảng 4.1.Tổng giá trị sản xuất các ngành kinh tế giai đoạn 2016- 2020

b Chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Bảng 4.2.Chuyển dịch cơ cấu kinh tế giai đoạn 2016- 2020

- Tỷ trọng ngành Nông - Lâm nghiệp giảm từ 38,18% năm 2018xuống còn 35,08% năm 2020

- Tỷ trọng ngành Công nghiệp - Tiểu thủ Công nghiệp tăng từ25,89% năm 2018 lên 26,98% năm 2020

- Tỷ trọng ngành Thương mại - Dịch vụ tăng từ 35,93% năm 2018 lên37,94% năm 2020

4.1.2.2 Thực trạng phát triển của các ngành kinh tế

a Ngành Nông - Lâm nghiệp - Thuỷ sản

* Ngành Trồng trọt

Với phương châm tiếp tục đổi mới Nông nghiệp - Nông thôn mà Đảng

và Nhà nước đã đề ra, ngành trồng trọt của huyện trong những năm qua đã

có những chuyển biến cơ bản về cơ cấu cây trồng và mùa vụ, các tiến bộkhoa học kỹ thuật đã được áp dụng vào sản xuất Từng bước định hình quyhoạch các vùng sinh thái trong Nông nghiệp để có kế hoạch chỉ đạo bố trígiống cây trồng phù hợp đảm bảo năng suất cao, chất lượng tốt và khai thác

có hiểu quả sử dụng đất Năng suất lúa cả năm (2018) đạt 4,95 tấn/ha đếnnăm 2020 đạt trên 5,67tấn/ha

* Ngành Chăn nuôi

Cùng với các chính sách của Trung ương, của tỉnh, huyện đã banhành các chính sách phát triển chăn nuôi và tập trung chỉ đạo, vì vậy chănnuôi phát triển nhanh cả về quy mô và tổng đàn, toàn huyện có gần 1.000 hộchăn nuôi lợn quy mô từ 20 con đến dưới 250 con, 44 cơ sở nuôi thươngphẩm quy mô từ 250 - 6000 con/cơ sở, nâng tổng số đàn lợn lên 92.000 con;tổng đàn trâu, bò đạt 28.000 con; tổng đàn gia cầm đạt hơn 1 triệu con Hìnhthành mới 497 mô hình sản xuất, kinh doanh có hiệu quả Xây dựng 6 cơ sởgiết mổ tập trung góp phần tích cực trong công tác kiểm soát giết mổ, đảmbảo vệ sinh thú y, đảm bảo vệ sinh môi trường, an toàn dịch bệnh.

* Ngành Lâm nghiệp

Ngành lâm nghiệp của huyện đang từng bước được chú trọng nhằm tậndụng lợi thế về đất đai và tăng cường phát triển rừng để bảo vệ môi trường.Trong những năm từ 2018 đến năm 2020 diện tích tập trung trồng rừng củahuyện đạt 3.605ha, sản lượng gỗ khai thác 211.000 m3 và sản lượng nhựathông khai thác đạt 210 tấn

* Ngành Thuỷ sản

Đến nay trên địa bàn đã tổ chức nuôi 100ha tôm thẻ chân trắng/400haquy hoạch và nuôi thí điểm 2ha Cá Mú Đánh bắt thủy hải sản được tập trungđầu tư, đóng mới tàu thuyền có công suất lớn, du nhập các nghề đánh bắt mới,thành lập các tổ, nghiệp đoàn đánh bắt thủy sản trên biển Tổng sản lượngthuỷ sản đến năm 2020 đạt 12.996 tấn, tăng 81,4% so với năm 2018

b Ngành Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp - Thương mại dịch vụ

và du lịch

Giá trị sản xuất công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp, xây dựng bìnhquân hàng năm tăng 14%, năm 2020 ước đạt 1.604 tỷ đồng, tăng 94% sovới năm 2018 Khu công nghiệp Bắc Cẩm Xuyên đi vào hoạt động bước đầu

có hiệu quả Ngành nghề tiểu thủ công nghiệp được khôi phục và phát triển,đặc biệt là các ngành nghề truyền thống như chế biến nước mắm; du nhậpngành nghề mới như sản xuất đồ gia dụng, gia công cơ khí, sửa chữa máynông nghiệp, xe máy, điện tử, xây dựng với chất lượng ngày càng cao.Thương mại, dịch vụ, du lịch phát triển nhanh, với tổng mức lưuchuyển hàng hóa và doanh thu dịch vụ du lịch tăng hàng năm trên 15%, năm

2020 đạt 2.256 tỷ đồng tăng gấp 2 lần so với năm 2018 và tăng 33,5% sovới mục tiêu đề ra Trung tâm thương mại chợ Hội được đầu tư theo hình

thức xã hội hóa và chuyển đổi mô hình quản lý cho doanh nghiệp đã hoànthành giai đoạn 1 và đi vào hoạt động, trở thành đầu mối bán buôn, bán lẻ,góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế Chợ nông thôn được tập trung đầu tư

và chuyển đổi mô hình quản lý Hình thành hệ thống bán buôn, bán lẻ tạitrung tâm huyện và các xã

4.1.2.3 Dân số, lao động, việc làm và thu nhập

a Dân số

Năm 2020 toàn huyện có 143.998 người với 41.322 hộ (quy mô hộ giađình 3,5 người), mật độ dân số trung bình toàn huyện 514 người/km2, làhuyện có mật độ dân số cao thứ 3 trong tỉnh

Trong những năm gần đây đây tốc độ phát triển dân số có chiều hướnggiảm Năm 2018 tỷ lệ tăng dân số tự nhiên là 0,69% đến năm 2020 tỷ lệ tăngdân số tự nhiên giảm xuống còn 0,53% Tỷ lệ tăng dân số nói chung củahuyện những năm qua thấp, đảm bảo chỉ tiêu kế hoạch

Dự báo tỷ lệ tăng dân số còn tiếp tục giảm, đến năm 2020 dân số củahuyện sẽ có khoảng 150.963 người Tỷ lệ gia tăng dân số không đồng đềugiữa các khu vực đô thị với khu vực nông thôn, giữa khu vực tập trung dân

cư, các trung tâm cụm xã với các làng Nơi có tỷ lệ sinh cao là vùng nôngthôn, vùng núi Nhưng ở đô thị, các khu vực trung tâm kinh tế - xã hội (trungtâm cụm xã) lại có số dân tăng do tăng cơ học

b Lao động - việc làm

Năm 2020 toàn huyện có 80.230 lao động trong độ tuổi, chiếm 55,47%dân số Lao động trong lĩnh vực nông lâm ngư nghiệp có 40.115 ngườichiếm 50% số người trong độ tuổi lao động, lĩnh vực công nghiệp xây dựng21.261 chiế 26,5%, lĩnh vực thương mại dịch vụ 18.854 người chiếm 23,5%

như các tệ nạn xã hội từng bước được đẩy lùi và bài trừ So với mặt bằngchung của toàn tỉnh thì thu nhập và mức sống bình quân của huyện ở mứckhá Số hộ giàu, khá còn ít và tập trung ở khu vực đô thị.

4.1.2.4 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng

a Giao thông

- Quốc lộ: Huyện Cẩm Xuyên có 3 tuyến Quốc lộ chạy qua là:

+ Quốc lộ 1A: Chạy từ thành phố Hà Tĩnh đi Kỳ Anh, đi qua 9 xã địaphận Cẩm Xuyên dài 24,9Km;

+ Quốc lộ 1B: Chạy từ Thạch Hà đi qua xã Cẩm Vịnh đến giao nhauvới QL1A có hai đoạn dài 3,1Km

+ Quốc lộ 15B: Điểm đầu xã Cẩm Hòa, điểm cuối là xã Cẩm Lĩnh dài17,7km tuyến đi qua Cẩm Hòa, Cẩm Dương, Thị trấn Thiên Cầm, CẩmNhượng và Cẩm Lĩnh

- Tỉnh lộ: Toàn huyện có 2 tỉnh lộ với tổng chiều dài 37,9 km, bao gồm:+ Tỉnh lộ 551: Điểm đầu xã Cẩm Thạch; điểm cuối xã Cẩm Nhượng điqua các xã Cẩm Duệ, Cẩm Quan, TT Cẩm Xuyên, Cẩm Thăng, Cẩm Phúc,thị trấn Thiên Cầm, Cẩm Nhượng, Tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương cấp IIIđồng bằng; nền đường rộng 12,0m, mặt đường nhựa rộng 7,0 m, đang còntốt

+ Tỉnh lộ 554: Điểm đầu Cẩm Thạch, điểm cuối Cẩm Mỹ, chiều dài8,2 Km tuyến đi qua các xã Cẩm Mỹ, Cẩm Thạch; Tiêu chuẩn kỹ thuật cấp

V đồng bằng; nền đường rộng 7,5m, mặt đường nhựa rộng 5,5m

- Đường huyện: Toàn huyện có 14 tuyến đường huyện và 02 tuyếnđường liên xã với tổng chiều dài 173,1km, nền đường rộng từ 6-12,0m.Đường huyện phân bố tương đối đều Về mặt tiêu chuẩn kỹ thuật đa sốđường huyện đều mang tiêu chuẩn kỹ thuật cấp thấp

- Đường xã, đường thôn xóm: Đường thôn xóm của Cẩm Xuyên tươngđối nhiều, có 536 tuyến có tổng chiêu dài 353,4Km bình quân một tuyếnđường dài 0,38Km Huyện Cẩm Xuyên có 25 xã và 2 thị trấn, đều cóđường giao thông ô tô đã vào xã thuận lợi cho phát triển kinh tế xã hội

- Đường sông: Huyện Cẩm Xuyên có hệ thống đường sông gồm 3luồng chính với tổng chiều dài 45km bao gôm:

+ Luồng sông Ngàn Mọ chảy từ Hồ Kẻ Gỗ ra Thạch Hà dài 13km;

+ Luồng sông Gia Hội dài 19km Chảy từ thượng nguồn giao với SôngNgàn Mọ ra Cửa Nhượng;

+ Luồng sông Rác dài 12Km chảy từ hồ sông Rác đổ ra Cửa Nhượng;Lượng vận tải hàng hoá, đường sông thực hiện chưa khai thác nhiều

b Thuỷ lợi

Hiện nay, hệ thống thủy lợi của huyện tương đối hoàn chỉnh, ngoài hồ

Kẻ Gỗ, trên địa bàn huyện hiện còn 3 hồ chứa có dung tích lớn là hồ sông Rác

(trên địa bàn xã Cẩm Minh và Cẩm Lạc), hồ Bộc Nguyên (Cẩm Thạch) và hồ Thượng Tuy (Cẩm Thịnh và Cẩm Sơn), với hệ thống các kênh dẫn nước từ

các hồ này được đưa về tưới cho đồng ruộng cũng như cung cấp nước sinhhoạt cho đại đa số cư dân của huyện Đặc biệt hệ thống kênh dẫn từ N1 -N9 thuộc công trình thủy lợi hồ Kẻ Gỗ cùng với hệ thống các kênh dẫnkhác của hồ Thượng Tuy, Sông Rác, là những công trình thủy lợi được đầu

tư nhiều công sức và đang được đầu tư kiên cố hoá sẽ phát huy tốt hiệu quảtrong sản xuất nông nghiệp

4.2 Tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2018-2020

4.2.1 Tình hình sử dụng đất đai

- Việc tổ chức thực hiện Luật đất đai, các văn bản dưới luật của huyện

đã và đang ngày càng đi vào nề nếp, hạn chế được những tiêu cực phát sinhtrong công tác quản lý và sử dụng đất Sau khi Luật Đất đai năm 2013 ra đời

và có hiệu lực thi hành, được sự quan tâm chỉ đạo của của các cấp chínhquyền địa phương, cơ quan chuyên môn - trực tiếp là Sở Tài nguyên và Môitrường tỉnh Hà Tĩnh, huyện Cẩm Xuyên đã thực hiện tốt nhiệm vụ quản lýđất đai cấp huyện theo Luật đất đai 2013 Do vậy mà công tác quản lý, sửdụng đất trên địa bàn tiếp tục được củng cố, đã hoàn thành được nhữngnhiệm vụ, kế hoạch của huyện cũng như cấp trên đề ra

- Thực hiện việc hoạch định địa giới hành chính các cấp, toàn bộ địagiới hành chính của huyện Cẩm Xuyên đã được rà soát lại trên thực địa.Ranh giới giữa huyện và các huyện giáp ranh, giữa các xã trong huyện đãđược xác định bằng các yếu tố địa vật cố định hoặc mốc địa giới và đượcchuyển vẽ lên bản đồ; hồ sơ, kết quả được nộp lưu trữ quản lý sử dụng theođúng quy định pháp luật

- Đến nay đã có 27/27 xã, thị trấn đã có bản đồ địa chính Bản đồ địachính thường xuyên được chỉnh lý biến động theo thực tế, từ đó tạo điềukiện thuận lợi lớn cho công tác quản lý sử dụng đất, là cơ sở giải quyếtnhững tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai.

- Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và

cá nhân được gắn với việc đo đạc bản đồ địa chính, đến nay hơn 96% hộ giađình đã được cấp giấy chứng nhận Thực hiện việc giao đất, giao rừng được905,9 ha/631 hộ và cộng đồng dân cư, đạt 100% theo đề án sau khi rà soát

- Về công tác lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất: Huyện đã hoàn thànhviệc xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2014 (của toàn huyệncũng như các xã, thị trấn) vào đợt tổng kiểm kê đất đai năm 2014 Bản đồquy hoạch sử dụng đất đã được thành lập cùng với phương án quy hoạch sửdụng đất của huyện đến năm 2020

- Nhận thức từ vai trò quan trọng của công tác quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất nên Ủy ban nhân dân huyện đã tiến hành lập quy hoạch sử dụng đấtđến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2015 và đã được Uỷban nhân dân tỉnh Hà Tĩnh phê duyệt tại Quyết định số 3232/QĐ-UBNDngày 17/10/2013 Đây thực sự là hành lang pháp lý, là cơ sở để quản lý và

sử dụng đất hợp lý, tạo điều kiện cho người sử dụng đất yên tâm đầu tưnhằm sử dụng đất có hiệu quả theo quy hoạch và pháp luật

- Thực hiện theo quy định của Luật đất đai 2013,công tác lập kế hoạch

sử dụng đất hàng năm của huyện được thực hiện tốt và đúng thời gian quyđịnh Luôn tổng hợp

Nhu cầu mới phát sinh để đề nghị huyện bổ sung vào kế hoạch sửdụng đất Lập kế hoạch sử dụng đất của huyện luôn theo hướng chuyển dịch

cơ cấu sử dụng đất hợp lý góp phần đẩy nhanh sự nghiệp công nghiệp hoá,hiện đại hoá, phát triển nông nghiệp nông thôn theo chủ chương nông thônmới; đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của mọi loại hình và tạo điều kiện pháttriển nhanh các thành phần kinh tế

- Việc cho thuê đất và giao đất theo quy định cho các đối tượng sử dụng

là một giải pháp quan trọng nhằm khắc phục tình trạng sử dụng kém hiệuquả, đồng thời tạo điều kiện cho các đối tượng yên tâm đầu tư để phát triểnsản xuất, kinh doanh nhằm sử dụng đất hợp lý và có hiệu quả cao hơn

+ Đất nông nghiệp giao cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng là ha15.053,07; còn lại giao cho UBND xã, các tổ chức quản lý, sử dụng là

+ Đất phi nông nghiệp giao cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng

là ha 1.756,25; còn lại giao cho UBND xã, các tổ chức quản lý, sử dụng là9.813,67ha

Công tác thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhìn chung thựchiện khá tốt, bám sát kế hoạch sử dụng đất hàng năm, đáp ứng được các yêucầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương

- Được sự chỉ đạo, hướng dẫn về chuyên môn của Sở Tài nguyên

và Môi trường, công tác thống kê, kiểm kê đất đai trên địa bàn huyện đượctriển khai thực hiện tốt Đất đai của huyện đã được thống kê hàng năm theoquy định của ngành, 5 năm tổ chức kiểm kê đất đai Năm 2015 huyện đã hoànthành công tác kiểm kê đất đai định kỳ 5 năm theo Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, với chất lượngđược nâng cao, hạn chế được tình trạng sai lệch về số liệu, bản đồ với thực

tế (kết quả: đất nông nghiệp 49.959,15 ha, đất phi nông nghiệp11.569,93ha, đất chưa sử dụng 2.117,57 ha) Kết quả của các công tác này

là tài liệu quan trọng, phục vụ công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địabàn toàn huyện

- Thường xuyên tuyên truyền phổ biến pháp luật cho nhân dân, duy trìđều đặn công tác tiếp công dân, thực hiện tốt chế độ thanh tra, kiểm tra, pháthuy tốt công tác hoà giải trong nhân dân và thanh tra nhân dân tại các cơ sở.Chủ động xem xét và xử lý đơn thư khiếu nại của công dân và làm tốt côngtác thi hành án dân sự.Hoạt động thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo củacông dân được tập trung chỉ đạo, nhiều vụ việc được giải quyết kịp thời, cókết quả, hạn chế được đơn thư vượt cấp, khiếu kiện đông người, góp phần

ổn định tình hình.Tuy nhiên do việc quản lý quỹ đất ở một số xã, thị chưachặt chẽ nên tình trạng lấn chiếm đất đai vẫn xảy ra dẫn đến tình trạngkhiếu nại, tố cáo về đất đai vẫn còn nhiều, vì thế đòi hỏi phải có sự kết hợpchặt chẽ giữa các ngành có liên quan và có sự chỉ đạo chặt chẽ của UBNDcác xã cũng như UBND huyện

- Nhìn chung công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đượcquan tâm thực hiện, xử lý kịp thời, dứt điểm các trường hợp vi phạm LuậtĐất đai như sử dụng đất không đúng mục đích, tranh chấp, lấn chiếm, Tuynhiên, cùng với sự phát triển của kinh tế - xã hội, khi mà giá trị đất đai ngàycàng tăng lên, tình trạng tranh chấp, lấn chiếm, sử dụng đất sai mục đích,

có chiều hướng tăng, do vậy cần có sự quan tâm nhiều hơn nữa của các cấp

trong công tác quản lý đất đai nhằm ngăn chặn kịp thời các vụ việc vi phạmpháp luật về đất đai.

4.2.2 Hiện trạng sử dụng các loại đất

Bảng 4.3 Hiện trạng sử dụng đất năm 2023

tích các loại đất trong đơn vị hành chính

Cơ cấu diện tích loại đất

so với tổng diện tích trong đơn vị hành chính Tổng diện

tích đất của đơn vị hành chính