Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Sơn Trà đã đạt được những kết quả nhất định, việc đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Sơn Trà cũng đã mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách, góp phần quan trọng trong thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội của quận Sơn Trà nói riêng và thành phố Đà Nẵng nói chung.
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
CƠ SỞ LÝ LUẬN
2.1.1.1 Khái niệm về quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho từ chủ thể có quyền [4].
2.1.1.2 Các quy định về quyền sử dụng đất
Theo quy định tại các Khoản 7, 8, 9, 10, 21 Điều 5, Luật Đất đai 2013, quyền sử dụng đất được quy định như sau:
- Nhà nước giao quyền sử dụng đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
- Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định.
- Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất
- Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất [7].
2.1.2 Đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.2.1 Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức mua bán đặc biệt, được tổ chức công khai giữa một bên là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có quyền sử dụng đất hoặc cơ quan đại diện cho Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai với một bên là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất Theo đó, người muốn có được quyền sử dụng đất phải tham gia cạnh tranh với nhau về giá bằng cách trả giá từ thấp đến cao theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định, người trả giá cao nhất và ít bằng giá khởi điểm là người nhận được quyền sử dụng đất đấu giá [5].
2.1.2.2 Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất Đấu giá QSDĐ mang lại nguồn thu quan trọng bổ sung vào ngân sách nhà nước để đầu tư và cải tạo, xây dựng cơ sở hạ tầng Đối tượng tham gia đấu giá không bị ràng buộc về thành phần kinh tế miễn là đáp ứng đủ các yêu cầu về tài chính và kỹ thuật của dự án Khi đó, sẽ có nhiều nhà đầu tư cùng tham gia đấu giá 01 lô đất nên tạo được sự cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia đấu giá và mức giá trúng sẽ sát với giá thực tế trên thị trường Chính vì vậy địa phương có thể tăng thu tối đa cho nguồn vốn, chủ động đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội, tránh được tình trạng trông chờ vào ngân sách nhà nước.
Qua việc xét duyệt hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá QSDĐ, Hội đồng đấu giá sẽ chọn được những chủ đầu tư có đủ tư cách tham gia đấu giá, đủ năng lực về tài chính, kỹ thuật để đảm bảo thực hiện dự án theo đúng tiến độ đề ra Đồng thời chỉ có nhà đầu tư có khả năng sử dụng đất hiệu quả nhất mới trả giá cao nhất Như vậy, đấu giá QSDĐ có thể lựa chọn được các chủ đầu tư có đủ năng lực, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đảm bảo thực hiện quy hoạch một cách đồng bộ Đấu giá QSDĐ là một trong những căn cứ để Nhà nước xác định giá đất, góp phần tạo ra mặt bằng giá cả và bình ổn thị trường bất động sản, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển một cách lành mạnh Các nhà đầu tư tham gia đấu giá QSDĐ một cách tự nguyện, cạnh tranh tự do với nhau nên giá trúng đấu thường sát với giá thị trường Nhà nước sẽ dựa vào đó để điều chỉnh lại khung giá đất hợp lý Các thông tin về thửa đất tham gia đấu giá được niêm yết công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng, phổ biến tới tất cả mọi người quan tâm, điều này sẽ khắc phục được tính thông tin không hoàn hảo của thị trường bất động sản, góp phần làm minh bạch thị trường bất động sản. Đấu giá QSDĐ góp phần vào quá trình cải cách hành chính. Người tham gia đấu giá sau khi trúng đấu giá được hỗ trợ một cách tốt nhất về việc làm hồ sơ thửa đất, góp phần thúc đẩy quá trình giải quyết nhanh gọn các thủ tục hành chính Các quyền lợi của người trúng đấu giá sẽ được bảo vệ, sau khi hết hạn sử dụng đất nếu nhà đầu tư có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất và chấp hành tốt các chính sách về đất đai trong quá trình sử dụng đất thì sẽ được gia hạn Do vậy tạo tâm lý yên tâm cho các nhà đầu tư để họ có thể sử dụng đất một cách hiệu quả nhất.
2.1.2.3 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất Đấu giá quyền sử dụng đất là một thủ tục hành chính nhà nước nên việc tổ chức thực hiện phải thực hiện theo các bước cụ thể và đòi hỏi phải tuân thủ cao Cơ quan tổ chức đấu giá không được phép bỏ qua một hay vài bước trong thủ tục này, trừ trường hợp thực hiện theo thủ tục rút gọn được phê chuẩn theo đúng trình tự thủ tục pháp luật quy định Quy trình đấu giá QSDĐ được thực hiện theo quy định tại Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP Theo đó, việc đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất.
Căn cứ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và đề xuất của các đơn vị về việc đấu giá quỹ đất hiện có, Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường báo cáo Ủy ban nhân dân cùng cấp chỉ đạo các đơn vị đang được giao quản lý quỹ đất quy định tại:
“Quỹ đất được sử dụng để đấu giá quyền sử dụng đất” của Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt.
- Quỹ đất được sử dụng để đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm:
+ Đất Nhà nước thu hồi để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai; thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất.
+ Đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước.
+ Đất do Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn; Tổ chức phát triển quỹ đất được giao quản lý mà Nhà nước chưa giao hoặc cho thuê để sử dụng theo quy định của pháp luật.
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
- Các văn bản pháp lý có liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
- Các dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2017-2021.
- Các cán bộ chuyên môn thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng.
- Các cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng.
PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: Đề tài thực hiện nghiên cứu trên địa bàn quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng.
- Phạm vi thời gian: Đề tài sử dụng các số liệu từ năm 2017 đến năm 2021 để nghiên cứu.
NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
- Đặc điểm, điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận
Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng.
- Hiện trạng sử dụng đất năm 2021 của quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng.
- Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại quận
Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2017-2021.
- Đề xuất một số giải pháp để hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Sơn Trà, thành phố ĐàNẵng.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu Đề tài tập trung nghiên cứu 02 dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Sơn Trà gồm: dự án khu đất A20 mặt tiền đường Võ Văn Kiệt, phường
An Hải Tây, quận Sơn Trà và dự án khu tái định cư Nại Hiên Đông, quận Sơn Trà Lý do chọn 02 dự án này để nghiên cứu vì đây là 02 dự án đã được quận triển khai thực hiện, có vị trí thuận lợi, cơ sở hạ tầng đầu tư khang trang, địa bàn quy hoạch dân cư mở rộng, đáp ứng nhu cầu của người dân, thu hút một lượng lớn nhà đầu tư vào dự án.
3.4.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu a Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
Phương pháp này được sử dụng để tiến hành thu thập các số liệu, tài liệu tại các cơ quan chức năng có liên quan tại quận Sơn Trà như: Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Đà Nẵng, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Đà Nẵng, Cục Thống kê thành phố Đà Nẵng, Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai quận Sơn Trà và các cơ quan liên quan khác Các số liệu, tài liệu thu thập được bao gồm:
- Các thông tin, số liệu về điều kiện tự nhiên của quận Sơn Trà.
- Báo cáo tình hình kinh tế - xã hội của quận Sơn Trà năm 2021.
- Niên giám thống kê của quận Sơn Trà năm 2021.
- Số liệu thống kê đất đai của quận Sơn Trà năm 2021.
- Hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Sơn Trà giai đoạn từ năm 2017 đến năm 2021. b Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp
- Phương pháp điều tra, khảo sát thực địa. Điều tra khảo sát thực địa về tình hình sử dụng đất, thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng, quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất,… tại các dự án nghiên cứu.
- Phương pháp phỏng vấn bằng bảng hỏi
+ Đề tài tiến hành phỏng vấn ngẫu nhiên 30 cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu bằng bảng hỏi được xây dựng sẵn. Nội dung trong bảng hỏi gồm các vấn đề như: thông tin cá nhân, hình thức tiếp cận thông tin đấu giá, giá đấu có cao hay không, mức độ hài lòng đối với phiên đấu giá…
+ Đề tài phỏng vấn 15 cán bộ chuyên môn có liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng Toàn bộ những cán bộ này đều đang công tác tại Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Đà Nẵng.
- Phương pháp tham vấn trực tiếp Đề tài tiến hành tham vấn ý kiến Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Đà Nẵng bằng phương pháp phỏng vấn trực tiếp Nội dung tham vấn tập trung tìm hiểu về những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện, các giải pháp mà đơn vị áp dụng để tháo gỡ khó khăn, nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng.
3.4.3 Phương pháp xử lý số liệu
Các số liệu sau khi thu thập được phân tích, xử lý bằng phần mềm Excel để thiết lập các trường dữ liệu về số thửa, diện tích, giá khởi điểm, giá trúng đấu giá, chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá để phục vụ cho mục đích đấu giá.
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA QUẬN SƠN TRÀ, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
Quận Sơn Trà nằm về phía Đông thành phố Đà Nẵng, có tọa độ địa lý từ
16 0 04’51’’ đến 16 0 09’13’’ vĩ độ Bắc và 108 0 15’34’’ đến 108 0 18’42’’ kinh độ Đông Địa giới hành chính của quận được xác định như sau:
- Phía Đông: giáp biển Đông.
- Phía Tây: giáp Vịnh Đà Nẵng và sông Hàn.
- Phía Nam: giáp quận Ngũ Hành Sơn
- Phía Bắc: giáp biển Đông.
Về tổ chức hành chính, quận Sơn Trà có 7 phường gồm: An Hải Đông,
An Hải Tây, Phước Mỹ, An Hải Bắc, Nại Hiên Đông, Mân Thái và Thọ Quang.
Quận Sơn Trà có vị trí thuận lợi để phát triển các loại hình kinh tế, đặc biệt là du lịch, dịch vụ Trên địa bàn quận có cảng Tiên Sa là cửa khẩu quốc tế không chỉ của thành phố Đà Nẵng mà còn là của cả khu vực Miền Trung – TâyNguyên Có quốc lộ 14B là trục giao thông quan trọng nối cảng biển Tiên Sa đến Tây Nguyên và là cửa ngõ ra biển của các nước như Lào, Thái Lan, đông bắc Campuchia, Myanma qua tuyến hành lang kinh tế Đông – Tây Ngoài ra trên địa bàn quận còn có nhiều bờ biển đẹp là lợi thế để phát triển du lịch – dịch vụ;Quận có vị trí đặc biệt quan trọng về chiến lược quốc phòng của thành phố và của quốc gia
Hình 4.1 Sơ đồ vị trí của quận Sơn Trà 4.1.1.2 Địa hình, địa mạo Địa hình quận Sơn Trà thuộc loại địa hình đồng bằng ven biển trải dài theo phía hữu ngạn hạ lưu sông Hàn Có thể chia làm 2 dạng địa hình chính bao gồm:
- Loại địa hình núi cao: Tập trung ở phường Thọ Quang (Bán đảo Sơn Trà), có độ cao 696m, nằm ở phía Bắc quận Sơn Trà, chủ yếu là rừng đặc dụng của quận và thành phố Đà Nẵng.
- Loại địa hình đồng bằng, thấp: Tập trung ở các phường còn lại, có độ cao trung bình từ 1,5m đến 2m so với mực nước biển Đây là khu vực phát triển kinh tế - xã hội chủ yếu của quận Riêng đối với khu vực là các bãi cát ven sông Hàn và vịnh Đà Nẵng có độ cao trung bình 0,5 – 1m, có khả năng ngập lụt nhưng với diện tích không đáng kể.
Theo số liệu của đài khí tượng Đà Nẵng, khí hậu quận Sơn Trà có đặc điểm của vùng Duyên hải miền Trung cũng như đặc trưng chung của thành phố Đà Nẵng, hàng năm bão thường xuất hiện vào các tháng 9 đến tháng 12, với tần suất từ 8 đến 12 cơn bão Nhiệt độ trung bình hàng năm khoảng 25,9 0 c, cao nhất vào tháng 6, 7, 8, trung bình khoảng 28 0 c – 30 0 c, thấp nhất vào tháng 12, 1, 2 trung bình khoảng 18 0 c – 23 0 c Độ ẩm không khí trung bình 83,4%, cao nhất vào tháng 10, 11, trung bình khoảng 85,67- 87,67%, thấp nhất vào tháng 6, 7, trung bình khoảng 76,67% - 77,33%
4.1.1.4 Đặc điểm thủy văn, thủy triều a Thủy văn
Quận Sơn Trà có dòng sông Hàn chảy dọc chiều dài của quận theo hướng Nam Bắc, có cửa sông tiếp giáp với biển nên chịu tác động của thủy triều, mực nước cao nhất là +3,45m (năm 1964), mực nước thấp nhất +0,25m Lượng mưa trung bình hàng năm 2.504,57mm, lượng mưa cao nhất vào tháng 10, 11 trung bình khoảng 550 – 1000mm/tháng, thấp nhất vào tháng 1, 2, 3, 4, trung bình khoảng 23- 40mm/tháng. b Thủy triều
Quận Sơn Trà có bờ biển dài bao bọc ở phía Đông và phía Bắc, có chế độ bán nhật triều lên xuống 2 lần mỗi ngày, biên độ triều dao động từ 0,69 – 0,85m, biên độ cao nhất 1,3m Về mùa khô, mực nước ngầm xuống thấp, các nguồn nước dễ bị nhiễm mặn làm ảnh hưởng đến đời sống và sinh hoạt của cư dân.
4.1.1.5 Các nguồn tài nguyên a Tài nguyên đất
Quận Sơn Trà có tổng diện tích tự nhiên là 6.339,17 ha, trong đó đất nông nghiệp có tổng diện tích là 3.758,48 ha chiếm 59,29% tổng diện tích tự nhiên, phần lớn là đất lâm nghiệp với diện tích 3.742,29 ha chiếm đến 99,57% tổng diện tích đất nông nghiệp. Đất phi nông nghiệp trên toàn quận có diện tích 2.468,77, ha chiếm 38,94% tổng diện tích tự nhiên Đây là loại đất sử dụng có hiệu quả, đem lại nhiều lợi ích kinh tế và sự phát triển toàn diện cho quận. Đất chưa sử dụng có diện tích 111,92 ha, chiếm 1,77% tổng diện tích đất tự nhiên. b Tài nguyên nước
Quận Sơn Trà có nguồn nước suối tại bán đảo Sơn Trà phục vụ sản xuất và đời sống nhân dân, nhưng trữ lượng thấp và bị lệ thuộc theo mùa nên việc khai thác không nhiều và không ổn định. c Tài nguyên rừng và thảm thực vật
Bán đảo Sơn Trà là khu rừng đặc dụng, là khu bảo tồn thiên nhiên chiếm 40,87% tổng diện tích tự nhiên, nên có vị trí quan trọng trong sự phát triển kinh tế - xã hội của quận Hiện nay, rừng của quận Sơn Trà đang được bảo tồn kết hợp khai thác làm du lịch cho hiệu quả kinh tế cao. d Tài nguyên biển và ven biển
Bờ biển ở quận Sơn Trà có chiều dài khoảng 30 km, nơi đây có vịnh nước sâu với cảng biển Tiên Sa, có vùng lãnh hải thềm lục địa độ sâu 200m từ Đà Nẵng trải ra 125km, thích hợp cho phát triển kinh tế tổng hợp biển và giao lưu với nước ngoài Bờ biển Sơn Trà có nhiều bãi tắm đẹp như: suối Đá, bãi Bụt, bãi Nam, bãi Bắc, dải cát ven biển từ Thọ Quang đến Mỹ Khê, kết hợp với bán đảo Sơn Trà đang được khai thác sẽ là một lợi thế của quận để đẩy mạnh phát triển các loại hình du lịch sinh thái, tham quan, nghỉ dưỡng Ở khu vực quanh bán đảo Sơn Trà có những bãi san hô lớn, thuận lợi trong việc phát triển các loại hình kinh doanh, dịch vụ, du lịch biển. e Tài nguyên du lịch
Trên bán đảo Sơn Trà có nhiều khu du lịch biển và du lịch sinh thái. Thiên nhiên đã ban tặng cho Sơn Trà nhiều địa điểm lý tưởng để tổ chức các hoạt động du lịch, nghỉ dưỡng như: Suối Đá, bãi Bụt, bãi Nam, bãi Bắc, dải cát ven biển từ Thọ Quang đến Mỹ Khê ven biển có nhiều bãi cát đẹp, nhiều vũng nước sâu… Sơn Trà có các làng nghề cá truyền thống lâu đời, còn lưu giữ một nền văn hoá dân gian đầy bản sắc dân tộc, độc đáo của vùng biển Miền Trung đó là những lễ hội Nghinh ông, Cầu ngư với các hoạt động thể thao đầy thú vị, hấp dẫn mang dáng vẻ riêng biệt của ngư dân như: đua ghe, lắc thúng Sự kết hợp hài hoà giữa tài nguyên du lịch tự nhiên và tài nguyên du lịch nhân văn sẽ là tiềm năng du lịch của quận, và là điều kiện để Sơn Trà trở thành một điểm du lịch hấp dẫn của thành phố Đà Nẵng.
4.1.2 Điều kiện kinh tế, xã hội
4.1.2.1 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế a Ngành nông nghiệp
Nông nghiệp quận Sơn Trà trước đây chủ yếu chỉ phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ rau, hoa, khai thác, chế biến và nuôi trồng thủy, hải sản.
Cùng với việc từng bước hình thành đô thị trên địa bàn và định hướng của Đại hội Đảng bộ quận, kinh tế của quận từng bước lấy du lịch, dịch vụ và kinh tế biển làm trọng điểm Ngành nghề khai thác, chế biến, kinh doanh dịch vụ thủy, hải sản đã trở thành lĩnh vực phát triển kinh tế chính của hội viên nông dân trên địa bàn quận.
Hiện nay, toàn quận có trên 4.000 hội viên nông dân, với 129 chi hội, trong đó có 2 chi hội nghề Toàn quận có 1.250 tàu, thuyền, trong đó số lượng tàu khai thác, đánh bắt xa bờ, công suất 90CV trở lên 514 chiếc, tàu công suất 400CV trở lên là 430 chiếc Sản lượng hải sản khai thác năm 2020 đạt 28.800 tấn, chiếm hơn 70% sản lượng khai thác toàn thành phố Đà Nẵng.
HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT QUẬN SƠN TRÀ NĂM 2021
4.2.1 Cơ cấu sử dụng đất
Theo kết quả thống kê đất đai năm 2021 quận Sơn Trà có tổng diện tích là 6339,17 ha; trong đó đất nông nghiệp 3.758,48 ha chiếm tỷ lệ 59,29%, đất phi nông nghiệp 2.468,77 ha chiếm tỷ lệ 38,94%, đất chưa sử dụng 111,92 ha chiếm tỷ lệ 1,77% Cơ cấu sử dụng đất được thể hiện ở hình 4.2.
1.77% Đất nông nghiệp Đất phi nông ngiệp Đất chưa sử dụng
Hình 4.2 Cơ cấu sử dụng đất của quận Sơn Trà năm 2021
Qua hình 4.2 cho thấy diện tích đất chiếm tỷ lệ cao nhất trên toàn quận là đất nông nghiệp với 59,29%, tiếp theo đó là đất phi nông nghiệp với 38,94%, đất có tỷ lệ thấp nhất là đất chưa sử dụng với chỉ 1,77% tổng diện tích tự nhiên của quận Sơn Trà [11].
4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp
Theo số liệu thống kê đất đai năm 2021, quận Sơn Trà có 3.758,48 ha đất nông nghiệp, chiếm 59,29% tổng diện tích tự nhiên Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp của quận được thể hiện ở bảng 4.2.
Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp của quận Sơn Trà năm 2021
STT Mục đích sử dụng Diện tích (ha)
Cơ cấu (%) Đất nông nghiệp 3.758,7 59,29
1 Đất sản xuất nông nghiệp 16,18 0,26
1.1 Đất trồng cây hàng năm 5,3 0,08
1.1.2 Đất trồng cây hàng năm khác 5,3 0,08
1.2 Đất trồng cây lâu năm 10,88 0,17
3 Đất nuôi trồng thủy sản - -
(Nguồn: Ủy ban nhân dân quận Sơn Trà, năm
Qua bảng 4.2 cho thấy tổng diện tích đất nông nghiệp3.758,48 ha chiếm tỷ lệ 59,29% tổng diện tích tích tự nhiên, phần lớn là đất lâm nghiệp với diện tích 3.742,29 ha chiếm đến 99,57% tổng diện tích đất nông nghiệp, toàn bộ diện tích này được phân bổ ở phường Thọ Quang Cơ cấu các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp cụ thể như sau:
- Đất sản xuất nông nghiệp có diện tích là 16,18 ha, chiếm 0,26% so với tổng diện tích tự nhiên, gồm đất trồng cây hàng năm 5,30 ha và trồng cây lâu năm 10,88 ha; được phân bố xen kẽ trong các khu dân cư chủ yếu là diện tích vườn tạp nằm trong khuôn viên của hộ gia đình, cá nhân sử dụng thuộc địa bàn chủ yếu ở 05 phường gồm Thọ Quang, Mân Thái, An Hải Bắc, Phước Mỹ và An Hải Đông.
- Đất lâm nghiệp có diện tích là 3.742,29 ha chiếm tỷ lệ 59,03% so với tổng diện tích; gồm đất rừng sản xuất 1.222,02 ha và đất rừng đặc dụng 2.520,28 ha, toàn bộ diện tích đất lâm nghiệp nằm trên địa bàn phường Thọ Quang
Nhìn vào hiện trạng sử dụng của nhóm đất nông nghiệp như trên, cho thấy loại đất chiếm tỷ lệ chủ yếu trong nhóm đất nông nghiệp là đất lâm nghiệp, chiếm tỷ lệ đến 99,57%, còn đất sản xuất nông nghiệp có diện tích rất nhỏ và hầu như không phải là đất nông nghiệp thuần tuý mà là đất nông nghiệp nằm ngoài hạn mức công nhận đất ở [11]
4.2.3 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp
Năm 2021, trên địa bàn quận Sơn Trà có 2.468,77 ha đất phi nông nghiệp, chiếm 38,94% tổng diện tích tự nhiên Hiện trạng sử dụng nhóm đất này được thể hiện ở bảng 4.3.
Bảng 4.3 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp của quận
STT Mục đích sử dụng Diện tích (ha)
Cơ cấu (%) Đất phi nông nghiệp 2468,27 38,94
STT Mục đích sử dụng Diện tích (ha)
2.1 Đất xây dựng trụ sở cơ quan 3,53 0,06
2.4 Đất xây dựng công trình sự nghiệp 57,87 0,91
2.5 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp 461,34 7,28
2.6 Đất có mục đích công cộng 602,05 9,50
3 Đất cơ sở tôn giáo 18,52 0,29
4 Đất cơ sở tín ngưỡng 2,72 0,04
5 Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang 1,88 0,03
6 Đất sông, ngoài, kênh, rạch, suối 441,2 6,96
7 Đất có mặt nước chuyên dùng 72,71 1,15
8 Đất phi nông nghiệp khác 0,08 0,00
(Nguồn: Ủy ban nhân dân quận Sơn Trà, năm 2021)
Qua bảng 4.3 cho thấy đất phi nông nghiệp của quận Sơn Trà có diện tích là 2.468,77 ha, chiếm 38,94% tổng diện tích tích tự nhiên, phân bổ đều khắp ở tất cả các phường, cơ cấu các loại đất trong nhóm đất phi nông nghiệp cụ thể như sau:
- Đất ở có diện tích 589,35 ha chiếm tỷ lệ 23,87% so với tổng diện tích đất phi nông nghiệp và 9,30% so với tổng diện tích tự nhiên, trong đó 100% là đất ở tại đô thị chủ yếu do hộ gia đình, cá nhân trong nước sử dụng.
- Đất chuyên dùng có diện tích là 1.342,31 ha chiếm tỷ lệ 54,37% so với tổng diện tích đất phi nông nghiệp và 21,17 so với tổng diện tích tự nhiên trong đó:
+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan với diện tích 3,53 ha chiếm tỷ lệ 0,26% so với tổng diện tích đất chuyên dùng; 0,14% so với tổng diện tích đất phi nông nghiệp và 0,06% so với tổng diện tích đất tự nhiên.
+ Đất quốc phòng với diện tích 213,15 ha chiếm tỷ lệ 15,88 % so với tổng diện tích đất chuyên dùng; 8,63% so với tổng diện tích đất phi nông nghiệp và 3,36% so với tổng diện tích đất tự nhiên; phân bổ chủ yếu ở phường Thọ Quang (197,78 ha), phường Phước Mỹ (6,49 ha), phường An Hải Bắc (5,90 ha) và phường An Hải Đông (2,03 ha), phường Nại Hiên Đông (0,95 ha)
+ Đất an ninh có diện tích 4,36 ha, chiếm tỷ lệ 0,32% so với tổng diện tích đất chuyên dùng; 0,18% so với tổng diện tích đất phi nông nghiệp và 0,07% so với tổng diện tích đất tự nhiên; phân bổ chủ yếu ở phường phường An Hải Đông (2,48 ha)
+ Đất xây dựng công trình sự nghiệp có diện tích 57,87 ha, chiếm tỷ lệ 4,31% so với tổng diện tích đất chuyên dùng; 2,34% so với tổng diện tích đất phi nông nghiệp và 0,91% so với tổng diện tích đất tự nhiên.
THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN SƠN TRÀ TRONG GIAI ĐOẠN 2017-2021
4.3.1 Các văn bản pháp lý được áp dụng để thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Sơn Trà
Các văn bản pháp lý có liên quan được áp dụng để thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Sơn Trà giai đoạn 2017 - 2021 được thể hiện qua bảng 4.4.
Bảng 4.4 Các văn bản pháp lý áp dụng để thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Sơn Trà giai đoạn 2017 – 2021
STT Tên, ký hiệu văn bản
I Văn bản cấp trung ương
Quy định về quản lý sử dụng đất
Luật Đấu giá tài sản 01/2016/QH14
Quy định về nguyên tắc, trình tự, thủ tục đấu giá tài sản; đấu giá viên, tổ chức đấu giá tài sản; thù lao dịch vụ đấu giá, chi phí đấu giá tài sản; xử lý vi phạm, hủy kết quả đấu giá tài sản, bồi thường thiệt hại, quản lý nhà nước về đấu giá tài sản
Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
Quy định thu tiền sử dụng đất
Quy định về tiền thuê đất, thuê
STT Tên, ký hiệu văn bản
Trích yếu nội dung mặt nước
Sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước
Quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật đấu giá tài sản
Sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai
Bộ Tài nguyên và Môi trường
Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất
10 Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-
Bộ Tài nguyên và Môi trường -
Quy định về việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
STT Tên, ký hiệu văn bản
Trích yếu nội dung cho thuê đất
Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT-
Bộ Tài nguyên và Môi trường -
Quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất
Quy định chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá tài sản
Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 45/2017/TT-BTC ngày 12/05/2017 của Bộ trưởng Bộ Tài chính quy định khung thù lao dịch vụ đấu giá tài sản theo quy định tại Luật Đấu giá tài sản
II Văn bản của thành phố Đà Nẵng
Ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng
STT Tên, ký hiệu văn bản
Nẵng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng
(Nguồn: Trung tâm Phát triển Quỹ đất thành phố Đà Nẵng)
Dựa vào bảng 4.4 cho thấy, giai đoạn 2017 - 2021 trên địa bàn quận Sơn Trà đã áp dụng 14 văn bản pháp lý để phục vụ cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó có 13 văn bản cấp Trung ương và 01 văn bản cấp thành phố do UBND thành phố Đà Nẵng ban hành.
Các văn bản pháp lý liên quan đến công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2017 - 2021 nhìn chung tập trung vào các vấn đề như: quỹ đất được sử dụng để đấu giá QSDĐ; nguyên tắc, trình tự, thủ tục đấu giá QSDĐ; đấu giá viên, tổ chức đấu giá tài sản, người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, người mua được tài sản đấu giá, cá nhân, tổ chức khác có liên quan đến hoạt động đấu giá QSDĐ; thù lao dịch vụ đấu giá, chi phí đấu giá tài sản; xử lý vi phạm, hủy kết quả đấu giá tài sản, bồi thường thiệt hại; quản lý nhà nước về đấu giá tài sản; quy định thu tiền sử dụng đất; đối tượng được đăng ký, tham gia đấu giá; ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.
4.3.2 Quy trình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Sơn Trà
Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Sơn Trà được thực hiện theo Quyết định số 29/2019/QĐ-UBND ngày10/06/2019 của UBND thành phố Đà Nẵng về việc ban hànhQuy định đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.
Các bước để thực hiện quy trình đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Sơn Trà được tiến hành như sau:
Bước 1: Lập và phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất.
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất.
Bước 3: Quyết định đấu giá quyền sử dụng đất.
Bước 4: Xác định và phê duyệt giá khởi điểm đấu giá.
Bước 5: Lựa chọn đơn vị tổ chức cuộc đấu giá.
Bước 6: Phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất.
Bước 7: Xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai và việc nôp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sau khi có quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá.
Bước 8: Lập hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bàn giao đất trên tực địa cho người trúng đấu giá [9].
Có thể thấy quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Sơn Trà được thể hiện trong Quyết định số 29/2019/QĐ-UBND, nhìn chung về trình tự các bước và nội dung đều giống với Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP Sự khác nhau giữa hai văn bản này là trong Quyết định số 29/2019/QĐ-UBND không có bước “Giám sát, thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất” như trong Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP đã trình bày ở trên.
4.3.3 Loại hình và số lượng các dự án đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện trên địa bàn quận Sơn Trà giai đoạn 2017 - 2021
Trong giai đoạn 2017 - 2021, quận Sơn Trà đã thực hiện được nhiều dự án đấu giá quyền sử dụng đất nhờ đó vừa đáp ứng được nhu cầu về đất đai ngày càng cao của người dân, vừa đóng góp nguồn kinh phí đáng kể cho ngân sách của quận Sơn Trà nói riêng cũng như cho thành phố Đà Nẵng nói chung Số liệu về các dự án đấu giá được thực hiện thể hiện qua bảng 4.5.
Bảng 4.5 Số lượng các dự án đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện trên địa bàn quận Sơn Trà giai đoạn 2017 - 2021
STT Loại hình dự án Loại đất Số lượng (dự án)
1 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất các khu đất lớn TMD 3
2 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất các khu đất ở chia lô ODT 5
(Nguồn: Trung tâm Phát triển Quỹ đất thành phố Đà Nẵng)
Dự án đấu giá quyền sử dụng đất các khu đất lớn
Dự án đấu giá quyền sử dụng đất các khu đất ở chia lô
Hình 4.3 Cơ cấu về loại hình dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Sơn Trà đoạn 2017 - 2021
Dựa vào số liệu tại bảng 4.5 và hình 4.3 cho thấy trong giai đoạn 2017-2021, quận Sơn Trà đã tổ chức thực hiện 08 dự án đấu giá quyền sử dụng đất Nội dung của việc đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện qua 02 loại hình cụ thể là đấu giá quyền sử dụng đất các khu đất lớn và đấu giá quyền sử dụng đất các khu đất ở chia lô.Trong tổng số 08 dự án được thực hiện đấu giá thì có 03 dự án đưa vào đấu giá là dự án khu đất lớn, tương đương 37,50% trong tổng số dự án được thực hiện đấu giá và có 05 dự án là các dự án đấu giá theo hình thức đất ở chia lô, tương đương 62,50% trong tổng số dự án thực hiện đấu giá
4.3.4 Kết quả thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất
4.3.4.1 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất theo các dự án khu đất lớn
Trong 5 năm của giai đoạn 2017 - 2021, quận Sơn Trà đã thực hiện 03 dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu đất lớn nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân Kết quả đấu giá của các dự án khu đất lớn này được thể hiện tại bảng 4.6.
Năm Số dự án đấu giá (dự án)
Tổng số lô đưa vào đấu giá (lô)
Số lô đấu giá thành công (lô)
Tổng diện tích đưa vào đấu giá (m 2 )
Diện tích đưa vào đấu giá thành công (m 2 )
Số tiền thu được theo giá khởi điểm(đồng)
Số tiền thu được theo giá trúng đấu(đồng)
Chênh lệch giữa tiền thu được theo giá khởi điểm và giá trúng đấu Tăng (+), Giảm (-) (đồng)
Bảng 4.6 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất theo các dự án khu đất lớn trên địa bàn quận Sơn Trà giai đoạn 2017 – 2021
(Nguồn: Trung tâm Phát triển Quỹ đất thành phố Đà Nẵng)
4.6 và hình 4.4 có thể thấy, trong giai đoạn 2017 - 2021, trên địa bàn quận Sơn Trà đã thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất của 03 dự án khu đất lớn với tổng diện tích đưa vào đấu giá thành công là 21.484,1 m 2 , đóng góp lượng ngân sách không hề nhỏ vào nguồn ngân sách của quận Sơn Trà nói riêng và của thành phố Đà Nẵng nói chung.
Trong giai đoạn 2017 - 2021, việc đấu giá quyền sử dụng đất theo các dự án khu đất lớn được địa bàn quận Sơn Trà thực hiện trong năm 2017 và 2020.
Có thể thấy số lượng dự án các khu đất lớn giảm dần qua các năm, cụ thể năm
2017 là 02 dự án và năm 2020 chỉ có 01 dự án Nguyên nhân dẫn đến việc giảm số lượng dự án khu đất lớn được đấu giá là do quỹ đất của các khu đất lớn có thể mang ra đấu giá đã được giao và sử dụng ổn định cho các mục đích cụ thể do vậy số lượng dự án cũng như diện tích đất có thể đưa vào đấu giá quyền sử dụng đất không nhiều Bên cạnh đó, do ảnh hưởng bởi tình hình dịch bệnh covid- 19 diễn biến phức trên địa bàn quận Sơn Trà nói riêng và thành phố Đà Nẵng nói chung đã ảnh hưởng rất lớn đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất các dự án khu đất lớn trên địa bàn quận Sơn Trà Nhìn chung số lượng dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu đất lớn mà quận Sơn Trà đưa vào để đấu giá mỗi năm không ổn định và đồng đều.
Qua bảng 4.6 cho thấy tổng diện tích đất tại các dự án khu đất lớn trên địa bàn quận Sơn Trà được đấu giá thành công trong giai đoạn 2017 - 2021 là 21.484,1 m 2 đạt 100% so với tổng diện tích đất được đưa vào đấu giá Tổng số lô đất đấu giá thành công là 03 lô đạt 100% so với tổng số lô đất đưa ra đấu giá.
Hình 4.4 Tỷ lệ các dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu đất lớn được thực hiện qua các năm giai đoạn 2017
ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI QUẬN SƠN TRÀ
4.4.1 Cơ sở đề xuất giải pháp
Kết quả nghiên cứu của đề tài cho thấy, bên cạnh các kết quả đã đạt được thì công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Sơn Trà vẫn còn một số khó khăn, hạn chế nhất định Để giải quyết các hạn chế này nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Sơn Trà trong thời gian tới thì cần thực hiện một số giải pháp nhất định Các giải pháp này được đề xuất dựa trên các cơ sở sau:
- Kết quả nghiên cứu của đề tài về thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Sơn Trà trong giai đoạn 2017-2021.
- Những khó khăn, hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Sơn Trà.
- Kết quả khảo sát các cán bộ chuyên môn thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất và người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Sơn Trà.
- Kết quả tham vấn ý kiến của người có kinh nghiệm trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Sơn Trà nói riêng và thành phố Đà Nẵng nói chung.
4.4.2 Nội dung chi tiết của các giải pháp
- Cần xem xét và thay đổi một số phương thức định giá sàn khi đấu giá để đảm bảo công bằng và mở rộng đối tượng tham gia Đối với đất ở thì giá khởi điểm phải vừa phải, còn đối với các lô đất lớn thì giá khởi điểm phải sát với giá thị trường để chống tiêu cực.
- Các thủ tục của dự án đấu giá quyền sử dụng đất cần được xử lý nhanh, đặc biệt là khâu quy hoạch vì đây là yếu tố quan trọng và là công đoạn mở đường để triển khai dự án.
- Đào tạo thêm đấu giá viên, để nâng cao đội ngũ cán bộ làm công tác đấu giá quyền sử dụng đất, phục vụ cho quận Sơn Trà cũng như toàn thành phố Đà Nẵng.
- Nên xem xét giá đất bồi thường trong công tác giải phóng mặt bằng một cách hợp lý nhất, lắng nghe mong muốn của người dân có đất bị thu hồi để giảm mức thấp nhất tình trạng khiếu kiện của người dân khi bị thu hồi đất, từ đó đẩy nhanh công tác thi công, sớm đưa khu đất vào đấu giá.
- Khi có kế hoạch đấu giá thì cơ quan chức năng của quận Sơn Trà nói riêng và thành phố Đà Nẵng nói chung cần sớm thông báo rộng rãi thông tin, quảng cáo cho các dự án sắp tiến hành đấu giá bằng các phương tiện thông tin đại chúng, internet, báo đài, qua các cơ quan chức năng
- Cần có các chính sách hỗ trợ lãi suất vay vốn ngân hàng cho trường hợp người mua đất theo phương thức đấu giá, nhất là các đối tượng cá nhân hoặc hộ gia đình có thu nhập thấp
- Đầu tư cơ sở hạ tầng trước khi đấu giá để làm tăng giá trị đất khi đấu giá, đóng góp nguồn ngân sách cho quận và thành phố.
- Ưu tiên bố trí vốn ngân sách kịp thời cho các dự án tạo quỹ đất, đảm bảo vốn dành cho việc giải phóng mặt bằng và vốn đầu tư thi công các hạng mục hạ tầng thiết yếu tạo quỹ đất bán đấu giá trong năm 2022 và những năm tiếp theo của quận Sơn Trà nói riêng và toàn thành phố Đà Nẵng nói chung.
- Kiểm kê đầy đủ diện tích các loại đất, lập quy hoạch chi tiết đến từng đơn vị của quận, xác định cụ thể quỹ đất để tiến hành lập dự án khi có nhu cầu.